№ 887
гр. Варна, 07.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I А СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Мария К. Терзийска
Членове:Елина Пл. Карагьозова
Ралица Ц. Райкова
при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова
като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Въззивно гражданско
дело № 20223100500428 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството по делото е по реда на чл.258 ГПК.
Производството по делото е образувано по постъпила въззивна жалба от
„Потребителна кооперация „Прогрес 91“ ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление с.Приселци, Обл.Варна, Общ.Аврен, срещу решение
№2060/ 16.12.2021г., постановено по гр.д. № 3019/2021 г. на РС - Варна, с
което въззивникът е осъден да заплати на „Майстор пекар Варна“ ООД,
ЕИК203914425 със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“Капитан
Петко Войвода“ №16, сумата от 10 000 лв., представляваща двоен размер на
получения от ищцовото дружество задатък по договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 2.09.2020г. за недвижим имот, представляващ
ресторант, състоящ се от зала, кухня, мокър бюфет, складови помещения,
находящ се в с.Приселци, ЕКАТТЕ 58445, община Аврен, област Варна, по
кадастрална карта, одобрена със Заповед №РД18-6/06.02.2006г. на ИД на АК,
стар идентификатор пл. №177, кв.18, 6 Съдия при парцел V, с площ по
кадастрална схема 180,20кв.м. и идентификатор №58445.502.722.1.2. по
1
кадастрална карта и кадастрални регистри на с.Приселци, общ.Аврен,
одобрена със Заповед №РД-18-6/06.02.2006г. на Изп.директор на АГКК, на
основание чл.93 от ЗЗД, заедно със законната лихва от датата на сезиране на
съда-1.03.2021г. до окончателното изплащане на сумата.
В жалбата се излагат доводи за неправилност на решението поради
допуснати нарушения на материалния закон и съдопроизводствените правила.
Твърди, че изявената в договора воля на страните не дава основание да се
приеме, че сумата от 5000 лева има характера на задатък, тъй като същата е
обозначена само като капаро, без да се съдържат уговорки, че изпълнява
функциите на задатък. Платеното капаро е част от главното задължение,
дължимо предварително и подлежащо на приспадане след изпълнението, без
то да изпълнява обезщетителната функция, присъща на задатъка, поради
което не може да се задържа на основание чл.93, ал.2 от ЗЗД при разваляне на
договора поради неизпълнение, а подлежи на връщане. По евентуалния иск по
чл.55 от ЗЗД поддържа, че окончателният договор не е сключен поради отказ
на ищеца от предварителния договора, а не поради причина, заради която
ответникът отговаря. Поддържа се релевираното в първата инстанция
възражение, че ответникът не е знаел за изискванията на нотариуса съгласно
Становище 51/25.09.2020г.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата
страна, в който оспорва въззивната жалба и моли за потвърждаване на
първоинстанционното решение. Излага, че в чл.2.6 от договора изрично е
посочено, че получената от продавача сума от 5000 лева играе ролята на
капаро/задатък, т.е. страните са му придали присъщите обезпечителни
функции, предвидени в чл.93 от ЗЗД. Поддържа, че вписаната върху
продаваемия имот възбрана представлява неизпълнение на договора, което е
съществено с оглед интереса на кредитора, още повече, че с прехвърлянето на
имота на трето лице изпълнението на предварителния договор е станало
невъзможно по вина на продавача. Твърди, че самият ответник чрез
изготвената от него нотариална покана е уведомил ищеца за изисканите със
Становище №51/25.09.2020г. от нотариуса доказателства, поради което счита
за невярно твърдението му, че не е бил запознат с него. Излага, че липсват
доказателства за твърдяния от ответника отказ на ищеца от договора.
Предвид невъзможността и безполезността на изпълнението ищецът е
развалил договора с уведомление от 11.01.2020г. без да дава допълнителен
2
срок за изпълнение, което обуславя основателност и на евентуалния иск за
връщане на платеното капаро.
За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд съобрази
следното:
Пред ВРС са предявени от „Майстор пекар Варна“ ООД срещу
Потребителна кооперация „Прогрес 91“ обективно евентуално съединени
искове с правно основание чл.93 от ЗЗД и чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, за
заплащане на сумата от 10 000 лв., представляваща двоен размер на
получения от ответника задатък по предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 02.09.2020г., а в условията на евентуалност на
сумата от 5000 лева, подлежаща на връщане на отпаднало правно основание
поради разваляне на договора.
В исковата молба ищецът твърди, че е изправна страна по сключения
между страните предварителен договор, като е заплатил в срок уговореното
капаро по т.2.6. от договора в размер на 5000 лева, но ответникът бил
недобросъвестен, тъй като декларирал, че имотът не е обременен с вещни
тежести, въпреки наличието на вписана в СВ - Варна на 06.03.2013г. възбрана
в полза на ТД на НАП - Варна. След сключване на предварителния договор
ответникът не проявил активно поведение, не заличил наложената възбрана и
изрично отказал да предостави изисканите от нотариуса допълнителни
документи, установяващи по безспорен начин собствеността и
индивидуализацията на процесния имот. С договор за покупко-продажба,
обективиран в НА №191/24.11.2020г., ответникът прехвърлил имота на трето
лице. По този начин направил изпълнението на договора безполезно за
ищеца, поради което последният го развалил в хипотезата на чл.87, ал.2 от
ЗЗД чрез уведомление, връчено на ответника на 11.01.2020г. Претендира се
заплащане на задатъка в двоен размер, а в условията на евентуалност връщане
на даденото по разваления договор.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника, в който
оспорва иска като неоснователен. Твърди, че ищецът е знаел за вписаната
възбрана още при сключване на договора, че същата е била заличена към
момента на осъществяване на сделката, за което ищецът е бил уведомен.
Оспорва да е бил запознат с изискванията на нот. Обретенова за представяне
на допълнителни документи и поддържа, че сделката е можело да се изповяда
3
пред друг нотариус. Въпреки това през м.11.2020г. ищецът се отказал от
договора, поради което на основание чл.3.2. губи заплатения задатък,
доколкото се явява неизправна страна. Излага, че не е получавал
уведомлението на ответника за разваляне на договора, още повече, че
страните са приели, че същият не може да бъде прекратен едностранно, а
само по взаимно съгласие.
Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата и отговора, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в
срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от
обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. В
обхвата на така посочените въззивни предели, ВОС намира обжалваното
решение за валидно и допустимо.
По отношение на правилността на първоинстанционния съдебен акт,
съобразно разпореждането на чл.269, ал.1, изр. второ ГПК, въззивният съд е
ограничен от посочените в жалбата оплаквания. В случая същите се свеждат
до твърдения за липса на предвидена в договора клауза за задатък.
Разпоредбата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД дава възможност на страната, дала
задатъка, да иска връщането му в двоен размер при неизпълнение на
задължение от получилата го страна. В тежест на ищеца по делото е да
установи, при условията на главно и пълно доказване, че страните са били
обвързани от действителен предварителен договор, съдържащ клауза за
задатък, че е изправна страна по него, че е предал процесната сума като
задатък и че е развалил надлежно договора поради виновно неизпълнение на
ответника. В тежест на ответното дружество е да установи, че е изпълнил
поетите с договора задължения и че е налице писмен отказ на ищеца от
договора.
Безспорен е по делото фактът на сключен между страните
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
02.09.2020г., представен по делото в заверен за вярност препис. Същият е
4
съставен в изискуемата форма за действителност, обективира същественото
съдържание на сделката и не е оспорен относно неговата автентичност,
поради което следва да се приеме, че материализира валидно облигационно
правоотношение.
Съгласно съдържанието на договора ответникът се е съгласил да
прехвърли на ищеца в срок до 02.10.2020г. при цена от 50 000лв. подробно
описан в чл.1.1 недвижим имот, представляващ ресторант, състоящ се от зала,
кухня, мокър бюфет, складови помещения, находящ се в с.Приселци,
ЕКАТТЕ 58445, община Аврен, област Варна, по кадастрална карта, одобрена
със Заповед №РД18-6/06.02.2006г. на ИД на АК, стар идентификатор пл.
№177, кв.18, парцел V, с площ по кадастрална схема 180,20кв.м. и
идентификатор №58445.502.722.1.2. по кадастрална карта и кадастрални
регистри на с.Приселци, общ.Аврен, одобрена със Заповед №РД-18-
6/06.02.2006г. на Изп.директор на АГКК.
Клаузата на чл.2.6 от договора съдържа задължение за купувача да
заплати на продавача авансово като капаро /задатък/ сумата от 5 000лв. при
подписване на договора, представляваща част от продажната цена на имота.
Съгласно чл.3.1. от договора продавачът се задължава да върне на купувача
авансово изплатената по чл.2.6. сума от 5000 лева в двоен размер, ако не
изпълни точно и в срок поетите задължения по договора. Съгласно чл.3.2.
купувачът губи авансово изплатената по т. 2.6. от договора сума – капаро
/задатък/ в полза на продавача, ако не изпълни в срок поетите задължения.
Анализът на посочените клаузи, тълкувани в тяхната взаимовръзка, сочи на
единствено възможния извод, че страните са придали на авансовото плащане
значението на задатък. Този извод следва както от изричното използване на
термина „задатък“ в съдържанието на клаузите, така и от възпроизвеждането
на законовите последици на чл.93 от ЗЗД. Нещо повече – в отговора на
исковата молба фактът на получаване на сумата като задатък изрично се
признава от ответника. В този смисъл релевираното от него за първи път пред
настоящата инстанция възражение за липса на уговорен задатък, освен
несвоевременно, се явява и неоснователно.
Други оплаквания във въззивната жалба не са наведени във връзка с
иска по чл.93 от ЗЗД, но за пълнота на изложението следва да се посочи, че са
налице и останалите предпоставки за възникване на отговорността за задатък.
5
Задатъкът в размер на 5000 лева е реално получен от ответника на
02.09.2020г., видно от представената по делото квитанция. С предаването на
паричната сума е завършен фактическият състав на задатъка като реално
съглашение, като същевременно е изпълнено основното задължение на ищеца
като купувач по сделката.
Ответникът, в чиято тежест е било, не е представил доказателства, че в
уговорения срок, изтекъл на 02.10.2020г., е имал готовност за сключване на
окончателния договор. Липсват и наведени твърдения в посочения срок
ответникът да е отправил до ищеца нарочна покана за нотариално
изповядване на сделката при конкретен нотариус на определен ден. Ищецът,
от друга страна, очевидно е инициирал в срок нотариално производство,
видно от представеното от него Становище изх. №51/25.09.2020г. на нот.
Ивелина Обретенова, в което е констатирана доказателствена непълнота по
отношение на собственическата легитимация на ответника и наличието на
вписана възбрана върху имота. С оглед предприетото от ищеца активно
поведение, насочено към сключването на окончателен договор, следва да се
приеме, че същият има качеството на изправна страна. Следователно с
изтичане на уговорения срок за изпълнение ответникът е изпаднал в забава,
поради което за ищеца е възникнало потестативното право да развали
договора.
Същевременно по делото се установява, че към момента на сключване
на предварителния договор продаваемият имот е бил обременен с възбрана,
вписана в СВп. под акт №69, том 3, вх. peг.№4321/06.03.2013г. Същата не е
описана в предварителния договор и в този смисъл съдържащото се в чл.2.4.
декларативно изявление на ответника, че имотът не е обременен с тежести,
действително се явява с невярно съдържание. Това обстоятелство обаче само
по себе си не представлява основание за разваляне на договора, доколкото
вписването в публичен регистър прави купувача недобросъвестен по
отношение на отразените в него обстоятелства. При полагане на дължимата
грижа, чиито изисквания към търговците са завишени поради притежаването
на съответния търговски опит, знания и умения, ищецът е могъл и е бил
длъжен да извърши необходимата справка в СВп. относно статуса на имота
преди сключване на предварителния договор. Независимо от това, след като
изявлението за липсата на наложени възбрани изрично е включено в
6
съдържанието на договора, следва да се приеме, че е съществено с оглед
интереса на купувача да придобие имота, необременен от права на трети
лица, които биха препятствали упражняване на правото му на собственост в
пълен обем. Действително в представения протокол от 23.11.2020г. на
публичен изпълнител е удостоверено, че възбраната ще бъде заличена след
постъпване на суми от продажбата на имота, но осъществяването на този факт
е бъдещо несигурно събитие, доколкото уговорената продажна цена в размер
на 45000 лева е недостатъчна да покрие пълния размер на дълга към НАП от
общо 52188.94 лева. Следователно наличието на вписана върху имота
възбрана към момента на изтичане на срока (02.10.2020г.) също представлява
договорно неизпълнение, даващо основание за едностранно разваляне на
договора по вина на продавача.
По тези съображения съдът приема, че с уведомлението, изготвено в
изискуемата по чл.87 от ЗЗД писмена форма и връчено лично на председателя
на ответната кооперация на 11.01.2021г., правото на ищеца на разваляне е
надлежно упражнено в хипотезата на чл.87, ал.2 от ЗЗД. Предвид събраните
доказателства за настъпилото на 24.11.2020г. отчуждаване на имота в полза
на трето лице, не е необходимо предоставянето на допълнителен срок за
изпълнение.
Отправената на 14.01.2021г. от ответника нотариална покана за
доброволно уреждане на отношенията, не поражда последици, още повече, че
е изпратена след настъпване на потестативния ефект на развалянето, в
отговор на упражненото от ищеца преобразуващо право. Липсват и
представени доказателства за отказ на ищеца от договора към релевантния
момент - 02.10.2020г. в изискуемата за това писмена форма, поради което не
се установяват настъпили преди развалянето правопрекратителни факти,
изключващи отговорността на ответника.
Налага се изводът за основателност на предявения иск с правно
основание чл.93 от ЗЗД за връщане на уговорения задатък в двоен размер, а
именно сумата от 10000 лева, поради което същият следва да бъде уважен в
пълния претендиран размер.
Предвид изхода от спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на
въззиваемия следва да бъдат присъдени разноски за въззивна инстанция в
размер на 450 лева, изразяващи се в заплатен адвокатски хонорар.
7
Мотивиран от изложеното, съставът на ВОС,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №2060/16.12.2021г., постановено по гр.д.
№ 3019/2021 г. по описа на Варненски районен съд.
ОСЪЖДА „Потребителна кооперация „Прогрес 91“ ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление с.Приселци, Обл.Варна, Общ.Аврен, да
заплати на „Майстор пекар Варна“ ООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление гр.Варна, ул.“Капитан Петко Войвода“ 16, сумата от 450
лева, представляваща сторени във въззивното производство разноски, на
основание чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението не подлежи на касационно обжалване, по аргумент на чл.
280, ал. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8