№ 175
*****, 20.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Георги Йовчев
Членове:Николина П. Дамянова
Даниела Ил. Писарова
при участието на секретаря Десислава Ив. Шинева Чипева
като разгледа докладваното от Николина П. Дамянова Въззивно търговско
дело № 20253001000127 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК, образувано по въззивна
жалба вх. № 23163/18.09.2024г. на С. К. Б. от *****, представляван от адв. Х.
Х. от ВАК, и въззивна жалба вх. № 24150/30.09.2024г. на „ИЗГРЕВ ПАРК“
ЕООД- гр. София, ЕИК *********, подадена чрез процесуалния представител
адв. Д. К. от САК, срещу решение № 348/04.08.2024г., постановено по т. д.№
108/2023 по описа на Варненски окръжен съд.
С въззивна жалба вх. № 23163/18.09.2024г. първоинстанционното
решение се обжалва от ответника в производството, в частта, с която е осъден
да заплати на „Изгрев парк“ ЕООД-гр. София сумата от 9 906.28 лв.
(равняващи се на 5 065 евро по фиксинга на БНБ за еврото), представляваща
неустойка по чл. 32, ал. 3 от Предварителен договор от 18.03.2019г. за
учредяване право на строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот
и извършване на строителство на жилищна сграда, ведно със законната лихва
считано от датата на предявяване на исковата молба– 20.02.2023г., до
окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 92, ал. 1, изр. 1
ЗЗД. В жалбата се твърди неправилност на решението в осъдителната част
1
поради нарушение на материалния и процесуалният закон и необоснованост, с
подробно изложени съображения за това. На първо място, за неправилен се
възприема извода на съда, че ответникът С. Б. е неизправна страна по
сключения с ищеца „Изгрев парк" ЕООД предварителен договор. Според
страната, от събраните по делото доказателства се установява, че ищцовото
дружество е неизправна страна по сключения на 18.03.2019г. предварителен
договор, допускайки съществено неизпълнение на договорните си задължения
заложени в чл. 1, ал. 2 и чл. 4 от ПД, както и в чл. 6, ал. 1 от ПД (т. 1-5).
Навежда доводи за това, че представените по делото предварителни договори
и последвалите изявления от страна на купувачите С.Г. и Н.И., са изготвени от
ищеца за обслужване интересите си по претенциите в настоящото
производство. На следващо място, излага подробни съображения, че
учредяването на право на строеж на „Хоризонти делукс“ ООД е в изпълнение
именно на процесния предварителен договор, сключен с „Изгрев парк“ ЕООД,
и това не следва да се възприема като неизпълнение на поетото задължение от
възложителите с ПД. Твърди се свързаност между „Инвестиционна компания
Хоум Ту Ю" АД, представлявана от изп. директор С. и съдружника П., и
регистрираното от последните дружество „Хоризонти делукс“ ООД. Излага,
че лицата С. и П. са учредили дружеството „Хоризонти делукс" ООД преди да
прехвърлят дяловете си от „Изгрев парк" ООД на Н., което е извършено без
знанието на възложителите по предварителния договор. Твърди се още, че
настоящият процес е образуван по инициатива на М. С., като вид „санкция“
поради обстоятелството, че възложителите са му отказали да заплатят
задълженията по Анекс 1 от предварителния договор, без да са изпълнени
спрямо тях, задълженията на строителя по чл. 12 от предварителния договор.
Ето защо, възприема настоящият процес за образуван с цел неоснователно
обогатяване за сметка на възложителите, които се явяват добросъвестни по
отношение изпълнението на договора, докато ищцовото дружество е явно
неизпълнение на задълженията си по него. По нататък твърди, че ищецът
„Изгрев парк" ЕООД неоснователно претендира загуби във връзка с
направени разходи за изработен от проектанта „Студио Каса" ООД
инвестиционен проект на стойност 44 313 лв., доколкото „Изгрев парк“ ЕООД
е публикувало нулев счетоводен баланс за 2022/2021г., приет с декларация от
25.09.2023г. на основание чл. 62, ал. 2, т,2 от Наредба № 1/2027г. Позовава се
на изготвената по делото комплексна съдебно-техническа и оценителна
2
експертиза. Твърди липса в счетоводният баланс на ищцовото дружество на
данни за заплатени средства за изработката на инвестициония проект. За
безспорно установено счита обстоятелството, че нито ищцовото дружество,
нито трети за дружеството лица, са извършвали каквито и да било плащания, в
какъвто смисъл е било отправеното до първоинстанционния съд, но
недопуснато доказателствено искане за назначаване на нова ССчЕ. Моли съда
да отмени обжалваното решение в съответната му осъдителна част като
неправилно и необосновано.
В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен
отговор от насрещната стрaна „ИЗГРЕВ ПАРК“ ЕООД, чрез адв. К., с който се
изразява становище за неоснователност на въззивната жалба, респ. за
правилност на решението в обжалваната част, поради което счита, че същото
следва да бъде потвърдено, а подадената срещу него въззивна жалба да се
остави без уважение, излагайки подробни съображения за това. В частност
излага, че възраженията за неизпълнение от страна на дружеството на
договорните му задължения, заложени в чл. 4 и чл. 6 от предварителния
договор, релевирани за първи път с процесната въззивна жалба, се явяват
преклудирани, както и не са били предмет на доказване и обсъждане от
първата инстанция в мотивите на първоинстанционното решение. По
отношение на исканията по доказателствата намира същите за необосновани и
преклудирани. Моли съда да потвърди обжалваното решение в съответната
му осъдителна част. Претендира присъждане на сторените по делото разноски
и пред двете съдебни инстанции, в т. ч. за обезпечителното производство.
Въззивникът „ИЗГРЕВ ПАРК“ ЕООД, според уточненията, направени с
молба вх. № 3407/05.02.2025г., обжалва решението в отхвърлителната му част
за присъждане на следните суми, претендирани като обезщетение за
претърпени вреди, надхвърлящи договорената неустойка:
I). 22 504.89лв.– обезщетение за претърпени загуби , съставляваща сбор
от следните суми:
1./ 8 047.33 лв.– платени разходи за проектантски услуги по фактура №
**********/22.05.2021г. и по фактура № **********/26.07.2021г.;
2./ 8 132лв.– платена неустойка за неизпълнение по чл. 4, ал. 11 от
Предварителен договор за продажба на право на собственост от 25.10.2021г. за
Апартамент № 38, развален от купувача Н.И. и
3
3./ 6 325.56 лв.– платена неустойка за неизпълнение по чл. 4, ал. 11 от
Предварителен договор за продажба на право на собственост от 28.10.2021г. за
апартамент № 37, развален от купувача С.Г.;
II). пропуснати ползи в размер на 43 057.18 лв., съставляваща сбор от
следните суми:
1./ 21 685.53лв.- очаквана печалба, формирана като разлика между
договорената с разваления предварителен договор за продажба на право на
собственост от 25.10.2021г. продажна цена от 298 531.05лв. за апартамент №
38 и общата стойност на всички разходи за изграждането му в размер на
179 118.63 лева;
2/ 16 868.38лв.– очаквана печалба, формирана като разлика между
договорената с разваления предварителен договор за продажба на право на
собственост от 28.10.2021г. продажна цена от 232 215.70 лв. за апартамент №
37 и общата стойност на всички разходи за изграждането му в размер на
139 330.59лв. и
3./ 4 503.27 лв., равняващи се на сумата, която ответникът е следвало да
заплати на дружеството ищец- в деня на учредяване на правото на строеж за
уравняване на формираната разлика от 25.55 кв.м. над уговореното и
полагащото се на ответника обезщетение след избора на конкретни
самостоятелни обекти от проектираната жилищна сграда, съгласно чл. 3 от
сключения помежду им Предварителен договор за учредяване право на
строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на
строителство на жилищна сграда от 18.03.2019 г. и Анекс № 1 от 27.05.2021 г.
към него.
Сочи, че всички претърпени вреди и пропуснати ползи са в причинна
връзка с виновно неизпълнение на чл. 11, ал. 1 от Предварителния договор от
18.03.2019г. За дължима счита и законната лихва върху претендираните
обезщетения от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на
задълженията.
Намира решението в обжалваната част за неправилно, като
постановено при допуснати съществени нарушения на процесуалните правила
и на материалния закон, както и необоснованост. По отношение оплакванията
за допуснати съществени процесуални нарушения, конкретно излага
съображения за нарушение нормата на чл. 129 ГПК, тъй като е налице
4
противоречие между обстоятелствената част на исковата молба и петитума на
допълнителната такава касателно характера на претендираната неустойка –
санкционна/компенсаторна. Освен това счита, че съдът е допуснал нарушение
и на разпоредбите на чл. 164 и чл. 181 ГПК, като е приел, че ищецът не е
успял да докаже, чрез ангажирането на допустими доказателства, съставянето
на договорите на датите, посочени в тях, а същевременно сторените от ищеца
доказателствени искания за допускане до разпит на свидетели са оставени без
уважение.
На второ място, излага подробни оплаквания във връзка с твърдяната
необоснованост на обжалваното решение в съответната му част. Характерът
на претендираната неустойка в настоящия случай, според страната, следва да
бъде квалифициран след тълкуване на процесния предварителен договор, при
което систематичното тълкуване на отделните алинеи на чл. 32 от договора,
но във връзка една с друга, води до извода, че процесната неустойка има
единствено санкционен характер. Ответникът по иска не е правил възражения
по отношение характера на неустойката, а единствено е оспорил нейната
недължимост като цяло. От уговореното между страните, че неустойката има
санкционен характер следвал изводът, че разноските по сключването и
изпълнението на предварителния договор, представляващи вреди за
изпълнителя „Изгрев парк“ ЕООД, не се компенсират от уговорената
неустойка, а се дължат отделно от нея, от което следва, че целта на същата не
е да компенсира евентуалните вреди от неизпълнението, а да санкционира
неизправната страна по договора, което прави неустойката санкционна. В тази
връзка препраща към изложеното в началото на въззивната жалба и повдига
въпроса в този случай претенцията за обезщетението за останалата част от
вредите ще се обхване ли от уговорената неустойка или ще се дължи отделно
от нея.
На следващо място, излага съображения касателно оплакванията за
допуснати нарушения на материалния закон, изразяващи се в неправилна
квалификация характера на неустойката, аналогично на вече изложеното в
оплакванията за допуснати процесуални нарушения при квалификацията на
неустойката. Сочи за неправилно приложение разпоредбите на чл. 82 и чл. 92
ЗЗД. Отново излага, че разноските по сключването и изпълнението на
предварителния договор, представляващи вреди за изпълнителя, не се
5
компенсират от уговорената неустойка, а се дължат отделно от нея, а освен
това, предявените претенции за обезщетение на претърпени вреди и
пропуснати ползи имат различно естество, като всяка една се явява
основателна на самостоятелно основание. Според страната, в настоящия
случай е изпълнен фактическия състав на чл. 82 ЗЗД, поради което неправилно
съдът е отхвърлил исковата претенция за осъждане на ответника да заплати на
ищеца претендираното обезщетение за претърпени загуби и пропуснати ползи
(от изпълнение на поетото задължение по предварителния договор за
продажба на ап. 37 и ап. 38). Излага се също, че ответникът не е изпълнил
задължението, поето с предварителния договор, за учредяване право на
строеж на ищцовото дружество, като отделно от това се явява и
недобросъвестна страна поради учредяването на вещното право в полза на
трето лице, поради което счита претенциите за доказани и по основание, и по
размер, с подробно изложени съображения за това. Намира за неправилен и
необоснован извода, че претенцията за обезщетение на вреди под формата на
претърпени загуби и пропуснати ползи от двата предварителни договора за
продажба на ап. № 37 и ап. № 38 е неоснователна и недоказана, като твърди,
че същата е доказана и следва да се уважи изцяло, а първоинстанционното
решение да се отмени в обжалваната част, като неправилно.
Съобразно уточнението, направено с молбата от 05.02.2025г. моли съда
да отмени решението в обжалваната му част, като вместо това постанови
друго, с което да осъди, на осн. чл. 82 ЗЗД С. Б. да заплати на „Изгрев парк“
ЕООД следните суми: 22 504.89 лв.– претърпени загуби и 43 057.18 лв. –
пропуснати ползи в резултат на виновно неизпълнение на чл. 11, ал. 1 от ПД от
18.03.2019г., ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на
предявяване на исковата молба до окончателното погасяване на задълженията.
В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен
отговор от насрещната стрaна С. К. Б., чрез адв. Х. от ВАК, както и
допълнителна молба с вх. № 3407/05.02.2025г., с който се изразява становище
за неоснователност и необоснованост на въззивната жалба на „ИЗГРЕВ
ПАРК“ ЕООД, с подробно изложени доводи и съображения. Поддържа
становище за изправност на възложителите като страна по процесния
предварителен договор, респ. за допуснато от страна на ищцовото дружество
неизпълнение на същия. Моли съда да остави без уважение жалбата на
ищцовото дружество, с присъждане на сторените по делото разноски.
6
Жалбите са подадени в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, от легитимирани
лица, чрез надлежно упълномощени процесуални представители, срещу
подлежащ на обжалване съдебен акт, при наличие на правен интерес от
обжалването в съответните части съобразно процесуалните качества на
страните и се преценяват като допустими. Същите отговарят на изискванията
на чл. 260 и чл. 261 от ГПК и са надлежно администрирани от
първоинстанционния съд.
С оглед предмета на надлежното сезиране на въззивната инстанция от
двете страни по спора, първоинстанционното решение не е обжалвано и е
влязло в сила в частта, с която е отхвърлена исковата претенция за пропуснати
ползи, причинени вследствие на виновно неизпълнение на чл. 11, ал. 1 от
предварителен договор от 18.03.2019г. за сумата 20 118.01 лв., съставляваща
горницата над 43 057.18 лв. до общия размер на претенциите за пропуснати
ползи- 63 175.19 лв., респ. за разликата над 4 503.27 лв. до претендираните
24 621.28лв., равняващи се на сумата, която ответникът е следвало да заплати
на дружеството ищец в деня на учредяване на правото на строеж за
уравняване на формираната разлика от 25.55 кв.м. над уговореното и
полагащото се на ответника обезщетение, след избора на конкретни
самостоятелни обекти от проектираната жилищна сграда, съгласно чл. 3 от
сключения помежду им предварителен договор за учредяване право на
строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на
строителство на жилищна сграда от 18.03.2019 г. и Анекс № 1 от 27.05.2021 г.
към него.
За да се произнесе по спора съставът на ВнАпС съобрази следното:
Варненският окръжен съд е бил валидно сезиран с разглеждането на
обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.
92, ал.1, изр. първо и чл. 92, ал. 1, изр. второ ЗЗД, предявени от „ИЗГРЕВ
ПАРК“ ЕООД- гр. София, ЕИК *********, срещу С. К. Б. от *****, за
присъждане на неустойка, уговорена в чл. 32, ал. 3 от сключен между страните
предварителен договор от 18.03.2019г. за учредяване право на строеж,
прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на
строителство на жилищна сграда, в размер на 9 906.28 лв., равняващи се на 5
065 евро по фиксинга на БНБ за еврото, както и за присъждане на обезщетения
за претърпени загуби в размер на 22 504.89 лв. и пропуснати ползи в размер
7
на 63 175.19 лв., надхвърлящи размера на неустойката, ведно със законната
лихва върху сумите, считано от датата на подаване на исковата молба до
окончателното погасяване на задълженията, на основание чл. 86 ЗЗД.
Претендираната за присъждане сума за обезщетяване на претърпени от
ищеца загуби в размер на 22 504.89 лв. е формирана като сбор от: сумата
8 047.33 лева - платени разходи за проектантски услуги по фактура №
**********/22.05.2021г. и по фактура № **********/26.07.2021г., сумата
8 132лв.- платена неустойка за неизпълнение по чл. 4, ал. 11 от предварителен
договор за продажба на право на собственост от 25.10.2021г. за апартамент №
38, развален от купувача Н.И., и сумата 6 325.56 лв.- платена неустойка за
неизпълнение по чл. 4, ал. 11 от предварителен договор за продажба на право
на собственост от 28.10.2021г. за апартамент № 37, развален от купувача С.Г..
Исковата сума за присъждане на обезщетение за пропуснати ползи в
размер на 63 175.19 лв. е формирана като сбор от: 21 685,53лв. очаквана
печалба, формирана като разлика между договорената с разваления
Предварителен договор за продажба на право на собственост от 25.10.2021г.
продажна цена от 298 531,05лв. за Апартамент №38 и общата стойност на
всички разходи за изграждането му в размер на 179 118,63 лева; 16 868,38лв.
очаквана печалба, формирана като разлика между договорената с разваления
Предварителен договор за продажба на право на собственост от 28.10.2021г.
продажна цена от 232 215,70лв. за апартамент № 37 и общата стойност на
всички разходи за изграждането му в размер на 139 330.59лв. и 24 621.28лв.,
равняващи се на сумата, която ответникът е следвало да заплати на
дружеството ищец в деня на учредяване на правото на строеж за уравняване
на формираната разлика от 25.55 кв.м. над уговореното и полагащото се на
ответника обезщетение след избора на конкретни самостоятелни обекти от
проектираната жилищна сграда, съгласно чл. 3 от сключения между тях
Предварителен договор за учредяване право на строеж, прехвърляне на
идеални части от недвижим имот и извършване на строителство на жилищна
сграда от 18.03.2019 г. и Анекс № 1 от 27.05.2021 г. към него, всички
причинени вследствие на виновно неизпълнение на чл. 11, ал. 1 от
Предварителен договор от 18.03.2019г., ведно със законната лихва върху
претендираните обезщетения, считано от датата на предявяване на иска до
окончателното изплащане.
8
В исковата молба се твърди, че между В.Р.Й. Т.Р.Ч., Б.И.Я. и С. К. Б., в
качеството им възложители, и „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД, в качеството му на
изпълнител, е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж,
прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на
строителство на жилищна сграда. Съгласно договора, възложителите-
собственици на три отделни поземлени имота с идентификатори
10135.2552.2710, 10135.2552.2084, 10135.2552.2085, са поели задължение да
съдействат за обединяването на същите в общ Урегулиран поземлен имот
(УПИ), а изпълнителят да поеме всички разходи и да организира за своя
сметка изготвяне на Подробен устройствен план (ПУП), План за регулация и
застрояване (ПРЗ), Работен устройствен план, Идеен архитектурен проект за
изграждане на жилищна сграда в новообразувания общ УПИ, да осигури
одобряването на архитектурния проект и издаване на Разрешение за строеж за
проектираната сграда, след което, на основание чл. 180 и сл. от ЗУТ, страните
да сключат помежду си, във формата на нотариален акт, окончателен договор,
с който възложителите да учредят на дружеството „ИЗГРЕВ ПАРК" ООД
право на строеж за отделни самостоятелни обекти в проектираната жилищна,
а дружеството да се задължи да я построи и въведе в експлоатация със свои
сили и средства. Твърди се, че в изпълнение на чл. 1, ал. 2 от предварителния
договор ищецът е предприел всички необходими правни и фактически
действия за изменение на ПУП, в резултат на което, със Заповед № 1711 от
22.06.2021г., отделните поземлени имоти били обединени в новообразувания
УПИ с идентификатор *****. Сочи се, че в изпълнение на разпоредбите на чл.
1, ал. 10 от Предварителния договор между възложителите и изпълнителя бил
сключен Анекс №1 от 27.05.2021г., с който били конкретизирани отделните
самостоятелни обекти, които възложителите ще запазят за себе си, както и
сумите за доплащане, които на основание чл. 3, ал. 1 от предварителния
договор, всеки един от тях дължи на изпълнителя за формираната в тяхна
полза разлика в площта, която получават, над уговореното и полагащото им се
обезщетение след избора на конкретни самостоятелни обекти от бъдещата
проектирана жилищна сграда. Съгласно чл. 2, ал. 1 от предварителния
договор, ищецът поел ангажимент в срок до 6 (шест) месеца от датата на
подписване на допълнителното споразумение /Анекс №1/, да изготви
окончателен работен архитектурен проект на сградата, ведно с всички
останали части от инвестиционния проект, както и окончателно
9
площообразуване, при спазване на параметрите на съгласувания идеен проект,
подлежащи на одобряване и подписване от възложителите в срок до 10 дни от
уведомяването им, след което изпълнителят следва да внесе проекта за
съгласуване и одобрение по реда на чл. 142 ЗУТ. В изпълнение на това
„ИЗГРЕВ ПАРК“ ООД е възложило на „Студио Каса" ООД изготвянето на
окончателен работен архитектурен проект на сградата, ведно с всички
останали части от инвестиционния проект, както и окончателно
площообразуване, при спазване на параметрите на съгласувания идеен проект,
в резултат на което в полза на възложителите е издадено Разрешение за
строеж № 127 от 31.08.2021г. на Главния архитект на Община Варна. За
изменението на ПУП, изготвянето на идейния архитектурен проект и
окончателния архитектурен проект се посочва, че от страна на ищеца са
сторени разходи в размер на 44 313.60 лв. Междувременно, на 04.11.2021г. с
нот. акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство
№ 61, том V, peг. №9458, нот. дело №766 от 04.11.2021г. по описа на Нотариус
с peг. № 335 в РНК, вписан в Службата по вписванията - ***** като акт №58,
том XCII, дело № 20524 от 04.11.2021г., възложителите са учредили вещно
право на строеж върху процесния имот с идентификатор № ***** в полза на
„Хоризонти делукс“ ООД, учредено на 13.09.2021г. със собственици на
капитала и управители С. А. П. и М. Б. С., които са били собственици на
капитала и управители и на „Изгрев парк“ ООД. Според ищеца учредяването
на посоченото право на строеж срещу задължение за строителство на лице,
различно от изпълнителя по предварителния договор от 18.03.2019г., е в
причинно-следствена връзка с претърпените от дружеството вреди (подробно
описани със съответните фактически състави), пораждащи задължение за
ответника за заплащане на „санкционна“ неустойка по чл. 32, ал. 3 от
предварителния договор и допълнително обезщетяване на претърпените
загуби и пропуснати ползи в претендираните размери.
Ответникът оспорва исковете изцяло по основание, като твърди че е
изправна страна по договора, тъй като е изпълнило в полза на лице, посочено
от ищеца като негов правоприемник по предварителния договор. Твърди, че
поради парични задължения на „Изгрев парк“ ООД към държавата и трети
лица на значителна стойност, и съответна на това невъзможност да бъдат
изпълнени поетите с предварителния договор задължения, на 13.09.2023г. те е
учредено ново търговско дружество- „Хоризонти делукс“ ООД, от
10
съдружниците М. Б. С. и С. А. П.. Твърди се, че след незабавно след вписване
на новото дружество М. С. се свързал с възложителите по предварителния
договор от 18.03.2019г. и им съобщил, че поради неуредици в дружеството
„Изгрев парк“ ООД, неговите права и задължения ще бъдат поети от
„Хоризонти делукс“ ООД. Ответникът посочва, че изрично е заявил
желанието си сключеният предварителен договор с „Изгрев парк“ ООД да
бъде прекратен и да бъде сключен нов такъв с новия изпълнител „Хоризонти
делукс“ ООД, като е получил отговор, че това ще се случи след учредяване
правото на строеж пред нотариус. Посочва, че веднага след учредяването на
„Хоризонти делукс“ ООД - 13.09.2021г., управителят С. е сключил договори с
трети лица за продажба на обекти от бъдещата сграда в обединения имот на
възложителите по предварителния договор. За такъв се сочи договорът за
депозит от 20.09.2021г., по силата на който купувачът Г.Б.Я. предоставя на
„Хоризонти делукс" ООД с управител М. Б. С., сумата от 3000 евро, като
депозит за покупката на недвижим имот, представляващ ап. 25 в бъдещата
сграда от процесния имот, сключен преди прекратяване на членствените
правоотношения между на „Инвестиционна компания Хоум Ту Ю“ и С. П. в
„Изгрев парк" ООД. Излага се, че всички строителни книжа за процесния
имот били издадени на името на „Хоризонти делукс“ ООД, както и че това
дружество е ползвало същия идеен архитектурен проект, изработен по
възлагане на „Изгрев парк“ ЕООД, въз основа на който е учредено правото на
строеж, преотстъпен от първоначалния изпълнител на свързано по смисъла на
§ 1, т. 1 от ДР на ТЗ дружество. Твърди се също, че представените по делото
предварителни договори за продажбата на ап. 37 и ап.38 на лицата С.И.Г. и
Н.П.И., са неистински и съставени изцяло във връзка с процеса с цел
нарастване размера на предявените искове. Обосновава се с това, че М. Б. С.
продължавал задкулисно да управлява ищцовото дружество „Изгрев парк“
ЕООД и до настоящия момент. Описва съдържанието на сключения към
предварителния договор Анекс № 1, съгласно който след представен идеен
архитектурен проект и площообразуване, възложителите В.Р.Й., Т.Р.Ч., Б.И.Я.
и ответникът С. К. Б. са избрали да запазят съответните обекти. Излага, че
след настъпилата промяна в собствеността на дружествените дялове в
ищцовото дружество, М. С. и С. П. отново са потвърдили на възложителите по
предварителния договор, че правоприемник на „Изгрев парк“ ООД е
дружеството „Хоризонти делукс“ ООД и на него същите следва да учредят
11
правото на строеж и да заплатят дължимите суми по предварителен договор и
Анекс №1. Неплащането на задълженията по Анекс № 1 от страна на
ответника на новопосоченото дружеството се сочи за причина за настоящото
производство. Твърди, че след учредяване правото на строеж на „Хоризонти
делукс“ ООД, М. С. е започнал, чрез кореспонденция по „Вайбър“, да
убеждава възложителите, че следва да заплатят задълженията си по Анекс №
1 на „Хоризонти делукс“ ООД, без с това дружество да е сключен писмен
договор или споразумение. Видно от тази кореспонденция било, че С. е
предявил претенции, дължимите суми да бъдат заплатени в брой и изрично
посочил, че ако сумите бъдат заплатени по банков път, върху тях ще бъде
начислен 20% ДДС. Излага още, че на 17.11.2022г., чрез ЧСИ с рег. №718 -
С.К. - Д., от пълномощника на „Хоризонти делукс“ ООД - адв. В.П. Д.а, е
изпратена извънсъдебна покана до ответника С. Б., в която е указано, че по
силата на договор за цесия от 15.11.2022г., „Изгрев парк“ ЕООД, е цедирало
вземането в размер на 13 762 евро или 35132.57 лева без ДДС на „Хоризонти
делукс“ ООД, което следвало да бъде платено в срок от три работни дни по
посочена в поканата банкова сметка на цесионера. Заявено било също, че с
оглед неплащане на сумата на падежа, ответникът дължи и законната лихва от
1448 евро или общата сума от 17963.00 евро, от които 16 515 евро- главница с
включен ДДС, и 1448.00 евро- мораторна лихва. По така получената покана
изразява становище, че размерът на претендираните суми е с допълнително
начислени ДДС и лихва, без в предварителния договор да е налице такава
уговорка и след като при договаряне на доставката не е изрично посочено, че
ДДС се дължи отделно, следвало да се приеме, че ДДС е включен в
договорената цена и отделно такъв не се дължи. Ответникът твърди, че след
получената покана е провел разговор с управителя на дружеството
„Хоризонти делукс“ ООД, като е заявил, че следва да бъде сключен друг
договор или споразумение, по силата на които да се уредят в писмен вид
отношенията с „Хоризонти делукс“ ООД. Твърди се, че в отговор на това е
предложено между възложителите и „Изгрев парк“ ООД, представлявано от
М. Б. С., да бъде сключен със стара дата - 01.10.2021г. Анекс № 2 към
Предварителен договор от 18.03.2019г., с който „Изгрев парк“ ООД, да бъде
заменен като страна по договора от „Хоризонти делукс“ ООД, като това
дружеството встъпи във всички права и задължения на предходното. В същия
Анекс № 2 била предложена и клаузата, че изпълнителят се отказва от
12
получаване на сумите, уговорени с Анекс № 1/27.05.2021г. за уеднаквяване на
квотите. В паралелно водената кореспонденция чрез приложение за
съобщения и обаждания „Вайбър“ се сочи, че този анекс е изпратен от С. като
файл на 28.11.2022г., като под него изрично заявил, че ще го подпише в четири
екземпляра, а възложителите да се разберат с лицето Ж., в кой момент ще
заплатят дължимите средства в брой и ще си получат екземплярите.
Ответникът споделя, че той и другият възложител Б.И.Я. не са разписали
Анекс № 2, тъй като не искали да заплатят суми от 27 467.61 лв. и 44 607.59
лв. в брой, въпреки изявленията на изпълнителя, че след подписване на анекса
и заплащането им, няма да дължат тези суми занапред, защото ги е
притеснявало обстоятелството, че уговорките за плащане в предварителния
договор остават, както и че няма да имат никакви доказателства, че са
заплатили тези свои задължения, които са парични средства в голям размер. В
допълнение се сочат обстоятелствата, че дружеството-изпълнител не е имало
нито технологичните, нито финансовите възможности да построи процесната
жилищна сграда, тъй като върху всички банковите сметки на дружеството е
бил наложен запор много преди тези дати, а инвестиционните проекти за
строителството са били вече предоставени на „Хоризонти делукс“ ООД.
Обжалваното решение, с което искът с правно основание чл. 92, ал.1,
изр. първо ЗЗД е уважен изцяло, а исковете за присъждане на обезщетения по
чл. 92, ал. 1, изр. второ ЗЗД са отхвърлени изцяло, е валидно по критериите,
възприети в мотивите към ТР № 1/2011г. от 10.02.2012г. по тълк. д. № 1/2011г.
на ОСГТК на ВКС, като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките
на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, и съдържащо
реквизитите по чл. 236 ГПК. Същото е допустимо. Налице са всички
предвидени от закона предпоставки и липсват процесуални пречки за
възникване и надлежно упражняване на правото на иск.
При преценката на събраните гласни и писмени доказателства и
съдебни експертизи за сочените от страните релевантни факти и
обстоятелства в тяхната съвкупност, и по вътрешно убеждение, настоящият
състав на въззивния съд приема за установена следната фактическа
обстановка:
Страните не спорят и се установява от представените с исковата молба
писмени доказателства, че на 18.03.2019г. между „Изгрев парк“ ООД като
13
изпълнител, и пет физически лица, като възложители, един от които е
ответникът С. К. Б., е сключен предварителен договор за учредяване право на
строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на
строителство на жилищна сграда, по силата на който възложителите са
постигнали съгласие, след обединяване на притежаваните от тях имоти в общ
УПИ, в срок от два месеца от подписване на договора да сключат помежду си
предварителен договор за прехвърляне на собственост по чл. 17, ал. 3 от ЗУТ,
с нотариално заверени подписи. Изпълнителят, според текста на чл. 1, ал. 2 от
договора, е приел изцяло за своя сметка, след упълномощаването му от
възложителите, да извърши фактическите и правни действия по изготвяне на
проект за ПУП-ПРЗ-РУП и внесе същият за одобряване в съответната община.
Съгласно чл. 1, ал. 5 от договора, страните са постигнали съгласие да сключат
окончателен договор по чл. 17 от ЗУТ в срок от 20 дни, считано от влизане в
сила на заповедта за одобряване на ПУП-ПРЗ-РУП. Като ангажимент на
изпълнителя, в конкретни срокове, е възложено изработването на идеен
проект, част архитектура и площообразуване на предстоящата за изграждане в
обединения УПИ, сграда. В чл. 1, ал.8 от договора е посочен процентът РЗП от
сградата, който ще получат възложителите, а в ал. 10 от договора е предвидена
необходимостта от подписване на допълнително споразумение за
конкретизиране на отделните обекти както за възложителите, така и за
изпълнителя на строителството. Със следващите договорни клаузи са
договорени условията относно размера на доплащане на квадратура над
уговорената за съответния възложител, както и дължимото поведение на
изпълнителя при квадратура на обекта, по-малка от определената по
споразумението (чл. 3 от договора). В чл. 4 е уговорен срокът, в който
страните следва да сключат договор по реда на чл. 182, ал. 1 и чл. 183, ал. 1 от
ЗУТ (за учредяване право на строеж). Едно от основните задължения,
съгласно чл. 11 ал.1 от договора е за периода от подписването му до сключване
на договора по чл. 4, съответно вписването му в Имотния регистър към АВп-
*****, да не извършват правни сделки, обременяващи с тежести
притежавания от тях имот, включително да не сключват разпоредителни
сделки и такива по учредяване право на строеж на трети лица. В раздел VI-ти
на договора са разписани клаузи относно отговорността на всяка страна при
виновно неизпълнение на поетите ангажименти и, съответно, дължимите
неустойки, включително правото на разваляне на договора. Чл. 26 – чл. 31
14
уреждат правила за отговорността на изпълнителя, а текстовете на чл. 32 и
следващи – тази на възложителите. Според чл. 32 ал.2 от договора, виновният
възложител дължи неустойка в размер на 25 000 евро (в съответния процент
спрямо притежаваните в ПИ), при отказ на същия да сключи договор за
учредяване право на строеж, като в ал.4 на същата разпоредба това
неизпълнение е обвързано и с правото на изпълнителя да развали
предварителния договор при запазване дължимостта на компенсаторната
неустойка.
Не се спори, че на 27.05.2021 г. е подписан анекс № 1 към
предварителния договор за избор на имоти от страна на възложителите при
изготвен идеен архитектурен проект, ведно с площообразуване. Според
анекса, ответникът получава два апартамента и две паркоместа с общо РЗП
142.03 кв. м. при полагаема квадратура 116.75 кв.м. и разлика за доплащане
към изпълнителя в размер на 13 762 евро с левова равностойност 27 467.61лв.
Уговореният падеж за паричните задължения за доплащане по Анекс № 1 от
27.05.2021 г. у датата на учредяване право на строеж пред нотариус, като това
съставлява промяна на клаузата на чл. 3, ал. 4 от предварителния договора,
съгласно която доплащането се дължи към датата на завършване на сградата в
груб строеж.
На 22.06.2021 г. е издадена Заповед № 1711 от Кмета на Община Варна,
с която определен за собствените на възложителите по процесния
предварителен договор три поземлени имоти, e общ урегулиран ПИ с
идентификатор *****. Разрешение за строеж № 127, касаещо обединения ПИ,
е издадено от Главния архитект на Община Варна на 31.08.2021г.
От вписванията в ТР, воден от АВП, се установява се, че към датата на
сключване на предварителния договор, съдружници в ищцовото дружество са
били лицата С. П. и „Инвестиционна компания Хоум Ту Ю“ АД, ЕИК
*********, чийто представляващ е М. С.; последният е вписан по партидата
на дружеството, на основание чл. 63, ал. 1 и ал. 4 от Закона за мерките срещу
изпиране на пари, и като действителен собственик с пряко участие като
акционер с възможност за упражняване на контрол.
На 06.10.2021г. е вписана промяна по партидата на „Изгрев парк“ ООД,
а именно приемане на нов съдружник– Н. Н. с размер на дяловото участие 63
000 лева, при запазване дяловото участие на досегашните съдружници, както
и промяна на седалището и адреса на управление: от ***** в гр. София. Две
седмици по-късно– на 20.10.2021г. е вписана промяна в организационната
15
форма на дружеството – от ООД на ЕООД, както и прехвърляне на
дружествените дялове, притежавани от С. П. и юридическото лице,
представлявано от М. С., на Н. Н., по номинална стойност на дяловете.
Физическите лица М. Б. С. и С. А. П., формиращи персоналния състав
на върховния орган (общо събрание на „Изгрев Парк“ ООД) са учредили на
24.08.2021 г. дружеството „Хоризонти делукс“ ООД, вписано в търговския
регистър на 13.09.2021г. с предмет на дейност: разработване и реализиране на
инвестиционни проекти; строителство; строително-ремонтни и довършителни
дейности; изработка и реализация на интериорни и екстериорни проекти;
управление на сгради и други недвижими имоти; бизнес консултации;
посредничество; комисионни сделки; рекламни и консултантски услуги;
изработване и поддържане на софтуер; сделки c интелектуална собственост и
други сделки незабранени със закон.
На 04.11.2021г. е сключен договор, обективиран в нотариален акт за
учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство № 61, том
V, рег. № 9458, дело 766/2021г., вписан в Служба по вписванията с вх. Рег. №
34087/05.11.2021г., акт № 58, том XCII, дело № 20524, на нотариус Павлина
Симеонова, рег. № в НК 335, с район на действие – района на Варненски
районен съд, по силата на който четиримата възложители по предварителния
договор, в това число и ответникът Б., учредяват право на строеж в
съсобствения им урегулиран общ ПИ с идентификатор *****, на „Хоризонти
делукс“ ООД, като видно от съдържанието на документа, общата квадратура
на апартаментите, включително припадащата се част от общите части на
сградата е напълно идентична на тази по Анекс № 1 от 27.05.2021г.
По отношение на осъщественото от ответника доказване на
твърденията, че незабавно след вписването на това дружество в ТР на
13.09.2021г. физическите лица, формиращи персоналния състав на върховния
орган, са взели заявили решението си за частно правоприемство в процесното
правоотношение по предварителен договор от 18.03.2019г., което е съобщено
на възложителите и те са се съгласили с него, въпреки опасенията си от
липсващ писмен анекс, съдът намира следното:
Пълното доказване може да бъде осъществено, както чрез преки, така и
чрез косвени доказателства. Преките доказателства пряко и непосредствено
установяват обстоятелствата, отнасящи се към основния факт, а косвените
16
доказателства дават указание за основния факт само косвено. Последните
установяват странични обстоятелства, но преценени в съвкупност с другите,
служат за установяване на основния факт. Във веригата от косвените
доказателства се включват и онези факти, които косвено установяват други
косвени доказателства, непосредствено свързани с основния факт. Всяко едно
от доказателствените средства може да бъде източник било на косвено, било
на пряко доказателство, като гражданският процес не въздига определени
видове доказателствени средства (веществени, писмени, гласни, признания на
страните и заключения на вещите лица) като по-значими или категорични в
сравнени с други. Те се преценяват поотделно, но и в съвкупност по правилата
на чл. 235 и чл. 12 от ГПК от 2007 г.
В случая, в хода на първоинстанционното производство е осъществено
пълно доказване от ответника само при косвени доказателства, които ще бъдат
посочени в мотивите, тъй като всяко едно от тях или е прието за безспорно
или е несъмнено установено, и всички те са в такава връзка с другите
обстоятелства, че са годни да установяват без съмнение главните факти,
обосноваващи неформална субективна новация, водеща до извод за пълна
изправност на възложителите по процесното правоотношение, които са
изпълнили на лице, посочено от ищеца като негов правоприемник. В тази
връзка следва да се посочи, че събраните в първоинстанционното
производство свидетелски показания не се обсъждат по повод на
коментираните факти и обстоятелства поради забраната, визирана в чл. 164,
ал. 1 ГПК.
Установява се, че след издаване на разрешението за строеж ищецът
„Изгрев парк“ ООД преустановява напълно изпълнението на предварителния
договор, с който са договорени конкретно изискуемите задължения за
фактически и правни действия и зависят както от поведението на двете
страни, така и от етапа на изпълнение на договора. В частност, не е
предприето изпълнение на поетите задължения по чл. 4 от предварителния
договор за уведомяване на относно одобряването на идейния инвестиционен
проект и покана за сключването на договор по чл. 182, ал. 1 и чл. 183, ал. 1 от
ЗУТ в 14- дневния срок от уведомлението. Фактите и обстоятелства относно
течение на сроковете по чл. 2, ал. 1 и чл. 4 от предварителния договор,
считано от сключването на Анекс № 1/27.05.2021г. са посочени на стр. 3 от
исковата молба, в която ищецът се позовава именно на тези срокове, а във
връзка с вече въведените факти ответникът обосновава правни доводи за
неизпълнение на насрещната страна, по отношение на които не са приложими
преклузиите, предвидени за посочване на обстоятелства и доказателства.
17
В периода след издаване на разрешение за строеж не се твърдят и не се
установяват никакви изявления на ищеца към възложителя– ответник, които
да водят до извод, че „Изгрев парк“ ООД продължава да се счита за обвързано
с правата и задълженията по предварителния договор и в периода след
регистрацията на „Хоризонти делукс“ ООД, учредено за целите на желаното
от собственицитен а капитала частно правоприемство,.
Установява се от вписванията в ТР, от заключението на назначената от
окръжния съд съдебно- счетоводна експертиза, включително и признанията на
ищеца, че за 2021г. и 2022г. дружеството няма счетоводни документи, не е
водено редовно счетоводство, а по- скоро липсва такова. По партидата на
„Изгрев парк“ ООД се обявяват нулеви отчети, а дружеството не разполага с
финансови средства.
Извънсъдебно, до осъществяване на нотариална сделка в полза на
новорегистрираното дружество първоначалният купувач и строител- „Изгрев
парк“ ЕООД бездейства относно изпълнението на негови задължения за
изпращане на уведомления за сключване на окончателен договор в 14- дневен
срок, който е изтекъл много преди прехвърлителната сделка в полза на
частния правоприемник, и не претендира от възложителите изпълнение.
Безспорно установено е от представени писмени документи, че още на
датата на учредяване на „Хоризонти делукс” ООД- 13.09.2021г., е започнало
сключването на договори с физически лица за продажба на обекти от
бъдещата сграда в обединения имот на възложителите по предварителния
договор, от лицето, управляващо към този момент едновременно „Изгрев
парк” ЕООД и „Хоризонти делукс” ООД.
Същевременно, с договор за цесия от 15.11.2022г. задължението за
заплащане на сумата от 13762.50 евро за получената в повече площ от
новопостроената сграда от ответника, ведно със законна лихва, е цедиран от
„Изгрев парк” ЕООД на „Хоризонти делукс” ООД, като последното е
упълномощено от цедента да изпрати уведомление до длъжника по чл. 99
ЗЗД, видно от представената (лист 164 от първоинстанционното дело)
извънсъдебна покана от „Хоризонти делукс” ООД до С. Б., връчена чрез ЧСИ.
„Хоризонти делукс“ ООД, посочено като частен правоприемник от
изпълнителя по процесното правоотношение, непосредствено след
регистрацията му, претендира от ответника доплащане на застроена площ,
извън полагаемото обезщетение именно по Анекс № 1/27.05.2021г., сключен с
„Изгрев парк“ ООД Ответникът е съгласен да направи плащане към
строителя- правоприемник, но твърди, че не дължи ДДС, като дължимата от
него сума е приблизително равна на стойността на незавършените към
момента СМР в придобитите от него имоти в новопостроената сграда, а за
изпълнението на тези дейности няма сигурност, т. е. има основание за
задържане на престацията.
Установява се също, че срещу двама от възложителите по процесния
18
предварителен договор- В.Р.Й. и Т.Р.Ч., които според записаните по
технически начин и представени на хартиен носител по делото изявленията
към ответника чрез приложение за съобщения и обаждания „Вайбър“ на
представляващия ищцовото дружество към момента на неформалното
анексиране на правоотношението по процесния договор, са били коректни, т.
е. са извършили плащания в брой, без документи, не са заведени искове за
неустойки и обезщетения в рамките на давностния срок по чл. 111, т. „б“ ЗЗД,
който е изтекъл в хода на въззивното производство. Ищецът твърди, че с тях са
сключени споразумения за заплащане на неустойки и обезщетения и това е
станало 13.01.2023г. т. е. един месец преди завеждането на иска и
четиринадесет месеца след нотариалната сделка с „Хоризонти делукс“ ООД.
Данните по делото отричат извод за постигнато действително съгласие за
поемане на парични задължения на част от възложителите към дружеството в
размер на по 44 150.76 лв. за всеки от тях, след „опрощаване“ на част от
парични вземания в размер на 65 398.55 лв., и изпълнение на подобни
задължения. Документите, обективиращи споразуменията, са изготвени са
целите на процеса, а сметката, посочена в споразуменията, е закрита, без по
нея да има постъпления.
Според назначената от ВОС съдебно- счетоводна експертиза, след
направена справка в служба „Архив“ на Община Варна не е установено
наличие на втори инвестиционен проект за сградата, строителството е
реализирано по одобрения проект на „Студио каса“ ЕООД от 31.08.2021 г.,
възложен от „Изгрев парк“ ООД. Одобреният проект не е получен от
възложителите, а от ищеца, респ. от упълномощено от представляващия
дружеството лице, и последният го е предоставил за изпълнение на
новоучреденото свързано по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ТЗ дружество.
Съответни на отправените обиди и заплахи към ответника-
възложител, чрез общодостъпно приложение за съобщения и обаждания
„Вайбър“, че ако не плати в брой дължимите суми, няма да бъде довършено
предложеното анексиране в писмен вид на предварителния договор с
изпратена на ответника Анекс № 2, и за него ще настъпят неблагоприятни
последици в резултат на предявяване на претенции за неустойки, са
действията на ищеца по изготвяне на предварителни договори за ап. 37 и ап.
38 в предвидената за строителство сграда в обединения парцел на
възложителите, с трети лица- С.И.Г. и Н.П.И.. Ищецът не ангажира
19
доказателства, които да установят съставянето на договорите на датите,
посочени в тях по реда на чл. 181 ГПК. Няма данни лицата, посочени като
купувачи, да са заплащали сума по договорите, включително за капариране на
избраните апартаменти. Нито едно от писмените доказателства в тази връзка
не носи официална заверка, а представените платежни нареждания за суми за
неустойка обективират плащания от трето свързано дружество в края на м.
декември 2022г., т. е. два месеца преди завеждането на исковата молба.
Съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предварителният договор за сключване на
определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, а по силата
на чл. 293, ал. 6 ТЗ когато за сключването на търговска сделка е предвидена
определена форма, тя се отнася и за измененията и допълненията на сделката.
В случая, недействителността, произтичаща от нарушението на чл. 19
ЗЗД във вр. чл. 293, ал. 6 ТЗ на взетото решение за анексиране на процесното
правоотношение от физическите лица, съставляващи едновременно
персонален състав на общите събрание на ищеца и новорегистрираното
дружество, с което решение възложителите са се съгласили, е валидирана по
силата на чл. 293, ал. 3 ТЗ, тъй като с оглед конкретно установените
обстоятелства, в това число предприетите методични и последователни
действия за постигане на целта- поемане на правата и задълженията по
предварителния договор от строителството от свързано дружество по смисъла
на § 1, т. 1 от ДР на ТЗ с първоначалния изпълнител, което няма задължения
към държавата и съконтрахенти, възложителите– физически лица са били
убедени, че нямат основание да се съмняват относно действителността на
общото съгласие на всички страни по предварителния договор и
новорегистрираното свързано дружество за субективна новация и че
анексирането ще бъде оспорено поради липса на форма. На възложителите е
предложен проект за анекс към договора, с който да бъде спазена формата по
чл. 19 ЗЗД във вр. чл. 293, ал. 6 ТЗ на настъпилата промяна в
правоотношението, но за подписването му са поставени неблагоприятни
условия за физическите лица, свързани с плащане на значителни по размер
суми, в брой, а не по банков път, с цел укриване на приходи от търговска
дейност и ДДС, а това би препятствало доказването на извършени плащания
от възложителите с оглед размерите на задълженията.
20
Глава четвърта от ЗЗП и по-специално Раздел I от нея (чл. 43- чл. 61),
регламентиращи защита на потребителите при сключване на договори извън
търговския обект и на договори от разстояние, не се прилагат за договори за
придобиване или прехвърляне на недвижимо имущество или за учредяване,
придобиване или прехвърляне на ограничени вещни права върху недвижимо
имущество, както и за строеж на нови сгради, съществено преустройство на
съществуващи сгради и отдаване под наем на жилища за жилищни нужди,
съгласно чл. 46, т. 5 и 6 от ЗЗП. В същия смисъл е чл. 3, § 3, б. д) и б. е) от
Директива 2011/83/ЕС относно правата на потребителите. Т. е. физическите
лица- възложители по предварителния договор, сред които е и ответникът, не
се ползват със специалната закрила по ЗЗП, която се предоставя на
потребителите на услуги по договори за строителство.
Независимо от липсата на основание за защита по ЗЗП, изпълнителят
дължи грижата на добрия търговец - чл. 302 ТЗ, а именно тази грижа, която
добрият, почтеният и опитен търговец, в съответствие с естеството на
дейността в даден бранш и условията за извършването й, обикновено проявява
при изпълнението на задълженията си и включва определена степен на
старание, внимание, напрежение на волята, както и знания, умения, определен
интелектуален и физически потенциал. Касае се за абстрактен модел- изхожда
се не от субективните качества и умения на конкретния търговец, а от онези
умения и качества, ниво на познание и професионализъм, които поначало
един добър търговец от същия бранш, при същите условия, би положил.
Изискванията към добрия търговец са завишени в сравнение с тези към
добрия стопанин по ЗЗД - чл. 63, ал. 2, именно защото търговецът е
професионалист и се очаква да има повече знания и умения от нетърговеца
при извършване на дейността по занятие и работи срещу печалба и на свой
риск.
В отклонение от задълженията по чл. 302 ТЗ ищецът, чрез
волеобразуващите и волеизявяващите физически лица към датата на
неформалното анексиране на договор, който предполага писмена форма, са
убедили възложителите в сериозността и неотменимостта на неформално
съгласие за частно правоприемство по правоотношението, а това е
предпоставило възможност за натиск и последващо поставяне на условия от
правоприемника, които не са благоприятни за възложителите и целят
21
укриване на приходи от търговска дейност и ДДС.
По изложените съображения, съставът на въззивния съд прави крайния
правен извод, че ответникът е изправна страна по процесното правоотношение
поради установено пълно изпълнение задължението за сключване на
окончателен договор, при условията на субективна новация по отношение на
изпълнителя.
Предявените искове чл. 92, ал. 1, изр. първо ЗЗД и чл. 92, ал. 1, изр.
второ ЗЗД са неоснователни и подлежат на отхвърляне.
Съдът намира за необходимо да посочи, че исковете с правно основание
чл. 92, ал. 1, изр. второ ЗЗД биха се явили неоснователни и при извод за
неизправност на ответника по процесното правоотношение. За по- подробната
аргументация по претенциите за присъждане на обезщетения над размера на
неустойката въззивният състав препраща към мотивите на
първоинстанционното решение в съответната част, на основание чл. 272 от
ГПК, като възприема крайните изводи на окръжния съд, че проведеното от
ищеца доказване за претърпени вреди- направени разходи и пропуснати ползи
над размера на уговорената неустойка, е неуспешно.
По повод съображенията във въззивната жалба на ищеца „Изгрев парк“
ЕООД, че разноските по сключването и изпълнението на предварителния
договор от 18.03.2019г., представляващи вреди за изпълнителя, не се
компенсират от уговорената неустойка по чл. 32, ал. 3 от договора, а се дължат
отделно от нея, от което следвало, че целта на същата не е да компенсира
евентуалните вреди от неизпълнението, а да санкционира неизправната
страна, което я прави санкционна, следва да се посочи следното:
Законът не позволява наличие на валидна клауза за неустойка, която е
само наказателна/санкционна. При уговаряне на неустойката, чиято
единствена цел е санкция, и поради това тя не изпълнява останалите
присъщите й функции- обезпечителна, обезщетителна, същата би била
недействителна поради противоречие с добрите нрави съгласно
задължителното за съдилищата разрешение по приложение на закона по т. 3
на решение № 1 от 15.06.2010г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС.
Поради противоположните изводи на въззивния съд по същество за
част от предмета на спора, обжалваното решение следва да се отмени в частта,
с която искът с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. първо ЗЗД е уважен, както
22
и в частта, с която ответникът е осъден да заплати на ищеца съдебно-
деловодни разноски в размер на сумата 1907.85 лв., като се постанови друго,
съобразно изводите на въззивната инстанция за неоснователност на иска. В
останалата част, по исковете с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. второ ЗЗД
решението на ОС- Варна следва да се потвърди поради съвпадение на
правните изводи на двете съдебни инстанции по същество.
С оглед резултата от въззивното обжалване, на основание чл. 78, ал. 3
ГПК, сумата, която ищецът дължи на ответника за репариране на съдебно-
деловодни разноски за първа инстанция е 9 400 лв., от която с обжалваното
решение са присъдени 8425.81 лв., сл. остава за присъждане сумата 974.19лв.
За въззивна инстанция се дължи и следва да се присъди сумата 4198.13 лв.
съгласно приложен списък на разноските по чл. 80 ГПК, от която 4000 лв. –
платено на адвоката- пълномощник възнаграждение по договор за правна
помощ, и 198.13лв.– внесена държавна такса.
Воден от горното, ВнАпС, ТО, III - ти състав,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 348/04.08.2024г., постановено по т. д.№
108/2023 по описа на Варненски окръжен съд в частта, с която С. К. Б., ЕГН
**********, с адрес *****, *****, е осъден да заплати на „Изгрев парк“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, ул.
„Войводина могила“ № 42, ет. 2, ап. 9, сумата 9 906.28 лв., равняващи се на 5
065 евро по фиксинга на БНБ за еврото, претендирана като неустойка по чл.
32, ал. 3 от Предварителен договор за учредяване право на строеж,
прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на
строителство на жилищна сграда от 18.03.2019г., на основание чл. 92, ал.1,
изр.1 ЗЗД, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на
исковата молба– 20.02.2023г., до окончателното изплащане на задължението,
на основание чл. 86 ЗЗД, както и в частта за сумата 1907.85 лв.,
представляваща сторени по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК,
като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********,
23
със седалище и адрес на управление гр. София, ул. „Войводина могила“ № 42,
ет. 2, ап.9, срещу С. К. Б., ЕГН **********, адрес: *****, *****, на правно
основание чл. 92, ал. 1, изр. първо ЗЗД, за присъждане на сумата 9 906.28 лв.,
равняващи се на 5 065 евро по фиксинга на БНБ за еврото, представляваща
неустойка по чл. 32, ал. 3 от Предварителен договор за учредяване право на
строеж, прехвърляне на идеални части от недвижим имот и извършване на
строителство на жилищна сграда от 18.03.2019г., като неоснователен, ведно с
акцесорната претенция за законната лихва, считано от датата на предявяване
на исковата молба – 20.02.2023г., до окончателното изплащане на
задължението.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 348/04.08.2024г., постановено по т. д. №
108/2023 по описа на Варненски окръжен съд в останалата обжалвана част.
ОСЪЖДА „Изгрев парк“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. София, ул. „Войводина могила“ № 42, ет. 2, ап. 9, да
заплати на С. К. Б., ЕГН **********, адрес: *****, *****, сумата 5 172.32 (пет
хиляди сто седемдесет и два лева и тридесет и две стотинки), представляваща
направени по делото съдебно- деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 3
ГПК.
Решението на въззивния съд подлежи на касационно обжалване пред
Върховния касационен съд, при условията на чл. 280 ГПК, в едномесечен срок
от връчването му на страните в частта по осъдителния иск с правно основание
чл. 92, ал. 1, изр. второ от ЗЗД.
В останалата част, по иска с правно основание чл. 92, ал. 1, изр. първо
от ЗЗД за сумата 9 906.28 лв., въззивното решение е окончателно, респ. не
подлежи на касационно обжалване съгласно разпоредбата на чл. 280, ал. 2 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
24