Р Е
Ш Е Н
И Е 195/29.4.2020г.
гр. ЯМБОЛ.29.04.2020..г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ЯМБОЛСКИЯТ....................районен съд .......................... гражданска колегия в публично
заседание на ........27.02.2020г........година в състав:
Председател:Св.ДИМИТРОВА
при секретаря .......................Ст.М….....................................…...........и в присъствието на
прокурора.....................................................................................……като разгледа докладваното от
........................................СЪДИЯ ДИМИТРОВА……………….....…...гр.дело N .3997... по описа
за 2019 год. и за да се произнесе взе предвид следното.....................................................................
Производството по делото е образувано по молба на И.Д.С., против Т.Б.В., с
което желае да се приеме за установено че тя е собственик на 1/3 ид.ч. от земеделските земи и на осн. чл.108 от ЗС желае да бъде осъден ответника
да й предаде собствеността и владението върху
следните земеделски земи, представляващи:
Поземлен имот с идентификатор №46783.23.28 съгласно Скица на поземлен имот
№***. на Служба по геодезия, картография и кадастър - гр.Я., с адрес на
поземления имот: с.М., местност „*** с площ 31295 кв.м., с трайно предназначение:
земеделска, начин на трайно ползване:нива, категория на земята - трета, номер
по предходния план -***, при съседи: имот № 46783.23.27, имот № 46783.23.31,
имот № 46783.23.32, имот № 46783.23.33, имот № 46783.23.34, имот № 46783.23.35,
имот № 46783.23.37, имот № 46783.23.65, имот № 46783.23.64.
Поземлен имот с идентификатор № 46783.42.194 съгласно Скица на поземлен
имот № ***г. на Служба по геодезия, картография и кадастър - гр.Я., с адрес на
поземления имот: с.М., местност „*** с площ 10399 кв.м., с трайно
предназначение: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на
земята-четвърта, номер по предходния план - ***, при съседи: имот №
46783.42.195, имот № 46783.42.202, имот №46783.42.203, имот №46783.42.193, имот
№46783.42.251.
При условията на евентуалност моли да бъде постановено решение, с което на
основание чл.26, ал.1 np.l-во от
ЗЗД да бъде прогласена нищожността на чл.2 от договор за наем на земеделска
земя, вписан в Служба по вписванията –Я. с вх. рег.№***г., том ***,
акт.№***, като противоречаща на закона, а именно на чл.229 ал.2 от ЗЗД в частта касаеща срока на договора над 3 години
до уговорения от 10 години.
Претендира за направените по делото деловодни разноски.
Твърди, че имотите, в съответните идеални части е придобила на 26.02.2019
г. чрез дарение и покупка от К. Г. П., действаща чрез пълномощник К. Г. С., за
което са били съставени нотариален акт за дарение на земеделска земя №***, том
***, рег.№***, дело №*** от 26.02.2019г. на *** с район на действие PC-Я. и
нотариален акт за продажба №***, том ***, рег.№***, дело №*** от 26.02.2019г.
на *** с район на действие РС-Я.
Горните земеделски имоти, в съответните идеални части К. Г. П. е придобила
по наследство от наследодателя И. Д. Г., родена на ***г., бивш жител ***,
починала на 14.10.1983г. Собствеността върху земеделските земи е възстановена с
Решение №*** от 02.02.1998г. по преписка №*** на
ОСЗ-Т. на наследниците на И. Д. Г., съгласно плана за земеразделяне в землището
на с.М. С протокол ОСЗ-Т. въвежда във владение наследниците на И. Д. Г. на
имотите, описани в Решение №*** от 02.02.1998г.
Наследството на собственичката е открито на 14.10.1983г. и призовани към
наследяване са нейните две дъщери и един син, при което те са станали
собственици върху земите по 1/3 за дъщерите и 1/3 за сина. К. Г. .П, като
наследница е собственик на 1/3 идеални части.
На 01.07.2016г. само един от наследниците - съсобственици И. Т. С.,
притежаваща 1/45 ид.ч. от земите, без знанието и
съгласието на останалите съсобственици, сключва договор за наем с Т.Б.В. за
срок от 10 години, считано от 01.10.2016г. Договора е вписан в Служба по
вписванията –Я. с вх. рег.№***г., том ***, акт.№***
С придобиването на собствеността върху недвижимите имоти, ищцата е встъпила
в наемното правоотношение, произтичащо от процесния
наемен договор, вписан в имотния регистър по силата на закона-чл.237,ал.1 от ЗЗД.
Позовава се на Тълкувателно решение № 2/2015г. от 20.07.2017г. постановено
по тълкувателно дело №2/2015г., Общото събрание на Гражданска и търговска
колегия на ВКС , според което договорът за наем с предмет отдаване за възмездно
ползване на земеделска земя, към който са приложими разпоредбите на Закона за
задълженията и договорите, е действителен, независимо от наличието на специална
законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване
на обекти, посочени в чл.1 ,ал.З от специалния ЗАЗ.
В конкретния случай счита, че процесния договор е
определен от страните като наемен, което напълно съответства на действителното му
съдържание, дефинирането на страните по него като „наемател" и
„наемодател".
Твърди, че за сключването на този договор няма решение на съсобствениците
взето с мнозинство минимум 50% от притежаваните идеални части от имотите и при
това положение договора е непротивопоставим на всеки един от тях. Твърди, че
всички имоти се държат от ответника и се ползват от него, тъй като той е
посочен като техен наемател, но това държане се осъществява без правно
основание, тъй като договора е сключен от лице което не би могло да предоставя
права за ползване на имотите за посочения срок, освен това е налице
съсобственост по отношение на която намира приложение разпоредбата на
чл.32,ал.1 от ЗС.
Гореизложеното обуславя правния интерес на ищцата от предявяване на иска за
собственост върху имотите против лицето, което към момента го държи без правно
основание.
Сключването на договор за наем е и акт на обикновено управление Съобразно
разпоредбата на чл.229 ал.2 от ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия
по обикновено управление не могат да сключват договори за наем за повече от три
години.
Твърди, че процесния договор за наем е бил
сключен от името само на един от съсобствениците – И. Т. С., която към момента
на сключването му, считано от 01.10.2016г. е притежавала по-малко от
½ идеална част от процесните съсобствени имоти, притежавала е 1/45 ид.част и при сключването му безспорно е можела да извършва
единствено действия по обикновено управление на съсобствените имоти,
т.е. не е можела да ги отдава под наем за срок повече от три години, като
предвид квотата й в съсобствеността договора за наем е бил непротивопоставим на
останалите съсобственици.
Счита, че като е сключила договора за наем за повече от 3 години
съсобственика –И.Т. С. е нарушила императивната правна разпоредба на чл.229,
ал.2 от ЗЗД, поради което клаузата за срока на ползване се явява и нищожна на
основание чл.26, ал.1, предл.1 - во от ЗЗД поради противоречието й със закона.
В хода на съдебното дирене исковата претенция се поддържа изцяло.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК е постъпил
писмен отговор от ответника, с който счита предявените искове за процесуално
допустими, но изцяло неоснователни.
Ответникът твърди, че е наемател на земеделска земя, по силата на Договор
за наем на земеделска земя, сключен на 01.07.2016 год., нотариално заверен от
*** Т.П. № ***,.рег.*** , за срок от 10 години, Договора е вписан в Служба по
вписванията –Я. с вх. рег.№***г, том ***, акт.№***.
Договорът за наем е сключен с наемодател - съсобственик на земеделската
земя –И. Т С. ЕГН**********, наследник на И. Г. Н. ,бивш жител ***, починала на
14.10.1983 год. Наследниците на починалото лице се легитимират като собственици
на основание Решение №*** от 02.02.1998г. по преписка
№*** на ОСЗ Т., по силата на което са възстановени посочените по-горе
земеделски земи. Наемодателят на земеделските земи е отдал под наем, видно от
приложения към исковата молба договор за наем, процесните земеделски
земи, като в договорът за наем е посочено, че наемодателят действа като
съсобственик на същите.
Сключването на договор за предоставяне на ползването на земеделски земи
-договорите за наем, за аренда и за съвместно обработване, са под специален
режим регламентиран в ЗСПЗЗ.
Режимът на сключване на договорите за наем и аренда, когато имат за предмет
земеделски земи, освен договорът за аренда, предполага и други договорни форми
да обслужват предоставянето за ползване на земеделските земи. Тази практика е
потвърдена с Тълкувателно решение № 2/2015 г. от 20.07.2017 г.1 на Общото
събрание на Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд.
Като изхожда от обстоятелството, че в ЗАЗ не се съдържа изрична разпоредба,
която да определя договора за аренда като изключителен способ за предоставяне
на ползването на земеделските земи и при отчитане на принципа на свободата на
договаряне, в тълкувателното решение е обоснован изводът, че „от волята на
страните зависи дали при отдаването за възмездно ползване на земеделската земя
ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗЗД".В разпоредбата на чл.
4а и 4б ЗСПЗЗ ,валидна към датата на сключване на договора за наем, редакция ДВ
бр.13 от 09.02.2007 год. отменен с изменение на закона, ДВ, бр.10 от 2009, не
се съдържат условия и начин на сключване на договори за наем на земеделска
земя.
Посочва, че в §10 от ЗСПЗЗ изменението на ЗСПЗЗ , ДВ бр.42 от 22.05.2018
год., последваща редакция ДВ, бр.55 от 03.07.2018
год., законодателят е приел, че когато не са спазени изискванията на чл. 4а,
ал.1 ЗСПЗЗ по сключени вече договори за наем, какъвто е посоченият по делото
договор за наем, собственици притежаващи повече от 25 на сто идеални части да
подадат декларация с нотариално удостоверен подпис, в срок до 31.07.2018 год.,
с която се санират тези договори до
изтичането на срока за който са сключени.
Към отговор ответника представя нотариално заверена декларация от К. Г. П.
ЕГН**********, издадена на основание §10, ал.1 от ЗСПЗЗ ДВ бр.42 от 22.05.2018
год., последваща редакция ДВ, бр.55 от 03.07.2018
год.,нотариално заверена на 05.07.2018 год. от *** Т. П. №***, .рег.***, по
силата на която и в изпълнение на разпоредбите на закона е потвърдила сключения
Договор за наем на земеделска земя, сключен на 01.07.2016 год., нотариално
заверен от *** Т.П. № ***, рег.***, за срок от 10 години, вписан в Служба по
вписванията –Я. с вх. рег. № ***г., том ***, акт.№***.
К. Г. П. ЕГН*** в качеството си на наследник на И. Г. Н., бивш жител ***,
починала на 14.10.1983 год. притежава 1/3 от описаната по-горе земеделска земя.
Същата декларация е подписана от Г. Д. В., ЕГН********** наследник на И. Г. Н.,
бивш жител ***, починала на 14.101983 год. притежава 1/3 от описаната по-горе
земеделска земя, нотариално заверена на 09.10.2019 год. От*** Т. П. №***, рег.***.
Безспорно видно от приложените нотариални актове е, че ищецът И.Д.С., с ЕГН
**********, с адрес: ***.
Ответникът твърди, че държи земеделската земя на годно правно основания -
договор за наем на земеделска земя, сключен на 01.07.2016 год. със срок от 10
години. Същият не оспорва правото на собственост на ищцата, която притежава
правото на собственост върху 1/3 ид.част от
процесиите имоти, но твърди, че ги държи и ползва на правно основание, което
е противопоставимо на собственика, като в
тази връзка счита предявения иск по чл.108 ЗС, е неоснователен и моли същият да
бъде отхвърлен.
По отношение на предявеният в условията на евентуалност иск с правно
основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД, счита че
в исковата молба не се излагат твърдения и прави аргументи, които да доведат до
извод, че е налице нищожност на Договор за наем на земеделска земя, сключен на
01.07.2016 год., нотариално заверен от *** Т.П. № ***, рег.***, за срок от 10
години, Договора е вписан в Служба по вписванията –Я. с вх. рег.№***г., том***,
акт.№***. Счита за безспорно, че договорът за наем е сключен с наемодател
съсобственик на описаните по-горе недвижими имоти, че не са налице нарушения на
разпоредбите регламентиращи договора за наем на земеделска земя, както и че
същият съобразно измененията на ЗСПЗЗ е потвърден от съсобственици притежаващи
повече от 25 на сто от земеделската земя и е валиден за целия срок на
сключване. Потвърждението е станало в законния срок, предвиден в цитираните
разпоредби на ЗСПЗЗ. В тази връзка моли предявеният при условията на
евентуалност иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.1
от ЗЗД да се отхвърли като неоснователен.
Претендира направените разноски.
След преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност
съдът приема за установено следното от фактическа страна:
С решение № ***г. постановено по преписка № *** на ОЗС- Община Т., обл.Я. е възстановено правото на собственост на
наследниците на И. Д. Г. , съгласно плана за земеразделяне в землището на с.М.,
както следва: нива от 31.299 дка, трета категория, местност „***”, имот № ***по
плана за земеразделяне при описани граници и нива от 10.400 дка, четвърта
категория, местност „***”, имот № *** по плана за земеразделяне при описани
граници. За нивите е представен протокол за въвод във
владение, както и скици. Така според презставената скица
от СГКК – гр.Я. на поземлен имот № ***г. с идетификатор 46783.23.28
той е с площ от 31295 кв.м., местност „***” в с.М. с трайно предназначение:
земеделска, начин на трайно ползване:нива, категория на земята - трета, номер
по предходния план - *** при съседи: имот № 46783.23.27, имот № 46783.23.31, имот
№ 46783.23.32, имот № 46783.23.33, имот № 46783.23.34, имот № 46783.23.35, имот
№ 46783.23.37, имот № 46783.23.65, имот № 46783.23.64.
Съгласно Скица на поземлен имот № ***г. на Служба по геодезия, картография
и кадастър - гр.Я., на поземлен имот с идентификатор № 46783.42.194, с адрес на
поземления имот: с.М., местност *** с площ 10399 кв.м., с трайно
предназначение: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на
земята-четвърта, номер по предходния план -***, при съседи: имот № 46783.42.195,
имот № 46783.42.202, имот №46783.42.203, имот №46783.42.193, имот
№46783.42.251.
Представено е удостоверение за наследниците на И. Г. Н. / идентично с името
И. Т. С. и И.Д. Г. съгл. представената декларация за идентичност на имената/,
починала на 14.10.1983г., според което тя е оставила като наследници три деца,
съответно техните наследници, една от които е К. Г. П., нейна ****. Последната
е дарила на ищцата И.Д.Д. 1/100 идеална част от
получените в наследство 1/3 ид.част два поземлени
имота в с.М. за което е съставен нот. Акт № ***, том
*** , рег.№ ***, дело № ***г. на *** Т.Д., вписана в регистъра на НК под № ***.
Съгл. Нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ***, дело № ***. на *** Т. Д.,
вписана в регистъра на НК под № ***, К. Г. П. е продала на ищцата И.Д.С.
останалите 99/100 идеални части от 1/3 ид.част от
поземлените имоти, в с.М., като по този начин ищцата е станала собствени на
цялата 1/3 идеална част от тях.
За процесните имоти е сключен договор
за наем на земеделска земя на 01.07.2016г., вписан в СП-Я. под вх.рег.№ ***г.,
том ***, акт №***, според който И. Т. С. е предоставила на Т.Б.В. целите ниви,
едната от 31.299 дка в местността „***”, съставляваща имот № ***и другата нива
с площ от 10.400 дка, в местността „***, четвърта категория, съставляваща имот
№ *** по плана за земеразделяне в землището на с.М., който е с нотариална
заверка на подписите на 01.07.2016г. от *** Т. .П, с рег.№ *** на НК. Съгл.чл.2
от договора, той се сключва за срок от 10 стопански години, считано от
01.10.2016г.
С отговора на исковата молба ответникът от своя страна е представил във
връзка с възраженията си , декларация от К. Г. П., подписана на осн.чл.10.ал.1 от Преходните и заключителни
разпоредби към ЗИДЗСПЗЗ, обнародван в ДВ бр.42/2018г., нотариално
заверена на 05.07.2018г. от **** Т. П. с рег.№ *** на НК и нотариално заверена
на 09.102019г. декларация подписана от Г. Д. В. на осн.
чл.10.ал.1 от Преходните и заключителни разпоредби към ЗИДЗСПЗЗ, с
които същите са потвърдили договора за наем, сключен на 01.07.2016г., с нотариална
заверка на подписите на *** Т. П., рег.№ ***. Представен е
нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ***, дело № *** от 16.12.2019г. на *** Д.
Л. , според който Я. Т. Я. и И. Т. С., лично и като пълномощник на Е. Т. С., М.
Т. И. и Г. Т. Я. са дарили на Т.Б.В. 1/100 идеална част от 1/3 ид.част от двата поземлени имота в с.М., а с нот.акт № ***, том ***, рег.№ ***, дело № ***г. на *** Д.
Л., с рег. № ***, същите са продали на Т.Б.В. останалите 99/100 идеални части
от 1/3ид.ч. от имотите, като по този начин ответника е станал
собственик върху 1/3 идеална част от тях.
По делото бяха разпитани като свидетели И. Т. С.и Г. Д. В., които заявиха,
че всички наследници са знаели за договора за наем и са били съгласни с
неговото сключване.
При така установеното от фактическа страна съдът прави следните правни
изводи:
Предявеният иск е с правно осн.чл. 108 от ЗС.
Предявеният евентуален иск е с правно основание чл.26,ал.1,предл.
1 от ЗЗД.
По иска по чл.108 от ЗС.
По силата на чл.108 от ЗС собственикът може да иска
своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без основание за това. За
успешното провеждане на ревандикационният иск
е необходимо ищците да докажат, че са собственици на спорната вещ, чието право
претендират, че не упражняват фактическа власт върху нея, и че ответника я
владее без правно основание, като тези предпоставки трябва да са налице
кумулативно. От своя страна ответниците следва да
докажат, че владеят имотите на правно основание. Основанието на ревандикационния иск е накърненото право на собственост,
като с него невладеещият собственик претендира от владеещия несобственик без
основание своята вещ. Целта на исковата защита е връщане на вещта във
фактическата власт на собственика.
Предмет на ревандикационния иск са
земеделски земи находящи се в с.М. които са
били възстановени с решение на ОС”Земеделие” –Т., Я. на И. Д. Г., поч. на 14.10.1983г. От представеното решение №***г. на ОСЗ
Община Т., въвод във владение ,
удостоверение за наследници на И. Г. Н., както и от нот.акт
за дарение №***, дело №***г. и нот.акт № ***, дело №
***. На*** с рег.№ *** безспорно се установи първата предпоставка на ревандикационния иск, а именно,че ищцата е собственик
върху 1/3 идеални части от процесните имоти.
С оглед на това съдът намира, че същата е активно легитимирани да предяви иска
по чл.108 от ЗС за целите имоти, съгл. установената практика, посочена от
ищцата.
По делото не се спори и от доказателства се
установи, че ищцата не владее своите идеални части от земеделските земи.
От
събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява, че на
01.07.2016 г. е сключен договор за наем, с нотариална заверка на подписите, по
силата на който И. Т. С. , в качеството си на наемодател притежаващ 1/45 ид. части от процесните поземлени
имоти е предоставила на ответника Т.Б.В. възможността временно да
ползва имотите за срок от 10 години, при уговорено годишно наемно
възнаграждение в размер на 20% от средния добив на зърно от декар или левовата
му пазарна равностойност. Също така се установи, че и ответникът притежава 1/3
идеална част от нивите.
Разпоредбата на чл. 4а., ал. 1 ЗСПЗЗ(Нов - ДВ, бр. 13 от 2007 г.,
отм., бр. 10 от 2009 г., нов, бр. 42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018
г.) предвижда, че земеделска земя може да се отдава под наем от:
1. собственика или от
упълномощено от него лице;
2. лице, което
притежава права върху земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие
да ползва или да управлява земята, предоставено от собственик или от
упълномощено от него лице;
3. съсобственик или
съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от тях лице.
В ал. 2 е уредена хипотеза на отдаване под наем на съсобствени земеделски
земи, когато се сключват договори за наем със срок над 1 година. Според
посочената правна норма договор за наем на земеделска земя със срок над една
година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя,
притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот,
или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между
съсобствениците се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от Закона за
собствеността.
С цел да заличи последиците от сключените договори за наем от несобственици
и от лица без права за управление на земеделски земи, в § 10 от ПЗР на
ЗИДЗСПЗЗ се урежда процедура за потвърждаване на вече сключени договори за
наем с предмет земеделска земя, които не отговарят на изискванията на новата
правна уредба. Договор за наем на земеделска земя за срок, по-дълъг от една
година, сключен до датата на влизането в сила на този закон, при който не са
спазени изискванията на чл. 4а, ал. 1, може да бъде потвърден от
собственика с декларация с нотариално удостоверен подпис, придружена с копие на
договора. Когато имотът е съсобствен,
декларацията се подава от съсобственика или от съсобствениците, притежаващи
повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот,
или от лице, упълномощено от тях с нотариално заверено изрично пълномощно- §
10. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 55 от 2018 г.) ПЗР на
ЗИДЗСПЗЗ. Декларацията по ал. 1 се подава в общинската служба по земеделие
по местонахождението на имота в срок до 31 юли 2018 г.- § 10. (2) (Изм. и
доп. – ДВ, бр. 55 от 2018 г.) ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ.
Прилагането на процедурата не засяга валидността на договора за наем между
страните, които са го сключили, и обвързаността им по него остава. Страните
продължават да са обвързани от сключения договор, но същият е непротивопоставим
на другите съсобствените. Единствената правна
последица, която законодателят е посочил, от неспазване на посочената процедура
е служебно заличаване на договорите за наем в службата по вписванията и в
общинската служба по земеделие.
В случая се установи, че част от наследниците на И. Г. Н., а
именно: К. Г. П., притежаваща 1/3 от процесните имоти
и Г. Д. В., притежаващ 1/6 идеална част от имотите са подписали декларации , с
нотариална заверка на подписите, с които потвърждават сключения на 01.07.2016г.
договор за наем от И. Т. С.. К. Г. П. е праводателката на
ищцата, от която тя е придобила собствеността върху 1/3 ид.част
от имотите. Това е станало обаче след подписването на декларацията по § 10
от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ , поради което съдът приема, че ищцата, с оглед
особения режим на деклариране, е знаела за тази декларация при сключването на
договора за дарение и за покупка-продажба на 26.02.2019г., поради което
последиците от нея се разпростират и върху ищцата. Т.е. тя е обвързана от
сключения от праводателката й договор за
наем. Посочените лица притежават повече от 25 на 100 идеални части от съсобствените имоти, поради което този договор за наем
съдът намира, че е противопоставим на останалите съсобственици, поради което
приема, че ответникът владее и ползва имотите на годно правно основание-
договор за наем. Освен това се установи, че ответникът също е
придобил 1/3 идеална част от имотите въз основа на договор за дарение и
продажба. С оглед на това съдът приема, че в случая не е нарушено правилото на
чл.32,ал.1 от ЗС, като ответникът владее имотите на правно основание . Ето защо
с оглед дадените задължителни разяснения в Тълкувателно решение № 4/2014г на
ОСГК на ВКС установителният иск за собственост
следва да се уважи, а осъдителният иск за предаване на владението върху процесните имоти следва да се отхвърли.
С оглед изход на основният следва да се разгледа предявеният в условията
на еветуалност иск на ищцата
по чл.26,ал.1,предл. 1 от ЗЗД. Същата се
позовава на нарушение на императивна правна норма на чл.229, ал.2 от ЗЗД.
Новата правна уредба преуреди наемните
правоотношения, които възникват за срок по-дълъг от една година и
имат обект земеделска земя, като им предаде формален вид- арг. чл. 4б, ал. 1 ЗСПЗЗ. (Нов – ДВ, бр.
42 от 2018 г., в сила от 22.05.2018 г.) (Изм. – ДВ, бр. 55
от 2018 г.)- договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от
една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се
сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните,
извършени едновременно. С това специално правило, в отклонение от режима по
ЗЗД, според който наемният договор е неформален, се установява форма за
валидност при сключване на договор за наем на земеделеска земя
с продължителност над 1 година. Последицата от неспазване на изискването ще е
нищожност на договора, на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД.
Когато договорът за наем е сключен от някои съсобственици без другите
съсобственици да са съгласни, независимо от това дали е взето решение по реда
на чл. 32, ал. 1 ЗС или не, ако съсобствениците сключили наемния договор
притежават дял по-голям от 50 % от съсобствената вещ,
договорът за наем не може да се сключи за повече от 3 години, тъй като
мнозинството от съсобствениците , които сключват договора, могат да извършват
само действия на обикновено управление на съсобствената вещ
– аргумент чл. 32, ал. 1 ЗС, а разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД предвижда, че лицата, които могат да извършват действие на
обикновено управление не могат да сключват договор за наем за повече от три
години.
По принцип ако договорът за наем е сключен от съсобственик, който притежава
дял по-малък от половината от съсобствената вещ,
така сключения договор за наем не е противопоставим на съсобственика, който има
дял по-голям от половината от общата вещ.
С ал. 2 на чл. 4а ЗСПЗЗ, в отклонение от разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от
Закона за собствеността, се предвижда съсобственик или съсобственици, които
притежават повече от една четвърт от дяловете, да могат да сключат договор за
наем със срок над 1 година, който да е противопоставим на останалите
съсобственици. Няма правило в специалния закон - ЗСПЗЗ, което да дава изричен
отговор на въпроса дали предвидена в чл. 229 ЗЗД защита ще е приложима и спрямо
договорите за наем на земеделски земи, сключени от съсобственици, притежаващи
повече от 25 на сто от дяловете. Предвид предвиденото от законодателя
намаляването на мнозинството дялове, изискващи се за управлението на съсобствена земеделска земя чрез отдаването й под наем
за срок над 1 година, и липсата на изрично формулирано изключение от
разпоредбата на чл. 229 ЗЗД, която представлява правило от общ закон, би
следвало да се приеме, че чл. 229 ЗЗД ще намери приложение и спрямо договорите
за наем на земеделски земи, сключени по реда на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ.
Съдът намира обаче, че ЗСПЗЗ има положението на специален закон, който е в
отклонение от общите правила по Закона за задълженията и договорите , така и
спрямо разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността , съдържаща
изискването управлението и ползването на общата вещ да се извършва по решение,
взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на
което съответства задължението на малцинството да се съобрази с решението на
мнозинството и да не може да го променя .
ЗСПЗЗ не посочва какви ще са правните последици при нарушаването на
изискванията към лицата, които могат да сключват наемен договор. И по-специално
дали сключените в отклонение на чл. 4а ЗСПЗЗ договори за наем биха били нищожни
на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД като противоречащи на императивни правни
разпоредби, или отношенията ще се уреждат на плоскостта на противопоставимостта спрямо
собственика/съсобствениците.
Измененията направени в ЗСПЗЗ с ДВ, бр. 42 от 2018 г., в сила от
22.05.2018 г. действат ex nunc /за в бъдеще/, тъй като се касае за материалноправна норма, която няма обратно действие.
Поради това съдът намира, че макар процесният договор
да не отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, съшият не е нищожен
поради противоречие със закона.
Санирането на вече сключените договори за наем, законодателят е
уредил в § 10 от ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ, урежда процедура за потвърждаване на
вече сключени договори за наем с предмет земеделска земя, които не отговарят на
изискванията на новата правна уредба. Договор за наем на земеделска земя за
срок, по-дълъг от една година, сключен до датата на влизането в сила на този
закон, при който не са спазени изискванията на чл. 4а, ал. 1, може да бъде потвърден от
собственика с декларация с нотариално удостоверен подпис, придружена с копие на
договора. Когато имотът е съсобствен,
декларацията се подава от съсобственика или от съсобствениците, притежаващи
повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот,
или от лице, упълномощено от тях с нотариално заверено изрично пълномощно- §
10. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 55 от 2018 г.) ПЗР на
ЗИДЗСПЗЗ. Декларацията по ал. 1 се подава в общинската служба по земеделие
по местонахождението на имота в срок до 31 юли 2018 г.- § 10. (2) (Изм. и
доп. – ДВ, бр. 55 от 2018 г.) ПЗР на ЗИДЗСПЗЗ. Ето защо , като се има
предвид казаното за противопоставимостта на
договора спрямо ищцата по-горе, съдът приема, че така сключения договор за наем
не противоречи нито със закона, поради което искът е неоснователен.
При този изход на делото на основание чл.78,ал.3 от ГПК ищцата следва да
заплати на ответника направените от него разноски по делото в размер на 500лв.
– заплатено адвокатско възнаграждение.
По изложените съображение, ЯРС
Р Е Ш И :
ПРИЕМА ЗА УСТАВЕНО на осн.чл.108 от ЗС по
отношение на Т.Б.В., ЕГН ********** *** със съдебен адрес:***, кантора
***-***.Г. Г. от АК Я. , че И.Д.С., ЕГН ********** *** със съдебен адрес:***,
кант. №***-***.М. А. от АК-Я. е собственик на 1/3 идеална част от следните
земеделски земи, находящи се в землището на с.М.,
община Т., обл. Я., а именно: Поземлен имот с
идентификатор №46783.23.28 съгласно Скица на поземлен имот №***г. на Служба по
геодезия, картография и кадастър - гр.Я., с адрес на поземления имот: с.М.,
местност „*** с площ 31295 кв.м., с трайно предназначение: земеделска, начин на
трайно ползване:нива, категория на земята - трета, номер по предходния план
-***, при съседи: имот № 46783.23.27, имот № 46783.23.31, имот № 46783.23.32,
имот № 46783.23.33, имот № 46783.23.34, имот № 46783.23.35, имот № 46783.23.37,
имот № 46783.23.65, имот № 46783.23.64 и Поземлен имот с идентификатор №
46783.42.194 съгласно Скица на поземлен имот № ***г. на Служба по геодезия,
картография и кадастър - гр.Я, с адрес на поземления имот: с.М., местност
„***, с площ 10399 кв.м., с трайно предназначение: земеделска, начин
на трайно ползване: нива, категория на земята-четвърта, номер по предходния
план - ***, при съседи: имот № 46783.42.195, имот № 46783.42.202, имот
№46783.42.203, имот №46783.42.193, имот №46783.42.251.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от И.Д.С., ЕГН ********** *** със съдебен адрес:***,
кант. №***-***.М. А. от АК-Я.иск по чл.108 от ЗС Т.Б.В., ЕГН ********** *** със
съдебен адрес:***, кантора ***-***.Г. Г. от АК Я. да й
предаде собствеността и владението върху горепосочените
земеделски земи.
ОТХВЪРЛЯ предявеният в условията на евентуалност иск на И.Д.С. против
Т.Б.В. по чл.26,ал.1,предл. 1 от ЗЗД, като
неоснователен.
ОСЪЖДА И.Д.С. да заплати Т.Б.В. направените от него разноски по делото
в размер на 500лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред ОС-Я. в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: