ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№
………/……………... гр.Варна
Варненският
окръжен съд, Гражданско отделение, ІХ-ти състав в закрито съдебно заседание на 26.09.2018
г., в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ДАНИЕЛА ХРИСТОВА
като разгледа ч.гр. дело № 1284 по описа за 2018 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е с правно основание чл.140 от ГПК.
Производството
е образувано по предявен иск с правно основание чл. 19 , ал.3 от ЗЗД. Исковата
молба е редовна и вписана, предявеният иск е допустим. Съдът е извършил
действия по размяна на съдебни книжа и делото предстои да бъде разгледано в
открито съдебно заседание с призоваване на страните.
Ищецът „Стринг“ООД с ЕИК *********,
представлявана от С.И.С., излага, На
11.03.2016 г. е подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот с Е.А.Ц.. Послдната се била задължила да
прехвърли собствеността върху следните недвижими имоти:
ГАРАЖ №1 представляващ самостоятелен обект с идентификатор
№ 10135.1503.321.4.10 разположен на партерен етаж по документ за собственост, а
по схема на етаж 1 с площ от 23.45 кв.м., при граници по документ за собственост
гараж №2, калкан към съседен имот и стълбищна клетка
и при съседни самостоятелни обекти по схема: на същия етаж -
самостоятелен обект № 10135.1503.321.4.11;10135.1503.321.4.1, както и 3,86
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото
на строеж върху дворното място, като самостоятелния обект се намира в сграда
№4, разположен в поземлен имот с идентификатор № 10135.1503.321 по кадастралната
карта и кадастралните регистри одобрен със Заповед № РД-18-98/10.11.2008год. на
изпълнителния директор на АГКК последно изменена със Заповед №
КД-14-03-85/10.01.201 З г. на Началник СГКК –Варна и
ГАРАЖ №2 представляващ
самостоятелен обект с идентификатор № 10135.1503.321.4.11 разположен на
партерен етаж по документ за собственост, а по схема на етаж 1 с площ от 28.50
кв.м., при граници по документ за собственост гараж №1 и при съседни
самостоятелни обекти по схема: на същия етаж-самостоятелен обект №
10135Л503.321.4.10; 135.1503.321.4.2,10135.1503.321.4.1, както и 4,69 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху дворното място, като самостоятелния обект се намира в сграда №4,
разположен в поземлен имот с идентификатор № 10135.1503.321 по кадастралната
карта и кадастралните регистри одобрен със Заповед № РД-18-98/10.11.2008год. на
изпълнителния директор на АГКК срещу задължението на купувача да заплати цена в
размер на 18 000 /осемнадесет хиляди/
лева.
Твърди, че
към датата на сделката е заплатил половината от продажната цена 9000 лева в
брой с уговорката, остатъка да се изплати при окончателното изповядване на
сделката.
Твърди, че в
срока на договора 05.08.2016 г. ответницата не е изпълнила задължението си.
Моли, съдът
да се произнесе с решение , с което да обяви за окончателен представения с
исковата молба предварителен договор.
Ответницата в писмен отговор с вх. Рег. № 25811 от
10.09.2018 г. оспорва реда за разглеждане на делото, като излага
доводи, че делото има търговски характер. Възражения за нередовност на исковата
молба и недопустимост на иска не са направени.По същество на спора въвежда
следните възражения: На първо място, счита, че финансовата институция има право
да сключва само финансови сделки, не и да участва в гражданския оборот чрез
покупка на недвижими имоти, поради което сделката е нищожна като противоречаща
на закона и на добрите нрави, на основание чл. 261 ал.1 от ЗЗД. Развити са
доводи, че обектите на спорни права представляват недвижими имоти с местоположение
и определени характеристики, които ги правят действително с по-висока стойност
от уговорена. Счита, че независимо от гарантираната от закона възможност
страните да договарят свободно условията на договора, договорът не е уговорен в интерес продавача, не е налице еквивалентност на престациите и противоречи
на закона и накърнява добрите нрави, поради значителното разминаване в
цената - няколко пъти тя е по-ниска от пазарната стойност на вещи от
подобен род, вид и местонахождение /за което представям доказателство/. В
заключение се посочва, че е налице нееквивалентност на насрещните престации.Смита, че пазарната стойност на обектите предмет на предварителния договор е
значително по-висока, а уговореното между страните е различно от
посоченото в договора. Цитира Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. №
4277/2008 г., Г. К., I Г. О., ВКС :„Основният материално правен
въпрос, по който е допуснато касационно обжалване е по приложението на чл. 26,
ал. 1 от ЗЗД, т. е. признаване нищожност на договора за продажба, сключен при
неравностойни престации като случай от неспазване на
„добрите нрави". Поддържа се, че договорената цена, равнявайки се на
данъчната оценка и значително по-ниска от пазарната цена излиза извън пределите
на нравствената допустимост, което накърнява „добрите нрави" и обуславя
нищожност на сделката. В същото време чл. 9 от Закона за задълженията и
договорите определя свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да
направят конкретна преценка относно потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Следователно
облигационното правоотношение предоставя самостоятелност, от една страна и от
друга, се рамкира от „добрите нрави" и от императивните правила, които при
продажбата определят, че държавната такса се изплаща въз основа на данъчната
оценка, дори ако е договорена цена, която е по-ниска от нея. Следователно
законодателя допуска, че цената на един недвижим имот по волята на страните
може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието „добри
нрави" предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави
извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази
неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса
на престация." Счита, че в конкретния
случай отклонението от пазарната стойност и посочената цена за имотите
значително под данъчната им оценка, представлява за такава неравностойност на престацията, която съставлява нарушение на „добрите
нрави" и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 .
Сочи Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. №
485/2011 г., Г. К., I г. о. ВКС: „Противоречие с добрите нрави е налице,
когато сделката противоречи на общо установените нравствено етични правила на
морала. Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност в
насрещните престации при двустранните договори може
да се приеме за противоречие с добрите нрави доколкото те са опредени като
граница на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Свободата на
договарянето пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Така при
преценка действителността на двустранните възмездни договори относно това дали
са накърнени добрите нрави следва съдът да преценява действителната воля на страните,
защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуване на договорите да
установява действителната обща вола на страните, формирана от всичките им
уговорки, да се отчита взаимната им. връзка и целта на договора. Доколкото
възмездните сделки и в частност продажбата е каузална сделка, то следва да се
съобразява при преценката на действителността й целта, а тя най-често е
свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните.
Преценката дали нееквивалентността е значителна следва да се извършва именно
при съобразяване на преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на
значим допустим от закона интерес ".
Въвежда второ възражение за
нищожност на договора с правно основание чл. 26 ал. 2 ЗЗД, като твърди, че посочената в него продажна цена е привидно уговорена. Стойността
посочена в договора е значително по-ниска от данъчната оценка на имотите към
момента на подписване на договора и в пъти по-ниска от пазарната им такава.
Това е така, защото купувача е целял с оглед особения си статут заобикаляне на
закона и избягване на редица нормативни изисквания като
забраната за разплащане
в брой, заплащане
на съответните данъци в по-нисък размер, осчетоводяване и регистриране
на сделката и пр..
Въведено е
трето възражение за неизправност на продавача по договора. Оспорва се
твърдението, че е заплатена сумата от 9000 лева, поради което ответницата не се
счита за обвързана с договора. След сключване на договора /през 2017 г./ е
извършено преустройство и обединение на двата обекта, както и промяна на
предназначението на двата обекта - „гараж № 1 и гараж № 2" в „Офис №
1" с идентификатор № 10135.1503.321.4.12. С горното се е повишила стойността и цената на имотите по договора,
заради извършеното подобрение и смяна на предназначение, което е и видно
от размера на данъчната оценка /на стойност 84 636лв./.
Във втора точка от писмения отговор, ответницата сочи, че финансовата
институция попада под
режима на редица специални закони - ЗКИ, Наредба № 26 от 23.04.2009г. за
финансовите институции, Търговския закон и има „особен" статут, поради
основната си дейност, а именно: търговия и сделки с чуждестранна валута,
търговия с инвестиционно злато и валутни операции. Дейността се регламентирана
по Закона за кредитните институции и
Наредба № 26 за финансовите институции, като съгласно чл. 3 и чл. За от
ЗКИ по отношение на дейността му се
прилага и регистрационен режим, като същия следва да бъде вписан
в Регистъра на финансовите институции по чл. За от ЗКИ воден от БНБ, както и контрол от органите за
банков надзор при БНБ. Дейността на финансовите институции дефинирана в чл. 3,
ал.1 от ЗКИ, следва да бъде съобразена
и с изискванията на разпоредбите на Директива 2013/36/ЕС относно достъпа
до осъществяването на дейност от кредитните институции и относно пруденциалния надзор върху кредитните институции и
инвестиционните посредници. Като такава институция,
ищеца подлежи, както на т.нар. „регистрационен режим" от страна на БНБ, така и на контрол за верността на съставяните
и представяни в БНБ отчети, правила, както и проверки на всяка друга
информация по Наредба № 26 и ЗКИ. Финансовите
институции, вписани в регистъра по чл. За ЗКИ, съгласно чл. 15 и чл. 16
от Наредба № 26 от 23.04.2009г. за финансовите институции, са задължени да водят прецизно своята счетоводна
и друга информация, като всяка финансова институция изготвя и представя
в БНБ тримесечни и годишни финансови отчети по форма и съдържание, определени
от БНБ, до 20-о число на месеца, следващ отчетния период. Освен това, финансовите институции, които
подлежат на задължителен независим финансов одит, представят при
поискване от БНБ годишен финансов отчет, годишен доклад за дейността, годишен консолидиран
финансов отчет и годишен консолидиран доклад за дейността, изготвени съгласно
Закона за счетоводството. Финансовите
институции, вписани в регистъра по чл. За ЗКИ, са длъжни и да съхраняват най-малко
5 години цялата счетоводна и друга информация и документи относно
осъществяваната от тях дейност, включително и по сключените договори.
Съгласно всички тези специални разпоредби става въпрос
за един търговец с „особен" статут, като независимо от това, даже в още
по-голяма степен, за същия важат всички разпоредби относно осчетоводяване на
сключените от него сделки, както тези по занятие, така и всички останали.
Изложеното по-горе е
направено с цел обосноваване на възражението за нищожност на процесния
договор и заради невъзможността съобразно посоченото законодателство, финансова
къща да придобива недвижимо имущество което не е свързано с дейността на
финансовата институция.
В условия на евентуалност е
обосновано възражение за унищожаемост на договора
като сключен
поради грешка и въвеждане в заблуждение. Към момента на неговото сключване, ответницата
е била на 21 години и руски гражданин.
Същата е била поставена в условията на заблуда и обещания по един привидно
подписан предварителен договор. Договора не е преведен на език който една от
страните да разбира, което поставя изцяло под съмнение дали ответницата е разбрала
смисъла и клаузите на договора, който подписва. С оглед горното, се твърди, че договора има неясни клаузи, че е привиден, не
отговаря на действителността и волята на страните, няма еквивалетност
на престациите по него, сключен е и е подписан изцяло
в интерес на едната страна, която цели неоснователно да се обогати, заобикаля
закона, противоречи на добрите нави, съдържа в себе си привидно уговорена цена,
поради което се явява нищожен евентуално унищожаем, а
предявени я иск неоснователен.
Страните са представили
документи, за което са направили искане да бъдат събрани като доказателства по
делото.
Ответницата е поискала
назначаване на СТЕ със следвана задача, вещото лице
след запознаване с доказателствата по делото, запознаване с документацията по
преустройството и промяна на предназначението, проверка в съответните
институции и оглед на обектите на място, да отговори на следните въпроси:
-кога и как е извършено преустройството на обектите,
как са съединени двата обекта и обединени в един общ обект, има ли налична
проектна и друга документация, спазени ли са изискванията на ЗУТ и наредбите
към него за извършеното преустройство и промяна предназначение и отговаря ли на
тях, от кого е извършена процедурата.
Ответницата е поискала ССчЕ и оценителна експертиза, която да отговори на следните въпроси:
какви са били данъчната оценка и пазарната стойност на двата гаража - Гараж № 1
и Гараж № 2 към датата на подписване на предварителния договор; какви са
данъчната оценка и пазарната стойност на двата гаража към настоящия момент,
както и какви са те след преобразуването на Гаражи 1и 2 /обекти по предварителния
договор/ в един общ, вече с променен статут и предназначение обект - Офис № 1,
към настоящия момент? Каква е пазарната цена на подобни имоти - сходна
квадратура и месторазположение в града като се представят и съответните
източници и методика на оценяване.; Вещото лице да извърши преглед в
счетоводството на ищеца е да установи дали и как е осчетоводена сделката,
предмет на иска.
Обосновано е искане за допускане на гласни
доказателства за установяване на обстоятелствата
по твърденията за извършеното преустройство и състоянието на грешка и
заблуждение при договарянето.
Съдът след като се запозна със становищата на страните изразени в исковата
молба и писмения отговор, констатира редовна размяна на съдебни книжа и
неоснователност на възражението, че производството следва да се разглежда като
търговски спор, намира, че следва да насрочи делото за разглеждане в публично
съдебно заседание с призоваване на страните, поради което и
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА разглеждане на делото в
публично съдебно заседание на 19.10.2018 г. от 14:00 часа, за която дата
и час да се призоват страните.
ДОПУСКА до събиране като писмени доказателства, представените от страните
документи.
ДОПУСКА до разпит при условията на водене от ответницата на двама души
свидетели.
ДОПУСКА СТЕ със следвана задача, вещото лице
след запознаване с доказателствата по делото, запознаване с документацията по
преустройството и промяна на предназначението, проверка в съответните
институции и оглед на обектите на място, да отговори на следните въпроси:
кога и как е
извършено преустройството на обектите, как са съединени двата обекта и
обединени в един общ обект, има ли налична проектна и друга документация,
спазени ли са изискванията на ЗУТ и наредбите към него за извършеното
преустройство и промяна предназначение и отговаря ли на тях, от кого е
извършена процедурата.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за възнаграждение на вещото лице в
размер на 200 лева, вносим от ответницата в тридневен
срок от съобщението.
НАЗНАЧАВА в
качеството на вещо лице инж. Шена Хаджиева.
ДА СЕ
ПРИЗОВЕ след представяне на
доказателство за внесен депозит.
ДОПУСКА ССчЕ и оценителна експертиза, която да
отговори на следните въпроси: какви са били данъчната оценка и пазарната
стойност на двата гаража - Гараж № 1 и Гараж № 2 към датата на подписване на
предварителния договор; какви са данъчната оценка и пазарната стойност на двата
гаража към настоящия момент, както и какви са те след преобразуването на Гаражи
1и 2 /обекти по предв.дог./ в един общ, вече с
променен статут и предназначение обект - Офис № 1, към настоящия момент? Каква е пазарната цена на подобни имоти -
сходна квадратура и месторазположение в града като се представят и съответните
източници и методика на оценяване.; Вещото лице да извърши преглед в счетоводството
на ищеца е да установи дали и как е осчетоводена сделката, предмет на иска.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за възнаграждение на вещото лице в
размер на 200 лева, вносим от ответницата в тридневен
срок от съобщението.
НАЗНАЧАВА в
качеството на вещо лице инж. Нели Михайлова.
ДА СЕ
ПРИЗОВЕ след представяне на
доказателство за внесен депозит.
Съдия
в Окръжен съд: