№ 116
гр. Смолян, 29.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Тоничка Д. Кисьова
Членове:Мария Ан. Славчева
Крум Б. Гечев
при участието на секретаря Недялка М. Кокудева
като разгледа докладваното от Крум Б. Гечев Въззивно гражданско дело №
20225400500034 по описа за 2022 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 45/15.11.2021г., постановено по гр.д. № 93/2021г. по
описа на Районен съд – гр. Чепеларе първостепенният съд е отменил като
незаконосъобразно по предявен от В. Д. АЛ., с ЕГН: **********, с адрес: гр.
Казанлък, площад „Севтополис“ № 5, ет. 2, ап. 2 иск с правно основание чл.
40 ал.1 ЗУЕС решението по т.7 от проведеното на 13.05.2021г. Общо събрание
на етажната собственост на апартаментен комплекс „Сидър Хайтс 3“,
находящ се в к.к. Пампорово, представляващ сграда с идентификатор № ** по
кадастралната карта на гр.Чепеларе, одобрена през 2006г., представлявана от
управителя „НЕРО 1" ООД, с ЕИК: *** със седалище и адрес на управление:
гр.Бургас, кв. „Меден рудник“, бл.63, вх.3, ет.1, представлявано от
управителите Росен Ефтимов и Недялко Йорданов.
С първоинстанционния съдебен акт ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ,
представляваща комплекс „Сидер Хайтс 3“, находящ се в к.к. Пампорово,
представляващ сграда с идентификатор ** по кадастралната карта на к.к.
Пампорово, общ. Чепеларе, представлявано от управителя „НЕРО 1“ ООД с
ЕИК: *** със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. „Меден
рудник“, бл.63, вх.3, ет.1, представлявано от управителя Р.Г.Е. е осъдена да
заплати на В. Д. АЛ., с ЕГН: **********, с адрес: гр. Казанлък, площад
„Севтополис“ № 5, ет. 2, ап. 2 парична сума в размер на 1060 /хиляда и
1
шестдесет/ лева, представляваща сторени по делото разноски.
Решението е обжалвано в законоустановения срок с въззивна жалба с вх.
№ 2664/13.12.2021г., депозирана от ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ,
представляваща комплекс „Сидер Хайтс 3“, находящ се в к.к. Пампорово,
представляващ сграда с идентификатор ** по кадастралната карта на к.к.
Пампорово, общ. Чепеларе, представлявано от управителя „НЕРО 1“ ООД с
ЕИК: *** със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. „Меден
рудник“, бл.63, вх.3, ет.1, представлявано от управителя Р.Г.Е..
Във въззивната жалба се навеждат доводи за незаконосъобразност на
първоинстанционния съдебен акт поради неправилно приложение на
материалния закон и постановяването му при допуснати съществени
нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Твърди се, че
действително на 13.05.2021год. е проведено общо събрание на собствениците
на самостоятелни обекти в комплекс „СИДЕР ХАЙТС 3“, каро общото
събрание е свикано в съответствие с разпоредбите на Закона за управление на
етажната собственост от собственик на самостоятелни обекти в етажната
собственост в комплекса и на основание чл.12, ал.6 от ЗУЕС, като поканата за
свикването на общото събрание е разгласена по реда на ЗУЕС, включително
чрез разпращането до всеки един от собствениците на предоставените от тях
електронни пощи, ведно с проекта на договора за извършване на строително –
монтажни работи, проекта на договора за поддръжка и управление и
приложенията към тези договори. Поканата, ведно със съпътстващите точките
по дневния ред документи /проекти на договори и приложения/, е изпратена и
до въззиваемия А.. На проведеното на 13.05.2021г. общо събрание при
спазване разпоредбите на ЗУЕС е учредена етажна собственост, избран е
управител, приет е правилник за вътрешния ред в сградата, взети са решения,
с които избраният управител е оправомощен и му е възложено сключването
на договор за поддръжка и управление, както и сключването на договор за
строителство и за строителен надзор с цел максимално бързо и ефективно
сградата да бъде въведена в експлоатация и собствениците да могат
ефективно да използват собствените си обекти. Жалбоподателят излага, че
всички решения са взети от Общото събрание при спазване на изискванията
на ЗУЕС, както и с изискуемото от закона мнозинство.
В жалбата се възразява, че първостепенният съд неправилно е приел, че
от формулировката на Решението на Общото събрание по т.7 не става ясно
дали ОС упълномощава управителя на етажната собственост да договаря с
фирмата изпълнител на СМР по конкретните параметри по договора. Излага
се, че неправилно съдът е приел, че решението по горепосочената точка е
незаконосъобразно, тъй като трябва да бъде взето с мнозинство повече от 67
на сто идеални части от общите части на етажната собственост, доколкото на
избрания управител е възложено сключването на договор за поддръжка и
управление и сключването на договор за строителство и за строителен надзор,
като никъде не е посочено в т.7 от протокола, че управителят се
упълномощава да договоря конкретните параметри по договора, респ. не се
касае за възлагане на правомощия, които са от компетентността на Общото
събрание. Твърди се, че както на въззиваемия, така и на всички останали
2
собственици са изпратени заедно с поканата за свикване на общото събрание
и проектите на договорите за поддръжка и управление / решение по по т. 6 от
протокола от 13.06.2021г./ и договор за строително – монтажни работи /
решение по по т.7 от протокола от 13.06.2021г./ и приложенията към тях. В
тази насока във въззивната жалба се твърди, че неправилен е изводът на
първоинстанционния съд, че решението по т.7 от Протокола е
незаконосъобразно, тъй като е следвало да се вземе с мнозинство не по –
малко от 75 на сто от идеалните части от общите части. В конкретния случай
оспорваното решение не попада нито в хипотезата на чл.17, ал.2, т.З от ЗУЕС
– извършване на полезни разходи, нито в хипотезата на чл.17, ал.2, т.5 от
ЗУЕС – основно обновяване и извършване на основен ремонт.
Жалбоподателят счита, че се касае за възлагане извършването на
определени видове СМР както в общите части на сградата, така и в
самостоятелните обекти на собствениците, необходими за въвеждане на
сградата в експлоатация. Тези дейности са конкретно определени с договора
за СМР, а първостепенният съд неправилно е приел, че решението, в частта
касаеща сключване на договор с „Дедал“ ООД е незаконосъобразно. При
постановяване на решението решаващият състав не е преценил в тяхната
съвкупност всички събрани по делото доказателства, приложил е селективен
подход, извел е неправилни изводи от събраните доказателства, анализирал
ги е повърхностно, без да изведе логични изводи, не е обсъдил и не е взел
предвид направените от ответната страна възражения и оспорвания, което е
довело от своя страна до неправилна преценка, респ. до постановяване на
порочното решение, като не са обсъдени подробно и ценени от решаващия
първоинстанционен състав свидетелските показания.
Предвид гореизложеното, жалбоподателят моли настоящия съдебен
състав да отмени Решение № 45/15.11.2021г., постановено по гр.д. №
93/2021г. по описа на Районен съд – гр. Чепеларе като незаконосъобразно и
неправилно и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли
предявения иск. Претендира и присъждане на сторените по делото разноски.
В законоустановения срок по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил писмен
отговор от насрещната страна В. Д. АЛ., с ЕГН: **********, с адрес: гр.
Казанлък, площад „Севтополис“ № 5, ет. 2, ап. 2, депозиран чрез
процесуалния представител – адв. П.С.Д. от САК, със съдебен адрес: гр.
София, п.к. 1142, бул. „Патриарх Евтимий” № 66, вх. Б, ет. 3, ап. 18.
С отговора на въззивната жалба се поддържа становище за нейната
неоснователност. Излага се, че доводът на ответника, че след като е изпратил
до всеки съсобственик с поканата за свикване на ОС проект на договора за
СМР с все още неизбрания изпълнител, то в протокола не следва да се
удостоверят размерът на дължимото възнаграждение, което трябва да се
плати от ЕС, представлявана от „НЕРО 1“ ООД на строителя също „НЕРО 1“
ООД, както и сроковете и другите съществени условия по този договор, е
несъстоятелен и правилно не е възприет от решаващия състав. Невярно е
твърдението на етажната собственост, че в протокола от 13.05.2021 г. са
удостоврени станали разисквания относно параметрите на такъв договор.
Напротив, не само че в протокола не са описани параметрите на договора за
3
СМР, но в същия протокол липсва каквото и да било удостоверяване, че
изпратеният по имейл проект на такъв договор е разискван и че етажните
собственици са се съгласили да бъде сключен точно този проект. В отговора
на въззивната жалба се твърди, че несъстоятелен е доводът на ответника, че
не е налице хипотезата на чл.17, ал.2, т.3 ЗУЕС, доколкото извършените СМР
са оценени на сумата от 360 787.20 евро и предназначението им е именно
основно обновяване на общите части на ЕС. Излага се, че
първоинстанционният съд правилно е съобразил закона и съществуващата в
тази област съдебна практика, като правилно и законосъобразно е приел, че
на Общото събрание от 13.05.2021 г. едва 54.93% от притежаваните идеални
части от общите части приемат атакувания текст на процесното решението по
т.7 от протокола.
Предвид гореизложеното, въззиваемият моли настоящия съдебен състав
за постановяване на решение, с което да потвърди атакувания
първоинстанционен съдебен акт. Претендира и присъждане на сторените във
въззивното производство разноски.
В съдебно заседание пред въззивния съд, въззивникът – редовно
призован, не изпраща процесуален представител. В депозирано писмено
становище поддържа въззивната жалба.
В съдебно заседание пред въззивния съд, въззиваемият – редовно
призован, не се явява и не изпраща процесуален представител. В депозирано
писмено становище излага съображения за неоснователност на въззивната
жалба.
Пред настоящата инстанция не се събраха допълнителни доказателства.
Окръжен съд – гр. Смолян, като взе предвид оплакванията, изложени
във въззивната жалба и писмения отговор и след съвкупна преценка на
събраните по делото доказателства, прие за установено следното:
Въззивната жалба е депозирана в законоустановения срок, изхожда от
процесуално легитимирана страна, като същата е насочена срещу съдебен акт,
подлежащ на въззивно обжалване, поради което се явява процесуално
допустима и следва да се разгледа по същество.
При служебната проверка на основание чл. 269 от ГПК се констатира, че
решението е валидно - постановено е в рамките на правораздавателната
компетентност на съдилищата по граждански дела и е допустимо – съдът се е
произнесъл по иск, с който е бил сезиран – по предмета на делото, правилно
изведен въз основа на въведените от ищцата твърдения и заявения петитум.
Правилно е дадена материалноправната квалификация на иска. Налице са
всички положителни процесуални предпоставки и липсват отрицателни
процесуални предпоставки за постановяване на решението.
От Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 103, том
I, рег. № 756 по нот. дело № 96/2010г. се установява, че ищецът /въззиваем в
настоящото производство/ - В. Д. АЛ. е собственик на два апартамента с
идентификатори **.25 и **.28, находящи се в комплекс „Сидер Хайтс 3" в
к.к. „Пампорово“, с идентификатор **, построен в имот с идентификатор
80371.173.30, по кадастралната карта на гр. Чепеларе, община Чепеларе.
4
На 13.05.2021г. е проведено общо събрание на етажните собственици на
комплекс „Сидер Хайтс 3“, находящ се в к.к. Пампорово. Видно от
представения като писмено доказателство по делото протокол /на л. 16 от
първоинстанционното производство/ на проведеното общо събрание са
присъствали етажните собственици, притежаващи 55.53 % от етажната
собственост. За управител на етажната собственост е избрано дружеството
„Неро 1“ ООД.
След проведени разисквания, по процесната т. 7 от дневния ред е прието
решение, съгласно което общото събрание възлага и упълномощава
управителя да сключи договор с „Неро 1“ ООД за строително-ремонтни
дейности и дейности по въвеждане на обекта в експлоатация и възлага на
управителя на етажната сосбтвеност да бъде сключен договор с „Дедал“ООД.
От разискванията става ясно, че „Дедал“ ООД е дружество, което ще
изпълнява строителен надзор. Решението е взето с гласовете на 54,93% от
общите части на сградата.
По делото е представен Договор за строителство от 01.06.2021 г.,
сключен между „Неро 1“ООД – в качеството му на управител на ЕС на
комплекс „Сидер Хайтс 3“ като възложител, и „Неро 1“ООД – в качеството
му на изпълнител, с което се възлагат СМР в комплекса съгласно
количествено-стойностна сметка, представляваща неразделна част от
договора, както и дейности по въвеждане в експлоатация на комплекса. В
договора е посочено, че цената на услугата за СМР е в размер на 300 656,02
евро, както и че цената за изпълнение на услугата е 213 429,60 евро, а тази за
въвеждане в експлоатация – 87 226,39 евро.
От констативен акт Образец 15 от 2008 г. се установява, че строежът е
изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти. В него е посочено, че
за издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация е необходимо да
се изпълнят следните СМР: довършване на вертикална планировка и
представяне на сертификат за контрол на ОВК инсталации в общите части.
От представената по делото количествено – стойностна сметка към
договора за строителство от 01.06.2021 г. е видно, че са предвидени ремонт на
тераси, подове и фасади, включващи демонтаж на гипсокартонени плоскости
по стени в общите части, възстановяване на осветление в коридори, кабели и
табла и др.
При така установената фактическа обстановка, която се споделя напълно
и от настоящия съдебен състав, първостепенният съд е формирал
законосъобразни правни изводи.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС, всеки собственик
може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание,
като молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната
собственост в 30 - дневен срок от получаването на решението по реда на чл.
16, ал. 7 ЗУЕС. За да бъде уважен искът по чл. 40 ЗУЕС следва да бъде
установено, че обжалваното решение на Общото събрание на ЕС противоречи
на императивни правни норми или на разпоредби, установени с Правилник на
вътрешния ред на ЕС или че решението е взето в нарушение на предвидените
5
в закона или правилника процедури и правила за вземане на решения, в това
число при нарушение на правилата за свикване на ОС на ЕС, правилата за
наличие на кворум и на мнозинство при вземане на решения.
В настоящия случай, първостепенният съд правилно е възприел извод за
незаконосъобразност на решението по т.7 от проведеното на 13.05.2021г.
Общо събрание на етажната собственост на апартаментен комплекс „Сидър
Хайтс 3“, находящ се в к.к. Пампорово. Видно от представения като писмено
доказателство по делото протокол от общото събрание на етажната
собственост /л.16-27 от делото/, решението за възлагане и упълномощаване
на управителя на етажната собственост –„Неро 1“ ООД да сключи договор за
строително – ремонтни дейности по въвеждане на обекта в експлоатация е
взето с мнозинство от 54,93 % от общите части. В практиката на Върховния
касационен съд константно се приема, че разходите за довършване и
въвеждане в експлоатация на изградена в груб строеж сграда- етажна
собственост представляват полезни разходи по смисъла на чл. 11, ал. 1, т. 10,
б. „а“, пр. 2 от ЗУЕС. Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС
решението на общото събрание за извършване на полезни разходи следва да
бъде взето с мнозинство не по – малко от 75 на сто идеални части от общите
части, което в настоящия случай не е било налице. В този смисъл е и
Определение № 245 от 16.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 2370/2013 г., I г. о.,
ГК.
Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 1, т. 7 ЗУЕС, общото събрание на
етажната собственост може да приеме решение за възлагане на правомощията
или на част от тях на управителния съвет /управителя/, както и за възлагане
на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически
или физически лица, които не са собственици – с мнозинство повече от 67 на
сто идеални части от общите части на етажната собственост. В настоящия
случай, решението на общото събрание за възлагане и упълномощаване на
управителя на етажната собственост – „Неро 1“ ООД да сключи договор за
строително – ремонтни дейности по въвеждане на обекта в експлоатация е
взето с мнозинство от 54,93 % от общите части и поради тази причина
настоящият съдебен състав намира, че същото се явява незаконосъобразно и
на това основание.
Неоснователно се явява оплакването, изложено във въззивната жалба,
че на избрания управител е възложено сключването на договор за поддръжка
и управление и сключването на договор за строителство и за строителен
надзор, като не е посочено в т.7 от протокола, че управителят се
упълномощава да договоря конкретните параметри по договора, респ. не се
касае за възлагане на правомощия, които са от компетентността на Общото
събрание. Съдът намира, че оплакването е неоснователно, доколкото
обстоятелството дали управителят ще договаря конкретните параметри по
договорите е ирелевантно и същото не променя факта, че решението за
възлагане и упълномощаване на управителя на етажната собственост да
сключи договор за строително – ремонтни дейности по въвеждане на обекта в
експлоатация не е взето с изискуемото от разпоредбата на чл. 17, ал. 1, т. 7
ЗУЕС мнозинство.
6
Настоящият съдебен състав намира, че решението по т. 7 от
проведеното на 13.05.2021г. общо събрание се явява незаконосъобразно и в
частта му, с която е възложено на управителя на ЕС да сключи договор с
дружеството „Дедал“ ЕООД за осъществяване на строителен надзор.
Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС, Общото събрание на
собствениците не може да приема решения по въпроси извън предварително
обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. Доколкото въпросът за
сключване на договор за строителен надзор не е бил включен в дневния ред
/видно от поканата за свикване на общо събрание/и не се доказва наличие на
неотложен случай, същият не е следвало да бъде предмет на разглеждане от
общото събрание. Поради това въззивният съд намира, че решението в тази
му част е взето в разрез с разпоредбата на чл. 16, ал. 3 ЗУЕС и поради тази
причина същото се явява незаконосъобразно.
Ето защо, настоящият съдебен състав намира, че пъроинстанционният
съдебен акт е законосъобразен и правилен и като такъв ще следва да бъде
потвърден.
Предвид изхода на делото, разноски за въззивното производство се
дължат на въззиваемия – В. Д. АЛ., но доколкото пред въззивния съд не са
представени доказателства за извършване на такива, същите не следва да
бъдат присъждани.
Мотивиран от гореизложеното, Окръжен съд – гр. Смолян
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 45/15.11.2021г., постановено по гр.д. №
93/2021г. по описа на Районен съд – гр. Чепеларе като законосъобразно и
правилно.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване
съгласно разпоредбата на чл. 280, ал. 3, т. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7