Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. Плевен, 09.
10. 2020 год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Плевенският
районен съд, І граждански състав, в публичното заседание на двадесет и осми септември
през двехиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ХРИСТО ТОМОВ
при секретаря
Румяна Конова като разгледа докладваното от съдията ТОМОВ гр. д. № 7604 по
описа за 2019 година, и на основание данните по делото и закона, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Постъпила е
искова молба от О.Г.К. и С.Л.К.,***, против А.К.Я. от с. гр. В молбата се твърди, че
ищците са собственици на недвижим имот, придобит по време на брака им по силата
на договор за доброволна делба на недвижим имот, вписан под № *** от *** год.,
том ***, дело № *** на *** гр. П., и нотариален акт № ***, том **, рег. № ***,
дело № ***/ 2017 год., с идентификатор *** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. П., одобрени със заповед № *** год. на *** на ***,
с адрес на имота: гр. П., ***, със застроена площ от 350 кв. м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско
застрояване /до 10 м./, с номер на предходен план *** в квартал ***, парцел **,
при съседи по скица № *** год. на ***гр. П.: ***, ***, *** и ***, ведно с
построената в него имот жилищна сграда- еднофамилна с идентификатор ***** по
кадастрална карта и кадастралните регистри на гр. П., одобрени със заповед № ***
год. на ***на ***, с адрес на имота в гр.П., *** със застроена площ 57 кв. м.,
с предназначение: жилищна сграда- еднофамилна. Твърди се, че ищците в
качеството си на продавачи, а ответникът в качеството си на купувач са
подписали предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от *** год.
на недвижим имот с идентификатор ***** по кадастрална карта и кадастралните
регистри на гр.П., одобрени със заповед № *** год. на ***на ***, с адрес на
имота: гр. П., ***, със застроена площ 57 кв. м, с предназначение: жилищна сграда-
еднофамилна. Твърди се, че по предварителния договор купувачът се задължил да
заплати на продавачите продажната цена в размер на 41 000 лв., платими по
следния начин: при подписване на предварителния договор купувачът заплаща като
капаро сумата от 6 000 лв., а остатъкът I- ва вноска от 24 000 лева се задължава
да заплати до 20. 10. 2019 год. и **- ра вноска в размер на 11 000 лв. да
изплати на вноски най-късно до м. декември 2020 год. Твърди се, че след
подписване на предварителния договор ответникът е предприел действия по ремонта
на сградата, като подменил бравата на сградата и се настанил в нея. Твърди се,
че ответникът не е изпълнил задълженията си да заплати на ищците първата вноска
от продажната цена в размер на 24 000 лв. до 20. 10. 2019 год., поради което с
нотариална покана от 25. 10. 2019 год., връчена му на 01. 11. 2019 год. ищците
са прекратили предварителния договор и го поканили да напусне имота в
едноседмичен срок от датата на получаване на поканата. Твърди се, че към датата
на депозиране на исковата молба ответникът се намира в имота и отказва да го
напусне. Твърди се, че двамата ищци многократно са провеждали разговори с
ответника с искане същият да напусне имота, но последният отказвал да го стори.
Твърди се, че въпреки прекратяването на договора ответникът се намира в имота,
собственост на ищците, ползва го и не желае да предаде на ищците владението
доброволно. Твърди се, че предвид обстоятелството, че ответникът ползва имота,
с депозиране на исковата молба ищците отправят покана към него за заплащане на
обезщетение за ползване на имота, считано от датата на подаване на исковата
молба в размер на 200 лв. месечно, платими до 3-то число на текущия месец,
ведно със законната лихва, считано от датата на връчване на исковата молба. В
заключение ищците молят съда да осъди ответника да им предаде владението върху
процесния недвижим имот, както и да осъди същия да им заплаща наемна цена в
размер на 200 лв. месечно за ползването на имота, считано от датата на
получаване на исковата молба до окончателното освобождаване на имота.
Претендира се присъждане на направените деловодни разноски.
С присъединено
към настоящото производство гражданско дело е предявен и иск от О.Г.К. и С.Л.К.,
и двамата от гр. П., против А.К.Я. от с. гр. за заплащане на сумата от
4 000 лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди
вследствие унищожаването на парната инсталация в имота на ищците от страна на
ответника.
Постъпила е и насрещна
искова молба от А.К.Я. *** против О.Г.К. и С.Л.К.,*** която се твърди, че със
знанието и без противопоставяне на ищците ответникът е извършил подобрения в
процесния недвижим имот, които възлизат на сумата от 23 196 лв. В
заключение ответникът моли съда да му присъди горната сума и му признае правото
на задържане на имота до заплащане на последната.
С определение
от 28. 09. 2020 год. е допуснато изменение на предявения от О.Г.К. и С.Л.К.,***,
иск с правно основание чл. 45 от ЗЗД, като размерът на същия е намален от
4 000 лв. на 900 лв.
С определение
от 28. 09. 2020 год. е допуснато изменение на предявения насрещен иск с правно
основание чл. 72 ал. 1 от ЗС, като размерът на същия е намален от 23 196
лв. на 14 768, 34 лв.
Съдът, като
прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства и съобрази доводите
на страните, намира за установено следното:
По иска с правно основание чл. 108 от
ЗС.
За успешното
провеждане на реивандикацията следва да са налице три кумулативно предвидени
предпоставки, а именно: ищецът следва да докаже, че е собственик на
ревандикирания имот и че ответникът владее същия без правно основание. В
конкретния случай така посочените условия са налице. Безспорно по делото е, а и
видно от приложените договор за доброволна делба на недвижим имот, вписан в ***
при П.ския районен съд под № ***/ ***год., том ***,
№ ***, и нотариален акт за покупкопродажба на недвижими имоти № ***, том **, рег. № ***, дело № ***/ 2017 год. по описа на ***
с район на действие П.ския районен съд, че ищците О.Г.К. и С.Л.К. са
собственици на процесния недвижим имот: сграда с идентификатор ***** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., одобрени със заповед № ***/
*** год. на ***на ***, адрес на сградата: гр. П., ***; сградата е разположена в
поземлен имот с ***; застроена площ: 57 кв. м.; брой ***; брой
подземни етажи: няма данни; брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни;
предназначение: жилищна сграда- еднофамилна; стар идентификатор: няма; номер по
предходен план: няма. Безспорно по делото е, че с предварителен договор за
покупкопродажба на недвижим имот от *** год. ищците са се задължили да продадат
на ответника описания по- горе имот срещу сумата от 21 000 евро /
41 000 лв./ . Видно е, че страните са се уговорили при подписването на
договора купувачът да заплати капаро в размер на 6 000 лв., а остатъкът от
продажната цена да бъде заплатен на две вноски /първата със срок до 20. 10.
2019 год., а втората със срок до м. 12. 2020 год./. Безспорно по делото е, че
ответникът не е заплатил първата вноска в размер на 24 000 лв. в
уговорения срок, поради което с едностранно волеизявление, обективирано в
нотариална покана от 25. 10. 2019 год., ищците са развалили сключения
предварителен договор. Не се спори между страните, че и след развалянето на
договора ответникът продължава да ползва процесния недвижим имот. В този смисъл
следва да се приеме, че упражняваната от ответника фактическа власт върху имота
е лишена от правно основание, което обуславя извода, че претенцията на ищците
по чл. 108 от ЗС се явява основателна и следва да бъде уважена изцяло.
По иска с правно основание чл. 59 от ЗЗД.
Разпоредбата
на чл. 124 ал. 2 от ГПК дава възможност да се предяви иск за осъждане на
ответника да изпълни повтарящи се задължения, дори тяхната изискуемост да
настъпва след постановяване на решението. В конкретния случай независимо от
формалното осъществяване на състава на чл. 59 от ЗЗД /ищците се легитимират като собственици
на процесния имот, като за периода след предявяването на исковата молба същите са
били лишени от ползуването на имота, в същото време ответникът се обогатява,
тъй като обитава имота без правно основание и си спестява заплащането на
пазарен наем за ползуването му/ предявеният осъдителен иск следва да се
отхвърли като неоснователен. На първо място, по делото не са ангажирани
доказателства какъв е размерът на средния месечен наем на имоти, идентични на
процесния, въз основа на който да се определи и дължимото се обезщетение за
ползване. По- същественото обаче е друго: ответникът е направил възражение за
задържане на имота до заплащане на стойността на направените от него в качеството
на добросъвестен владелец подобрения, поради което за него отпада отговорността
да заплаща обезщетение през периода на задържането до обезщетяването на
направените полезни разноски.
По иска с правно основание чл. 45 от ЗЗД.
Ответникът не
е оспорил обстоятелството, че след като е влязъл във владение на процесния имот
и е започнал ремонт на последния, е демонтирал намиращата се там отоплителна
инсталация, състояща се от водно котле и радиатори. Това се установява и от
показанията на разпитаните свидетели ***, *** и особено ***, който основно е
извършил демонтажа на инсталацията и е предал металните части от същата за
вторични суровини. Съгласно заключението на вещото лице С.Ш. пазарната стойност
на процесната водна отоплителна инсталация възлиза на сумата от 970 лв. При
тези обстоятелства съдът приема, че претенцията на ищците за заплащане на
стойността на инсталацията се явява основателна. В хипотезата на разваляне на
договор страните си дължат връщане на даденото и могат да претендират
възстановяване положението отпреди сключването на разваления договор. В
настоящия случай предвид унищожаването на процесната водна отоплителна
инсталация в имота на ищците единственият начин за обезвъзмездяване на
последните е чрез присъждане на обезщетение за вреди в размер на паричната
равностойност на погиналата вещ. След изменението й претенцията на ищците е за
сумата от 900 лв., в който размер предявеният осъдителен иск следва да се
уважи.
По иска с правно основание чл. 72 ал.
1 от ЗС.
Завеждането
на насрещната искова молба ответникът А.К.Я. е обосновал с разпоредбите на чл.
70 ал. 3 и чл. 74 ал. 2 във вр. с чл. 72 от ЗС. Поради това в настоящото
производство следва да се изяснят въпросите притежава ли ответникът качеството
на владелец на процесния имот и ако да какъв /добросъвестен или
недобросъвестен/, извършил ли е определени подобрения и каква е тяхната
стойност. От данните по делото се установява, че ответникът е придобил
владението върху процесния недвижим имот на основата на сключения с ищците
предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от ***год. От друга
страна от показанията на разпитаните свидетели ***, ***, *** и *** се
установява, че ищецът О.К. е бил запознат с извършваните от ответника
строително- ремонтни работи в процесния имот, идвал е сам и със *** си и *** си,
наблюдавал е работния процес, давал е указания и т. н. Горното обосновава
извода, че ищците като собственици на имота са знаели, че в него се правят
подобрения от купувача по предварителния договор и по никакъв начин не са се
противопоставяли на това. При това положение на две правни основания /чл. 70 ал. 3 и чл. 74 ал. 2
от ЗС/ ответникът следва да се приравни към добросъвестните владелци и може да
иска по- голямата сума между стойността на подобренията и увеличената стойност
на вещта вследствие тези подобрения /така и ППВС № 6 от 27. 12. 1974 год./. Съобразявайки
изложеното, съдът счита, че предявеният от ответника насрещен осъдителен иск е
допустим, а разгледан по същество се явява частично основателен. По делото са
депозирани подробни свидетелски показания, от които се установява, че в
процесния недвижим имот са извършени редица строителни работи- пробиване на
отвори в тухлената зидария и запълване на други такива, поставяне на нови
врати, дограма на прозорците и ламинат на подовете, подмяна на ВиК и ел.
инсталации, боядисване на стени и тавани и др. подобни. Според свидетелите ***,
***, *** и ***описаните по- горе дейности са възложени и заплатени от ответника
А.К.Я. със знанието и без противопоставянето на собствениците на имота О.Г.К. и
С.Л.К.. Същите реално повишават стойността на имота и имат характера на
подобрения. Съгласно заключението на вещото лице С.С. общата стойност на
извършените от ответника подобрения в процесния имот възлиза на сумата от 12 306,
95 лв. без ДДС или 14 768, 34 лв. с ДДС. По делото не са представени
надлежни писмени доказателства /фактури, разписки и т. н./, от които да се
установява, че цената на вложените от ответника при направения ремонт материали
е била с начислен ДДС. От друга страна строително- ремонтните дейности в имота
са извършени от лица, които работят на свободна практика, не са регистрирани по
ЗДДС, няма и данни, че такъв данък е бил включен в труда им и съответно заплатен
от ответника, за да се иска неговото възстановяване от обогатилите се
собственици. Поради това съдът приема, че основата, на която следва да се
определи стойността на извършените подобрения в имота, е този вариант на
заключението на вещото лице, в който не е начислен ДДС, поради което
предявеният иск по чл. 72 ал. 1 от ЗС се явява основателен и следва да бъде
уважен в размер на 12 306, 95 лв., като за разликата до 14 768, 34
лв. същият следва да се отхвърли.
По направеното от ответника възражение
за право на задържане.
Както
се посочи и по- горе, ответникът е приравнен на добросъвестен владелец, поради
което съобразно разпоредбата на чл. 72 ал. 3 от ЗС разполага с право на
задържане. Съгласно съдебната практика това право е правомощие, обезпечаващо правото
на добросъвестния владелец да получи дължимото от собственика на вещта
обезщетение за извършените подобрения, като отправи до съда искане предаването
на владението на подобрената вещ да бъде обусловено от изпълнението на
задължението за изплащане на това обезщетение. Правото на задържане има
акцесорен характер спрямо правото на обезщетение за подобрения в чужд имот. То
е защитно средство на ответника по иск за предаване на владението на вещта и
обезпечава вземането за подобрения. В настоящия случай възражението на
ответника за упражняване на право на задържане следва да бъде уважено за
присъдения размер на обезщетението за подобрения /12 306, 95 лв./, като за
разликата до предявения размер от 14 768, 34 лв. същото се явява
неоснователно и следва да бъде отхвърлено.
При
този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 1 и 3 от ГПК ответникът следва
да бъде осъден да заплати на ищците деловодни разноски по компенсация в размер
на 1 506, 69 лв. В така определените разноски не са включени
претендираните от ищците разноски в предходно заповедно производство, което
няма отношение към настоящия спор.
По
така изложените съображения съдът
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО
по отношение на ответника А.К.Я. ***, ЕГН **********,
че ищците О.Г.К. ***, ЕГН **********, и С.Л.К. ***, ЕГН **********, са
собственици на следния недвижим имот: сграда с идентификатор ***** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., одобрени със заповед № ***
год. на ***на ***, адрес на сградата: гр. П., ***; сградата е разположена в
поземлен имот с ***; застроена площ: 57
кв. м.; брой ***; брой подземни етажи: няма данни; брой самостоятелни обекти в
сградата: няма данни; предназначение: жилищна сграда- еднофамилна; стар
идентификатор: няма; номер по предходен план: няма.
ОСЪЖДА А.К.Я. ***,
ЕГН **********, да предаде на О.Г.К. ***, ЕГН **********, и С.Л.К. ***, ЕГН **********,
владението върху следния недвижим имот: сграда с идентификатор ***** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., одобрени със заповед № ***
год. на *** на ***, адрес на сградата: гр. П., *** ***; сградата е разположена
в поземлен имот с ***; застроена площ:
57 кв. м.; брой ***; брой подземни етажи: няма данни; брой самостоятелни обекти
в сградата: няма данни; предназначение: жилищна сграда- еднофамилна; стар
идентификатор: няма; номер по предходен план: няма, ПРИ УСЛОВИЕ, че О.Г.К. ***, ЕГН **********,
и С.Л.К. ***, ЕГН **********, заплатят на А.К.Я. ***, ЕГН **********, сумата от
12 306, 95 лв., представляваща стойността на направените подобрения в
описания по- горе недвижим имот, като ОТХВЪРЛЯ
възражението за упражняване на право на задържане за разликата до 14 768,
34 лв. като неоснователно.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от О.Г.К. ***, ЕГН **********, и С.Л.К. ***,ЕГН
**********, против А.К.Я. ***, ЕГН **********, иск по чл. 59 от ЗЗД за осъждане
на ответника да
заплаща на ищците сума в размер на 200 лв. месечно за ползването на описания
по- горе недвижим имот, считано от датата на получаване на исковата молба до
окончателното освобождаване на имота.
ОСЪЖДА А.К.Я. ***,
ЕГН **********, да заплати на О.Г.К. ***, ЕГН **********, и С.Л.К. ***, ЕГН **********,
сумата от 900, 00 лв.,
представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди- стойността на унищожена
водна
отоплителна инсталация, ведно със законната лихва, считано от 22. 01. 2020 год.
до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА О.Г.К. ***,
ЕГН **********, и С.Л.К. ***, ЕГН **********, да заплатят на А.К.Я. ***, ЕГН **********,
сумата от 12 306, 95 лв.,
представляваща стойността на направените подобрения в процесния недвижим имот: сграда с идентификатор ***** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П., одобрени със заповед № ***год.
на ***на ***, адрес на сградата: гр. П., ***; сградата е разположена в поземлен
имот с ***; застроена площ: 57 кв. м.;
брой ***; брой подземни етажи: няма данни; брой самостоятелни обекти в
сградата: няма данни; предназначение: жилищна сграда- еднофамилна; стар
идентификатор: няма; номер по предходен план: няма, ведно със законната лихва,
считано от 10. 01. 2020 год. до окончателното изплащане на сумата, като за
разликата до 14 768, 34 лв. ОТХВЪРЛЯ
предявения иск по чл. 72 ал. 1 от ЗС като неоснователен.
ОСЪЖДА А.К.Я. ***,
ЕГН **********, да заплати на О.Г.К. ***, ЕГН **********, и С.Л.К. ***, ЕГН **********,
сумата от 1 506, 69 лв.,
представляваща деловодни разноски по компенсация.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба пред П.ския окръжен съд в 14- дневен срок
от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: