№ 390
гр. Пловдив, 07.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XV СЪСТАВ , в публично заседание на
шести март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Тоско П. Ангелов
при участието на секретаря Каменка Т. Кяйчева
като разгледа докладваното от Тоско П. Ангелов Гражданско дело №
20235300101597 по описа за 2023 година
Съдът е сезиран с искова молба, подадена от "Аман 2013" ООД срещу
"Загоратехтрейд" ЕООД, с която е предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
В исковата молба се твърди, че на 08.04.2022г. между двете дружества бил
сключен предварителен договор за покупко-продажба на собствения на ответника
недвижим имот, а именно: поземлен имот с идентификатор **** с адрес: гр. ****“,
площ 25464 кв. м., трайно предназначение на територията: земеделска; начин на
трайно ползване: за складова база; категория на земята: 0, номер по предходен план:
***, при съседи: ****. Уговорената продажна цена била в размер на 40 000 лв., от
които 4000 лв. били платени от купувача като задатък. За сключване на окончателен
договор бил предвиден падеж до 31.12.2022г., но въпреки изтичане на срока, към
датата на предявяване на иска все още не бил сключен окончателен договор, което
обуславя интереса на ищеца от предявяване на настоящия иск.
Иска се от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен
сключения на 08.04.2022г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника, с който се иска
отхвърляне на предявения иск като недопустим, евентуално неоснователен. От
фактическа страна се сочи, че съгласно влязла в сила заповед за изменение на
предназначението на имота от 31.03.2022г., имотът е с променен начин на трайно
ползване на „фотоволтаична централа“. Предварителният договор бил сключен от
предшестващия едноличен собственик на капитала и управител на ответното
дружество на 08.04.2022г. На 19.07.2022г. дружествените дялове били продадени на
1
„ЕА ИНВЕСТМЪНТ“ ЕООД. Настоящият собственик не бил уведомен за сключването
на каквито и да било договори и поемане на задължения от страна на дружеството, а в
дружествения архив липсвал екземпляр от представения с исковата молба договор.
Ответникът сочи, че предварителният договор е нищожен поради накърняване на
добрите нрави, тъй като уговорената продажна цена била по-ниска от данъчната
оценка на недвижимия имот. Счита се, че действителната пазарна стойност на имота
била в по-висок размер. Твърди се, че към момента на сключване на предварителния
договор, вече съществувала уговорка за продажба на дяловете на дружеството
ответник, а самите средства за закупуване на имота били предоставени от А. Е.
(сегашен управител на дружеството ответник). Накърняването на добрите нрави се
изразявало от една страна е нееквивалентността на уговорените престации, а от друга
– в недобросъвестното поведение на Т. Т.– предишния управител и собственик, който
действал във вреда на дружеството. Заявява се и възражение за нищожност на
предварителния договор поради липса на съгласие, тъй като нямало решение на
общото събрание на дружеството, съгласно изискването на чл. 137, ал. 1, т. 7, във
връзка с чл. 147, ал. 2 ТЗ за сключване на предварителния договор за продажба на
имота. Евентуално сочи, че предварителния договор бил недействителен на основание
чл. 40 ЗЗД, като сключен във вреда на представлявания, тъй като бил сключен от
законния представител на дружеството при явно неизгодни условия с оглед
уговорената по-ниска от пазарната цена. В случай, че не бъдат установени пороци в
сключения предварителен договор, се твърди, че договорът не следва да поражда
действие поради неизпълнение от страна на купувача. Оспорва се да е платен задатък
в размер на 4000 лева, нито в брой, нито по банков път. Доколкото задатъкът служил
като обезпечение за сключването на договор, то плащането му при подписването било
задължителен елемент, за да породи той действие. В условията не евентуалност се
сочи, че след изтичане на крайния срок– 31.12.2022г., за страните отпаднал интересът
от сключването на договора. Прави се и изявление за разваляне на договора на
основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД поради неплащане на предвидения задатък и поради
обстоятелството, че сключването на договора е станало безполезно за продавача. Иска
се отхвърляне на предявения иск.
След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със
становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
С нотариален акт от 18.10.2021 г. дружеството ответник, действащо чрез у. си Т.
Т., е закупило поземлен имот с идентификатор **** по КК на гр. Б. срещу сумата от
33107 лева.
От представената разпечатка на движение по банкова сметка на дружеството
ответник се установява, че средствата за закупуването на имота са внесени от трето
лице, а именно А. А. Е. на 10-и и 13-и септември 2021 г. с основание покупка на имот.
След закупуването на имота е изготвен проект за създаване на ПУП с отреждане
2
за фотоволтаична електроцентрала. Процедурата е открита с решение на общински
съвет К. от 16.12.2021 г. по заявление от ответника „Загоратехтрейд“ ЕООД,
представлявано от Т. Т..
Със заповед от 15.03.2022 г. е одобрен ПУП за процесния имот, като се създава
нов УПИ „фотоволтаична централа“. Заповедта е връчена на дружеството ответник на
16.03.2022 г. чрез пълномощник, упълномощен от у. изрично за провежданата
процедура и е влязла в сила на 31.03.2022 г.
На 08.04.2022 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-
продажба на поземлен имот с идентификатор **** по КК на гр. Б.. Договорът е
сключен за ответника чрез у. Т. Т., като е уговорена цена от 40 000 лева, платима на две
части.
С договор от 19.07.2022 г. Т. Т., собственик на капитала на ответното дружество,
продава всички дружествени дялове на „ЕА инвестмънт“ ЕООД, с едноличен
собственик на капитала и представител А. Е.- лицето внесло първоначално паричните
средства за закупуване на имота.
По делото е приета СТЕ, която определя средната пазарна цена на имота преди
изработването на ПУП в размер на 176 700 лева и след изменението в размер на
827 600 лева.
Заключението е оспорено от ищеца, поради което е допусната и приета повторна
СТЕ, която определя цена за имота при начин на трайно ползване „за складова база“ в
размер на 152 700 лева и при начин на трайно ползване „за фотоволтаична централа“ в
размер на 698 000 лева.
И двете заключения са обосновани, като за определянето на реалната пазарна
цена следва да се вземе второто, което не е оспорено от страните.
При така описана обстановка на първо място следва да бъдат разгледани
възраженията на ответника за нищожност на договора поради противоречие на
добрите нрави.
Разпоредбата на чл. 26, ал. 1 предл. 3 ЗЗД намира приложение и при търговските
сделки. В цитираната норма не е дефинирано понятието "добри нрави", но тъй като
законодателят е придал правно значение на нарушаването им, приравнявайки го по
последици с нарушение на закона, вложеният в това понятие смисъл следва да се
тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила и норми,
които бранят правила, принципи, права и ценности, които са общи за всички правни
субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не
само на интереса на някоя от договарящите страни. Такива са принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения, както и на предотвратяване на несправедливо облагодетелстване,
намерили израз в отделни правни норми. В този смисъл Решение № 88 от 22.06.2010 г.
на ВКС по т. д. № 911/2009 г., I т. о., ТК
3
Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват
като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В
Решение № 1444 от 4.11.1999 г. по гр. д. № 753/1999 г. на Пето г. о. на ВКС е посочена
нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите
нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. Като
критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в
престациите. В Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/2009 г. на III г.
о. на ВКС е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от
пазарната, а в Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на I г.
о. на ВКС- при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е
подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните
престации. Според Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277 по описа за 2008 г.
на I г. о. на ВКС, съгласно чл. 9 ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се
рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите
нрави. Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска
от данъчната оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна
еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави
извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази
неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на
престация. Обосновава се, че значителна и явна нееквивалентност на насрещните
престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице,
когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова
незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при
явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда /унищожаемост по чл. 33
ЗЗД/, ако такъв иск е предявен. В този смисъл Решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по
гр. д. № 2419/2015 г., III г. о. В обобщение е посочено, че само наличието на
нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е
достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с
добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата
на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се
извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на нееквивалентност
на престациите може да представлява сделка, сключена при явно неизгодни условия и
ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл. 33
ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на престациите съществува
такова съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава, ако
сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради
противоречие с добрите нрави.
В преценката по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД съдът не е ограничен до формалното
сравнение на уговорените насрещни престации, а поради естеството на порока–
нищожност поради накърняване на добрите нрави- е необходимо да съобрази
4
съпътстващите сключването й обстоятелства и преследваната от страните цел, т.е.
удовлетворяване на значим, допустим от закона, интерес, съвместим с приетите в
обществото норми за справедливост и добросъвестност (в този смисъл Решение № 738
от 12.12.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3516/2023 г.).
В настоящия случай за определянето на това дали е налице нееквивалентност в
престациите следва да се вземе предвид оценката на имота след изработването на ПУП
с отреждане за фотоволтаична централа. Такова е било предназначението на имота към
момента на сключването на предварителния договор (заповедта е в сила от
31.03.2022г) и у.т е бил наясно с това, доколкото сам е упълномощил трето лице, което
да извърши дейностите по процедурата и е поставил началото й с внасяне на заявление
до общината още в края на 2021 г. Логично е всички тези дейности да са предприети
от дружеството именно с цел повишаване на пазарната цена на имота след одобряване
на ПУП за него.
При тези данни пазарната цена на имота в размер на 698 000 лева е по-висока
17.45 пъти от уговорената в договора продажна цена. Това съотношение е
изключително голямо и води до пълна липса на еквивалентност на престациите на
двете страни по предварителния договор. Сумата, която следва да заплати ищецът, за
да получи собствеността е незначителна в сравнение с ползите, които ще придобие от
имота. Законът допуска известна нееквивалентност между насрещните престации с
оглед свободата на договарянето по чл. 9 ЗЗД, но тя не може да обоснове толкова
съществено разминаване. Реално за ответното дружество липсва каквато й да е полза
от плащане на уговорената цена, като се съобразят разходите за закупуване на земята и
за изработването на ПУП. От страните не са изложени твърдения за съпътстващи
сключването на сделката обстоятелства, които да разкриват, че с договора преследват
удовлетворяване на значим, допустим от закона интерес, обосноваващ толкова
съществено разминаване в стойността на насрещните престации.
Ето защо сключеният предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот е нищожен и не може да бъде обявен за окончателен. (Решение № 50180 от
24.10.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3362/2020 г., IV г. о.)
Относно разноските:
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът има право на разноски в
производството за СТЕ и адвокатско възнаграждение. По отношение на адвокатското
възнаграждение е направено възражение за прекомерност, която се явява
неоснователно. Съгласно представените доказателства ответното дружество е платило
възнаграждение в размер на 7000 лева по договор за представителство и защита,
обективиран във фактура от 12.07.2023 г. Към този момент Наредбата за минималните
размери на адвокатските възнаграждения (в момента с изменено заглавие НАРЕДБА за
възнаграждения за адвокатска работа) предвижда в чл. 7, ал. 6, че възнаграждението се
определя на база пазарната цена на имотите, а ако имотите нямат пазарна цена– на база
5
данъчната оценка. В настоящия случай са налице доказателства за пазарната цена на
имота (698000 лева) и тя следва да бъде съобразена при произнасянето. Като взе
предвид НМРАВ, вида на предявения иск, материалния интерес за представляваната
страна, провеждането на 8 о.с.з. и при съобразяване на Решение на СЕС по дело С-
438/22 от 25.01.2024 г., съдът намира, че претендираното адвокатско възнаграждение в
размер на 7000 лева не се явява прекомерно.
Водим от горното, съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Аман 2013“ ООД, ЕИК *********, седалище и
адрес на управление: гр. София ул. Цар Асен № 79, ет. 2, ап. 5, срещу
„Загоратехтрейд“ ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр. София,
ул. „11 август“ № 2, ап. 3, иск за ОБЯВЯВАНЕ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД на ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР, сключен на 08.04.2022 г., с който
„Загоратехтрейд“ ЕООД, се задължава да прехвърли на „Аман 2013“ ООД, следния
недвижим имот: поземлен имот с идентификатор **** по КК и КР на гр. Б., община
К., адрес на поземления имот: гр. Б., местност К., площ от 25464 кв.м., трайно
предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: за складова
база; категория на земята 0, предишен идентификатор няма, номер по предходен план:
***, при съседи: ПИ с идентификатор ****, за сумата от 40 000 лева.
ОСЪЖДА „Аман 2013“ ООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление:
гр. София ул. Цар Асен № 79, ет. 2, ап. 5, да заплати на „Загоратехтрейд“ ЕООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „11-и август“ № 2, ап. 3,
сумата от 7500 лева- разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд- Пловдив в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Пловдив: _______________________
6