О П
Р Е Д
Е Л Е
Н И Е
№… Разград
22.VІ.2020 Разградски
окръжен
година Град
2020
съд
22.VІ. закрито
На Година
РАЯ ЙОНЧЕВА
В заседание
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВАЛЕНТИНА
ДИМИТРОВА АТАНАС
ХРИСТОВ
ЧЛЕНОВЕ:
Като разгледа докладваното от съдия Йончева
2020 №105 Ч.в.
гражданско
дело по описа за година
за да се произнесе,
съобрази следното:
Производство по реда на чл. 577 във вр. с чл.274 ГПК.
Образувано
е по частна жалба, подадена от нотариус
Ева Добрева рег.№755НК и р-н на действие при РРС, против Определение №15/1.VІ.2020г. на съдия по
вписванията при РРС, с което по депозираната от нотариус Добрева молба вх.№1488
е отказано вписване в СлВп-
Разград на Нот.акт №105, т.І, рег.№1721 по описа й за 2020г., удостоверяващ договор,
сключен на 1.VІ.2020г. между Н. и Н. Д., като продавачи,
и Н. Н. Д., като купувач, за
покупко продажба на недвижим имот, индивидуализиран като:
- 457,50кв.м. идеални части от
южната част на ПИ с идентификатор 77308.504.1192, целият с площ от 974к.м.,
съгл. одобрени със заповед №РЗ-18-19/23.ІІІ.2016г КККР на
гр.Цар Калоян, ЗАЕДНО с построените него сгради:
- САМОСТОЯТЕЛНА СГРАДА на два
етажа, състояща се от маза и гараж на първи етаж, дневна кухня, кухненски бокс и три спални на втори етаж, представляваща ЮЖЕН
БЛИЗНАК- от страда с идентификатор 77308.504.1192.1, застроена на 129кв.м.;
- еднофамилна
жилищна сграда с идентификатор 77308.504.1192.5 с 13 кв.м. застроена площ и
- еднофамилна жилищна сграда с
идентификатор 77308.504.1192.6 с 39 кв.м. застроена площ ;
В реквизит на нот. акт е
посочено, че продавачите по сделката запазват пожизнено право на ползване върху целия, въведен в
предмет на сделката имот.
В мотиви на отказа си да впише нот.
акт за покупко-продажба, съдия по вписвания е посочил, че в описание на индивидуализираната в предмет на сделката двуетажна СГРАДА, няма посочен идентификатор и застроена
площ, удостоверяващи по правилата на ЗКИР статута й на самостоятелно обособен обект – южен
близнак от сграда с идентификатор 77308.504.1192.1, застроена на 129кв.м.
в ПИ с идентификатор 77308.504.1192. Приел,
че даденото в нот. акт описание на тази сграда е несъответно на изискванията на
чл.6 ЗКИР и че не позволява извод относно правата на прехвърлителя- дали се
касае „за самостоятелна сграда или за самостоятелен обект в сграда“. Приел е нередовност на исканото вписване
поради липса на скица за сграда или схема за самостоятелен обект в сграда. В
основание за отказа е приел, че прехвърляемият обект няма самостоятелен
идентификатор, определящ го като реално обособена част от съществуващата в ПИ
сграда с идентификатор 77308.504.1192.1
Жалбоподателят моли за отмяна на
отказа като незаконосъобразен и постановен при неследваща се в компетентност на
съдията по вписванията преценка за материалните права на страните по сделката.
Като подадена в срока по чл. 275, ал. 1 от ГПК, при редовност
от формална страна и от нотаруис, в
качеството му на заинтересовано по смисъла на чл. 531, ал. 1 ГПК лице, (вж.т.9
ТР № 7/25.ІV.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК), жалбата е
допустима.
Разгледана по същество е основателна.
След като прецени оплакванията в жалбата и
мотивите на съдията по вписванията за постановения отказ, Окръжният съд намери:
Към преписката е приложен констативен нот. акт
№190/23.ХІІ.1994 по нот.д.№2680/1994 по
опис на РРС, с който Н. С. Д. е признат за собственик по наследство, доброволна
делба и ОПС на недвижим имот, индивидуализиран като 457,50
ид.ч. от южната част на дворно място, цялото от 915кв.м., за което в кв. 106
на действащия към този период план на гр.Цар
Калоян е отреден парцел ХІІ-1192. ЗАЕДНО с построената в тази част от дворното място двуетажна сграда,
състояща се от маза и гараж на първи етаж, дневна кухня, кухненски бокс и три спални на втори етаж, със
самостоятелен южен вход и представляваща
„самостоятелен жилищен обект от къща-близнак“.
От приложения като доказателство
нот. акт №198/23.ІІІ.2011г., том.І, рег.№1759, дело №173/2011 по опис на нотариус
Р.Иванова, рег.№378 и р-н на действие при РРС, се установява, че ½ ид.ч.
от дворно място, цялото от 915к в.м. от парцел ХІІ-1192 в кв.106 по плана на
гр.Цар Калоян, „заедно с реално находящата
се в северната му част двуетажна жилищна сграда със самостоятелен вход,
е прехвърлена от С. Д. в собственост на С. Д. чрез удостоверения с акта договор за замяна на недвижими имоти.
В приложение на молбата за вписване на
процесния нот. акт е депозирана скица №15-420260/24.V.2020г. която и обяснителна записка към същата. Отразеното в скицата категорично сочи на
идентичност между отредения по КККР ПИ с площ от 974кв.м. и идентификатор 77308.504.1192 с урегулирания, съгл. одобрен със Заповед №543/1992г. ДРП на
гр.Цар Калоян парцел ХІІ-1192 в кв.106. В изобразителната част на
скицата процесната сграда е заснета като
два, застроени на калкан обекта със самостоятелни входове за всеки. В обяснителната
записка същата е описана като еднофамилна
с един общ идентификатор 77308.504.1192.1. В това си съдържание записката
влиза в противоречие с отразяването на имота в скицата и с останалите
доказателства. Които, в съвкупността си по безспорен начин сочат, че от 1994г. изградената в парцел ХІІ-1192 в кв.106
от действащия ДРП
на гр.Цар Калоян жилищна сграда е двуфамилна къща близнак като за всеки от изградените на калкан обекти е
издадено отделно разрешение за строителство, обособени със самостоятелен вход и по начин, позволяващ
участието им в гражданския оборот като
реално и самостоятелно съществуващи жилищни обекти.
В параметрите си, с които е
описана въведената в предмет на процесния нот. акт двуетажна жилищна сграда,
същата е индивидуализирана по начин идентичен на описанието в приложения към преписката
нот. акт №190/23.ХІІ.1994 по нот.д.№2680/1994 по опис на РРС, въз основа на
който, прехвърлителите по процесната сделка легитимират правото си на
собственост. Приложените към молбата за вписване на договора доказателства индивидуализират
в достатъчна степен имота по сега действащия план на града, както и идентичността му с имота, описан в подлежащия
на вписване Договор и с имота, в удостоверяващия правото на собственост на
прехвърлителите нот. акт от 1994г. .
Съдът приема, че обжалваният акт е
неправилен.
В случая, видно от представеното по
преписката уд9остоверение на СГКК, че в
жилищата сграда с идентификатор 77308.504.1192.1 има отразяване на
самостоятелни обекти, за които към дата на издаването му няма даден уникален
номер(идентификатор), който сам по себе и да ги определя като самостоятелно
обособени жилищни обекти. Това дава основание да се приеме, ч в случая се касае
за хипотеза на непълна/невярно отразяваща фактическото състояние кадастрална
карта. Тази непълнота очевидно не се
дължи на бездействие от страна на
собствениците-прехвърлители по сделката, тъй като производството по създаването
на кадастрална карта и кадастрални регистри се открива със заповед на
изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, като кадастрални
карти и кадастрални регистри могат да се създават и по искане на собственика
или инвеститора за отделен имот или за група имоти, което се извършва за тяхна
сметка. За последните обаче не възниква задължение да инициират процедура по
създаването на кадастрална карта и кадастрални регистри. Единствено във
връзка с поддържането в актуално състояние на кадастралната карта, за
собственика, съответно за инвеститора, възниква задължението по силата на чл.
52, ал.4 от ЗКИР, да предостави на службата по геодезия, картография и кадастър
данните за изградените, надстроените, пристроените сгради, за сградите под
повърхността на земята, за преустроените или премахнатите сгради, както и за
съответните данни по чл. 34 от закона при условия и по ред, определени с
наредбата по чл. 31. Преди да бъде изпълнено това задължение, не се издава
разрешение за ползване на сграда или друг строеж /чл. 52, ал.5 от ЗКИР/. В случая,
такова поведение от собствениците на сградата не е било дължимо тъй като към
дата на одобряване КККР на гр. цар Калоян същата е съществувала във вида, в
който е описана в процесния нот.акт.
Предвид горното се налага изводът, че
непълнотата на кадастралната карта не може да бъде отстранена от молителя в
нотариалното производство, поради което и липсата на описание на имота съгласно
изискванията на ЗКИР, в частност липсата на идентификатор на самостоятелния
обект, не може да има за последица отказ от вписване. При това положение следва
да се приеме, че е достатъчно описанието на имота да се извърши съобразно
белезите, установени в чл. 6, ал.1, б."в" от ПВ – посочване на вида,
местонахождението /община, населено място, адрес, местност/, номер на имота,
площ и/или застроена площ и граници, което изискване, видно от съдържанието на
постановлението за възлагане на частния съдебен изпълнител, е спазено.
Възприето е с т. 6 от Тълкувателно
Решение № 7/ 25.ІV.2013 г. по т. дело № 7/2012 г. на ОСГТК, ВКС, съставляващо
задължителна съдебна практика по силата на чл. 130 ЗСВ, че предметният обхват
на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1
ПВ, е относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията
на закона. В тази връзка основната цел на вписването е осигуряване на
публичност и противопоставимост, и в тази връзка не може да се възложи на
съдията по вписванията да проверява материално-правните предпоставки на
вписания акт. Вписването (като родово понятие, включващо вписване в тесен
смисъл, отбелязване и заличаване) е едностранно охранително производство, в
чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове. Проверката, която
съдията по вписванията извършва се заключава до това подлежи ли на вписване
представеният акт, съобразно с неговото съдържание (като подлежащите на
вписване актове са посочени неизчерпателно в чл. 4 ПВп), спазена ли е
изискуемата форма, както и проверка на съдържанието на акт, която следва да
бъде извършена в две посоки - идентификация на страните (чл. 6, ал. 1, б."а"
ПВп) и идентификация на имота (чл. 6, ал. 1, б."в" ПВп).
Съгласно общото правило на чл. 6,
ал. 1, б."в" ПВ, подлежащият на вписване акт трябва да съдържа
описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида,
местонахождението, (община, населено място, адрес, местност) номера на имота,
площта и/или застроената площ и границите. В чл. 6, ал. 3 ПВ е въведено
специално изискване – когато имотът се намира в район с одобрена кадастрална
карта, описанията да се извършват съобразно данните по чл. 60, т.1-7 ЗКИР, като
в тези случаи към акта се прилага скица-копие от кадастралната карта. Целта на
това изискване е в кадастралната карта и кадастралния регистър да се отразят
настъпилите промени в правото на собственост, включително промените в границите
на имотите при извършено разделяне и обединяване – чл. 66 и чл. 67 ЗКИР, вр.
чл. 86, ал. 1 ЗКИР и § 5, ал. 2 ПЗР ЗКИР. Това е от изключително значение за
създаването и поддържането на имотния регистър в актуално състояние.
Ноторно и, че одобрените по реда на
ЗКИР кадастрални карти и кадастрални регистри имат декларативно действие. От
тях не произтичат промени във вещноправния статут на имотите. Законът за кадастъра и имотния регистър
определя кадастъра като съвкупност от основни данни за местоположението,
границите и размерите на недвижимите имоти, както и за правото на собственост и
другите вещни права върху недвижимите имоти и техните носители. Документирането
на данните се извършва чрез създаване на кадастрални карти и кадастрални
регистри, чийто обхват и съдържание са подробно уредени в ЗКИР и в Наредба № 5
от 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и
кадастралните регистри.
С решение №145/30.Х.2018г. по гр.д.№779/
2018г. на ВКС, I Г.О. се приема, че основната функция на разписната книга по
Закона за единния кадастър на НРБ (отм.), а при действието на ЗКИР – на
кадастралния регистър, е информационно – оповестителна – не доказва и не
създава вещни права. За целта в ЗКИР са
създадени редица разпоредби, които гарантират спазването на тези изисквания.
Информацията за графичното изображение на поземлените имоти се черпи от
актовете, посочени в чл. 43 ЗКИР и съответните чл. 5 – чл. 17 от Наредба №
РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на
кадастралната карта и кадастралните регистри. Едни от източниците на информация
за поземлените имоти са регулационните планове при приложена дворищна регулация
– чл. 43, ал.1, т.5, б."г" ЗКИР. Съгласно §5, ал.1 ПЗР ЗКИР, редакция
след измененията с ДВ бр. 49/2014 г., урегулиран поземлен имот, по отношение на
който планът за регулация е приложен, се отразява в кадастралната карта в
съответствие с регулационните му линии като поземлен имот. Следователно, дори
регулационните линии по приложена регулация да не са били отразени на място
върху терена или нанесени в картите и плановете по чл. 43, ал.1, т.5,
б."в" ЗКИР, те следва да бъдат съобразени при създаването на
кадастралната карта и кадастралните регистри. Ако това не е сторено, налице е
непълнота, която може да бъде отстранена по реда на чл. 54 ЗКИР.
За отразените данни за имотите
в кадастралната карта законодателят е създал в чл. 2, ал. 5 ЗКИР оборима
презумпция за вярност, като неправилното
отразяване на правото на собственост не води до пораждане, изменение или
погасяване на правото. Що се отнася до данните за носителите на вещни права,
записани в кадастралния регистър, тази презумпция съществува, доколкото следва
да бъде зачетен легитимиращият ефект на акта за собственост. Отсъствието или
наличието на запис или записи в кадастралния регистър не може да има
доказателствено значение или легитимиращ ефект, по-големи от тези на актовете
за собственост.
Съдията по вписванията не разполага с правомощие
да инициира производство по отстраняване на непълноти и грешки в кадастралната
карта. Когато един имот е нанесен в кадастралната карта и има самостоятелен
идентификатор, но в нея не е отразено предхождащото или последващо разделяне на
този имот на отделни части, следва да се зачете правното положение на имота и обособяването му като самостоятелен
жилищен обект с влезлия в сила регулационен план. С регулационния план на гр.Цар Калоян
процесната сграда е обособена като самостоятелно право на собственост и неотразяването му като такова в
кадастралната карта не може да промени статута му. Това е така, защото кадастралната карта има
само декларативно действие – мотивите на т.4 на Тълкувателно решение № 8/ 23ІІ.2016
г. на ВКС по тълк. д. № 8/2014 г., ОСГК; решение № 99/26.VІ.2014 г. на ВКС по
гр. д. № 4583/2013 г., I г. о. и др. Съдията по вписванията няма основание да
откаже вписването на такова постановление на съдебния изпълнител, в което
възложените имоти са описани според действащия приложен регулационен план, ако
въпреки изискванията на чл. 43, ал.1, т.5, б."г" ЗКИР и §5, ал.1 ПЗР
ЗКИР тези имоти не са нанесени като самостоятелни в кадастралната карта. В тези
случаи е достатъчно да се посочи, че урегулираните поземлени имоти, предмет на подлежащата на вписване сделка , са обособена част от нанесения в кадастралната карта поземлен
имот с определен идентификатор.
Това описание удовлетворява
изискването на чл. 6, ал. 3 ПВ, като се има предвид и това, че съдията по
вписвания не може да преодолее непълнотата на кадастралната карта, но не е
обвързан от нея, когато констатира наличие на самостоятелни имоти, обект на
правото на собственост, които не са нанесени в нея. Това налага отмяна на
отказа на съдията по вписванията и връщане на делото с указания за вписване на удостоверяващия
сделката нот. акт.
В
случая, съдията по вписванията при РРС
се е произнесъл в противоречие със задължителната практика на ВКС.
Отказът на Съдията по вписванията е
неправилен, незаконосъобразен и следва да се отмени като му се върне преписката
за вписване на процесния договор.
По изложените мотиви,
Съдът
О П Р
Е Д Е
Л И :
ОТМЕНЯ Определение №15/1.VІ.2020г. на съдия по вписванията при РРС, с
което по молба вх.№1488/1.VІ.2020г. е отказано
вписване на Нот.акт №105/1.VІ.2020г,
т.І, рег.№1721 по описа на нотариус Е. Д. рег.№755НК и р-н на действие при РРС
за 2020г., за покупко продажба на недвижим имот, индивидуализиран като:
- 457,50кв.м. идеални части от
южната част на ПИ с идентификатор 77308.504.1192, целият с площ от 974к.м.,
съгл. одобрени със заповед №РЗ-18-19/23.ІІІ.2016г КККР
на гр.Цар Калоян, ЗАЕДНО с построените него сгради:
- САМОСТОЯТЕЛНА СГРАДА на два
етажа, състояща се от маза и гараж на първи етаж, дневна кухня, кухненски бокс и три спални на втори етаж, представляваща ЮЖЕН
БЛИЗНАК- от страда с идентификатор 77308.504.1192.1, застроена на 129кв.м.;
-
еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 77308.504.1192.5 с 13 кв.м.
застроена площ и
- еднофамилна жилищна сграда с
идентификатор 77308.504.1192.6 с 39 кв.м. застроена площ и
ВРЪЩА делото на съдията по вписвания
при РС-Разград с указания да впише
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.