Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 23.10.2019г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 7 състав, в
открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети октомври две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ГАЛЯ АЛЕКСИЕВА
при участието на секретаря Ивелина Атанасова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №
4157/2019г. по описа на Варненски районен съд, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е
образувано по предявен от П.В.В., ЕГН ********** с
адрес *** срещу Етажната собственост с административен адрес гр. Варна, бул.
„Сливница” № 59, вх. А, представлявана от председателя на УС „Домоуправител
България“ ООД и Етажната собственост с административен адрес гр. Варна, бул.
„Сливница” № 59, вх. Б представлявана от управителя М.Д. иск с правно основание
чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решения на Общото събрание на етажната собственост на
вх. А и вх. Б от 11.02.2019г., обективирани в изготвения протокол под № 2 и №
3, както следва: № 2- за увеличаване на наема на общото за двете ЕС помещение-
тип магазин по договор за наем от 01.08.2015г. сключен с „Ню солюшънс“ ООД на 444,44лева разпределен по 200лева чиста
сума, след приспадане на данъка и подписване на анекс към договора за наем на
имота от 01.08.2015г. с добавяне на клауза, че отговорността за поддържането и
почистването на двора пред отдаденото под наем помещение ще бъде за сметка на
наемодателите и клауза, която да гласи, че наемателят трябва да предостави
ключове на живущите за вратата, която незаконосъобразно е монтирал и с която
ограничава достъпа на живущите до общия двор, с цел дворът да се ползва от
всички и № 3- управителят на ЕС на вх. А „Домоуправител България“ ООД да
упълномощи адвокат за прекратяване на договора за наем от 01.08.2015г. и
предприеме действия по събиране на натрупаните задължения на наемателя към
двете ЕС, както и да задейства съдебна процедура срещу наемателя, защото не си
плаща наема за помещението, което ползва.
Ищецът излага в исковата
и уточняващата я молба, че е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС, находяща се в гр. Варна, бул.
„Сливница” № 59, вх. Б и представляващ апартамент на № 19. На 11.02.2019г. е
било проведено Общо събрание на етажните собственици на вход А и вход Б, на
което ищецът е присъствал. На 18.02.2019г. бил запознат с протокола от така
проведеното общо събрание. Твърди, че взетите решения по т. 2 и т. 3 са
незаконосъобразни, като съображенията за това се свеждат до следното: Твърди,
че на посочения адм. адрес има три входа, формиращи
самостоятелни етажни собствености и четвърти
съсобственик- МО. Общото помещение обозначено в протокола като магазин се сочи,
че представлява обща част по отношение на трите входа и четвъртия съсобственик.
Ето защо, счита, че при свикването и провеждането на ОС е допуснато нарушение
на чл. 18 ЗУЕС. На следващо място, твърди, че при провеждане на събранието не е
бил спазен изискуемият от закона /чл. 15 ЗУЕС/ кворум – 67% ид.ч.,
като е отбелязано единствено, че присъстват представители на осем самостоятелни
обекта, без отбелязване на притежаваните от тях ид.части
от общите части на ЕС, каквото е изискването на чл. 16, ал.5 ЗУЕС. Липсвало и
отбелязване да е спазена процедурата за отлагане събранието с един час. Твърди
и че при вземане на атакуваните решения под № 2 и 3 не е спазен изискуемия
кворум от повече от 2/3 от присъстващите, тъй като за тях са гласували само пет
човека. Извън това, решенията са взети и извън компетентността на ОС на ЕС, защото
въпросното помещение не се явява обща част по смисъла на ЗУЕС, а част от
публична държавна собственост на МО. С тези аргументи отправя искане до съда за
уважаване на исковата претенция и присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът Етажната собственост с административен
адрес бул. „Сливница” № 59, вх. А, представлявана от председателя на УС
„Домоуправител България“ ООД е депозирал отговор, с който не оспорва иска.
Сочи, че ОС е било свикано и проведено при спазване на предвидения за това ред
в чл. 13 ЗУЕС. Посочва, че не разполага с информация относно ЕС на вх. Б и при
провеждане на съвместното общо събрание на двете етажни собствености
са разчитали изцяло на информация от представителите на вх. Б при съобразяване
нужния кворум за провеждане на събранието и вземане на решенията. Искането е да
не се присъждат разноски, доколкото с поведението си не е станал повод за
завеждане на делото.
В
срока по чл. 131 ГПК ответникът Етажната собственост с административен
адрес бул. „Сливница” № 59, вх. Б, представлявана от управителя М.Д. не
депозира писмен отговор на исковата молба.
В проведеното открито
съдебно заседание ищецът редовно призован не се явява и не изразява становище. Ответниците редовно уведомени, не са били представлявани и
не са изразили становище.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото
и съобразявайки становището на страните, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС.
Основателността му предполага проведено успешно доказване от ищеца, че е
собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост и че са налице
приети решения на ОС с атакуваното съдържание. При такова доказване, в тежест на ответниците е да докажат, че решенията
са взети валидно, при спазена процедура за свикване, покана, обявен дневен ред,
кворум, мнозинство, компетентност, в т. ч. че решенията по т. 2 и т.3 касаят
обща част за двете етажни собствености; че общото
събрание е проведено съгласно изискванията на ЗУЕС, че протоколът е изготвен
съобразно изискванията на закона и взетите решения са в съответствие със
законовите разпоредби.
Предмет на исковата претенция е отмяната на решенията от
проведено ОС на 11.02.2019г. и взети на него решения под № 2 и 3 обективирани в
изготвения протокол.
Исковата претенция е допустима, като насочена срещу етажните
собствености, представлявани пред съда от избраните
управители, на осн. чл. 23, ал. 4 и чл. 41 ЗУЕС.
Ответници в производството по иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС
са собствениците в етажната собственост, като съгласно разпоредбата на чл. 41 ЗУЕС,
техен процесуален представител пред съда е председателят на управителния
съвет/управителят или упълномощено от него лице. Касае се за законно
представителство.
Съобразно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС,
всеки собственик може да иска отмяна на незакосъобразно
решение на общото събрание на ЕС, което следва да стори в 30- дневен срок от
оповестяване протокола от събранието по реда на чл. 16, ал.7. В нормата на
чл.16, ал.6 и 7 е предвидено, че протоколът от ОС се изготвя в седемдневен срок
от провеждането му и се подписва от председателстващия и протоколчика, като
управителят следва да постави на видно и общодостъпно място на входа на
сградата съобщение, че протоколът е изготвен. За удостоверяване на това
действие се съставя протокол от управителя и един собственик, ползвател или
обитател, в който следва да е посочено дата, час и място на поставяне на
съобщението, като при поискване всеки от собствениците, ползвателите или
обитателите получава копие от протокола. В седемдневен срок от поставянето на
съобщението, всеки член на ОС може да оспори съдържанието на протокола, вкл. и
неговата достоверност.
Формираната задължителна съдебна практика приема, че
срокът по чл. 40 ЗУЕС е преклузивен, поради което и
за спазването му съдът следи служебно. Пропускането му води до извод за
недопустимост на исковата молба и оттам прекратяване на производството. В
случая исковата молба е предявена на 18.03.2019г. Твърденията на ищеца са били,
че е бил запознат със съдържанието на протоколите на 18.02.2019г. срещу подпис.
Ответниците не са оспорили тези обстоятелство, поради
което срокът по оспорване на решенията следва да се приеме, че е спазен.
Между страните не се спори, а и видно от представените
писмени доказателства НА № 94, дело № 83/16.03.2016г. на нотариус рег. № 335 на
НК е, че ищецът е собственик на самостоятелен обект на правото на собственост
представляващ апартамент № 1 в сграда на административен адрес гр. Варна, бул. „Сливница” № 59, вх. Б.
Ответниците не са оспорили твърденията, че всеки от двата входа има по 12 апартамента с
различни собственици и партерен етаж, а и видно от протокола от проведеното ОС
е, че са записани по четирима собственици на различни обекти във всяка ЕС на
вх. А и вх. Б. Следователно по отношение контрола върху атакувани решения на
ОС, приложение намират разпоредбите на ЗУЕС, по арг.
от чл.3 от същия закон.
Представен е по делото и оспореният протокол, обективиращ атакуваните понастоящем решения на Общо
събрание на ЕС, проведено на 11.02.2019г.
В протокола е удостоверено, че ОС на двете етажни собствености се свиква чрез залепване на покана на дъска за
обяви/външната врата на обекта по реда на чл. 13 ЗУЕС и по предварително
обявения дневен ред. Удостоверено е, че на събранието са присъствали осем етажни собственици, поименно посочени и
подписали протокола, от които четирима представители на ЕС на вх. А и също
толкова за вх. Б. На това ОС са били взети под № 2 и № 3 следните решения: № 2- за увеличаване на наема на общото за двете ЕС
помещение- тип магазин по договор за наем от 01.08.2015г. сключен с „Ню солюшънс“ ООД на 444,44лева разпределен по 200лева чиста
сума, след приспадане на данъка и подписване на анекс към договора за наем на
имота от 01.08.2015г. с добавяне на клауза, че отговорността за поддържането и
почистването на двора пред отдаденото под наем помещение ще бъде за сметка на
наемодателите и клауза, която да гласи, че наемателят трябва да предостави
ключове на живущите за вратата, която незаконосъобразно е монтирал и с която
ограничава достъпа на живущите до общия двор, с цел дворът да се ползва от
всички и № 3- управителят на ЕС на вх. А „Домоуправител България“ ООД да
упълномощи адвокат за прекратяване на договора за наем от 01.08.2015г. и
предприеме действия по събиране на натрупаните задължения на наемателя към
двете ЕС, както и да задейства съдебна процедура срещу наемателя, защото не си
плаща наема за помещението, което ползва.
На първо място възраженията за незаконосъобразност на атакуваните
понастоящем решения, единствено, по които съдът дължи произнасяне, се свеждат
до нарушена процедура по свикване и провеждане на ОС, липса на компетентност и
кворум. Ищецът е възразил за нарушаване на чл. 18 ЗУЕС, доколкото помещението,
което двете решения касаят се явява обща част за трите входа на ЕС и четвъртият
съсобственик- Министерство на отбраната. Евентуално се сочи, че това помещение
не е обща част, а представлява държавна собственост, поради което и решението е
взето при липса на компетентност. Доколкото установяването на тези
обстоятелства е в тежест на ответниците, за което те са получили указания от
съда, вкл. такива, че не сочат доказателства така взетите решения да касаят
обща част, то прилагането на последиците на доказателствената тежест в
гражданския процес заставя съда да приеме, че релевантните факти не са се
осъществили, т.е ОС е действало извън своята компетентност. И действително,
недоказано остава в процеса първо, че въпросното помещение е обща част само за
тези две етажни собствености, доколкото чл. 18 ЗУЕС предвижда, че при необходимост
от решаване на въпрос, който
е свързан с общи части на две
или повече етажни собствености, може да се
проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители,
като решенията се вземат с мнозинство от 2/3 от присъстващите. Същевременно от ангажираните
по делото писмени доказателства, в частност представената книга на
собствениците на ЕС на вх. А, не може да се изведе категоричен извод относно
качеството на лицата отразени като присъствали на въпросното събрание и в
частност- собственици ли са, ползватели ли са или упълномощени представители на
собственици, членове на семейството и прочие. Респ. не са налице ангажирани и
доказателства относно процентното число на ид.ч. от
общите части на сградата притежавани от етажните собственици, присъствали на
въпросното събрание. А това препятства обективно преценката спазен ли е бил
кворумът при провеждане и вземане на решенията на ОС обективирани в протокола
от 11.02.2019г. /чл.15 ЗУЕС/. Само на това основание, решенията, които са били
взети на така проведеното ОС подлежат на отмяна като незаконосъобразни и се обезсмисля
обсъждането на останалите наведени от ищеца възражения за тяхната
незаконосъобразност.
Затова, исковата
претенция е основателна и следва да бъде уважена.
На основание чл. 78,
ал.1 ГПК ищецът има право на разноски. Искане в тази насока е направено.
Реализираните такива в производството са от 80лева платена държавна такса. Ответникът Етажната собственост с административен адрес бул.
„Сливница” № 59, вх. А е настоявал разноски да не бъдат възлагани в негова
тежест, доколкото с поведението си не е станал повод за завеждане на исковата
молба. Тези доводи не могат да бъдат споделени. За да се ползва ответникът от
привилегията на чл. 78, ал.2 ГПК, законът поставя кумулативното наличие на две
предпоставки- той да не е станал повод с поведението си за завеждане на делото
и да е признал исковата претенция. В случая те не са налице. Затова, ответниците
следва да понесат по равно сторените от ищеца разноски в размер на внесената
държавна такса за образуване на производството.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ по иска на П.В.В.,
ЕГН ********** с адрес *** срещу Етажната
собственост с административен адрес гр. Варна, бул. „Сливница” № 59, вх. А,
представлявана от председателя на УС „Домоуправител България“ ООД и Етажната
собственост с административен адрес гр. Варна, бул. „Сливница” № 59, вх. Б
представлявана от управителя М.Д., решения на Общото събрание на Етажната
собственост с адм. адрес гр. Варна, бул. „Сливница” №
59, вх. А и вх. Б от 11.02.2019г., обективирани в изготвения протокол, както
следва: № 2- за увеличаване на наема на общото за двете ЕС помещение- тип
магазин по договор за наем от 01.08.2015г. сключен с „Ню солюшънс“
ООД на 444,44лева разпределен по 200лева чиста сума, след приспадане на данъка
и подписване на анекс към договора за наем на имота от 01.08.2015г. с добавяне
на клауза, че отговорността за поддържането и почистването на двора пред
отдаденото под наем помещение ще бъде за сметка на наемодателите и клауза,
която да гласи, че наемателят трябва да предостави ключове на живущите за
вратата, която незаконосъобразно е монтирал и с която ограничава достъпа на
живущите до общия двор, с цел дворът да се ползва от всички и № 3- управителят
на ЕС на вх. А „Домоуправител България“ ООД да упълномощи адвокат за
прекратяване на договора за наем от 01.08.2015г. и предприеме действия по
събиране на натрупаните задължения на наемателя към двете ЕС, както и да
задейства съдебна процедура срещу наемателя, защото не си плаща наема за
помещението, което ползва, на основание чл. 40, ал.1 ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажната собственост с административен адрес
гр. Варна, бул. „Сливница” № 59, вх. А, представлявана от председателя на УС
„Домоуправител България“ ООД и
Етажната собственост с административен адрес гр. Варна, бул. „Сливница” № 59,
вх. Б представлявана от управителя М.Д. ДА
ЗАПЛАТЯТ на П.В.В., ЕГН ********** сумата от 80лева, представляваща сторени съдебно-
деловодни разноски пред настоящата инстанция, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: