Р Е Ш Е Н И E
№
В ИМЕТО НА НАРОДА
гр.*****,………………г.
*****ски окръжен съд, гражданско отделение , в публичното заседание на тринадесети февруари през двехиляди и
двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕКАТЕРИНА
ПАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: МЕТОДИ ЗДРАВКОВ
ЖАНЕТА Д.
при се****ря И. Цветков като
разгледа докладваното от ЧЛЕН СЪДИЯ ПАНОВА възз.гр. дело № 1155 по описа на *****ски окръжен съд за 2019 г и
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. От ГПК .
С решение
№ 108 от
11.10.2019 г по гр. дело № 529/2018 г по описа на РС – ****състав на същия съд
е
ОТХВЪРЛИЛ предявения от Ж.Л.М. с ЕГН ********** ***, Р.Л.Г. с ЕГН ********** от
гр.****, Н.Л.Ж. с
ЕГН **********,***, Д.В.М. с ЕГН ********** от
гр.*****, Б.В.М.
с ЕГН ********** от гр.****
И.В.В. с ЕГН ********** от гр.****
и М.В.Ч. с ЕГН ********** ***, против П.С. **** с
ЕГН **********, С.П.К. с ЕГН ********** и Д.Д.В. с ЕГН **********, иск с правно основание чл.8 от ЗАЗ, вр. чл.79 ал.1 ЗЗД, за сумата от общо 1124.00лв. представляваща неизплатено арендно плащане за стопанската
2016/2017г., като
НЕОСНОВАТЕЛЕН
ОТХВЪРЛИЛ е също така предявените от Ж.Л.М. с ЕГН ********** ***, Р.Л.Г. с ЕГН ********** от
гр.****, Н.Л.Ж. с
ЕГН **********,***, Д.В.М. с ЕГН ********** от
гр.*****, Б.В.М.
с ЕГН ********** от гр.****
И.В.В. с ЕГН ********** от гр.****
и М.В.Ч.
с ЕГН ********** ***, против
П.С. **** с ЕГН **********, С.П.К. с ЕГН **********
и Д.Д.В. с ЕГН **********, искове с правно
основание чл.28
ал.2 ЗАЗ, за разваляне на 3бр.
договори за аренда, както следва:
-
Договор вписан в Службата по вписванията към PC- ****на 21.03.2014г., с вх.р.№ 889/21.03.2014г., Акт №
162 т.2 с нотариално заверени подписи с Peг. № 1036/21.03.2014 г. от регистъра на Нотариус
с ****в НК и район на действие PC – ****;
-
Договор за преаренда, вписан
в СВП при РС- ****с вх.р.№ 1164/04.05.2017г., Акт № 71, т.3 с нотариално заверени
подписи- рeг.№1718/04.05.2019г. на Нотариус с ****в НК
и район на действие PC-****и за разваляне на
-
Договорът вписан в СВП при РС ****с
вх.р.№1907/20.05.2016г., акт № 262,
т.4, с нотариално заверени подписи
- рег.№ 2861/20.05.2016г. на Нотариус с ****в НК и район на действие РС-****, поради забава в плащането на уговорената
рента за стопанската 2016/2017г., с повече от три месеца като НЕОСНОВАТЕЛНИ
Срещу така постановеното решение въззивна
жалба е подадена от Ж.Л.М. , Р.Л.Г. , Н.Л.Ж., , Д.В.М., Б.В.М. ,И.В.В. и М.В.Ч., в
която се възразява, че решението е незаконосъобразно и неправилно. Възразява
се, че съдът неправилно е обсъдил доказателствата по делото и е достигнал до
грешни изводи. Твърди се, че по делото са налице достатъчно доказателства за
неизпълнение на задълженията от ответниците пред първата инстанция, особено от
ответника П.В., който е забавил изплащането на арендните
вноски,чиито падеж е настъпил на 1.10.2017 г. възразява се, че процесните 3 р. арендни договори са сключени изцяло в противоречие с
разпоредбите на чл. 27 и чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ и са оспорени.Възразява се, че в палномощните за сключване на договорите не е посочен срок,
за който трябва да се сключат договорите. Претендира се отмяна на атакуваното
решение и постановяване на друго, с което да се уважат предявените искове.
Въззиваемите страни, редовно призовани, взема становище в писмени отговори ,че жалбата е неоснователна
и решението на РС следва да се потвърди.
Въззивният съд, като обсъди оплакванията в жалбата,взе
предвид направените доводи, прецени събраните доказателства и се съобрази със законовите изисквания, намира за
установено следното:
ЖАЛБАТА Е ДОПУСТИМА И ОСНОВАТЕЛНА,
НО НЕ ПО СЪОБРАЖЕНИЯТА, ИЗЛОЖЕНИ В НЕЯ
СПОРНИТЕ въпроси по
делото касаят наличието на договори за аренда, изпълнение на задължението
за заплащане на арендните вноски за процесния период,
наличието на основания за прекратяване на договорите за аренда.
РС –
**** е приел ,че правилното решаване
на спора налага да се проследи хронологията на развитието на отношенията по
повод отдаването под аренда на процесните имоти.
Касае се за 3 имота в землището на с.****
1.НИВА с площ от 55.956дка. в м.****,
представляваща имот № 004001;
2.НИВА с площ от 10.003 дка, намираща се в м.„****", представляваща
имот с № 011011 и
3. НИВА с площ от 1.001дка. в м.“****“, съставляваща имот
№ 054036.
Не се е спорило,че
имотите са били възстановени на наследниците на ****, починал на 25.06.1985г.
Представено е било и удостоверение за наследници на с.****,
общ. ****от което се установява, че ищците са негови наследници.
Безспорно между страните е било
също, че на 12.03.2014г. с нотариален акт № 114, т.2, ****, дело № 259/2014г. на нотариус Д.****
с район на действие този на НРС, наследника
на общия наследодател – ****** е дарил 1/240 ид.ч. от
имоти с № № 004001, 011011,023012, 054036, 052004 и 056003, всички находящи се в землището на с.**, общ.**** на ответника П.С. ****.
На същата дата с нотариален акт №
115, т.2, рег. № 824, дело № 260/2014г.
на същият нотариус, същият наследник - ******
е продал и 9/240 ид.ч.
от процесните имоти на този ответник –
П.В..
Установява се, според РС, че
на 21.03.2014г.,е сключен Договор за аренда на имотите между П.С.В.-ареноддател и „*****“
ЕООД, гр.*****-арендатор. Договорът е сключен за срок от 25
стопански години, считано от 01.10.2014г. до 30.09.20139г. Уговорено
е арендно плащане от 20лв. на дка. Договорът е вписан
в Службата по вписванията към PC- ****на 21.03.2014г., с вх.р.№
889/21.03.2014г., Акт № 162 т.2 и е с
нотариално заверени подписи с Peг. №
1036/21.03.2014 г. от регистъра на Нотариус с ****в НК и район на действие PC -
****.Като в раздел т.5 от него са
изброени изрично начините за изменяне или прекратяване на договора.
На 04.05.2017г. е бил сключен договор за преаренда на описаните в договора за аренда от
21.03.2014г., имоти, с между „*****“
ЕООД гр.***** – преарендодател и ответницата Д.Д. ***.Със същият, страните са приели в чл.13, че с
подписването му, се отменят всички евентуални преходни договори между
страните/техните праводатели/ за който и да било от
имотите в него.Договорът за аренда се сключва за срок от 22 стопански години,
считано от 01.10.2017г. до 30.09.2039г.Договора за преаренда
е вписан в СВП при РС- ****с вх.р.№
1164/04.05.2017г., Акт № 71, т.3 и е с
нотариално заверени подписи- рeг.№1718/04.05.2019г.
на Нотариус с ****в НК и район на действие PC-****.
Междувременно на 20.05.2016г. е сключен и
втори Договор за аренда между ответника П.С.В. – арендодател
и С.П.К. ***. Предмет е отдаването под аренда на 4 бр., имоти, 3-ри от които са
процесните имоти. Договорът е
сключен за срок от 50 години, за срока от 01.10.2017г. до
30.09.2067г., с арендно плащане в размер на 20лв.
Договорът е вписан в СВП при РС ****с вх.р.№1907/20.05.2016г., акт № 262
т.4 и е с нотариално заверени
подписи-рег.№ 2861/20.05.2016г. на Нотариус с ****в НК и район на действие РС-****.
По делото са били представени
и копия на нотариалните преписки, послужили за подписване на договорите за
аренда.
Представено е било копие на влязло в сила на
26.01.2018г., решение № 130/ 13.11.2017г. по гр.д. № 164/2016г. по писа на НРС,
видно от което ищците и ответника П.****, са станали собственици на имоти, часто от които са предмет на договорите за аренда и преарендоване, посочени по – горе.
По делото са представени скици на имотите
с отразени собственици- ищците по делото.
Ответникът П.В. е представил с
отговора на ИМ и заверени копия на 9 бр. копия на парични преводи с получатели
ищците от 15.10.2018г., /л.70-73
от делото/, издадени от П.**** за арендно плащане за
стопанската 2016/2017г.
В хода на съдебното дирене по
делото ответниците С.К. и В.****а са представили и доказателства за арендното плащане за стопанската 2017/2018г.
В конкретният казус, според РС, за да се даде
отговор на спорните въпроси, следва да се
отговори, кой от процесните договори, посочени в ИМ, е действащ за
стопанската година 2016/2017г., съответно дължи ли се и от кой от
посочените ответници, арендно плащане и в
какъв размер, доколкото, и 3 –те процесни договора са сключени за срок
съответно, от 22, 22 и 50г., и всеки от тях се отнася
и за стопанската 2016/2107г.
При отчитане на хронологията на извършените вписвания,
според РС, следва да се съобрази, че
договорът за аренда има свои особености и специални норми, които се прилагат
приоритетно пред нормите на общия ЗЗД. Така е конкретно по спорния елемент за
възможността да се изменя срокът на действие в рамките на действащ договор.
Съгласно чл.16, ал.1 от ЗАЗ при наличие на трайно изменение на обстоятелствата,
от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията им и вероятност
това да доведе до очевидно несъответствие между поетите задължения, всяка от
страните може да поиска изменение в договора. Изрично в изр.2-ро от нормата е
забранено по този ред да се изменя уговореният срок.
Специфика е също и нормата на чл.18 на ЗАЗ, в която е
предвидено, че договорът за аренда може да се продължи, като отново следва да
се спази формата за действителност - писмена, с нотариално заверени подписи,
вписване в службата по вписванията и в съответната общинска служба по
земеделие. Предвиден е срок до който може валидно да се направи предложение за
продължаване на и договора и той е най-късно до изтичане на 9-ия месец от
стопанската година, предхождаща прекратяването на договора /съгл.ал.2/, а
именно до м.юни на предходната година.
Специфичната уредба на отношенията по изменение и
продължаване на арендния договор, според РС, е
обяснима, с оглед обстоятелството, че има за предмет ползването на земеделска
земя,което предполага извършване на редица действия със значение напред за
повече от една стопанска година. Обработването на земята предполага извършване
от арендатора на голям обем дейности и разходи, време за проявлението им и като
краен резултат- очаквана печалба и за двете страни. От страна на арендодателя се предполага, според РС, наличие на доверие към лицето, на което е
предоставило земята си и сигурност в действията му. Смисълът е да се създаде
гаранция за всяка от страните по този срочен договор, че ще продължи действието
си през уговорения срок, с предвидените права и задължения и няма да бъде
прекратен предсрочно, с което може да се нарушат икономическите интереси и на
двете страни. Затова е установена императивна норма, забраняваща изменение на
уговорения срок. Неприкосновеността на уговорения срок на договора дава
гаранция както за арендатора, така и за арендодателя,
че правните и фактически очаквания, с които са сключили договора, реално ще се
осъществят в предварително уговорените темпорални рамки. Не следва да се смесва,
според РС, с предвиденото „продължаване”
на договора за аренда, съгласно чл.18 от ЗАЗ. Като правни последици това
действие на страните на практика представлява и се приравнява на сключването на
нов договор между същите съдоговорители, а не на
изменение на съществуващия такъв. Именно затова е предвидено и изискването
такова действие да може да се извърши едва в края на уговорения
срок- най-късно до изтичане на 9 месец от стопанската година, предхождаща
прекратяването на договора /съгл.ал.2/, а именно до м.юни на предходната
година. Отново смисълът е да има яснота за това кой ще обработва земята
занапред, след прекратяване действието на текущия договор.
В конкретния случай
се установява,според РС, че първо
сключеният Договор за аренда от 2014г. г. е бил изменен в частта по отношение
на уговорения срок, като с договор за преарендоване
от 2017г., са били отменени всички евентуални преходни договори между
страните/техните праводатели/ за който и да било от
имотите в него. Това действие е предприето при все още неизтекла едва трета
стопанска година- 2016/2017г. и почти 22 години преди изтичането на 25-годишния
договорен срок, без конкретна причина. Доколкото обаче, договорът за преарендоване от 2017г. не е сключен между страните, сключили първоначалният
договор за аренда от 2014г., съдът е
приел, че той няма как да обвърже в облигационна връзка и страните по
настоящото дело, които са различни от страните по договора за аренда от 2014г.
Установява се от събраните по делото доказателства,според
РС, че на 21.03.2014г. между ответника П.**** и „*****“ ЕООД е постигнато съгласие по силата на което
ответника П.В. действащ в качеството си на
арендодател е предоставила на търговско дружество за временно и възмездно
ползване земеделски земи. Договорът за аренда е сключен за 25 години, като влиза
в сила от датата на неговото подписване. Същият е вписан в Служба по вписвания ****на
21.03.2014 г.
За
земеделските земи, предмет на горния договор, е сключен договор за аренда между
ответниците П.В. и С.К., по който последната
е арендатор. Договорът е сключен на 20.05.2016г. и е вписан в Служба по
вписванията на същата дата. Договорът е сключен за срок от 50 стопански години.
РС е приел,
че се касае за два договора за аренда, надлежно вписани в съответната
служба по вписвания. Съгласно разпоредбата на чл. 3, ал. 5 от ЗАЗ, действаща
към датата на възникване на облигационно – правната връзка, договор за аренда,
сключен от съсобственик, не може да се противопостави на арендатор по договор
за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в
службата по вписванията.
В случая
договорът за аренда от 2014г. е вписан
в службата по вписвания преди договора, по който страна са ответниците и е
налице конкуренция на права по договори за аренда по смисъла на разпоредбата на
чл. 3, ал. 5 от ЗАЗ. Поради изложеното, съдът е приел, че с подписването на
договора за аренда от 2016г., не се е прекратило действието на договора от
2014г., поради което и арендното плащане за
стопанските 2016/2017г. се дължи по договора от 2014г. /само за яснота
съдът е приел, за нужно да отбележи че
правата на ищците, следва да бъдат защитени най – добре, чрез предявяване на
иск за установяване , че сключените 2 бр. договори през 2016г. и през 2017г.,
нямат правно действие за стопанските 2016/2017г.и до края на срока на
договорите, и по отношение на кои имоти/.
Ищците пред РС са твърдели , че ответниците не са платили нито едно от уговорените арендни плащания за
стопанската 2016/2017г. в общ размер на 1124лв. Размерът на арендното плащане за
процесната стопанска година е
уговорен от страните по договора и е в размер на 20лв. на декар. Отдадените под
аренда недвижими имоти са с площ от 94.962 дка, което безспорно се установява
от приетите като доказателства по делото скици на поземлените имоти и договора за аренда на земеделски земи от
21.03.2014г.
В този смисъл дължимото арендно плащане за
всяка стопанска година, изчислено от съда е в размер на 1899.24лв. Според ищците, ответниците им дължат, сумата от 1124лв/л.61 по делото/ .
Установи се по делото, че
арендатора по договора за аренда от 2014г., „*****“ ЕООД гр.*****, е платила изцяло на съсобственика/арендодател - П.В., с разходен касов ордер № 76 от
03.10.2017г., сумата от общо 1 899.24лв., представляваща арендно плащане за земеделска земя в с.**** за стопанската
2016/2017г.
В настоящия случай договорът е
сключен само от един от съсобствениците - П.В., като този договор има действие
и по отношение на останалите съсобствениците,
съгласно разпоредбата на чл.
3, ал. 4 от ЗАЗ, които уреждат
отношенията по между си съгласно чл.
30, ал. 3 от ЗС.
Отдаването под аренда, според
РС, като действие на обикновено управление, е такова, което може да бъде
извършено самостоятелно и без съгласието на останалите участници в общността. В
този случай възниква арендно правоотношение само
между този съсобственик, в качеството му на арендодател,
и арендатора. Останалите съсобственици нямат вземане срещу арендодателя
за припадащата им се част от арендата. Арендаторът дължи плащане само на
арендодателя, който от своя страна е длъжен да
разпредели полученото между останалите собственици съобразно дяловете им. Искът за получаване на припадащата се
част от гражданските плодове се предявява срещу съсобственика, сключил
договора. При това положение възникналите имуществени спорове във
връзка със сключения договор за аренда следва да се уреждат между
съсобствениците съгласно разпоредбата на чл.
30, ал. 3 от ЗС.
От своя страна, ответникът П.В., като
арендатор по договора е установил
по делото че разпределил полученото между останалите собственици съобразно
дяловете им.
Предвид
на безспорно установеното по делото изпълнение на задължението на арендатора за
заплащане на съответните арендни плащания, както и
приетото от РС, че арендодателят
П.В. е изправна страна по договора от 2014г., претендираните от ищеца по
главния иск неизплатени арендни плащания се явяват
недължими.
С оглед изложеното съдът е приел, че предявеният
иск с правно основание чл. 8 от ЗАЗ вр. чл.79 ал.1 от ЗЗД е
изцяло неоснователен и не доказан по размер, поради което следва да бъде отхвърлен като такъв.
Предвид неоснователността на иска с правно основание чл. 8 от ЗАЗ вр.
чл.79 ал. 1 ЗЗД, съдът е приел, че
искът по чл.28,ал.1 от ЗАЗ, за
разваляне на договорите за аренда, както следва: от 21.03.2014г., за от 04.05.2017г. и от 20.05.2016г., е неоснователен.
Решението на
РС – **** е недопустимо
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта
– в обжалваната му част, като по останалите въпроси той е ограничен от
посоченото в жалбата.
РС – ****се е
произнесъл по нередовна искова молба,
поради което постановеното решение се явява недопустимо.
Исковата молба е подадена от 7 ищци
срещу трима ответници. Първоначалният петитум на ИМ съдържа искане за разваляне
на три брой договори за аренда и преаренда, както и искане за заплащане на
сумата от 1311 лв алендно плащане,чийто падеж е настъпил на 30.09.2017 г. В
петитума не се съдържа информация при какви условия е предявен иска за
арендното плащане срещу ответниците, които са трима, както и за коя стопанска
година е арендното плащане, както и по кой от договорите се претендира същото.
Между страните и съда се развива кореспонденция във връзка с вписването на
исковата молба, но други указания не са давани. На 11.09.2018 г на л. 60 от
първоинстанционното дело се появява писмена молба от една от ищците Ж.М. чрез
адв. К., в която се иска корегиране на искането за арендно плащане като се
посочва, че корекцията се иска във връзка със заплащането на аренда за една от
нивите, а именно такава от 9.,366 дка в землището на с. ****, собственост на *****и
се иска цената да иска да се счита в размер на 1124лв. Върху тази молба липсва
резолюция на съда. Налице е последваща молба от 2.10.2018 г на л. 61 от делото на РС, отново само от една
от ищците, същата Ж.М. чрез адв. К., в която молба отново се твърди
обстоятелството по предходната молба и
се добавя, че следва да се счита, че имот № 023012 в землището на с. ****,
м. ***, с площ от 28,002 дка не е предмет на делото. Върху тази молба има
резолюция на съда „към дело“. С
определение от 5.10.2018 г на съда исковата молба е изпратена на
ответниците за отговор. Постъпил е отговор , а с определение № 337 от
22.11.2018 г на РС – ****са дадени указания на ищците да внесат ДТ в размер на
общо 2 736 лв, както и да се уточни по от трите договора за аренда се
претендира сумата от 1 311 лв, от кого от ответниците или от тримата и при
какви условия като при липса на солидарност следва да се посочи отделно за
тримата ответници период и размер. Постъпила е молба отново само от ищцата Ж.М.
чрез адв. К. от 10.12.2018 г на . 78 от
делото на РС, с която се уточнява, че сумата от 1311, която е различна от
сумата от 1124 лв по предходните молби,
се претендира солидарно от всички ответници за стопанската 2016 – 2017 г
и по трите договора.Междувременно се развива производство пред ОС – ***** по
атакуване на определение № 337/22.11.2018 г, както и определения за връщане на
частна жалба срещу него и за прекратяване на производството. Не следва да се
коментира влязлото в сила определение на Пл ОС, но в същото са посочени цените
на отделните искове, предявени, според Пл ОС, по делото. По делото е проведено
едно редовно съдебно заседание на 11.09.2019 г, обявен е за окончателен проекто
доклад по делото по определение № 337/22.11.2018 г, което определение е
цитирано по – горе и не съдържа нито един от елементите на доклад по делото.
Съдът е постановил решение , с което е отхвърлил иск за арендно плащане в
размер на 1124 лв и е отхвърлил исковете за разваляне на три договора за аренда
и преаренда.
С оглед гореизложената хронология на
процасуалните действия по делото *****ски окръжен съд намира, че се касае за
нередовна искова молба като подадените няколко броя уточняващи молби не само не
отстраняват нередовностите на исковата молба, а я правят още по неразбираема.
Не е ясно какви искове е приел съдът за разглеждане, тъй като по делото липсва
доклад по смисъла на чл. 146 от ГПК. Отхвърлил е иск в размер на 1124 лв при
наличието на последна уточняваща молба с размер от 1311 лв. Уточняващите молби
са подавани само от една от ищците чрез адв. К..Уточняващите молби по никакъв
начин не изясняват исковата молба и нейния петитум. В последната от молбите са
заявява ,че сумата се претендира и по трите договора, което е правен нонсенс.
РС не е положил усилия за изясни действителната воля на страните като след
полагането на тези усилия и изискване от
всеки един от ищците да уточни петитума на исковата молба при неизпълнение на
указанията е следвало да пристъпи към
последващи процесуални действия. РС – ****е постановил недопустимо решение по
нередовна искова молба.
Предвид гореизложеното следва да се обезсили атакуваното решение и делото да
се върне за ново разглеждане от други състав на РС – ****.След връщането следва
да се остави без движение исковата молба , да се дадат подробни и точни
указания до всички ищци за уточняване на претенциите по вид ,размер и период,
за кой договор се отнася претенцията за арендно
плащане и за кои имоти, съотношението на предявените искове, условията , при
които са предявени. Въпросът за разноските и за въззивната инстанция следва да
се разреши при новото разглеждане по същество на спора.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОБЕЗСИЛВА РЕШЕНИЕ
№ 108 от 11.10.2019
г по гр. дело № 529/2018 г по описа на РС – ****КАТО НЕДОПУСТИМО
ВРЪЩА ДЕЛОТО на РС – ****за
ново разглеждане от друг състав на съда при
съобразяване на мотивите на настоящето решение
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :