Р Е Ш Е Н И Е №
гр.
Варна, 12.07.2010г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ
в публично
заседание на седемнадесети юни 2010г., в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: НИКОЛИНА ДАМЯНОВА
при
участието на секретаря Ал. Т., като разгледа докладваното от съдията т. д. № 497 по описа за 2009г., за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството
е първоинстанционно, по реда гл. 32 „Производство по търговски спорове” от ГПК.
Предмет на производството са обективно
кумулативно съединени искове с правно основание чл.
92, ал. 1 от ЗЗД, предявени от П.Н.С.,
ЕГН **********,***, с ЕИК *********, представлявано от управителя В.К., за
присъждане на неустойки за забава за периода м. 03. и м. 04. 2009г., дължими
съгласно анекси от 14.07.2008г. към договори за строителство и довършителни
работи на обекти в ОФИС-СГРАДА в
УПИ ХІV -5 в кв. 373 по плана на 10 - ти микрорайон на гр. Варна, с
административен адрес: *****, , общо в размер на сумата 22 175.60 евро,
която включва: сумата 14 000 евро, представляваща договорна неустойка за
м. 03. и м. 04.2009г., за
забава на предаването в завършен вид на ОФИС
№1 и ОФИС № 2, уговорена в т. 2 от анекс № 2 от 14.07.2008 г. към Договор за строителство и довършителни дейности,
сключен на 24.04.2008г.; сумата 6 433.60 евро, представляваща договорна неустойка за м. 03 и м. 04.2009 г., за забава на предаването в
завършен вид на ОФИС № 4 на трети етаж, уговорена в т. 2 от анекс № 2 от 14.07.2008 г.
към договор за
строителство и довършителни дейности, сключен на 25.06.2008 г., и сумата 1 742 евро, представляваща договорна неустойка за м. 03 и м.
04.2009г., за забава на предаването
в завършен вид на МАГАЗИН на първия етаж, уговорена в т. 2 от анекс № 2 от 14.07.2008 г.
към Договор за строителство и довършителни дейности, сключен на 25.06.2008 г.
В исковата молба ищцата твърди,
че е собственик на четири недвижими имота в пететажна
ОФИС-СГРАДА в УПИ ХІV -5 в кв. 373 по плана на 10-ти микрорайон на гр.Варна, с административен адрес: *****, правото на
собственост по отношение на които е придобито
чрез покупко-продажба на правото на строеж на съответните обекти от „Ловчий" ЕООД и осъществяване на строителството на сградата до
етап „груб строеж”, както следват: ОФИС
№ 1 на втори етаж, с обща застроена площ от 56.58 кв.м.,
в която площ са включени и
припадащите се 7.85148 % ид.ч., от общите части на сградата
и от правото на строеж, равняващи се
на 12.75 кв.м., ОФИС № 2 на втори етаж, с обща
застроена площ от 44.68 кв.м., в която площ са включени и припадащите се 6.19988 % ид.ч., от общите части на сградата и от правото на строеж, равняващи се на 10.07 кв.м.; ОФИС №
4 на трети етаж, с обща застроена площ от 44.68 кв.м.,
в която площ са включени и
припадащите се 6.1998% ид.ч., от общите части на
сградата и от правото на строеж,
равняващи се на 10.07 кв.м., и МАГАЗИН
на първи етаж, с обща застроена площ от 17,08 кв.м.,
в която площ са включени и припадащите
се 2,5498% ид.ч., от общите части на сградата и от
правото на строеж, равняващи се на
4,14 кв.м.
Към момента на придобиването на
правото на строеж изграждането на постройката не е било достигнало още етап „груб строеж", а е осъществено по-късно, на 19.08.2008 г.. Едновременно с изповядване на сделките са
подписани още и договори за строителство и довършителни работи, според които „Ловчий"
ЕООД се задължил да извърши необходимите СМР за въвеждане на сградата в експлоатация и разрешаването на ползването
й, както следва:
С договор от 24.04.2008г., по силата на т.3 от същия, „Ловчий" ЕООД се е задължило в срок от 12 месеца да изгради и да предаде в завършен вид
описаните по- горе ОФИС № 1 и ОФИС №
2 на втория етаж. С анекс № 1, подписан на същата дата – 24.04.2008г. допълнително е уточнен вида и степента
на изпълнение на довършителните СМР.
С последващ анекс № 2 от 14.07.2008г., освен останалите уточнения към договора, окончателно е определено,
че срокът за въвеждане в експлоатация
и предаване на обектите е до 28.02.2009 г., като е уговорено, че при забава от
страна на изпълнителя, той ще дължи на ищеца по 10 % за всеки просрочен месец, определени върху всички заплатени до момента
парични средства. По твърдения на ищцата към момента тези средства възлизат на
сумата от 70 000 €, заплатени на две
вноски - първа от 40 000 € в брой на 25.04.2008
г. и втора от 30 000 € по банков път на 30.09.2008г.
С договор от 25.06.2008г., по силата на т. 3 от същия, „Ловчий" ЕООД се е задължило в срок от 12 месеца
да изгради и да предаде на ищеца в завършен вид ОФИС 4 на трети етаж, с обща
застроена площ от 44.68 кв.м.. С анекс № 1, подписан
на същата дата 25.06.2008 г. допълнително са
уточнени вида и степента на изпълнение на довършителните СМР. С
последващ анекс № 2 от 14.07.2008 г., освен останалите уточнения към договора, окончателно е определено, че срокът за въвеждане
в експлоатация и предаване на обекта
е до 28.02.2009 г., като е установено още, че при забава от страна на изпълнителя,
той ще дължи на ищецът по 10 % за всеки просрочен месец, определени върху всички заплатени до момента от негова страна
парични средства. Ищцата твърди, че
към момента тези средства възлизат на сумата от 32 168 €, заплатени на две равни вноски - първа в размер на 16 084 € - в брой на 25.06.2008
г., и втора в размер на 16 084 € – по банков път на 17.10.2008 г. С това
ищцата счита, че е изпълнила задълженията си по т. 8. 1 и т.8. 2 от договора,
макар понастоящем да не е изготвен и подписан акт обр.
15. Сочи, че съгласно удостоверение с изх.
№ ЗАО-5962/16.02.2009 г. на Дирекция „АГУП" на Община -
Варна, издадено на база на констативен протокол от 12.02.2009г., а фактически
и към днешна дата, изработването на сградата, в която се намират обектите,
е достигнало едва до етап „груб строеж" плюс част от необходимите довършителни
СМР.
С договор от 25.06.2008 г., по силата на т.
3 от същия, „Ловчий" ЕООД се е задължило в срок от 12 месеца да изгради и
да предаде на ищеца в завършен вид МАГАЗИН на първия етаж, с обща застроена площ от 17.08 кв.м. С анекс № 1, подписан на същата дата 25.06.2008 г. допълнително са уточнени
вида и степента на изпълнение на
довършителните СМР. С последващ анекс № 2 от 14.07.2008 г., освен останалите уточнения към договора, окончателно е
определено, че срокът за въвеждане в експлоатация и предаване на обекта е до 28.02.2009 г., като е уговорено,
че при забава от страна на
изпълнителя, той ще дължи на ищеца по 10 % за всеки просрочен месец, определени върху всички заплатени до
момента от негова страна парични средства. По твърдения
на ищцата към момента тези
средства възлизат на сумата от 8 710 €, заплатени в брой на 25.06.2008г.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен
отговор от ответника „ЛОВЧИЙ” ЕООД – гр. Варна с вх. № 19790/10.06.2009г., в
който е изразено становище за неоснователност на исковете с твърденията, че ищцата няма качество на изправна страна по процесните
Договор за изработка на обекти
Офис № 1 и Офис № 2 от 24.04.2008г. и анексите към него от 24.04.2008г. и 14.07.2008г., Договор за изработка на обект Офис № 4 от 25.06.2008г. и
анексите към него от 25.06.2008г. и
14.07.2008г. и Договор за изработка
на обект Магазин от 25.06.2008г. и анексите към него от 25.06.2008г. и 14.07.2008г. Сочи се, че получените в брой от пълномощника суми по
приложените към исковата молба разписки не са постъпвали нито по банкова сметка, ***. Също така, ответникът счита, че исковата претенция по отношение на отговорността
на дружеството по представен от
ищцата Договор от 24.04.2008г. и анексите към него с предмет обекти Офис № 1 и Офис № 2 е неоснователна поради
обстоятелството, че между страните е сключен
Предварителен договор за продажба на недвижим имот и договор за строителство и довършителни работи от 26.05.2008г.
с предмет отново изграждане на обекти
Офис № 1 и Офис № 2 на стойност 149 895 евро. Цитираният договор е единствения образец, с който дружеството разполагало с предмет изграждане на
Офис № 1 и Офис № 2. Ответникът твърди, че при съпоставяне на двата договора - този, представен от ищцата и този, с
който дружеството разполага, е видно,
че е налице идентичност само по отношение на страни и предмет, клаузите относно цена, срокове и начин
на плащане, срок на изпълнение и отговорности
на страните при неизпълнение са различни. За ответна страна, валиден и обвързващ страните, е договорът от 26.05.2008г.
Същият е преведен на руски език с цел собственика на капитала и управител на
дружеството К.Н. да бъде запознат със съдържанието и клаузите на договора,
каквато е практиката при осъществяване на дейността. По този договор от
ищцовата страна не е извършвала плащания. В тази връзка се твърди, че
представения от ищцата договор от 24.04.2008г. не обвързва дружеството, тъй като същия не е представен нито на управителя,
нито в деловодството и счетоводството
на дружеството. По тази причина платените по банкова сметка ***водени за погасяване на задълженията й по другите договори, за които има основание за
получаването им. Ответникът счита, че
клаузите на анексите, с които е
определена неустойката, са нищожни по смисъла на чл. 26, ал. 1 предл. 3 от ЗЗД
като накърняващи добрите нрави. В условията на евентуалност, в случай, че съдът
не възприеме доводите за нищожност,
се прави възражение за прекомерност на неустойката в съответствие с разпоредбата на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД.
Съдът, след съвкупна преценка на твърденията и доводи
на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Ищцата е собственик на четири недвижими имота, находящи
се в пететажна ОФИС-СГРАДА в УПИ ХІV -5 в кв. 373
по плана на 10-ти микрорайон на гр.Варна, с
административен адрес: *****, съставляващи офис № 1 на втори етаж, офис
№ 2 на втори етаж, офис № 4 на четвърти етаж и магазин на първи етаж. Правото на собственост по отношение на имотите е придобито чрез три сделки, сключени между ищцата и
ответното дружество, обективирани в приложени по
делото нотариални актове за покупко-продажба на правото на строеж на
съответните обекти в сграда в строеж, и
с факта на осъществяване на строителството на сградата до етап „груб строеж”,
настъпил след прехвърляне правото на строеж.
Страните
са сключили и три договора за строителство и довършителни работи, по силата на които ответното дружество „Ловчий" ЕООД – гр. Варна, се задължило, срещу
съответно възнаграждение, да извърши необходимите СМР за въвеждане на сградата в експлоатация и
разрешаването на ползването й, като към всеки от договорите са сключени по два
анекса, както следва:
С договор от 24.04.2008г., по силата на т. 3 от същия, „Ловчий" ЕООД се е задължило в срок от 12 месеца да изгради и да предаде на ищцата в
завършен вид описаните по- горе ОФИС
1 и ОФИС 2 на втория етаж. С анекс № 1, подписан на същата дата – 24.04.2008г. са уточнени вида и степента на
изпълнение на довършителните СМР. С
анекс № 2 от 14.07.2008г. е определен
краен срок за въвеждане в експлоатация
и предаване на обектите- до 28.02.2009 г. В т. 2 от анекса е уговорено, че при
забава от страна на изпълнителя, той ще дължи неустойка на възложителя по 10 %
за всеки просрочен месец от платените
от възложителя суми до момента по договора. Съгласно приложената по делото
разписка / лист 18 от делото/ на дата 25.04.2008г., както и към датата на
подписването на Анекс № 2 ищцата е заплатила в изпълнение на този договор
сумата 40 000 евро. Сумата 30 000
евро е заплатена по банков път, след сключването на анекса, на 30.09.2008г.
С договор от 25.06.2008г., по силата на т. 3 от същия, „Ловчий" ЕООД се е задължило в срок от 12 месеца
да изгради и да предаде на ищцата в завършен вид ОФИС 4 на трети етаж, с обща
застроена площ от 44.68 кв.м.. С анекс № 1, подписан
на същата дата 25.06.2008 г. допълнително са
уточнени вида и степента на изпълнение на довършителните СМР. С анекс № 2 от 14.07.2008г. е определен краен срок за въвеждане в експлоатация и предаване на обектите- до
28.02.2009 г. В т. 2 от анекса е уговорено, че при забава от страна на
изпълнителя, той ще дължи неустойка на възложителя по 10 % за всеки просрочен месец от платените от възложителя суми до момента
по договора. Съгласно приложената по делото разписка / лист 30 от делото/ на
дата 25.06.2008г., както и към датата на подписването на Анекс № 2 ищцата е
заплатила в изпълнение на този договор сумата 16 084 евро. Втора сума в
същия размер – 16 084 евро, е
заплатена по банков път, след сключването на анекса, на 17.10.2008г.
С договор от 25.06.2008 г., по силата на т.
3 от същия, „Ловчий" ЕООД се е задължило в срок от 12 месеца да изгради и
да предаде на ищцата в завършен вид МАГАЗИН на първия етаж, с обща застроена площ от 17.08 кв.м. С анекс № 1, подписан на същата дата – 25.06.2008г., са уточнени вида и
степента на изпълнение на
довършителните СМР. С последващ анекс № 2 от 14.07.2008 г., е определен краен срок за въвеждане в експлоатация и предаване на обекта – до
28.02.2009 г. В т. 2 от
анекса е уговорено, че при забава от страна на изпълнителя, той ще дължи
неустойка на възложителя по 10 % за всеки просрочен месец от платените от възложителя суми до момента
по договора. Съгласно приложената по делото разписка /лист 44 от делото/ на
дата 25.06.2008г., както и към датата на подписването на Анекс № 2 ищцата е
заплатила в изпълнение на този договор сумата 8710 евро.
При
сключването на всички коментирани договори за покупко-продажба на право на
строеж и договори за
строителство и довършителни работи,
с анекси към тях, „Ловчий" ЕООД е представлявано от Б.Х.К. по силата на
предоставено му от управителя и едноличен собственик на капитала на
дружеството, пълномощно с изх. № 1843 от
19.03.2008г., с удостоверено съдържание с № 1844/19.03.2008г., том І на
Завеждащ консулската служба на Република България в гр. Москва. В обема на
представителната власт на пълномощника изрично са включени правомощията да
подписва договори за възлагане за извършването на строителство с купувачи на
отделни обекти, да се разпорежда като продава всички самостоятелно обособени
обекти в сградата, да получава цената от продажбите, независимо от това дали е
платена в брой или по банков път, както и да получава капаро по продажбите. По
аргумент от чл. 36, ал. 2 от ЗЗД, при този обем на представителната власт на
лицето, получило в брой плащания на суми като капаро по процесните
договори, твърденията на ответника, че пълномощникът не е отчел получените от
ищцата суми в касата на „Ловчий" ЕООД, се явяват
ирелевантни в отношенията между представляваното дружество и ищцата, която е
извършила плащания на упълномощен представител, валидно погасяващи паричните й
задължения към кредитора. Подобни твърдения, отнасящи се до неизпълнение на
задължението за отчитане на сумите от пълномощника на представлявания, не могат
да обосноват основателността на доводи за неизправност на ищцата в качеството й
на страна по процесните договори.
Доводите
на ответника, че процесните договори за строителство и довършителни работи, с анекси към тях, са непротивопоставими на „Ловчий" ЕООД, тъй
като са дерогирани от сключен от страните друг
предварителен договор от 26.05.2007г., се преценяват като неоснователни по
следните съображения:
В срока по чл. 193, ал. 1 от ГПК, в допълнителната искова молба, ищецът твърди, че представения с писмения отговор от ответника предварителен договор от 26.05.2007г. не е подписван от страните; оспорена е истинността на документа, с твърдения за подправка на съдържанието чрез прибавяне на последната страница от друг документ, в която се съдържат подписи на страните. Твърди се също, че предварителният договор с предмет – обещание за продажба на офиси № 1 и № 2, има невъзможен предмет, тъй като един месец преди посочената дата в документа ищцата е придобила правото на строеж по силата на покупко-продажба по нот. акт №150, том ІІ, рег.№ 7167, дело № 310/25.04.2008г., на нотариус И.М., вписана в РНК под № 195.
При преценка доказателствената стойност на документа, по правилата на чл. 178, ал. 2 от ГПК, съдът констатира, че няма последователност на номерацията на разделите и клаузите от договора - на стр. 9 от документа последната точка е 24, а на последна 10 стр. номерацията започва от т. 13; от раздел ІІ на стр. 9 се преминава към раздел VІ на стр.10; в страници от 1 до 9 страните са посочени като „продавач” и „купувач”, а на стр. 10 – като „изпълнител” и „ възложител”.
За целите на проверката по чл. 194, ал. 1 от ГПК е разпитан като свидетел Б.Х.К., който е посочен в оспорения документ като представляващ ответното дружество по пълномощие. Свидетелят заявява, че не е подписвал документ със съдържанието на предварителен договор от 26.05.2007г., подписът на стр. 10 от документа е негов, но не са положени подписи на другите страници от документа, а това е в противоречие с възприетата практика; свидетелят заявява, че е имало предложения от самото начало да се сключват предварителни договори и са изготвени проекти, но такива не са подписвани, тъй като купувачите са предпочели да гарантират вложенията си чрез сключване на договори за покупко-продажба на право на строеж.
Предвид
изложеното, на основание чл. 194, ал. 2 от ГПК, съдът приема, че оспорването на
представения с писмения отговор от ответника предварителен договор от 26.05.2007г. е доказано,
документът е неистински и следва да се изключи от доказателствения материал по
делото. Документът е част от доказателствения материал по образувано досъдебно производство № 506/2008г. по описа на ОД на МВР
Варна, поради което не се налага сезиране на ВРП, на основание чл. 194, ал. 2
от ГПК.
От съдържанието на
удостоверение с изх. № ЗАО-5962/16.02.2009 г. на
Дирекция „АГУП" на Община – Варна, издадено на база Констативен
протокол от 12.02.2009г., както и от заключението на СТЕ, прието в съдебно
заседание на 26.11.2009г. се установява следното: към момента на подаване на
исковата молба сградата, в която се намират обектите, е завършена в груб строеж,
с изпълнени в различна степен довършителни работи; към момента на изготвяне на
експертизата сградата е без фасадни стени към улицата, с изпълнявана ел. инсталация, от втори етаж нагоре е монтирана дограма и
е изпълнена мазилка върху термоизолация; в общинска администрация не са
постъпвали документи за регистриране въвеждането на строежа в експлоатация.
При така приетата за установена
фактическа обстановка съдът приема, че е налице фактическият състав на чл. 92,
ал. 1 от ЗЗД, за възникване право на ищцата да претендира от ответника
неустойка за процесния период - м. 03. и м. 04.2009г.,
уговорена за забавено изпълнение
на задълженията за предаването в
завършен вид на обектите по Договор за
изработка на офис № 1 и офис № 2 от 24.04.2008г. и анексите към него от 24.04.2008г. и 14.07.2008г., Договор за изработка на офис № 4 от 25.06.2008г. и
анексите към него от 25.06.2008г. и
14.07.2008г. и Договор за изработка
на магазин от 25.06.2008г. и анексите към него от 25.06.2008г. и 14.07.2008г., следователно исковете са доказани
по основание.
Възраженията на ответника, че
клаузите на анексите, с които е определена неустойката, са нищожни по смисъла на чл. 26, ал. 1 предл.
3 от ЗЗД като накърняващи добрите нрави, се преценяват като неоснователни по
следните съображения:
Договорната клауза за неустойка би
могла да е нищожна ако нарушава принципа на справедливостта и създава условия
за неоснователно обогатяване, когато, вследствие на присъждането й, ще е налице
неравностойност на насрещните задължения по договора, или неустойката ще излезе
извън обезпечителните, обезщетителните и
наказателните си функции. По принцип уговарянето на неустойка, която да
обезщетява вредите на възложителя по договор за изработка в строителството от
забава в осъществяване на строителството и предаване на имота, без да е
необходимо да се доказва размерът на пропуснатите ползи и претърпените вреди в
резултат на неизпълнението, не противоречи на добрите нрави, а е обичайна
практика. В случаите, при които на разположение на страната, която твърди прекомерност
на неустойка, е правото да поиска намаляване на нейния размер, на основание чл.
92, ал. 2 от ЗЗД, самата клауза за неустойка не създава условия за
неоснователно обогатяване, респ. няма основание да се
направи извод за нейната нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, поради накърняване на
добрите нрави, основан на твърдения за прекомерност на размера, който подлежи
на редуциране.
Ищцата, която се явява възложител по процесните договори, е физическо лице, а не е регистриран
търговец, поради което специалните разпоредби на чл. 309 от ТЗ относно
забраната за намаляване на неустойка поради прекомерност, не намират
приложение. Доводите на ищцата, че търговското й качество по процесните сделки произтича от намеренията й да отдава под
наем имотите, предмет на договорите, при което следвало да се приложат
разпоредбите на чл. 309 от ТЗ, са неоснователни. Забраната на чл. 309 от ТЗ за намаляване на неустойка
поради прекомерност намира приложение по отношение на сключени търговски
сделки, между регистрирани търговци. Поначало твърденията за
обстоятелства, съставляващи конкретни намерения и мотиви за сключването на една
сделка, които са извън съдържанието на договора, са ирелевантни в отношенията
между страните, тъй като обратното би нарушило правната сигурност –
субективните причини и намерения на едно лице, които въздействат върху волята
му при вземането на решение за сключването на договор, няма как външно да бъдат
установени.
По отношение размерът на претендираните
неустойки съдът съобрази следното:
С аналогичните разпоредби на т. 2 от Анекси № 2 към
договор от 24.04.2008г. за обекти офис № 1 и офис № 2 на втори етаж, договор от
25.06.2008г. за обект офис № 4 на трети етаж и договор от 25.06.2008г. на обект
магазин, страните са уговорили, че при
забава от страна на изпълнителя, той ще дължи неустойка на възложителя за всеки
просрочен месец, след определения
краен срок за въвеждане в експлоатация
и предаване на всеки от обектите - до 28.02.2009 г., по 10 % от платените от възложителя суми до момента по
съответния договор.
Както е прието за установено по-горе в мотивите, към
датата на сключване на договорите ищцата е заплатила на дружеството, чрез
пълномощник, в брой, следните суми: по договора за Офис № 1 и Офис № 2 – сумата
40 000 евро; по договора за Офис № 4 – сумата 16084 евро и по договора за
магазина – 8710 евро. При така установените размери на плащанията размерите на
уговорените неустойки за един месец забава са както следва: по договора за Офис
№ 1 и Офис № 2 – сумата 4 000 евро; по договора за Офис № 4 – сумата
1608.40 евро и по договора за магазина – 871 евро. Последващо платените суми от
ищцата след датите на анексите, с които са уговорени неустойките за забава, за
ирелевантни при определяне на сумата, съставляваща база за начисляване на 10 %
неустойка.
От заключението на приетата в съдебно заседание на
21.01.2010г. съдебно-техническа експертиза, изготвена
въз основа на събраните от вещото лице данни за наемните цени на кв. м. на база
реално осъществени сделки към м. 03.2009г., което се кредитира изцяло, се
установява, че средните месечни пазарни наемни цени на обектите, предмет на процесните договори, са като следва: за офис № 1 – 424.19
лв. с равностойност в евро – 216.88 евро, за офис № 2 – 327.06. лв. с
равностойност – 167.22 евро, за офис № 4 – 327.06 лв. с равностойност – 167.22
евро, и за магазина на първи етаж – 122.28 лв. с равностойност- 62.55 евро.
При така установените от вещото лице размери на
средните месечни пазарни наемни цени на обектите съдът намира, че в случая
следва да намерят приложение разпоредбите на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД. Съгласно чл.
92, ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи за
обезщетение на вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да се
доказват. Освен обезпечителна и обезщетителна функция
неустойката изпълнява и наказателна функция. Следователно размерът на неустойката,
намален поради прекомерност, не трябва да се редуцира до размера на вредите,
тъй като с това би се игнорирала наказателната й функция и би се обезмислило съществуването на самата клауза за неустойка –
обезщетение за действително претърпените вреди може да бъде реализирано по
общия исков ред и без клауза за неустойка. При липса на общовалиден критерий за
прекомерност границата, от която започва прекомерността, следва да се търси
като резултативна величина между уговорения размер на неустойката и
претърпените вреди, като се прецени какво е превишението, съотношението й към
цената на договора, както и да се съобрази обичайната практика при сключването
на договори от същия вид.
В процесния случай уговорените размери на неустойките
превишават около 14 пъти размера на вредите по договора за магазина и около 10
пъти – по договорите за офиси № 1, № 2 и № 4, като размерът на неустойките за
10 месеца забава са равни на цената на съответния договор. Съдът намира, че
присъждането на неустойка в трикратния размер на установените от експертизата
средни пазарни наемни цени за имоти от същия вид, ще обезщети в пълен размер
кредитора за претърпените вреди, като едновременно с това ще изпълни и
наказателната си функция. Следователно неустойките за неизпълнение по процесните договори, дължими от ответника за един месец
забава, следва да се редуцират до следните размери: 1150 евро за офиси № 1 и №
2, 500 евро за офис № 4 и 190 евро за магазина. Присъждането на неустойки над
тези размери би довело до неоснователно обогатяване на кредитора.
По изложените съображения съдът прави крайния извода,
че ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищцата сумата 2 300 евро, представляваща договорна неустойка за
м. 03. и м. 04.2009г., за
забава на предаването в завършен вид на ОФИС 1 и ОФИС 2, сумата 380 евро, представляващи договорна
неустойка за м. 03 и м. 04.2009г., за забава на предаването в завършен вид на МАГАЗИН на първия етаж,
както и сумата 1000 евро, представляваща договорна неустойка за
м. 03 и м. 04.2009 г., за
забава на предаването в завършен вид на ОФИС 4 на трети етаж. Исковете следва да се отхвърлят в
останалата част съответно за разликите: над 2 300 евро до 14 000 евро за ОФИС 1 и ОФИС 2, над 380 евро
до 1742 евро, за
МАГАЗИН на първия етаж, и
над 1000 евро до
6433.60 евро за ОФИС 4 на
трети етаж, на основание чл. 92, ал.2 от ЗЗД.
Искания за присъждане на съдебно-деловодни
разноски са направени от представителите на двете страни. На основание чл. 78,
ал. 1 ГПК ответното дружество дължи на ищцата направени в производството
съдебно– деловодни разноски съразмерно с уважената част от исковете – в размер
на 627.50 лв. Ищцата носи отговорност за направените от ответника съдебно –
деловодни разноски, съразмерно с отхвърлената част от исковете, в размер на
1255.32 лв., на основание чл. 78, ал. 3 ГПК. След съдебно прихващане на
насрещните задължения за разноски, ищцата следва да бъде осъдена да заплати на
ответника сумата 627.62 лв.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА „ ЛОВЧИЙ” ЕООД – гр.
Варна, *******, с ЕИК *********, представлявано от управителя В.К.,
да заплати на П.Н.С., ЕГН **********,
неустойки за забава за периода м. 03. и м. 04. 2009г., дължими съгласно анекси
от 14.07.2008г. към договори за строителство и довършителни работи на обекти в ОФИС-СГРАДА в УПИ ХІV
-5 в кв. 373 по плана на
10 - ти микрорайон на гр. Варна, с административен адрес: *****, на
основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, както следва: сумата 2300 евро, представляваща
договорна неустойка за м. 03. и м. 04.2009г., за забава на предаването в завършен вид на ОФИС №
1 и ОФИС № 2 на втори етаж, уговорена в т. 2 от анекс № 2 от 14.07.2008 г. към Договор за строителство и довършителни дейности,
сключен на 24.04.2008г.; сумата 1 000 евро, представляваща договорна неустойка за м. 03 и м. 04.2009 г., за забава на предаването в
завършен вид на ОФИС № 4 на трети етаж, уговорена в т. 2 от анекс № 2 от 14.07.2008 г.
към договор за
строителство и довършителни дейности, сключен на 25.06.2008 г., и сумата 380 евро, представляваща договорна неустойка за м. 03 и м.
04.2009г., за забава на
предаването в завършен вид на МАГАЗИН на първия етаж, уговорена в т. 2 от анекс № 2 от 14.07.2008 г.
към Договор за строителство и довършителни дейности, сключен на 25.06.2008 г.
ОТХВЪРЛЯ ИСКОВЕТЕ, предявени от П.Н.С., ЕГН **********,***,
с ЕИК *********, представлявано от управителя В.К., с правно основание чл. 92,
ал. 1 от ЗЗД, в останалата част, за присъждане на неустойки за забава за
периода м. 03. и м. 04. 2009г., дължими съгласно анекси от 14.07.2008г. към
договори за строителство и довършителни работи на обекти в ОФИС-СГРАДА в УПИ ХІV
-5 в кв. 373 по плана на
10 – ти микрорайон на гр. Варна, с административен адрес: *****, както
следва: за разликата над 2 300 евро до 14 000 евро за ОФИС № 1 и ОФИС № 2 на втори етаж, за
разликата над 380 евро до 1 742
евро за МАГАЗИН на
първи етаж, и за разликата
над 1000 евро до
6433.60 евро за ОФИС № 4
на трети етаж, като неоснователни.
ОСЪЖДА П.Н.С., ЕГН **********, да заплати на „
ЛОВЧИЙ” ЕООД – гр. Варна, *******, с ЕИК *********, представлявано от
управителя В.К., сумата 627.62 лв., представляваща
направените по делото съдебно - деловодни разноски, съразмерно с отхвърлената
част от исковете, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, след съдебно прихващане на
сумата 627.50 лв., представляваща направени от ищцата съдебно-деловодни
разноски съразмерно с уважената част от исковете и дължима на основание чл. 78,
ал. 1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред ВАРНЕНСКИЯ
АПЕЛАТИВЕН СЪД в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: