Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 04.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски
градски съд, І-во Гражданско отделение, 2-ри състав,
в публично заседание на шести декември, две хиляди двадесет и четвърта година в
състав
съдия
Евгени Г.
и секретар Юлиана Шулева разгледа гр. д.
18 079/2014 г., докладвано от съдия Г., и, за да се произнесе, взе предвид
следното:
I.
ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА
1.
На
ищеца
[1] Т.А. е заявила в искова молба от 13.11.2014 г., че на 09.04.2009 г. е
закупила от Т. и М.И.дворно място и двуетажна жилищна сграда в него. Тогава Т.А.
е придобила владението върху имота. Имотът е бил в лошо състояние. Затова през
април и май 2009 г. Т.А. е направила подобрения в имота за 111 400,00 лева. Те
са включвали:
- 10 000,00 лева за изграждане
на 50-сантиметров цокъл на ограда, облепване с плочи от гнайс на външна чешма,
стълбище и двора;
- 18 500,00 лева за подмяната
на керемидите с битумни такива и подмяна на улуците;
- 20 000,00 лева за саниране
на фасадата на къщата и оградата на имота с минерална мазилка;
- 10 000,00 лева за полагане
на трислоен паркет в хола, трапезарията, коридора и стълбището на къщата;
- 15 000,00 лева за поставяне
на пластмасова дограма в банята, тоалетната, трапезарията, кухнята и фитнес
помещението на къщата;
- 11 400,00 лева за поставяне
на фаянс и теракот в банята, тоалетната, мокрите помещения и фитнеса;
- 12 500,00 лева за монтиране
на терасата на скара от желязо с акациево покритие и парапет от дърво;
- 9 500,00 лева за поставяне
на 10 вътрешни врати и една външна блиндирана врата;
- 4 500,00 лева за поставяне
на стъпала, чела и первази на стълбището, както и облепване на первазите в
кухнята, мокрото помещение на фитнеса и терасата.
[2] Към 09.04.2009 г. не е
имало вписана искова молба за имота. На 15.09.2014 г. държавен съдебен
изпълнител (ДСИ) е връчил на Т.А. покана за доброволно изпълнение, с която я е
поканил да предаде на П.Г. владението върху имота. Изпълнителното дело е било
образувано по молба на П.Г. срещу Т. и М.И..
[3] Т.А. моли съда:
1. да установи спрямо П.Г.:
1.1.
че тя е собственик на имота въз основа на покупко-продажбата от 09.04.2009 г.;
1.2. ако съдът отхвърли първия
иск, тогава да установи, че тя е собственик на имота по давностно владение от
09.04.2009 г. до 09.04.2014 г., евентуално до първото заседание по делото;
2. ако съдът отхвърли първите
два иска, тогава да осъди П.Г. да ѝ заплати 111 400,00 лева за извършени
подобрения и да постанови тя да задържи имота, докато П.Г. ѝ заплати
обезщетението за подобренията (исковата молба, л. 4-12; допълнителното
уточнение в първото открито съдебно заседание, л. 179).
2. На ответника
[4] П.Г.
е оспорил предявените искове. Той е заявил, че производство по делото е
недопустимо поради липса на правен интерес.
[5] П.Г.
твърди и, че исковете са неоснователни, понеже:
1. Т.А.
не е придобила собствеността за имота, тъй като Т. и М.И., нейните праводатели,
не са били собственици на имота;
2.
тя не е владяла имота, а евентуално го е държала за Т. и М.И.;
3.
дори Т.А. да е владяла имота, владението ѝ е било прекъснато:
- от
09.07.2012 г., когато П.Г. е предявил срещу Т.А. иск по чл. 108 от ЗС, предмет
на гр. д. 9 618/2012 г. на СГС, 8-ми с-в, до влизане в сила на
определението за прекратяване на производството по делото, чийто предмет е бил
този иск;
- от
03.04.2014 г., когато П.Г. е подал искова молба срещу Т.А., по която е било
образувано гр. д. 4 741/2014 г. на СГС, 9-ти с-в.
4. Т.А.
не е извършила твърдените подобрения, а дори да е извършила някои от тях, това
не е било необходимо, понеже имотът е бил в добро състояние;
5.
терасата, върху която Т.А. твърди, че е поставила желязна скара с акациево
покритие и парапет, не е част от процесния имот, а е покрив на търговски обект,
собственост на ответника.
[6] П.Г.
прави и възражение за прихващане на обезщетението за подобрения, което дължи,
с:
-
144 000,00 лева обезщетение за лишаване от ползване на имота от 09.04.2009
г. до 09.04.2015 г., което Т.А. му дължи;
-
36 000,00 лева обезщетение за лишаване от ползване на търговския обект на П.Г.,
който е в същия двор, от 09.04.2009 г. до 09.04.2015 г.;
-
360 000,00 лева обезщетение от 09.04.2009 г. до 09.04.2015 г. за
невъзможността П.Г. да извлича печалба от търговския обект и от първия етаж на
къщата, който е използвал за работническо общежитие (писменият отговор, л.
77-82).
3. Насрещни твърдения на ищеца
[7] Т.А. е
оспорила възражението на П.Г. за прихващане с обезщетение за лишаване от
ползване, което тя му е дължала. Тя заявява, че не дължи такова обезщетение, тъй
като е била добросъвестна и не е била канена да го заплати. Освен това тя не е
ползвала търговски обект (магазин и заведение за хранене) и затова не дължи
обезщетение за него. Т.А. е възразила, че е погасено по давност правото на иск
за това обезщетение (молбата, л. 170-172; определението от съдебно заседание,
л. 180).
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С
ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ И ДОКАЗАТЕЛСТВАТА, СЪБРАНИ ПО ДЕЛОТО
1.
Обстоятелства,
които съдът установява
[8]
Не се спори, че П.Г. е бил собственик на дворно място от 255,00 кв. метра и
двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 135,00 кв. метра, построена в
него (процесния имот). Дворното място е с идентификатор 68134.510.537, а
сградата е с идентификатор 68134.510.537.1 Процесният
имот е с в адрес в гр. София, ул.*******(скиците, л. 173-174). В процесния имот
е имало и гараж със склад със застроена площ от 33,81 кв. метра, който е с
идентификатор 68134.510.537.2 (акта за узаконяване, л. 84; скицата, л. 174).
[9] През
2002 г. свидетелят Н., по възлагане от П.Г., е направил ремонт на двете бани в
къщата, като е поставил фаянсови плочи и душ кабини. Към този момент стъпалата
на стълбището са били каменни, вътрешните врати са били дървени, в хола е имало
барплот и камина, подът в хола е бил с плочи,
прозорците са били ПВЦ (показанията на свидетеля Н., л. 195-196). Вторият етаж
е бил нормален за живеене (показанията на свидетеля В., л. 193-194).
[10]
Първоначално на първия етаж са живеели родителите на П.Г., а той е живеел на
втория етаж. После, около 2004 г. майка му е отишла да гледа майка си
(показанията на свидетеля Н., л. 195-196). Тогава П.Г. е започнал да отдава под
наем на работници първия етаж от къщата и гаража (пак там; показанията на
свидетеля В., л. 193-194; счетоводните записвания, л. 92-100).
[11]
На 16.07.2007 г. П.Г. е продал на Т. И.процесния имот.
Предмет на продажбата не е бил гаражът със склада (решенията на СГС и САС, л.
133-140; удостоверенията от Агенция по вписванията, л. 51-52).
[12]
На 06.12.2007 г. П.Г. е подал срещу Т. и М.И.искова молба. С нея П.Г. е поискал
от съда:
- да
признае за нищожен договора за продажба на процесния имот от 16.07.2007 г.
-
връщане на имотите. По тази искова молба първоначално е било образувано гр. д.
4 842/2007 г. на СГС, 14-ти с-в (исковата молба, л. 53-54).
[13]
На 09.04.2009 г. Т.А. е закупила от Т. и М.И.процесния
имот. Предмет на продажбата не е бил гаражът със склада (нотариалния акт за
продажба, л. 13-14).
[14]
След покупката от Т.А. на процесния имот, в него са
започнали да живеят сестра ѝ и съпругът ѝ, които са започнали
ремонт (показанията на свидетелите Д. и В., л. 193-194). При ремонта са били:
-
подменени керемидите на покрива с битумни и улуците;
- подменени
подовите настилки, като е бил поставен трислоен естесвен
паркет по стълбището, стълбищните площадки в
коридора, хола и трапезарията на втория етаж;
- сменена
дограмата;
- поставена
външна изолация и е била боядисана;
- изградени
барбекю и външна чешма;
- залепен
камък по цокъла на оградата, колоната около дворната порта и по дворната чешмата;
-
подменени са били плочите в баните, като в едната баня е била монтирана вана
(показанията на свидетелите Д. и В., л. 193-194; заключението на вещото лице Ц.,
л. 216).
[15]
Стойността на извършените дейности е била 48 639,62 лева с ДДС, а след отчитане
на амортизацията 41 219,58 лева с ДДС. В резултат на тези подобрения към
момента стойността на процесния имот се е повишила с 41 392,00 лева (заключението
на вещото лице Ц. , л. 198-234; допълнителното заключение на вещото лице Ц., л.
243-244).
[16]
На 01.07.2011 г. е била вписана исковата молба на П.Г. от 06.12.2007 г. по гр.
д. 4 842/2007 г. на СГС, 14-ти с-в (исковата молба, л. 53-54). По искови
молби на П.Г. срещу Т. и М.И., и Т.А. са били образувани още две дела пред СГС
– гр. д. 9718/2012 г. на 8-ми с-в и гр. д. 4 741/2014 г. на 9-ти с-в. И
двете дела са били прекратени, като определенията за прекратяването им са
влезли в сила (справката, л. 261-261, която е служебно известна на съда; справката, л. 2-3 към
кората на делото).
[17]
Първоначално с решение от 08.04.2014 г. СГС е уважил исковете, като е признал
за нищожен договора от 16.07.2007 г., с който П.Г. е продал процесния
имот, и е осъдил Т. и М.И.да предадат на П.Г. владението върху него. Решението
е влязло в сила на 21.05.2014 г. (решението на СГС, л. 44-50). На 30.05.2014 г.
СГС е издал изпълнителен лист, а на 18.08.2014 г. съдебен изпълнител е изпратил
до Т. И.покана за доброволно изпълнение (изпълнителния лист и поканата, л.
42-43).
[18]
След като Т. и М.И.са подали молба за отмяна на решението на СГС от 08.04.2014
г., на 11.06.2015 г. ВКС е отменил това решение и е върнал делото за ново
разглеждане от друг състав на СГС (решението на ВКС, л. 107-110). След
връщането на делото в СГС е било образувано гр. д. 11 434/2015 г. на 17-ти
с-в. По него СГС е постановил решение на 08.01.2020 г., което впоследствие САС
е обезсилил с решение от 09.03.2021 г., като САС е прогласил нищожността на
договора за покупко-продажба от 16.07.2007 г. и е осъдил Т. и М.И.да предадат
на П.Г. владението на процесния имот. Решението на
САС е влязло в сила на 03.08.2022 г. (решенията на СГС и САС, л. 132-140).
[19]
Не се спори, че и към настоящия момент процесният
имот се ползва от Т.А. и семейството ѝ. Т.А. е заплатила: 855,29 лева за държавна
такса (л. 3); 85,53 лева такса за вписване на исковата молба (л. 68); 700,00 лева
за депозити за вещи лица (л. 163 и л. 241). Тя е била представлявана от
адвокат, на когото не е заплатила възнаграждение и с когото не е уговаряла
безплатно представителство (пълномощното, л. 64). П.Г. е бил представляван от
адвокат, на когото не е заплащал адвокатско възнаграждение и не е уговарял
безплатно представителство (пълномощното, л. 83).
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО,
СЪОТНАСЯНЕ НА УСТАНОВЕНИТЕ ОТ СЪДА ОБСТОЯТЕЛСТВА КЪМ ПРИЛОЖИМОТО КЪМ СПОРА
ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА СЪДА ПО ДЕЛОТО
[20]
Т.А. е предявила три иска. Първият е положителен установителен за собственост по чл. 124, ал. 1, пр. 2 от ГПК за установяване, че Т.А. е собственик на процесния имот въз основа на
покупко-продажба. Вторият иск е със същата правна квалификация, но за
установяването, че Т.А. е собственик на процесния имот въз основа на давностно владение. Вторият иск е евентуален на първия –
съдът да го разгледа, ако отхвърли първия иск.
[21]
Третият иск е по чл. 72 от ЗС за осъждането на П.Г. да
заплати на Т.А. обезщетение за подобренията, които тя е направила в имота, като
и задържи имота до заплащането на подобренията. Третият иск е евентуален на
първите два - ако съдът ги отхвърли, да разгледа третия иск.
1. По иска по чл. 124, ал. 1,
пр. 2 от ГПК за признаване, че Т.А. е собственик на процесния имот въз основа
на покупко-продажбата от 2009 г.
[22] Всеки може да предяви иск, за да установи
съществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има интерес
от това (чл. 124, ал. 1, пр. 2, алт. 1 от ГПК). Правото на собственост се
придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в
закона (чл. 77 от Закон за собствеността). Договорите за прехвърляне на
собственост върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт
(чл. 18 от ЗЗД). Следователно единствената предпоставка за уважаване на иска е Т.А.
да е станала собственик на процесния имот чрез договора за покупко-продажба от
09.04.2009 г.
[23] Съгласно чл. 226 от ГПК, ако в течение на
производството по делото спорното право бъде прехвърлено, делото следва своя
ход между първоначалните страни. Независимо от това дали е участвал като страна
по делото, приобретателят във всички случаи е обвързан от силата на пресъдено нещо (СПН) на постановеното решение, с изключение
на действието на вписването, когато се касае за недвижими имоти (чл. 226, ал. 3
от ГПК). Ето защо,
ако актът, с който приобретателят е придобил имота, е
бил вписан преди исковата молба по делото между първоначалните страни за
прогласяване на нищожността на сделката между тях, решението по делото между
първоначалните страни няма да се ползва със СПН спрямо приобретателя.
Нещо повече, решението по делото между първоначалните страни не е и доказателство
за юридически факти, проявлението на които е обусловило нищожността (решение на
ВКС 50 055-2023-I Г. О. по гр. д. 3 742/2021 г.).
[24] В случая съдът установи, че през 2007 г. П.Г. е
предявил срещу Т. и М.И.исковата молба за прогласяване на нищожността на
продажбата между тях от 16.07.2007 г., а през 2009 г. Т.А. е закупила процесния имот, т. е. по време на делото между П.Г. от една
страна и от друга Т. и М.И.. Съдът също установи обаче, че едва през 2011 г. е била
вписана исковата молба на П.Г. срещу Т. и М.И.. Ето защо не се ползва със СПН спрямо
Т.А. решението на САС, с което е отменил решението на СГС по гр. д. 11 434/2015
г. на 17-ти с-в, и е прогласил нищожността на продажбата от 16.07.2007 г. от П.Г.
на Т. и М.И.на процесния имот. Това решение не е и
доказателство за юридическите факти, обусловили нищожността.
[25] Липсват доказателства за нищожността на сделката от
16.07.2007 г. Затова съдът приема, че тя е била валидна. След като сделката от
16.07.2007 г. е била валидна, Т.А. е закупила през 2009 г. от собственик
процесния имот и е станала негов собственик. Налице е предпоставката за
уважаването на иска и съдът признава Т.А. за собственик на процесния имот.
[26] Не е налице процесуалното условие за разглеждането на
втория и третия иск. Затова съдът не ги разглежда.
2.
По разноските
[27] Т.А. търси разноски. Тя е направила такива за
1 640,82 лева.
[28] Съдът уважава иска на Т.А. за признаването ѝ за
собственик на процесния имот. Затова съдът осъжда П.Г. да заплати на Т.А.
1 640,82 лева разноски по делото. Ето защо съдът
Р Е Ш И:
[29] ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 124, ал. 1, пр. 2 от ГПК спрямо П.Х.Г., че Т.Х.А.
е собственик въз основа на договор за покупко-продажба от 09.04.2009 г. на
недвижим имот. Този имот представлява дворно място от 255,00 кв. метра и
двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 135,00 кв. метра, построена в
него. Дворното място е с идентификатор 68134.510.537, а сградата е с
идентификатор 68134.510.537.1 Той е с в адрес в гр. София, ул. Разлог № 10. Т.Х.А.
е със адрес в гр. София, ж. к. „*********** и със съдебен адрес – адвокат А.В.,***.
П.Х.Г. е с адрес ***.
[30] ОСЪЖДА П.Х.Г. да заплати на Т.Х.А. 1 640,82 лева на основание чл. 78, ал. 1
от ГПК.
[31] Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
САС в двуседмичен срок от уведомлението за изготвянето му. Ако ответникът обжалва
решението, с въззивната си жалба той следва да представи доказателство,
удостоверяващо внасянето на 2% държавна такса от обжалваемия интерес. При
неизпълнение съдът ще върне въззивната жалба.
Съдия: