Р Е Ш Е Н И Е
№ 1950/08.12.2021
година, град Бургас
Административен съд – Бургас, на двадесет
и трети ноември две хиляди двадесет и първа година в открито заседание в
следния състав:
СЪДИЯ: Веселин Енчев
при
секретар Гергана Славова,
разгледа
адм. дело № 2016/2021 година
Производството е по реда на чл. 210 ал. 3 във връзка с
чл. 215 ал. 1 от ЗУТ.
Образувано
е по жалба от А.Д.Л. с ЕГН ********** ***, представлявана от адвокат Д.Д. ***, против
решение, съдържащо се в протокол № 105/06.07.2021 година на комисия по чл. 210
от ЗУТ, назначена със заповед № 658/12.03.2020 година на кмета на община Бургас
- в частта за обезщетение, определено за част от поземлен имот № 026006 в
местността „Ю.“ с идентификатор 07079.17.917 по КККР на град Б., собственост на
жалбоподателя.
С
оспорения акт, във връзка с възникване на безсрочен сервитут в поземлен имот с 07079.17.917
по КККР на град Б., засегнат от трасето на довеждащ водопровод, част от
деривация „Камчия - север“, в землището на град Бургас, е определено еднократно
обезщетение в размер на 2 684,70 лева за сервитут с площ 0,314 дка в поземлен
имот с идентификатор 07079.17.917.
В жалбата са изложени единствено доводи за неправилно приложение на
материалния закон при определяне на пазарната оценка на сервитута и съответно -
на размера на еднократното обезщетение на собственика на имота. Изразява се
несъгласие с начина на определяне размера на обезщетението. Сочи се, че следва
да бъдат установени реални пазарни цени на сходни недвижими имоти по реални
критерии, каквато проверка ответната комисия не е извършила, поради
което определената стойност е силно занижена.
Иска се изменение на административния акт, като бъде определена обективна
стойност на дължимото обезщетение за описаните имоти.
Заинтересованата
страна „ВиК“ ЕАД – Бургас, чрез писмено становище от процесуален представител,
оспорва жалбата като неоснователна.
В съдебно заседание жалбоподателят,
чрез процесуалния си представител, поддържа заявената претенция. Претендира присъждане
на разноски, за заплатената държавна такса.
Ответната страна, чрез процесуален
представител, оспорва жалбата.
Заинтересованата
страна „ВиК“ ЕАД - Бургас не изпраща представител. Представя писмено становище.
Съдът,
след като прецени събраните по делото доказателства, от фактическа страна
приема следното:
С
нотариален акт № 142/01.12.1994 година, том XVI, дело № 9492/1994 година на
нотариус С.Д.– нотариус при РС – Бургас и удостоверение за наследници №
ЕД-2589/24.06.2021 година, издадено от Община Б., жалбоподателят се легитимира
като собственик на поземлен имот с идентификатор 07079.17.917 и обща площ 6,509
дка по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Бургас, община Бургас, област Бургас,
одобрени със заповед № РД-18-9/30.01.2009 година на изпълнителния директор на
АГКК, с адрес на поземления имот - местност „Ю.“, с трайно предназначение на
територията – нива (лист 8 - 10).
За реализацията
на обект „Трасе на довеждащ водопровод, част от деривация „Камчия - север“ “ в
участъка от РШ „Р.“ да РШ „Отклонение за напорен водоем „Изгрев““ – и двата в
землището на град Б., с решение № 53-21/29.01.2019
година на Общински съвет – Бургас е одобрен подробен устройствен план –
парцеларен план (ПУП - ПП) за трасе на довеждащ водопровод, определени са
трасета и сервитутни ивици за водопровода, съгласно чл. 58 ал. 4 от НПНУОВТУЗ. Съгласно изготвения трасировъчен
чертеж, сервитутната ивица е засегнала 0,314 дка от имот с идентификатор 07079.17.917
(лист 33 - 39).
В рамките на
проведената процедура за учредяване на сервитутни права е възложено от заинтересованата
страна „ВиК“ ЕАД изготвяне на оценителен доклад от екип от двама независими
оценители - за определяне на равностойните парични обезщетения, полагащи се за
правото на прокарване на довеждащия водопровод през съответните имоти – в това
число и имота на жалбоподателя.
Съгласно
приложения оценителски доклад, при определяне пазарната цена на сервитутната площ,
е използвана методология, основана на Наредба № 16/09.06.2004 година за
сервитутите на енергийните обекти. Използвани са критериите – площ на имота,
включен в границите на сервитута, видовете ограничения на ползването и срока на
ограничението и са посочени два възможни варианта на изчисление. Пазарната
оценка е изчислена по т. нар. „Втори вариант“, приет от оценителите за по –
подходящ в случая, при който пазарната стойност на сервитута е равна на произведението
на пазарната стойност на земята, коефициент, отчитащ срока за който е учредено
ограниченото вещно право и експертно определян коефициент, отчитащ вида на
сервитута. За установяване на пазарната стойност на земята е използван метода
на пазарните аналози, при който се използват пазарни коефициенти за извършване на сравнение между
аналога и оценяваната земя с цел определяне на пазарната ѝ цена. При
извършеното оценяване в хода на административното производство е отчетено, че
като цяло липсват достоверни сведения за реалното пазарна цена, на която се
купуват/продават недвижимите имоти, както и че не е налице възможност за
намиране на сравними образци в регистрите на Агенцията по вписванията, поради
обстоятелството, че регистрирането на сделките се извършва по партидите на
страните по тях и не съществуват имотни партиди, позволяващи непосредствена
съпоставка на конкретен имот със съседните му имоти. Така, въз основа на
избраната методика и при отчитане на съответните коефициенти, за процесната
част (0,314 дка) от имот с идентификатор 07079.17.917 е определена сумата от
2684,70 лева – пазарна цена, съответно - обезщетение - за сервитута във връзка
с преминаването на водопровода през него (лист 23 – 32, по – точно лист 30 стр.
2).
На 06.07.2021
година с решение, обективирано в протокол № 105/06.07.2021 година, е определено
еднократно обезщетение във връзка с възникване на сервитут в поземления имот на
жалбоподателя, засегнат от трасето на водопровода е определено обезщетение,
съгласно изготвения оценителен доклад – 2 684,70 лева.
По
делото е допусната и изготвена съдебно-техническа експертиза (лист 96 - 98).
Вещото
лице е посетило на място процесния имот и е установило, че той граничи с
регулационните граници на село Р., че е без денивелация, отговаря на
категоризирането си и че принципно е възможен достъп до електричество и
водоподаване в него.
За
определяне на пазарната цена на сервитута от 0,314 дка, експертът е използвал първоначално
метода на пазарните аналози и е открил шест сделки за имоти в землището на село
Р. за периода 18.11.2019 – 17.11.2021 година. При установяване на степента на сходство
по сделките – аналози експертът е отчел и конкретни разлики от процесния имот,
най – вече обстоятелството, че при пет от тях, наред със земя, са продадени и
сгради, а при шестата сделка предмет на продажбата са били придаваеми части към
парцел. Затова, въпреки установените реални цени на имотите, вещото лице е
приело, че тази селекция не дава достатъчно добра възможност за обективно
използване на получената средно претеглена пазарна цена при продажбата на
аналозите и е обследвало и офертни цени на предлагани поземлени имоти със
сходни характеристики. Установени са три оферти и от тях е извлечена средна
пазарна цена по избрания метод – 9,71 лева/м².
Освен
метода на пазарните аналози, експертът по делото е използвал и още един метод
за определяне на пазарната цена на сервитута – метода на капитализиране на
бъдещите рентни приходи, основан на възможността земеделският имот (в частта на
сервитута), все пак, да генерира доход от експлоатацията си, съобразен с начина
на трайно ползване и местоположението си. По този метод вещото лице е
определило среден годишен левов размер на рентата за един декар земя, норма на
възвращаемост и процент на очакваното нарастване на поземлената рента. От
използваната формула за изчисление, след заместване, е констатирано, че по
метода на капитализиране на бъдещите рентни приходи пазарната стойност на 1 дка
земеделска земя в района е 2512,00 лева.
За
по – голяма обективност при изчисляването на справедливата пазарна цена на
процесния сервитут, в заключителната част на експертизата двата метода са
комбинирани в съотношение 9:1 (метода на пазарните аналози : метода на
капитализиране на бъдещите рентни приходи) и е получена пазарната цена на целия
имот с идентификатор 07079.17.917 (62 089,35 лева), а на частта от 0,314 дка –
2 995,25 лева. Стойността на сервитута върху 0,314 дка е определена на 90 % от
установената стойност на тази земя или 2
695,73 (две хиляди шестстотин деветдесет и пет лева и седемдесет и три
стотинки) лева.
При
така изяснената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:
Жалбата е подадена от заинтересовано лице, адресат на
акта по чл. 210 ал. 3 от ЗУТ, в
законоустановения срок и се явява допустима.
Разгледана по същество, жалбата е основателна.
Оспореното решение е издадено в предписаната от закона форма
и от компетентен орган – комисията, назначена със заповед от кмета на Община Бургас,
заседавала в законен състав, в рамките на правомощията ѝ по чл. 210 ал. 1
от ЗУТ.
При приемане на решението не са допуснати съществени
процесуални нарушения.
Оспореният административен акт отговаря на изискванията
за форма на акта, като съдържа всички съществени реквизити, от които може – по
несъмнен начин – да бъде изведена волята на органа.
Решението е постановено в нарушение на материалния закон.
Съгласно чл. 83а ал. 1 от ЗУТ, правата на лицата, които
изграждат и експлоатират водоснабдителни и канализационни проводи (мрежи) и
съоръжения възникват, когато: 1. с влязъл в сила парцеларен план се определи
разположението и размерите на сервитутните ивици на водоснабдителните и
канализационни проводи (мрежи) и съоръжения в засегнатите имоти, и 2. е
изплатено или внесено еднократно обезщетение по реда на ал. 2 на разположение
на собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот.
Нормата на чл. 83а ал. 2 от ЗУТ предвижда, че определянето
на размера и изплащането на еднократните обезщетения се извършват по реда на
чл. 210 и 211. Обжалването на размера на обезщетението от заинтересованите лица
не препятства упражняването на правата по чл. 83, ал. 6 от лицата по ал. 1.
Според чл. 83а ал. 3 от ЗУТ, размерът на обезщетението по
ал. 1, т. 2 се определя при прилагане на следните критерии: 1. площта на
засегнатия поземлен имот, включена в границите на сервитутните ивици; 2.
видовете ограничения на ползването; 3. срока на ограничението; 4. справедливата
пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на
сервитутните ивици.
В случая, критериите, които се прилагат при определяне
размера на еднократното обезщетение за сервитута върху обременения имот, са
разписани в чл. 83а ал. 3 от ЗУТ.
В изпълнение на заповедта на кмета, комисията по чл. 210
от ЗУТ е определила размера на еднократното обезщетение, като е направила
проверка на актуални обяви за продажба на сходни недвижими поземлени имоти в землището
на град Б., а именно, като след съпоставяне на различните офертни пазарни цени
на урегулираните поземлени имоти, комисията, въз основа на изготвения
оценителен доклад, е приела средна пазарна цена на сервитута в размер на 8 550
лева/дка. Така определената средна стойност, обаче, не е резултат от редукция
на предварително определена пазарна стойност на самата земя - отбелязано е
единствено, че ограничението в правото на ползване по никакъв начин не се
отразява на правото на собственост.
Законът не съдържа легална дефиниция на понятието
„справедлива пазарна цена“. В конкретния случай, методът на пазарните аналози е
използван за оценка на имота на жалбоподателя както в административното
производство, така от назначения от съда
експерт. За разлика от оценката, извършена в административното производство, в
която липсва конкретика как цената на обезщетението за възникване на сервитута
в поземления имот се съотнася към цената на самата земя, вещото лице в
съдебното производство е направило изложение защо е използвало този метод в
комбинация с още един и на базата на какви съображения е определило числовите
стойности на отделните елементи от формулата за изчисление. Затова и изводите
на експерта в съдебното производство се кредитират от съда. Така стойността на
процесния сервитут следва да бъде определена на 2 695,73 лева, вместо на 2
684,70 лева. Разликата е малка, но все пак е налице и съдът е длъжен да се
съобрази с размера, на дължимото обезщетение, установен по делото, за сметка на
този, установен в административното производство.
По изложените съображения съдът приема, че са налице
основания оспореният акт да бъде изменен в частта относно размера на дължимото
обезщетение, което следва да се увеличи съобразно заключението на вещото лице
по приетото заключение на експертизата до размера от 2 695,73 лева.
При този изход на делото, основателно е искането от
процесуалния представител на жалбоподателя за присъждане на направените по
делото разноски в размер на 10 лева за заплатена държавна такса и 200 лева –
депозит за вещо лице (лист 41 – 42 и 47 - 48). Община Бургас, юридическото лице
в чиято структура е органа – ответник, следва да заплати на жалбоподателя
сумата от 210 (двеста и десет) лева разноски по делото.
Мотивиран от горното и на основание чл. 172 ал. 2 от АПК,
съдът
Р Е Ш И
ИЗМЕНЯ решение, съдържащо се в протокол № 105/06.07.2021
година на комисия по чл. 210 от ЗУТ, назначена със заповед № 658/12.03.2020
година на кмета на община Бургас - в частта за обезщетение, определено за сервитут
от 0,314 дка от поземлен имот № 026006 в местността „Ю.“ с идентификатор
07079.17.917 по КККР на град Бургас, собственост на А.Д.Л. с ЕГН **********
като вместо обезщетение в размер на 2
684,70 (две хиляди шестстотин осемдесет и четири лева и седемдесет стотинки)
лева, определя обезщетение в размер
на 2 695,73 (две хиляди шестстотин деветдесет и пет лева и седемдесет и три
стотинки) лева.
ОСЪЖДА Община Бургас да заплати на А.Д.Л. с ЕГН **********
сумата от 210 (двеста и десет) лева –
разноски по делото.
Решението е окончателно.
СЪДИЯ: