РЕШЕНИЕ
№ 164
гр. Бургас, 05.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седми
септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Румяна Ст. Калошева Манкова
Членове:Събина Н. Христова Диамандиева
К. Ил. Лазарова
при участието на секретаря Марина Д. Димова
като разгледа докладваното от Румяна Ст. Калошева Манкова Въззивно
гражданско дело № 20222000500214 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Н. П. Й. от гр.С., П. област, против
решение №260044 от 23.03.2022г. по гр.д.№ 177/2021г. на Бургаския окръжен
съд, с което е отхвърлен искът му по чл.92, ал.1 ЗЗД против К. Г. Д. от гр.Н. за
сумата от 45 260 лв., представляваща обезщетение за неизпълнение в размер
на 0,1% на ден от продажната цена на правото на строеж /62 000 лв./,
равняващо се на 62 лв. на ден, уговорено по нот. акт за покупко-продажба на
право на строеж №1, том I, рег. №51, д. №1/10.01.2017г. на нотариус рег. №
600, за периода на забавата от 01.02.2018г. до 01.02.2020г., в едно със
законната лихва, както и предявеният при условията на евентуалност иск за
сумата от 13 505,71 лв., представляваща обезщетение в размер на разликата
между законната лихва върху продажната цена – 18 894,29 лв. и сумата на
средномесечния пазарен наем за периода 01.02.2018г. – 01.02.2021г. общо за
двата обекта в размер на 32 400 лв., за лишаването на ищеца от право да
ползва обектите, представляващи жилище-апартамент с идентификатор
51500.503.263.3.3 и 51500.503.263.3.4, находящи се в гр.Н., ж.к.Ч., с площ от
79,69 кв.м. и 68,26 кв.м., в едно със законната лихва, като е осъден да заплати
съдебни разноски от 2 250 лв.
Оспорват се като неправилни изводите на решаващия съд, че ищецът
създавал пречки, които препятствали завършването на строителството.
Изложени са съображения за неизправност на насрещната страна по договора,
1
която е била в забава по отношение на задължението за въвеждане на сградата
в експлоатация в срок, поради което не може да се позовава на
освобождаващи от отговорност събития или клаузи от договора. Заявено е,
че не е установено кога е било предадено на ищеца владението върху
обектите, както и не е ясно как ако кредиторът е бил в забава, тя се е отразила
върху изпълнението, било ли е предложено такова и било ли е необходимо
съдействие от кредитора. Направен е изводът за липса на предпоставките по
чл.95 ЗЗД за освобождаване на длъжника от отговорност. От 2017 г. до
момента сградата е на груб строеж, като изпълнителят не е осъществил
възложените му СМР за довършване на обекта, като не е търсено съдействие
от страна на ищеца. Изтъква се, че довършителните работи в обектите на
ищеца са предприети заради бездействие на строителя, а не за създаване на
пречки за довършване на строителството. Според въззивника, дори и да са
налице отклонения от проекта на сградата, то те са отстраними с нанасяне на
извършените промени в одобрения архитектурен проект като екзекутив.
Претендира се отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново, с
което главният иск, респективно предявената при условията на евентуалност
искова претенция да бъдат уважени, в едно с присъждане на съдебните
разноски.
В отговор на въззивната жалба К. Д., чрез своя пълномощник адв.Д.П.,
оспорва същата като неоснователна и прави искане да бъде оставена без
уважение. Излага съображения в подкрепа на приетото от съда, че с
поведението си ищецът е създал пречки, при които завършването на
строителните работи е било невъзможно – поставил е желязна врата на
стълбището, което препятства извършването на необходимите СМР,
изградени са преградни стени, поставени са ПДЧ врати вместо метални,
променена е стоманобетоновата таванска плоча и др. Макар вещото лице по
делото да е установило и други пречки за въвеждане на сградата в
експлоатация – липса на вертикална планировка, необходимост от
довършителни работи на партерния и първи жилищен етаж, същите са бързо
осъществими, за разлика от нарушенията в одобрените проекти, извършени
от ищеца. Като голословно е определено заявеното за пръв път във въззивната
жалба твърдение, че предприетите от въззивника довършителни работи са
заради бездействие на ищеца. Относно евентуалния иск е посочено, че за
същия няма изложени аргументи във въззивната жалба. Ищецът живее в
жилищата през последните три години и не е бил лишен от възможността да
ги отдава под наем.
Въззивната жалба е подадена в срок от надлежно легитимирана страна
против подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е допустима.
По същество след съвкупната преценка на становищата и доводите на
страните, събраните по делото доказателствата и с оглед предвиденото в
закона, съдът намира следното:
С обжалваното решение Бургаският окръжен съд е отхвърлил иска на
Н. Й. по чл.92, ал.1, вр. чл.79 ЗЗД против К. Д. за сумата от 45260 лв.,
2
представляваща обезщетение за неизпълнение в размер на 0,1% на ден от
продажната цена на правото на строеж /62 000 лв./, или 62 лв. на ден,
уговорено в пункт III от нотариален акт за покупко-продажба на право на
строеж №1 от 10.01.2017г. на нотариус с рег. № 600 за периода на забавата от
01.02.2018г. до 01.02.2020г., ведно със законната лихва, както и предявеният
при условията на еветуалност иск за сумата от 13 505,71 лв., обезщетение за
лишаване от право на ползване на жилище-апартамент с идентификатор
51500.503.263.3.3 и жилище-апартамент с идентификатор 51500.503.263.3.4
по КККР на гр.Н., като размерът е формиран като разлика между законната
лихва върху продажната цена от 18 894,29 лв. и месечния пазарен наем за
периода 01.02.2018 – 01.02.2021г. общо за двата обекта от 32 400 лв., в едно
със законната лихва, като в полза на ответницата са присъдени съдебни
разноски в размер на 2 250 лв. За да постанови този резултат, решаващият съд
е приел, че ответницата не е изпълнила договорното си задължение да
изгради изцяло жилищната сграда и да предаде посочените два
самостоятелни обекта на ищеца с удостоверение за въвеждане в експлоатация
в срок до 31.01.2018г., но това не ангажира отговорността на Д., тъй като Й. е
създал пречки, при наличието на които завършването на строителството е
било невъзможно, като чрез преграда е препятствал достъпа до покрива за
извършване на СМР и при довършителни работи е извършил промени в двата
обекта в отклонение на одобрения проект на сградата, представляващи пречка
за въвеждането и в експлоатация. При взаимната вина на страните,
първоинстанционният съд е заключил, че по силата на чл.96, ал.1 ЗЗД
забавата на кредитора освобождава длъжника от последиците от собствената
му забава, поради което той не отговаря за мораторни лихви и неустойка. По
евентуално предявения иск за обезщетение, съдът е приел за недоказани
твърдените от ищеца имуществени вреди, изразяващи се в лишаването му от
ползване на процесните две жилища за съответния период.
Така постановеното решение, преценено служебно съобразно
изискванията на чл.269 ГПК, настоящата инстанция намира за валидно и
допустимо, като произнесено от законен състав на компетентния съд в
предписаната от закона форма и при редовно развило се исково производство.
По изложените във въззивните жалби оплаквания по съществото на
спора въззивният съд съобрази следното:
От фактическа страна безспорно е по делото, че с нотариален акт №1
от 10.01.2017г. на нотариус Л. Ч., рег. № 600 на НК К. Д. е продала на Н. Й.
правото на строеж за предвидените за изграждане самостоятелни обекти в
жилищна сграда, състояща се от първи жилищен, втори жилищен, трети
жилищен и тавански етаж, предвидена да се изгради в ПИ с идентификатор
51500.503.263 по КККР на гр.Несебър, а именно: апартамент от 79,69 кв.м. на
трети жил. етаж и апартамент на площ от 68,26 кв.м. на тавански етаж за
сумата от 62 000 лв., платими на шест вноски, последната при въвеждане на
сградата в експлоатация, като К. Д. се е задължила да изгради изцяло
жилищната сграда за своя сметка и със свои средства и да предаде описаните
3
два обекта на Й. с удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до
31.01.2018г., като при забава по вина на продавача, последният дължи на
купувача неустойка в размер на 0,1% от сумата по нотариалния акт на ден.
Уговорено е обектите да се предадат в степен на завършеност „до тапа“:
входна блиндирана врата, шпакловка таван, замазка стени и под, В и К и ел.
“на тапа“, външна топлоизолация, като изборът на ПВЦ дограма, доставката и
монтажа са за сметка на купувача.
Няма спор между страните, че ищецът е заплатил изцяло дължимата на
ответницата сума от 62 000 лв., но до настоящия момент процесната сграда не
е въведена в експлоатация. На 10.01.2017г. е съставен акт обр. 14 за приемане
на конструкцията на строежа, а на 02.01.2018г. е издаден констативен
протокол по чл.181, ал.2 ЗУТ с констатацията, че сградата е изградена в „груб
вид“ /вж. СТЕ/.
От горното следва изводът, че ответницата не е изпълнила поетото по
сключения с цитирания нотариален акт договор за изработка задължение да
изгради процесната жилищна сграда, снабдена с издадено разрешение за
ползване, в срок до 31.01.2018г., от който момент е изпаднала в забава,
продължаваща и в заявения от ищеца период от 01.02.2018г. до 01.02.2020г.
Налице е неизпълнение по договора, което предполага отговорност на
изпълнителя за обезщетение по чл.79 ЗЗД, уговорено в случая по пункт III от
процесния договор като неустойка, съставляваща предварителна оценка на
вредите при неспазването на договорения срок.
В отговора на исковата молба ответницата е оспорила исковата
претенция с твърдението, че сградата до настоящия момент не е въведена в
експлоатация, но изцяло по вина на ищеца. Това твърдение е голословно и
необосновано, предвид заявеното по-надолу в отговора, че ищецът бил
допуснат в имота през февруари 2018г. Ерго, до датата на договорения срок –
31.01.2018г. въззиваемата не твърди каквито и да било действия на ищеца,
които да са препятствали изпълнение на задължението и да завърши строежа
и го въведе в експлоатация в срок. Видно от заключението на изслушаната
пред първата инстанция съдебно-техническа експертиза, сградата и
понастоящем е незавършена и с отклонения от проекта, поради което не може
да бъде въведена в експлоатация, като състоянието на обектите, различни от
двата обекта на ищеца, е следното: в партерния етаж – увеличена полезна
площ на едната стая с изместен разделителен зид към преддверието,
увеличена площ на антрето с намалена широчина на преддверието,
прозорците на едната стая са с увеличени размери и сводести вместо
предвидените правоъгълни, антрето е без мазилка, вертикалните щрангове в
санитарния възел са в срещуположния ъгъл спрямо проекта, липсва изграден
отдушник в едната стая, част от топлоизолацията на етажа е на шпакловка,
небоядисана, не са изпълнени предвидените по проекта стъпала в
преддверието; в първия етаж – апартаментът е в незавършен вид, стените са с
гипсокартон без шпакловка и небоядисани, не са изпълнени подови
изравнителни мазилки, както и преградните зидове между антрето и стаите, а
4
също коминът и отдушникът в дневната, още куфар около вертикалните
щрангове в санитарния възел, ръкохватни на терасите и мазилка на едната
тераса, таваните са с висящи ел. кабели без мазилка, не са монтирани
вътрешни врати; общи части – не е изпълнена вертикална планировка в
поземления имот, в т.ч. около сградата, монтирани са част от водосточните
тръби в сградата, прозорците на стълбището между партерния, първия и
втория етажи са с намалени размери. За да бъде въведена сградата в
експлоатация е необходимо в одобрения архитектурен проект, като екзекутив,
да се нанесат от автора извършените промени в сградата и същата да се
приведе в завършен вид, в т.ч. да се изгради вертикалната планировка. Налага
се изводът, че незавършването на строителството в срок до 31.01.2018г., е
изцяло отговорност на ответницата.
За продължилата забава на въззиваемата в претендирания период от
01.02.2018г. до 01.02.2020г. се установяват обстоятелства, за които е налице и
отговорност на въззивника.
От показанията на разпитаните пред първоинстанционния съд
свидетели се установява, че Й. е бил допуснат в договорените обекти за
извършване на довършителни строителни работи. Според св. Б., който живее
на съпружески начала с ответницата и е организирал строителството, това е
станало след като обектът бил готов с покрива в началото на 2018г., а от
средата на същата година Й. живеел в имота с баща си. Заявеното от този
свидетел, чиито показания следва да се ценят при условията на чл.172 ГПК,
се подкрепя от показанията на св.И., съсед на процесния обект. Последният
заявява, че от 2018г., лятото, ищецът живее в къщата с баща си. Майка му
идвала лятно време на почивка, приятели идвали, чувал музика. Преди това
правел ремонт. От имота на свидетеля процесната сграда се снабдявала с ток,
който Н. плащал на него. Илиев е влизал в имота, за да види как е
ел.инсталацията на ищеца. Последният бил преградил с желязна врата
стълбището, което било много неприятно, чувало се като я отваря и затваря.
За преграждането на стълбището от Й. свидетелства и Б., който пояснява, че
от средата на 2020г., около месец юли, оградната врата била премахната,
когато ищецът го уведомил, че е приключил с довършителните работи и си
сложил врата на апартамента. Свидетелят М., приятел на ищеца, не уточнява
кога Й. е започнал довършителни работи в имота си. Заявява, че е ходил за
първи път там през 2017г., когато сградата е била на груб строеж. После
казва: „Последно ходих тази година миналата зима….Миналата зима той
ремонтираше апартаментите, последно ги довършваше.“ В противоречие с
това, по-надолу в показанията си заявява: „Последния път, когато ходих,
монтираха мебелите, имаше майстор“. И още: „През тези четири години сме
се виждали много пъти с Н. в апартамента.“ По-нататък в показанията му
става ясно, че е бил там два пъти: „Когато ходих първия път нямаше врата…
Втория път също нямаше.“ Видно е, показанията на последния свидетел са
противоречиви, непоследователни, неточни, а и епизодични, предвид
обстоятелството, че М. живее в С.. Поради това, същите не доказват
5
извършените от ищеца в процесните обекти конкретни СМР и периода, в
който са направени.
При тези доказателства, настоящата инстанция приема за установено,
че след забавата на изпълнителя да завърши строежа в срок, от месец
февруари 2018г. ищецът е бил допуснат и е влязъл във владение на имота си,
за да извърши сам довършителните строителни работи по процесните два
обекта и от лятото на 2018г. е заживял в имота заедно с баща си.
Пред първоинстанционния съд е изслушана съдебно-техническа
експертиза, от която си установява, че обектите на въззивника са в завършен
вид, годни за обитаване, но при множество отклонения от одобрения проект.
В апартамента на втория етаж /по нот. акт трети жилищен/ е поставена MDF
входна врата вместо метална, което е в отклонение с изискванията за
пожарна безопасност, не е изграден зид между дневната и антрето и не е
монтирана врата, санитарният възел е с по-голяма площ, като част попада над
спалнята на долния етаж, коминът в дневната към стълбището е частично
изграден, липсва отдушник, намалени са размерите на прозорците в дневната
и спалнята, вертикалните щрангове в санитарния възел са в срещуположния
ъгъл спрямо проекта, монтираният метален парапет е необезопасен при липса
на вертикални елементи. В таванския етаж /по проект не е жилищен, а за
двата жилищни етажа са предвидени две тавански помещения/ е поставена
плъзгаща врата MDF вместо метална с крило за отваряне, преградена е едната
таванска стая и е обособена трета стая, стаите са с по-голяма полезна площ
като не са изградени зидове в най-ниската част към стрехата, не е изграден
втори прозорец в едната стая, не са изградени зидовете между стаите и
антрето и не са монтирани врати, санитарният възел е с отклонение по площ и
конфигурация, вертикалните щрангове в санитарния възел са в
срещуположния ъгъл, съобразно предвидените по проекта, не е изграден
отдушник в едната стая, намалени са размерите на прозорците в дневната и
спалнята, не е обезопасен метален парапет с вертикални елементи. На
покрива над част от стоманобетонната плоча е изградена непредвидена по
проект дървена покривна конструкция, в подпокривното пространство е
монтиран бойлер, който захранва с топла вода втория и таванския етажи,
стоманобетонната плоча е изградена в отклонение без наклон в южната част,
изпълнена е настилка с гранитогрес на част от таванската стоманобетонното
плоча, изграден е борд от 0,25 м и са замонолитени арматурни железа за
монтиране на елементи, в южната си част покривът е надграден, като е
пригоден да се ползва като парапет на обособена тераса за процесната сграда.
По данни на ищеца във втория и таванския етаж и част от стълбището е
променена ел.инсталацията, изведени са непредвидени контакти, унищожена
е земетръсна шайба. При извършения оглед вещото лице е констатирало, че
достъпът до покрива откъм стълбището е бил ограничен, като обособеният
отвор на покривната/таванска плоча на стълбищната площадка на таванския
етаж е бил затворен, което е наложило капакът на отвора да бъде разбит.
Достъпът до подпокривното пространство се е осъществявал с подвижна
6
еднораменна стълба, поставена на терасата на югозападната таванска стая до
таванската плоча и оттам през отвора на дървената покривна конструкция.
Преди огледа само ищецът е имал достъп до покрива, тъй като отворът на
стълбищната площадка е бил трайно затворен. Тук следва да се има предвид
установеното от свидетелите за извършени от ищеца неправомерни действия,
който в периода на довършване на процесните обекти поставил преградна
врата на стълбището и прекъснал достъпа до общи части на сградата,
включително до покрива.
Така констатираните от експертизата отклонения от строителните
книжа в имота на ищеца също препятстват издаването на разрешение за
ползване на сградата. Нарушенията са извършени от Й. след издадения на
02.01.2018г. констативен протокол по чл.181, ал.2 ЗУТ за изграждане на
сградата в „груб вид“. Налага се изводът, че отговорност за неизпълнението
на ответницата за изграждане на процесната сграда с издаване на
удостоверение за въвеждане в експлоатация в претендирания период от
февруари 2018г. до февруари 2020г. носят и двете страни по договора, като
действията на ищеца са в причинна връзка с неизпълнението. Налице са
основанията по чл.83, ал.1 ЗЗД, съгласно който ако неизпълнението се дължи
на обстоятелства, за които кредиторът отговаря, съдът може да намали или да
освободи длъжника от отговорност. Ищецът-кредитор, с извършването на
СМР в нарушение на одобрените строителни книжа, е допринесъл за забавата
в изпълнението за процесния период, а и до настоящия момент, предвид
неотстранените все още нарушения, при които за строежа не могат да бъдат
издадени акт образец 15, акт образец 16, както и удостоверение за въвеждане
на сградата в експлоатация.
Съгласно чл.79 ЗЗД, длъжникът дължи обезщетение на кредитора, ако
не изпълни задължението си по причина, за която отговаря. Ако причините,
поради които длъжникът не изпълнява са различни, като за част от тях
отговаря той, а за друга – кредиторът, какъвто е настоящият случай, за да
намали обезщетението, или дори да освободи длъжника от отговорност,
съдът следва да прецени в каква степен всяка от тях е попречила на
изпълнението. На основание чл.83, ал.1 ЗЗД може да бъде намалена и
уговорена неустойка извън хипотезата на чл.92, ал.2 ЗЗД /вж. решение №31 от
22.03.2012г. на ВКС по гр.д. № 1393/2010г., IV г.о./.
Съобразявайки недовършените строителни работи и отклоненията от
проекта в сградата, за които е отговорна всяка от страните по договора,
настоящата инстанция намира, че по-съществените нарушения касаят
извършените от ищеца нарушения, най-тежки по отношение на покрива,
който е надграден, с прекъснат достъп от стълбището, променена ел.
инсталация и др. Поради това, търсената неустойката по т. III от процесния
договор, дължима от изпълнителя Д., следва да бъде намалена с около 2/3,
или от 45 260 лв. на 15 000 лв. В посочения размер предявеният иск е
основателен и следва да бъде уважен.
Като е отхвърлил иска за горния размер, първоинстанционният съд е
7
постановил неправилно решение в тази част, несъобразено с приложимия
закон. В случая не е налице забава на кредитора по смисъла на чл.95 ЗЗД,
изразяваща се в неоказано съдействие чрез създаване на пречки за
завършване на строителството, което на основание чл.96, ал.1 ЗЗД
освобождава длъжника от отговорност за неговата забава. В течение на самия
процес на изпълнението в срока до 31.01.2018 г. ответницата не е искала
каквото и да било съдействие от ищеца, а и той не е дължал такова.
Последният не е бил поканен за съдействие, както преди, така и след
настъпилата забава на изпълнителя в периода, за който се претендира
неустойка. Изпълнителят –длъжник не е изпълнил в срок задължението си, а
и след това не е бил готов да изпълни, предвид недовършени или неточно
изпълнени дължими от него СМР, т.е. по причини извън кредитора. А за да
бъде установена забава на кредитора, длъжникът следва да докаже, че е
предложил изпълнението, но то е станало невъзможно, поради неоказано
съдействие чрез конкретно задължение на кредитора, обуславящо
изпълнението.
При изложените съображения, обжалваното решение следва да бъде
отменено в частта, с която искът за неустойка е отхвърлен за сумата до
размера от 15 000 лв., като в тази част претенцията следва да бъде уважена.
При частичното уважаване на главния иск, предявеният при условията
на евентуалност иск за заплащане на обезщетение за лишаване на ищеца от
правото да ползва договорните обекти в процесния период, не подлежи на
разглеждане. Постановеното в тази част решение на първата инстанция следва
да бъде обезсилено.
Мотивиран от гореизложеното, Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 260044 от 23.03.2022г., постановено по гр.д.
№177/2021г. на Бургаския окръжен съд в частта, с която е отхвърлен искът
на Н. П. Й. от гр.С., със съдебен адрес в гр.Б., против К. Г. Д. от гр.Н., за
заплащане на сумата до размера от 15 000 лв. от предявените 45 260 лв,
представляваща обезщетение за неизпълнение на договор за строителство,
уговорено по пункт III от нотариален акт за покупко-продажба на право на
строеж №1, том 1, рег. №51, дело №1/10.01.2017г. на нотариус Л. Чуткина,
рег. №600 на НК, за периода на забавата от 01.02.2018г. до 01.02.2020г., ведно
със законната лихва от датата на исковата молба – 02.02.2021год. до
окончателното изплащане на сумата, както и в частта за разноските, като
вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА К. Г. Д. от гр.Н. да заплати на Н. П. Й. от гр.С. сумата от
15 000 лв., обезщетение за неизпълнение на договор за строителство,
уговорено по пункт III от нотариален акт за покупко-продажба на право на
строеж №1, том 1, рег. №51, дело №1/10.01.2017г. на нотариус Л. Ч., рег.
№600 на НК, за периода на забавата от 01.02.2018г. до 01.02.2020г., ведно със
8
законната лихва от датата на исковата молба – 02.02.2021 год. до
окончателното изплащане на сумата.
ОБЕЗСИЛВА решението в частта, с която е отхвърлен предявеният
при условията на евентуалност иск на Н. П. Й. против К. Г. Д. за заплащане на
сумата от 13 505,71 лв., представляваща обезщетение за лишаването на ищеца
от правото да ползва договорените негови два обекта-жилища за периода от
01.02.2018г. до 01.02.2020г., ведно със законната лихва от датата на исковата
молба до окончателното и изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата му част.
ОСЪЖДА К. Г. Д. да заплати на Н. П. Й. сумата от 2 656 лв.,
представляваща съдебни разноски пред двете инстанции съразмерно с
уважената част от иска.
ОСЪЖДА Н. П. Й. да заплати на К. Г. Д. сумата от 2 440 лв.,
представляваща съдебни разноски пред двете инстанции, съразмерно с
отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9