РЕШЕНИЕ
№ 95
гр. Бургас, 22.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и
трети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Събина Н. Христова Диамандиева
Членове:Росица Ж. Темелкова
Калина Ст. Пенева
при участието на секретаря Марина Д. Димова
като разгледа докладваното от Росица Ж. Темелкова Въззивно гражданско
дело № 20252000500007 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по повод постъпилата въззивна жалба на
Б. Н. К., от гр.Б., ул.“Ф.“ № *, чрез процесуален представител адв.Х. против
решение № 744/19.08.2024г., постановено по гр.д. № 1152/2023г. на ОС–
Бургас, с което са отхвърлени предявените главен и евентуални искове против
„Хоум проджектс“ ЕООД и „Ейнджъл профит“ ЕООД за прогласяване на
нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в
гр.Бургас, Промишлена зона „Север“, представляващ ПИ с идентификатор
07079.605.423, с площ 3996кв.м., обективирана в нот.акт № 21, том втори, рег.
№ 5351 от 12.06.2014г. като привиден /главен иск/ и евентуално като нищожен
поради противоречие със закона; евентуално като нищожен поради
накърняване на добрите нрави; предявен и трети евентуален иск за обявяване
на договора за относително недействителен по отношение на ищцата, като
увреждащ същата /иск по чл.135 ЗЗД/. С оглед на изложеното в жалбата и
петитумът на същата, съдът приема, че решението се атакува в частта, в която
са отхвърлени главния иск и двата евентуални иска /за нищожност поради
1
противоречие със закона и поради накърняване на добрите нрави/. В нея се
твърди, че атакуваното решение е неправилно поради съществени нарушения
на процесуалните правила, които са довели до неправилни изводи относно
приложението на материалния закон. Оспорен е изводът на съда, че
установяването на привидността на сделката може да стане с обратно писмо,
каквото не се твърди да съществува, а твърденията на ищцата са за наличие
на косвени доказателства за абсолютна симулативност на сделката, които са
останали според съда недоказани.Сочи се, че ищцата не разполага с обратно
писмо, тъй като е трето лице по сделката, но е ангажирала многобройни
косвени доказателства в подкрепа на тезата си за симулативност на сделката.
Съдът, като не е обсъдил в съвкупност събраните доказателства, а ги е
коментирал изолирано едно от друго, е достигнал до неправилен извод за
неоснователност на главния иск. Оспорен е изводът на съда за действителната
пазарна цена на имота, като се твърди, че не е взел предвид представените
доказателства – решение от 2010г. на Комисията по чл.210 ЗУТ на Община
Бургас, в което е определена цена на имота след урбанизиране на територията
в размер на 844 061лв, а и заключението на вещото лице по назначената
експертиза, което дава пазарна цена към момента на процесната сделка в
размер на 516 000лв. Необоснован и произволен е изводът на съда, че
Общината може да се определи каквато си поиска оценка. Оценката на вещото
лице е ингорирана, тъй като не почива на изповядана в близък момент сделка
с имот, сходен на процесния. Съдът не е взел предвид, че вещото лице е
отчело комплексно характеристиките на имота в сравнение с други имоти и
работило по два метода – на пазарните аналози и остатъчен метод. Съобразно
резултатите от двата метода е достигнало до заключението за пазарната цена
на имота. Счита, че имотът е продаден на цена, 10 пъти по –ниска от
пазарната, а не 4 пъти, както е приел съда, а ако се вземе предвид оценката на
Общината -16 пъти по-ниска цена. Първият ответник е закупил процесния
имот през 2008г. на цена 90 000 евро, неурегулиран, а го е продал в
последствие на цена от 50 000лв., вече урегулиран. Освен това и двамата
ответници са търговски дружества и не са доказали търговска обоснованост на
процесната сделка. Необоснован е изводът на съда, че към датата на сделката
цената на имота в никакъв случай не е била по-висока от 200 000лв. Дори да се
възприеме тази цена, ако съдът беше разгледал съвкупно всички
доказателства относно периода на създаване на дружеството, размера на
2
неговия капитал и бързината на извършване на сделката, щеше да достигне до
извод за основателност на претенцията. Едностранчиво и избирателно са
коментирани и доводите на ищцата, че съществена индиция, че страните не са
желаели настъпването на последиците от сделката, е бездействието на
купувача по отношение на задълженията му за заплащане на дължимите
местни данъци и такса битови отпадъци за имота за 10-годишен период до
узнаване за намерението на ищцата да заведе дело срещу тях. Съдът се е
позовал на изолирания акт по извършване на плащане на дължимите данъци и
такси на 30.08.2022г. в размер на 400лв. Приел е, че плащането на данъците и
таксите е станало на 15.09.2023г., а дружеството-купувач е получило препис от
исковата молба на 03.10.2023г., без да съобрази, че това плащане е извършено
след вписване в имотния регистър на възбрана на имота от 31.05.2023г. и след
вписване на исковата молба на 07.07.2023г., което има оповестително
действие.Съдът не е обсъдил довода на ищцата относно неплащането на
данъците и такса битови отпадъци, като косвено доказателство–индиция, че
купувачът не счита имота за свой, а го е придобил привидно.
В исковата молба ищцата твърди, че дружеството – купувач не е
разполагало със средства да закупи имота, а плащанията, извършени с
представените 4 бр. операционни бележки са симулативни и извършени в
действителност със средства на дружеството-продавач. Ответното дружество
„Ейнджъл профит“ ЕООД не доказа в процеса, че е разполагало с тези
средства и, че те не са предоставени от продавача. Твърдението на ищцата е,
че не е предоставен кредит на дружеството - купувач от неговия управител по
договор за заем от 16.06.2014г., а изводът на съда в обратен смисъл намира за
неправилен. Въпросният договор за заем няма достоверна дата и не съставлява
доказателство за обстоятелствата, за които се отнася, а е само доказателство
за направените изявления в него. Неправилно съдът е приел, че липсата на
достоверна дата е без значение, доколкото следва да се приеме, че договорът е
сключен преди 16.06.2016г. или на тази дата, с предаване на парите.
Въззивницата – ищца твърди, че такова предаване на суми не е имало и
изводът на съда в обратния смисъл е необоснован. Съдът е отхвърлил и довода
на ищцата, че уговорката разноските да се платят от продавача е индиция за
симулативност на сделката, без да съобрази, че обичайно установената
практика е в 99% от случаите разноските да се поемат от купувача. Не са
изложени мотиви от съда и по довода, че размерът на дължимите суми за
3
разноски е елемент от веригата косвени доказателства за симулативност на
сделката, тъй като договорените разноски в размер на 3700лв. са в ущърб на
продавача, което говори за заинтересованост на последния собствеността
върху имота да премине привидно върху купувача, за да бъде осуетена
възможността ищцата като кредитор да се удовлетвори от неговата стойност.
Съдът е коментирал действията и бездействията на страните по делото
след завеждане на исковата молба, по повод на която е образувано гр.д. №
4060/2014.г на СГС избирателно и ги е отричал основно с житейски доводи,
нямащи общо с развитите съображения от ищцовата страна.
По делото не е опровергано твърдението, че купувачът никога не е
управлявал или ползвал имота, нито се е манифестирал като негов собственик.
Въззивницата оспорва част от изводите на съда, за които твърди, че са
направени на база предположения. За да обоснове извода си за пазарната цена
на имота, съдът се е позовал на състоянието на имота, макар в действителност
то да не е установено по делото; за да обоснове мотива, че продажбата е била
замислена от първия ответник доста преди ищцата да поиска обезпечение,
съдът се позовава на скица и данъчна оценка от 2013г., които според него
указват на вероятна основателност на възражението на втория ответник, че
сделката е била уговорена преди една година.
По отношение на първия евентуално предявен иск за нищожност на
процесната сделка поради противоречие със закона като извършена с
незаконен мотив е посочено, че с оглед разпоредбата на закона, че цялото
имущество на длъжника служи за удовлетворяване на кредиторите му, то е
очевиден, според въззивницата, незаконния мотив на ответниците да осуетят
възможността на ищцата да се удовлетвори от стойността на имота. Оспорен е
изводът на съда, че сделката е изповядана при спазване на изискванията на
закона и единственият мотив на страните е икономическия.
По отношение на отхвърлянето на третия евентуално предявен иск за
прогласяване на нищожност на сделката поради накърняване на добрите
нрави е посочено, че съдът е следвало да има предвид, че процесуалният
представител на ищцата е уточнил, че всички фактически твърдения, с които е
обосновал иска си за установяване на привидност на атакуваната сделка са
относими и останалите три претенции, предявени като евентуални. Мотивите,
с които е отхвърлил иска за нищожност на сделката поради накърняване на
добрите нрави са лаконични, според въззивницата. Оспорен е изводът за
4
отсъствие на неморален мотив при извършване на процесната сделка.
Твърденият факт за плащане на продажната цена със средства на продавача
чрез превъртането им и внасянето им на 4 вноски е пряко доказателство за
неморалния мотив на ответниците, но поради недопускане на исканото в този
смисъл доказателство, този факт е останал недоказан. Изложени са
съображения и във връзка с твърденията за нееквивалентност на престациите,
като доказателство за нищожност на сделката поради накърняване на добрите
нрави.
В жалбата се съдържа искане за отмяна на обжалваното решение и
постановяване на ново решение, с което да бъде уважен предявения главен иск
за прогласяване на нищожност на атакуваната сделка като привидна и при,
условията на евентуалност, на предявените искове за нищожност на сделката
поради противоречие със закона и за нищожност на същата сделка поради
накърняване на добрите нрави, както и да се присъдят направените разноски в
двете инстанции.
По делото не са постъпили отговори на въззивната жалба от страна на
двамата ответници: „Хоум Проджектс“ ЕООД и „Ейнджъл Профит“ ЕООД.
При служебната проверка на атакуваното съдебно решение не се
констатираха пороци, водещи до нищожност или недопустимост на съдебния
акт. По правилността му съдът е обвързан от посоченото в жалбата –чл.269
ГПК.
С исковата молба ищцата Б. К. е предявила в условията на
евентуалност четири обективно съединени иска против двете търговски
дружества „Хоум Проджектс“ ЕООД и „Ейнджъл профит“ ЕООД: три за
нищожност на атакуваната сделка: покупко-продажба на недвижим имот
между дружествата –ответници на различни основания и един за обявяване
на сделката за недействителна по отношение на ищцата като такава, която я
уврежда. Правните основания на предявените искове са: чл.26, ал.1, пред.1
ЗЗД – нищожност поради противоречие със закона; чл.26, ал.1, пред.3 ЗЗД –
нищожност поради накърняване на добрите нрави; чл.26, ал.2, пред.5 ЗЗД –
привиден договор и по чл.135 ЗЗД. Решението, с което е отхвърлен искът за
обявяване на атакуваната сделка за относително недействителна по
отношение на ищцата, като кредитор на продавача е влязло в сила като
необжалвано. В исковата молба се излагат следните твърдения: ищцата е
кредитор на дружеството „Хоум проджектс“ ЕООД с парично вземане, като
5
вземането и е установено с две влезли в сила съдебни решения: решение от
07.10.2015г. по гр.д. № 4060/2014г. и решение от 12.03.2013г. по гр.д. №
16464/2011г., и двете на СГС. Твърди се, че за събиране на вземанията са
образувани две изпълнителни дела пред ЧСИ О. М. и пред ДСИ при РС–
Бургас, като по тези изпълнителни дела няма постъпили лащания. Между
дружествата– ответници е сключен договор за покупко-продажба на недвижим
имот: ПИ с идентификатор № 07079.605.423, с площ 3996 кв.м., находящ се в
гр.Б., Северна промишлена зона, незастроен имот за производствен складов
обект, обективиран в нотариален акт № 21/12.06.2014г., том втори, рег.№ 5351,
н.д.№ 180/2014г. на нотариус М. А. –Т., при уговорена продажна цена от 50
000лв и данъчна оценка към момента на сключване на сделката 94675,20лв.
Твърди се, че уговорената цена е в пъти по-малка от пазарната цена към
момента на сделката. Дружеството - купувач е учредено с капитал 24 лв. и е
вписано в ТР само два дни преди да придобие собствеността на имота. Твърди
се, че не е разполагало със средства да закупи имота. Освен това цената не е
платена нито в деня на сделката, нито в по-късен момент. По балансите на
дружеството са отразени задължения за 55 000лв., но не са отразени никакви
плащания. Дружеството – продавач не е предприело никакви действия по
събиране на продажната цена, а плащането на същата е отложено, според
уговорката в нот.акт. На база на тези твърдения се претендира, че страните по
атакуваната сделка не са желаели настъпването на правните последици от нея,
като единствената и цел е да се осуети принудителното изпълнение върху
процесния имот за удовлетворяване на вземанията на ищцата. Поради това
ищцата счита, че сделката е привидна – абсолютно симулативна.
На второ място се твърди, че атакуваната сделка противоречи на
закона и на добрите нрави - тъй като единственият мотив за нейното
сключване е незаконен и неморален – да се увреди кредитора на продавача.
Отговор на исковата молба е подаден само от дружеството – купувач
„Ейнджъл профит“ ЕООД. В него исковете са оспорени като неоснователни.
Не е оспорено, че ищцата има съдебно установени вземания против
дружеството – продавач. Оспорено е, че последното е знаело за проведено
съдебно производство по гр.д. № 4060/2014г. на СГС и за наложената възбрана
върху имота. Оспорен е доводът за нищожност на сделката с оглед на ниската
продажна цена, като се позовава на свободата на договаряне, регламентирана
в чл.9 от ЗЗД. Твърди се, че плащането на цената е извършено на 16.06.2014г.,
6
съобразно уговореното в нот.акт. Позоваването на отбелязването в
счетоводните баланси и отчети на дружеството не обосновават извод за
нищожност на сделката поради абсолютна симулация. Твърди се, че поради
неблагоприятните последици от финансовата криза през 2007-2008г.
дружеството – продавач е взело решение да извърши финансов анализ за
дейността си и след него е взето решение за бърза реализация на имотите на
дружеството. Твърди се, че средствата за заплащане на цената са получени от
дружеството - купувач по договор за заем, сключен между управителя му като
физическо лице и дружеството на 10.06.2014г. Ответникът също така твърди,
че упражнява правомощията си на собственик на имота, като заплаща
дължимите данъци и такси за периода от 2017 до 2020г. Оспорени са и другите
евентуално предявени искове.
ОС –Бургас е отхвърлил всички предявени искове, като е изложил
мотиви, че не е проведено от страна ищцата пълно и главно доказване на
твърдяната от нея привидност на договора, сключен между ответниците.
Съдът не е възприел определената от вещото лице по назначената съдебно-
техническа експертиза пазарна цена на имота в размер на 516 000лв., както и
определената от Община Бургас такава в размер на 844 061лв. Счел е, че тези
оценки не са базират на изповядана в близък период сделка с имот, сходен с
процесния – приложени са договори с купувач ЕВН, намиращи се на 5 – ти
километър. Не било известно и в какво състояние се е намирал имотът към
датата на продажбата-ответникът твърди, че имотът бил засипан и с
промишлени отпадъци от близките строежи. Съдът е направил заключение, че
убедителността на заключението на вещото лице по назначената експертиза е
разколебана, като е счел, че имотът не струва повече от 200 000лв. към
датата на продажбата. Но и така установената разлика от около 4 пъти в
сравнение с цената не прави сделката нищожна, предвид разпоредбата на чл.9
от ЗЗД. Прието е, че учредяването на дружеството – купувач и вписването му
в ТР дни преди сделката не е укоримо, дори да е вярна тезата на ищцата, че е
учредено само за придобиване на имота. Не е установено по делото купувачът,
а и продавачът изобщо да са знаели за съдебното производство по гр.д. №
4060/2014г. на СГС. Прието е, че управителят на дружеството – купувач е
предоставил на последното заем в размер на 55 000лв., като е без значение
дали документът е с достоверна дата или не, доколкото на осн.чл.181 ГПК
следва да се приеме, че договорът е сключен преди или на 16.06.20214г. с
7
фактическото предаване на сумата. Прието, че вторият ответник е изпълнил
задължението си за заплащане на цената по договора, чрез четири превода за
суми на обща стойност 50 000лв. Прието е, че приложените скица и данъчна
оценка на имота от 2013г. указват на вероятна основателност на възражението
на втория ответник, че сделката е уговаряна година по-рано, но Мавродиев не
е разполагал със средствата за закупуване на имота. Сочи се, че ищцовата
страна не може да извлича изгодни за себе си твърдения от уговорките в
нотариалния акт относно задължението на продавача да заплати разноските по
сделката, тъй като това едва ли е единствен случай в практиката на
нотариусите. За успешното установяване на привидност на сделка, според
съдебната практика следва да е налице обратно писмо, издадено от купувача,
че не желае настъпването на правните последици от нея. Съществуването на
такова не се твърди в исковата молба. Останалите твърдения за наличие на
косвени доказателства за привидност на сделката са приети за недоказани. За
недоказани са приети и евентуално предявените искове за нищожност на
атакуваната сделка поради противоречие със закона и поради накърняване на
добрите нрави.
По отношение на поредността на разглеждане на предявените искове за
нищожност на атакуваната сделка следва да се има предвид практиката на
ВКС, материализирана в решение №198/10.08.2015г. по гр.д. № 5252/2014г.
Съобразно приетото в него, когато са предявени искове за недействителност
на прехвърлителна сделка, начинът на съединяването на исковете не зависи от
волята на ищеца. Каквато и поредност и каквото и съотношение да е посочил
ищецът, всички искове са предявени в условията евентуалност, тъй като никоя
сделка не може да бъде нищожна на повече от едно основание и наред с това
да съществува някаква форма на относителна или висяща недействителност.
Във всички случаи съдът е длъжен да разгледа първо основанията на
нищожност, подредени според тежестта на порока: от най-тежкия -
противоречие на закона, през по-леките - липса на основание, липса на
съгласие, привидност, невъзможен предмет и противоречие на морала, до
най-лекия, който всъщност не е нищожност - липсата на форма. С оглед на
това настоящият състав ще разгледа първо предявеният иск за нищожност на
сделката на основание противоречие със закона –чл.26,ал.1, пред.1 ЗЗД, още
повече, че ищцата е заявила в съдебно заседание, че всички фактически
твърдения, с които е обоснован иска за прогласяване на сделката за нищожна
8
като привидна са относими и към останалите въведени основания за
недействителност.
По делото е безспорно, че ищцата е кредитор на дружеството – купувач
„Хоум проджектс“ ЕООД с парично вземане, като вземането и е установено с
две влезли в сила съдебни решения: решение от 07.10.2015г. по гр.д. №
4060/2014г. и решение от 12.03.2013г. по гр.д. № 16464/2011г., и двете на СГС.
Безспорно е също, че за събиране на вземанията са образувани две
изпълнителни дела пред ЧСИ О. М. и пред ДСИ при РС –Бургас. Няма данни
по делото тези вземания да са погасени. Правният интерес от предявяването
на обективно съединените искове за нищожност на атакуваната сделка
произтича от възможността след тяхното уважаване ищцата да насочи
принудителното изпълнение върху имота, който ще се реституира на
продавача - „Хоум проджектс“ ЕООД.
Въведените твърдения в исковата молба, обобщени, се свеждат до
следното: дружеството – купувач „Ейнджъл Профит“ ЕООД е вписано в ТР на
10.06.2014г., при висящ спор между ищцата и дружеството –продавач по гр.д.
№ 4060/2014г на СГС, образувано на 24.03.2014г /факт, който не е оспорен от
ответниците/, но преди вписването на възбраната върху имота, станало на
29.08.2014г. Два дни след вписването в ТР на дружеството – купувач
„Ейнджъл Профит“ ЕООД се е осъществила оспорената сделка, по силата на
която първият ответник е продал на втория ответник процесния недвижим
имот: ПИ с идентификатор № 07079.605.423, с площ 3996 кв.м., находящ се в
гр.Бургас, Северна промишлена зона, незастроен имот за производствен
складов обект, при уговорена продажна цена от 50 000лв. и данъчна оценка
към момента на сключване на сделката 94 675,20лв. По тези факти също няма
спор между страните. Твърдят се няколко факта, които в съвкупност, според
ищцата, водят до извод за привидност на атакуваната сделка. Първият факт е
занижената продажна цена. Тя е около половината от данъчната оценка на
имота към датата на продажбата. Във връзка с установяване на пазарната
цена на имота по делото е назначена съдебно- техническа експертиза, като
вещото лице е посочило пазарна цена на имота в размер на 516 900лв. Вещото
лице е направило оценка на имота по метода на пазарните аналози, като е
сравнило оценявания имот с подобни еталонни обекти, имащи аналогични
характеристики – взети са предвид обявени за продажба имоти, намиращи се в
Северна промишлена зона, където се намира и процесният имот и след
9
коригиране на цената на квадратен метър с коефициент 1,2 за
местонахождението на имота, е приета средна цена на кв.м. от 112лв.
Вземайки предвид и реално извършените сделки за имоти в този район на
града, вещото лице е определило крайна стойност на имота по метода на
пазарните аналози в размер на 387 600лв. Направена е и оценка на имота по
метода на развитието /остатъчен метод/ в размер на 603 100лв. и е определена
претеглена стойност 516 900лв. Видно от съдържанието на писменото
заключение на вещото лице, тя е изследвала оферти и реално сключени сделки
в периода от м.януари 2014г. до м. юни 2014г., касаещи именно имоти,
намиращи се в същия район – Северна промишлена зона, а що се отнася до
остатъчния метод е приложила коефициент на инфлация на НСИ за 2024г.,
като е коригирала съответно цената. Поради това изводът на
първоинстанционния съд, че нейното заключение не почива на нито една
изповядана в близък период сделка със сходен имот на процесния е
необоснован. Освен това, независимо, че е оспорил заключението на вещото
лице, процесуалният представител не е поискал назначаване на повторна или
тройна експертиза, като самото оспорване е с мотив, че експертизата няма
отношение към защитата. Поради това съдът намира, че заключението на
вещото лице е компетентно и пазарната оценка на имота към датата на
продажбата е именно 516 900лв., т.е. над 10 пъти по-висока от продажната
цена по процесната сделка. Що се отнася до приетата от ОС – Бургас пазарна
цена на имота от 200 000лв., основателно е възражението в жалбата, че тази
цена е необоснована - не става ясно на база на какви доказателства съдът е
направил извод относно този размер. Липсват доказателства и за състоянието
на имота към датата на атакуваната продажба /налице са само твърдения от
страна на ответника-купувач, че състоянието на имота не е било добро/, което
би се отразило на неговата цена.
В становището си по отговора на исковата молба ищцата по повод на
представените доказателства за плащане на продажната цена от 50 000лв.,
твърди, че вноските във връзка с това плащане са направени на няколко пъти,
с едни и същи средства в няколко пъти по –нисък размер от обявената цена
на имота. Пред настоящата инстнация е представено извлечение от сметката
на продавача за дата 16.06.2014г., от която е видно, че продажната цена от
50 000лв. е внесена на четири пъти, като всяко внасяне на част от цената е
последвано от изтегляне на внесената сума и впоследствие отново внасяне на
10
част от цената и веднага след това изтегляне на същата - това личи от
поредността на банковите операции. Недоказани са обаче твърденията на
ищцата, че част от внесените суми 34 700лв. са заплатени със средства на
самия продавач.
По основателността на иска за прогласяване на нищожност на сделката
поради противоречие със закона: твърденията по този иск се свеждат до това,
че чрез атакуваната сделка ответникът „Хоум Проджекст“ ЕООД е осуетил
възможността ищцата да се удовлетвори от стойността на имота, което е
незаконен мотив. Позовава се и на чл.133 ЗЗД, според който цялото
имущество на длъжника служи за общо удовлетворение на неговите
кредитори. Според настоящата инстанция този иск е неоснователен - липсва
законова императивна норма, забраняваща на длъжника да се разпорежда със
своето имущество, още повече липсва норма, обявяваща такова разпореждане
за недействително. Защитата на кредитора в случай на разпореждане на
имущество от страна на длъжника е уредена в чл.135 ЗЗД, според който
кредиторът може да обяви за недействителни по отношение на него на такива
разпоредителни действия, с които длъжникът го уврежда, при наличие на
определени в нормата условия. По принцип по реда на Павловия иск се
атакуват действителни сделки като резултатът е, че успешно провелият иска
кредитор може да изпълни върху имуществото, с което длъжникът му се е
разпоредил в полза на трето лице. Всички факти, свързани с претенцията за
обявяване на сделката за привидна, също така не водят до нищожност на
сделката поради противоречие със закона. В обективното си право липсва
императивна законова норма, задължаваща страните да извършват сделки с
недвижими имоти само на пазарни цени, още повече, че съобразно
разпоредбата на чл.9 ЗЗД е налице свобода на договаряне. Атакуваното
решение в тази част е правилно и следва да се потвърди.
Поради отхвърляне на главния иск и сбъдване на
вътрешнопроцесуалното условие за това, следва да се разгледа втория
обективно съединен при условие на евентуалност иск за обявяване на
сделката за привидна: привидни са договорите, при които страните нямат воля
да бъдат обвързани, както постановява договорът. Когато волята на страните
по сключеното съглашение е само да създадат привидни правни последици на
обвързаност, които те не желаят, симулацията е абсолютна. Именно такава се
претендира с исковата молба. Тъй като установяването на субективен факт,
11
какъвто е отношението на страните към конкретен правен резултат е сложно и
се извършва чрез проверка на конкретни обективни данни, съдът е длъжен
подробно да разгледа и провери събраните по делото доказателства,
включително и косвените такива. Принципно е становището на ВКС в няколко
решения, че привидността на договор е възможно да се докаже от страна,
която не е участвала при сключването му и по пътя на косвените
доказателства, стига при оценката им съдът да заключи, че е проведено
необходимото пълно и главно доказване и е сигурно, че фактът, индициран
чрез съвкупността на доказаните доказателствени факти, наистина се е
осъществил. За да се постигне чрез косвени доказателствени средства пълно
доказване е необходима такава система от доказателствени факти, която да
създаде сигурност, че фактът, индициран чрез съвкупността на доказаните
доказателствени факти, наистина се е осъществил. Обяснимо е, че третото
лице, което претендира да се разкрие абсолютно симулативната сделка няма
как да разполага с т.н. „обратно писмо“, което е доказателство, достатъчно да
разкрие симулацията. Това е документ, които се създава от страните по
сделката и след като тя е насочена против третото лице, то не би могло да се
сдобие с него. Именно в този случай е призната за него възможност да
установи твърденията си чрез система от косвени доказателства. Твърдяната
съвкупност на факти от ищцата: учредяването и вписването на дружеството 2
дни преди да се осъществи процесната сделка; договорът за заем, сключен с
управителя на дружеството –купувач в същия ден на вписване в ТР на
дружеството; изключително занижената цена на която е придобит имота и
начина на плащане на уговорената цена, фактът, че имотът е предназначен за
търговска дейност, а не се твърди от 2014г. до предявяване на иска
дружеството – купувач да е предприело каквито и да е действия по
използването му; заплащането на разноските по прехвърлянето от продавача,
при обичайната практика при сделки с недвижими имоти те да са за сметка на
купувача не води обаче до единствено възможния извод за наличие на воля у
страните сключената сделка да не породи правни последици и като такава да е
привидна, още повече, че по делото не се твърди и установява наличие на
някаква свързаност между страните по атакуваната сделка.Последната би
могла да обоснове наличието на уговорка между страните, сключената сделка
да не породи правни последици.
По отношение на третия обективно съединен иска за нищожност на
12
сделката поради противоречие с добрите нрави съдът намира следното:
добрите нрави са неписани общоприети морални норми, на които законът е
придал правно значение, като правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Страните могат
свободно да определят съдържанието на договора, като границите на
договорната свобода се поставят от императивните правни норми и добрите
нрави. Противоречие с добрите нрави е налице, когато се нарушават основни
правни принципи като принципа на справедливостта и на добросъвестността в
гражданскоправните отношения. И при сделките, регулирани от ТЗ /каквато е
процесната продажба/, свободата на договаряне е ограничена от забраната за
накърняване на правилата на добрите нрави. Те като общи принципи са
правно важими и в отношенията между търговците, без оглед дали сделките са
едностранно или двустранно търговски. В тази връзка, с оглед на твърдението,
че е налице нееквивалентност на престациите следва да се има предвид, че
известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на
договаряне по чл.9 ЗЗД /на която се позовава втория ответник/ предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с
оглед техния интерес. При преценката дали една сделка е недействителна
поради нарушение на добрите нрави съдът не се ограничава само и
единствено до простото сравняване на уговорените насрещни престации с
пазарната цена на имота, а следва да изясни действителните отношения
между страните и целта на договора /в този смисъл решение №
119/22.03.2011г. по гр.д. № 485/2011г. първо гр.отд, решение №
452/25.06.2010г. по гр.д. № 4277/2008г., определение № 5381/22.11.2024г. по
гр.д. № 888/2024г. на ВКС/. В конкретния случай вторият ответник посочва,
че сделката е извършена, тъй като първият ответник-продавач е изпитвал
неблагоприятните последици от общата финансова криза през 2007г.-2008г. и
това го е принудило да вземе решение за бърза реализация на имотите на
дружеството. Не се твърди между дружествата да са съществували някакви
търговски отношения, свързани с бъдеща обща дейност, което да мотивира
продажбата на значително занижена цена. Освен това противоречи на
икономическата логика дружеството-продавач, чийто предмет на дейност
включва сделки с недвижими имоти, отдаване под наем и всяка друга дейност
незабранена от закона и което е във финансово затруднение да продаде имота
за цена, 10-пъти по-ниска от пазарната. Поради липса на твърдения и
13
доказателства за наличие на съществуващи отношения между страните по
сделката и цел на договора, оправдаващи продажбата на значително занижена
цена, съдът намира, че атакуваната сделка противоречи на добрите нрави
поради значителна нееквивалентност на престациите. Отделно от това, целта
на договора, с оглед твърдения на втория ответник, а именно подобряване на
финансовото състояние на търговеца, е привличане на свеж капитал с реално
получаване на пари. В случая, продажбата е извършена на цена, значително
по-ниска от придобивната /90 000 евро/, което автоматично означава липса на
печалба, още повече, че няма данни имотът да е обременен с тежести, което
обстоятелство да налага падане под пазарната цена. Освен това движението
на парични средства в деня на плащане на цената на няколко вноски чрез
внасяне и веднага след това последващо изтегляне сочи, че на практика
реални пари, от каквито се твърди, че търговецът-продавач има нужда, не са
постъпили. Съдът не обсъжда представените пред въззивната инстанция
писмени доказателства за теглене от сметка на различни суми в рамките на
един ден от страна на дружеството-продавач, тъй като те са преклудирани по
силата на разпоредбата на чл.266, ал.1 ГПК. Що се отнася до фактът, че
вносните бележки са подписани от управителя на дружеството-купувач, това
не означава, че не е възможно да се касае за едни и същи суми, които
неколкократно последователно са внасяни и след това теглени. Действително,
липсват доказателства това да са средства на дружеството-продавач, както
твърди ищцата, но може да се направи обосновано предположение, че се
касае всъщност до внасяне на значително по-ниска сума от уговорената
продажна цена. Тези действия следва да се разглеждат в противоречие с
твърденията за необходимост от средства поради финансови затруднения,
последните оправдаващи сключването на процесната продажба. Дори всичко
това да е така, то нелогично и житейски неоправдано е при финансови
затруднения да се продаде имот на цена 10 пъти по-ниска от пазарната, още
повече, че става дума за търговец и за обект, предназначен за търговска
дейност – за производствено-складова база за промишлени стоки и услуги
съгласно ПУП –ПРЗ на Промишлена зона–Север /видно от заповед №
2107/28.07.2010г. на кмета на Община Бургас/. Всеки търговец извършва
дейност с цел търговска печалба и не би могло да се приеме обяснението, че
финансовата криза го е принудила да продаде имота такава цена, при
положение, че от заключението на вещото лице се установят сделки за имоти в
14
същия район на значително по-високи цени. Ето защо, при така изяснената
фактическа обстановка, е налице несъответствие в насрещните престации,
която не може да бъде обяснена със значим за договарящите страни и
допустим от правото интерес. Това води до извод, че оспорената сделка
накърнява добрите нрави, поради значителна нееквивалентност на
престациите, поради което третият обективно съединен иск следва да бъде
уважен.
С оглед на гореизложеното съдът намира, че атакуваното решение
следва да се потвърди в частта, в която са отхвърлени предявените искове за
обявяване на сделката за нищожна поради противоречие със закона, нищожна
като привидна и да се отмени в частта, в която искът за нищожност на
атакуваната сделка поради накърняване на добри нрави, като последният иск
бъде уважен.
По разноските:
По делото са предявени обективно съединени искове при условие на
евентуалност. Въззивната инстанция потвърждава решението, в частта, в
която са отхвърлени: иска за прогласяване на нищожност на атакуваната
сделка поради противоречие със закона и като привидна. За основателен е
приет третият обективно съединен иск – за нищожност поради противоречие с
добрите нрави. Според определение по ч.гр.д. № 238/2012г., IV г. о. и
определения на I т. о. по: ч.т.д. № 1218/2016г., ч.т.д. № 2516/2017г. и по ч.т.д.
№ 257/2018г., при предявяване на обективно съединени искове при условие на
евентуалност, при постигане на позитивно решение по един от тях,
ответникът следва да понесе отговорността за разноски по уважения иск, като
уговореното адвокатско възнаграждение е едно, тъй като е уговорено за
защита на едно благо. С оглед изхода от спора на въззивницата –ищца се
дължат разноски в размер на 566,50лв – държавна такса по въззивната жалба,
а на адв.В. Х. се дължи сумата 9143,92лв, тъй като същата е представлявала
ищцата при условията на чл.38,ал.1,т.3 ЗАдв. Следва да се заплатят на
въззивницата –ищца и разноските пред първа инстанция в общ размер на
10 895,35лв.
Мотивиран от горното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 744/19.08.2024г., постановено по гр.д. №
1152/2023г. на ОС –Бургас, в частта, в която са отхвърлени исковете на Б. Н.
К. против „Хоум Проджектс“ ЕООД и „Ейнджъл профит“ ЕООД за
прогласяване на основание чл.26 ал.2, предл. 5 от ЗЗД нищожността на
сключената на 12.06.2014г. сделка между „Хоум Проджектс“ ЕООД, ЕИК
15
********* и „Ейнджъл профит“ ЕООД, ЕИК ********* обективирана в
Нотариален акт от 12.06.2014г., № 21, т. II, рег. № 5351, н.д. № 180/2014г. на
нотариус № 464 М. А. с район на действие РС Бургас, като привидна -
извършена при условията на абсолютна симулация, а именно: покупко-
продажба на недвижим имот, намиращ се в град Бургас, Промишлена зона
„Север“ и представляващ: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 3 996 кв.м. - три
хиляди, деветстотин деветдесет и шест квадратни метра, заснет по
кадастрална карта с идентификатор № 07079.605.423 - седем хиляди и
седемдесет и девет ЕКАТТЕ на град Бургас, в кадастрален район шестстотин и
пет, поземлен имот четиристотин двадесет и три, урбанизиран в урегулиран
поземлен имот УПИ IX-398 - парцел девети, за имот с планоснимачен номер
триста деветдесет и осем, незастроен имот за производствен, складов обект, в
квартал 42, по ПУП - ПРЗ на ПЗ „Север“- град Бургас, при граници на имота
по кадастрална карта: поземлени имоти ПИ №№ 07079.605.452,
07079.605.438, 07079.605.424, 07079.605.432, 07079.605.431 и 07079.605.431, и
граници по ПУП: север - УПИ VI и УПИ XVIII - 440,437, северозапад - УПИ
VIII - 440,437, изток - УПИ VII, юг -УПИ VIII и улица, запад – улица; при
условията на евентуалност да бъде прогласена на основание чл.26 ал.1, предл.
1 ЗЗД, нищожността на извършената от „Хоум Проджектс“ ЕООД, ЕИК
*********, и „Ейнджъл профит“ ЕООД, ЕИК *********, на 12.06.2014г. с
описания по-горе Нотариален акт за покупко продажба от 12.06.2014г., № 21,
т. II, рег.№ 5351, д. № 180/2014г. на нотариус № 464 М. А., поради
противоречие със закона.
ОТМЕНЯ решение № 744/19.08.2024г., постановено по гр.д. №
1152/2023г. на ОС –Бургас, в частта, в която е отхвърлен предявеният от Б. Н.
К. против „Хоум Проджектс“ ЕООД и „Ейнджъл профит“ ЕООД иск за
прогласяване на договор за покупко-продажба, сключен на 12.06.2014г. между
„Хоум Проджектс“ ЕООД, ЕИК ********* и „Ейнджъл профит“ ЕООД, ЕИК
*********, обективиран в нотариален акт от 12.06.2014г., № 21, т. II, рег. №
5351, н.д. № 180/2014г. на нотариус № 464 М. А., с район на действие РС-
Бургас, с предмет недвижим имот, намиращ се в град Бургас, Промишлена
зона „Север“ и представляващ: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 3 996 кв.м. - три
хиляди, деветстотин деветдесет и шест квадратни метра, заснет по
кадастрална карта с идентификатор № 07079.605.423 - седем хиляди и
седемдесет и девет ЕКАТТЕ на град Бургас, в кадастрален район шестстотин и
16
пет, поземлен имот четиристотин двадесет и три, урбанизиран в урегулиран
поземлен имот УПИ IX-398 - парцел девети, за имот с планоснимачен номер
триста деветдесет и осем, незастроен имот за производствен, складов обект, в
квартал 42, по ПУП - ПРЗ на ПЗ „Север“ - град Бургас, при граници на имота
по кадастрална карта: поземлени имоти ПИ №№ 07079.605.452,
07079.605.438, 07079.605.424, 07079.605.432, 07079.605.431 и 07079.605.431, и
граници по ПУП: север - УПИ VI и УПИ XVIII - 440,437, северозапад - УПИ
VIII - 440,437, изток - УПИ VII, юг -УПИ VIII и улица, запад – улица за
нищожен поради накърняване на добрите нрави /чл.26,ал.1, предл. 3 от ЗЗД/
и вместо него постановява:
ПО ИСКА на Б. Н. К., ЕГН **********, с адрес: гр.Б., ул.“Ф.“ № *
против Хоум Проджектс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес: град
В., бул.„М. Л.“ №* ет.*, представлявано от управителя И. Т. П. и „Ейнджъл
профит“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.С.,
ж.к.“М.“, блок *, вх.*, ет.*, ап.*, представлявано от управителя А. И. М.
ОБЯВЯВА договор за покупко-продажба, сключен на 12.06.2014г. между
„Хоум Проджектс“ ЕООД, ЕИК ********* и „Ейнджъл профит“ ЕООД, ЕИК
*********, обективиран в нотариален акт от 12.06.2014г., № 21, т. II, рег. №
5351, н.д. № 180/2014г. на нотариус № 464 М. А., с район на действие РС-
Бургас, с предмет недвижим имот, намиращ се в град Бургас, Промишлена
зона „Север“ и представляващ: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 3 996 кв.м. - три
хиляди, деветстотин деветдесет и шест квадратни метра, заснет по
кадастрална карта с идентификатор № 07079.605.423 - седем хиляди и
седемдесет и девет ЕКАТТЕ на град Бургас, в кадастрален район шестстотин и
пет, поземлен имот четиристотин двадесет и три, урбанизиран в урегулиран
поземлен имот УПИ IX-398 - парцел девети, за имот с планоснимачен номер
триста деветдесет и осем, незастроен имот за производствен, складов обект, в
квартал 42, по ПУП - ПРЗ на ПЗ „Север“ - град Бургас, при граници на имота
по кадастрална карта: поземлени имоти ПИ №№ 07079.605.452,
07079.605.438, 07079.605.424, 07079.605.432, 07079.605.431 и 07079.605.431, и
граници по ПУП: север - УПИ VI и УПИ XVIII - 440,437, северозапад - УПИ
VIII - 440,437, изток - УПИ VII, юг -УПИ VIII и улица, запад – улица за
нищожен поради накърняване на добрите нрави /чл.26,ал.1, предл. 3 от ЗЗД/.
ОСЪЖДА Хоум Проджектс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес: град В., бул.„М. Л.“ № *, ет.*, представлявано от управителя И. Т. П. и
„Ейнджъл профит“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.С., ж.к.“М.“, блок *, вх.*,ет*, ап.*, представлявано от А. И. М.
да заплатят на Б. Н. К., ЕГН **********, с адрес: гр.Б., ул.“Ф.“ № * сумата
566,50лв. разноски пред възизвната инстанция и сумата 10 895,35лв, разноски
пред първа инстанция.
ОСЪЖДА „Хоум Проджектс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес: град В., бул.„М. Л.“ №* ет.* представлявано от управителя И. Т. П. и
17
„Ейнджъл профит“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.С., ж.к.“М.“, блок *, вх.*, ет.*, ап.* да заплатят на адвокат В. Х.
сумата 9143,92лв., адв.възнаграждение пред въззивната инстанция.
Решението може да се обжалва пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните с касационна жалба.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
18