Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 07.10.2021
год.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, Гражданско отделение, двадесет и шести състав, в
публично заседание на четиринадесети септември две хиляди двадесет и първа
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА ГЪЛЪБОВА
При участието на секретаря Теодора Станчева разгледа докладваното от съдията гр.д. № 16144 по описа на ВРС за 2019 год. и,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на Ж.К.Ч.,
ЕГН **********, с адрес: *** срещу С.И.С., ЕГН **********, с адрес: ***
предявен иск за заплащане на сумата от 11734,98 лева, представляваща двойния
размер на заплатено от ищцата капаро по договор за капаро и предварителен
договор, инкорпориран в него от 24.08.2018г., поради отказ от договора, ведно
със законната лихва върху нея, считано от датата на подаване на исковата молба
до окончателното плащане. В условията на евентуалност е предявен иск за
заплащане на сумата от 5867,49 лева, представляваща заплатено от ищцата капаро
по договор за капаро и предварителен договор, инкорпориран в него от
24.08.2018г., поради отказ от договора.
В исковата молба са изложени твърдения, че на 24.08.2018г.
между страните по делото е сключен договор за капаро, по силата на който ищцата
като купувач предава на ответницата като продавач сумата от 3000 евро или
5867,49 лева като капаро за закупуване на недвижим имот, представляващ къща с
дворно място с и или „жилищна сграда на два етажа“, в изградена жилищна сграда
с идентификатор ****с местонахождение: ****по плана на с. к.б.,о.к.с параметри:
700 кв.м. дворно място, 68 кв.м. застроена площ и 152,40 кв.м. РЗП. В договора
за капаро бил инкорпориран и предварителен договор за покупко-продажба на
описания недвижим имот. Цената на имота
била 30000 евро или 58674,90 лева. Крайният срок за изповядване на сделката бил
15.10.2018г. Сумата за капарото била преведена по банкова сметка ***. При
справка в имотния регистър ищцата установила, че с.е.с.се легитимира като
собственик на поземлен имот с идентификатор ****без построената сграда в имота.
Същият с нотариален акт за дарение на 01.09.2014г., дарил на съпругата си С.И.С.
поземления имот без построената в него сграда. Следователно ответницата не би
могла да продаде сградата без да притежава собственост или представителна власт
за това. Твърди се, че ищцата живеела в САЩ и била виждала къщата само на
снимки по обяви в интернет. От разговорите с продавача разбрала, че къщата има
издадени необходимите строителни книжа и степен на завършеност до Акт 14. На 11.10.2018г.
страните посетили имота за първи оглед. Ищцата констатирала, че имотът е в груб
строеж от 2005г., с протекъл и прогнил покрив, без ток и вода и не отговаря на
информацията по обявата. Установила и че ответницата няма представителна власт
да изповяда сделка за имота. Впоследствие ищцата узнала и че с.е.с.и
ответницата са продали на 30.05.2019г. жилищната сграда и дворното място на
трети лица – Камелия С. Борисова и Мирослав Иванов Борисов. Поради тази причина
ищцата заявила на ответницата, че разваля договора без срок за изпълнение, тъй
като същото е станало невъзможно и безполезно. Ответницата се явявала
неизправна страна по договора и дължала връщане на капарото в двоен размер.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК ответникът е депозирал
писмен отговор, с който оспорва предявените искове като неоснователни. Оспорват
се твърденията за неизпълнение на договора от страна на ответницата във връзка
с непривеждане на имота в уговореното с договора състояние и липса на
необходимите документи за продажбата му, както и едностранното му разваляне от
страна на ищцата, както и че ответницата дължи връщане на двойния размер на
капарото. Сочи се, че правото да се иска връщане на двойния размер на капарото
предпоставя наличието на сключен валиден договор, като при нищожен договор не
може да се иска изпълнение, съответно липсва основание за ангажиране
отговорността на страните, а се дължи само връщане на даденото в изпълнение на
договора. Не се оспорва твърдението, че на 24.08.2018г. между страните по
делото е сключен предварителен договор
за продажба на недвижим имот, находящ се в с. к.б.. Не оспорва и
твърдението, че е преведено капарото в размер на 5867,49 лева. Сочи се, че
предметът на договора е ясен, а именно ПИ *****, ведно с изградената в него
къща на два етажа, като непосочването на граници не води до невъзможност да се
индивидуализира имота. Договорът съдържал уговорки относно всички съществени
условия на окончателния договор. Налице
е постигнато между страните по него съгласие, а въпросът за собствеността на
имота е относим към неговото изпълнение. Твърди се, че описаната в договора
сграда е построена въз основа на издадено разрешение за строеж от 2005г. по
време на брака на С.С. и с.с.. Към 2008г. сградата е изградена като
самостоятелен обект, а през 2013г. е издаден Акт 15. Сочи се, че сградата като
построена по време на брака е съпружеска имуществена общност, именно с оглед на
което не е била и предмет на дарението от 2014г., с която с.с. е дарил на
съпругата си собствеността върху поземления имот. Сочи се още, че сключването
на предварителен договор за покупко-продажба на имот в режим на СИО от единия
от съпрузите не е пречка за изпълнение на задължението за прехвърляне на
собствеността. Твърди се, че съпругът на ответницата също е желаел продажбата
на имота и е участвал пряко в преговорите, водени с ищцата, завел я е на оглед,
а плащането на капарото е извършено по негова банкова сметка. ***, че към
момента на сключване на договора ищцата е била запозната със състоянието на
имота, а ответницата не е поемала задължения за извършване на допълнителни СМР.
Твърди се, че поради изтичане на срока за сключване на окончателния договор
ищцата сама се е отказала от финализиране на продажбата, поради което на
30.05.2019г. процесният имот е прехвърлен в полза на трети лица. Сочи се, че
неизправна страна по договора се явява единствено ищцата, предвид което
ответницата упражнява правото си да задържи капарото. Твърди се, че ищцата се е отказала от покупката
на имота, като е отказала да се яви пред нотариус в уговорения ден и час на
11.10.2018г. Сочи се, че след този момент друг отказ от ищцата не е правен нито
при продажбата на трети лица, нито след това и ответницата не е контактувала
повече с нея.
В съдебно заседание процесуалният представител на
ищеца поддържа исковата молба.
Процесуалният представител на ответника поддържа
отговора.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и
събраните по делото доказателства, преценени заедно и по отделно, намира за
установено от фактическа страна следното:
Не е спорно между страните, а и се установява от представения договор, че
между страните е сключен договор, озаглавен „договор за капаро“ от 23.08.2018г.
В същия ищцата е вписана като „купувач“, а ответницата като „продавач“. С
договора страните са уговорили, че купувача предава на продавача сумата от 3000
евро /5867,49 лева/ като капаро за закупуването на следния недвижим имот, а
именно къща с дворно място или „жилищна сграда на два етажа“, в изградена жилищна
сграда с идентификатор ****с местонахождение: УПИ XVIII-32 кв.8 по плана на с. к.б.,о.к.с параметри: 700 кв.м.
дворно място, 68 кв.м. застроена площ и 152,40 РЗП. С договора купувачът
изрично е заявил, че желае да закупи описания имот за сумата от 30000 евро
/58674,90 лева/. Посочено е, че всички плащания ще се изпълняват по посочените
в договора банкови сметки на продавача. Уговорено е, че при постигане на
посочените в т.1 от договора параметри купувачът се задължава в срок до
15.10.2018г. да сключи окончателен договор, а при непостигането им по вина на
продавача в срок до 15.10.2018г. продавачът се задължава да върне на купувача
сумата, преведена като капаро в седемдневен срок и договорът се прекратява.
Продавачът е декларирал, че няма да предлага имота на други клиенти в срок до
15.10.2018г. За купувач договорът е подписан чрез пълномощник д.х.а.Видно от
платежно нареждане от 28.08.2018г. д.х.а.е превела по сметка на с.е.с.сумата от
5867,49 лева с основание „договор за капаро за къща в к.б.“. Сметката, по която
е преведена сумата съвпада с една от посочените в договора за капаро.
От нотариален акт за дарение на поземлен имот № 131,
дело № 462/2014г. на нотариус й.п.се установява, че на 01.09.2014г. с.е.с.е
дарил на съпругата си С.И.С. собственият си поземлен имот с идентификатор ****по
КК и КР, находящ се в с. к.б.,о.к.с площ от 700 кв.м. без построената върху
имота сграда.
Представено по делото е разрешение за строеж №
71/27.05.2005г., издадено на с.е.с.за извършване на СМР съобразно одобрен
проект за обект „Жилищна сграда на два етажа“ – ЗП 68,08 кв.м., РЗП 152,40
кв.м. в процесния имот.
От представеното от ответника удостоверение за сключен
граждански брак се установява, че С.И.С. и с.е.с.са сключили граждански брак на
29.05.1983г.
Съгласно писмо от Община Каварна сграда с
идентификатор *****.1 по КККР на с. к.б., намираща се в УПИ XVIII, кв.8, е въведена в експлоатация. Приложено е
удостоверение от 08.11.2019г. за въвеждане в експлоатация на строежа.
Представен от ответника е констативен акт за
установяване годността за приемане на строежа в процесния имот от 02.12.2013г.,
който е оспорен от ищцата в частта за подписа на с.е.с.като възложител. В тази
връзка е допусната съдебно-графологична експертиза, която вместо представения
от ответника препис от документа, който според експерта е в недостатъчно добро
качество, е обследван оригинал от същия документ, съхраняван в Община Каварна.
Съгласно заключението на вещото лице подписът за възложител в същия документ не
е положен от с.е.с..
По делото са ангажирани гласни доказателствени
средства чрез разпит на един свидетел на страната на ищеца – П.Г. и един
свидетел на страната на ответницата – с.с. (съпруг на ответницата). Показанията
на двамата свидетели не си противоречат, дори взаимно се допълват. От същите
става ясно, че през м. октомври 2018г. е била организирана среща между страните
по делото пред нотариус в гр. Каварна преди обяд. На срещата са присъствали
ищцата и с нея един между, ответницата, съпруга й и внучето им, както и
свидетелката П.Г., която била поканена, за да разкаже на ищцата като купувач за
района на гр. Каварна. Тъй като запазили час за нотариус за следобед и
разполагали с няколко часа, ищцата пожелала да отидат на оглед на имота, който
била виждала само на снимки в интернет. Всички документи за сделката били
готови и предадени на нотариуса. Отишли до имота с две коли. Когато влезли
вътре в къщата, ищцата бързо излязла навън, изнервила се, казал, че това не е
нейният имот. Говорили с мъжа, който я придружавал отвън около 30-40 минути,
след което казала, че имотът не й харесва и всички си тръгнали. След това
ищцата не се явила при нотариуса за сделката. На място ищцата имала забележки
по дограмата и покрива и като цяло очевидно не одобрила имота. Съгласно
показанията и на двамата свидетели имотът имал каменна ограда откъм улицата,
имало някаква ограда и от другите страни, но на места била разрушена. Къщата
имала покрив и гръмоотвод, някои керемиди били размърдани. Имало дограма, но
прозорците не били обърнати. Къщата разполагала с външна изолация без мазила, а
вътре била на тухла. Имало кабели и водосточни тръби, както и течаща вода на
чешмата в двора. Отделно от това,
съгласно показанията на с.с. същият лично е подписвал няколко екземпляра на
констативен акт за установяване годността на строежа от 02.12.2013г.,
включително в Община Каварна, като припознава подписа за възложител под
приложения по делото от ответника препис като свой.
При така установените фактически обстоятелства съдът
достигна до следните правни изводи:
Предявените главен и евентуален иск са с правно
основание чл.93, ал.2 от ЗЗД и е процесуално допустими.
Съобразно правилата на чл. 154, ал. 1 ГПК за
разпределение на доказателствената тежест в процеса, в тежест на ищеца е да
докаже валидно сключен предварителен договор, предаване на уговорената сума за
капаро в полза на ответника, изпълнение на задълженията си по договора и
настъпване на основание за упражняване на правото й да се откаже от същия. Ответникът
следва да докаже твърдението си, че е изправна страна по договора.
Безспорно межди страните е сключването на процесния
договор за капаро, в който е инкорпориран предварителен договор за
покупко-продажба на процесния недвижим имот с. к.б.. Същественото съдържание на
предварителния договор се установява от текста, макар и да е озаглавен договор
за капаро. От уговорките става ясно, че ищцата е купувач, а ответницата
продавач, описан е подробно имота и е уговорена цената. Посочен е и краен срок
за сключване на окончателния договор – 15.10.2018г. при постигане на
параметрите в т.1 . Доколкото в т.1 се посочва само размер на цена капарото и е
описан имотът, съдът намира, че с предаване на капарото, очевидно са постигнати
посочените параметри. Не е спорно между страните и че капарото в размер на 3000
евро /5876,49 лева/ е преведено по сметката на с.е.с., която е и посочената в
договора. Следователно възникнало е задължението на купувача да сключи
окончателния договор в посочения срок.
По отношение на уговорката, че при непостигане на
параметрите по т.1 по вина на продавача с срок до 15.10.2018г. капарото подлежи
на връщане, съдът намира, че в настоящия е случай волята на страните подлежи на
тълкуване, предвид липсата на действително ясно посочени параметри в т.1.
Очевидно при наличие на имот с посоченото описание – дворно място с площ от 700
кв.м. и построена в същото жилищна сграда на два етаж с 68 кв.м. застроена площ
и 152,40 кв.м. РЗП параметрите следва да се считат постигнати. Никакви други
договорки за състоянието на имота, за необходимост от извършване на СМР или
нещо друго, не са включени.
Безспорно се установи от свидетелските показания, че в
процесния имот е имало построена сградата на два етажа, а именно същата е имала
покрив. Очевидно сградата не е била довършена напълно и не е била в перфектно
състояние, но както се посочи конкретни уговорки между страните в това
отношение не са направени. Не е спорно, че ответницата е направила един
единствен оглед на имота, непосредствено преди уговорения час за нотариус, като
преди това го е виждала само на снимки. От никъде не се установява какво е били
състоянието на имота на снимките и дали реалното е отговаряло на заснетото.
Отделно от това, ищцата е взела самостоятелно и отговорно решение да подпише
предварителния договор преди да направи личен оглед на имота, с оглед на което
е поела задължение да сключи окончателен такъв. Установи се от показанията на
свидетелите, че при проведения оглед ищцата не е харесала имота, заявила е, че
не е това, което си е представяла и че не й харесва, след което не се е явила
при нотариус в уговорения час за сделка. В този смисъл съдът намира, че ищцата
е упражнила отказ от договора още в този момент. Същия отказ обаче не е свързан
с някаква неизправност от страна на продавача по отношение на състоянието на
имота, за което както се посочи липсват конкретни уговорки, а и недоказано
остана твърдението, че са й били показани снимки, които не отговарят на
реалността. В този смисъл неизправна страна по договора се явява именно ищцата,
която въпреки уговорката и подписания предварителен договор, не е изпълнила
задължението си да сключи окончателен договор в уговорения срок, а именно до
15.10.2018г.
Неоснователно се явява и възражението на ищцата, че
ответницата не е била собственик на имота, поради което не е могла да прехвърли
същия и се явява неизправна страна. Установи се, че по силата на договор за
дарение от 2014г. ответницата е придобила от съпруга си собствеността върху
процесното дворно място без построената сграда. Разрешението са строеж на
сградата е от 2005г. Неясно остана точно кога същата е завършена, но такава
вече е безспорно възникнала към датата на огледа. В случай, че сградата е
възникнала след 2014г., то тя би била изцяло собственост на ищцата, а в случай,
че е възникнала преди 2014г., но по време на брака между страните, то същата е
била в режим на съпружеска имуществена общност. Доколкото сключването на
предварителен договор не съставлява сделка на разпореждане с недвижим имот,
няма пречка същият да бъде сключен само от единия съпруг. Както се установи, за
сключването на окончателния договор през м. октомври 2018г. пред кантората на
нотариуса се е явил и съпругът на ответницата – св. с.с., предвид което не са
били налице пречки за сключването на договора за покупко-продажба.
С оглед всичко гореизложено съдът намира, че
ответницата се явява изправна страна по договора, предвид което за нея не е
възникнало задължение да връща капарото в двоен размер. От своя страна ищцата е
упражнила правото си на отказ от договора, но като неизправна страна, предвид
което за ответницата е възникнало правото да задържи капарото. Същата би имала
право съгласно чл.93, ал.2, изреч. последно да иска изпълнение ведно с
обезщетение за вредите. Доколкото няма спор между страните, че впоследствие
имотът е продаден на трети лица, очевидно ответницата се е отказала да иска
изпълнение на договора, като се е възползвала само от правото си да задържи
капарото. Предвид изводът, че ответницата е изправна страна за нея не е
възникнало и задължението по т.5 от процесния договор за връщане на сумата,
предадена като капаро в нейния единичен размер.
По гореизложените съображения съдът намира, че
предявените главен и евентуален иск се явяват неоснователни и следва да бъдат
отхвърлени.
Мотивиран от горното,
Варненският районен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от Ж.К.Ч., ЕГН **********, с
адрес: *** срещу С.И.С., ЕГН **********, с адрес: *** иск за заплащане на
сумата от 11734,98 лева, представляваща двойния размер на заплатено от ищцата
капаро по договор за капаро и предварителен договор, инкорпориран в него от
24.08.2018г., поради отказ от договора, ведно със законната лихва върху нея,
считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане, на
основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Ж.К.Ч., ЕГН **********, с
адрес: *** срещу С.И.С., ЕГН **********, с адрес: *** иск за заплащане на
сумата от 5867,49 лева, представляваща заплатено от ищцата капаро по договор за
капаро и предварителен договор, инкорпориран в него от 24.08.2018г., поради
отказ от договора, ведно със законната лихва върху нея, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното плащане, на основание чл.93, ал.2
от ЗЗД.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: