Р
Е Ш Е Н И Е
№
260962 08.07.2021
г. ГРАД БУРГАС
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският районен съд граждански
състав
В публичното заседание на осми
юни през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: Моника Яханаджиян
при секретаря Жасмина Славова,
като разгледа докладваното от съдия
М.Яханаджиян гр.д.№8415/2020 г., за да се произнесе, взе предвид:
Производството
по делото е образувано по повод иска, предявен от И.Г.П., ЕГН **********, адрес
***, адрес за връчване на съобщения и призовки: …………….., чрез адв.Л.С., срещу
Етажна собственост на сграда с адрес ……………………, находяща се в позмелне имот с
идентификатор ……………….. по КККР на гр.Б., представлявана от Председателя на УС М.И.К.,
с искане от съда да постанови решение, с което да отмени взетите на 15.11.2020
г. от ОС на собствениците на ЕС решения по т.2, 5, 6, 8 и 11 като
незаконосъобразни.
Ищецът
се легитимира като собственик на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор …………………
по КККР на гр.Б., а именно на самостоятелен обект с идентификатор …………………. и
самостоятелен обект с идентификатор …………………. с адрес в ……………………..
Твърди
се в исковата молба, че на 15.11.2020 г. е било проведено ОС на собствениците
на ЕС на жилищна сграда с адрес в ……………………., находяща се в поземлен имот с
идентификатор ………………. по КККР на гр.Б., бл………, на което са били взети решения,
обективирани в съставения на 22.11.2020 г. Протокол. Ищецът твърди, че препис
от протокола му е бил връчен на 30.11.2020 г. без да е заверен и без
приложенията към него и счита, че приетите на това ОС решения по т.2, 5, 6, 8 и
11 са незаконосъобразни и като такива следва да бъдат отменени, тъй като са
взети при нарушаване на предвидените в ЗУЕС разпоредби за свикване и провеждане
на събранието, реда за вземане на решенията и противоречат на императивни
материалноправни разпоредби от ЗУЕС относно начина за формиране и разпределяне
между етажните собственици на вноските за поддръжка на общите части и фонд
„Ремонт и обновяване“. По-конкретно твърди, че събранието е било проведено при
изначална липса на кворум за провеждане, респективно решенията не са взети с
необходимото мнозинство, поканата за свикване на събранието не е била подписана
от лицата, които го свикват, а при констатирана липса на кворум, събранието не
е било отложено с един час и е започнало в 10,00 часа без да е удостоверенена
самоличността на лицата, представили се за пълномощници и кой от собствениците
представляват. Твърди се още, че при гласуването не се е извършвало преброяване
на гласовете, гласували са се решения, които не са били залегнали в дневния ред
на ОС, развиват се подробни аргументи за незаконосъобразност на решенията по
т.2, 5, 6 и 8.
В
подкрепа на иска са ангажирани доказателства, претендират се разноски.
В
съдебно заседание ищецът се явява лично и с пълномощника си-адв.С., който
поддържа иска и моли за уважаването му.
В
законоустановения срок по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника,
в който се изразява становище за неоснователност на иска, тъй като решенията,
чиято отмяна се иска, са взети при стриктно спазване на ЗУЕС-поканата за
свикване на ОС е била подписана от Управителя на ЕС – М.К., а регистрираните
към 09,00 часа етажни собственици са съставлявали 55,134 % ид.ч. от общите
части на сградата, към 10,00 часа наличният кворум от 55,134 % ид.ч. е бил
достатъчен за провеждане на общото събрание, на което са били представени
доказателства за представляване на част от етажните собственици. Оспорват се
твърденията, че решенията са били приети, без да има реално преброяване на
гласовете, както и че са извън предварително обявения дневен ред. На подробно
изложени в отговора аргумнти се иска отхвърляне на иска като неоснователен.
Ангажират се доказателства.
В
съдебно заседание ответника се представлява от надлежно упълномощен прецесуален
представител – адв.Г., която поддържа отговора на исковата молба и моли за
отхвърляне на иска.
Предявеният
иск е с правно основание чл.40 от ЗУЕС, като същият е допустим, подаден в
срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, от лице, което има правен интерес.
Съдът, след запознаване със
становищата на страните и данните по делото, като съобрази приложимите
нормативни разпоредби, намира за установено следното от фактическа страна:
По делото е приет като доказателство
н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №….., т…., рег.№……, н.д.№………… г. на
нотариус с рег.№……….. на НК и район на действие РС-Бургас, чрез който ищецът се
легитимира като собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ……………..,
представляващ апартамент ….., адрес в …………….., находящ се в сграда ….,
разположена в поземлен имот с идентификатор …………….., ведно с прилежащи части
9,34 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 0,443 % ид.ч. от
общите части на сградата и същия процент от правото на строеж върху ПИ, върху
който е изградена сградата, както и заедно с прилежащите към обекта 25,08 кв.м.
ид.ч. от ПИ, върху който е построена сградата, а именно ПИ с идентификатор ……………..,
адрес в ………………. с площ от 9492 кв.м., от които 0,443 % от 1851,84/9493,00
кв.м.ид.ч., равняващи се на 8,20 кв.м.ид.ч. земя под сградата, 0,443 % от
899,00/9493,00 кв.м.ид.ч. от свободните зелени площи в ПИ, равняващи се на
16,88 кв.м.ид.ч., както и като собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор …………………, представляващ склад ………… с адрес в …………………….., обект …………,
находящ се в сграда …., разположена в ПИ с идентификатор ………………., ведно с
прилежащи части 1,24 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на
0,059 % ид.ч. от общите части на сградата и същия процент от правото на строеж
върху ПИ, върху който е изградена сградата, както и заедно с прилежащите към
обекта 3,39 кв.м.ид.ч. от ПИ, върху който е построена сградата, а именно ПИ с
идентификатор ……………., адрес в ………………… с площ от 9492 кв.м., от които 0,059 % от
1851,84/9493,00 кв.м.ид.ч., равняващи се на 1,09 кв.м.ид.ч. земя под сградата,
0,059 % от 3899,00/9493,00 кв.м.ид.ч. от свободните зелени площи в ПИ, равняващи
се на 2,30 кв.м.ид.ч.
По делото са разпитани двама свидетели
– по един за всяка от страните, чийто показания кореспондират помежду си и
взаимно се допълват, а в съвкупност от същите става ясно, че в комплекса, в
който се намират собствените на ищеца обекти, съществуват и други обекти, които
обслужват собствениците и обитателите, а като такива посочват зелени площи,
пешеходни и автомобилни алеи, детска площадка, помпена станция, барбекю, както
и система за контролиран достъп за външни лица. И двете свидетелски са
категорични, че след прекратяване дейността на външния управител до провеждане
на общото събрание, поддържащите дейности в комплекса са се извършвали, а
сумите за тях са били заплащани доброволно от част от етажните собственици.
Между страните не се спори и по това,
че на 15.11.2020 г. е било проведено общо събрание, на което са били поканени всички
собственици, ползватели и обитатели на комплекса и на което са били взети
решения относно избор на протоколчик, приемане на отчет на извършена дейност от
поддържащата фирма „А.И.“, потвърждаване на задължения на неизрядни платци и
предприемане на дейсвия за събиране на дължимите суми, приемане на дължима
вноска за покриване на разходите за поддръжка на етажната собственост, след
периода на управлението и поддържката на „А.И.“ от 40 лева на жилищен обект, за
всеки от месеците юни, юли, август, септември, октомври, ноември и декември,
определяне на срок за внасяне на така определените вноски за неплатилите
собственици, както и за вноската за м.декември, събиране на дължимата сума от
етажните собственици, които не са заплатили същата, избор на
управител,/управителен съвет на ЕС, избор на касиер, определяне размера на
паричната вноска за разходи за управление и поддръжка на общите части на
етажната собственост от 01.01.2021 г. на месец, определяне размера на паричната
вноска във фонд „Ремонт и обновяване“, гласуване на бюджет на ЕС, обсъждане и
вземане на решение за текущи и належащи дейности, обсъждане на проблема с
промяна по фасадите и общите части на комплекса от част от етажните
собственици, обсъждане и гласуване на предложение за изменение на Правилника за
вътрешния ред на ЕС, обсъждане и гласуване на предложение за изграждане на
спортна площадка. В този смисъл е приетия като доказателство Протокол от
проведено на 15.11.2020 г. Общо събрание на ЕС на бл…. и бл….., от съдържанието
на който става ясно и това, че поради липса на законово изискуем кворум, общото
събрание е било отложено с един час и след откриването му в 10,00 часа, са били
регистрирани 55,134 % ид.ч. от общите части на комплекса.
Ищецът счита, че взетите на това общо
събрание решения са незаконосъобразни, тъй като не са взети с необходимото
мнозинство, което обосновава с факта, че блок … и блок …. от комплекса представляват
две отделни сгради в режим на ЕС и по правило съвместното за тях общо събрание
е следвало да се проведе по предвидения в чл.18 от ЗУЕС ред. Наред с това
твърди, че поканата за събранието не е била подписана от лицата, които свикват
събранието и въпреки липсата на кворум, събранието само формално е било
отложено с един час. Сочи още, че голяма част от собствениците са били
представлявани от пълномощници, без обаче да са били представени пълномощни,
без да е била снета самоличност на упълномощените лица и без да е удостоверено
кое лице кой собственик представлява, както и че процедурата по вземане на
решение е била нарушена.
Именно твърденията на ищеца за
допуснати нарушения на разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането и
вземането на решения от ОС определят предмета на настоящето дело.
Първият спорен по делото въпрос е дали
сградите, отразени в кадастъра с идентификатор ……………. и с идентификатор ………………….
са две отделни сгради, които по реда на ЗУЕС трябва да имат собствени и самостоятелни
органи на управление и да организират самостоятелни общи събрания или съвместно
такова, но по реда на чл.18 от ЗУЕС, в какъвто смисъл са твърденията на ищеца или
са касае за една сграда с отделни входове, в какъвто смисъл са възраженията на
ответника.
Настоящият съдебен състав, изхождайки
от приетите като доказателства Протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво на строежа и Удостоверение
№317/28.12.2018 г. за въвеждане в експлоатация на строеж „Многофамилна жилищна
сграда с домови отклонения“, издадено от Община Бургас, приема, че се касае за
една сграда с отделни входове. Действително, приети като доказателства са и
справки по кадастралната карта, от които е видно, че за сградата има два
отделни идентификатора, но доколкото данните по делото сочат, че е издадено
едно разрешение за строеж и то е с №И-20/18.04.2016 г., като се отнася до
цялата сграда, то не може да се приеме, че двата идентификатора се отнасят до две
самостоятелни етажни собствености. Допълнителен аргумент в тази насока е и
обстоятелството, че в публичния регистър на сградите в режим на етажна
собственост е вписана една сграда с идентификатори …………….. и ………………, като в нея
има 145 броя самостоятелни обекта. В този смисъл са приетите като доказателства
писмо, изх.№94-01-9763/1/27.03.2019 г., Решение на Община Бургас по заявление,
вх.№94-01-9763/20.03.2019 г. и регистрационна карта на сграда/вход в режим на
ЕС с №И-458.
Съгласно разпоредбата на чл.8 от ЗУЕС,
управлението обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите
части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост,
както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците,
ползвателите и обитателите. Когато сградата е с повече от един вход,
управлението може да се осъществява във всеки отделен вход. Това управление
обхваща и общите части на сградата, прилежащи към самостоятелните обекти на
съответния вход.
Анализът на цитираната разпоредба
сочи, че управлението може да се осъществява във всеки отделен вход само
тогава, когато всеки от входовете осигурява достъп до част от самостоятелните
обекти и обслужва само тях, а не всички. В настоящия случай подобно обстоятелство
не се твърди от ищеца, поради което и не може да се приеме с категоричност, че
всяка една от секциите/входовете …, …. и … е обособена самостоятелна етажна
собственост, за управлението на която следва да се свиква самостоятелно ОС.
Предвид на изложеното настоящият
съдебен състав приема, че процедурата по свикване на Общо събрание на всички
собственици, ползватели и обитатели в комплекса не е опорочена, а взетите на
това общо събрание решения не са незаконосъобразни на това основание.
Съгласно разпоредбата на чл.13, ал.1
от ЗУЕС, общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, свикващи
общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на
сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи
не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се
отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се
съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе
най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни
случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето й. В ал.2 на същия законов
текст е уредено, че собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния си
обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или
председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в
страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание,
както и телефонен номер. Алинея 3 гласи, че съобщаването по ал.2 за провеждане
на общо събрание може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на
поканата, което се удостоверява с подпис на лицата, които свикват общото
събрание, или чрез изпращане на поканата на адрес в страната, включително чрез
електронна поща, ако такива са посочени.
По делото е приета като доказателство
покана за свикване на Общо събрание на ЕС с адрес в …………………., л….., от
съдържанието на която е видно, че отговаря на законовите изисквания за
съдържание и е подписана от лице от състава на УС. В този смисъл са и
показанията на св.К., от които по несъмнен начин се установява, че поканата е
била поставена на видно и общодостъпно място на трите входа на сградата, което
обосновава извод, че императивните изисквания на чл.12, ал.1, т.1 и чл.13, ал.1
от ЗУЕС са били спазени, а възраженията на ищеца в тази насока са
неоснователни.
Неоснователни са и възраженията му за
незаконосъобразност на решенията взети от ОС на ЕС на 15.11.2020 г. поради
нарушение на чл.15, ал.2 от ЗУЕС.
Съгласно цитираната разпоредба, ако
събранието не може да се проведе в посочения в поканата част поради липса на
кворум по ал.1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително
обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не
по-малко от 33 на сто ид.ч. от общите части на ЕС.
Анализът на цитираната разпоредба
сочи, че изискването на закона е събранието да се отложи с един час след
първоначално обявения, а не както ищецът твърди след приключване на
регистрацията и е свързано с възможността етажните собственици да знаят часа, в
който ще бъде проведено следващото събрание.
Съгласно разпоредбата на чл.16 от ЗУЕС,
общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост,
прилежащата й площ или на друго място в близост до нея. Председателства се от
председателя или друг член на управителния съвет или от управителя. Общото
събрание на собствениците не може да приема решения по въпроси извън
предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. За провеждането на
общото събрание се води протокол. Протоколчикът се избира с обикновено
мнозинство по предложение на председателстващия. Протоколът съдържа датата и
мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и
ид.ч. от ЕС, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по
който са гласували лицата – „за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис,
същността на изявленията, направените предложения и приетите решения. Изготвя
се в 7-дневен срок от провеждането на събранието и се подписва от
председателстващия и протоколчика. Отказът да се подпише протоколът се
отбелязва в него. Председателят на управителния съвет (управителят) в срока по
ал.6 поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за
изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от
председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател
или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на
съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с
надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него се предоставят на
собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл.13, ал.2 се
изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите
по чл.13, ал.2 лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на
които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с поставяне
на съобщението. Всеки член на общото събрание може да оспори съдържанието на
протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването
се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от
съобщението по ал.7, но не по-късно от един месец в случаите, когато
собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.
Приетите като доказателства Протокол
от проведено на 15.11.2020 г. ОС на собствениците на ЕС с адрес в ……………….,
приложените към него списъци на присъствалите и гласувалите, несъмнено отговарят
на императивните изисквания за съдържание, включително чрез посочване на
начина, по който са гласували присъстващите и лицата, които са представлявали, а
от приетите като доказателства протокол за обявяване от 22.11.2020 г. и
съобщение за изготвяне от същата дата става ясно, че е спазена и процедурата по
оповестяване на протокола.
Изложеното обосновава извод за липса
на нарушения, свързани с процедурата по свикване и провеждане на общото
събрание, поради което и възраженията на ищеца в тази насока са неоснователни.
Що се отнася до въведеното възражение, свързано с липсата на представителна
власт на част от пълномощниците, такива могат да навеждат само
мнимопредставляваните, но не и трето лице, каквото се явява ищеца.
Относно материалната законосъобразност
на взетите решения по т.2, 5, 6, 8 и 11 от дневния ред, възраженията на ищеца
са частично основателни.
Атакуваното решение по т.2 от дневния
ред гласи, че се приема дължима вноска за покриване на разходите за поддръжка
на етажната собственост след периода на управлението и поддръжката на „А.И.“ от
40,00 лева на жилищен обект за периода м.юни-м.декември, както и че се определя
срок за внасянето й за неплатилите собственици, както и за вноската за
м.декември, който срок е 31.12.2020 г., а така също дължимата сума да бъде
събрана от собствениците, които не са я заплатили.
Съгласно разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който
живеят.
Легалната дефиниция на понятието
"разходи за управление и поддържане" е дадена в §1, т.11 от ДР на
ЗУЕС и съгласно същата това са разходите за консумативни материали, свързани с
управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролни
органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление,
почистване, абонаметно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за
управлението и поддържането на общите части на сградата. Разходите за
управление и поддържане на ЕС са част от бюджета на ЕС, техният размер е съобразен
с реалните нужди на ЕС, поради което и е фиксиран, а поради постоянният си
характер, се събират ежемесечно. Доколкото нормата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС е
императивна, таксата следва да се начислява според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства. В правомощието
на ОС е да определя само размера на таксата, но не и да определя друг начин за
разпределение на средствата, поради което и само на това основание решението се
явява незаконосъобразно и следва да се отмени като такова.
С горните аргументи, незаконосъобразно
се явява и решението по т.5 от дневния ред, съгласно което считано от
01.01.2021 г., паричната вноска за разходи за управление и поддържане на общите
части на етажната собственост се определя в размер на 33,50 лева на месец на
жилищен обект, поради което и като такова следва да се отмени.
Незаконосъобразно се явява и решението
по т.6 от дневния ред, според което паричната вноска във фонд „Ремонт и
обновяване“ се определя в размер на 1% от минималната работна заплата, считано
от 01.01.2021 г., дължима на месец, на самостоятелен обект.
Съгласно разпоредбата на чл.50, ал.1 и
2 от ЗУЕС, общото събрание на собствениците или на сдружението създава и
поддържа фонд "Ремонт и обновяване, средствата, в който се набират от
ежемесечни
вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание
съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за
страната и други източници.
В случая, ОС се е отклонило от
предвидения в закона императивен начин за разпределение на средствата, а именно
съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост, поради което и решението се явява незаконосъобразно и следва да се
отмени като такова.
Атакуваното решение по т.8 от дневния
ред гласи, че се взема решение за извършване на текущи и наложащи дейности:
абонаментна поддръжка на АППС, първоначално почистване на общите части,
изграждане на видеонаблюдение, осигуряване на резервно аварийно захранване на
порталите, дейности по засаждане на нови дървета на мястото на премахнатите
изсъхнали такива на територията на комплекса, както и за събиране на сумата от
по 100,00 лева на самостоятелен обект, платима еднократно до три месеца от
датата на провеждане на общото събрание, като се дават правомощия на УС за
възлагане на тези дейности и разходване на средствата за същите. В същото
време, видно от поканата за свикване на общото събрание, т.8 от дневния ред е включвала
единствено обсъждане и вземане на решение за текущи и наложащи дейности:
абонаментна поддръжка на АПСС; първоначално почистване на общите части;
изграждане на видеонаблюдение; осигуряване на резервно аварийно захранване на
порталите; дейности по засаждане на нови дървета на мястото на премахнатите
изсъхнали такива на територията на комплекса. Осигуряване на ресурс и даване на
правомощия на управителя/управителния съвет за възлагане на тези дейности и
разходване на средства за същите, т.е. при вземане на решението за събиране на
допълнителни средства в посочения размер, ОС освен, че е излязло извън обявения
дневен ред, е определило заплащането им по начин, който противоречи на
императивната норма на чл.51, ал.1 от ЗУЕС.
Предвид на изложеното, решението се
явява незаконосъобразно и следва да се отмени като такова.
Що се отнася до решението по т.11 от
дневния ред, съдът като взе предвид, че разисквания и
решен въпрос е от правомощията на ОС, взет с изискуемото мнозинство по чл.17 от ЗУЕС, приема, че е законосъобразно,
а възраженията на ищеца в тази насока са неоснователни.
Предвид крайното решение на съда по
същество на спора и с оглед частичното уважаване на предявения иск съдът
намира, че разноските следва да останат в тежест на страните така, както са
направени.
Воден от горното и на основание чл.235 от ГПК,
Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решенията, приети по т.2, 5, 6 и т.8
от дневния ред на проведеното на 15.11.2020 г. ОС на собствениците на ЕС с
адрес в ………………., като в останалата му част ОТХВЪРЛЯ иска като неоснователен.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: / п /
Вярно с оригинала
Ж. С.