№ 16158
гр. София, 28.10.2022 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 125 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:З.А.Е.
при участието на секретаря Е.Е.Д.
Сложи за разглеждане докладваното от З.А.Е. Гражданско дело №
20221110119171 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 14:04 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ: „фирма“ ООД – редовно уведомен, представлява се от адв. Я. с
пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ: В. Д. Т. – редовно уведомен, не се явява, не изпраща
представител.
Адв. Я.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
Адв. Я.: Поддържам иска. Запозната съм с отговора на исковата молба.
Нямам възражения по доклада.
ДОКЛАДВА делото си по определението, което обяви за доклад по
делото като вписва указания до ответника, че следва да докаже твърдението
си, че разпоредбата на договора предвиждаща заплащане на на
възнаграждение само при свързване на продавач и купувач противоречи на
добрите нрави.
1
ДОКЛАДВА на явилата се страна свое Определение от 03.10.2022 г., с
което е оставено без уважение искане по реда на чл. 192 ГПК, приложен е по
делото „Вайбър“ кореспонденция и е допуснат до разпит един свидетел при
режим на довеждане на ищцовата страна.
ПРИЕМА по делото представения от ищцовата страна в предходното
нередовно заседание заверен препис на предварителен договор за продажба
на имот.
Адв. Я.: Водим допуснатия ми свидетел и моля същият да бъде
разпитан.
В залата бе въведен допуснатият на ищцовата страна свидетел.
СЪДЪТ пристъпи към изслушване на гласните доказателства:
СНЕМА самоличността на свидетеля, както следва:
Н.П.Д. – ЕГН: **********, 24г., българин, български гражданин,
неосъждан, без дела и родство със страните. Свидетелят предупреден за
наказателната отговорност по чл. 290 от НК. Свидетелят обеща да говори
истината.
Съдът върна личната карта на свидетеля.
Н.Д.: Работя във фирма „фирма“ ООД като консултант недвижими
имоти на трудов договор.
В залата се яви служител на съда, който донесе входирана молба от
ответната страна.
На въпроси на процесуалния представител на ищеца адв. Я., свидетелят
Н.Д. отговори: С В. Т. се запознах като бях на оглед в кооперацията, в която
той живее в гр. София, ж.к. „Младост 4“ бл. 496 с друг купувач. В асансьора
се засякохме. Той чу разговора с моя купувач и така разбрах, че има имот в
гр. София, ж.к. „Младост 1“, бл. 550 и се интересува от продажбата му.
Заговорихме се, разменихме си контактите и аз му звъннах след това, за да
продаваме жилището. Поддържахме комуникация по повод продажбата на
имота и осъществяване на огледите в началото, за обратна връзка от огледите,
относно купувачите и колегите, които сме водили там на огледи. Г-н Т. ми
възложи, във връзка с неговия имот, да го продаваме, след това, след един
известен период, в който и той присъстваше на огледите, ни остави ключ, за
2
да правим огледи сами и да не се ангажира с времето кой кога може. Остави
ни ключ и ние си правихме огледи сами. Кандидат - купувачи минимум десет
сме завели. Стартирахме в началото на пандемията, през 2020 година. Имаше
един период от време, в който спря да го продава. Даваше имотът под наем,
наемателката напусна и ние пак го пуснахме за продажба по негово желание.
Наемателката беше за кратко – по-малко от година. Подписахме договор за
посредничество, като уговорката беше да се плати комисионната - една част
при предварителния договор, една част при нотариалната сделка. Нотариална
сделка има, а комисионна все още няма. Искаше изменение в договора
относно това кога се плаща цялата комисионна, тъй като нашата практика е
при предварителния договор да се плати цялата сума на комисионната, но той
каза една част при предварителния договор и другата част при сключване на
сделка. Така и направихме. Подписахме предварителния договор, оформихме
документите. До подписването на предварителния договор купувача беше
представляван от колега - брокер. Тя звънна на обявата, която бяхме
промотирали в интернет. Заведохме я на оглед, купувачът го хареса, остави
депозит или капаро за стопиране на имота и предлагане на цена, след което
направихме среща и с него в апартамент, след като купувачът вече беше
оставил капарото. Изкоментирахме условията по сделката, а именно какво ще
се случва, тъй като имаше дела за заличаване във гр. Враца, които обхващаха
и имущество, той заличи възбрани и след това започна документацията. Аз
присъствах на подписването на предварителния договор. Той беше в нашия
офис в гр. София, бул. „Черни връх“ № 61. Присъстваха и двете страни -
продавач и купувач, както и аз, и колежката – брокер на купувача. Веднага, в
деня на подписването, г-н Т. не плати комисионна. В деня, в който получи
сумата по банков път, изпрати „негово момиче“ да я заплати. Изпрати го до
нашият офис и момичето на мен лично ми предостави сумата. Сумата беше
1000 /хиляда/ и малко евро. Г-н Т. обеща да заплати останалата част при
подписването на нотариалната сделка. Не съм издавала документ на
момичето за тази част от сумата. След предварителния договор и заплащането
на част от комисионната, продължи комуникацията в г-н Т., дотолкова във
„Вайбър“ се изпращаха схеми и скици на имота, неща по сделката. Неговото
момиче изкарваше необходимите документи. Аз не съм, защото нямам
пълномощно и няма как да ги изкарам. Присъствах на окончателната сделка.
Г.н Т. не присъстваше. Окончателната сделка беше около месец след
3
предварителния договор. В тази връзка, бяхме при нотариуса два пъти.
Отидохме при нотариуса, той беше изпратил жена на име А. с пълномощно за
продажба на имота. Той не се появи. Тогава нотариусът допусна грешка в
сумата. Наложи се втори път да се върнем, за да подпишем отново
документите. Върнахме се, той и вторият път не се появи. Това се случи на
същия ден, в рамките на час и половина – два. След посещението при
нотариуса отидохме в апартамента, за да предаде владението на купувача.
Въпросната дама А. не можа да дойде, тъй като тъкмо беше родила и бебето
беше малко. Аз трябваше да предам владението на купувача. Г-н Т. си получи
продажната цена в рамките на уговорените седем дена. След като разбрах, че
сумата е получена, и след това се започнаха шикалкавения, невдигане на
телефона, казваше „С Ковид съм“, „В Гърция съм“, „В карантина съм“ и
всякакви възможни оправдания, за да не се плати комисионната. След това
му писах, че може да я пусне по банков път. От там той спря да отговаря.
Последната комуникация беше това.
На въпроси от съда свидетелят Н.Д. отговори: Телефонните ми номера
са ............... и ............... Комуникирах с В. Т. на имейл, чрез телефонни
разговори и по „Вайбър“. Служебният ми имейл адрес е n.dinovska_titan@bg.
Договорът за посредничество и предварителния договор са подписани на една
и съща дата в нашия офис в гр. София, бул. „Черни връх“ № 61, ет.3 , ап. 24.
Купувачът е Валентин Павлов. Ние с г-н Т. се разбрахме, че чакаме крайния
размер на комисионната при подписването на крайния договор.
Адв. Я.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
СЪДЪТ
ДОКЛАДВА постъпила молба от процесуалния представител на
ответника с поставени въпроси към допуснатия свидетел.
Съдът постави въпросите на свидетеля.
Въпрос № 1: Как осъществихте контакт с В. Т.? Той ли потърси контакт
с „фирма“ ООД или Вие се свързахте с него?
4
Свидетелят Н.Д.: Както казах на съда, запознах се с г-н Т. в асансьора в
сградата по повод оглед, който осъществявах с мой клиент и в хода на
разговора ни с клиента, г- н Т. ме попита и се уговорихме евентуално да го
представлявам при продажба на негов имот в същия квартал. Запознахме се
случайно.
Въпрос № 2: Как узнахте за осъществяваната от В. Т. продажба?
Свидетелят Н.Д.: Аз звъннах на В. и казах, че имам купувач в района.
Въпрос № 3: В. Т. предоставял ли е на „фирма“ ООД изключителни
права по предлагането и продажбата на процесния апартамент?
Свидетелят Н.Д.: В. не е предоставял изключителни права, но ние
имахме ключ след едно известно време. Преди това се бяха пробвали още
едни колеги да продават, без успех. След това започнахме на устна уговорка
само ние да продаваме.
Въпрос № 4: Известно ли Ви е дали В. Т. е предлагал апартамента
лично (без посредник) или с участието на друг/и посредник/ци?
Свидетелят Н.Д.: Както казах по-горе, В. го е предлагал с други
посредници. За лично предлагане, не знам.
Въпрос № 5: Известно ли Ви е дали В. Т. е обявявал за продажба
апартамента в различни онлайн платформи, по-конкретно imot.bg?
Свидетелят Н.Д.: Не ми е известно.
Въпрос № 6: В кой момент е подписан договорът за посредничество с В.
5
Т.? Договорът подписан ли е едновременно с подписването на
предварителния договор във връзка с представен от Вас купувач?
Свидетелят Н.Д.: Договорът за посредничество с В. Т. е подписан в
деня на подписването на предварителния договор. Договорът за
посредничество е подписан едновременно с подписването на предварителен
договор във връзка с представен от нашата фирма купувач.
Въпрос № 7: „фирма“ ООД чрез негов представител участвало ли е в
подготовката и снабдяването с необходимите за продажбата документи? За
кои по-конкретно?
Свидетелят Н.Д.: Със задължителните не е участвал, но конкретно аз му
изкарах Акт 16 и архитектурата.
Въпрос № 8: Притежавате ли Вие юридическо образование?
Свидетелят Н.Д.: Не притежавам юридическо образование.
Въпрос № 9: Оказвали ли сте на В. Т. юридическо съдействие? Ако да,
то в какво се изразяваше?
Свидетелят Н.Д.: Аз лично не съм указвала юридическо съдействие, но
всичко е консултирано с нашия юрист.
Въпрос № 10: Известно ли Ви е, че В. Т. има юридическо образование?
Свидетелят Н.Д.: Известно ми е, че В. Т. има юридическо образование.
Известно ми е от него.
Въпрос № 11: В какво се изразяваше осъществяваното от Вас
6
съдействие, освен във факта на свързване на двете физически лица?
Комуникирали ли сте с банки, нотариуси, държавни или общински служби
във връзка с продажбата на апартамента, заявявали ли сте услуги към
посочените лица и служби?
Свидетелят Н.Д.: На огледи, на определянето на пазарна цена, при
поведение - преговори, на всичко, което трябва да извършва един посредник.
Не съм заявявала услуги към посочените във въпроса лица и служби, защото
купувача имаше посредник.
Въпрос № 12: Към м.09-м.11.2021 г. бяхте ли назначена на трудов или
граждански договор в „фирма“ ООД?
Свидетелят Н.Д.: Мисля, че към периода, който ми прочетохте, бях
назначена на договор при ищеца, тъй като от много време съм в това
дружество на трудов договор.
Въпрос № 13: Как осъществихте контакта между В. Т. и купувача?
Откъде намерихте контакт на купувача?
Свидетелят Н.Д.: Купувачът, с когото съм свързала В. Т., ме намери.
По-точно, брокерът му ме намери, както кзах по-горе, през обява. Тя се
свърза с мен. Говоря за колега-посредник, който представлява купувача на
имота. Тя се свърза с мен и направи съответните искания, включително и
извършването на оглед, свързване с продавача и т.н.
Въпрос № 14: Получавали ли сте писмено разрешение от страна на В. Т.
да обявявате апартамента за продажба в различни платформи и да го
предлагате на трети лица?
Свидетелят Н.Д.: Писмено – не.
7
Въпрос № 15: За платени към „фирма“ ООД суми издавали ли сте
фактура и/или разписка?
Свидетелят Н.Д.: Не съм издавала фактура или разписка. Подписах,
когато В. Т. (чрез неговото момиче), ми даде част от сумата.
Въпрос № 16: Върху платената от В. Т. сума беше ли начислен данък
добавена стойност?
Свидетелят Н.Д.: Не е начислявано ДДС върху платената от В. Т. сума,
защото той не искаше.
Въпрос № 17: Въз основа на какво и от кого бе определено дължимото
от В. Т. възнаграждение по договора за посредничество? От страна на В. Т.
или от страна на „фирма“ ООД?
Свидетелят Н.Д.: Възнаграждението, което се дължи от В. Т., се
определя въз основа на основни правила, които са в рамките на професията,
като тези правила и работата, която трябва да се свърши, е съгласувана с В..
Ние предложихме възнаграждение и той се съгласи.
Свидетелят беше освободен от съдебна зала.
Адв. Я. – становище по исканията в молбата на ответника: Считам, че
предварителният договор е заверен с „вярно с оригинала“ и не считам, че
следва да представя оригинал. Отделно, има два оригинала – по един във
всяка страна.
СЪДЪТ намира искането в молбата от ответника от 27.10.2022 г. за
изискване оригинал на договора за неоснователно по следните съображения:
На първо време, копието е със заверка „вярно с оригинала“ и съгласно
разпоредбата на чл. 36 ЗАдв. заверката от адвокат „вярно с оригинала“ има
8
силата на официално заверен препис. Съдът съобрази, че с отговора на
исковата молба представеният договор - копие е било оспорено като
нечетливо. Не е налице друго оспорване, респективно искане по реда на чл.
186 ГПК, поради което искането в настоящата молба е преклудирано, тъй
като не е направено нито в срока отговор, нито в отговора на процесното
действие – копието на договора се прие в предходното открито съдебно
заседание, в което ответникът беше редовно призован и
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответната страна за
задължаване ищецът да представи оригинал на предварителния договор.
Адв. Я.: Нямам доказателствени искания.
СЪДЪТ счете делото за разяснено от фактическа страна, поради което
ОПРЕДЕЛИ
ОБЯВЯВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ ЗА ПРИКЛЮЧЕНО
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
Адв. Я.: Считам, че от събраният по делото доказателствен материал,
писмени и гласни доказателства безспорно се установи, че са изпълнени
всички елементи от посредничеството. „фирма“ ООД не само е осъществявал
огледи, не само е свързал страните по сделката или осъществявал телефонна
кореспонденции. Постигнат е крайния резултат – сключване на
предварителна и окончателна сделка под формата на Нотариален акт.
Посредникът е придружавал и е посредничил в сделката до окончателното
изповядване. Безспорно се установи от гласните доказателства, че В. е
изплатил част от посредническото възнаграждение въз основа на договорките
в договора и във „Вайбър“ кореспонденцията се потвърждава това с
изпращането на момиче, което ще приеме сумата. Поради това считам, че
след като същият е заплатил част, с това се доказва, че той приема, че същата
е дължима и изискуема. Завършен е комплексът от действията, свързани с
посредническата дейност. Посредникът е изпълнил възложеното напълно,
точно и в срок. Напълно му се дължи пълният размер на посредническото
9
възнаграждение. Моля да уважите предявения иск. Моля да ми бъде даден
срок за писмени бележки. Представям списък за разноските и договор.
Оспорвам поради прекомерност адвокатския хонорар, претендиран от
ответника по приложения списък.
СЪДЪТ СЧЕТЕ УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ ЗА ПРИКЛЮЧЕНИ
СЪДЪТ ОБЯВИ, че ще се произнесе с решение в срок.
На основание чл.149, ал.3 ГПК предоставя на ищеца 1-седмичен срок от
днес за депозиране на писмени защити.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 14:33
часа.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
Секретар: _______________________
10