№ 4805
гр. София, 20.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ЙОАННА Н. СТАНЕВА
при участието на секретаря ЙОАНА П. ПЪРВАНОВА
като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело №
20241110109083 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 310, т. 2 ГПК от Е. П. М.
срещу П. А. Х. за опразване на наето помещение: апартамент № 37, находящ се в *** със
застроена площ от 57,72 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, заедно
със зимнично помещение, предоставен за ползване по Договор за наем от 16.08.2013г.
Ищецът Е. П. М. твърди, че на 16.08.2013г. по силата на договор за покупко-
продажба е придобила от П. А. Х. следния недвижим имот- апартамент № 37, находящ се в
*** със застроена площ от 57,72 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения,
заедно със зимнично помещение. Сочи, че едновременно с това били сключили договор за
наем, по силата на който ищецът предоставил на ответника недвижимия имот за временно
ползване срещу заплащане на наемна цена. Сключеният договор бил без определен срок.
Твърди, че П. Х. ползвал наетия недвижим имот за жилищни нужди и до момента, но тъй
като бил изтекъл десетгодишния срок на основание чл. 229 ЗЗД договорът за наем между
него и Е. М. бил прекратен по силата на закона. Поддържа, че не била съгласна и се
противопоставя на ползването на имота от наемателя, но същият не го освобождавал и
продължавал да го държи. Предвид което намира, че за ищеца е налице правен интерес да
предяви иск за осъждане на ответника да предаде държането на описания апартамент,
каквото задължение имал ответника на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
С уточнителна молба от 27.02.2024г. ищецът е посочил, че размерът на дължимата от
ответника месечна наемна цена за ползване на апартамента била 900 лева. Искането към
съда е да уважи предявения иск. Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от П. А. Х. чрез
назначения от съда особен представител- адв. М. Ц., с който се оспорва предявения иск.
1
Изложени са съображения, че по делото не бил представен договор за наем между ищеца и
П. Х.. Не ставало ясно дали такъв договор имало, какви били условията по него, каква била
началната и крайната му дата с оглед установяване на обстоятелството дали бил изтекъл 10-
годишния срок. Поддържа, че не можело да се установи дали П. Х. бил неизправна страна
по договора. Счита, че договорът бил все още валиден и П. Х. не бил неизправна страна по
него. Моли да бъде указано на ищеца да представи в пълнота сключения договор за наем,
като счита, че такъв договор не съществувал. Счита, че ответникът не бил станал повод за
завеждане на иска. Искането към съда е да отхвърли предявения иск.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, намери за установено следното от фактическа и правна страна.
По предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да установи: сключване на
договор за наем с ответника; предаване на имота, прекратяване на договора; задържане на
наетия имот от ответника без съгласие от страна на наемодателя.
В доказателствена тежест на ответника е да установи, че има правно основание да
държи имота.
В конкретния случай между страните не е спорно обстоятелството, че на 16.08.2013г.
П. А. Х. е продал на Е. П. М. процесния недвижим имот, а именно апартамент № 37,
находящ се в ***, на осмия етаж, със застроена площ от 57,72 кв.м., състоящ се от две стаи,
кухня и сервизни помещения, при съседи: стълбище, Л.М., от две страни- двор и К. и И.Б.,
заедно със зимнично помещение без посочени номерация и площ в доказателствения
нотариален акт, при съседи: от две страни- коридор, двор и Г.С. заедно с 1,98 % идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
Освен безспорния характер на горното обстоятелство, същото се установява и от
приетия препис от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 78, том
Първи, рег. № 3894, дело № 72 от 2013г. на нотариус Ц.С..
Основният спорен въпрос между страните касае наличието на наемно
правоотношение. По този въпрос съдът намира следното:
Договорът за наем на вещи е уреден в чл. 228 и сл. ЗЗД. В правната доктрина и
съдебната практика няма спор, че договорът за наем е неформален и консенсуален договор,
който се счита за сключен в момента на постигане на съгласие относно присъщите за
съдържанието му съществени елементи – вещта, предмет на договора за наем, и
възнаграждението, което наемателят се задължава да плати на наемодателя и срок на
договора. Писмената форма не е условие за действителност, а само форма за доказване на
договора за наем, като в случаите, в които предмет на договора са недвижими имоти,
писмената форма на договора за наем има значение и с оглед на противопоставимостта му
по отношение на трети лица.
На следващо място съгласно чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК недопустимо е да се доказва със
свидетелски показания съществуването на договори на стойност, по-голяма от 5000 лева,
освен ако са сключени между съпрузи или роднини по права линия, по съребрена линия до
2
четвърта степен и по сватовство до втора степен включително, какъвто не е настоящият
случай.
Съгласно чл. 69, ал. 1, т. 5 ГПК при договор за наем, цената на иска се определя от
наема за една година. Следователно в конкретния случай сборът на наемите за 1 година
определя и цената на договора, а в случая, с оглед на сочения от ищцата размер на месечния
наем от 900 лева, тя възлиза на 10800 лева /12 х 900 лева/. Предвид което доколкото не е
налице соченото в разпоредбата на чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК изключение, свидетелски
показания за установяване съществуването на самия договор за наем са недопустими. В този
смисъл и Решение № 50126 от 19.04.2023г. по гр. д. № 883/2022г. на ВКС, II ГО.
Изключение от гореописаната забрана се допуска на основание чл. 164, ал. 2 ГПК при
изрично съгласие на страните. В настоящия случай съдът е дал указания на ищеца на
основание чл. 156, ал. 1 ГПК да конкретизира фактите и обстоятелствата, за които е поискал
събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетели с разпореждането от
16.01.2025г., в което е бил обективиран проектът за доклад. С молба от 31.01.2025г. Е. М. е
посочила, че свидетелите ще установяват факта на сключване на договора за наем за
процесния имот с ответника без определен срок; факта на предаване на собствения на ищеца
имот на ответника; факта на държане на процесния имот и непредаването му на ищеца;
факта, че ответникът се укрива и че няма връзка с него; факта, че ищецът не е съгласен и се
противопоставя на ползването на процесния имот. Съдът е дал възможност на ответника да
вземе становище по искането, като с молба от 21.02.2025г. /л. 59 от делото/ ответникът, чрез
назначения му от съда особен представител- адв. М. Ц., е посочил, че не възразява да се
допуснат двама свидетели за разпит за уточняване на обективната действителност в
отношенията между страните по делото.
Съдът намира, че становището на ответника, дадено с молбата от 21.02.2025г., следва
да се тълкува като изрично съгласие по смисъла на горецитираната разпоредба, доколкото
ответникът се е съгласил с искането да бъдат разпитани свидетели за конкретно изложените
от ищеца обстоятелства, в частност и факта на сключване на договора за наем и неговия
срок. Предвид даденото съгласие е допустимо използването на свидетелски показания за
установяване на наемното правоотношение между страните и съдържанието на същото. От
изслушаните по делото свидетелски показания се установява следното:
Св. Х.Т., син на ищцата, е посочил, че майка му е собственик на недвижим имот в гр.
София. Сочи, че го придобила лятото на 2013г., като били заедно на сделката. Той я
придружавал. Твърди, че улицата била „Бадемова гора“, около бул. „България“. Било малко
жилище с инвестиционна цел. Ходил бил до вратата на жилището. Сочи, че майка му купила
имота с инвестиционна цел да го отдава под наем. Споразумяли се с продавача в негово
присъствие да го ползва срещу наем и обичайните неща- ток, вода, консумативи. Лятото на
2013г. постигнали уговорката. След сделката си приказвали на тротоара. Тя казала, че търси
човек да наеме имота и той направо да си останел да го ползва и така и станало. Той още
бил с ключове като собственик и не били сменяли патрони. Като собственик не трябвало да
се изнася или да се нанася, не били правили такива „упражнения“. Твърди, че не били
3
фиксирали срок, предполага, че докато някоя от страните си намери нещо по-подходящо.
Сочи, че когато човекът закъснявал с наем или консумативи, майка му го пращала да се види
с него и да види какви намерения има. Случвало се да посещава П. Х. на мястото до
жилището. Не можел да каже дали живее там и сега. Винаги се били срещали на уличката,
долу пред блока. Ако се бил качвал в имота, било през 2013г. Не се бил опитвал да се качи до
имота, не можел да се свърже с човека. Сочи, че Топлофикация и ЧСИ й звънели много пъти
във връзка със задължения за този имот, в който не била живяла. Твърди, че П. казал, че ще
търси къде да живее, а майка му била казала „На мен имотът не ми трябва за живеене, а
инвестиционно, искаш ли да се споразумеем“. Опитвали да влязат в контакт с човека, но не
можели да го открият, за да предприемат каквото и да е, защото той се криел. Майка му
искала да си влезе в имота. Тя само плащала за имота, но не получавала нищо от години. Не
знаел дали били сключили документ за наема. Със сигурност не били фиксирали срок. В
началото се разбрали за 500-600 лева наем, последно наемът бил 900-1000 лева около 2021г.
Последно бил виждал наемателя между 2021г. – 2022г. От тогава ориентировъчно не бил
плащал. Майка му продължавала да плаща разходи за парно, консумативи. Договорките
между майка му и ответника се случвали буквално на тротоара, пред неговата кола. Не знаел
дали П. Х. бил напуснал имота. Последно го бил виждал 2021г.- 2022г. да излиза от входа на
кооперацията. Нямали ключ да влязат в имота. Не били сменяли патрони. През 2017г.,
2018г., 2019г., 2020г., 2022г., 2023г. и към момента се били свързвали с майка му ЧСИ-та.
Майка му решила да си вземе имота по съдебен ред. Досега не били предприемали нещо от
чисто човешки съображения, да не останел човекът на улицата. Опитвали се да се свържат с
човека по телефон, и той и тя, но той се криел.
Св. А.Ч. твърди, че познава ищцата Е. М., била майка на негов приятел- Х.. Познавал
я повече от 10 години. Знаел, че има имот в гр. София от сина й. Ходил бил в имота преди
около 2-3-4 години, след пандемията. Стигали до имота като преминавали от бул. „България“
към Южен парк, улицата била „Бадемова гора“. Преди няколко години Х. го бил помолил да
го придружи до имота, защото наемателят не си бил плащал наема и отишли двамата. Били
ходили до имота два пъти. Видели се с човека. Сочи, че Х. искал да попита човека защо не
си бил плащал наема и имал ли някакви затруднения. Човекът бил много любезен и учтив и
обещал да започне да плаща. Не го бил виждал след 2022г. Знаел, че имат проблеми с
наемателя от миналия месец. Били на рожден ден и леля К. се оплаквала от въпросния човек,
че нямала връзка с него и се налагало да плаща консумативи. Миналият месец му била
споделила, че иска да й се освободи имота.
При така събраната доказателствена съвкупност съдът намира, че по делото се
установява при съвкупна преценка на показанията на св. Т., ценени при условията на чл. 172
ГПК с оглед на роднинската му връзка с ищцата, показанията на св. А.Ч. и приетия препис
от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, че между страните е
съществувало наемно правоотношение за процесния недвижим имот, както и че след
извършената покупко-продажба държането на имота е било предадено на ответника по
силата на възникналото между тях облигационно правоотношение. В частност от
4
показанията на св. Т. се установява, че постигната между страните договореност е била
сключена в деня на сключване на договора за покупко-продажба, непосредствено след
извършването на самата сделка, в този смисъл съдът намира, че безспорно се установява, че
договорът за наем е бил сключен именно на 16.08.2013г. На следващо място, от показанията
на св. Ч. и св. Т. се установява, че в периода от 2013г. до 2021г. ответникът е ползвал
процесния имот като се е срещал със сина на ищцата и св. Ч. пред блока, в който се намира
същият, както и е извършвал наемни плащания за ползването му, т.е. ползването на имота от
страна на ответника е било възмездно.
С оглед на което съдът намира, че страните са били обвързани именно от наемно
правоотношение, доколкото са постигнали съгласие за временно възмездно ползване на
собствения на ищцата недвижим имот. Предвид гореизложеното и при липса на твърдения,
респ. ангажиране на доказателства, установяващи наличие на друго съглашение между
страните, съдът намира, че по делото се установява съществуването на неформално наемно
правоотношение между страните с предмет предоставяне за временно възмездно ползване на
процесния недвижим имот, както и предаването на държането на процесния имот на
ответника, който след извършената покупко-продажба вече е държал имота в качеството му
на наемател на същия.
На следващо място, по делото не се установява страните да са уговорили срок на
наемното правоотношение, поради което следва да се приеме, че същото е било безсрочно.
Съгласно чл. 229, ал. 3 вр. ал. 1 ЗЗД, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има
сила за десет години, като така описаното правило е императивно, предвид което
безсрочният наемен договор следва да се счита прекратен по силата на закона с изтичането
на максимално допустимия 10 годишен срок. В този смисъл и Решение № 333/23.11.2012г.
по гр. д. № 167/2012г., ВКС, ІІІ ГО и Решение № 75 от 26.05.2010г., постановено по т. д.
838/2009г., ВКС, І т. о.). В конкретния случай десетгодишият срок е изтекъл на 16.08.2023г.,
т.е. преди датата на подаване на исковата молба- 19.02.2024г.
Доколкото наемното правоотношение е било прекратено поради изтичането на
масимално допустимия законов срок не е било необходимо отправяне на искане на ищеца да
бъде преустановена облигационната връзка, доколкото същата е била прекратена по силата
на закона. В допълнение с връчването на препис от исковата молба на ответника договорът
за наем е прекратен по отношение на него. Трайна е практиката на ВКС, че исковата молба
има характер на предизвестие по смисъла на чл. 238, ал. 1 ЗЗД, като същата е намерила
отражение в Решение № 1283/5.07.2002г. по гр. дело № 35/2002г. на ВКС, V г.о., Решение №
711/13.05.2003г. по т.дело № 37/2003г. на ВКС, V г.о., Решение № 584/27.05.2005г. по т.дело
№ 849/2004г.на ВКС, ТК, Решение № 113 от 28.07.2009г. на ВКС по т. д. № 753/2008г., II т. о.,
ТК, Решение № 325 от 28.04.2010г. на ВКС по гр. д. № 498/2009 г., IV г. о., ГК и др.
След като договорът е прекратен, наемателят е длъжен да върне вещта (арг. чл. 233,
ал. 1, изр. 1 ЗЗД), като задължението му е да върне фактическата власт на наемодателя, като
опразни помещенията, освободи ги от имуществото си и предостави достъп до тях на
насрещната страна, а не просто да напусне имота. Под "връщане" на имота, предмет на
5
наемния договор, законът разбира предаването му от страна на наемателя на наемодателя.
Предаването на имота не се изчерпва само и единствено с преустановяване ползването му от
страна на наемателя. Имотът е предаден по смисъла на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, когато
наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота и му го е предал в състоянието, в
което имотът е бил към момента на сключване на наемния договор. Предаването на
държането на имота в състоянието, в което е бил към момента на сключването на наемния
договор включва комплекс от фактически действия, които законът е възложил на наемателя
именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. На първо място имотът трябва напълно
да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от имота
от наемателя на наемодателя и пр. В този смисъл и Решение № 107 от 12.02.2009г. на ВКС
по гр. д. № 4787/2007г., III г. о., ГК.
В конкретния случай по делото не се твърди и не се установява от страна на
ответника да е бил предаден процесния имот на ищеца, поради което и предявеният иск с
правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва да бъде уважен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има ищецът. Същият е сторил разноски за
държавна такса в размер на 432 лева, депозит за особен представител в размер на 1300 лева
и претендира адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лева като са представени
доказателства за сторените разноски, а именно Договор за правна защита и съдействие от
07.02.2024г. Така на ищеца следва да се присъдят разноски в общ размер от 2732 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА П. А. Х., ЕГН **********, с адрес: ***, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1
ЗЗД вр. чл. 310, т. 2 ГПК да опразни и върне на Е. П. М., ЕГН **********, с адрес: ***,
държането на нает по силата на неформален Договор за наем от 16.08.2013г. недвижим
имот- апартамент № 37, находящ се в *** със застроена площ от 57,72 кв.м., състоящ се от
две стаи, кухня и сервизни помещения, заедно със зимнично помещение.
ОСЪЖДА П. А. Х., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на Е. П. М., ЕГН
**********, с адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2732 лева,
представляваща сторените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд
в двуседмичен срок от датата на постановяването му /20.03.2025г./, която е обявена на
страните в проведеното съдебно заседание на 06.03.2025г.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6