РЕШЕНИЕ
№ 345
гр. П., 02.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – П., ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Атанас Кобуров
при участието на секретаря Вера Сухарова
като разгледа докладваното от Атанас Кобуров Гражданско дело №
20221230100926 по описа за 2022 година
Производството е с правно основание чл.422 във вр. с чл.415, ал.1 ГПК.
Образувано е по искова молба, депозирана от В. Й. З., ЕГН: **********, чрез адвокат
Я. Г. М., с адрес за призовки и съобщения гр. С., ул. „П. 79А, вх.Б, ет.4, ап.Б1, срещу Л. В.
М., ЕГН: **********, с известен адрес гр. С., ж.к. „Б.“, ул. „Г.“ бл.2, вх.Б, ап.16, и с
постоянен адрес с. Г., общ. П..
Сочи се в исковата молба, че на 11.02.2019 г. между ищеца В. Й. З. и ответницата Л.
В. М. е сключен Договор за наем за срок от една година, като страните се договорили
наемодателят да предостави за възмездно и временно ползване апартамент № 5, находящ се
в гр. С., ж.к. „О.“, блок 216А, вх. „А“, ет. 2, състоящ се от една стая, дневна, кухненски бокс,
баня с тоалетна и тераса, а наемателят се съгласил да ползва апартамента и се задължил да
плаща месечна наемна цена в размер на 650 лева, платима до 15-то число на всеки текущ
месец, ведно с всички текущи разходи за ползването на имота – централно отопление,
електроенергия, вода, разходи за поддръжка на общите части. Съгласно договореното между
страните, договорът може да се прекрати предсрочно единствено с едномесечно писмено
предизвестие.
Посочва се, че наемателката ползвала имота до 20.09.2019 г., като на същата дата
уведомила наемодателя по телефона, че няма да ползва повече наетия имот, иска да
прекрати сключения между тях договор за наем и се изнася от апартамента, което
наемодателят възприел като предизвестие за прекратяване на договора. На основание т.6.2.1
от договора и отправеното предизвестие за едностранно предсрочно прекратяване на
наемното правоотношение, ответницата следвало да плати на наемодателя и наем за месец
октомври 2019 г. Твърди се, че към датата на прекратяване на договора, ответницата не е
заплатила и дължимите месечни наемни вноски по договора за наем за месец август 2019 г.,
за месец септември 2019 г., ведно с всички дължими разходи за ползване на апартамента, в
общ размер на 484,59 лева, от които: 263,76 лева – разходи за ползване на газ; 152,83 лева –
разходи за водоснабдяване, 68,00 лева – разходи за поддръжка на общите части на сградата.
Разходите за ползване на апартамента били начислени за периода, през който наемателката
ползвала имота и били заплатени от наемодателя с получения от наемателя депозит при
сключване на договора за наем, а с остатъка от 165,41 лева до пълния размер на получения
1
депозит, ищецът удовлетворил част от вземанията си за неплатени месечни наеми.
В тази връзка се иска от съда да постанови решение, с което да признае за
установено, че Л. В. М., ЕГН: **********, дължи на В. Й. З., ЕГН: **********, плащане на
сумата 1 784,59 /хиляда седемстотин осемдесет и четири лева и петдесет и девет стотинки/
лева, представляваща неизпълнение по договор за наем от 11.02.2019 г., заедно със
законната лихва от датата на подаване на заявлението, предмет на ч.гр.д. № 429/2022 г. по
описа на РС – П..
Прави се искане за присъждане на направените деловодни разноски, както по
настоящото исково производство, така и по заповедното такова.
Изпълнена е процедурата по чл. 131 ГПК, като в рамките на едномесечния срок за
отговор на исковата молба, такъв е постъпил от ответницата, с който се изразява становище
за неоснователност на предявения иск. Оспорва, че ищецът е изпълнил задълженията си по
договора за наем чрез осигуряване на спокойно и безпрепятствено ползуване на процесния
имот, като твърди, че през месец август 2019 г. в жилището са допуснати работници за
извършване на ремонт на същото. Оспорва, че не е изпълнила задълженията си по наемното
правоотношение, излагайки, че редовно е заплащала дължимите суми по договора по банков
път, с изключение на една наемна вноска и сума в размер на 400 лева за консумативи, които
платила в брой на наемодателя. Изразява становище, че депозитът предоставен от наемателя
на наемодателя при подписване на договора за наем, е неправомерно усвоен от ищеца, тъй
като към 09.09.2019 г. между страните не е имало неуредени финансови отношения, били
заплатени всички дължими суми, включително и такива за консумативни разходи. Моли за
отхвърляне на ищцовите претенции и присъждане на направените по делото разноски.
В съдебно заседание ищцовата страна не се явява и представлява, депозирана е молба
от процесуалния представител на ищеца, в които поддържа предявения иск и моли същият
да бъде уважен.
Ответницата се явява лично и с упълномощен представител, който изразява
становище за неоснователност на предявения иск и моли за отхвърлянето му.
По делото са ангажирани писмени и гласни доказателства.
Съдът като съобрази становището на страните, приложените към делото
писмени доказателства, които прецени по отделно и в съвкупност, намира за
установено от фактическа страна следното:
По делото е представен Договор за наем на недвижим имот от 11.02.2019 г. сключен
между страните, от който се установява, че ищецът, в качеството си на наемодател отдава на
ответницата като наемател за временно и възмездно ползване свой собствен недвижим имот,
апартамент № 5, в гр.С., в сградата на блок 216а, вх.“А“, ж.к.“О.“, ул.Б..“ на втори етаж за
сумата от 650 лева месечно.
На л.7 от делото се съдържа Авизо местен превод за платена сума в размер на 263,76
лева на 27.07.2020 г. в полза на „Овергаз Мрежи“АД.
Представено е и Авизо местен превод превод за платена сума в размер на 152,836
лева на 09.04.2020 г. в полза на „Софийска вода“АД.
На л.9 от делото е приложена и квитанция № 141 от 20.10.2020 г. за платена сума от
2
ищеца в размер на 68 лева.
Прието като доказателство по делото е и Информация за сметка за период 11.02.2019
– 07.10.2019 г. на ищеца, за заплатени пет броя наеми, както и заплатен депозит по договор
за наем.
По делото е представено и извлечение от банковата сметка на ответницата относно,
от което се установяват извършвани плащания към „Овергаз Мрежи“АД.
В качеството на свидетели са разпитани водените от ответната страна Г.М. и Д.К..
Свидетелят Г.М. посочва, че знае, че ответницата била наела жилище в кв.“О.“, тъй
като помагал при пренасянето на вещите й когато се нанасяла в квартирата, както и помагал
при изнасянето й оттам. Сочи, че ответницата ползвала апартамента до лятото на 2019 г.,
като си спомня периода защото същият бил свързан с негова служебна командировка.
Твърди, че от Л. разбрал, че причината тя да освободи жилището била, че собственикът
искал да полза жилището си и затова се наложило тя да се изнесе по-скоро. Излага
твърдения, че когато отишъл да помага с изнасянето на вещите, видял в жилището
поставени строителни найлони за ремонт, а когато поискал да помогне на ответницата с
почистването на апартамента, тя му казала да не се притесняла защото скоро щели да влизат
майстори.
Свидетелката Д.К. заявява, че познава и двете страни, тъй като била брокер по
сделката. Посочва, че в началото на м.август 2019 г., докато била на море Л. й се обадила и
й казала, че ищецът иска да заживее в апартамента и иска да прави ремонт. Твърди, че след
като се прибрала от морето помогнала на ответницата да се изнесе, като самото изнасяне
било между 20-ти август и 01-ви септември. Излага твърдения, че по времето когато
изнасяли вещите на ответницата в апартамента имало строителни материали, донесени от
работниците, които бил наел ищецът. Заявява, че два пъти била заедно с Л. докато тя му
плащала вноски по наема. Посочва, че първият път му платила наема, а вторият път му дала
пари за сметките. Сочи, че Л. няма задължения към ищеца, тъй като му заплатила всичко.
По подаденото от ищеца заявление било образувано ч.гр.д.№ 429/2022 г. по описа на
съда /изпратено по подсъдност от СРС/, като срещу издадената Заповед за изпълнение №
250 от 06.04.2022 г. длъжникът Л. М. е депозирал възражение в законоустановения срок.
При така установената фактическа обстановка, настоящият съдебен състав
прави следните правни изводи:
По делото безспорно се установява, че ищецът в настоящото производство се е
снабдил със заповед за изпълнение на парично задължение по реда на чл.410 ГПК по ч.гр.д.
№ 429/2022 г. по описа на РС-П., срещу Л. В. М., както и че в срока, визиран в чл.414 ГПК,
длъжникът е подал възражение, че не дължи изпълнение на вземането по издадената
заповед за изпълнение.
В указания от съда срок, заявителят е предявил иск за установяване на вземането си,
предвид което настоящата претенция по чл.422 ГПК се явява допустима.
3
Не се спори между страните, че същите са сключили Договор за наем от 11.02.2019 г.,
като това обстоятелство се установява по безспорен начин от представените по делото
писмени доказателства.
Спори се по делото относно дължимостта на процесната сума в размер на 1784,59
лева, представляваща неизпълнение по договор за наем от 11.02.2019 г., заедно със законна
лихва от датата на подаване на заявлението, предмет на ч.гр.д.№ 429/2022 г. по описа на РС-
П..
В тази връзка ответната страна възразява, че ищецът в качеството на наемодател е
нарушил задълженията предвидени в Раздел IV от Договора за наем, като не осигурил на
ответницата спокойно и безпрепятствено ползване на процесния имот, като още през месец
август 2019 г. въвел в жилището работници с цел ремонт, с оглед предстоящето му ползване
от собственика-ищец, което принудило ответницата да напусна имота още в края на м.август
и да се установи в друга квартира.
Разгледана по същество, установителната претенция се явява неоснователна.
Аргументи:
Уважаването на предявения иск предпоставя наличието на валидно облигационно
отношение между страните по делото, произтичащо от сключен договор за наем, по силата
на който ответникът в качеството на наемател е ползвал процесния имот срещу
задължението да заплаща уговорената наемна цена и разноските за вещта в полза на
наемодателя-ищец. В тежест на ищеца е да докаже основанието, на което е възникнало
задължението на ответника да му заплати претендираната сума - валидно
сключен договор за наем, предоставяне на ответника на процесния имот в исковия период,
вид и размер на претендираните разноски, като ищецът не е длъжен да доказва
отрицателния факт на неплащане. Тежестта на доказване на реалното и точно изпълнение на
поетите от ответника парични задължения лежи върху него.
Съдът приема за безспорно установено, че между ищеца и ответника е съществувало
валидно облигационно правоотношение по договор за наем с предмет апартамент № 5, в
гр.С., в сградата на блок 216а, вх.“А“, ж.к.“О.“, ул.Б..“ на втори етаж.
Решаващият орган приема, че времевият период, в който страните са били обвързани
от действието на договора за наем е от 15.02.2019 г. до 15.02.2020 г.
Договорът е бил прекратен предсрочно от наемателя след фактическо напускане на
имота от наемателя в края на м.август 2019 г.
Действително, според сключения между страните договор, той се прекратява по
взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма или едностранно с
едномесечно писмено предизвестие.
Тази форма обаче не е такава, касателно действителност, а е израз на договорната
свобода на страните да изменят и прекратяват договорите помежду си, независимо в каква
форма, стига да са постигнали съгласие за това или волеизявлението за прекратяване на
4
едната страна да е стигнало до другата /В този смисъл вж. например решение по чл.290
ГПК № 54 от 23.07.2012 г. по гр. д. № 869/2012 г. на ВКС/.
Базирайки се на изложеното, съдът приема, че сключеният между
страните договор за наем може да се прекрати по всеки един начин.
Доколкото процесният договор е писмен, изменението или прекратяването му не
може да се доказва със свидетелски показания съгласно чл.164, ал.1, т.5 ГПК /и при липса на
изрично изразено съгласие/.
Причините и инициативата за прекратяване на наемното правоотношение и начина за
това обаче, са обстоятелства, които не попадат в ограничението на чл.164, ал.1, т.5 ГПК /в
този смисъл например решение на ВКС по чл.290 ГПК, № 198/17.01.2012 г., по т.д. №
814/2010 г./.
В казуса не е спорно, че процесния наемен договор е бил предсрочно прекратен, а
анализът на събраните по делото доказателства, най-вече гласните такива, сочещи на
предприетите действия за прекратявате на договора от наемателя и напускането на имота,
поради желание от страна на наемодателя да ползва собствения си имот, води до извод за
прекратяване на наемното правоотношение през м.август 2019 г. /в края на този месец/.
Предвид прекратяването на наемното правоотношение през м.август 2019 г., според
съда не се дължат наеми за месеците септември и октомври 2019 г., така както е заявено от
ищеца, тъй като за посочения период ответникът не е ползвал предходно наетата вещ и в
тази връзка не дължи заплащане за нещо, което не е ползвал.
По делото е прието извлечение от банковата сметка на ищеца, от която е видно, че
ответницата е заплатила депозит в размер на 650 лева, както и наеми за месеците февруари,
март, април, май, юни и юли.
Незаплатена е дължимата сума за наем за м.август 2019 г.
Относно твърдените от ищеца разходи за ползване на апартамента за ползвана газ,
разходи за водоснабдяване и поддръжка на общите части на сградата, в която се намира
процесния апартамент и стореното приспадане на сумата от внесения депозит, съдът
намира, че от представените по делото доказателства /2 броя Авизо местен превод и
квитанция/ не може по безспорен и категоричен начин да се докаже, че извършените
плащания касаят именно процесния апартамент за процесния период, тъй като самите
плащания са извършени в период от близо една година след напускането на ответницата, а и
основанието за плащане не доказва, че дължимата сума точно за този имот.
Още повече, че по делото има представено извлечение от банковата сметка на
ответницата от която се установява, че на 19.09.2019 г. /след напускането на процесния
имот/ същата е направила две плащания по сметка на „Овергаз Мрежи“АД.
По делото няма данни, че ищецът/ваемодател е върнал платения от
наемателя/ответник депозит при сключване на договора .
Съобразно това и тълкувайки разпоредбите на чл. 2.2 от договора, съдът приема, че
5
при предсрочно прекратяване на договора от страна на наемателя, той не дължи в цялост
платения депозит от 650 лв., но същият служи и за покриване на разноските за ползване на
вещта, сметките за които са дошли след освобождаване на имота. С оглед изложеното по-
горе съдът намира, че внесения депозит следва да бъде отнесен за погасяване на дължимия
месечен наем за м.август 2019г., а не за заплащане на сторени разходи за ползване на
апартамента /тъй като в тази връзка не са представени доказателства обосноваващи
претенцията на ищеца/.
В тази връзка съдът намира, че предявеният иск се явява неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
Относно разноските:
И двете страни претендират разноски по делото /по реда на чл.78, ал.1, респ. ал.3
ГПК/.
С оглед изхода на делото претенцията на ищеца за присъждане на разноските в
заповедното и исковото производство е неоснователна.
В полза на ответника следва да се присъдят в цялост направените разноски, в размер
на 600 лв. за адвокатски хонорар, съгласно представен списък с разноски.
Воден от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска предявен при условията на чл. 422 ГПК от В. Й. З., ЕГН:
**********, чрез адвокат Я. Г. М., с адрес за призовки и съобщения гр. С., ул. „П. 79А, вх.Б,
ет.4, ап.Б1, срещу Л. В. М., ЕГН: **********, с известен адрес гр. С., ж.к. „Б.“, ул. „Г.“ бл.2,
вх.Б, ап.16, и с постоянен адрес с. Г., общ. П., за признаване на установено, че Л. В. М.,
ЕГН: **********, дължи на В. Й. З., ЕГН: **********, плащане на сумата 1 784,59 /хиляда
седемстотин осемдесет и четири лева и петдесет и девет стотинки/ лева, представляваща
неизпълнение по договор за наем от 11.02.2019 г., заедно със законната лихва от датата на
подаване на заявлението, предмет на ч.гр.д. № 429/2022 г. по описа на РС – П., като
НЕОСНОВАТЕЛЕН /НЕДОКАЗАН/.
ОСЪЖДА В. Й. З., ЕГН: **********, чрез адвокат Я. Г. М., с адрес за призовки и
съобщения гр. С., ул. „П. 79А, вх.Б, ет.4, ап.Б1, да заплати на Л. В. М., ЕГН: **********, с
известен адрес гр. С., ж.к. „Б.“, ул. „Г.“ бл.2, вх.Б, ап.16, и с постоянен адрес с. Г., общ. П.,
сумата от 600 /шестстотин/ лева, представляваща разноски за адвокатски хонорар.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд гр.Благоевград в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
6