№ 3724
гр. В. 23.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В. 19 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и
четвърти септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Кристиана Кръстева
при участието на секретаря Мариана Д. Д.
като разгледа докладваното от Кристиана Кръстева Гражданско дело №
20253110100617 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен от „В." АД, ЕИК *****, със седалище и
адрес на управление, гр. В. к.к. „Св.СВ. К. Е.", х-л „С. Е.", ул."Г *** срещу Етажната
собственост с административен адрес гр. В. к.к. „Св.Св. К. Е.", х-л „С. Е." ****** за отмяна
на решения по т.1, т.2, т.3, т. 5, т.6, т.7, т.8, т.12, т.13, т.16 и т.17 на Общото събрание на
етажната собственост, обективирани в протокол от 16.12.2024г. .
Ищцовото дружество основава исковата си претенция на следните фактически
твърдения: Ищцовото дружество се легитимира като собственик на хотелски комплекс
„Св.Е.“ в к.к. „Св. Св. К. Е.", вкл. на земята в УПИ IV-132 в кв.30 по плана на „Св. Св. К.
Е.", с адрес ул. 1 ***. На 16.12.2024г., било проведено Общо събрание на Етажната
собственост на сградата. Сочи, че същото било свикано от Р. Т., С. К., Д. А., И. С., В. Б., Д.
Р., А. П., К. А., А. Р., Д. А., Л. С., на основание чл. 12 ал. 5 от ЗУЕС. Изложени са твърдения
за незакосносъобразност досежно взетите решения, а именно: по т.1. - за избор на
председател и протоколчик; по т.2. - новоизбраният контролен съвет да направи финансова
проверка на приходите и разходите на ЕС за периода януари 2023-декември 2024 г. и да се
ползва одиторска фирма; по т. 3. - новоизбраният контролен съвет да провери касовата
наличност; по т.5. - управлението на ЕС да се осъществява от управителен съвет с трима
членове с мандат 1 година; по т.6 - избира за членове на управителния съвет: КрА. Б., К. Я. и
И. Г.; по т.7 - избира за членове на контролния съвет Р. Т., Н. Т. и Т. И.; по т.8 -
новоизбраният управителен съвет в двумесечен срок от избирането му да изготви проект за
бюджет за 2025 г. и да го внесе за разглеждане на общо събрание на етажната собственост,
до приемането на бюджета за 2025 г, таксите за поддръжка и управление на сградата да
бъдат както следва-2 лева/ месец на апартамент за управление и 10 лева на месец за живущ
за поддръоюка. Деца под 6 години не дължат такса; по т.9 - новоизбраният управителен
съвет да състави и води книга на етажната собственост, книгата да се съхранява и поддържа
от председателя на управителния съвет; по т.10 -новоизбраният управителен съвет да
предприеме действия за пускане на асансьора в експлоатация във вход С, поправяне на
автоматите на входните врати, редовно почистване на общите части; подаване на искане до
община Варна за осигуряване на допълнителни контейнери за боклук, сключване на
1
договори за наем за ползването на общи части на сградата; по т.11 - възлага на управителния
съвет да предприеме действия за сключване на застраховка на сградата; по т.12 - в срока за
изготвяне на бюджета за 2025 г., управителният съвет да проучи условията за възлагане на
определени дейности по управлението на и поддръжката на общи части на сградата от
външно юридическо или физическо лице срещу възнаграждение и да ги докладва на
събранието за приемането на бюджета за вземане на решения за възлагане.
Поддържа се, че протоколът от проведеното ОСЕС бил изложен в сградата, но никъде
в същия не бе записана дата на поставянето му. Не бил изготвен и протокол за изготвянето и
поставянето му. В него било записано, че събранието е открито в 18:00часа на 16.12.2024г.,
но в 18:00часа кворумът бил под необходимия от 51% от присъстващи собственици,
притежаващи ид.части от общите части на сградата. Реално ОС започнало доста след 19:00
часа, но никъде не било записано, че събранието се провежда по реда на чл. 15, ал. 2 от
ЗУЕС. На следващо място сочи, че събранието било открито и председателствано от адв. Ц.
З. в нарушение на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС, тъй като той не бил председател, нито член на
управителния съвет, нито управител. Акцентира, че липсата на който и да било реквизит на
протокола от уредените в чл.16, ал.5 от ЗУЕС опорочавало на формата му, а от там водело и
до недействителност на протокола и на взетите решения. Отделно от горното твърди, и че
при гласуването по т.5, събранието е напуснато от група собственици, като кворумът според
протокола е паднал до 29.93 %, като и този процент не отговарял на действителността. С
тези аргументи, ищцовото дружество отправя искане до съда за уважаване на исковата
претенция и присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът - с административен адрес гр. В. к.к. „Св.Св. К.
Е.", х-л „С. Е." ул.„1", №82, чрез пълномощника си депозира писмен отговор на исковата
молба, с който я оспорва като неоснователна. Сочи, че на 27.02.2025г. е проведено ОС и е
взето решение „Сатис Мениджмънт – 1“ ЕООД да бъде управител на ЕС. С тази цел бил
подписан договор за управление и поддръжка на общи части с в сграда в резим на ЕС.
Оспорва да е била опорочена процедурата по свикване на ОС от 16.12.2024г. Поканата за
свикването му била поставена на общодостъпно място в сградата на 18.10.2024г.,
удостоврено с нарочен протокол. Оспорва твърденията за липса на кворум при вземане на
решенията. Сочи, че действително събранието е започнало в 19.00ч. на осн. чл. 15 ал.2
ЗУЕС, поради липса на кворум в 18:00ч. Във връзка с това обстоятеслвто бил съставен
протокол за поправка на ОФГ, сведен до знанието на етажните собственици по надлежен
ред. Оспорва твърденията за незаконосъобразност на взетите решения, като твърди, че всики
са в рамките на предварително обявения дневен ред. Изготвеният протокол изцяло
отговарял на изискванията на чл. 16 ал.5 ЗУЕС. Нямало пречка председател на ОС да е лице,
което не е член на УС, тъй като ролята му била организационна. Оспорва да е нарушена и
процедурата по оповестяване на взетите решения. Молбата е за отхвърляне на иска и за
присъждане на разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището
на страните, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС. Основателността му
предполага проведено успешно доказване от ищеца, че е собственик на обект в сграда в
режим на етажна собственост и че са налице приети решения на ОС с атакуваното
съдържание. При такова доказване, в тежест на ответника е да докаже, че решенията са взети
валидно, при спазена процедура за свикване, покана, обявен дневен ред, кворум,
мнозинство, като общото събрание е проведено съгласно изискванията на ЗУЕС и
протоколът е изготвен съобразно изискванията на закона, а взетите решения са в
съответствие със законовите разпоредби.
Предмет на исковата претенция е отмяната на решенията по т.1, т.2, т.3, т. 5, т.6, т.7,
т.8, т.12, т.13, т.16 и т.17, взети на проведено ОС на 16.12.2024г. и обективирани в
2
изготвения протокол.
Исковата претенция е допустима, като насочена срещу етажната собственост,
представлявана пред съда от избрания управител, на осн. чл. 23, ал.4 и чл. 41 ЗУЕС.
Ответници в производството по иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС са собствениците в
етажната собственост, като съгласно разпоредбата на чл.41 ЗУЕС, техен процесуален
представител пред съда е председателят на управителния съвет /управителят или
упълномощено от него лице. Касае се за законно представителство.
Съобразно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС, всеки собственик може да иска
отмяна на незакосъобразно решение на общото събрание на ЕС, което следва да стори в 30 -
дневен срок от оповестяване протокола от събранието по реда на чл. 16, ал.7. В нормата на
чл.16, ал.6 и 7 е предвидено, че протоколът от ОС се изготвя в седемдневен срок от
провеждането му и се подписва от председателстващия и протоколчика, като управителят
следва да постави на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение, че
протоколът е изготвен. За удостоверяване на това действие се съставя протокол от
управителя и един собственик, ползвател или обитател, в който следва да е посочено дата,
час и място на поставяне на съобщението, като при поискване всеки от собствениците,
ползвателите или обитателите получава копие от протокола. В седемдневен срок от
поставянето на съобщението, всеки член на ОС може да оспори съдържанието на протокола,
вкл. и неговата достоверност. моуправител на ЕС и съответно е присъствал на проведените
ОС на ЕС на 09.02 и 08.07.2014г. ото бяха разпитани свидетелите а в.
Формираната задължителна съдебна практика приема, че срокът по чл. 40 ЗУЕС е
преклузивен, поради което и за спазването му съдът следи служебно. Пропускането му води
до извод за недопустимост на исковата молба и оттам прекратяване на производството. В
случая исковата молба е предявена на 16.01.2025г. и доколкото протоколът е оповестен на
23.12.2025г., то следователно срокът по оспорване на решенията е спазен.
Между страните не се спори, а и видно от представените писмени доказателства НА
№ 22, том І, рег. № 983, дело № 22/18.01.2007г. на нотариус с район на действие ВРС е, че
ищецът е собственик на самостоятелни обекти в хотелски комплекс „Св.Е.“, които са в
режим на ЕС в сграда с административен адрес гр. В. к.к. „Св.Св. К. Е.", х-л „С. Е." ул. „1",
***.
Представен е по делото и оспореният протокол, обективиращ атакуваните
понастоящем решения на Общо събрание на ЕС, проведено на 16.12.2024г.
С покана от дата 18.10.2024г. е свикано ОС на ЕС на 16.12.2024г. от 18,00ч. Тя е
отправена по инициатива на собствениците Р. Т., С. К., Д. А., И. С., В. Б., Д. Р., А. П., К. А.,
А. Р., Д. А., Л. С., на основание чл. 12 ал. 5 от ЗУЕС. Посочено е, че ОС ще се проведе във
фоайето на вх. В при посочения в нея дневен ред, обективиран в 17 точки. С протокол от
18.10.2024г. подписан от шестима свидетели е удостоверено поставянето на поканата на
входнта врата на вх.В, във фоайето на вх.В и на асансьорната врата в 19.00ч. на 18.10.2024г.
На проведеното ОС на 16.12.2024г. са присъствали лично или чрез пълномощник
етажни собственици на общо 49 самостоятелни обекта, съобразно изготвения присъствен
лист. В представения протокол от ОС на ЕС е посочено, че същото е открито на на
16.12.2024г. в 18:00 часа, като към този час са присъствали представители на 41.803% ид. ч.
от общите части.
На първо място възраженията за незаконосъобразност на атакуваните понастоящем
решения, единствено, по които съдът дължи произнасяне, се свеждат до нарушена
процедура по свикване и провеждане на ОС, липсва на кворум. Ищецът е възразил, че ОС е
свикано от етажни собственици, които не притежават нужното число ид.ч. от общите части
на сградата.
Липсата на изискуемия кворум се установява от заключението на изготвената по
3
делото СТЕ, чието заключение съдът кредитира в цялост като обективно, компетентно и
неоспорено от страните. От същото се установява, че сборът от процентите на притежавани
ид.ч. от общите части на сградата на присъстващите на ОС на ЕС на 16.12.2024г. е 41,862%.
Така тези възражения на ищеца са основателни и само на това основание, взетите
решения следва да бъдат отменени. Междувпрочем, ответникът е признал фактът, че е
допуснал нарушение, което твърди да е изправил чрез съставяне на допълнителен протокол
за очевидна фактическа грешка, а в случая доказателствената тежест в процеса, възлага на
него доказване на законосъобразно проведена процедура по свикване, провеждане и вземане
на решенията.
В представения по делото протокол за ОФГ е отбелязано, че председателят на ОСЕС
– адв. Ц. З. и протоколчикът – К. Н. са констатирали очевидна факточеска грешка в уводната
част на протокола от ОС проведено на 16.12.2024г., като следва да се счита вписано
следното: „на събранието присъстват лично и чрез представители собственици на
49самостоятелни обекта в сградата, притежаващи 41,803% ид.ч. от общите части на
сградата…Поради липса на необходимия кворум събранието се отложи с един час. В 19.00ч.
присъстват лично или чрез представители собственици на 49самостоятелни обекта,
притежаващи 41,803% ид.ч. от общите части на сградата, вписани в списък, неразделна част
от настоящия протокол. Налице е необходимия кворум за провеждане на ОСЕС на осн. чл.
15 ал.2 ЗУЕС и вземане на решения по предварително обявения ред. Никой от присъствщите
не възрази срещу направените констатации и се премина към точките от дневния ред.“
Отбелязана е дата на поправката 23.12.2024г., както и че протоколът следва да се обяви по
реда на чл. 16 ал.7 ЗУЕС.
Прави впечатление, че в представения присъствен списък за гласуване на Общо
събрание са се подписали присъствалите, без да е разграничено кои са тези лица към
18:00часа, респ. към 19:00часа. Очевидно е и че към 18:00 часа не е било налице изискуемия
кворум, съгласно чл. 15, ал. 1 ЗУЕС. За съдът остава категорично неясно дали всички лица,
положили подписите си към 18:00 часа реално са присъствали и към 19:00часа. Тоест,
неясно е дали изобщо е бил налице изискуемият кворум по чл. 15, ал. 2 ЗУЕС към 19:00
часа, когато се твърди да е проведено законосъобразно общото събрание. Не може да се
предполага, че присъстващите към 18:00часа етажни собственици или техните
пълномощници са останали и при провеждането на събранието 1 час по-късно. От друга
страна представения протокол за ОФГ не е в състояние да санира този пропуск, още повече
че в него е записано, че в 19.00ч. присъстват лично или чрез представители собственици на
49самостоятелни обекта, притежаващи 41,803% ид.ч. от общите части на сградата, вписани
в списък, неразделна част от настоящия протокол, който обаче не е представен, доколкото по
делото се съдържа само един списък и от него не става ясно кой е присъствал в 18.00ч. и кой
в 19.00ч. Както се посочи, само на това основание, решенията, които са били взети на така
проведеното ОС подлежат на отмяна като незаконосъобразни и се обезсмисля обсъждането
на останалите наведени от ищеца възражения за тяхната незаконосъобразност. Само за
пълнота на изложеното следва да се отбележи и че ОС на 16.12.2024г. е открито и
председателствано от адв. Ц. З., който не е председател или друг член на управителния съвет
или управител, което също е самостоятелно нарушение на разпоредбата на чл. 16 ал.2 ЗУЕС.
Затова, исковата претенция е основателна и следва да бъде уважена, като решенията
по т.1, т.2, т.3, т. 5, т.6, т.7, т.8, т.12, т.13, т.16 и т.17, взети на Общото събрание на Етажната
собственост с адм. адрес гр. В. бул. Народни будители, №77, вх. В от 16.12.2024г. следва да
бъдат отменени.
На основание чл. 78, ал.1 ГПК ищецът има право на разноски. Искане в тази насока е
направено, представен е списък по чл. 80 ГПК. Претендират се 700лева платено адв.
възнаграждение, за заплащането на което е представен договор за правна защита и
съдействие от 23.09.2025г. и 80лева платена държавна такса. Ответникът следва да понесе
4
сторените от ищеца разноски в този им размер.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иска на „В." АД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление, гр.
В. к.к. „Св.Св. К. Е.", х-л „С. Е.", ул."Г *** срещу Етажната собственост с административен
адрес гр. В. к.к. „Св.Св. К. Е.", х-л „С. Е." ул.„1", №82, решения на Общото събрание на
Етажната собственост с адм. адрес гр. В. бул. Народни будители, №77, вх. В от 16.12.2024г.,
обективирани в дневния ред и съставения за събранието протокол - в цялост по т.1, т.2, т.3, т.
5, т.6, т.7, т.8, т.12, т.13, т.16 и т.17, на основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажната собственост с административен адрес гр. В. к.к. „Св.Св. К. Е.",
х-л „С. Е." ул.„1", №82 ДА ЗАПЛАТИ на „В." АД, ЕИК *****, със седалище и адрес на
управление, гр. В. к.к. „Св.Св. К. Е.", х-л „С. Е.", ул."Г ***сумата от 780лева,
представляваща сторени съдебно- деловодни разноски пред настоящата инстанция, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5