№ 1274
гр. Варна, 18.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Нела Кръстева
при участието на секретаря Миглена Н. Маринова
като разгледа докладваното от Нела Кръстева Гражданско дело №
20213110115099 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод предявена искова претенция с правно
основание чл.40 от ЗУЕС от ищеца "Б.С." ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, ***** срещу ответника ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на жилищната сграда,
находяща се в гр. ***, обл. Варна, представлявана от *****, избрана за Управител па
Етажната собственост на Общото събрание, проведено на 20.09.2021 г., с адрес за
кореспонденция: гр. ***, ***** („*****") сграда *****, с която се сезира съда с искане за
отмяна като нищожни, в евентуалност като незаконосъобразни на решенията,
обективирани в точки от 1 до 9 от протокола за провеждане на общото събрание на
Етажната собственост на жилищната сграда, находяща се в гр. ***, обл. Варна, с идент.№
*****, представляваща сграда „Б“, ***** /“*****“/ проведено на 20.09.2021г., на основание
чл.40 ЗУЕС.
Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения,
изложени в обстоятелствената част на исковата молба: Излага, че обжалваните решения
на ОС касаят определянето на начина на управление и поддръжка на общите части в ЕС на
сграда с ид.№*****, представляваща сграда „Б“, разположена в комплекс *****/“*****“/,
находяща се в гр.***, обл.Варна. В случая обектите, притежавани от етажните собственици
в индивидуалната собственост, сочи, че са придобити в затворен комплекс по смисъла на §1,
т3 от ДР на ЗУЕС, поради което управлението и поддръжката на общите части на сгради в
етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се дерогира с договора
1
по чл.2 от ЗУЕС. Настоява, че Общото събрание на ЕС, вземайки решения относно
управлението и поддръжката на общите части на сграда „Б“, разположена в комплект
*****/“*****“/, находяща се в гр.***, обл.Варна, в етажна собственост, построена в
жилищен комплекс от затворен тип, излиза извън правомощията си по чл.11 от ЗУЕС. Така с
вземането на решения за определяне на разноските за поддържане на имущество, което не
притежават, като зелени площи, басейн и други съоражения, обслужващи имота, явяващ се
жилищен комплекс от затворен тип, изградени и намиращи се в собственост на инвеститора,
ОС на ЕС се разпростира самоволно върху изключителната собственост на инвеститора.
Сочи се, че с тези решения на ОС на ЕС, се регулира начина и реда за ползване на
съоръженията, които са издигнати със средствата и труда на инвеститора, и се
упълномощава управителя за сключване на договор или договори с юридическо лице и/или
физическо лице, за поддръжка на общите части на сградата, вкл.асансьор, стълбище, зелени
площи и съоражения, обслужващи имота, а също се избират управител, контрольор, касиер,
определят се такси за поддръжка и управление на ЕС, както и такса за фонд „Ремонт и
обновяване“ и др. Изпълнението на тези решения на ОС на ЕС, които следва да се
урегулират с индивидуален договор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, на практика се явява
накърняващо правата на ищеца, като инвеститор на всички съоражения, обслужващи имота,
явяващ се жилищен комплекс от затворен тип, а и като собственик на самостоятелен обект в
процесната сграда „Б“, разположена в комплекс *****/“*****“/, находяща се в гр.***,
обл.Варна.
Вследствие на изложеното, се отправя искане, да бъде уважена предявената искова
претенция, както и да бъдат присъдени направените по делото разноски.
Ответникът ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на жилищната сграда, сграда с ид.№ *****,
представляваща сграда „Б“, разположена в комплекс *****/“*****“/, находяща се в
гр.***, обл.Варна , в срока по чл. 131 от ГПК, е депозирал отговор на исковата молба.
Изразява се становище с отговора, че искът е допустим, но неоснователен. Оспорва се
твърдението на ищеца, че управлението и поддръжката на сграда бл. „Б" е по реда на чл.2 от
ЗУЕС. Счита се, че представените от ищеца договори за управление, сключени между
етажен собственик и трето лице - неинвеститора на сградата, макар и с нотариално
удостоверени подписи и вписани в Служба по вписванията към Агенция по вписванията.
същите нямат и не биха могли да имат характер на договор по чл.2 от ЗУЕС, поради
ненадлежни страни. Твърди се, че не е налице и еднакво съдържание на сключените
договори „за управление" от етажните собственици, в подкрепа на което се представя такъв
договор за управление, сключен между етажните собственици ***** и ***** и от друга
страна дружеството не инвеститор „*****" ЕООД, с удостоверен подпис с per. №***/2014,
по описа на нотариус *****, с per. №*** на PC-Варна, вписан в СВ при АВ с per. №***** от
договора, се сочи, че страните изрично са уговорили срок на договора до 04.09.2016г., което
от една страна го отличава, по съдържание, от представените от ищеца договори, като
същевременно оборва и твърдението на ищеца, че управлението и поддръжката на сграда
бл. „Б" е по реда на чл.2 от ЗУЕС. Настоява се с отговора, че са необосновани твърденията
2
на ищеца, че общото събрание на етажната собственост /ОАЕС/ е свикано в нарушение на
чл.13, ал.1 от ЗУЕС. Поканата за свикване на ОСЕС, се настоява, че съдържа всички
реквизити, изискуеми по чл.13, ал.7 от ЗУЕС, а именно: дневния ред, датата, часът и мястото
на провеждането му. Същата е поставена на видно и общодостъпно място на
информационното табло на входа на сградата и на вратата на сградата, поставена е на
28.08.2021г., по който начин е спазен 7-дневният срок, предвиден в чл.13, ал.1 от ЗУЕС,
който срок е изтекъл на 04.09.2021г., като датата и часът на поставянето на поканата са
отбелязани на нея, както и в съставения за това действие протокол, също съгласно
изискванията на чл.13, ал.1 от ЗУЕС. „Б.С." ЕООД, се сочи, че е уведомено своевременно за
ОСЕС чрез услугата „Телепоща". Дружеството не изпраща свой представител при
провеждането на ОСЕС. На 28.12.2021г., депозира на електронната поща на новоизбрания
управител /*****/, чрез адв.Д. К., уведомление вр. чл.51, ал.2 ЗУЕС. Сочи се, че „***
*****Т" ООД - управител на комплекса, също е уведомено своевременно за ОСЕС, във
вразка с т. 1 от дневния ред, чрез услугата „Телепоща". Дружеството не изпраща
представител. На 20.09.2021г., в 16:00 часа, пред входа на сградата бл. „Б", се провежда
ОСЕС, за което е съобщено чрез покана на основание чл.12, ал. 5, пр.2 от ЗУЕС, подписана
и залепена на информационното табло и на входната врата на сградата/входа, на
28.08.2021г. в 13:30ч. от *****, в присъствието на ***** и ***** и по предварително
обявения дневен ред. Регистрацията на етажните собственици и представителите на
етажните собственици започва в 16:00ч. и приключва в 16:25ч. Регистрираните лица, с
право на глас, са общо: 48,57% идеални части от общите части на сградата, съгласно
изготвения списък на присъстващите лица. Събранието протича по предварително обявения
дневен ред. Съставени са протокол съобразно закона, присъствени списъци с приложени
пълномощни и документи удостоверяващи правото на собственост. Неоснователен според
ответнита страна, се явява довода на ищеца, че липсата на подписи на етажните
собственици, участвали на събранието лично или представени от пълномощници, за да
удостоверят кой как е гласувал по отделните точки от дневния ред, е закононарушение. Тъй
като законът изисква протоколът да се подписва единствено от председателстващия
събранието и от протоколчика, и предвид, че законът е предоставил 7-дневен срок за
изготвяне на самия протокол, очевидно е, че законът не поставя изискването след изготвяне
на протокола и преди обявяването му, да се призовават всички етажни собственици и
пълномощници, присъствали на събранието, които да полагат подписите си на протокола по
всяка отделна точка по гласуването. След изготвянето на протокола от ОСЕС, на
26.09.2021г. в 12,00ч., на информационното табло във входа на сградата бл. „Б" е поставено
съобщение по чл.16, ал.3 от ЗУЕС. Съставен е и протокол за извършеното действие, като се
прилага съобщение по чл.16, ал.3 и протокол. Сочи се, че самостоятелното провеждане на
ОСЕС от сграда бл."Б", е законосъобразно. Въпросите, касаещи площи, които са общи за
повече от една сграда в режим на етажна собственост, се решават по реда чл.18 от ЗУЕС,
каквато възможност е съобразена при провеждането на ОСЕС на бл. „Б", като е включена в
дневния ред в т. 9 и е взето съответното решение. Неоснователни, според изнесеното, са и
доводите за нищожност на решенията по т.3, т. 7, т.8 от дневния ред на ОСЕС. Видно от
3
представения протокол, ведно с приложенията, същите са взети съобразно закона. Считат се
за недопустими за разглеждане в настоящото производство, въведените от ищеца твърдения
за нарушено право на собственост, макар претенцията му да се отнася за „прилежаща площ"
към сграда бл. „Б", каквато част безспорно съставлява и басейна, разположен в поземления
имот с идентификатор *****, в който е построена сграда бл. „Б". В заключение, ответника
счита, че ОСЕС е свикано и проведено законосъобразно, а решенията които са взети и чиято
отмяна се иска не противоречат на ЗУЕС, налице е необходимият кворум и мнозинство, за
което сме представили всички необходими документи. Протокола е подписан от
председателя и протоколчика, което доказва удостоверените в него обстоятелства.
В с.з., страните поддържат становищата си, изразени в исковата молба и в отговора.
Съдът въз основа на събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните счита за установено следното от фактическа и правна страна:
Видно от приобщения нотариален акт за учредяване на право на строеж на недвижим имот
№ ***** г. на нотариус ***** с рег. № *** на Н К /л. 36 и сл./, на 11.04.2012 г. ***** и
***** са прехвърлили на „Б.С.“ ЕООД поземлен имот с идентификатор ***** по
кадастралната карта на гр. ***, общ. ***, обл. Варна, ведно със 79% от правото на строеж за
същия, представляващи предвидени за изграждане 52 броя самостоятелни обекти, както и
всичко предвидено за изграждане, съгласно одобрен инвестиционен проект и
площообразувателен протокол Б Е 3, правото на строеж на 15 броя самостоятелни обекти,
находящи се в предвидените за изграждане в гореописания поземлен имот две масивни
жилищни сгради, представени като блок А и блок Б, срещу задължението на „Б.С.“ ЕООД
да извърши строително-монтажните работи на посочените 15 броя самостоятелни обекта с
обща площ от 786,94 кв.м.
Приобщен е по делото и договор за възлагане извършване на дейностите за поддръжка и
управление на жилищен комплекс *****“, сключен на 30.01.2013 г. между „Б.С.“ ЕООД, в
качеството на инвеститор, и „*****“ ЕООД, в качеството на довереник, по силата на който
инвеститорът е поръчал на довереника да извършва всички необходими дейности за
поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование *****“ („*****“),
находящ се в гр. ***, обл. Варна, разположен в УПИ с идентификатор *****. В чл.2 от
договора старните са постигнали съгласие, че жилищният комплекс е предвиден да бъде
изграден от затворен тип и дейностите ще се извършват в изпълнение на чл.2 от ЗУЕС, в
полза на 6 ивститора.
В конкретния случай ищецът е предявил иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС като е
отправил искане за прогласяване за нищожни, в евентуалност за незаконосъобразни на
всички решения, приети на проведеното на 20.09.2021г. ОС на ЕС.
Съгласно &1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС, „жилищен комплекс от затворен тип“, е комплекс,
обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на
етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване
на изисквания на контролиран достъп за външни лица. По делото е безспорно установено, че
4
върху площта на УПИ с идентификатор *****, прехвърлен на „Б.С.“ ЕООД – инвеститор, е
построен и въведен в експлоатация „жилищен комплекс с кафе-бар и басейн“, състоящ се от
сграда-блок „А“ с идентификатор №*****.1, сграда-блок „Б“ с идентификатор №***** с
жилищно предназначение и сграда с идентификатор №*****.3 - с търговско
предназначение.
От заключението на вещото лице по проведената съдебно – техническа експертиза, което
съда кредитира като компетентно дадено и обосновано, се установява, че в поземлен имот с
идентификатор ***** по КК на гр.*** има изградени 3 сгради:
Сграда с идентификатор *****.1 е с предназначение „жилищна сграда". Състои се от
31 самостоятелни обекта, представляващи отделни жилища (апартаменти). Сградата е
многофамилна, на етажи 4, застроена площ 301 кв. м. Описана е в приложените
нотариални актове и в кадастралния регистър като „Блок А".
Сграда с идентификатор ***** е с предназначение „жилищна сграда". Състои се от 36
самостоятелни обекта, представляващи отделни жилища (апартаменти). Сградата е
многофамилна на етажи 4, застроена площ 364 кв. м, Описана е в приложените
нотариални актове и в кадастралния регистър като „Блок Б".
Сграда с идентификатор *****.3 е с предназначение „сграда за търговия", брой етажи
1, застроена площ 145 кв. м. Сградата не е в режим на етажна собственост.
В свободната площ на имота, вещото лице сочи, че има изпълнена вертикална планировка и
благоустрояване. Изпълнени са:
1. Терени за открито паркиране на автомобили чрез положени върху земята бетонови
решетъчни плочи, затревени с райграс.
2. Открит басейн със зона около него за поставяне на шезлонги. Басейнът е частично
запълнен с вода за поддръжка на системите през зимния сезон и за предотвратяване на
замръзване.
3. Пътеки за движение около сградите и в зелените площи с настилка от плочи. Същите
са в добро състояние. Не са налични разрушени участъци или такива с липсващи
елементи.
4. Озеленяване. Състои се от висока дървесна растителност, туй, храсти по ажурната
ограда и в обособени зони от двора, рози, нискостеблени вечнозелени растения
обособяващи отделни ансамблови зони. По изцяло плътната ограда са засети влачещи
растения, които покриват цялата й височина. Има поставени кашпи за засаждане на
сезонни цвета и на отделни места върху терена. Свободните от насаждения части от
имота са затревени с райграс. Изградена е поливна система. .Храстите са подрязани,
местата за сезонните цветя са обработени за засаждане. Вечнозелените насаждения са
в свежо състояние, не се забелязват изсъхнали или необработени участъци.
5. Вертикално планиране - външни стълби за преодоляване на денивелация на терена,
тротоари за движение по маршрута за достъп до сградите и до басейна.
6. Парково осветление разположено в зелените площи в двора и по дължина на оградата;
5
7. Павилион за контрол на достъпа до западния вход за имота.
Посочено от вещото лице по СТЕ е, че имотът е ограден с ограда. Състои се от бетонова част
и ажурна метална част върху бетона. Поради денивелацията на терена, бетоновата част от
оградата е с различна височина. Оградата по югозападната и по част от северозападната
граници на имота изпълнява ролята на подпорна стена. Достъпът в имота е от югоизточната
граница на имота чрез два портала за автомобили, комбинирани с врата за пешеходци,
разположени в двата края на оградата. На югоизточната фасада на сграда с идентификатор
*****.1 е монтирана камера за наблюдение, която е насочена към входа за достъп в имота
разположен срещу него. Видеонаблюдение е монтирано и във всеки от двата входа на Блок
А и Блок Б, като камерите са насочени към входните врати. Видеокамерите са свързани със
монитори за непрекъснато наблюдение в офиса на ищеца. Посочено е от вещото лице, че
достъпът до всяка от жилищните сгради се осъществява чрез електронна система на достъп с
цифров код, разположена на входа на сградата. След входната врата на всяка от сградите,
достъпът до всеки самостоятелен обект се осъществява по коридори, асансьор и стълбище за
вертикална комуникация. Всеки отделен самостоятелен обект има входна врата, която се
заключва с индивидуални заключващи устройства за самостоятелен достъп на
собствениците им. Електронна система за достъп чрез цифров код има монтирана и на двете
портални врати за автомобилен и пешеходен достъп до имота. Посочено е, че изграденият в
имота басейн не представлява открит плувен басейн по смисъла на „открити с обекти" по §
5, т. 68, буква „а" на ДР на ЗУТ. Басейнът има възможност да се използва само от
обитателите на отделните обекти в комплекса. Не е предназначен за масови физически
упражнения и спорт на открито. Достъпът в имота, според СТЕ, е контролиран и не е
осигурен масов достъп.
Следователно, в случая се касае именно за жилищен комплекс от затворен тип по
отношение на който специалния закон въвежда изключение от общите правила за
обикновената етажна собственост. Съобразно нормата на чл. 2 от ЗУЕС, управлението на
общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти и същият се вписва от инвеститора в
Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим
на неговите последващи приобретатели. Посочената законова норма предвижда особена
форма на управление на общите части на т. нар. комплекси от затворен тип, като същата е
специална по отношение на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната
собственост. Само при липса на договор са приложими общите разпоредби на закона /в този
смисъл Определение № 868 от 18.09.2015 г. по гр. д. № 2897/2015 г. на ВКС/.
Различието между обикновената етажна собственост и жилищния комплекс от затворен тип
е присъствието на инвеститора, който е собственик на обектите, а в повечето случаи и на
земята, която се ползва от собствениците на самостоятелни обекти, намиращи се в сгради в
режим на етажна собственост. Той се грижи за тяхната сигурност, като контролира достъпа
до комплекса на външни лица. Това налага отношенията вътре в жилищния комплекс от
6
затворен тип да не се регулират от общите правила на етажната собственост, а да станат
обект на особен режим, който се намира в договора между собственика на обекта и
инвеститора. С други думи, договорната регулация дерогира законовата. Държавата не
регламентира отношенията в затворения комплекс, а ги предоставя на договорната
автономия на инвеститора на жилищния комплекс и собствениците на самостоятелни обекти
– чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС. Посочената разпоредба предвижда особена форма на управление на
общите части на т. нар. комплекси от затворен тип, като същата е специална по отношение
на останалите норми на закона, касаещи управлението на етажната собственост. Отнася се
единствено до комплекси от затворен тип и до управлението на общите им части. Само при
липса на договор са приложими общите разпоредби на закона /в този смисъл Определение
№ 868 от 18.09.2015 г. по гр. д. № 2897/2015 г. на ВКС/. В настоящия случай обаче общите
разпоредби на закона не могат да намерят приложение, доколкото видно от представените
по делото писмени доказателства, собствениците на самостоятелни обекти в сградата са
сключили индивидуални договори за поддръжка и управление на комплекс *****“, имащи
за предмет управление на общите части на сградата, като същите са сключени между
собствениците и мениджърска фирма "*** *****Т" ООД /с предходно наименование
„*****“ ЕООД/ в предвидената от закона писмена форма с нотариална заверка на подписите
на страните и договорите са вписани в Агенция по вписванията.
Несъстоятелни са възраженията на ответника, т.к. няма предвидена в закона пречка
инвеститорът да възложи на трето лице сключването на договор по чл. 2 от ЗУЕС със
собствениците на самостоятелни обекти, както и извършването на фактически действия по
поддръжка и управление на жилищния комплекс, доколкото договорът по чл. 2 от ЗУЕС не
е с оглед личността. Предметът на договарянето между инвеститора-доверител и довереника
е очертан по взаимно съгласие на страните и е изцяло в рамките на договорната свобода по
чл. 9 ЗЗД.
От представените по делото договори за поддръжка и управление на комплекс *****“,
сключени между „*** *****т“ ООД /с предходно наименование „*****“ ЕООД/, за сметка
на инвеститора, и собствениците на самостоятелни обекти в сградата, се констатира, че
същите са в писмена форма и с нотариална заверка на подписите и са вписани в Служба по
вписванията, поради което същите отговарят на изискванията на закона и са действителни.
Законодателят не е ограничил периода му на действие, като същият може да бъде срочен,
съответно безсрочен, и подлежи на разваляне по общите правила на обективното
гражданско право, което обуславя несъстоятелността на възраженията на ответника и в тези
насоки.
Изложеното обуславя извода, че процесните решения на ЕС противоречат на императивна
разпоредба на ЗУЕС, поради което същите са нищожни. Съгласно изложените мотиви в
случая отношенията между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора по
въпросите за управление на общите части се уреждат с договор и не е предвидено да се
разрешават чрез провеждането на общо събрание. Установената нищожност на процесните
решения прави ненужно изследване на законосъобразността на провеждането на ОС и на
7
взетите от него решения.
Поради гореизложеното, съдът намира предявената искова претенция за доказана, доколкото
решенията са взети в разрез с правилото на чл. 2 от ЗУЕС.
По разноските:
С оглед изхода от спора и предвид направеното с исковата молба искане и представените
писмени доказателства, в полза на ищецът следва да се присъдят на основание чл.78, ал.1 от
ГПК сторените по делото съдебно-деловодни разноски в настоящото исково производство.
Следва да се присъдят сторените разноски в производството, а именно: в размер на 80,00лв.
за заплатена държавна такса, 200,00лв. депозит за СТЕ, 800.00лв. за заплатено адвокатско
възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Мотивиран от гореизложеното, Варненският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като нищожни, по исковата претенция, предявена от ищеца "Б.С."
ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ***** срещу ответника ЕТАЖНА
СОБСТВЕНОСТ на жилищната сграда, находяща се в гр. ***, обл. Варна,
представлявана от *****, избрана за Управител па Етажната собственост на Общото
събрание, проведено на 20.09.2021 г., с адрес за кореспонденция: гр. ***, ***** („*****")
сграда *****, Решенията, обективирани в точки от 1 до 9 от Протокола за проведено на
20.09.2021г. Общото събрание на Етажната собственост на жилищната сграда, находяща
се в гр. ***, обл. Варна, с идент.№ *****, представляваща сграда „Б“, ***** /“*****“/, на
основание чл.40 от ЗУЕС.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК, ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на
жилищната сграда, находяща се в гр. ***, обл. Варна, представлявана от *****, избрана
за Управител па Етажната собственост на Общото събрание, проведено на 20.09.2021 г., с
адрес за кореспонденция: гр. ***, ***** („*****") сграда *****, ДА ЗАПЛАТИ на "Б.С."
ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, *****, сумата от 1080,00лв.,
представляваща сбор от сторени съдебно-деловодни разноски в настоящото исково
производство, както следва: 80,00лв. за заплатена държавна такса, 200,00лв. депозит за
СТЕ, 800.00лв. за заплатено адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВОС, в двуседмичен срок от връчване на
съобщението за обявяването му, ведно с препис от съдебния акт.
РЕШЕНИЕТО да се обяви в регистъра на съдебните решения по чл.235, ал.5 от ГПК.
8
Препис от настоящето решение да се връчи на страните, заедно със съобщението за
постановяването му.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
9