№ 935
гр. Варна, 07.03.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I А СЪСТАВ, в закрито заседание на седми
март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Марин Г. Маринов
Членове:Мария К. Терзийска
Ралица Ц. Райкова
като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Въззивно гражданско дело
№ 20223100500441 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по постъпила въззивна жалба вх. № 260
883 / 21.01.2022г., подадена от Н. П. АНГ., ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр. Варна, ул. „Д.“ No **, вх. *,ет.*,ап.*, срещу решение № 262990/
23.12.2021г., постановено по гр.д. № 12129 / 2020г. на ВРС, 40 с-в, в неговата
цялост, с което жалбоподателят е осъден да заплати на ищеца „Конструмакс“
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул.
„Академик Андрей Сахаров“ No 19, офис 1, представлявано от С. Г. П. –
управител, сумата от 4093,40 лева, представляваща остатък от общо
уговорено с т. 3 от писмен анекс от 17.04.2018г. доплащане в размер на
6493,40лв. за надвишението между реално застроената площ на
самостоятелните обекти на ответника и площта на предвидените за него
обекти по писмен предварителен договор от 05.04.2016г. за проектиране на
жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място, учредяване
право на строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж,
завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация, ведно със законната
лихва за забава върху главницата, считано от датата на депозиране на
исковата молба – 28.09.2020г., до окончателното изплащане на задължението,
като е отхвърлено и направеното от Н. П. АНГ., ЕГН **********,
възражение за прихващане с дължима му от „Конструмакс“ ООД, ЕИК
********* сума на основание чл. 79 вр. чл. 9 ЗЗД в размер на 3360 лв. –
обезщетение по чл. 12 от писмен анекс от 24.02.2017г. към предварителния
договор от 05.04.2016г. в размер на 120 лв. месечно, дължимо за периода от
17.11.2017г. до 02.04.2020г. С решението жалбоподателят е осъден да заплати
и разноските по делото.
Във въззивната жалба, подадена чрез процесуален представител, се
излага, че решението е неправилно и незаконосъобразно. В жалбата се сочи,
1
че ищецът не бил ангажирал доказателства за РЗП на новопостроената сграда,
а оттам да се изчисли какво би следвало да бъде обезщетението на Н.П.
предвид квотата, която той притежава в новообразувания имот и дали не е
следвало в този смисъл предварителният договор да търпи корекция в частта
досежно уговорените площи на самостоятелните обекти, предвидени за
строителство, след като към момента на неговото сключване не е имало
никакви проекти и планове, не е имало площообразуване и ценообразуване.
Твърди, че на база посочената в Констативен акт за установяване годността за
приемане на строежа от 21.02.2020г., РЗП от 4531.36 кв. м, а за сутерена -
5222.24 кв.м., жалбоподателят е следвало да получи значително по - голямо
обезщетение от това, което е получил реално с общите части.Затова не е
налице превишение в квадратурата на реално получените от ответника
обекти, което да обоснове основателност на ищцовата претенция. От друга
страна не бил ясен механизмът, по който са определени стойностите на
общите части на сградата. Представената по делото „Таблица за определяне
на общи части" била оспорена още в отговора на исковата молба досежно
нейното съдържание с твърдението, че не е съобразена с правилата,
предвидени в нормативните актове и че при изготвянето й не е спазена
методиката за изчисляване на идеалните части от общите части на сградата, в
т. ч. към самостоятелните обекти на Н.П., което е довело до отразяване на
нереални идеални части от общите части на сградата, за които изначално
страните са уговорили, че собственикът не дължи на строителя
доплащане.Тези твърдения не били опровергани в хода на производството
пред първата инстанция.
Самата договореност между съсобствениците на имота- учредители на
правото на строеж и ищцовото дружество - строител за следващото се имотно
обезщетение е финализирана със сключването на нотариален акт от
17.04.2018г., в който страните безусловно били приели, че не си дължат
доплащане на суми за уравняване на престации.Щом страните били приели
при подписването на нотариалния акт от 17.04.2018г., че не си дължат
никакви суми за доплащане, е необосновано приетото от съда, че след като не
е преуредена с нотариалния акт, клаузата попада в хипотезата на т. 28 от
предварителния договор.Би било резонно да е така, ако клаузата за
доплащане бе включена в предварителния договор или в анекс към него до
датата на коментирания нотариален акт.
По отношение на възражението за прихващане сочи, че
новопостроената сграда е снабдена с акт Обр.15 на 02.04.2020г. и спор за това
обстоятелство не можело да има, тъй като документът бил представен по
делото и не бил оспорен от страните.Спорът между страните е по въпроса от
кой момент строителят дължи наем в размер на 120 лв. на Н.П.. В тази връзка
в чл. 15 от предварителния договор страните по него били приели, че
строителят няма право да събаря съществуващите в поземления имот сгради
докато не влезе в сипа разрешението за строеж. Собственикът бил поел
задължението да предаде владението на поземления имот и сградата,
2
освободени от вещи, в срок до 7 дни от датата на издаване на разрешението за
строеж и в този смисъл правата и задълженията на двете страни по договора
били поставени в зависимост от издаването на разрешението за строеж. То
било издадено на 23.10.2017г. и било влязло в сила на 17.11.2017г. и
следователно от тази дата за строителя е възникнало правото да извърши
събаряне на старите сгради, а за жалбоподателят било възникнало
задължението да предаде владението на имота. Именно в изпълнение на това
поето задължение жалбоподателят бил наел и помещението на ул. „Беласица"
в гр. Варна, за което свидетелства воденият от него св. Ангел Кирков, който е
заявил пред съда, че познава Н.П. отпреди четири години, есента, когато
последният му е споделил, че идва да живее там, защото са му съборили
къщата и се е изнесъл. Неговите свидетелски показания, обаче не били
възприети за достоверни от съда, въпреки че чрез тях се установявало
съвпадението на периода на издаване на разрешението за строеж и периода на
изпълнение на задължението по договора Н.П. да освободи имота и да
предаде владението му на строителя.
Моли съда да отмени постановеното решение и в условията на
евентуалност да уважи възражението за прихващане. Моли за присъждане на
съдебно-деловодните разноски.
В допълнение към подадената въззивна жалба, лично жалбоподателят
депозира допълнително становище, с което поддържа изложените доводи от
своя процесуален представител и допълва следните:
Неправилно било прието, че сградата била съборена на 16.05.2018г.
Отделно началният момент, от който се дължи наемът е 24.11.2017г., както е
посочено и обосновано и във въззивната жалба, изготвена от адв. С.. Сочи
още, че предварителният договор губи действието си, защото имал сила до
сключване на окончателния договор с нотариалния акт, а с последния изрично
било предвидено, че възложителят не дължи никакви допълнителни
престации на строителя. Твърди, че бил придобил застроена площ за трите
обекта в размер на 190, 85 кв.м. и общо 57,33 кв.м. от общите части на
сградата. Очевидно било, че получавал по-малко от това, което реално е
следвало да получи като обезщетение, изчислявайки съобразно констативния
акт за установяване годността за приемане на строежа от 2020г. Счита, че
ищецът, който носи доказателствена тежест не бил сторил това, като
неправилно съдът е приел за доказана претенцията на ищеца. Прави
доказателствени искания, като се позовава на съществени процесуални
нарушения от първоинстанционния съд:
-да бъде задължен ищецът да представи строителната документация на
сградата, на основание чл. 190 от ГПК. Искането се прави за установяване на
реалното разпределение на обектите, площта им и ценообразуването;
-да бъде допусната СТЕ с посочена още в отговора на исковата молба
задача, по което искане липсвало изобщо произнасяне на ВРС;
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба
3
от въззиваемата страна „Конструмакс“ ООД. Считат решението за правилно и
законосъобразно и молят жалбата да бъде оставена без уважение. Сочи, че
няма уговорка между страните, съобразно която ответникът е следвало да
получи обезщетение в по-голям размер от уговореното по предварителния
договор от 05.04.2016г.., тъй като бил придобил 25,57% идеални части от
новообразувания ПИ с идентификатор 10135.51.610. Сочи, че страните са
обвързани от подписаните между тях предварителен договор, два анекса и
нотариален акт, а в нито един не се съдържали подобни уговорки, каквито
твърди жалбоподателят. По –нататък сочи, че в чл. 31 от Предварителния
договор и след това и в анекса от 17.04.2018г. страните били уговорили
единственото плащане за уравняване помежду си. По отношение на
площообразуването сочи, че жалбоподателят не е навел конктретни факти по
оспорванията си, а възраженията са общи. Твърди, че площообразуването е
изготвено от лицензиран оценител, а стойностите на площите в него се
подкрепяли, както от съдържанието на НА за учредяване на право на строеж,
така и от представените справки от кадастралната карта за двата апартамента
и гаража от новата сграда. Разликата между реалната площ на апартаментите
и първоначално уговорената с предварителния договор е 6,64 кв.м., а
равностойността на които при цена от 500 евро за кв.м. е 3320 евро. Сочи, че
датата на акт обр.15 е 21.02.2020г., като сочената от жалбоподателя
02.04.2020г. е датата, на която главният архитект на Община Варна се е
подписал за ответника Н.А., на основание чл. 170 ал.2 от ЗУТ. Именно и до
21.02.2020г. ищецът дължи на ответника наемната цена от по 120 лв. на
месец. По отношение на началния момент, от който сумата се дължи, сочи, че
между страните не е имало уговорка това да е влизането в сила на
разрешението за строеж, а уговорката е от събаряне на постройката, което се
установи, че се е случило през месец май 2018г. По отношение на
твърденията, че ответникът бил наел помещение на ул. Беласица, сочи, че
същият е представил доказателства, че реално помещението е закупено от А.,
както и че същото е гараж. Неоснователни са доказателствените искания на
страната – искането за представяне на строителната документация е
несвоевременно, а за допускане на СТЕ е било отправено с предявения
насрещен иск, който е бил отделен.
Въззивната жалба е подадена в сроковете по чл.259, ал.1 и чл. 263 ал.2
от ГПК, от активно легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване
съдебен акт, процесуално допустима е и отговаря на останалите
съдържателни изисквания на чл.260 и чл. 261 ГПК.
Жалбоподателят не се позовава на процесуални нарушения във връзка с
доклада по делото, спорът не е от естество, при което служебното начало да
има превес над диспозитивното и състезателното начало, не е налице
хипотеза, в която да се налага обезпечаване на правилното приложение на
4
материална норма.
Съдът, обаче, констатира, че е налице разминаване при посочване на
сумата, която ищецът твърди, че дължи на ответника като договорен между
страните наем и с която е прихванал насрещното му задължение. Ищецът е
посочил, че наемът е 2400 лв. общо за периода от м. май 2018г. до м.
февруари 2020г., като това са 18 месеца по 120 лв. За посочения период, като
не се вкл. м.май 2018г. и м.февруари 2020г. и според сумата това са общо 20
месеца, като следва да се даде възможност на ищеца да направи посоченото
уточнение – да посочи ясно и точно начален и краен момент, за който се
дължи наемът и как го е изчислил общо в размер на 2400 лв.
По направените доказателствени искания:
Въззивникът се позовава на процесуално нарушение като сочи, че ВРС
не се е произнесъл по негово доказателствено искане. Подобно нарушение
въззивният съд не констатира. Препис от исковата молба е получена от
ответника Н.А. лично на 22.12.2020г. В срока за подаване на отговор е
постъпил такъв изготвен чрез адв. С. на 07.01.2021г. На 21.01.2021г./отново в
срока по чл. 131 ал.1 от ГПК/, лично ответникът депозира допълнение към
отговора и предявява насрещен иск. Именно във връзка с предявения
насрещен иск и ответникът прави искане за допускане на СТЕ със задача
вещото лице да даде отговор какво е реалното обезщетение, което ответникът
следва да получи, съгласно договореното в НА No 169 / 2018г., от ЗП на
сградата, като проценти и площ и съответно каква е тяхната парична
равностойност по пазарни цени, за подобни сгради. Във връзка с установяване
на претенцията по насрещния иск се прави и искане за допускане на двама
свидетели. С уточняваща молба от 04.02.2021г., депозирана от адв. С., се
поддържа направеното в отговора възражение за прихващане. С определение
No 262 658 / 17.03.2021г. ВРС отделя предявения от Н. П. АНГ. насрещен иск
с молба от 21.01.2021г. С определение No 263575 / 13.04.2021г. ВРС е
насрочил производството по делото за разглеждане в открито съдебно
заседание и е изготвил проект за доклад по делото, като се е произнесъл по
доказателствените искания на страните. В о.с.з, проведено на 01.07.2021г.,
нито в последващото го о.с.з, проведено на 25.11.2021г., ответникът не е
отправил исканията за СТЕ и за събиране на писмени доказателства по реда
на чл. 190 от ГПК.
5
Към доказателствените искания на въззивника не са приложими
предпоставките по чл. 266 ал.2 и ал.3, с което да се приеме и тяхната
допустимост, поради което и същите следва да бъдат оставени без уважение.
Въззивният съд намира, че следва да се изискат и сведения относно
предмета и движението на производството по отделения насрещен иск.
Предвид допустимостта и редовността на въззивната жалба и на
основание чл.267, ал.1 ГПК съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА за разглеждане въззивна жалба вх. № 260 883 / 21.01.2022г.,
подадена от Н. П. АНГ., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Варна, ул.
„Д.“ No **, вх. *,ет.*,ап.*, срещу решение № 262990/ 23.12.2021г.,
постановено по гр.д. № 12129 / 2020г. на ВРС, 40 с-в, в неговата цялост, с
което жалбоподателят е осъден да заплати на ищеца „Конструмакс“ ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул.
„Академик Андрей Сахаров“ No 19, офис 1, представлявано от С. Г. П. –
управител, сумата от 4093,40 лева, представляваща остатък от общо
уговорено с т. 3 от писмен анекс от 17.04.2018г. доплащане в размер на
6493,40лв. за надвишението между реално застроената площ на
самостоятелните обекти на ответника и площта на предвидените за него
обекти по писмен предварителен договор от 05.04.2016г. за проектиране на
жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място, учредяване
право на строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж,
завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация, ведно със законната
лихва за забава върху главницата, считано от датата на депозиране на
исковата молба – 28.09.2020г., до окончателното изплащане на задължението,
като е отхвърлено и направеното от Н. П. АНГ., ЕГН **********,
възражение за прихващане с дължима му от „Конструмакс“ ООД, ЕИК
********* сума на основание чл. 79 вр. чл. 9 ЗЗД в размер на 3360 лв. –
обезщетение по чл. 12 от писмен анекс от 24.02.2017г. към предварителния
договор от 05.04.2016г. в размер на 120 лв. месечно, дължимо за периода от
17.11.2017г. до 02.04.2020г.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ доказателствените искания на
жалбоподателя да бъде задължен ищецът да представи строителната
документация на сградата, на основание чл. 190 от ГПК, както и да бъде
допусната СТЕ с посочена още в отговора на исковата молба задача.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
30.03.2022г. от 14:00 часа, за която дата и час да се призоват страните с
6
препис от настоящото определение.
УКАЗВА на въззиваемата страна – ищец в седемдневен срок от
получаване на настоящото определение или най-късно до датата на
насроченото о.с.з., с писмена молба с препис за насрещната страна да посочи
ясно и точно начален и краен момент, за който се твърди, че се дължи наемът
в размер на 120 лв. месечно и как се изчислява общо сумата в размер на 2400
лв.
ДА СЕ ИЗИСКА от ВРС справка относно предмета и движението на
производството по отделения с определение No 262658 / 17.03.2021г.
насрещен иск, депозиран от Н. П. АНГ., ЕГН **********, с постоянен адрес:
гр. Варна, ул. „Д.“ No **, вх. *,ет.*,ап.*, срещу „Конструмакс“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Академик
Андрей Сахаров“ No 19, офис 1, представлявано от С. Г. П. – управител.
ПРИКАНВА страните към спогодба и им указва възможността да
уредят доброволно отношенията си чрез медиация или друг способ за
доброволно уреждане на спора, като им указва, че при приключване на
делото със спогодба половината от внесената държавна такса се връща на
ищеца.
НАПЪТВАНЕ КЪМ МЕДИАЦИЯ ИЛИ ДРУГ СПОСОБ ЗА
ДОБРОВОЛНО УРЕЖДАНЕ НА СПОРА
ПРИКАНВА страните към постигане на споразумение, като разяснява,
че сключването на спогодба е доброволен способ за уреждането на спора,
който има преимущество пред спорното производство, като при постигане на
спогодба заплатената от ищеца държавна такса се връща в половин размер.
НАСОЧВА страните към МЕДИАЦИЯ като алтернативен способ за
разрешаване на спорове, на осн.чл.140 ал.2 ГПК и чл.11 ал.2 Закона за
медиацията.
РАЗЯСНЯВА, че медиаторът може да съдейства на страните за
доброволното разрешаване на спора им, който да приключи с постигане на
споразумение, одобрено от съда. Освен това, чрез медиацията страните могат
да разрешат и други свои конфликтни отношения, извън предмета на
съдебния спор и да постигнат и по тях споразумение.
Медиацията може да бъде осъществена в ЦЕНТЪР ЗА МЕДИАЦИЯ
към Окръжен съд - Варна, адрес гр.Варна ул.„Ангел Кънчев" № 12, ет.4
7
/сградата, в която се помещава СИС при ВРС/, без заплащане на такси.
За участие в медиация страните могат да се обърнат към
координатора за ВОС: Нора Великова - ет. 4, стая 419, на тел. 052 62 33
62, както и на e-mail: *********@***.**.
За предприемане действия по започване на процедура по медиация или в
случай на постигане на спогодба следва да уведомят съда.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8