№ 2488
гр. Варна , 14.07.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ в закрито заседание на
четиринадесети юли, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Атанас В. Славов
като разгледа докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело №
20213100100139 по описа за 2021 година
Производството е с правно основание чл. 140, ал.1 ГПК.
Производството е образувано по предявен от С.Е. Ж., ЕГН:********** адрес гр.
Варна, ул. ".............. действаща чрез процесуалния си представител по пълномощие
адв. Д.В. от АК-Варна и съдебен адрес гр. Варна, .............. адвокатска кантора „В.“,
против ЕЛК. М. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Варна, обл. Варна,
.................. и КР. Т. К., ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр.Варна, обл. Варна, ул.
„Боровец“ №18 иск с правно основание чл. 55 ал.1 пр. 3 от ЗЗД и чл. 93, ал.2 от ЗЗД и
чл. 86 от ЗЗД и цена на иска 47 722.24 лева.
В исковата молба ищцата твърди, че на 22.05.2019 година между страните по
делото, е сключен предварителен договор за покупко- продажба, по силата на който
продавачите са обещали да продадат, а купувачът да купи притежавания от
продавачите в режим на СИО недвижим имот, находящ се в гр. Варна, община Варна,
област Варна, местност „Евксиноград", ул."Двадесета" № 53, а именно:
обособен самостоятелен обект - ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна жилищна
сграда, находяща се в поземления имот, находящо се на сутеренния етаж, със застроена
площ от 42,50 кв.м., състоящо се от: три помещения и входно антре;
обособен самостоятелен обект - ЖИЛИЩЕ, изградено в двуетажна жилищна
сграда, представляващо втория етаж, със застроена площ от 42,50 кв.м., състоящо се от
три помещения, сервизни помещения и входно антре;
самостоятелен обект - ГАРАЖ с площ по НА от 15 кв.м., на първия етаж, както
и съответните идеални части от общите части на сградата, в която са изградени и
ситуирани самостоятелните жилищни и нежилищни обекти;
1
припадащите се към описаните самостоятелни жилищни и нежилищни обекти
350 кв.м. ид.ч. от ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ, в който е изградена жилищната сграда,
целият поземлен имот с площ от 800 (осемстотин) кв.м., находящ се в гр.Варна, общ.
Варна, обл. Варна, местност „Евксиноград", ул."Двадесета" № 53, представляващ
урегулиран поземлен имот № VIII- 1133 в кв. 43 по плана на „Вилна зона" - гр.Варна,
при граници за поземления имот: от двете страни улица, поземлени имоти № VII - 1133
и № XIV-1133.
С предварителния договор продавачите поели задължение да прехвърлят
собствеността върху описаните по-горе недвижими имоти на купувача в срок до
31.12.2019 год. и срещу договорената в чл.2.1. цена от общо 64 000 евро.
Според чл.2.8 от договора, в деня на подписване на предварителния договор
купувачът е следвало да заплати на продавачите сумата от 18 000 евро,
представляваща: задатък в размер на 6 400 евро и авансово плащане на част от цената в
размер на 11 600 евро.
В посочената сума от 18 000 евро се включва и предходно заплатените като стоп
- капаро 1000 евро (част задатък, целият от 6 400 евро), като на датата на подписване
на предварителния договор на са преведени 5 400 евро - остатък от задатък, както и 11
600 евро - авансово плащане на част от цената, по банков път.
Представени са доказателства за заплатеното капаро и авансовата цена.
С факта на заплащане на дължимия задатък и авансово плащане купувача е
изпълнил своите задължения по чл. 2.8 от договора, в уговорените срокове.
Съгласно чл. 2.9 от договора, остатъкът от продажната цена в размер на 46 000
евро е следвало да бъде заплатен от купувача посредством получен от него банков
ипотечен кредит и която сума е трябвало да постъпи по сметка на продавачите след
нотариалното изповядване на сделката и след представяне на удостоверение за липса
на тежести, вписвания, отбелязвания и заличавания за имота от Сл.Вписвания - гр.
Варна.
За целите на банковия ипотечен кредит, респ. сключване на окончателен договор
по арг. от чл. 2.7 и 2.10 от договора, продавачите са се съгласили и задължили да
представят на купувача всички документи, отнасящи се до историята на имота.
Уговорката за представяне на сочените в чл.2.7 и чл.2.10 документи на купувача
е следвало да се изпълни непременно преди 31.12.2019 год..
В този смисъл задължението на купувача да плати остатъка от цената зависи от
2
предхождащо го изпълнение на задължението на продавачите им да осигурят всички
изискуеми документи за продажбата на имотите в срока на договора.
В същото време, купувачът е заявил своевременно и още на 21.05.2020 година
пред Банка ДСК АД искане вх. № 216 от 21.05.2019 година за отпускане на жилищен
ипотечен кредит за закупуването на посочения в искането имот - къща на ул.
„Двадесета" № 53 (погрешно посочен № 52), м. Евксиноград, гр. Варна, като на същата
дата е получила част от сумата, усвоена като потребителски кредит, в размер на 50 000
лева, видно от представените писмени доказателства.
След заплащане на сумата по чл.2.8 от договора, обаче, продавачите до крайния
срок на договора, напълно бездействали по осигуряване на кадастрална схема на
сутеренния етаж, предмет на продажбата.
Ищцата изпратила нотариална покана с peг. № 8156, том 3, акт №11 от
19.12.2019 год. на нотариус Людмила Гонова, peг.. № 116 на НК на РБ, с район на
действие района на Районен съд - гр. Варна, получена лично от ЕЛК. М. К., срещу
разписка - уведомително писмо № 62 от 22.12.2019 год.
С нотариалната покана ищцата поканила ответниците да представят на нея и на
нотариуса всички изискуеми документи за сключване на сделката в нотариална форма
най - късно до 10,00 часа на 31.12.2019 год.
В поканата ищцата изрично е указала, че при непредставяне на нужните
документи и/или неявяване на продавачите за сключването на сделката, то същите ще
се считат за неизправна страна по сделката и в този случай следва да считат сключения
между тях предварителен договор за развален по вина на продавачите, с всички
произтичащи от това последици.
На 31.12.2019 год. в кантората на Веселин Петров, нотариус с peг. номер 205 на
НК с район на действие ВРС, е съставен констативен протокол, удостоверяващ, че в
указания в предварителния договор ден за сключване на окончателен договор такъв не
е сключен, поради непредставяне от страна на продавачите на всички необходими
документи.
Вместо продавачите, в кантората на нотариуса са се явили адв. Д.К. и адв.
Даниела Петрова от ВАК, които представили на ищцата писмено становище. В
протокола е отразено изявление на адв. Петрова, че продавачите разполагат с всички
необходими документи за сделката, посочени в отговора ни, освен схемата за
сутеренен етаж, но документи не са представени на доверителката ми.
По предложение на адв. Петрова на ответниците продавачите е предоставен
3
допълнителен седмичен срок за предоставяне на всички необходими документи и
сключване на окончателен договор.
Съгласно постигнатата между страните договорка за удължаване на срока за
сключване на нотариален акт до 07.01.2020г., на която дата страните отново се явили в
кантората на Веселин Петров, и е съставен констативен протокол от 07.01.2020 год., в
който е отразено, че ответниците не са изпълнили и в допълнително предоставения
срок договорните си задължения да представят всички необходими за сключване на
окончателния договор документи.
В протокола е отразено изявлението на ищеца-купувач, че разваля сключения
между страните договор и кани продавачите да му върнат заплатените авансово суми и
задатък в двоен размер по указаната в протокола банкова сметка.
Ищцата твърди, че е налице както пълно неизпълнение на задълженията на
продавачите ответници по сключения предварителен договор, поради което и договор
е едностранно развален от ищцата.
Въпреки поканата след развалянето на договора, продавачите до момента не са
върнали на купувача платените от него авансово платени суми и съгласно чл. 92 от
ЗЗД, двойният размер на заплатения от него задатък.
С приемо-предавателен протокол от 27.05.2019 год.по чл. 2.2 от предварителния
договор, ответниците като продавачи предали владението на имота на купувача.
В периода от предаването на владението върху имота до развалянето на
договора на 07.01.2020 год. ищцата, започнала извършването на договорените в чл. 3.1.
от договора подобрения - смяна на дограма, подмяна на инсталации, подови настилки,
подмяна на мазилки, изграждане на кухня в площта на терасата и прочие, като общата
стойност на разходи за подобрения и СМР в имота са на стойност от над 20 000 лева, за
извършването на които СМР и подобрения й помагал синът й - Свилен Живков.
В приемо-предавателния протокол от 27.05.2019 година по чл. 2.2 от
предварителния договор, с който продавачите предали владението на имота на
купувача, продавачите са се съгласили и са уговорили, че купувачът ще изпълни
следните СМР в имота:
Фасада - топлоизолация - завършен вид;
Етаж 1 (сутерен) - дренаж за отводняване, подмяна на всички мазилки - таван,
стени, под; смяна на дограма, включително врати; смяна на ел. и ВиК инсталации,
изграждане на второстепенна постройка (навес), залепен до застройката на сутеренния
4
етаж;
Етаж 2: подмяна на всички мазилки - таван, стени, под; смяна на дограма,
включително врати; смяна на ел. и ВиК-инсталации; изграждане на кухня в площта на
терасата; разширяване на баня и тоалет; укрепване на тераса и съществуваща носеща
колона, по възможност изграждане на втора колона; смяна на изолационната дограма
на външното стълбище към втория етаж;
Гараж: смяна на дограма-прозорци;
Двор - бетонова настилка пред къщата.
За целите на изпълнение на част от дейностите, които продавачите са дали
съгласието си, досежно текущия ремонт на стълбищна клетка, ремонт на плътна ограда
с височина над терен до 0.6 м и остъкление на балкон на втори етаж на сградата,
ищцата получила през м. юли 2020 година Конструктивно становище на инж. Сергей
Чичиков, според което становище дейностите представляват текущ ремонт по смисъла
на т. 43 от пар. 5 на ДР на ЗУТ, а по отношение на остъкляването на балкона и
възстановяване на оградата е приложим чл. 151, ал. 1 от ЗУТ, респективно - за тези
дейности не се изисква одобряване на проект и/или издаване на разрешение за строеж.
Така в периода от м. май до м. юли били изпълнени повечето от указаните в
протокола от 27.05.2019 година СМР.
На 15.08.2020 година, обаче, собственикът на първия етаж на сградата - „Епрон"
ЕООД, с ЕИК *********, чрез управителя си Енчо Петров Радев, започнал
разрушителни работи по цялата конструкция на първия етаж, като съборил изцяло
всички външни зидове, премахнал врати и прозорци.
По този повод е съставен КП от 28.06.2020 год. на служители на Община Варна,
с предписания да се преустановят дейностите, както и било сторено.
Ищцата уведомила продавачите за случващото се в имота събаряне на външни
зидове и конструктивни елементи, като по искане на продавачите е извършен оглед на
30.08.2019 год. и частна конструктивна експертиза от в. л. Петранка Маринова от
03.09.2020 год.
След 07.01.2020 година продавачите нито са потърсили купувача, нито са
предприели действия по връщане на платените от доверителката ми суми, а имотът е в
същото състояние, в което е бил след разрушаването на първия етаж, с напукани
отремонтираните от купувача стени на втория етаж, в резултат от пропукването на
сградата и с намиращи се в имота трайни подобрения, извършени от ищцата.
5
С определение на ВРС от 12.11.2020 година по гр.д. № 14521 за обезпечаване на
понастоящем предявения иск съдът е допуснал обезпечителна мярка - възбрана върху
недвижимите имоти, предмет на процесния предварителен договор.
Право на задържане върху имота по чл. 72, ал. 3 от ЗС.
Според нормата на чл. 72, ал. 3 от ЗЗД, до заплащане на подобренията и на
разноските добросъвестният владелец има право да задържи вещта.
Качеството й на добросъвестен владелец на ищцата, се обосновава от факта, че е
получила владението върху имота на договорно основание, годно да я направи
собственик, обосновава интереса на ищцата от признаване от съда на правото й на
задържане върху имота на ищците до заплащането на сторените в имота от нея
подобрения.
Това право на задържане в полза на купувача е уговорено изрично в чл. 4.1,
абзац последен от предварителния договор, според която уговорка, в хипотезата на
разваляне на договора, относно направените разходи за трайните подобрения в имота,
след извършване на оценка на независим експерт - оценител на СМР. След
заплащането на разходите и трайните подобрения, купувачът предава обратно
владението на продавачите, като освобождава имота.
С исковата молба е заявен петитум, с който ищцата моли съда да постановите
решение, с което да осъдите ответниците ЕЛК. М. К. И КР. Т. К. СОЛИДАРНО ДА
ЗАПЛАТЯТ на СВ. ЕВГ. Ж. сумата от 12 800 евро, представляваща двойния размер на
платения от ищцата задатък по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 22.05.2019 година, на основание чл. 93, ал.2, вр. с чл. 87 от ЗЗД,
както и сумата от 11 600 евро - авансово платена част от продажната цена по същия
договор за покупко-продажба на недвижим имоти, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то
от ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД
В условията на евентуалност, ако съдът не приеме тезата за солидарна
отговорност, моли съда да:
осъди ответницата ЕЛК. М. К. да заплати на СВ. ЕВГ. Ж. сумата от 6 400 евро,
представляваща 1/2 от 12 800 евро - двойният размер на платения от ищцата задатък по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.05.2019 година,
на основание чл. 93, ал.2, вр. с чл. 87 от ЗЗД, както и 5 800 евро, представляващи 1/2 от
сумата от 11 600 евро - авансово платена част от продажната цена по същия договор за
покупко-продажба на недвижим имоти, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД, вр. с
чл. 87 от ЗЗД, както и да осъдите
6
осъди ответника КР. Т. К. да заплати на СВ. ЕВГ. Ж., на основание чл. 93, ал.2
от ЗЗД сумата от 6 400 евро, представляваща 1/2 от сумата от 12 800 евро - двоен
размер на платения задатък по предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот от 22.05.2019 година, както и 5800 евро - представляващи 1/2 от сумата
от 11 600 евро - авансово платена част от продажната цена по същия договор за
покупко-продажба на недвижим имот, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД, вр. с
чл. 87 от ЗЗД.
Моли съда на основание чл. 72, ал. 3 от ЗС, да признаете на ищцата СВ. ЕВГ. Ж.,
правото на задържане върху имота, до заплащане от страна на ответниците на
подобренията и разноските, направени от С.Ж. на основание уговорката в чл. 3.1. от
предварителния договор.
Претендира направените по делото разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответниците по делото, действащи чрез процесуалния
си представител са депозирали отговор, с който оспорват иска както по основание така
и по размер.
С отговора ответниците молят съда, да приемете за ненуждаещи се от доказване
следните факти:
Сключен Предварителен договор за продажба между Елка и К.К.и и С.Ж..
Владението на имота, предмет на предварителния договор е предадено на
27.05.2019 год.
Ищцата като купувач е превел на ответниците като продавачи сумата от 18 000
/осемнадесет хиляди/ евро, представляваща сумите 6 400 евро и 11 600 евро.
С.Ж. е извършвала строително ремонтни дейности в имота и за това е съставен
Протокол от Община Варна, Район „Приморски".
С.Ж. е владяла имота до 07.01.2020 год., след което е негов държател с
официално волеизявление за разваляне на договора.
В отговора се твърди, че ответниците са решили да продадат своя недвижим
имот. С подписването на Предварителния договор се договаря и предаване на
владението.
Предаването на владението станало на 27.05.2020 год., пет дни след подписване
на Предварителния договор и съответното превеждане на капарото и първата вноска,
т.е. въпросните суми от 6 400 /шест хиляди и четиристотин/ евро капаро и 11 600
7
/единадесет хиляди и шест стотин/ евро първа вноска - авансово плащане на част от
цената.
След приемане на владението ищцата започнала „ремонтни" дейности, чрез своя
син.
В този момент съсобственика в сградата фирма „Епрон" ЕООД с ЕИК *********
с Управител - Енчо Радев, който притежава два от четирите самостоятелни обекта в
сградата, подава жалба до Община Варна, Район „Приморски" за незаконни строително
ремонтни дейности в имота.
На 28.06.2020 год. е съставен Констативен протокол № 127 от 28.06.2020г. от
Деян Грудев на длъжност инспектор - контрол по строителството, като констативния
протокол е съставен срещу Свилен Живков.
След тази „случайна" жалба от страна на „съседа" Енчо Радев, Е.К., в качеството
си на собственик внася в Община Варна, Район „Приморски" - Конструктивно
становище /приложено от ищцата/, изготвено от инж. Сергей Чичиков, чрез което
защитава действията на купувача С.Ж. и дава възможност тя да продължи да прави
това, което е предварително уговорено, както в Предварителния договор, така и
изрично посочено в Конструктивното становище.
След, като е внесено Конструктивното становище за С.Ж., вече няма пречки да
продължи своя „ремонт" но при много ясни и точно определени действия, които може
да извършва.
През м.август 2020 год., Енчо Радев премахва всички външни стени /които са
носещи/ на своя самостоятелен обект. С.Ж. и Свилен Живков не предприемат
абсолютно нищо за да попречат на Енчо Радев да събори носещите стени дори не
уведомяват Е.К., за случващото се в имота.
Ответницата Е.К. разбира случайно и незабавно подава сигнал до Район
„Приморски".
Е.К. продължава с процедурата по изправяне на несъответствието в
квадратурата на гаража, която е записана като 15 /петнадесет/ кв.м. в документа за
собственост, а по кадастрална карта е 23 кв.м.
В края на годината се оказва, че относно обект с идентификатор
10135.2564.834.1.4 има технически проблем.
Този път изправянето на техническата грешка обаче изисква обявяване на
промени в кадастралната карта, която се е забавила поради невръчването на Енчо
8
Радев , който според ответниците е „изчезнал" .
Съгласно съставения Протокол от 31.12.2019 год., ищцата отказва да заяви, че
все още иска да купи имота.
Относно претенцията за връщане на капарото в двоен размер:
Счита претенцията за неоснователна, тъй като купувача С.Ж. пред нотариус в
изрично съставен протокол от 07.01.2020 год. заявява, че разваля сделката, като сочи
неизправност на продавача.
Твърди, че ищцата не е разполагала със средства да заплати цена за имота, както
и факта, че не е получил кредитиране, е основание да се счита, че договора се разваля
по вина на купувача.
Относно претенцията за връщане на платените 11 600 евро - част от продажната
цена.
По делото от страна на ищцата е представена Конструктивна експертиза със
снимки. От снимките ясно се вижда, че имота е в състояние, което го прави негоден за
ползване, дори опасен поради възможно срутване на сградата.
Поради изложеното считам, че купувача няма право да иска връщане на
даденото, тъй като то ще послужи за възстановяване на имота в първоначален вид,
точно както е и поетия по предварителния договор ангажимент на купувача да върне
имота в първоначалния вид.
Относно твърдените подобрения, то те следва да се докажат, защото реално
подобрения няма, а само разрушения, които са доказани по делото с надлежна
Конструктивна експертиза.
На основание изложеното, моля, да отхвърлите исковете като неоснователни.
С отговора е направено искане да бъде привлечено като трето лице на основание
чл. 219 от ГПК - Свилен Живков Живков, на страната на ищцата, като същия се явява
лице извършвало строително монтажни дейности в имота със знанието и без
противопоставянето на С.Ж., респективно носи пълна имуществена отговорност за
извършеното от него.
С отговора са направени доказателствени искания.
Претендира направените по делото разноски.
В срока за отговор е предявен НАСРЕЩЕН ИСК от ЕЛК. М. К. с ЕГН
9
********** и КР. Т. К. с ЕГН ********** двамата с адрес: гр. Варна, ................... и
процесуален адрес за връчване на книжа и призоваване: гр. Варна, ул. „Витоша" № 10,
ап. 9 действащи чрез адв. Д.К. от АК-Варна против СВ. ЕВГ. Ж. с ЕГН ********** и
съдебен адрес гр. Варна, ул. „Двадесета" № 52, с правно основание чл.59 от ЗЗД и цена
на иска 12 338 лева.
В насрещната си искова молба ищците по насрещния иск твърдят, че
ответницата по насрещния иск С.Ж. без основание и без да заплаща наем или друга
форма на обезщетение, държи и ползва собствения на ищците по насрещния иск имот
представляващ: Жилище с идентификатор 10135.2564.834.1.3; Жилище с
идентификатор 10135.2564.834Л .4; Сграда с идентификатор 10135.2564.834.2 и
идеална част от поземлен имот с идентификатор 10135.2564.834 с размер от 350 кв.м.
Съгласно Протокол от 07.01.2020 год. на Нотариус - Веселин Петров,
ответницата по насрещния иск задържа процесния имот.
Твърди, че задържането е без основание, ответницата по насрещния иск С.Ж.
следва да заплати на ищците по насрещния иск сумата в размер на 450 /четиристотин и
петдесет/ евро за всеки месец, през който е държала имотите .
Претендира и обезщетение за забава, като мораторна лихва в размер на
законната лихва върху сумата за всеки едни месец, през който не е заплатено
обезщетение, до окончателното й заплащане.
Претендират обезщетение считано от 07.януари 2020 год. до датата на завеждане
на насрещния иск, а именно март 2021г., т.е. общо 14 месеца или обезщетение в размер
на 14 месеца по 450 евро = 6 300 евро равняващо се на сумата от 12 338 /дванадесет
хиляди триста тридесет и осем/ лева.
С насрещната искова молба е заявен петитум, с който ЕЛК. М. К. И КР. Т. К.
молят съда да ОСЪДИ СВ. ЕВГ. Ж. ДА ИМ ЗАПЛАТИ сумата от 12 338 лева,
представляваща обезщетение, че са лишени от право да ползват процесния имот общо
за 14 месеца от 07.01.2020 год. до 07.03.20201 год. или обезщетение за 14 месеца по
450 евро = 6 300 евро с левова равностойност 12 338 лева, ведно със законната лихва
върху главницата считано от 15.03.2021 год. /датата на предявяване на насрещния иск/,
до окончателното й изплащане.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на насрещната искова молба от
ответницата по насрещния иск СВ. ЕВГ. Ж., с която твърди, че предявения иск е
недопустим.
Оспорва исковете като неоснователни.
10
Твърди, че заявеното право на задържане на имотите се основава на
законоустановено право на добросъвестния владелец на имота по чл. 72, ал. 2 от ЗЗД,
който е направил подобрения в чужд имот, а не от клаузи на договора.
Излага твърдения че ответницата по насрещния иск е добросъвестен владелец.
В периода от предаването на владението върху имота до развалянето на
договора на 07.01.2020 година ответницата е започнала извършването на договорените
в чл. 3.1. от договора подобрения - смяна на дограма, подмяна на инсталации, подови
настилки, подмяна на мазилки, изграждане на кухня в площта на терасата и прочие.
Моли съда отхвърлите исковата претенция като неоснователна
В случай, че съда уважи иска е въведено възражение за прихващане, на
претендираната сума с стойността сторените от ответницата по насрещния иск разходи
за подобрения и СМР в имота, които оценява на 20 000 лева.
Молят съда да уважи ВЪЗРАЖЕНИЕ ЗА ПРИХВАЩАНЕ с исковата сума от
12 338 лева със сумата от 20 000 лева, представляваща стойността на направените от
СВ. ЕВГ. Ж. подобрения в имота, като дейностите са такива по частично изпълнени
договорените от страните подобрения в имота, описани по пера от т. 1 до т. 5, до по-
малката.
С отговора са направени са доказателствени искания.
По искане искането с правно основание по чл. 219 от ГПК, моли съда да остави
същото без уважение, като недопустимо, поради липса на правен интерес и като
недопустимо.
За да се произнесе, съобразно задълженията си по чл. 140 и сл. ГПК, съдът
съобрази следното:
П първоначалния искове:
Предявени са два иска иск с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД и чл.93 ал.2 от
ЗЗД.
По иска с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД.
Искът е за неоснователно обогатяване на ищцата, със платените от ищеца суми
на отпаднало основание, което е възникнало с развалянето на предварителния договор.
В тежест на ищцата съдът възлага да докаже извършените плащания като
изпълнение на задълженията по предварителния договор, представляващи
11
неоснователното му обедняване за сметка на ответницата, които се е обогатила,
неизпълнение на задълженията на ответниците да сключи окончателен договор, за
което те отговарят, ищеца е изправна страна по предварителния договор, който е
развален едностранно от ищеца поради виновно неизпълнение на задълженията на
ответницата по него
По иска с правно основание чл.93 ал.2 от ЗЗД.
В тежест на ищеца е да докаже платеното капаро, уговорка по силата на която
ответницата при неизпълнение на задълженията по договора дължи връщане на
капарото в двоен размер и неизпълнение на задължение по договора, за което
ответниците отговарят.
На основание чл. 154 от ГПК съдът възлага в тежест на страните независимо от
процесуалното им качество, че следва да установят фактите и обстоятелствата, на
които основава своите искания или възражения.
По въведеното с исковата молба възражение за упражняване право на задържане
на основание чл.72 ал.3 от ЗС от ищеца по делото.
Искане за признаване на право на задържане е недопустимо, поради и което
съдът следва да го остави без разглеждане, поради следните мотиви.
Правото е заявено по реда на чл.72, ал.3 ЗС, като е заявено претенция за връщане
на платена цена по развален предварителен договор и двойния размер на даденото
капаро.
Позовава се на договорка, в предварителния договор за право на задържане.
Правото на задържане, представлява акцесорно, обезпечително право на
владелеца -кредитор срещу собственика -длъжник /ТР № 48/3.04.1961 год. на ОСГК на
ВС/. Съществуването му е обусловено от наличието на непогасено вземане за
подобрения или разноски и последиците от упражняването му са две: отлага
изпълнението на задължението за връщане на вещта до заплащане на цялото съдебно
признато вземане и дава привилегия по чл.136, ал.1, т.4 ЗЗД за предпочтително
удовлетворяване от стойността на задържаната вещ.
Правото на задържане следва да се релевира изрично от владелеца чрез
възражение и е свързано с вземането за подобрения, предявено по общите правила в
първоинстанционното производство чрез иск или възражение.
Възражението за право на задържане по чл.72, ал.3 ЗС, като акцесорно,
обезпечително право чрез което се отлага изпълнението на задължението за връщане
12
на вещта, може да бъде предявено само като защитно средство по иск за предаване
владението на съответната вещ.
Като акцесорно право то не съществува самостоятелно, а само ако е предявен
иск или възражение за подобрения, в случай че владелеца е добросъвестен. В случая
иск за подобрения не е предявен.
На следващо място следва да се отбележи, че ваведеното възражение за
задържане е недопустимо, тъй като ищцата не владелец на веща, а негов държател.
Ищцата е придобила владението на имота по силата на предварителния договор
и е недобросъвестен владелец, приравнена към добросъвестния по силата на закона
чл.70 ал.2 от ЗС. Тя е владяла имота до разваляне на предварителния договор т.е.
считано от 07.01.2020 год., след този момент тя е негов държател.
Поради изложеното и съгласно чл.298, ал.1 и ал.4 ГПК е недопустимо искането
на ищцата за произнасяне с решение на съда, за признаване на правото й на задържане.
По направеното искане на ответника по първоначалния иск с правно основание
чл.219 от ГПК.
С отговора на исковата молба ответниците по иска ЕЛК. М. К. И КР. Т. К. са
поискали съдът на основание чл. 219 от ГПК, да конституира в качеството на трето
лице помагач на насрещната главна страна – ищеца по иска Свилен Живков Живков,
лице което е извършвало строително монтажни дейности в имота със знанието и без
противопоставянето на ищцата и според ответниците носи пълна имуществена
отговорност за извършеното от него.
Искането е направено в срок но е неоснователно.
Помагача встъпва или е привлечено в чужд процес, за да издейства
благоприятно за главната страна решение, като по този начин, се защитава срещу
неблагоприятните последици, които биха настъпили за него в случай, че решението е
срещу подпомаганата страна е неблагоприятно.
От изложеното следва, че е недопустимо искането на едно от главните страни в
процеса за конституирането в качеството на помагач на другата главна страна в
процеса на трето лице помагач.
Предпоставка за привличане на трето лице помагач е наличието на правен
интерес за бъде подпомагана и постановяване на благоприятно решение по спора за
13
съответната главна страна, т.е. когато съдебното решение по някакъв начин може да се
отрази на правното положение на третото лице.
В случая правен интерес не е налице, а искането е неоснователно.
По насрещния иск:
Предявения насрещен иск е с правно основание чл.59 от ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 59 ЗЗД ищеца по насрещния иск, следва да
докаже, че е собственик на вещта, ответника да ползва фактически веща без наличие на
правно основание за това и размера на обезщетението, изчислен на база сумата, с която
собственикът е обеднял, тъй като не е реализирал ползата от принадлежащото му
право на ползване на имота.
В третия елемент ищеца по насрещния иск следва да докаже, че са
претендирания период вещта е годна за ползване по предназначение.
В тежест на ответника съда следва да възложи направените правоизключващи и
правопогасяващи твърдения.
По отношение на въведено възражение за прихващане.
С отговора на исковата молба по насрещния иск, като средство за защита ищцата
по първоначалния иск и ответник по насрещния е въвела възражение за прихващане на
сумата 12 338 лева със сумата от 20 000 лева, представляваща стойността на
направените от СВ. ЕВГ. Ж. подобрения в имота.
Въведеното в отговора на ответника по насрещната искова възражение за
прихващане не следва да бъде приемано за съвместно разглеждане.
Във въведеното възражение липсва конкретизация относно размера на всяко
едно от подобренията по пера, които да обосноват размерна на въведеното възражение
общо в размер на 20 000 лева.
В този смисъл, тъй като възражението е нередовност то не следва да бъде прието
за разглеждане.
Определението на съда в тази му част не подлежи на обжалването, защото не
прегражда път не прегражда пътя на предявяване и защита на тези права по общия
14
исков ред.
По направените доказателствени искания.
Съдът следва да допусне като писмени доказателства по делото, представените с
исковата молба, насрещната искова молба и отговорите им писмени доказателства,
като по тяхното приемане ще се произнесе в съдебно заседание.
Производството по делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито
съдебно заседание.
На страните по делото следва да бъде дадена възможност, в едноседмичен срок
от получаване на препис от настоящото определение, да изразят писмено становище по
доклада на иска, като на ищеца се връчи препис от писмения отговор на ответниците.
С оглед на горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ като НЕОСНОВАТЕЛНО искането на ответниците
ЕЛК. М. К. И КР. Т. К. за конституиране в качеството на трето лице помагач на
страната на ищцата СВ. ЕВГ. Ж., нейния син Свилен Живков Живков.
Определението на съда в тази му част подлежи на обжалване с частна жалба в
седмичен срок от редовното му връчване от ЕЛК. М. К. И КР. Т. К. пред Апелативен
съд гр.Варна.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането СВ. ЕВГ. Ж. за приемане за съвместно
разглеждане на възражение с правно основание чл.298, ал.1 и ал.4 ГПК, за признаване
право да задържи имота, предмет на предварителния договор от 22.05.2019 год.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането СВ. ЕВГ. Ж. за приемане за съвместно
разглеждане на възражение за прихващане на сумата 12 338 лева, по предявения
насрещен иск, със сумата от 20 000 лева, представляваща стойността на направените
СВ. ЕВГ. Ж. подобрения в имота.
Определението в тази му част е окончателно и неподлежи на обжалване.
15
ОБЯВЯВА на страните следния проект за доклад:
Предявени са пасивно субективно съединени искове с правно основание чл.55
ал.1 от ЗЗД и иск с правно основание чл.93 ал.2 от ЗЗД.
Предявения насрещен иск е с правно основание чл.59 от ЗЗД.
ПРИЕМА, че не са налице факти и обстоятелства които се признават и не се
нуждаят от доказване на основание чл. 146, ал.1 т.З и т.4 ГПК
УКАЗВА на осн. чл. 146, ал.1, т.5 ГПК, на страните, тежестта на доказване на
всяка една от тях фактите и обстоятелствата посочени в мотивите.
ДОПУСКА на осн. чл. 146, ал.4 ГПК, като писмени доказателства представени с
исковата молба и отговора, като по приемането им съдът ще се произнесе в открито
съдебно заседание.
НЕ ДОПУСКА исканите от ищцата СВ. ЕВГ. Ж., гласни доказателство, с оглед
неприемане за разглеждане на въведеното възражение за упражняване право на
задържане.
УКАЗВА на ищците по насрещния иск, че не сочат доказателства относно
размер на месечния пазарен наем на процесния имот, за претендирания период.
НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в открито съдебно
заседание на 13.10.2021 год. от 15.00 часа, за която дата и час да се призоват страните,
с препис от настоящото определение, което съдържа проекто доклада.
На ищците по насрещния иск да се връчи, препис от отговора на ответника по
насрещния иск
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните, в едноседмичен срок от получаване на
препис от настоящото определение, да изразят писмено становище по доклада на иска.
УКАЗВА на страните съобразно разпоредбата на чл. 140, ал.З ГПК, че
съществуват възможности за извън съдебно разрешаване на възникналия спор -
медиация или друг способ за доброволно уреждане.
ПРИКАНВА страните към постигане на споразумение, като разяснява, че
сключването на спогодба е доброволен способ за уреждането на спора, който има
преимущество пред спорното производство, като при постигане на спогодба
заплатената от ищеца държавна такса се връща в половин размер.
16
НАСОЧВА страните към МЕДИАЦИЯ като алтернативен способ за
разрешаване на спорове, на осн.чл.140 ал.2 ГПК и чл.11 ал.2 Закона за медиацията
РАЗЯСНЯВА, че медиатора може да съдейства на страните за доброволното
разрешаване на спора им, който да приключи с постигане на споразумение, одобрено
от съда. Освен това, чрез медиацията страните могат да разрешат и други свои
конфликтни отношения, извън предмета на съдебния спор и да постигнат и по тях
споразумение.
Медиацията може да бъде осъществена в ЦЕНТЪР ЗА МЕДИАЦИЯ към
Окръжен съд - Варна, адрес гр.Варна ул.„Ангел Кънчев" № 12, ет.4 /сградата, в която
се помещава СИС при ВРС/, без заплащане на такси.
За участие в медиация страните могат да се обърнат към координатора за ВОС:
Нора Великова - ет. 4, стая 419, на тел. 052 62 33 62, както и на e-mail:
*********@***.**.
За предприемане действия по започване на процедура по медиация следва да
уведомят съда.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
17