Р Е Ш Е Н И Е
№
261087
30.10.2020
година, град Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XIV
граждански състав, в публично заседание на двадесет и девети септември две хиляди и деветнадесета
година, в състав
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
ТОСКО АНГЕЛОВ
при участието на секретаря Росица Марджева, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело № 14645 по описа на съда за 2019 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
иск с правна квалификация чл. 33, ал. 2 ЗС от П.Р.Г. и А. Р. Г. срещу
„Олтех“ ООД и „Ейприл строй“ ЕООД
Ищците твърдят, че са собственици на общо 378/556
ид.ч. от имот с идентификатор **** по КК на гр. П., на основание договори за
дарение и наследствено правоприемство. Останалите 178/556 ид.ч. от имота били
собственост на ответника „Олтех“ ООД. Тези права били прехвърлени с нотариален
акт от 2006г., с който страните си учредили и взаимно право на строеж на СО в
сграда, която следвало да се изгради в имота за сметка на дружеството, като
имало и уговорка за строеж на втора сграда. Първата сграда била завършена, но
не били предприети действия за започване на втората до 2018 г., когато било
входирано искане за издаване на нова скица-виза. След това разбрали, че
дружеството е продало ид.ч. от имота на „Ейприл строй“ ЕООД на 21.12.2018г. Твърди, че дворното място не
е загубило своята самостоятелност, като има разминаване между собствениците на
земята и самостоятелните обекти в сградата. Иска се да бъде допуснато
изкупуване при 118.51/556 ид.ч. за П.Г. и 59.49 ид.ч. за А.Г. при уговорената
между ответниците цена от 9000 лева. Претендират разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
„Олтех“ ООД, с който се оспорва претенцията. Твърди, че договорът за
покупко-продажба е нищожен поради абсолютна симулация, както и поради
нарушаване на чл. 152 ГПК. Конкретизира, че прехвърлянето е направено на
свързано дружество, за да се предотврати налагането на възбрана поради
съществуващи публични задължение. Публичните задължения бил погасени със
средства предоставени от трети лица, като било постигнато съгласие след
връщането на тези средства собствеността да бъде прехвърлена обратно. Иска се
отхвърлянето на претенцията и присъждането на разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от „Ейприл строй“ ЕООД, с който се оспорва претенцията.
Излагат се идентични съображение за нищожност на договора между ответниците
поради абсолютна симулация и нарушаване на чл. 152 ЗЗД. Ако не се приемат тези
възражение се позовава на предварителна уговорка за свободно прехвърляне на
правата върху имота, изтичане на срока от сключването на сделката, а не от
узнаването и на това, че ищците искат изкупуването при условия различни от
уговорените между ответниците. Иска се отхвърляне на претенцията и присъждане
на разноски.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и по реда на
чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 ГПК, обсъди възраженията, доводите и исканията на
страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
От нотариален акт № ****. се установява, че П.Р.Г. е
придобила с дарение правото на собственост върху имот от 264 кв.м. с
планоснимачен номер 2098. С нотариален акт от 1997г. Л. П. Г. е придобила по
дарение 211/291 ид.ч. от имот с площ от 291 кв.м., планоснимачен номер ****, за
който е отреден ****. С нотариален акт от 1997г. А.Р. П. е придобила по дарение
80/291 ид.ч. от имот с площ от 291 кв.м., планоснимачен номер ****, за който е
отреден ****.
С нотариален акт от 2000 г. П.Г., Л. Г. и А. П. са
признати за собственици на правно дворно място с площ от 89.50 кв.м., придадено
по регулация към ****. С това регулацията по отношение на имотите е била
приложена, регулационните линии са станали имотни граници и между лицата е
възникнала съсобственост. Между страните няма спор за притежаваните от тях
ид.ч. от имота след прилагането на регулацията.
С нотариален акт от 2006г. Л. Г., А.Г. и П.Г. учредяват
право на строеж на „Олтех“ ООД върху обекти в предстояща да се строи сграда,
представляваща тяло А. Със същия нотариален акт продават на дружеството 178/556
ид.ч. от ****. Между страните не е споено, че имотът е идентичен с ПИ с идентификатор
**** по КК на гр. П.
Сградата към настоящия момент е изградена, като ответното
дружеството е продало обектите, върху които е имало учредено право на строеж,
заедно със съответните ид.ч. от общите части на сградата и правото на стоеж. Не
се установява да са били извършвани прехвърляния на правото на собственост
върху земята.
На 23.12.2012г. е починала Л. Г., като е оставила за свои
наследници ищците по делото- А. и П. Г.
С нотариален акт 21.12.2018г. „Олтех“ ООД е продало на
„Ейприл строй“ ЕООД притежаваните 178/556 ид.ч. от поземления имот за сумата от
9000 лева, с която е направено прихващане на насрещни задължения по договор за
заем от 27.09.2018г.
При така постигнатите уговорки възникналото между
ответниците правоотношение наподобява даване вместо изпълнение. То е уредено
в чл.
65 ЗЗД като самостоятелен вид договор между кредитор и длъжник, чиято
цел е погасяването на едно облигационно задължение. Когато този договор
предвижда вместо изпълнение на паричен дълг длъжникът да прехвърли на кредитора
правото на собственост върху определена движима или недвижима вещ, до голяма
степен този договор се доближава, прилича на договора за покупко-продажба.
Разликата между тях е само в основанието на двата вида договори: докато
продажбата се сключва с кауза за придобиване, то даването вместо изпълнение има
погасителна цел. Въпреки тези различия обаче, когато се касае за даване-
прехвърляне на недвижима вещ вместо изпълнение на паричен дълг, договорът за
даване вместо изпълнение до голяма степен е сходен с договора за продажба.
Поради това за този договор разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС намира приложение,
ако за съсобственика- прехвърлител по тази сделка е без правно значение кой ще е приобретателят на притежаваната от него
идеална част от съсобствения недвижим имот /другият съсобственик или трето
лице/ и ако от самата сделка може да се определи цената, срещу която се
прехвърля идеалната част от съсобствения недвижим имот.
В този смисъл Решение № 441 от 10.01.2012 г. на ВКС по гр. д. №
1056/2010 г., I г. о., ГК.
Всички тези предпоставки са налице в настоящия случай. В договора
страните са уговорили изричната цена на идеалните части от имота, като не се
установява за прехвърлителя да има правно значение кой ще е приобретателят на
притежаваната от него идеална част от съсобствения недвижим имот. В
действителност по делото се установява, че единият от съдружниците в „Олтех“
ООД е едноличен собственик на капитала на „Ейприл строй“ ЕООД и има данни за
съществуващи родствени връзки между тях, но тези обстоятелства не могат да
обосноват правен интерес от
извършването на сделката именно с тази страната. Както беше посочено
прехвърлянето се извършва с цел погасяване на дължа и за прехвърлителя е без
правно значение дали ще получи погасяване на дължа до размера на уговорената
цена, или ще получи същата сума от съсобствениците, която може да използва
отново за погасяване. Родствените взаимоотношения, доколкото се установяват по
делото, са лични между физическите лице и тъй като става въпрос за договор
между търговски дружества, свързан с предмета на дейност на всяко от тях, не
представляват правно основание за предпочитане на едно лице пред друго като
страна по процесната сделка. Тези взаимоотношения разкриват някакво дарствено
намерение, предвид уговорената цена и пазарната стойност на идеалните части, но
наличието на такава скрита сделка между търговските дружества не се установява
от събраните доказателства. Разпоредбата на чл. 33 ЗС, от друга страна, не
прави изключения при предпочетен от съсобственика купувач роднина.
Не се установява и недействителността на договора. Представеното
обратно писмо в действителност е подписано от представителите на двете
дружества и ги обвързва. По отношение на ответниците обаче то няма достоверна
дата (чл. 181 ГПК). За настоящото производство писмото е частен документ,
съставен от ответниците и съгласно разпоредбата на чл. 180 ГПК,
е доказателство само за това, че изявленията са направено от тези лица. То е
непротивопоставимо на другата страна, тъй като обективира само изгодни за
издателите му обстоятелства, поради което няма доказателствена стойност. Според практиката на ВКС- Решение по гр. д. № 584/10
г. на трето г. о., признанието е обяснение на страна по делото, което
представлява доказателствено средство, когато съдържа неизгодни за нея факти.
Освен това, то не удостоверява и съглашение между страните, което да
представлява по време предварително
уговаряне по смисъла на чл. 152 ЗЗД, предхождащо вземането на кредитора. В случая дори
да се приеме, че е уговорен начин за удовлетворение на кредитора, различен от
този предвиден в закона, то това е направено след сключването на договорите за заем, а именно след получаването
на всички суми по тях. По тази причина това уговаряне е валидно и представлява
даване в изпълнение. В този смисъл: Решение № 135 от 12.12.2018 г. на ВКС по
гр. д. № 4288/2017 г., III г. о., ГК; Решение № 92 от 6.04.2012 г. на ВКС по
гр. д. № 761/2011 г., III г. о., ГК; Решения № №
277/13.07.2009 г. по гр. д. № 1107/2009 г. на ВКС, II г. о., Решение 144 от
24.04.2009 г. по гр. д. № 4782/2008 г. на ВКС, II г. о., Решение №
1200 от 2.12.2008 г. на ВКС по гр. д. № 1520/2008 г., II г. о. и Решение 558 от 23.06.2003 г. по гр. д. № 653/2002 г. на ВКС,
II г. о.
Съобразно принципа за свобода на договарянето /чл. 9 ЗЗД/
страните могат да уговарят изпълнение, различно от първоначално уговореното,
като следва да се съобрази, че в същата насока са и уговорките в самия
нотариален акт- уговаряне на продажна цена и прихващане, както и разговорите
между свидетеля и Л.С. (управител на „Олтех“ ООД) за даване на съгласие за
прехвърлянето на имота и отделяне на бизнеса на двамата съдружници.
От съвкупния анализ на събраните по делото доказателства може да се
говори единствено за симулация в продажната цена, предвид пазарната стойност на
идеалните части от 145 025 лева съгласно СТЕ. Наличието на такава не се
установява по делото, като в тази насока съдът съобрази декларациите на
ответниците в нотариалния акт по чл. 25, ал. 9 ЗННД, че сумите, посочени в него
са действително уговореното плащане, които удостоверяват неизгодни за
ответниците обстоятелства.
При така събраните доказателства и предвид представената
строителна документация за съществуващата възможност за изграждане на друга
многоетажна сграда в имота, съдът намира, че имотът не е загубил своята
самостоятелност. Ето защо ищците като съсобственици в имота са материалноправно
легитимирани да предявят претенцията по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Срокът по чл. 33, ал. 2, изр.
последно ЗС за предявяване на иск за изкупуване започва да тече
от момента на узнаване за продажбата с нейните съществени параметри. Това е
така, тъй като разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС дава право
на заинтересования съсобственик, в случаите, когато не е бил поканен да изкупи
идеалната част на друг съсобственик, както и когато декларацията по ал. 1 е
невярна или продажбата е извършена при привидно по- тежки условия, да изкупи
тази част при действително уговорените условия. Законът изисква съсобственик,
който продава своята идеална част на трето лице, да представи пред нотариуса
писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази
част при същите условия, т. е. предложението трябва да визира съществените
елементи на договора за продажба– предмет и цена. Когато съсобственикът изобщо
не е поканен да изкупи имота, срокът по чл. 33, ал. 2 ЗС не може да
започне да тече от извършване на продажбата, тъй като този съсобственик не е
страна по договора и не е длъжен сам да следи дали някой от другите
съсобствениците не се е разпоредил със своята идеална част в полза на трето
лице. Не представлява покана за изкупуване на имота по смисъла на чл. 33, ал. 1 ЗС доведеното
устно до знанието на съсобственика намерение на друг съсобственик да продаде
своите идеални части на неопределена датата, на неопределен купувач и за
неопределена цена. В този смисъл: Решение № 197 от 03.08.2012 г. по гр. д. № 1430/2010
г., Решение
на 209 от 19.07.2010 г. по гр. д. № 750/2010 г. на ВКС, І г. о. и
Решение № 153 от 18.02.2019 г. на ВКС по гр. д. № 3895/2017 г., I г. о., ГК
От показанията на свидетеля Д. се установява, че ищците са узнали за
извършеното разпореждане в средата на месец август 2019г., при подаването на
документи в община П., относно реализирането на новото строителство.
Показанията му преценени съобразно разпоредбата на чл. 172 ГПК, предвид
евентуалната му заинтересованост като съпруг на ищцата П.Г., следва да бъдат
кредитирани. Същите са конкретни, последователни и непротиворечиви, като се
подкрепят и от приетите документи, касаещи бъдещото строителство. Независимо от
това на коя дата през месец август е настъпило узнаването, претенцията се явява
предявена в законовия двумесечен срок. Водените между ищците, чрез свидетеля
като техен пълномощник и Л. С. (представител на Олтех ООД) разговори за
съществуващо намерения за прехвърляне на идеалните части и даване на съгласие
за това, не могат да обосноват по рА.дата на узнаване. Както бе посочено по-горе,
те представляват неконкретизирани намерения, без ясни данни за момент на
прехвърлянето и за неговата цена. Освен това от показанията се установява, че
разговорите са били свързани с искането на съгласие за подобна сделка, каквото
ищците не са изразили и на тях не може да им се вмени задължение да предполагат
бъдещо извършване на сделката без знанието им.
Не може да се сподели и тезата, че с нотариалния акт от 2006г.
страните са дали предварително съгласие за свободно разпореждане с идеалните
части. С този договор страните са си учредили взаимно право на строеж върху
обекти в сградата, представляваща тяло А, като в т. IV от нотариалния акт е
записано, че те взаимно дават съгласието си всеки от собствениците, на
основание чл. 33 и 66 ЗС, да може свободно да се разпорежда с правото на
собственост и правото на стоеж върху отделните обекти, на които е собственик,
съответните ид.ч. от общите части на сградата и ид.ч. от дворното място. Тази
декларация от ищците за разпореждане с притежаваните от останалите съсобственици
идеални части от имота не освобождава съсобственика от задължението му да
предложи изкупуване на идеалните части при условията, при които впоследствие е
сключен договора за продажба с ответника „Ейприл строй“ ЕООД. Тя е прекалено
обща и не може да изключи приложението на императивната норма на чл. 33
ЗС.
Ето защо предявената претенция по чл. 33, ал. 2 ЗС е основателна и
следва да бъде от уважена.
Когато съсобствениците с право на изкупуване са повече от един, всеки
от тях преценява дали да предяви иск по чл. 33, ал. 2 ЗС или не. Няма
пречка претенцията да бъде предявена от няколко съсобственика. Разпределението
на правата между тях се определя единствено от съгласието, което са постигнали,
защото за всеки съществува правото да иска изкупуване на всички прехвърлени
идеални части. Поради това следва да бъде допуснато изкупуване на всички
идеални части съобразно искането в уточняващата молба: 118.51/556 ид.ч. за П.Г.
и 59.49/556 ид.ч. за А.Р.. С това отново се постига целта на закона, защото се
изкупуват всички прехвърлени на купувача идеални части и в съсобствеността не
се появява ново лице. Дължимата сума от 9000 лева не следва да бъде
разпределяна между ищците, защото, за да се постигне целта на производството,
тя следва да бъде платена изцяло на купувача по сделката, предвид санкцията по
чл. 33, ал. 3 ЗС.
Относно разноските:
Предвид изхода на делото и на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищците следва да бъдат присъдени
направените разноски за д.т. и адв. възн.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш И
:
ДОПУСКА
ИЗКУПУВАНЕ на основание чл. 33, ал. 2 ЗС в полза на П.Р.Г., ЕГН **********, с
адрес: *** и А.Р.Г., ЕГН **********,
с адрес: ***, срещу „Олтех“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: **** и „Ейприл строй“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: *****, за 178/556 ид.ч. от
поземлен имот с идентификатор *****, одобрени със заповед № РД-18-48 от
03.06.2009г., с адрес: **** целият с площ от 588 кв.м., трайно предназначение
на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: средно застрояване;
парцел I*****, при заявено съотношение 118.51/556 ид.ч. за П.Р.Г. и 59.49/556
ид.ч. за А.Р.Г., при уговорената в
нотариален акт за покупко-продажба, вписан в СВ акт ****., между „Олтех“ ООД и
„Ейприл строй“ ЕООД цена от 9000.00
(девет хиляди) лева, която сума П.Р.Г. и А.Р.Г. следва да заплатят на купувача „Ейприл строй“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: г****, в
едномесечен срок от влизане на решението в сила.
УКАЗВА
на П.Р.Г., ЕГН **********, с адрес: *** и А.Р.Г., ЕГН **********, с адрес: ***,
че ако не платят пълния размер на
дължимата сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.
ОСЪЖДА „Олтех“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: ***** и „Ейприл строй“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: *****, да заплатят на П.Р.Г., ЕГН **********, с адрес:
*** и А. Р.Г., ЕГН **********, с
адрес: ***, сумата от 2212.55
лева разноски по делото.
Решението подлежи на
обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ /п/
/Тоско
Ангелов/
Вярно с оригинала.
Р.М.