№ 6572
гр. София, 11.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 74 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Антоанета Г. Ивчева
при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА ИВ. ЯНАКИЕВА
като разгледа докладваното от Антоанета Г. Ивчева Гражданско дело №
20211110160085 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от
е, ЕИК **, срещу в, ЕИК **, с която е предявен установителен иск с правно основание
чл. 422 ГПК, вр. чл. 92 ЗЗД за признаване за установено, че ответникът дължи на
ищеца сумата в размер на 13 798,80 лв., представляваща неустойка за забава за
изпълнение на задължението за въвеждане в експлоатация на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор **, предвидена в т. 2 от Нотариален акт за продажба на
недвижим имот в груб строеж № 83, том I, рег. № 1723, дело № 75/2019 г., ведно със
законната лихва от 16.03.2021 г. до изплащане на вземането, за която сума е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 ГПК
по ч.гр.д. № 14954/2021 г., по описа на СРС, 74 състав.
Ищецът поддържа, че между страните бил сключен Договор за покупко-продажба
на недвижим имот в груб строеж - магазин № 8, обективиран в нотариален акт № 83 от
16.05.2019 г., том I, рег. № 1723, дело № 75/2019 г., съгласно който ответникът се
задължил да построи със свои сили и средства недвижимия имот предмет на договора.
Поддържа, че съгласно т. 2 от нотариалния акт ответникът се задължил да построи и
въведе в експлоатация сградата, в която се намирал процесният имот, до 30.08.2019 г.
Твърди, че сградата била въведена в експлоатация с разрешение за ползване от
31.12.2020 г. Сочи, че в договора било уговорено, че продавачът дължи неустойка в
размер 0,1 % от стойността на незавършената част от строителството за всеки ден
забава, но не повече от 10 % от общата продажна цена. Поддържа, че в случая забавата
за въвеждане на сградата в експлоатация била повече от 100 дни, поради което счита,
че в негова полза е възникнало вземане за неустойка в размер на 10 % от продажната
цена, възлизащо на сумата в размер на 13 798 лева. По така изложените доводи
предявява разглеждания иск и моли същият да бъде уважен. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с
който оспорва предявения иск. Твърди, че към момента на сключване на договора за
покупко-продажба сградата, в която се намира процесният имот, била изцяло
завършена, като всички строителни дейности били приключили преди това. На
следващо място отправя възражение за нищожност на клаузата за неустойка, като
1
поддържа, че същата излиза извън присъщите й обезпечителна, санкционна и
обезщетителна функции, за което излага подробни съображения. Отделно от това
твърди, че клаузата за неустойка е неясна, като неустойката не е нито определена, нито
определяема поради липса на възможност за конкретизиране на стойността на
незавършената част от строителството. Релевира възражение за нищожност на
неустоечната клауза и поради липса на съгласие, тъй като липсвала валидно изразена
воля за заплащане на неустойката в претендирания размер, като се прави анализ на
клаузата за неустойка, с който молителят по същество твърди, че не е налице
основание неустойката да се присъжда в претендирания размер от 10% от продажната
цена на имота.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по
делото относими доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, при спазване на
разпоредбата на чл. 235 от ГПК, намира от фактическа страна следното:
Съдът е сезиран с установителен иск с правно основание чл. 422, ал.1 ГПК, вр. с
чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
За основателността на иска с правна квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД ищецът
следва да установи при условията на пълно и главно доказване следните материални
предпоставки (юридически факти): наличието на валидна клауза за неустойка, част от
съдържанието на договора между страните, нейният размер и изпадането на ответника
в забава, т.е. кога страните са уговорили ответникът да изпълни задължението си.
В тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил процесните задължения в
уговорения срок, а във връзка с релевираните възражения за нищожност на
неустоечната клауза следва да установи обстоятелствата, установяващи липсата на
съгласие, както и че неустойката излиза извън присъщите функции – обезпечителна,
обезщетителна и санкционна.
С определение от 07.11.2024 г., постановено по реда на чл. 140 ГПК, на основание
чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорни и поради това ненуждаещи се от доказване са
обявени обстоятелствата, че между страните е бил сключен договор за покупко-
продажба на недвижим имот – магазин № 8, обективиран в нотариален акт № 83 от
16.05.2019 г., том I, рег. № 1723, дело № 75/2019 г., както и че ответникът се е
задължил да въведе сградата, в която се намира недвижимият имот, предмет на
нотариалния акт в редовна експлоатация в срок до 30.08.2019 г. Следователно,
правният спор по настоящото дело е концентриран относно валидността на клаузата за
неустойка, нейният размер и дали задължението за въвеждане на сградата в
експлоатация е изпълнено от страна на ответника.
Видно е от приетия като писмено доказателство по делото нотариален акт за
продажба на недвижим имот в груб строеж № 83, том I, рег. № 1723, дело № 75/2019 г.,
че страните са се договорили в т. 2 продавачът – ответник по настоящото дело, да
въведе сградата, в която се намира недвижимият имот, в редовна експлоатация до
30.08.2019 г. Своевременното изпълнение на това задължение е обезпечено чрез
мораторна неустойка, дължима от ответника в размер на 0,1% от стойността на
незавършената част от строителството за всеки ден забава, но не повече от 10% от
продажната цена. При така установените факти настоящият съдебен състав счита, че е
налице първата предпоставка за уважаване на исковата претенция – валидна клауза за
неустойка, част от съдържанието на договора между страните. В това отношение, не
могат да бъдат възприети за правилни наведените с отговора на исковата молба
възражения за недействителност на неустоечната клауза поради липса на съгласие, тъй
като дружеството не било изразило валидна воля за заплащане на неустойка в
претендирания размер. Липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД
представлява тежък порок на сделката и касае хипотезите на т.нар. „съзнавано
2
несъгласие”, при които страната, извършваща волеизявлението, няма действително
намерение за обвързване. В теорията и съдебната практика като типични примери за
нищожност на посоченото основание се сочат съгласието на лице, чиято воля
законодателят е обявил за правно ирелевантна, тъй като не разбира свойството и
значението на постъпките си /малолетни, лица, поставени под пълно запрещение/,
съгласие, предоставено вследствие на упражнено физическо насилие, изявление,
осъществено под формата на шега или учебен пример. Твърдения за подобни факти не
са въведени в предмета на делото, нито пък са ангажирани доказателства в тази
насока. В разглежданата хипотеза липсата на валидно изразена воля се обосновава с
аргументи за неправилно тълкуване на т. 2 от процесната сделка от страна ищеца. По
съществото си инвокираните доводи сочат за спор между страните относно
тълкуването на договорната клауза, в частност размера на неустойката, което поражда
задължение за съда да разкрие действителната обща воля на съдоговарящите,
прилагайки обективните критерии по чл. 20 ЗЗД. Тези доводи обаче не са относими
към валидността на уговорката и не могат да обуславят нейната нищожност поради
липса на съгласие. Предвид изложеното и като се държи сметка за общия принцип за
разпределение на доказателствената тежест възражението на ответното дружество
следва да бъде оставено без уважение.
Неоснователно се явява и възражението за нищожност на неустоечната клауза
поради противоречие с добрите нрави. Неустойката е проявление на принципа на
автономия на волята в частното право, като по аргумент от чл. 92 ЗЗД с нея страните
уговорят предварително размера на обезщетението, което ще заплати неизправната
страна, в случай че не изпълни своите задължения, без да е необходимо да се доказва
размера на вредите, настъпили от неизпълнението. Съобразно ТР 1/2009г. по т. д. №
1/2009г. на ОСТК на ВКС нищожна поради накърняване на добрите нрави е неустойка,
ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функция. Преценката за нищожност следва да се
извършва за всеки отделен случай, като могат да бъдат използвани някои от следните
критерии: естеството и размера на обезпечаваното задължение – дали е парично, или
непарично; дали изпълнението на задължението е гарантирано с други правни
способи; видът на уговорената неустойка – компесаторна, мораторна; вида
неизпълнение на задължението – съществено или незначителна негова част,
съотношение между размера на уговорената неустойка и очакваните от
неизпълнението вреди. Меродавният момент, към който се преценяват тези
обстоятелства, е моментът на постигане на съгласие, а не моментът на неизпълнение.
При прилагането на посочените критерии настоящият състав намира, че уредената в т.
2 от договора за продажба неустойка не е в противоречие с добрите нрави. Касае се за
мораторна неустойка, която служи като обезпечение за купувача, че поетото от
продавача задължение ще бъде изпълнено своевременно. Следва да се отбележи, че
поради характера и съдържанието на обезпеченото задължение неговото неизпълнение
все би било съществено, доколкото интересът на ищеца е да получи договорения краен
резултат., т.е. престацията е за резултат, а не за поведение. При това положение и като
се държи сметка за забраната по чл. 178, ал. 1 ЗУТ да се използват по предназначение
строежи преди да са въведени в експлоатация от компетентните органи и възможните
последици от нарушаването на тази забрана по чл. 178, ал. 5 ЗУТ, то не може да се
направи обоснован извод, че неустойката противоречи на неписаните правила на
морала. Напротив конкретната договорка гарантира и защитава признатия от закона
интерес на купувача своевременно да получи дължимия облигационен резултат. От
друга страна, санкционният характер на неустойката пък е предназначен да
дисциплинира и стимулира ответника да предприеме съответните фактически и
правни действия, необходими за издаването на процесното разрешение за ползването
3
на сградата, тъй като в противен случай би възникнало основание за ангажиране на
договорната му отговорност. Отделно от това, страните са постигнали съгласие
относно крайния размер, до който може да се начислява неустойката – 10 % от
продажната цена, което е в синхрон с правилата на добросъвестността. При
съвкупната преценка на тези обстоятелства съдът счита, че уговорената неустойка е
съобразена с принципа за справедливост, който повелява да се закриля и защитава
всеки признат от правото интерес, без да излиза извън присъщите функции и без да
представлява средство за неоснователно обогатяване на другата страна.
Обосноваването на нищожността с аргумента, че ищецът не е претърпял вреди от
твърдяното договорно неизпълнение също не може да бъде споделено. Фактическият
състав на неустойката не включва доказването на вредите и техния размер, поради
което не е и необходимо да бъдат въвеждани подобни твърдения в исковата молба,
нито да бъдат ангажирани доказателства в тази насока. Възприемането на противното
би било в противоречие с разпоредбата на чл. 92 ЗЗД, както и би обезсмислило
съществуването на този правен институт. На още по-голямо основание следва да се
отрече съждението, че липсата на претърпени вреди би обусловило нищожност на
уговорката за неустойка. Нищожността е най-тежкият порок на сделката, недостатък,
който се проявява още към момента на нейното сключване и който е своеобразна
пречка изначално да се породят желаните от страните правни последици. Прилагайки
тезата на ответника, би се достигнало до резултат, в който всяка неустойка е нищожна,
тъй като преценката за нищожност се извършва към момента на съгласието, а трудно
можем да си представим още със сключването на сделката страната да претърпи
вреди. Липсата или по-ниският размер на настъпилите вреди единствено биха
породили в полза на неизправната страна правото да иска намаляване на неустойката.
Съобразно разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК в доказателствена тежест на
ответника е да установи, че е изпълнил договорното си задължение по т. 2 от
нотариалния акт да въведе сградата, в която се намира недвижимия имот, предмет на
договора, в редовна експлоатация в срок до 30.08.2019 г. Съобразно чл. 177, ал. 2 ЗУТ
строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на
разрешение за ползване, издадено от органите на Дирекция за национален строителен
контрол. По аргумент от чл. 84, ал. 1, изр. 1 ЗЗД когато денят за изпълнение на
задължението е определен, длъжникът изпада в забава след изтичането му, без да е
необходима покана от кредитора /„срокът кани вместо човека“/. От събраните в хода
на производството писмени доказателства се установява, че за процесната сграда е
издадено Разрешение за ползване с № СТ – 05-1127 на 31.12.2020 г., от който момент
следва да се счита, че е изпълнено произтичащото от договор задължение.
Следователно, от страна на ответника е налице неточно изпълнение във времето, в
частност забава с продължителност от 487 дни. Представените от продавача фактури,
удостоверяващи потреблението на електрическа енергия в сградата за периода от
17.11.2018 г. до 19.09.2020 г., не са годни да променят този правен извод. Предмет на
уговорка между страните е въвеждането на сградата в експлоатация, а не нейното
завършване в горепосочения срок, поради което ползването от собствениците на
самостоятелни обекти е правно ирелевантно. Неустойката като правен институт е
призвана да обезпечава изпълнението на дадено задължение, като тя винаги се уговоря
за конкретна форма на неизпълнение. Предвид обстоятелството, че в разглежданата
хипотеза е уговорена мораторна неустойка, а констатираното от ответника
неизпълнение е забавено, то настоящият състав счита, че е налице и втората
процесуална предпоставка за уважаване на предявения иск – неосъществяване на
дължимия облигационен резултат в срок.
Съгласно нотариалния акт за продажба на недвижим имот при несвоевременно
въвеждане на сградата в експлоатация е дължима неустойка в размер на 0,1 % от
4
стойността на незавършената част от строителството за всеки ден забава, но не повече
от 10 % от общата продажна цена. Съобразявайки правилата на чл. 20 ЗЗД следва да се
приеме, че страните са постигнали съгласие за определяема неустойка, като за
определянето на нейния конкретен размер следва да се държи сметка каква е степента
на незавършеност на процесната сграда и какво е времетраенето на забавата. В тази
връзка, неоснователни са доводите на ответника, че неустойката не била нито
определена, нито определяема.
По делото е изслушано и прието заключение на съдебна техническа и оценителна
експертиза, според което строително-монтажните работи по недвижимия имот са
завършени, както следва: по част „Конструктивна“ на 25.04.2017г.; по част
„Архитектура“ – на 24.09.2018г., по част „Електро“ – на 18.09.2018г., по част
„Пожароизвестяване“ – на 19.09.2018г., по част „ВИК“ – на 15.10.2018г. и по част „ОВ“
– на 22.10.2018 г. Установява се, че след 30.08.2019г. няма подадени актове за
приемане на извършени работи, подлежащи на закриване, нито издадени протоколи от
изпитвания и декларации, които да докажат недовършена част от строителството.
Съдът при преценка на експертното заключение, съобразно правилото на чл. 202
ГПК намира, че следва да го кредитира, тъй като е изготвено обективно, компетентно
и добросъвестно. Вещото лице е отговорило изчерпателно на поставените задачи, като
по делото не са установява същото да е заинтересовано от изхода на правния спор или
да е недобросъвестно.
За установяване степента на завършеност на сградата в хода на производството са
събрани и гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите лп и юв.
При разпита на св. п – бивш служител при в, се установява, че в края на 2017 г.
същият е осъществявал инвеститорски надзор по довършителни работи в сградата, в
която се намира процесният обект, включващи настилки, изолации, мазилки и
шпакловки. Свидетелят изяснява, че довършителните работи били приключени през
февруари 2019 г., като от този момент собствениците на самостоятелни обекти в
сградата започнали да се нанасят в тях и да ги обзавеждат. Допълва, че въвеждането
на сградата в експлоатация се забавило поради неприложена регулация за една улица
от страна на общината, поради което не могли да бъдат извършени външните връзки за
ток и газоснабдяване.
При разпита на св. в се изяснява, че на същия било възложено от ответника
извършването на дейности по водоснабдяване, канализация, отопление, инсталиране
на климатици, както и една част от довършителните работи в сградата, в която се
намира процесният обект. Изяснява, че до пролетта на 2019 г. изпълнявал възложените
му работи. По това време премахнали и строителната ограда и подготвили тротоарите
и тревните площи. Пояснява, че през февруари 2019 г. сградата била готова на фаза
замазка, шпакловка, дограма, топлоизолация, мазилка, покрив, в общите части били
поставени плочки, били монтирани входни врати, имало вода, временен ток и
отопление, били извършени всички дейности, необходими за издаването на акт
образец 15. Установява се, че през 2019 г. всички магазини били готови и можело да се
извършват в тях довършителни работи.
Съдът приема показанията на свидетелите п и в за достоверни, тъй като,
преценени по правилата на чл. 172 ГПК, са ясни, последователни, житейски и правно
логични, като не се доказа свидетелите да са заинтересовани от изхода на правния
спор, предмет на делото. Същественото е, че субективните възприятия на свидетелите
по отношение на правнорелевантните факти относно процеса на извършване на
строително-монтажните работи и степента довършеност на процесната сграда са
формирани непосредствено, не са взаимоизключващи се, а кореспондират както
помежду си, така и с останалия събран по делото доказателствен материал,
5
включително свидетелите ги потвърждават, под страх от наказателна отговорност.
При анализа на събраните доказателства поотделно и в тяхната съвкупност може
да се направи обоснован извод, че към 30.08.2019 г. няма незавършена част от
строителството на сградата, в която се намира самостоятелният обект на ищеца. При
така установената фактическа обстановка следва да се установи действителната обща
воля на страните за размера на неустойката, като се приложат посочените в чл. 20 ЗЗД
обективни критерии. Разбирането на всеки от съдоговарящите за смисъла на
уговорките следва да се съобразява и отнася към обективираната им воля, а не
предполагаемата такава, като смисълът на думите се установява в съответствие с
общоприетото им значение. При това положение и като се държи сметка за
използваните в договора за продажба словесни изрази се извежда обоснован извод, че
страните са уговорили мораторната неустойка да се начислява за всеки ден на
забавата, като основата, върху която се изчислява нейният размер, е стойността на
незавършената част от строителството. Същевременно обаче при граматическото и
логическото тълкуване се установява, че е постигнато съгласие за крайния предел на
неустойката, която не може да бъде повече от 10% от продажната цена. Следователно,
каквато и да е стойността на незавършената част от строителството и колкото и да трае
забавата, базата за изчисляване все е равностойността на незавършената част. Нито от
употребените думи, нито от систематичното място на клаузата може да бъде изведен
смисъл, че волята на страните е била при продължителна забава от 100 дни
продажната цена да се превърне в основа за изчисляване на неустойката, каквито
твърдения навежда ищецът.
При констатацията, че към 30.08.2019 г. няма незавършена част от строителството
на сградата, то определеният размер на неустойката от 0,1% от незавършената част на
строителството в настоящия случай възлиза в размер на нула. При това положение,
въпреки че в обективната действителност са се проявили юридическите факти,
ангажиращи договорната отговорност на ответника поради неизпълнение на неговото
задължение в срок, предявената искова претенция следва да бъде отхвърлена като
неоснователна.
По разноските:
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски
възниква в полза на ответното дружество. В законоустановения срок е представен
списък с разноски по чл. 80 ГПК, в който се претендират следните разноски: 1 800 лв.
за адвокатско възнаграждение в исковото производство, 980 лв. депозит за вещо лице,
1 680 лв. – адвокатско възнаграждение в заповедното производство, както и 15,00 лв. –
държавна такса по частна жалба. Към списъка са представени писмени доказателства,
удостоверяващи заплащането на адвокатските хонорари по банков път. В откритото
съдебно заседание ищецът е релевирал възражение за прекомерност на
претендираните възнаграждения. При тази фактическа обстановка в полза на
ответното дружество следва да бъдат присъдени разноските, представляващи депозит
за изготвяне на съдебно-техническа експертиза на стойност 980 лв., както и 15 лв. за
заплатената държавна такса. Възраженията за прекомерност на претендираните
адвокатски възнаграждения съдът приема за основателни. За определянето на размера
на адвокатското възнаграждение следва да се съобрази, че исковото производство не
се характеризира с фактическа и правна сложност, както и че обемът на извършените
процесуални действия от страна на довереника на ответника инкорпорира
депозирането на отговор на исковата молба и писмена защита, както и участие в едно
открито съдебно заседание, поради което и претендираният размер от 1 800 лв. следва
да бъде редуциран. Предвид изложените съображения и съобразявайки Решение по С-
438/2022 г. на СЕС и Определение № 50015/16.02.2024 г. по т.д. № 1908/2022 г. на I т.о.
6
на ВКС, настоящият състав намира, че справедливият размер възлиза в размер на 1
500 лв. Прекомерно се явява и претендираният хонорар в заповедното производство,
като в полза на ответното дружество следва да бъде присъдени разноски на 200 лв.
Или на ответника следва да му бъде присъдена на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата в
общ размер на 2695 лв.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от е, ЕИК: **, със седалище и адрес на управление: **,
установителен иск с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 92 ЗЗД срещу в, ЕИК **,
със седалище и адрес на управление: **, за признаване за установено, че ответникът
дължи на ищеца сумата от 13 798 лв., представляваща неустойка за забава за
изпълнение на задължението за въвеждане в експлоатация на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор **, предвидена в т. 2 от Нотариален акт за продажба на
недвижим имот в груб строеж № 83, том I, рег. № 1723, дело № 75/2019 г., ведно със
законната лихва от 16.03.2021 г. до изплащане на вземането, за която сума е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 ГПК
по ч.гр.д. № 14954/2021 г., по описа на СРС, 74 състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК е, ЕИК: **, със седалище и адрес на
управление: **, да заплати на в, ЕИК **, със седалище и адрес на управление: гр.
София, **, сумата от 2695 лв., представляващи деловодни разноски и заплатено
адвокатско възнаграждение за първоинстанционното и заповедното производство.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд
в двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7