Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Хасково 29.01.2014 год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Хасковският окръжен съд…………………………………...………… в открито
заседание на тридесети декември
две хиляди и тринадесета година…………….…………………………в състав:
СЪДИЯ: ТОШКА И.
при секретаря В.К.……........……………и в присъствието на
прокурора……………………………………..……………………. като разгледа
докладваното от съдия И В А Н О В А …………………т.д.№…..36…….......
по описа за 2013 год., взе
предвид следното:
Предявени са четири иска в обективно – кумулативно съединение, два от които с правно основание чл.55, ал.1, предл.3-то от ЗЗД за суми в размер на 120 000 евро и на 90 000 евро, и два иска по чл.92 от ЗЗД за суми в размер на 24 600 евро и на 18 300 евро.
ИЩЕЦЪТ – М.К. твърди, че на
23.11.2006 год. с ответника, чрез посредника му – „Гандоли Къмпани Лимитид”,
регистрирано на територията на Британските Вирджински острови сключили два
предварителни договора за покупко – продажба, по силата на които се задължил да
придобие, а ответника – да му прехвърли собствеността върху апартаменти АА 402
и АА 405, находящи се в сграда, състояща се от хотелска част с 89 апартамента,
изградена в поземлен имот пл. № 011020 по плана на гр.Банско, м-та „Грамадето”.
Договорената покупна цена на двата обекта била увеличена от 36 000 евро на
120 000 евро и от 27 000 евро на 90 000 евро, на основание
подписани между страните анекси. В изпълнение на договора заплатил по сметка на
посредника пълната продажна цена на описаните имоти в общ размер на
210 000 евро. Поради неизпълнение на договора от страна на ответника – да
построи и въведе сградата в експлоатация
в срок до 31.12.2007 год., го уведомил, че разваля договорите, заявявайки
претенции за връщане на даденото в изпълнение на същите, които не били
удовлетворени. С оглед на това моли за решение, с което съда осъди ответника да
му заплати сумата в размер на 120 000 евро – представляваща покупна цена за апартамент АА 402, сумата в
размер на 90 000 лева – покупна цена за апартамент АА 405, като такива,
получени на отпаднало основание, сумата в размер на 24 600 евро – договорна
неустойка и 18 300 евро – договорна неустойка, дължими поради неизпълнение на
договорите. Претендира присъждане на законна лихва и деловодни разноски.
ОТВЕТНИКЪТ – „ФИН
ИНВЕСТ” ЕООД – гр.Хасково – оспорва иска.
Съдът, след преценка
на събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема
за установено от фактическа страна следното:
Като писмени доказателства
по делото са приети два предварителни
договора – с идентично съдържание от 23.11.2006 год. за покупко – продажба на
право на строеж върху недвижим имот,
сключени между ищеца в качеството му на купувач и ответното дружество – „Фин Ивест” ЕООД –
гр.Хасково – продавач, представлявано от изключителния си търговски представител „Гандоли Къмпани Лимитид”, регистрирано на
територията на Британските Вирджински острови. Съгласно чл.1, ал.1 от
договорите ответникът е поел задължението да построи и прехвърли на ищеца собствеността
и предаде владението върху следните
недвижими имоти – апартамент „АА
В подкрепа на
твърдението си, че е изплатил пълния размер на договорената продажна цена –
общо от 210 000 евро, от страна на ищеца са представени и приети като писмени
доказателства следните документи – 1. платежно нареждане за изходящо плащане, референция 310: 15
януари 2008 год. за сума в размер на 21 000 евро, изтеглени от сметка на
ищеца и приведени по сметка на посредника по договора. В тази връзка е и писмо
от 30.12.2007 год. относно трансфер на средства от сметка на ищеца по сметка –
0582 – 40 – 020325 – 48; IBAN – *** – като основание за плащане е
посочено „ г-н М.К. Банско апартаменти АА 402 / АА
С нотариална покана от 19.10.2011 год., ищеца е уведомил ответника, че
ако в срок до 15.11.2011 год. не получи удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата и другите изискуеми документи, поканата следва да се
счита като изявление за едностранно разваляне на договорите. Поканата,
изпратена на адреса на управление на ответното дружество – гр.Хасково,
ул.”Патриарх Евтимий” № 1 е връчена от нотариуса при условията на чл.47 от ГПК
– чрез залепване на уведомление.
По искане на страните, по делото бе
допусната и назначена счетоводна експертиза, от представеното по която
заключение се установява, че суми в размер
на 70 200 лева и на
52 650 лева са осчетоводени в ответното дружество, като същите са отразени
като заплатена от страна на ищеца продажна цена за апартаменти АА 402 и АА 405.
За извършените плащания имало осчетоводени фактури № 678 и № 679, двете от
01.11.2006 год. Фактурите са представени от ответника и приети като писмени
доказателства по делото. Вещото лице Н. е установил, че имало осчетоводени
разходи от дейността на апартхотел „Емералд” в гр.Банско от месец декември 2007
год., от когато били регистрирани и четири броя касови апарати – на рецепцията,
в ресторанта, в лоби бара и в механата. Нямало преки плащания по банков път от
страна на ищеца към ответника. Сумите, осчетоводени като плащания за
апартаментите на ищеца постъпвали по банкова сметка ***а на „Гандоли Къмпани”
ООД – Кипър, с № 7900200182000004002032548
в „Банк ъф Кипрус” – Ларнака, на следните дати – 17.10.2006 год.;
01.11.2006 год. и на 20.11.2006 год. в размери съответно – 90 000 евро;
110 000 евро и 160 000 евро. Сумите по тези три преводни нареждания
били посочени глобално, като разбивката между партидите на отделните собственици
на апартаменти се извършвала от служители на ответното дружество.
По делото бяха събрани и гласни
доказателства, чрез разпита на посочения от ответника свидетел Г.А.К., от чиито
показания се установява, че работи в ответното дружество от лятото на 2006 год.
като „мениджър продажби”. На изложение за недвижими имоти, проведено в края на
2006 год. в Англия, се запознал с ищеца. Било му известно, че ищеца е закупил
два апартамента в гр.Банско, както и това, че при сключването на
предварителните договори, ответника е бил представляван от „Гандоли Къмпани
Лимитид”, който е бил единствен негов посредник при продажба на имотите в
гр.Банско. Двата хотела работили от края
на 2006 год. – началото на 2007 год., за което ищеца бил уведомен. За първи път
ищеца видял апартаментите си през
пролетта на 2009 год., когато останал за пет дни. Между свидетеля и ищеца били
провеждани многократни разговори по телефона, при които му е било предлагано да
подпише нотариални актове преди издаване на разрешението за ползване. От
разговор с колегите си узнал за това, че от страна на посредника са сключвани и
анекси към предварителните договори, с които било договаряно увеличение на
цената. Предполага, че анексите са сключени още в началото. Не му било известно
от страна на ответника да се били предприети мерки за прекратяване на
представителството на посредника.
При така установената по делото
фактическа обстановка, съда намира предявените искове за основателни и
доказани, по следните съображения: Безспорно се установи, че между страните е
възникнало облигационно отношение по силата на сключени помежду им два
предварителни договора от 23.11.2006 год. за покупко – продажба на недвижим
имот и анекси към тях, съдържащи клаузи и на договор за изработка /подвид
строителство/, както и това, че в изпълнение на същите ищеца е заплатил в полза
на ответника общо сума в размер на 210 000 евро -
договорена продажна цена на имоти
– апартамент АА 405 и АА 402. По отношение факта на изпълнение на поетото от
ищеца с договорите задължение за заплащане на покупната цена, съда цени
приетите като писмени доказателства платежни нареждания за суми в размер на
21 000 евро, на 147 000 евро, на 30 000 евро и на 12 000
евро. Съдът намира за недоказано направеното от ответника оспорване на
представените от ищеца платежни документи, установяващи плащане на посочената
по-горе сума, по следните съображения: Безспорно е, че сумите са плащани по
един и същ начин – от сметката на ищеца по сметката, посочена в предварителните
договори, с титуляр - „Гандоли Къмпани” ЕООД – Великобритания – обозначен в
договорите като изключителен търговски представител на ответника. Като неоснователно
съда намира направеното от последния възражение за нищожност на предварителните
договори и анексите към тях, като такива, сключени от лице без представителна
власт, предвид изричната в тази насока норма на чл.301 от ТЗ, според която когато едно лице действа от името на търговец
без представителна власт, се смята, че търговеца потвърждава действията, ако не
се противопостави веднага след узнаването. За прилагането на посочената норма е
достатъчно да се докаже, че търговеца е манифестирал мълчаливо одобрение на
извършените без представителна власт действия или намерение да се ползва от
целения с тях правен резултат. В разглеждания случай са налице и двете
хипотези. По отношение на първата – одобрение на извършените действия, съдът
цени показанията на разпитания по делото свидетел К., посочен от ответника, от
чиито показания се установява, че „Гандоли Къмпани” ЕООД – Великобритания е бил
изключителен посредник на ответника при сключване както на предварителните
договори, така и на анексите към тях, както и това, че ответника не се е
противопоставил на извършването им нито след узнаването им, нито в по-късен
момент. Що касае наличието и на втората предпоставка - за това, че въведената в
чл.301 от ТЗ законова презумпция не е оборена по надлежния за това ред и
изразяваща се в намерение на ответника да се ползва от целения с оспорените
сделки резултат, съдът цени заключението на вещото лице Н., от което се
установява, че от страна на посредника
са били приведени по сметка на ответника общо 360 000 евро, представляваща
приведени от ищеца и трети на спора лица, в качеството им на купувачи покупна
цена за обекти в строящия се от ответника хотел. Това обстоятелство не се
оспорва от ответника. Напротив, в
счетоводството на последния, част от приведените му от посредника сума са
отразени като плащания, извършени от ищеца като покупна цена на двата обекта –
предмет на предварителните договори, в общ размер на 122 850 лева. Съдът
не споделя становището на ответника, че това е сумата, която действително е
била заплатена от ищеца като цена за двата апартамента, предвид изложените
по-горе съображения за пълно изпълнение на поетите от страна на ищеца
задължения за заплащане на покупната цена в размер общо на 210 000 евро,
направени въз основа на представените от ищеца платежни документи, в откритото
производство по оспорване на които ответника не ангажира доказателства, сочещи
на противното. Обстоятелството, че само част от общо приведените от посредника
„Гандоли Къмпани Лимитид” на ответника суми са осчетоводени като такива,
представляващи част от покупната цена се явява релевантно единствено и само в
отношенията помежду им. Ценейки представените от ищеца платежни нареждания и
извлечения от сметки, установяващи плащане на продажната цена в полза на лице,
което въз основа на недвусмислени обстоятелства се явява овластено да получи
изпълнението – чл.75, ал.2 от ЗЗД, съдът приема за доказано, че ищеца е
изпълнил задължението си по договора. В подкрепа на този извод е и клаузата на
чл.3, ал.4 от предварителните договори, както и изрично посочената в тях сметка
на посредника, по която ищеца е извършил плащанията на договорената цена. Съдът
намира за необосновано възражението на ответника за нищожност на анексите, поради
липса на предмет. Действително, в същите да не са описани индивидуализиращите
белези на обектите – предмет на предварителните договори, но само по себе си
това обстоятелство не сочи на недействителност на анекса, предвид и
предназначението на същия – да се променят отделни клаузи от основния договор.
В случая е налице идентичност между страните по предварителните договори и
анексите, като последните препращат към първите. От друга страна, ответника не
оспорва факта, че освен приложените по делото два предварителни договора за
закупуване на имоти в Банско, с ищеца не са сключвани други сделки. В подкрепа
на това обстоятелство са и показанията на свидетеля К., посочен от ответника.
Неоснователно в тази насока ответника се позовава на чл.3, ал.7 от предварителните
договори, като така сочеща на недопустимост на последващи уговорки за
увеличение на цената, което именно е сторено с двата анекса, предвид изричната
в тази насока разпоредба на чл.31 , ал.2 от предварителните договори, според
която цената може да бъде променяна само по взаимно писмено съгласие. По
отношение възражението на ответника за нищожност и на анексите като такива,
сключени от лице без представителна власт, съдът изложи съображения по-горе във
връзка с възражението за нищожност на предварителните договори, направено на същото основание. Евентуалното неточното
изпълнение на задълженията, поети от посредника спрямо ответника, не могат да
бъдат вменени в отговорност на ищеца, предвид обстоятелството, че същия е
изпълнил задължението си по договора за заплащане на договорената цена. С оглед
на това, че ищеца се явява изправна страна по двата предварителни договори, то съдът
приема, че в полза на същия е възникнало и е било надлежно упражнено
потестативното право да развали
сделките, сключени с ответника, явяващ се неизправна страна – обстоятелство,
обуславящо се с факта на неизпълнение на поетото с договора задължение да
приключи строителството на двата апартамента в срок до 31.12.2007 год.,
съгласно чл.4, ал.1 от предварителните договори. Като неоснователни в тази
насока съдът намира направените от ответника възражения за това, че
нотариалната покана, обективираща едностранното изявление на ищеца за разваляне
на договорите, не му е била връчена по надлежния за това ред, предвид събраните
по делото доказателства – нотариална покана и уведомление, от които се
установява, че същите са били изпратени на адреса на управление на ответното
дружество, вписан в Търговския регистър. Обстоятелството, че в регистъра е бил
вписан и друг адрес – такъв за кореспонденция, не може да се приеме като
обстоятелство, от което ответника да черпи права, предвид изричните в тази
насока разпоредби чл.47 и чл.50 от ГПК и чл.50 от ЗННД по връчване на съдебни
книжа, съответно на нотариални покани, които в случая са спазени. Като
неоснователно съда намира и възражението на ответника за това, че в случая
следва да намери приложение нормата на чл.87, ал.4 от ЗЗД, позовавайки се на
това, че към момента на подаване на исковата молба е било издадено разрешение
за ползване на сградата, в която се намират и процесните два обекта, предвид
обстоятелството, че към този момент – 31.01.2013 год. – дата на издаване на
разрешението за ползване, ищеца е бил упражнил правото си да развали двата
предварителни договора. От друга страна, съдът не споделя становището на
ответника, че неизпълнената част от задължението му по двата договора може да
се определи като незначително такова по смисъла на цитираната правна норма,
предвид обстоятелството, че поетото с договорите задължение за приключване на
строителството е било в срок до 31.12.2007 год., докато същото е изпълнено едва
на 31.01.2013 год. Като недоказано съда намира твърдението на ответника, че е
изпълнил задължението си за предаване на двата обекта, предвид обстоятелството,
че представените от него два приемо – предавателни протокола са без дата. От
страна на ответника не бяха представени и доказателства, установяващи
изпълнение на приетите като писмени доказателства два договора за поддръжка от
14.03.2007 год., поради което същите не следва да се ценят като такива,
установяващи изпълнение на поетите с предварителните договори задължения от
страна на ответника за предаване на владението, предвидената за което форма по
чл.2 не е спазена. Срокът за предаване на владението е 15 дневен от подписване
на акт обр.15, което в случая е станало на 21.02.2008 год. – видно от
приложения по делото констативен акт за установяване годността за приемане на
строежа. Дори и условно да приемем, че обектите са били предадени на ищеца на 14.03.2007 год., видно от представените от
ответника договори за поддръжка, то това обстоятелство не би могло да обуслови
извод, различен от горния за неприложимост на нормата на чл.87, ал.4 от ЗЗД,
предвид обстоятелството, че целения с
предварителните договори правен резултат е безспорно сключване на окончателен
договор, единствено което би дало
възможност на ищеца да се разпореди с двата апартамента, което в случая е било
невъзможно именно поради поведението на ответника, от страна на който не е била
изразена готовност за сключване на окончателен договор, още повече, че като
предпоставка за сключване на такъв изрично е предвидено снабдяването на
ответника с разрешение за ползване, което е станало след разваляне на
предварителните договори. Обективираната с отговора на исковата молба готовност на
сключване на окончателен договор, не води до извод, различен от горния, предвид
това, че в разглеждания случай не са налице предпоставките за сключване на
такъв – от една страна, към този момент ищеца в качеството си на изправна страна
е упражнил правото си да развали предварителните договорите, поради
неизпълнението им от ответника, а от друга – между страните и към настоящия
момент липсва съгласие по отношение на един от съществените елементи на договора
за продажба – покупна цена. Становището на ответника е, че договорената и
платена цена е тази по предварителните договори, а това на ищеца, че
договорената и заплатена цена е тази по анексите. Не на последно място следва
да се посочи и това, че визираната в чл.87, ал.4 от ЗЗД правна норма няма
императивен характер и с оглед свободата на договаряне, предвидена в чл.9 от ЗЗД, с договора могат да се определят последиците от неизпълнението – хипотеза,
в която попада и разглеждания случай. В чл.11, ал.5 от предварителните договори
изрично е предвидена възможност за купувача да развали едностранно договора при
забавяне на продавача с повече от 100 дни след срока, посочен в чл.4, ал.1 –
31.12.2007 год., в който случай продавача дължи връщане на всички платени до
момента вноски, както и неустойка в размер на даденото капаро, ако закъснението
не се дължи на фосмажорни обстоятелства. От страна на ответника не бяха
представени доказателства, установяващи наличието на такива. Ето защо съдът
счита, че в разглеждания случай са настъпили последиците от едностранното
изявление на ищеца в качеството му на купувач да развали сключените с ответника
два предварителни договора, поради което следва да бъде ангажирана
отговорността на последния в качеството му на неизправна страна да заплати на
ищеца общо сумата в размер на 210 000 евро, представляваща покупната цена
на апартаменти АА 402 и АА 405, дължима на основание чл.55, ал.1, предл.1-во от ЗЗД, като такава, дадена на отпаднало основание – разваляне на договорите
поради неизпълнение. Този фактически състав на неоснователното обогатяване се
явява приложим при разваляне на договорите, при което всяка страна е длъжна да
върне на другата това, което е получила в изпълнение на договора.
Като основателни съда намира и
предявените на основание чл.92 от ЗЗД искове за заплащане на неустойка в
размери от по 18 300 евро и 24 600 евро, изхождайки от изричната в тази насока клауза на чл.11, ал.5 от предварителните договори,
цитирана по-горе, в която наред с предпоставките за дължимост на същата е
посочен и размера, определен в чл.3,
б.”б”, предл.2-ро от предварителните договори на 5 070 евро и 5 026 евро, увеличени
на 24 600 евро и 18 300 евро по силата на сключените анекси – чл.3,
ал.1, б.”б”, предл.2-ро. Като неоснователно съда намира направеното от
ответника възражение за изтекла погасителна давност по отношение на вземането
за неустойки, приемайки, че същото е станало изискуемо с изтичане на 100 – дни,
считано от 31.12.2007 год., до който
продавачът е бил задължен да построи апартаментите – чл.11, ал.5, вр. чл.4,
ал.1 от предварителните договори. В случая съда приема, че вземането за
неустойка е станало изискуемо от момента, в който купувача е упражнил правото
си да развали предварителните договори, предвид изричното в тази насока
съдържание на цитираните две норми, визиращи единствено възможност на купувача
да развали договорите, а не срок - в и до който това право може да бъде
упражнено. Безспорно в случая е установено, че уведомлението за отправената до
ответника покана, обективираща изявление за разваляне на договорите е било
поставено на 26.10.2011 год., а иска е предявен на 21.03.2013 год. – т.е. в
рамките на тригодишния давностен срок, съгласно нормата на чл.111, б.”б”,
предл.2-ро от ЗЗД.
С оглед на изложените по-горе
съображения, съдът намира предявените искове за основателни и доказани, поради
което следва да бъдат уважен и ответника
осъден да заплати на ищеца сумите в размер на 120 000 евро и
90 000 евро, представляващи покупна
цена, изплатена в изпълнение на предварителни договори и анекси към тях,
подлежащи на връщане поради развалянето им, както и сумите от 24 600 евро
и 18 300 евро – неустойки за неизпълнение на договорите. В полза на ищеца
следва да бъдат присъдени законна лихва и деловодни разноски, с оглед изхода на спора в размер на
41 053.36 лева, от които 19 935.20 лева – държавни такси за
образуване на дело и за допуснато увеличение цената на исковете; 433 лева –
командировъчни и разходи за гориво и 20 685.16 лева – възнаграждение за
адвокат. При определяне размера на възнаграждението за адвокат съдът отчете
като основателно направеното от пълномощника на ответника възражение за
прекомерност, на основание чл.78, ал.5 от ГПК. Претендираното от пълномощника на ищеца възнаграждение е в
размер на 29 999.66 лева, за реалното изплащане на което са представени
платежни документи. С оглед нормата на чл.7, ал.2, т.4 от Наредба № 1 от
09.07.2004 год. за минималните размери на адвокатските възнаграждения
минималното такова в настоящия казус се
равнява на сума от 9 692.58 лева. С т.3 от Тълкувателно решение № 6 от
06.11.2013 год. на ВКС по тълк.д. № 6 / 2012 год., ОСГТК бе изоставено
становището, че в хипотезата на чл.78, ал.5 от ГПК съдът не може да определи
възнаграждението под трикратния размер на определените в цитираната Наредба
минимални размери на адвокатските възнаграждения, наред с което бе възприето
становището, че съдът не е ограничен от правилото на § 2 от ДР на Наредбата.
Отчитайки фактическата и правна сложност на делото, съдът счита, че
адвокатското възнаграждение следва да бъде намалено на 20 685.16 лева,
равняващо се на двукратния размер на минимално предвиденото такова.
Мотивиран така, съдът
Р Е Ш И
ОСЪЖДА
„ФИН ИНВЕСТ” ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление –
гр.Хасково, ул.”Патриарх Евтимий” № 1, представлявано от Евелин Димов Георгиев,
със съдебен адрес за призоваване – гр.София, ул.”Съборна” № 4, вх.”В”, ет.5,
ап.17 да заплати на М.К. /MICHAEL CACHIA/, гражданин на Малта,
роден на *** год.в Малта, притежаващ паспорт тип Р № 597354, издаден на
13.03.2003 год., представляван от С.Б.П. – адвокат от Софийска адвокатска
колегия, ЕГН **********, със служебен адрес ***, партер вляво сумите
- в размер на 120 000 /сто
и двадесет хиляди/ евро, представляваща
платена продажна цена по предварителен договор от 23.11.2006 год. за
покупко – продажба на недвижим имот и анекс – за апартамент АА 402, получена на
отпаднало основание; - в размер 24 600 /двадесет и
четири хиляди и шестотин/ евро – неустойка, съгласно чл.11, ал.5 от предварителен договор от 23.11.2006 год. и
анекс; -
в размер на 90 000 /деветдесет хиляди/ евро – представляваща
платена продажна цена по предварителен
договор от 23.11.2006 год. за покупко – продажба на недвижим имот и анекс – за апартамент
АА 405, получена на отпаднало основание; 18 300 /осемнадесет
хиляди и триста/ евро - неустойка,
съгласно чл.11, ал.5 от предварителен
договор от 23.11.2006 год. и анекс, ведно със законната лихва, считано от
21.03.2013 год. до окончателното изплащане на сумите, както и направените
разноски по делото в размер на 41 053.36 /четиридесет и една хиляди
петдесет и три лева и тридесет и шест стотинки/ лева.
Решението може да се обжалва
пред Апелативен съд – Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: