Р Е Ш
Е Н И Е №.......
гр.К., ……..2020 год.
В И М
Е Т О Н А
Н А Р
О Д А
К. районен съд,
гражданско отделение в публично заседание на тридесети юли, две хиляди и
двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Й. П.
при секретаря.…......................Х. К.……..................................като
разгледа докладваното от съдията
..........................................гр.дело №3123 по описа за 2019год.
да се произнесе взе предвид следното:
Предявеният иск е с правно
основание чл.**8 от ЗС.
Ищците твърдят, че с договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №**, том *,
рег.№*** д.№***/2018г. на нотариус Н.К., рег.№** на НК, вписан в службата по
вписванията при РС-К., с вх. рег.№** от 08.**.2018г., акт №*** том **, д. №**
от 08.**.2018г., закупили недвижим имот: Дворно място с площ от **17 кв.м., за което по плана за регулация и застрояване на
с.О., обл.С., одобрен със Заповед №176 от 13.07.1998г. е отреден УПИ ***, в кв.**, с административен адрес на имота: с.О., общ.П., ул.“Д.“ **,
при граници на имота: УПИ ***, УПИ ***и
от две страни улици, заедно с
построената в дворното място сграда - Р., със застроена площ от **2 кв.м. Като съпрузи били
съсобственици при равни права в имота на основание чл.** , ал.1 от СК. Имотът
закупили от К. „С.“ /заличен търговец / с ЕИК:****, която се легитимирала като
собственик на имота с нотариален акт за собственост №***, том V, д.№***/1996г.
на нотариус П.К.. Преди изповядване на сделката за покупко-продажба на имота
направили справка за вписвания, отбелязвания и заличавания за закупувания имот
и в официалната информация от електронна страница на ИКАР за закупуваният имот нямало вписвания отбелязвания и заличавания,
нито тежести. С протокол, подписан на 08.**.2018г. от ликвидатора
- Н.К.и бившите членове на КС-М.Ф.и Я. И. от една страна и в присъствието на
свидетеля-П.Г., на основание предходен протокол за предаване на оборудване на
обект - Р. от 27.12.2012г. било
осъществено приемане и предаване на закупеното. Към тази дата имотът се
ползвал от ответника по делото. След като регистрирали нотариалния акт, в Отдел
„МДТ“ и отдел „УТ“ в Община П. с писмо с
обратна разписка, получено на 22.**.2018г.
уведомили Б.М.Ч., в качеството му на едноличен собственик на капитала и
управител на „Б.“ ЕООД, с ЕИК:**** за наличието на договор за наем на недвижим имот от 17.05.2017г. за
имот „Р.“ находящ се в с.О., парцел ***-седем
в кв.**, и претенциите на наемателя по този договор
към тях като нови собственици. Към предизвестието било приложено
незаверено копие от договора. След като се запознали с договора за наем на
недвижим имот от 17.05.2017г., нотариално заверен с рег.№***от 17.05.2017г. на
нотариус Р.Б., вписан в Службата по вписванията с акт №***, том 2, вх.рег.№***от
17.05.2017г., представен им от ответника по делото констатирали: 1.1.Липса на идентичност на имота, предмет на договора за наем от 17.05.2017г., нот. заверен с рег.№***от 17.05.2017г. на
нотариус Р.Б., вписан в Службата по вписванията с акт №*** том 2 вх. рег.№***от
17.05.2017г. и имота, който бил закупен
с нотариален акт №**, том V, рег.№***, д.№*** от 2018г. на нотариус Н.К..
В договора за наем се сочело УПИ ***, в
кв.**, а в нотариалният акт описан УПИ **, в кв.**; 1.2.Липсата на данни по
чл.580, т.3 от ГПК /единния граждански номер на лицата, които участват в
нотариалното производството, както и номера, датата, мястото и органа на
издаване на техния документ за самоличност/ на молителите в нотариалното производство: Н.К.К.и Б.М.Ч. върху печата на
нотариуса, представляващ нотариална заверка на подписите с рег.№***от
17.05.2017г. на нотариус Р.Б.. Провели разговори с бившия Ликвидатор на К.та - Н.К.,
която заявила, че договорът за наем с ответника не бил подписан пред нотариус и в неговата кантора в гр.К.; подписан бил
от Председателката на К.та /към тази дата/ Н.К.К.и бащата на управителя на
ответника - М.Ч.. Договорът за наем бил сключен с единствена цел - извършването
на спешен основен ремонт на покрива на сградата за сметка на наемателя, в срок
от една година от подписването, след като проблемът бил обсъден на заседание на
УС на К.та. Заявяват, че тези на основание чл.576 ГПК извършената нотариална
заверка на подписите на Н.К.К.и Б.М.Ч. с рег.№***от 17.05.2017г. на нотариус Р.Б., представлявала нищожно нотариално удостоверяване като се позовават
на чл.576 от ГПК и както и за нарушение чл.578, ал.4 (относно личното явяване
на участващите лица), чл.579, чл.580, т.1, 3, 4 и 6, чл.582, 583 и чл.589, ал.2 ГПК. При извършването на нотариалната заверка с рег.№***от 17.05.2017г. на
нотариус Р.Б. на подписите на Н.К.К.и Б.М.Ч. били нарушени разпоредбите на чл.578, ал.4 /относно личното явяване на
участващите лица / и чл.580, т.3 от ГПК относно посочването на единния
граждански номер на лицата, които участват в производството, както и номера,
датата, мястото и органа на издаване на техния документ за самоличност. 1.3
Вписването в Службата по вписванията с акт №***, том 2, вх. рег.№***от
17.05.2017г. било недопустимо, тъй като се основавало на нищожно нотариално
удостоверяване. За да съобразят в известна степен интересите на ответника
и в рамките на добрия тон, в съответствие с приложението на чл.237, ал.2 ГПК и след като възприели за достоверна единствено датата на договора - 17.05.2017г., с изричен писмен отговор до Б.Ч.заявили С.то
си дружеството – ответник, да се ползва от договора за наем, но не за повече от
една година от датата на прехвърлянето - 08.**.2019г. За времето от
закупуването на имота и до настоящият момент процесният имот- дворно място с площ от **17 кв.м., заедно с построената в
дворното място сграда -Р., със
застроена площ от **2 кв.м. се владеел
и ползвал от ответника. В съответствие с уговореното, наемателят
заплащал периодично договореният наем в размер на **0 лв. месечно. Последният
платен месечен наем бил за м.**.2019г.. Един месец преди изтичането на срока -
08.**.2019г. изпратили на ответника писмо, с обратна разписка, получена от него
на 20.09.2019г., с което заявили желанието си за доброволно и извънсъдебно
уреждане на отношенията им, и заявили изрично противопоставянето си
прекратеният на 08.**.2019г. договор, да се превърне в безсрочен при
приложението на разпоредбата на чл.236 от ЗЗД. Получили покана от Б.Ч., с писмо
с обратна разписка, в която ответникът признавал, че ползва имота и заявявал
претенция за обезщетение, поради едностранно и предсрочно прекратяване на
договора за наем от тяхна страна. На повторната им покана, получена от
ответника на 04.11.2019г. и определените място, дата и час, ответникът не се
явил. Сочат, че за тях съществувал правен интерес от образуване на настоящото
производство. На основание чл.**4 от ГПК е въведено евентуално основание
разваляне на договора за наем и поради неплащане на месечните наемни вноски за
м.11.2019 г. м.12.2019г. и м.01.2020г. Молят съда да
постанови съдебен акт, с който да признае за установено по отношение на ответника „Б.“ ЕООД, с ЕИК:****,
представлявано от управителя Б.М.Ч., със седалище и адрес на управление ***, че са са собственици на следният недвижим имот:
Дворно място с площ от **17 кв.м. /хиляда и седемнадесет
квадратни метра/, за което по плана за регулация и застрояване на с. О., обл.С.,
одобрен със Заповед №176 от 13.07.1998г. е отреден УПИ ***, в кв.**, с
административен адрес на имота: с.О., общ. П., ул.“Д.“ №**, при граници на
имота: УПИ ***, УПИ ***и от две страни улици, заедно с построената в дворното място сграда „р.“, със застроена
площ от **2 кв.м. и да осъди ответника да предаде владението на С.С.И.,
с ЕГН-********** и М.Т.И., с ЕГН-********** върху недвижим имот: Дворно място с площ от **17 кв.м., за което по плана за
регулация и застрояване на с. О., обл.С., одобрен със Заповед №176 от
13.07.1998г. е отреден УПИ ***, в
кв.**, при граници на имота: УПИ ***, УПИ ***и от две
страни улици, заедно с построената в
дворното място сграда -Р., със застроена площ от **2 кв.м. Претендират съдебни разноски.
В отговор на исковата молба,
подаден в срока по чл.131 от ГПК, ответникът
оспорва
предявеният иск като недопустим, алтернативно като неоснователен. Фактическият
състав на чл.**8 от ЗС предвиждал кумулативно наличие на следните
материално-правни предпоставки: 1.ищецът да е собственик на вещта предмет на
иска; 2.ответникът да владее тази вещ и 3.това владение да е без правно
основание. В случая не били налице в кумулативност тези предпоставките. В
правния мир бил налице договор за наем на недвижил имот от 17.05.2017 г. с
предмет „р.“, находяща се в с.О. парцел ***, кв.** по плана на селото, със срок
на действие ** години до 16.05.2027 г., с нотариална заверка на подписите с
рег.№1**6/17.05.2017 г. на наемателя „БМ- С“ ЕООД с ЕИК: **** и наемодателя К.
„С.“, с ЕИК:****. Към момента на сключване на договора за наем наемодателят бил
собственик на отдадения под наем имот. Налице бил и протокол на УС на К.та за
отдаване по наем на обекта за срок от ** години. Договорът бил вписан в служба
по вписвания при Районен съд-К. по партидата на имота с акт ***, том 2,
вх.рег.№***от 17.05.2017 г. Ето защо, спрямо ищците била приложима и
разпоредбата на чл.237 от ЗЗД, уреждаща противопоставимостта на договора за
наем спрямо последващ приобретател на наетия имот. В тази разпоредба били
уредени няколко хипотези на противопоставимост на договора за наем: първата в
ал.1, според която при прехвърляне на недвижим имот, договорът за наем оставал
в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. В този
случай, срочният договор за наем бил задължителен за приобретателя при
уговорените в него условия и срок, и не може да се прекрати от него преди
уговорения срок. Това било така, тъй като вписването в
имотния регистър предоставяло
достатъчна степен на информираност за приобретателя и след като обстоятелството
е било вписано, се считало, че приобретателят е наясно и е съгласен с наемното
правоотношение, и продължава да изявява желание за настъпване на транслативния
ефект на придобивното основание. В случая била именно тази хипотеза. Като
приобретател на имота, след вписването на договора за наем, ищците заместили
наемодателя в това правоотношение и били длъжни да се съобразят с уговореното в
него. Неприложима в случая била разпоредбата на чл.237, ал.2 от ЗЗД, на която
се позовавали ищците. За тях договорът за наем имал сила според предвидените в
него условия и при уговорения в него **-годишен срок, или до 16.05.2027 г. Не
била налице сочената от тях нищожност на
договора за наем от ищците. Твърди, че договорът е подписан лично, както от
наемателя, така и от наемодателя в кантората на нотариус Р. Б.. Н.К.лично в
негово присъствие пред нотариус Р.Б., ръкописно изписала трите си имена и
единен граждански номер, като представляваща ПК „С.“. Лично, ръкописни написала
имена си на страница последна от договора за наемодател, както и лично, в
присъствието на нотариуса се подписала след това тя и той върху процесния
договор, като непосредствено след това се подписал и самия нотариус. При
подписване на процесния договор за наем, на място в кантората на нотариуса
присъствала и помощник нотариуса Т.К.М., като пряк очевидец на случващото се,
включително личното присъствие на лицата страни по договора, както и на
извършените от тях действия. Безспорно било, че договорът за наем с нотариална
заверка на подписите, представлявал официален свидетелстващ документ, доколкото
било извършено от длъжностно лице - Нотариус, в кръга на дадената му по закон
удостоверителна компетентност относно изповядването на правни сделки. Именно,
защото в тази част той представлявал официален удостоверителен документ, същият
имал обвързваща материална доказателствена сила за това, че отразеното в него
съответствало изцяло на действителността, вкл. отбелязването относно личното
явяване на участващите лица при подписване на сделката. При това положение, не
съществувала за съда никаква правна възможност да не зачете удостовереното от
нотариуса, вкл. и досежно спазването на чл.578, ал.4 от ГПК. В случая, била
ирелевантна представената от ищците
декларация на Н.К., че на дата 17.05.2017 г. не била влизала в кантората на
Нотариус Р.Б.. В случая, нейното изявление не следвало да се взема предвид, тъй
като била налице забраната на чл.164 от ГПК . Декларация била съставена
единствено и само за целите на настоящото гражданско дело и да се ползват
ищците по нея. Н. К.лично взела от Служба по вписвания вписания договор за наем
в качеството си на страна по договора, не възразявала по същия, включително
досежно извършването на нотариалната заверка на подписите, неговото съдържание
и действие. През цялото време докато имала качество на лице, представляващо и
управляващо ЮЛ -наемодател, тя не оспорвала валидността на договора, не била
оспорвала подписването му пред нотариус, както и не извършвала действия
отричащи наемното правоотношение. В искова молба ищците като приобретатели на
наемодателя, заявявали и признавали, че договорът е валиден, породил своето
правно действие, но само с достоверна дата. Налице било признание на този факт
относно действителността на процесния договор за наем. Както праводателят на
ищците, така и последните, получавали наемната цена. Не било налице твърдяното
нарушение на чл.580, т.3 от ГПК. Разпоредбата на чл.580, т.3 от ГПК неможела да
се тълкува разширително и да намери приложение и по отношение на договорите за наем,
но дори и да намерила приложение, процесният договор бил сключен между
юридически лица, които били изчерпателно индивидуализирани, чрез посочване на
наименование, на ЕИК/БЛСТАТ, на лицата, които ги представлявали и управлявали
както и на техните единни граждански номера, което било в достатъчна степен за
се да изпълни изискванията на закона по отношение на индивидуализация на
правните субекти. В случая, следвало да се има и предвид разпоредбата на чл.6
от ПВ, която регламентирала, че когото актът подлежащ на вписвания е сключен
между юридически лица е необходимо единствено и само да се изпише
наименованието на юридическите лица, както и техните ЕИК респ. Булстат. Нотариалните
действия били формални действия, но не при всяко погрешно или липсващо
отбелязване на обстоятелства при нотариалното удостоверяване, които в
съвкупност са елемент от съдържанието на нотариалния акт по чл.580, т.1, т.3 от ГПК, за да е налице нищожност по смисъла на чл.576 от ГПК, съответно липса на
предписана от закона форма. /Решение №223/2014 г. по гр.д №1186/2011 г. на ВКС,
I г.о. и Решение №143/2012 г. по гр.д.№ 504/2011 г. на ВКС, IV г.о./.
Институтът на чл.579, ал.3 от ГПК налагал изискванията по чл.580 ГПК, във
връзка с чл.576 от ГПК да се тълкуват в полза на действителността в този смисъл
Решение №60/19.05.2016 г. по гр.д.№3569/2015 г. на ВКС, ІІІ г.о. Нотариално
заверения договор за наем подлежал на вписване по волята на страните - чл.3,
ал. 1 от ПВ. Съгласно т.6 от Тълкувателно решение № 7/2012 г. от 25.04.2013 год
., ОСГТК, ВКС на РБ проверката, която съдията по вписванията извършвал съгласно
чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за
вписване акт отговарял на изискванията на закона, се отнасяли до това, дали
актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и имал
ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверявали
материално-правните предпоставки на акта, освен ако това било изрично
предвидено в закон. В случая съдията по вписвания направил проверка относно
материално-правните предпоставки на акта и е вписал акта договора за наем с
нотариална заверка на подписите, което налагало закономерния извод, че същият
бил редовен и подлежи на вписване. В случая се касаело за един и същ имот в с.О.,
но с различни планоснимачни номера по сега действащия план от 1998 г. и по
отменения план на селото. Неможело да се говори, че процесният договор за наем
е с невъзможен предмет. Основанието за нищожност на договора поради невъзможен
предмет /липса на предмет/ предполагало начална фактическа или правна
невъзможност да се изпълни договора, поради липса на обекта на
правоотношението. Към датата на сключване на процесния договор за наем,
наемодателят бил собственик на имота, който имот съществувал в неговия
патримониум. Към момента на сключването на договора за наем с нотариална
заверка на подписите, вписан при служба по вписвания при Районен съд-К. по
партидата на имота с акт ***, том 2, вх.рег.№***от 17.05.2017 г. наемодателят
представил и на нотариуса стар нотариален акт, който се отнасял за същия имот,
а именно Констативен нотариален акт №***, том **, нот.д.№**/1996 г. От този
нотариален акт №**, том V, рег. №***, дело №***/2018 г. площта била 870 кв.м.
по скица, но било посочено, че площта по Констативен нотариален акт №***, том **,
нот.д.№***/1996 г. е **17 кв. м., така, както е посочено в договора за наем.
Същият този нотариален акт бил цитиран и посочен и в нотариалния акт, ползващ
се от ищците като титул за собственост. Тоест, налице била идентичност на имот
УПИ ***, кв.** по плана отменения план на с.О. и имот УПИ ***, кв.** по плана на с.О. по
сега действащия план на селото. В тази връзка било налице и частично признание
на ищците и праводателя им по отношение на идентичността на имота и това, че
имотът предмет на договора за наем и документа на собственост на ищците е един
и същ, като в случая визира представения за Протокол за предаване на владение
на недвижим имот по договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №**,
том 5, рег.№**, дело №***. Ищецът, както и праводателя, редовно получавали
наемната цена за имота, кото изплащал, с оглед на което с конклудентни действия
те признавали процесния договор за наем с нотариална заверка на подписите. Не
било възможно с Протокол за предаване на владение на недвижим имот по договор
за покупко-продажба обективиран в нотариален акт №**, том 5, рег.№**, дело №***,
да са предадени на ищците оборудването, което било предмет на договора за наем,
а именно казани и капаци към тях, лули за капаците и серпентини, охладители без
балони за вода, тъй като същите били откраднати от Р.та през 2013 г., за което
подал жалба до МВР П.. Бил наемател на процесния имот от 2012 г., факт който се
удостоверявал и с представения от ищеца протокол от 27.12.2012 г. Ирелевантни
за делото били твърденията на ищеца за порочност на процесния договор за наем и
вписването му в Служба по вписвания поради факта, че договорът за наем не бил
подреден в книгите по чл.4, ал.1 т.4 от Наредба № 32/29.01.1997 г. за
служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори, както и че не се
съхранявал екземпляр от договора за наем. В случая била налице нотариална
заверка на подписите, а не на съдържание на документа и доколкото била
извършена само заверка на подписа, то нотариусът нямал задължение да пази в
своя архив екземпляр от този документ. Спорът се свеждал до това, дали
договорът за наем с нотариална заверка на подписите, вписан при служба по
вписвания при Районен съд-К. по партидата на имота с акт №***, том 2, вх.рег.№***от
17.05.2017 г. е породил своето правно действие. В правната доктрина съществувал
спор относно отговора на въпроса, в каква форма трябва да е сключен договорът
за наем, за да бъде вписан. Причината за неговото съществуване са различните
възгледи за приложението на чл.3, ал.1 от ПВ спрямо правния режим на договора
за наем, когато вписването се извършва в книгите за вписване по ПВ. В уредбата на
договора за наем в ЗЗД не поставяла изискване за форма за валидност на акта, но
чл.3, ал.1 от ПВ бил специална норма, която поставяла изискване за допустимост
на искането за вписване на акта. Поради тази причина, ако формата по чл.3, ал.1
от ПВ не била спазена, съдията по вписванията трябвало да постанови отказ от
вписване по чл.32а от ПВ. В случая
формата била спазена, тъй като била налице нотариална заверка на подписите
върху процесния договор. Според посоченото в ТР №1/2002 г. на ВКС недопустимо
било вписване, което е постановено по искане на нелегитимирано в регистърното
производство лице или вписване по което съдът се е произнесъл без да е бил
сезиран. Отнесено към вписването на договора за наем, това означавало молбата
за вписване на този договор да е била подадена от нелегитимирано лице или пък
съдията по вписванията да се е произнесъл и разпоредил вписване на договора за
наем без изобщо да е бил сезиран за това действие. В случая не се установявало
и не се твърдяло нито една от тези предпоставки, поради което така предявените
искове били неоснователни. Договорът за наем бил вписан от легитимно лице и не
били налице основания за установяване на нищожност на нотариалното
удостоверяване на процесния договор за наем, както и не били налице предпоставки
за установяване на недопустимост на извършеното вписване на процесния договор в
служба по вписвания. Твърди, че държи имота на годно правно основание, което от
своя страна изключвало основателността на иска по чл.**8 от ЗС. Вписването на
процесния договор за наем имало оповестително-защитно действие, което създавало
предпоставка за всяко трето лице, да извърши проверка в съответната служба по
вписванията, дали недвижимият имот се държи от наемател и да прецени, дали за
него ще съществува задължение да търпи държането му от наемателя, ако го
придобие от наемодателя. Съдържанието на противопоставимостта по чл.237, ал.1
от ЗЗД не било идентично с това по чл.113 от ЗС. При договора за наем бил
противопоставим акт, инкорпориращ облигационни права на наемателя, спрямо акт,
чрез който било придобито вещно право. Конкуренцията на права е между
облигационното право на наемателя да се държи имота и правото на собственост
или ограниченото вещно право върху същия имот. Целта на вписването на договора
за наем била различна от тази на чл.113 от ЗС за запазване на облигационните
права на наемателя след настъпване на прехвърлителния ефект на акта на
приобретателя на имота. Твърди, че превеждал с пощенски запис вноските, но сумите не са получени,
поради недобросъвестно поведение от страна на ищеца С.И.. Моли съда да прекрати производството, алтернативно да отхвърли исковата
претенция като неоснователна. Претендира съдебни разноски.
От събраните по делото
доказателства, съдът намира за
установено следното:
Съгласно заверено копие
на нотариален акт №**, том *, рег.№*** д.№***/2018г. на нотариус Н.К., рег.№** на НК с район
РС-К.,, вписан в Службата по вписванията гр.К., с вх.рег.№**/08.**.2018г., акт
№*** том **, д.№4467/08.**.2018г., К. “С.“-
в ликвидация с.О., общ.П., представлявана от Ликвидатора Н.К.К.продала на С.С.И.
следния недвижим имот, собственост на К.та, а именно: Дворно място с площ от 870 кв.м. по скица на община П., а
по документ за собственост **17 кв.м.,
за което по плана на с.О., общ.П., обл.С., е отреден УПИ ***, в
кв.**, при съседи на имота: от
запад- УПИ ***, от юг-УПИ ***и
от изток и север-улици, заедно с
построените в дворното място сграда - Р., със застроена площ от **2 кв.м. по данъчно записване и всички други
подобрения в имота, като ликвидаторът на продавача Н.К.К.се задължава да
предаде владението на имота на купувача С.С.И. в деня на този договор. С протокол от 08.**.2018 г. владението на
имотът, предмет на договора за покупко-продажба с нотариален акт №**, том 5,
рег.№**, д.№*** от 08.**.2018 г. е
предаден от ликвидатора на ПК-С. на купувача С.С.И., като в протокола е
посочено, че към датата на изповядване на сделката за покупко-продажба,
продаденият обект-Р. в с.О. се ползва от „Б.“ ЕООД ***, на основание договор за
наем, както и че при подписването на договора за наем с наемателя „Б.“ ЕООД с
нарочен протокол от 27.12.2012 г. е предадено на управителя на дружеството Б.Ч.оборудване,
което е трайно прикрепено към терена на Р.та и я прави годна за експлоатация.
По
делото са представени заверени копия на: скица №479/30.**.2019 г., фактура
№**********/31.**.2019 г. за платена ел.енергия за обект на потребление „Р.“ с
отчетен период м.**.2019 г.; протокол за приемане и предаване на завършен обект
по основен ремонт и реконструкция по чл.33, ал.1 и 5 от Наредба №5/25.06.1987
г. и §53 от ПРСМР от 24.04.1989 г. за обект- Р. в с.О. с инвеститор ПК „С.“ с.О.;
предизвестие от управителя на „БМ-С.“ ЕООД до ищцата С.И. с копие до ПК „С.“ с.О.,
общ.П. с предложение за изготвяне и подписване на допълнително споразумение към
договора за наем и отговор на предизвестие
от 30.**.2018 г.
В
писмо от С.И. до „БМ-С.“ ЕООД, получено на 20.09.2019 г. /известие за доставка
л.29/, ищцата уведомява управителя на ответното дружество, че се противопоставя
на ползването на имота и определя срок за доброволно освобождаване на имота.
Представен от ищците е официално заверен
копие на договор за наем на недвижим имот от 17.05.2017 г., сключен между ПК“С.“ с.О. като наемодател и „БМ-С.“ ЕООД като
наемател, с нот.зав. на подписите рег.№1**6/17.05.2017 г. на Нотариус Р. Б.,
рег.№097 на НК, с район РС-К., вписан в Службата по вписвания гр.К. с
акт №***, том 2, вх.рег.№***от 17.05.2017г., с предмет: временно и възмездно ползване на недвижим
имот: Р., находяща се в с.О., парцел №***,
кв.** по плана на с.О., от **17 кв.м.; за срок от 16.05.2017 г. до 16.05.2027
г., с месечен наем **0 лв. без ДДС, платим „до 5-то число на текущия месец, в
брой в касата на К.та“.
Приети
като доказателство са заверени копия на парични преводи от Б.Ч.до С.И., с
посочено основание – наем за м.**.2019 г., м.11.2019 г., м.12.2019 г., наем за
м.01-м.02 и м.03.2019 г., както и наем вноска за м.11 и м.12.2020 г.; 4 бр.
покана за парични преводи за наем за м.април и м.май 2019 г. за м.януари,
февруари и март 2019 г.; наем м.октомври 2019 г. с пощ.клеймо 15.**.2019 г.
Съгласно заверено копие на протокол №202 от 04.05.2017 г. е видно, че на
проведено заседание на УС на ПК „С.“ с.О., на което е присъствала председателя Н.
К. е взето решение: „М.Ч. да направи
покрива на Р.та със свои средства, като ще заплаща наема, а в замЯ. ще
му се удължи договора с ** години.“.
По делото е допусната съдебно-техническа експертиза с депозирано
заключение, неоспорено, което съдът възприема. Съгласно заключението описания в
договора за наем от 17.05.2017 г. имот отговаря на процесния имот по плана от
19** г. По време ва сключване на договора за наем е действал одобрения план от
1998 г., по който „Р.та“ се намира в УПИ ***, кв.**.
По КРП на с.О., одобрен със заповед №12458 и 12459/15.08.19** г. в УПИ ***, кв.**
няма отразени сгради. Върху парцел *** е записано „С. за Р.“. В УПИ ***, кв.**
по КРП на с.О., одобрен със заповед №176/13.07.1998 г. на северната имотна
граница са отразени две сгради- Р., които съществуват на терена. За с.О.,
общ.П.. УПИ ***, кв.** по плана от 1946 г. е идентичен по местоположение
с УПИ ***, кв.** от плана, одобрен 1998 г. Имота по нотариален акт №***, том
VІ, д.№***/1998 г. на Нотариус П.К. и имота по нотариален акт №**, том 5, рег.№***,
д.№*** на Нотариус Н.К. и са идентични по местоположение. С
изработването на КРП, одобрен със заповед №176/13.07.1998 г., парцел ***, кв.**
получава имотен номер и парцелен номер: УПИ ***, кв.**.
По делото са представени
заверено копие на страница от Общ регистър на нотариус Б.; по реда на чл.192 от ГПК от СП гр.К. заверени копия на преписка по вписване на договор за наем с
нот.зав.на подписите, вписан по партида на имот с акт ***, том2,
вх.рег.№3165/17.05.2017 г. и констативен
нотариален акт №*** том 6, д.№***/1996 г. на Нотариус П.К.; както и заверена
справка в СП гр.К. за вписан по персонална партида №**7260 и имотен регистър,
договор за наем с нот.заверка на подписите,,
вписвания том2 №*** дата 17.05.2017 г., двойно вх.№3161, с наемодател ПК“С.“ с.О.
и наемател „БМ- С“, за сграда, парцел 7 по док.-**17 кв.м., за срок ** г. от
16.05.2017 г.
В
показанията си свидетелят Т.К.М. сочи, че работила като помощник
нотариус на Нотариус Б.. Към 17.05.2017г. била в майчинство, но няколко
пъти в седмицата, по настояване и при повикване от Нотариус Б. ходела до обяд
да подпомага нотариалната дейност. Познавала само Б.Ч.като
клиент на кантората. Не си спомняла
конкретния договор за наем за Р.та в с.О., както и на коя дата е сключен, но
след като следователят от досъдебно производство й показал договора и попълнената
от нея страница с нот.рег.номера от общия регистър се сетила, че на конкретният
ден 17.05.2017г. лицата били в кантората. При договорите, подлежащи на вписване
било задължително саморъчното изписване на трите имена и полагане на подпис
пред нотариуса. Практиката на кантора била лицата по конкретното нотариално
производство, да се явяват в кантората, а при невъзможност, съществувала и
заверка по домове, като това се отбелязвало в самия документ и в регистъра на
кантората, че подписът е положен извън нея.
Представен по делото е протокол, неоспорен,
съгласно който ПК“С.“ с.О. дава С.то си на Б.М.Ч.- управител на „Б.“ ЕООД да
ползва оборудването на обект-Р., предоставена му под наем за времето на
действието на договора за наем от 27.12.2012 г., със стойност на оборудването
2850 лв. Протоколът е подпис за наемодателя от И.С..
Съгласно показанията на
свидетелят К.Х.Х., през 2017 г. съпругата му Н. Х. била Председател на „К. С.“ с.О..
През м.май 2017 г. с нея били на гости на брат му в гр.К.. Към 13:40 часа на съпругата му се обадил М.Б.Ч.,
бащата на Б.Ч.. Със съпругата си Н. и брат си Х. слезли пред блока, където М.Ч.
поискал от съпругата му да се качи в микробуса, с който дошъл и да подпише
договора, но тя немогла да се качи поради възрастта си. М.Ч. извадил подготвени
договори, единият от които той взел и след като го прочел казал на съпругата си
да го подпише и да удари печата. Документите били подредени като ветрило.
Съпругата му ги подписала върху капака на друга паркирана кола и сложила печат
на всички екземпляри. Заявява, че след като взел първия екземпляр от договора, М.Ч.
го „издърпал“ от ръцете му като казал, че до вечерта ще го донесе, но не се
появил повече. Твърди, че в договора имало записано, че фирмата на Б.Ч.„С.“ се
задължава да извърши ремонт на Р.та, и на склада за билки, да си плаща редовно
наема, да стопанисва казаните на Р.та като собствени. Подписът и печатът и на
фирмата били положени предварително като нямало дата. След като подписала
съпругата му договорите, М.Ч. си тръгнал, а те се прибрали в апартамента на брат
му. Заявява, че не са ходили при нотариус. Договорът, който му е предявен от
съда, не бил този, който чел, но подписа, поставен в него бил на съпругата му.
За предходни периоди, съпругата му не била сключвала договори за наем за Р.та.
Съгласно показанията на свидетелят Х. Х.Х.,
брат му К. Х. и съпругата му Д. били на гости в дома му по обяд, когато някой й
се обадил по телефона. Слязъл с тях пред блока. Те разговаряли с мъж за договор
за Р.та. Съпругата на брат му Д. подписала договора, след което тримата се
върнали в апартамента, а след това си
тръгнали. От тях разбрал, че мъжът се казва М.. Брат му бил до съпругата си,
когато тя подписала договора.
От
показанията на свидетеля П.М.С. се установява, че ищцата отказала да получи
известията за изпратените й от Б.Ч.пощенски записи през месеците
ноември-декември 2019 г. и месец януари 2020 г. /“… Работя в Български пощи
като „служител гише и раздавач“ в пощенска станция с.О., общ. П.. Познавам С.С.И..
Тя живее в селото и аз живея в същото село. Разнасям пощенски известия, не
разнасям пощенски записи. Записите се получават лично от пощенската станция, по
възможност лично, а аз държа да е лично от получателя. Носила съм като служител
на Български пощи известия за получаване на запис на С.И.. Б.М.Ч. е подател на
пощенския запис. Носила съм известията на С.И., но тя ми е отказвала да ги
получи, като ми е казвала, че не ги иска. Аз съм й казвала, че има пощенски
запис, показвала съм й известието и съм й казвала и че е от Б.Ч.. Казвала ми е,
че не иска известието и няма да дойде да си получи записа. Мое задължение е, в
деня на получаване на пратката да отида на адреса и ** дни да направя второ
посещение, и след ** дни да върна пратката. Такъв беше случаят и със С.И.. Два
пъти посетих, два пъти ми отказа и върнах записа, след изчакването на тези **
дни евентуално, ако си промени мнението…Месец ноември и месец декември 2019г.
съм известявала С.И. за получаване на пощенски запис, както и за месец януари
2020г… Спомням си за тези месеци, тъй като се обадих на ръководството в гр.С.,
на моите началници и ги попитах, дали да върна записа веднага или да изчакам
още ** дни…. За тези месеци само Б.Ч.е изпращал пощенски записи за С.И.…“св.П.С./.
От
показанията на свидетеля С. А. А. се установява, че през м.януари 2020 г.
ищцата заминала да гледа болната си майка в гр.С. и се върнала в края на месец
февруари 2020 г. /“… От заминаването си до завръщането си, С. не се е връщала в
селото. Не помня началната и крайната дата от заминаването и връщането на С..
Аз съм виждала, че С. я няма, защото съм ходила да помагам събота и неделя, в
другите дни съм била на работа в „А.“ в гр.К.. Някой път ходя да пия кафе и
виждам, че я няма. От началото на м.януари
и края на м.февруари 2020 г. съм слизала по един път през седмицата, да
пием кафе с Т. в техния ресторант. Ресторантът се намира в имота, не мога да
кажа, дали е на С. или на Т., но С. живее в друга къща, но работи в ресторанта,
а в стаите, които са над ресторанта живее Т.. В този имот, където е ресторанта
живее Т.. С. живее в друг имот. Т. ми каза, че майка й се е върнала и да не
ходя да помагам повече…“ св.С. А./.
В хода на производството е подадена молба
вх.№1881/06.02.2020 г., връчен на ответника, чрез пълномощника, с която от ищците
заявяват, че развалят договора за наем от 17.05.2019 г. поради неизпълнение на
задължението на наемателя за заплащане на наемната цена за период от три месеца
.
От така
установеното следват следните правни изводи:
Основателността на ревандикационния иск по
чл.**8 от ЗС се определя от кумулативното наличие на трите релевантни
предпоставки: ищецът да е собственик на вещта, последната да се намира във
владение или държане на ответника и фактическата власт върху вещта да се
осъществява от ответника без правно основание.
От събраните по делото
доказателства в т.ч. заключението на СТЕ съдът приема за установено, че ищците
са придобили процесният имот в режим на съпружеска имуществена общност по
смисъла на чл.**, ал.1 от СК, на основание възмездна сделка- договор за
продажба, обективиран в нотариален акт №**, том V, рег.№***, д.№***/08.**.2018 г. на Нотариус Н. К., рег.№№** на НК, с район на
действие РС-К., сключен между продавача
К. „С.“- в ликвидация с.О., общ.П., представлявана от Ликвидатора Н.К.К.и ищеца
С.С.И. като купувач. Договорът за продажба е породил присъщия му транслативен
ефект и правото на собственост е прехвърлено в патримониума на ищците, тъй като
е сключен в изискуемата се в чл.18 от ЗЗД нотариална форма.
Не е спорно, че ответникът „Б.“ ЕООД, с ЕИК:****, представлявано от Б.М.Ч. владее имота. Спорно е обстоятелството- владее ли ответното дружество недвижимия имот на правно основание. Ответникът твърди, че владее имота на основание сключения на 17.05.2017 г. с праводателя на ищците, договор за наем, с нотариална заверка на подписите, вписан в службата по вписвания.
Съгласно чл.**, ал.1 от ЗЗД всеки договор има действие между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в закона случаи. Договорът за наем е един от тези „предвидени от закона“ договори, които имат известно действие и за трети лица, а именно за приобретатели на наетия имот. Този извод следва от разпоредбата на чл.237 от ЗЗД, съгласно която, при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. Целта на тази разпоредба е да осигури защита на наемателя срещу разпоредителни сделки, извършени от самия наемодател, като дерогира релативното действие на сключения от него договор за наем и разпростре действието му върху приобретателя на имота по разпоредителната сделка. Процесният договор за наем, с нотариална заверка на подписите е сключен преди прехвърлянето на имота на ищците и е вписан на 17.05.2017 г. в Службата по вписвания по партидата на наемодателя и имотния регистър. Вписването на договора за наем води само до неговата противопоставимост на последващия приобретател на недвижимия имот-предоставен за временно ползване въз основа на него, но не обуславя неговата действителност. Договорът за наем е частен свидетелстващ документ. Удостоверяването на подписа на частен документ, извършвано от компетентния за това нотариален орган, е вид нотариално удостоверяване съгласно чл.569, т.2, предл.4 от ГПК. То се извършва с надпис върху документа съгласно чл.590, ал.2, изр.1 от ГПК. Удостоверяването изисква лицето, чийто подпис ще се удостовери, да се яви лично пред нотариуса и пред него да подпише документа или да потвърди вече сложения подпис, а когато документът ще се ползва за учредяване, променяне или прекратяване на права върху имот, лицата трябва пред нотариуса да изпишат пълното си име и положат подписа си, а ако подписът е вече положен, да изпишат пълното си име и потвърдят подписа – арг. чл.589, ал.2 от ГПК, защото този предмет на нотариалното удостоверяване налага нотариусът да провери самоличността на явилото се пред него лице. Нотариалното удостоверяване, извършено в съответствие със законовите изисквания, задължава съда и другите държавни органи да приемат, че удостовереното обстоятелство се е осъществило така, както свидетелства нотариалният орган. / Решение №61/08.07.2020 г. по гр.д.№2746/ 2019 г. на ВКС, I г.о./. Следователно нотариалното удостоверяване на подписа, съставлява официален свидетелстващ документ по смисъла на чл.179, ал.1 от ГПК, който се ползва с материална доказателствена сила. Ищците твърдят, че договорът за наем не е подписан от Н.К.К.-представител на праводателя им, пред Нотариус Б. и в кантората й. За твърдените обстоятелства са събрани гласни доказателства. Според показанията на разпитания по делото свидетел Т.М.- помощник нотариус при нотариус Р.Б., страните по договора за наем са били в кантората на 17.05.2017г. и извършеното удостоверяване на подписите им е отразила в общия регистър с нот.рег.номер. Показанията на този свидетел съдът кредитира, тъй като са преки и непосредствени. Според показанията на св.К.Х.и св.Х.Х., през м.май 2017 г. пред жилището на св.Х.Х., Н.К.К.като председател на К. „С.“ подписала и положила печата на К.та в предоставените й от М.Ч., баща на Б.Ч.екземпляри на договори, както и че подписът на Н. К.в процесния договор за наем е нейният. Съдът дава вяра само на тази част от показания на свидетелите К.Х.и Х.Х. тъй като са преки за относимия за спора факт- автентичността на положения в процесния договор за наем подпис на представителя на наемодателя, като показания на свидетеля К.Х.в останалата им част, а именно: частта относно твърдените отрицателни факти съдът не кредитира, както и не кредитира неговите показания в частта относно съдържанието на договора, тъй като са противоречиви и не убедителни, и като такива не оборват показанията на св.М.. Както бе посочено, при нотариалното удостоверяване на подпис в частен документ, нотариусът следва да провери единствено самоличността на явилото се лично пред него лице, което да положи пред него подписа си или да заяви, че положеният предварително върху документа подпис е негов и да изпишат пълното си име /арг.чл.589, ал.2 от ГПК/. Представената по делото декларация от Н.К.К., с нотариална заверка на подписа рег.№0072/18.11.2019 г. на завеждащ нот.служба при кметство с.О., като частен диспозитивен документ по смисъла чл.180 от ГПК се ползва само с формална доказателствена сила, а доколкото автора на декларацията / Н.К./ не е страна по делото, то факта, че е направила изявлението не установява доказателствен факт. Предвид това съдът няма задължението да приеме за осъществен оспорения факт, засвидетелстван в този частен документ. С оглед на гореизложеното съдът приема че страните по договора за наем от 17.05.2017 г. са се явили пред нотариуса, който е удостоверил положените от тях подписи поради което извършеното на нотариалното удостоверяване не е нищожно. Следователно материалната доказателствена сила по чл.179, ал.1 от ГПК относно нотариалното удостоверяване на подписите на страните по договора за наем от 17.05.2017 г. следва да бъде зачетена поради което, предвид чл.237, ал.1 от ЗЗД ищците като последващи преобретатели са встъпили в наемното правоотношение на мястото на праводателя и са поели съответно правата и задълженията му на наемодател по силата на чл.237, ал.1 от ЗЗД. Това е така, защото значението на израза „остава в сила спрямо приобретателя“ се свежда до задължението на приобретателя, който е могъл да узнае за наличието на наемен договор за имота с оглед факта на вписването му в Службата по вписванията, да търпи осъществяването на правото на ползване до края на наемния срок.
Правото на кредитора да прекрати/развали занапред един двустранен договор е субективно потестативно право, което може да упражни и при положение, че е изправен. За да настъпи правната промЯ. в отношенията е необходимо правоимащата страна -кредитор да упражни правото си на прекратяване/разваляне като изявлението следва да е достигнало/получено от длъжника. Наличието на обективния елемент – неизпълнение на задължението от длъжника само по себе си не е достатъчно за настъпването на ефекта на правната промЯ.. Следователно прекратяване/разваляне на договора е обусловено от два юридически факта: неизпълнение на длъжника; и упражняване правомощието на кредитора да прекрати/развали договора.
Съгласно текста на т.8, б.“в“ от процесния договор, последният се прекратява при неплащане три месеца на наемните вноски от наемателя. Съдът счита, че макар в договора е употребено „се прекратява“, това означава право на наемодателя да развали договора при неплащане от страна на наемателя на три месечни наема. Тъй като продажбата на процесния имот не поставя край на наемното правоотношение, то договорената наемна цена и срока на плащане обвързва ищците и ответника, но не и относно мястото и начина на плащане по т.6 на договора за наем.
По принцип мястото на изпълнение на договорно задължение се определя от страните, от естеството на престацията или от нормативно установено правило. В настоящия случай след като мястото на изпълнение не е предоговорено, то приложение намират субсидиарното правило на чл.68, б.“а“ от ЗЗД, съгласно което при парични задължения местоизпълнението се определя от местожителството на кредитора, а от тук се извежда и „носимия“ характер на паричното задължение. Мястото на изпълнението определя и изпадането на някоя от страните в забава. Длъжникът /наемател/ по носимо задължение изпада в забава, след като не предложи изпълнение по местожителството на кредитора /наемодател/. Разпоредбата на чл.95 от ЗЗД дефинира случаите, при които кредиторът изпада в забава, а именно: когато не оказва необходимото съдействие; или когато неоправдано не приема престацията. За да е налице първата хипотеза, следва изпълнението на длъжника да е поставено в зависимост от определено действие на кредитора без осъществяването, на което е невъзможно да бъде изпълнено, а втората- предлагане на изпълнение от страна на длъжника и неоснователното му неприемане от кредитора. Последицата от тази забава на кредитора е, че длъжникът се освобождава от последиците на своята забава съгласно чл.96 от ЗЗД. Тогава, когато дължимата престация е парична, кредиторът изпада в забава, когато е отказал получаването й, но за да се освободи длъжникът от задължението си, след като счита, че кредиторът е изпаднал в забава, задължително следва да осъществи изпълнение на паричната престация. Парите, в равностойност на наемната цена по договора, трябва да бъдат оставени в банка по местоизпълнението /арг. чл.97, ал.1 от ЗЗД/, като в този случай, за да се освободи от задължението си длъжникът следва и да уведоми кредитора за вложените парични средства.. В случая от писмените доказателства/ л.77/ се установи, към датата на подаване на исковата молба ответникът не е заплатил наемната цена за м.**.2019 г. и за м.11.2019 г. на падежа: 5-то число на текущия месец /т.6 от договора/, а в хода на настоящото производството е настъпил падежът на наемните вноски за м.12.2019 г., за м.01.2020 г. и на следващите. С изпращането на пощенските записи на 30.11.2019 г., на 06.01.2020 г. и на 29.01.2020 г., съдът приема, че ответникът е поканил ищцата да получи наемните вноски, а от отказът й да получи известията може да се изведе изводът, че тя неоснователно не е приела изпълнението на дължимата престация. Ответникът не e навел доводи, че е предприел действия по чл.97, ал.1, предл.2 от ЗЗД за депозиране на паричните суми в банка, а и в тази връзка доказателства не са представени поради което съдът приема, че той не се е възползвал от тази своя законова възможност, за да се освободи от задължението си. След получаване на молба вх.№1881/06.02.2020 г. в хода на делото ответникът не е предложил и не е изпълнил задължението си да заплати на ищците наемните вноски за м.11.2019 г., за м.12.2019г. и за м.01.2020 г. поради което изявлението на ищците за разваляне на договора за наем е породило своето действие и облигационното отношение е отпаднало, което на основание чл.235, ал.3 от ГПК следва да бъде съобразено от съда при постановяване на крайния акт по съществото на спора. С оглед на това съдът приема, че ответникът владее имота без основание поради което са налице трите кумулативни предпоставки на чл.**8 от ЗС. Предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен.
Предвид изхода спора, на основание чл.78, ал.1 и чл.80 от ГПК ответникът следва да заплати на ищците направените по делото разноски в размер на ***лв.
Водим от
гореизложеното съдът
Р
Е Ш И :
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от С.С.И.,
с ЕГН-********** *** и М.Т.И., с ЕГН-********** *** срещу „Б.“ ЕООД, с ЕИК:****, със
седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя Б.М.Ч.,
иск с правно основание чл.**8 от ЗС, че С.С.И., с ЕГН-********** и М.Т.И., с ЕГН-**********
са собственици на недвижим имот: Дворно
място с площ
от **17 кв.м., за което по плана
на с.О., обл.С., одобрен със Заповед №176/13.07.1998г. е отреден УПИ ***, в кв.**, с административен адрес на имота: с. О., общ. П., ул.“Д.“ №**,
при граници на имота: УПИ ***, УПИ ***и от две страни улици, заедно с построената в дворното място
сграда „р.“, със застроена площ от **2 кв.м.;
ОСЪЖДА „Б.“ ЕООД, с ЕИК:****, със
седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя Б.М.Ч.,
на основание чл.**8 от ЗС, да предаде на С.С.И., с ЕГН-********** *** и М.Т.И.,
с ЕГН-********** ***, владението върху: Дворно
място с площ от **17 кв.м., за
което по плана на с.О., обл.С., одобрен със Заповед №176/13.07.1998г. е отреден
УПИ ***, в кв.**, с административен адрес на имота:
с. О., общ.П., ул.“Д.“ №**, при граници на имота: УПИ ***, УПИ ***и от две
страни улици, заедно с построената в
дворното място сграда „р.“, със застроена площ от **2 кв.м.
ОСЪЖДА „Б.“ ЕООД, с ЕИК:****, със седалище и адрес на
управление ***, представлявано
от управителя Б.М.Ч., да заплати на С.С.И.,
с ЕГН-********** *** и М.Т.И., с ЕГН-********** ***, на основание чл.78, ал.1 от ГПК направените по делото
разноски в размер на ***лв.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- С.
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен съдия: