№ 357
гр. София , 14.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 15-ТИ ТЪРГОВСКИ в публично
заседание на седемнадесети май, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Даниела Дончева
Членове:Красимир Маринов
Капка Павлова
при участието на секретаря Елеонора Тр. Михайлова
като разгледа докладваното от Даниела Дончева Въззивно търговско дело №
20211001000289 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от „Олимп-Ю.В. –
Недвижими имоти“ ООД срещу решение № 260575 от 14.12.2020 г. по
търговско дело 2462/2019 г. на Софийски градски съд, с което съдът е
отхвърлил предявения от „Олимп-Ю.В. – Недвижими имоти“ ООД срещу
„Монтеканал България 3“ ЕООД, иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за
заплащане на сумата 24 000 евро без ДДС, с левовата равностойност 46 939,92
лева, представляваща неустойка, съгласно чл. 15 от договор – поръчка за
продажба на недвижими имоти от 14.10.2011 г., ведно със законната лихва
върху нея, като неоснователен. На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК съдът е
осъдил „Олимп-Ю.В. – Недвижими имоти“ ООД да заплати на „Монтеканал
България 3“ ЕООД сумата от 2000 лева разноски, представляваща сторени
разноски в производството.
В жалбата са инвокирани оплаквания за неправилност на решението,
като постановено в нарушение на материалноправни и на процесуалноправни
норми. Жалбоподателят поддържа, че съдът неправилно е установил
1
неизпълнение по процесния договор от страна на ищеца. Счита, че по делото
са събрани писмени доказателства, които обосновават извода за
основателност на предявения иск. Излага доводи за извършена посредническа
дейност относно покупко-продажбата на недвижим имот, предмет на
договора за посредничество между страните. Твърди, че за извършената
посредническа дейност му се дължи комисионната такса по договора и
ответникът не е изпълнил това свое задължение, като е заобиколил
договореното между тях. Въззивникът поддръжра, че именно той е намерил
купувач на недвижимия имот, като е осъществил фактическа дейност по
посредничество чрез предоставяне на пълни данни за имота, чрез
организиране на оглед, както и разкриване местоположението на имота.
Излага, че предмет на договора за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на конкретен резултат – свързване на
страните за сключването на сделки, а ответникът в нарушение на чл. 15 от
договора е пристъпил към сключване на сделка с купувача, заобикаляйки
посредника. Счита, че първоинстанционният съд в нарушение на
съдопроизводствените правила не е допуснал изслушването на свидетелски
показания, чрез които да бъде доказано обстоятелството, че именно ищецът е
извършил фактическите действия по намиране на купувач за имота и е
осъществил контакт между собственика на имота и купувача, като на
основание чл. 266, ал. 3 от ГПК моли въззивната инстанция да допусне двама
свидетели при режим на довеждане. Претендира да му бъдат присъдени
сторените пред двете инстанции съдебни разноски.
Въззиваемата страна „Монтеканал България 3“ ЕООД е депозирала
писмен отговор, в който излага подробно съображения за неоснователност на
въззивната жалба. Излага, че за първи път във въззивната жалба са въведени
твърденията за организирана среща между купувача и собственика на имота,
за извършен оглед на имота в присъствието на представител на собственка.
Поддържа, че писмото-намерение за свързване на купувача с продавача е
изпратено едва след сключване на предварителен договор за покупко-
продажба между страните. Твърди, че по делото не са ангажирани писмени
доказателства за извършената посредническа дейност, каквито са
изискванията на процесния договор. Моли съда да остави без уважение
въззивната жалба и да потвърди първоинстанционното решение като
2
правилно. Претендира разноски.
Настоящият съдебен състав установи, че въззивната жалба е допустима,
като подадена от надлежна страна, в преклузивния срок по чл. 259 ал.1 ГПК,
срещу валиден и допустим съдебен акт, подлежащ на обжалване.
След като обсъди доводите на страните, въззивната инстанция намери за
установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с иск с правно основание чл. 92, ал.
1 от ЗЗД за заплащане от ответника на ищеца сумата от 24 000 евро, или с
левовата равностойност 46 939,92 лева, представляваща неустойка съгласно
чл. 15 от договор-поръчка от 14.10.2011 г., ведно със законната лихва.
От ищеца по делото е представен договор- поръчка за продажба на
недвижими имоти от 14.10.2011 г., сключен между „Олимп – Ю.В. –
недвижими имоти“ ЕООД (агенцията) и „Монтеканал България 1“ ЕООД
(доверител). По силата на договора доверителят възлага, а агенцията приема
да посредничи срещу възнаграждение при сключване на сделка за покупко-
продажба на три недвижими имота. В чл. 6 от договора ищецът се е задължил
да предлага имотите на потенциални купувачи и при намиране на такива да
организира огледи на същите, като е договорено, че за проведените огледи се
съставя протокол, който се подписва от негов представител и от доверителя
или негов служител. Страните са предвидили при декларирано желание от
страна на доверителя за провеждане на среща с евентуален купувач агенцията
да организира такава. В чл. 10, ал. 1 от договора е предвидено, че доверителят
се задължава да заплати комисионно възнаграждение в размер на 3 % без
ДДС от продажната цена на агенцията за посредническата дейност. В чл. 11,
ал. 1 доверителят се задължава да не води директни преговори по условията
на покупко-продажба на недвижимия имот с купувачи, предложени от
агенцията, както и да не сключва предварителен или окончателен договор с
тях без знанието, съдействието и посредничеството на агенцията. За клиент на
агенцията се счита потенциален купувач, за който има подписан протокол за
оглед и декларирано съгласие на собственика за среща с купувача на имота. В
чл. 15 е договорена неустойка в двоен размер на дължимото комисионно
възнаграждение в случай, че доверителят не изпълни задълженията си към
агенцията. Съгласно процесния договор същият се прекратява автоматично,
3
когато доверителят подпише окончателен договор за покупко-продажба с
купувач, различен от предложените от агенцията.
На 01.03.2019 г., чрез нотариус с рег. № 271 на НК и район на действие
РС София на ответника е връчено писмо за намерение peг. № 3374, том II- П,
№ 58 на Нотариус В. И., per. № 271 на НК, с което ищецът уведомява
дружеството, че е привлечен купувач „Ве и Ха България“ ЕООД, който
приема предложената цена от 400 000 евро без ДДС. Изразяват готовността за
осъществяване на сделка, като подготвят и предварителен договор за покупко
- продажба. В отговор ответникът е изпратил искане за представяне на
доказателства за проведен оглед или преговори с посочения потенциален
купувач и причината за уведомяването им за намирането му, едва след
изтичането на такъв продължителен период от време.
От представените по делото доказателства Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 78, том I, per. № 1583, дело№ 44/2019г. на
Нотариус с рег. № 106 на НК и район на действие РС София, е видно, че на
14.05.2019 г. „Монтеканал България 3“ ЕООД е продало на „Ве и Ха
България“ ЕООД недвижим имот – търговски обект, находящ се в сграда в
гр.София, ул. „***“ № 14. По делото е представен предварителен договор от
20.02.2019 г. и договор с „ОББ“ АД за откриване на сметка със специален
режим и предназначение за закупуване на недвижим имот (escrow account), в
която да постъпи сума по задатък по договор за покупко-продажба за
имотите, описани в т.4.1. в т.ч. имота предмет на договора за посредничество
– т.1. С Покана за доброволно изпълнение на задължение по договор, връчена
на 19.06.2019 г., чрез ЧСИ М. Б. ответното дружество е поканено да изпълни
задължението си за заплащане на неустойка по договора в размер на 24 000
евро, представляваща 6% (шест процента) от продажната цена на недвижимия
имот без ДДС, съгласно чл. 15 от Договор-поръчка за продажба на недвижим
имот от дата 14.10.2011 г. в 7-дневен срок от датата на получаване, като няма
спор, че сумата не е заплатена.
По делото са представени Договор за посредничество при закупуване на
недвижим имот от 27.07.2018 г. между „Олимп – Ю.В. – Имоти в София“
ЕООД и „Ве и Ха България“ ЕООД, протокол за оглед от 25.07.2018 г. с
посочени същите страни, както и Споразумение за встъпване в дълг и
4
съвместно сътрудничество от 16.01.2018 г. между „ Олимп – Ю.В. –
Недвижими имоти“ ООД като длъжник и „Олимп – Ю.В. – Имоти в
София“ ЕООД като съдлъжник.
По делото е допусната и изслушана съдебно-счетоводна експертиза, от
заключението на която се установява, че размерът на неустойката уговорена в
чл.15 от договора между страните, възлиза на 24 000 евро без ДДС, или с
левова равностойност 46 939, 92 лв. по фиксинга на БНБ – 1, 95583 лв. Сумата
с начислено ДДС е 28 800 евро, или левова равностойност 56327, 90 лв.
Въззивната инстанция е допуснала изслушването на гласни
доказателствени средства чрез разпит на двама свидетели, доведени от
въззивника и от въззиваемата страна. От показанията на свидетеля Ц. се
установява, че същата работи от 2003 г. до настоящия момент в агенцията за
недвижими имоти. Свидетелства, че от агенцията са намерили купувача „Ве и
Ха България“, като през 2018 г. се е осъществил оглед на процесния
недвижим имот на ул. „***“ № 14. на огледа присъствал представител на
агенцията, представител на купувача, но от страна на собственика не е имало
представителство. Твърди, че е осъществявана телефонна комуникация между
агенцията и собственика на недвижимия имот, като последния бил уведомен
по телефона за извършването на оглед, както и за намерението на „Ве и Ха
България“ да закупи имота. Поддържа, че юристите на агенцията са
изготвили и предоставили документацията, свързана със собствеността, както
и изцяло е осъществявано посредничество по закупуване на имота от този
купувач. Твърди, че малко преди месец март 2019 г. г-н Янчев е казал, който е
управител на дружеството – продавач, че се отказва да продава имота.
Свидетелят Д. твърди, че работи като мениджър продажби в
„Монтеканал България 3“ и че отговаря за покупко-продажбите на
компанията. Свидетелства, че компанията, в която работи има отношения с
„Олимп – Ю.В.“, т.к. са сключвали сделки чрез тяхното посредничество.
Поддържа, че лично е изпращала документи по електронната поща на ищеца с
информация относно недвижимия имот, но клиент не им е представян като
евентуален купувач. Твърди, че купувачът „Ве и Ха България“ е осъществил
директен контакт с компанията-продавач, но категорично не е представян
като клиент на агенцията.
5
При така установената фактическа обстановка и при съвкупната
преценка на събраните доказателства по делото, настоящият съдебен състав
намира от правна страна следното:
Между страните по делото не се спори, а и от представените по делото
доказателства се установява, че между ищеца "Олимп – Ю.В. - Недвижими
имоти" ООД и ответника „Монтеканал България 3“ ЕООД (правоприемник на
„Монтеканал България 1“ ЕООД) е сключен договор за посредничество
наименован „договор-поръчка за продажба на недивижими имоти“ от дата
14.10.2011 г. Спорно по делото е наличието на неизпълнение от страна на
ответника по процесния договор, което да ангажира отговорността му по чл.
15 за заплащане на неустойка в размер на 24 000 евро, с левовата
равностойност от от 46 939,92 лева.
От приетия като писмено доказателство „договор-поръчка за продажба
на недивижими имоти“ от дата 14.10.2011 г. се установява, че на ищеца е
възложено да организира дейност по намиране на купувач на недвижим имот,
собственост на възложителя, като е договорено действията по посредничество
да бъдат удостоверявани чрез подписване на протоколи от двете страни. С чл.
6 от договора агенцията е поела задължение да организира огледи при
намиране на евентуален купувач, като за проведените огледи да се съставя
протокол, подписан от представител на агенцията и на ответника. С чл. 8 от
договора агенцията се е задължила да организира среща в свой офис между
страните по бъдеща сделка при декларирано съгласие от страна на
ответника. В чл. 11, ал. 2 е дефинирано, че за клиент на агенцията се счита
потенциален купувач, за който има подписан протокол по чл. 6 и по чл. 8 от
договора. При систематичното тълкуване на договорните клаузи се
установява, че страните са се споразумели да удостоверяват отношенията си
по договора писмено и за извършените действия по посредничество да бъдат
съставяни писмени протоколи, от което следва и че изпълнението по договора
следва да бъде доказвано чрез представяне на писмени доказателства. С оглед
твърденията на ишеца, че той е намерил купувача на процесния недвижим
имот, същият следва да докаже при условията на пълно и главно доказване
това свое твърдение. Единственото представено писмено доказателство в тази
насока е писмото за намерение от дата 01.03.2019 г. peг. № 3374, том II- П, №
58 на Нотариус В. И., рег. № 271 на НК, връчено на ответника, с което
6
ищецът уведомява дружеството, че е привлечен купувач „Ве и Ха България“
ЕООД, който приема предложената цена от 400 000 евро без ДДС, като е
изразена готовност за осъществяване на сделка и подготвянето на
предварителен договор за покупко – продажба. При преценка и на останалите
писмени доказателства се установява, че писмото за намерение от 01.03.2019
г. е изпратено, след като ответникът вече е бил сключил предварителен
договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот на дата
20.02.2019 г., което се явява десет дни преди изпращане на намерението за
сключване на сделка със същия купувач.
Въззивната инстанция намира, че по делото не са събрани писмени
доказателства, които да обосноват извода, че ищецът е осъществил контакт
между купувача на недвижимия имот и неговия собственик, който да е довел
до настъпване на крайния резултат – процесната покупко-продажба. Липсва
договорения в чл. 6 от договора за посредничество протокол за оглед, който
да е подписан както от агенцията, така и от ответника. Не е представен и
протокол съобразно чл. 8 от договора за съгласие на ответника да проведе
среща с евентуалния купувач в офис на ищеца, в който да са записани всички
постигнати договорки между страните. По реда на чл. 266, ал. 3 от ГПК бяха
допуснати до разпит двама свидетели. Показанията на свидетеля Ц. не следва
да бъдат кредитирани, т.к. същата свидетелства за извършен оглед на
процесния недвижим имот от купувача „Ве и Ха България“ ЕООД, на който
лично тя не е присъствала и съответно не е могла да формира собствени
възприятия дали реално такъв оглед е извършен. Освен това, за
удостоверяване извършването на оглед е предвидена в договора писмена
форма чрез съставяне на протокол, подписан от агенцията и собственика на
имота, какъвто по делото липсва. От друга страна, показанията на свидетеля
И. са изцяло в подкрепа на събрания писмен доказателствен материал и
следва да бъдат кредитирани от съда.
Настоящият съдебен състав намира за важно да отбележи, че при
преценката на представените писмени доказателства от ищеца - Договор за
посредничество при закупуване на недвижим имот от 27.07.2018 г. между
„Олимп – Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД и „Ве и Ха България“ ЕООД,
протокол за оглед от 25.07.2018 г. с посочени същите страни, както и
Споразумение за встъпване в дълг и съвместно сътрудничество от 16.01.2018
7
г. между „Олимп – Ю.В. – Недвижими имоти“ ООД като длъжник и
„Олимп – Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД като съдлъжник, същите не
променят изводите на съда относно липсата на доказване за извършено
посредничество от страна на ищеца по делото. Споразумението е с предмет
възмездно встъпване на съдлъжника във всички задължения на длъжника по
сключените от последния договори за посредничество при продажба на
недвижими имоти с трети лица, изразяващи се в намиране на купувачи,
извършване на огледи и други. Настоящият въззивен състав намира, че
наличието на свързаност по смисъла на § 1, ал. 2 от ДР на ТЗ между даден
длъжник и третото лице, възнамеряващо да встъпи в дълга му, не изключва
императивното изискване на закона, произтичащо от принципа на
относителност на облигационните отношения, за изрично съгласие на
кредитора това встъпване да може да произведе действие. Споразумението за
встъпване в дълг от свързано юридическо лице е неотносимо, щом няма
данни кредиторът да е изразил съгласието си. Отделно от това, законодателят
не е предвидил фигурата на „поемане на изпълнение“, какъвто е предмета и
на споразумението от 16.01.2018 г., а е предвидил изрично „встъпване в
дълг“, какъвто в случая не е налице. (Така и Решение № 169 от 21.09.2011 г.
по т.д. № 27/2010 г., Т.К., I Т.О. на ВКС). Представеният договор за
посредничество от 27.07.2018 г. и протокол за оглед от 25.07.2018 г. са
подписани от страна - „Олимп – Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД , която се
явява трета за спора, а споразумението от 16.01.2018 г. е неотносимо към
предмета на доказване в настоящия процес, с оглед на което същите не
променят правните изводи на въззивната инстанция. По горните
съображения достоверността на датата на гореописаните документи се явява
ирелевантно обстоятелство.
В заключение, по делото не се проведе пълно и главно доказване, че
сключеният договор за покупко-продажба с нот. Акт № 78/2019 г. е с купувач,
предложен от ищеца на ответника. Съгласно чл. 18 от договора за
посредничество за всички срещи и преговори по сключване на договор за
покупко-продажба на недвижимия имот се съставя протокол, като по делото
не е представен нито един такъв. Със сключването на предварителен договор
с купувач, който не е предложен от агенцията договрът се счита прекратен на
основание чл. 17, ал. 2, поради което и искането за заплащане на неустойка от
8
ответника на основание чл. 15 от договора е неоснователно.
По изложените мотиви и с оглед съвпадението на изводите на двете
съдебни инстанции обжалваното първоинстанционно решение следва да бъде
потвърдено като правилно.
При този изход на спора разноски се следват на въззиваемата страна на
основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, като съобразно представения списък на
разноските по чл. 80 от ГПК такива следва да се присъдят в размер на 2000
лева.
Воден от горното съдът:
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260575 от 14.12.2020 г. по тър. дело
2462/2019 г. на Софийски градски съд, с което е отхвърлен предявения от
„Олимп-Ю.В. – Недвижими имоти“ ООД срещу „Монтеканал България 3“
ЕООД, иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата 24
000 евро без ДДС, с левовата равностойност 46 939,92 лева, представляваща
неустойка, съгласно чл. 15 от договор – поръчка за продажба на недвижими
имоти от 14.10.2011 г., ведно със законната лихва върху нея, като
неоснователен, включително в частта за разноските.
ОСЪЖДА „Олимп-Ю.В. – Недвижими имоти“ ООД, ЕИК: *********,
със съдебен адрес: гр. ***, ул. „***“ № 50, вх. А, ет. 4 чрез адв. В.В. да
заплати на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК на „Монтеканал България 3“
ЕООД, ЕИК: *********, със сеалище и адрес на управление: гр. София, ж.к.
„Младост 3“ ул. „Филип Аврамов“ № 17, представлявано от управителя М. Я.,
чрез адв. А.Л., сумата от 2 000 лева /две хиляди лева /, представляваща
сторени разноски пред въззивната инстанция.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от връчването му при условията на чл.
280, ал. 1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9
10