№ 48
гр. гр.Несебър, 23.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Красимира Ил. Любенова
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20212150100473 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, вр.
чл.11, ал.1, т.5, вр. чл.51, ал.1 от ЗУЕС и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът Етажната собственост на Ш.С.У., с адрес: град С.В., местност “...............,
представлявано от управителя М.Г.А., твърди в исковата молба, че на 30.03.2012г. с договор
за покупко-продажба на недвижим имот ответникът А.А.И., роден на ............., гражданин на
Руската Федерация, с адрес в Република България: град ................................, Код по Булстат
............., е придобил собствеността върху Апартамент А310 с идентификатор
11538.3.97.1.50, находящ се в Ш.С.У., с адрес: град С.В., местност “..............., община
Несебър, с площ 75,49 кв.м., който ведно с прилежащите общи части възлиза на 87,57 кв.м.,
заедно със съответните идеални части от правото на строеж, както и че на 17.06.2016г. е
проведено Общо събрание на Етажната собственост на комплекса, като с решение по т.6 от
дневния ред е била определена годишна такса за управление и поддръжка, дължима от
собствениците, която за ответника е в размер на 1 050,84 евро, която е следвало да се
заплаща ежегодно до 1-и април на текущата година. Ответникът не е изпълнил
задължението си да заплати дължимите такси за 2017-а и 2018-а години, поради което той
дължи общо сумата в размер на 2 101,68 евро, включваща дължимата такса за управление и
поддръжка за 2017-а година в размер на 1 050,84 евро и дължимата такса за управление и
поддръжка за 2018-а година в размер на 1 050,84 евро. Предвид, че ответникът е изпаднал в
забава, той дължи мораторна лихва върху дължимите суми по главниците, а именно върху
таксата за 2017г. той дължи мораторна лихва в размер на 424,42 евро за периода от
1
02.04.2017г. до 25.03.2021г., а върху таксата за 2018г. той дължи мораторна лихва в размер
на 317,88 евро за периода от 02.04.2018г. до 25.03.2021г. Ищецът моли ответникът да бъде
осъден да заплати дължимите от него такси управление и поддръжка за 2017-а и 2018-а
години ведно с мораторните лихви върху отделните главници, както и законната лихва
върху главниците считано от предявяване на исковете. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се
заявява оспорване на исковете по основание и размер, като се въвежда и довода за
погасяване на вземанията поради изтекла давност, като се позовава на кратката 3-годишна
давност по отношение и на двете такси, чиято изискуемост според него е настъпила през
2016г., когато е влязло в сила решението на общото събрание на етажната собственост.
Счита, че решенията на Общото събрание на ЕС от 2016г. са нищожни, тъй като липсвало
кворум на събранието, и по неясен начин е определен размера на таксата, а именно върху
площта на апартамента или и върху идеалните части от общите части, прилежащи към него,
както и колко са тези прилежащи части към апартамента на ответника. Нищожни са и
решенията на общото събрание на етажната собственост, взети през 2020г., тъй като с тях
едновременно се променя падежът на задълженията и се придава обратно действие на
решенията от 2016г., по който начин е направен опит да се заличи изтеклата давност.
Липсвала и обосновка за взетото решение дължимата годишна такса да се определя на 12
евро за квадратен метър, като наред с това липсвал и отчет на направените разходи. Моли за
отхвърляне на исковете.
В съдебно заседание ищецът се представлява от процесуален представител, който
заявява, че поддържа предявените искове, както и становището, изразено в отделна писмена
молба, за доказаност на твърденията, както и че решенията, взети на Общите събрания на
ЕС, с които са определени размерите на таксите за управление и поддръжка, са влезли в сила
след като не са отменяни по реда на чл.40 от ЗУЕС, същите са задължителни и обвързват
етажните собственици, изискуемостта на тези парични вземания е настъпила след като са
изтекли сроковете, в които е следвало да се заплатят таксите, пак въз основа на
законосъобразните решения на ОСЕС. Намира за неоснователно възражението за изтекла
погасителна давност на претендираните вземания, моли исковете да бъдат уважени като
основателни и доказани включително и по размер. Претендира разноски.
Ответникът не се явява в съдебно заседание, представлява се от назначения му
особен представител, който поддържа становището в отговора на исковата молба, както и
довода си, че изискуемостта на таксите е настъпила след приемане на решенията на ОС на
ЕС, по който начин уточнява позицията си, че давността е изтекла към 2019г.
Въз основа на събраните по делото писмени доказателства, съдът прие за
установено следното от фактическа страна:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.03.2012г. ответникът
А.А.И., в качеството му на купувач, е закупил следния недвижим имот, а именно:
Апартамент № А310 със застроена площ от 75,49 кв.м., като площта на апартамента ведно с
принадлежащите му общи части възлиза на 87,57 кв.м., находящ се на втори жилищен етаж,
2
представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 11538.3.97.1.50, с
административен адрес: град С.В. – Юг, местност “..............., в.к. Ш.С.У., етаж 2, ап. А310, с
предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, с площ по кадастрална
схема от 75,49 кв.м., ведно с числящите се към него 0,750%, равняващи се на 12,08 кв.м.,
идеални части от общите части на жилищната структура за сезонно ползване “Сий Уинд”,
представляваща самостоятелна сграда с кадастрален идентификатор 11538.3.97.1, на 8
етажа, със застроена площ от 2 907 кв.м., състояща е от: приземен, партерен етаж, четири
жилищни и два терасовидни жилищни етажи, с административен адрес: град С.В., комплекс
“Сий Уинд”, с предназначение: “Жилищна сграда със смесено предназначение”, въведена в
редовна експлоатация с Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 70 от 18.03.2010г. на
Главния архитект на Община Несебър, изградена в поземлен имот с кадастрален
идентификатор 11538.3.97, находящ се в град С.В., община Несебър, местност “Юрта – под
пътя”, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-48 от
03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастралната
карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот – Заповед КД-14-02-234 от
11.03.2009г. на Началника на СГКК – Бургас, и стар идентификатор № 3097, квартал 13,
парцел ІІІ, с площ на имота от 6 142 кв.м., с трайно предназначение – урбанизирана, начин
на трайно ползване – за курортен хотел, почивен дом, както и същия процент идеални части
от правото на строеж върху поземления имот. Договорът, с който ответникът е придобил
собствеността върху Самостоятелния обект в сграда, е обективиран в нотариален акт № 163,
том І, рег.№ 894, дело № 162/2012г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район
на действие Несебърския районен съд.
На 17.06.2016г. е проведено Общо събрание на собствениците в етажната
собсвеност на сградата – комплекс Ш.С.У. с административен адрес: град С.В., к.к. С.В.,
община Несебър, местност “Юрта – под пътя”, а в съставения Протокол от събранието са
обективирани взетите на него решения. За управител на Етажната собственост е избрана
М.Г.А.. С решението по т.6 от дневния ред на събранието е прието годишната такса за
управление и поддръжка да е в размер на 12 евро на всеки квадратен метър площ с включен
ДДС на година, като срокът на заплащането й е до първи април всяка година, а плащането
да се извършва срещу разписка или по банковата сметка на Етажната собственост.
Съобщението за изготвения протокол от ОСЕС е съставено от М.Г.А. и е било поставено на
22.06.2018г. в 19:40 часа на видно и общодостъпно място – на входа на сградата и на
мястото за обяви във фоайето на комплекса, за което действие е съставен протокол по чл.16,
ал.7 от ЗУЕС.
Площта на самостоятелния обект в сграда, собственост на ответника е 75,49 кв.м., а
припадащите се към него идеални части от общите части е 0,750%, равняващи се на 12,08
кв.м., по който начин общата площ на апартамента на ответника възлиза на 87,57 кв.м.
Когато ищецът твърди, че годишната такса за управление и поддръжка, дължима за
жилището на ответника, възлиза на сумата в размер на 1 050,84 евро, означава, че тя е
определяема и изчислена върху тази обща площ, включваща площта на жилището ведно с
3
прилежащите към него идеални части от общите части на сградата.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи
следните правни изводи:
Съгласно чл.11, ал.1, т.5 т ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание на
Етажната собственост е да определя размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата, а съгласно чл.6, ал.1, т.8 и т.10
от ЗУЕС, собствениците на обекти в етажната собственост са длъжни да изпълняват
решенията на органите на управление на етажната собственост и да заплащат разходите за
управление и поддръжка на общите части на сградата.
Задължението на ответника да заплаща разходите за управлението и поддържането
на общите части на сградата произтича на първо място от закона и от решението на Общото
събрание на Етажната собственост. Размерите на вземанията на ищеца в конкретния случай
се определят от решението на ОС на ЕС от 17.06.2016г., според което размерът на
годишната такса за управление и поддръжка на общите части на комплекса за всеки
жилищен обект се определя за всеки квадратен метър площ от имота (застроена площ и
общи части), умножен по 12 евро. Правомощията в тази насока на общото събрание са
осигурени с горецитираната разпоредба на чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС, като няма регламентиран
механизъм за разпределението на парични вноски за разходи като такива “за управление” и
такива “за поддръжка”, или законоустановен алгоритъм за изчисляването им. Според
нормата на чл.48, ал.8 от ЗУЕС за поддържането на общите части на етажната собственост,
собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят вноски, чийто
размер се определя именно с решение на Общото събрание (или с Правилника за вътрешния
ред). Разпредбата на чл.51 от ЗУЕС касае разпределението на разходите между собственици,
ползватели и обитатели на етажната собственост. Така, доколкото решението, с което е
определен начина на изчисление на таксите за управление и поддръжка на общите части на
етажната собственост, е взето от орган, разполагащ с правомощия за това, има за предмет
въпрос от неговата компетенция и намира опора в разпоредбите на ЗУЕС, липсва
съществена колизия с императивни разпоредби, чието съществуване да е нетърпимо в
правния мир.
Категорично решението по т.6 на Общото събрание на ЕС от 17.06.2016г., с което са
определени таксите за управление и поддръжка на общите части, противоречи на
императивната разпоредба на чл.51, ал.1 от ЗУЕС и е незаконосъобразно. Съгласно чл.51,
ал.1 от ЗУЕС консумативните разходи и разходите за текущо поддържане на общите части
на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите. Законодателят императивно е определил начина, по който
етажните собственици и съответно обитателите в етажната собственост ще участват в
тежестите по отношение на същата, като е предвидено да е поравно. Нормативно не е
предвидена възможност за преценка на самите етажни собственици при определяне квотата
на всеки поотделно в разходите за текущо поддържане на общите части, както и не са
въведени допълнителни критерии, от които тя да зависи, като например притежаван процент
4
идеални части от общите части, възраст, имуществено състояние и други. Вярно е, че
общото събрание на етажната собственост определя размера на ежемесечните вноски за
текущо поддържане на общите части на сградата (чл.48, ал.8 от ЗУЕС), но тук се има
предвид стойността на самата вноска, която следва да бъде еднаква за всички живущи, а не
да се предоставя възможност за определяне на различни по размер вноски за различни
категории обитатели. Разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС има императивен характер,
поради което и взетите от етажните собственици решения, които й противоречат (на всеки
собственик е определена различна вноска, т.е. в зависимост от притежаваната площ,
включваща тази на индивидуалния самостоятелен обект и притежаваната от общата част), са
незаконосъобразни. Въпросът обаче за незаконосъобразността на тези решения, с което се
определя размерът на таксата за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост, се решава в производството по чл.40 от ЗУЕС – по иск за отмяна на решения на
общото събрание на Етажната собственост. Ответникът е имал възможност да атакува
решенията на ОСЕС от 17.06.2016г. и да иска тяхната отмяна, но не го е сторил в срока по
чл.40, ал.2 от ЗУЕС, след като решенията по него са били надлежно обявени на ответника,
както и на останалите етажни собственици. Въпреки, че при споменаването от страна на
особения представител на ответника, че решенията са и нищожни, по същество той не
въвежда доводи в тази насока, т.е. че решението на ОС на ЕС, с което е определен размера
на таксите за управление и поддръжка и сроковете за плащане, да не е от компетентността
на ОС на ЕС, като този въпрос касае законосъобразността на решенията, ответникът не е
атакувал решенията и като нищожни в същия този срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, доколкото
след изтичането на този преклузивен срок, искът му за обявяване нищожността на
решенията би бил недопустим.
Останалите възражения на особения представител на ответника, направени с
отговора на исковата молба, не са свързани с предмета на спора. Част от тях отново касаят
незаконосъобразност на решения на ОСЕС, които при спор за дължимост на суми от етажни
собственици като парични задължения към Етажната собственост, не могат да бъдат
предмет на разглеждане и обсъждане. Въпросът за „обосновката“ на така определения
размер на таксата е свързан с обсъждането и приемането на бюджета, и касае
целесъобразността на решението, което не подлежи на съдебен контрол. За какво се
разходват събраните от етажните собственици средства, и в частност дали се разходват за
нуждите на етажната собственост, също е въпрос на целесъобразност и на решения на
управителните органи на ЕС, както и на отчет на съответния Контролен съвет. Ако някой от
етажните собственици счита, че управителят не изпълнява задълженията си по чл.23, ал.1 от
ЗУЕС или въобще не действа в интерес на Етажната собственост като ощетява отделни
етажни собственици, въпросът може да бъде поставян на разглеждане и обсъждане при
отчета за дейността му и за изпълнението на бюджета (чл.23, ал.2 от ЗУЕС).
Съгласно чл.23, ал.4 от ЗУС председателят на управителния съвет (управителят)
представлява пред съда собствениците на етажната собственост по исковете, предявени
срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател
5
или обитател, който не изпълнява решение на общо събрание или задълженията си по този
закон. По искове срещу трети лица във връзка с общите части, председателят на
управителния съвет (управителят) представлява собствениците, ако бъде упълномощен от
общото събрание.
С оглед цитираната норма на чл.23, ал.4 от ЗУЕС управителят е легитимиран да
представлява собствениците в настоящото производство, тъй като е предявен иск срещу
етажен собственик, който не изпълнява задълженията си по ЗУЕС. В ЗУЕС няма изискване
като положителна процесуална предпоставка за надлежно упражняване правото на иск ОС
изрично да е упълномощило управителя да предяви такъв иск, нито да е взело решение за
водене на такъв иск, нито пък трето лице, освен етажната собственост, има правен интерес
да предявява такъв иск срещу етажен собственик, който не изпълнява решенията на ОС на
ЕС. Управителят на ЕС М.Г.А. е била избрана за такъв както на събранието, проведено на
17.06.2016г., така и на последващото такова на 15.06.2020г., поради което тя има право да
представлява етажните собственици в настоящия процес, както и да предявява осъдителния
иск срещу длъжника/ответника за заплащане на претендираните от ЕС парични задължения
на годишни такси за управление и поддръжка на общите части в ЕС.
Липсва задължение от страна на етажната собственост да изпраща покани до
етажните собственици, с които да им определя срокове на плащане, след като сроковете се
съдържат в самото решение на ОС на ЕС, като от настъпване на падежите длъжникът изпада
в забава (чл.84 от ЗЗД). В тази връзка съдът намира за неоснователен довода на ответната
страна, чрез особения представител, че изискуемостта на вземането за такси за двете години
– 2017-а и 2018-а, е настъпила едновременно, и че това се е случило през 2016г., когато са
приети решенията. Моментът на приемането на решенията и на влизането им в сила, т.е.
след изтичането на срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, е ирелевантен за настъпване изискуемостта
на всяка една от двете годишни такси, предмет на исковата претенция. От значение е
единствено падежите, определени с решенията на ОС на ЕС, до когато съответните годишни
такси е следвало да се заплатят, като с настъпването на падежите длъжникът изпада в
забава.
Съдът намира наведеното от особения представител на ответника правопогасяващо
възражение за изтекла погасителна давност на паричните задължения за частично
основателно, а именно по отношение на годишната такса за 2017-а година. Дължимите суми
за вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата
представляват по своя характер "периодични плащания", доколкото са повтарящи се
задължения за предаване на пари, имащи единен правопораждащ факт, чиито падеж
настъпва през предварително определен интервал от време, а размерът на плащането е
изначално определен - тълкувателно решение № 3/2011 год. от 18.05.2012 год. по
тълкувателно дело № 3/2011 год. на ОСГК на ВКС.
Периодичните плащания по смисъла на чл.111, б."в" от Закона за задълженията и
договорите се погасяват с изтичане на тригодишна давност. Тъй като искът е предявен на
25.03.2021г., съдът счита, че вземанията на Етажната собственост, възникнали преди
6
25.03.2018г., са погасени по давност, тоест ответникът държи годишната такса за
управление и поддръжка на общите части за 2018г., чиято изискуемост е настъпила след
тази дата – на 01.04.2018г., а именно сумата в размер на 1 050,84 евро, ведно със законната
лихва, считано от предявяване на иска, както и мораторната лихва в размер на 317,88 евро,
начислена за периода от 02.04.2018г. до 25.03.2021г., за които суми исковете следва да бъдат
уважени като основателни и доказани включително и по размер. В останалата част
вземането на етажната собственост е погасено по давност, а именно за сумата в размер на 1
050,84 евро, представляваща годишна такса за управление и поддръжка на общите части за
2017г., изискуема, считано от 01.04.2017г., и с оглед на това искът за нейното заплащане
следва да бъде отхвърлен. Неоснователността на иска за главницата, обуславя
неоснователност и на иска за заплащане на акцесорната претенция за лихви, поради което
искът за заплащане и на мораторната лихва в размер на 424,42 евро, начислена за периода от
02.04.2017г. до 25.03.2021г., върху таксата управление и поддръжка за 2017г., следва да
бъде отхвърлена, включително и претенцията за заплащане на законната лихва върху тази
главница, считано от предявяване на иска.
С оглед правилата на процеса на основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени направените от него разноски, съобразно уважената част от
исковете, а именно 136,21 лева за платена държавна такса, 288,76 лева за платено адвокатско
върнаграждение, и 208,39 лева за платено възнаграждение за особения представител, или
общо сума в размер на 633,36 лева, която ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ишеца, като за разликата над уважения до пълния претендиран размер на разноските от
1 313,42 лева, съгласно списъка на разноските, претенцията следва да бъде отхвърлена като
неоснователна.
Ответникът не е направил разноски по делото, не претендира заплащането на
такива, поради което съдът не следва да се произнася по присъждането на такива разноски
на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Така мотивиран, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА А.А.И., роден на ............., гражданин на Руската Федерация, с адрес в
Република България: град ................................, Код по Булстат ............., ДА ЗАПЛАТИ на
Етажната собственост на Ш.С.У., с адрес: град С.В., местност “..............., представлявано от
управителя М.Г.А., сумата в размер на 1 050,84 евро (хиляда и петдесет евро и 84
евроцента), представляваща дължима и незаплатена такса за управление и поддръжка на
общите части за 2018-а година, ведно със законната лихва, считано от 26.03.2021г., до
окончателното й изплащане, и сумата в размер на 317,88 евро (триста и седемнадесет евро и
88 евроцента), представляваща мораторна лихва, начислена за периода от 02.04.2018г. до
25.03.2021г.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Етажната собственост на Ш.С.У., с
7
адрес: град С.В., местност “..............., представлявано от управителя М.Г.А., искове за
осъждане на А.А.И., роден на ............., гражданин на Руската Федерация, с адрес в
Република България: град ................................, Код по Булстат ............., да му заплати сумата
в размер на 1 050,84 евро (хиляда и петдесет лева и 84 евроцента), представляваща дължима
и незаплатена такса за управление и поддръжка на общите части за 2017-а година, поради
погасяване на задължението по давност, ведно със законната лихва, считано от
26.03.2021г., до окончателното й изплащане, и сумата в размер на 424,42 евро
(четиристотин двадесет и четири евро и 42 евроцента), представляваща мораторна лихва,
начислена за периода от 02.04.2017г. до 25.03.2021г.
ОСЪЖДА А.А.И., роден на ............., гражданин на Руската Федерация, с адрес в
Република България: град ................................, Код по Булстат ............., ДА ЗАПЛАТИ на
Етажната собственост на Ш.С.У., с адрес: град С.В., местност “..............., представлявано от
управителя М.Г.А., сумата в размер на 633,36 лв. (шестстотин тридесет и три лева и 36 ст.),
представляваща част от направените по делото съдебни и деловодни разноски съобразно
уважената част от исковете, като за разликата над уважения до пълния претендиран размер
от 1 313,42 лв. (хиляда триста и тринадесет лева и 42 ст.), съгласно списъка на разноските,
ОТХВЪРЛЯ претенцията като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред Бургаския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
8