№ 14633
гр. София, 01.09.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА
ТОШЕВА
при участието на секретаря НАДЕЖДА АЛ. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА
Гражданско дело № 20221110152244 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба /уточнена с молба с вх. №
241848/09.11.2022 г., както и в открито заседание на 13.04.2023 г./ на „****“ ЕООД срещу Л.
Л. П., с която са предявени осъдителни искове за следните суми: 277.73 лв. – задължения за
изразходена ел. енергия в наетия с Договор за наем от 24.11.2017 г. имот, представляващ
апартамент № MG-****, находящ се в ****, за периода от 02.02.2022 г. до 09.03.2022 г. и за
неустойка за просрочени плащания по Фактура № ****/11.05.2022 г., ведно със законната
лихва от 27.09.2022 г. до окончателното плащане; 8.74 лв. – законна лихва за забава за
периода от 01.06.2022 г. до 16.09.2022 г.; 19 лв. – такса за възстановяване на ел. захранване
на прекъснат потребител, ведно със законната лихва от 27.09.2022 г. до окончателното
плащане; 0.53 лв. – законна лихва за забава за периода от 09.06.2022 г. до 16.09.2022 г.;
10 581.55 лв. – остатък от обезщетение за претърпени загуби през времето на ползване на
наетия имот, ведно със законната лихва от 27.09.2022 г. до окончателното плащане; 376.22
лв. – законна лихва за забава за периода от 21.04.2022 г. до 16.09.2022 г.; 4 019.23 лв. –
обезщетение за пропуснати ползи за периода от 01.03.2022 г. до 13.07.2022 г., ведно със
законната лихва от 27.09.2022 г. до окончателното плащане. Претендират се разноските по
делото.
Ищецът твърди, че е сключил с ответника Договор за наем от 24.11.2017 г. за
процесния имот ведно с подземно паркомясто № 14 срещу заплащане на месечна наемна
цена в размер на 410 евро, а според Анекс № 3 към договора – в размер на 465 евро. Излага,
че имотът е предоставен за ползване на ответника на 05.12.2017 г. Сочи, че в нарушение на
договорните клаузи имотът е преотдаден под наем от ответника на трето лице, като в него е
извършено престъпление, свързано с производство и отглеждане на марихуана, за което е
1
образувано ДП № 240/2022 г. по описа на 06 РУ – СДВР, пр. пр. № 2804/2022 г. по описа на
СРП. Твърди, че договорът за наем е прекратен от ответника със Заявление за напускане на
наето жилище от 01.03.2022 г. без спазване на уговореното 1-месечно предизвестие. Счита,
че ответникът дължи възстановяване на заплатените от ищеца сума за използвана в имота до
прекратяване на договора ел. енергия, неустойка за просрочени плащания и такса за
възстановяване на ел. захранването в имота, което е било прекъснато поради неплащане на
задължението в срок. Излага, че с Приемо-предавателен протокол от 09.03.2022 г. са
констатирани щети в имота, който бил превърнат в лаборатория за производство на
марихуана, поради което е станал негоден за жилищни нужди и за ново отдаване под наем.
Посочва, че е извършил разходи за ремонтно-възстановителни дейности на имота на обща
стойност 11 383.44 лв., както и че по време на тези дейности – в периода от 01.03.2022 г. до
13.07.2022 г. включително, е понесъл вреди под формата на пропуснати ползи от наема,
който би реализирал, ако имотът бе отдаден под наем през този период на същата цена.
Излага, че е извършил прихващане на платения от ответника депозит в размер на 410 евро /с
левова равностойност 801.89 лв./ с вземането си за стойността на ремонтно-
възстановителните дейности, поради което претендира непогасения остатък от него,
възлизащ общо на 10 581.55 лв.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба от ответника Л. Л.
П., с който оспорва предявените искове като неоснователни. Признава сключването с ищеца
на Договор за наем на процесния недвижим имот при твърдяните параметри. Твърди, че е
освободил имота, считано от 01.03.2022 г., поради което счита, че не дължи стойността на
изразходваната в него след тази дата ел. енергия. Сочи, че на 09.03.2022 г. страните са
извършили оглед на имота и са съставили Приемо-предавателен протокол, в който
изчерпателно са описали всички забележки в имота, за което са се подписали. Излага, че
описаните в протокола след положените подписи забележки в имота са добавени
впоследствие и не са съществували при провеждане на огледа. Твърди, че част от
извършените дейности са били предприети по желание на ищеца, а не по необходимост, а
именно: шпакловка и боядисване на целия апартамент, при положение че забележките са
касаели само продупчвания на стените на места и наличието на мухъл на места; смяна на
работещи уреди – климатик, бойлер, фурна и хладилник, както и на ключове, контакти,
осветителни тела, панти, брави и други, които са били единствено замърсени и не се е
налагала тяхната замяна. Оспорва закупените нови уреди да са монтирани в процесния имот.
Оспорва претенцията за сума за почистване на апартамента, който разход счита, че следва да
е за сметка на наемодателя. Оспорва като завишен размера на претендираните щети.
Оспорва вследствие на ремонтните дейности ищецът да не е могъл да отдаде под наем
имота, като изтъква, че обемът им не предполага период на извършване от 4 месеца, както и
че част от тях са предприети по желание на наемодателя и са довели до отдаването на имота
под наем на 14.07.2022 г. при по-висока цена. Поради неоснователност на главните искове
оспорва и исковете с правно основание чл. 86 ЗЗД. Моли за отхвърляне на исковете.
Претендира разноски.
2
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно
убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
приема от фактическа и правна страна следното:
Предмет на делото е спорното материално субективно право – претендираното или
отричано от ищеца право, индивидуализирано от основанието и петитума на иска.
Основанието на иска се определя от съда въз основа на обстоятелствата, на които се
позовава ищецът в исковата молба, за да извлече претендираното право, което свързва със
заявения петитум на иска. Предвид това, съобразявайки изложените от ищеца фактически
твърдения, съдът намира, че са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни
искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, чл. 82 ЗЗД и чл.
86, ал. 1 ЗЗД.
По исковете за суми за изразходена ел. енергия в наетия имот и за неустойка за
просрочени плащания на ел. енергията, за такса за възстановяване на ел. захранване на
прекъснат потребител и мораторни лихви върху тях съдът намира следното:
Съдът счита, че сумата от 277.73 лв., претендирана като задължения за изразходена от
ответника ел. енергия в наетия имот и за неустойка за просрочени плащания, и сумата от 19
лв., претендирана като такса за възстановяване на ел. захранване на прекъснат потребител,
по същността си представляват разходи, свързани с ползването на вещта, поради което
претенциите за тези суми намират своето правно основание в разпоредбата на чл. 232, ал. 2,
пр. 2 ЗЗД.
По тези искове в доказателствена тежест на ищеца е да установи: наличието през
исковия период на наемно правоотношение между страните и предаване на наетия имот на
наемателя, респ. продължило след прекратяването на договора ползване на имота от
наемателя; изискуемостта и размера на задълженията за ел. енергия за имота през процесния
период и размера на начислената неустойка за просрочени задължения за ел. енергия, респ.
начисляването на такса за възстановяване на ел. захранване на прекъснат потребител и
нейния размер, а при установяване на тези обстоятелства в тежест на ответника е да докаже,
че ги е заплатил.
С Определение № 9115/09.03.2023 г. са обявени за безспорни сключването между
страните на Договор за наем от 24.11.2017 г. за процесния апартамент и предоставянето му
за ползване на ответника на 05.12.2017 г., като тези обстоятелства се и установяват от
писмените доказателства на л. 10 – 14.
Съгласно чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД наемателят е длъжен да плаща разходите, свързани с
ползуването на вещта, като в същия смисъл е и клаузата на чл. 3.2. от договора за наем,
задължаваща го да плаща в срок консумативните разноски, свързани с ползването на имота,
като електроенергия, студена вода, телефон, кабелна телевизия, интернет, както и чл. 3.9.1.
от договора, според който независимо от поемането на солидарна отговорност от
наемодателя спрямо „ЧЕЗ Електро България“ АД, във вътрешните отношение между
страните по договора за наем се счита, че отговорността за изпълнение на задълженията
спрямо електроснабдителното дружество е изцяло на наемателя и същият отговаря за
3
изпълнението, респ. заплащането им, пред наемодателя.
С Определение № 9115/09.03.2023 г. е обявено за безспорно прекратяването на
договора за наем от ответника на 01.03.2022 г., което се и установява от писменото
доказателство на л. 15.
От неоспорените от ответника фактури на л. 65 – 67 е видно, че в наетия имот през
периода от 02.02.2022 г. до 02.04.2022 г. е начислено задължение за ел. енергия в общ размер
на 271.85 лв. Въпреки че договорът за наем е прекратен на 01.03.2023 г., страните не спорят,
а и от доказателства по делото категорично се установява, че имотът е освободен от П. едва
на 09.03.2022 г., поради което съдът намира, че той дължи всички суми за потребена ел.
енергия в апартамента до тази дата. Доколкото задължението за ел. енергия по фактурата за
периода след прекратяването на договора е 5.33 лв. /многократно по-ниско от задължението
за предходния отчетен период/, съдът приема на основание чл. 162 ГПК, че се касае за
разход за потребена ел. енергия през периода от 02.03.2022 г. до 09.03.2022 г., а не за целия
отчетен период по фактурата, включващ и период след предаване на имота на наемодателя.
Ето защо съдът намира, че ответникът дължи цялата сума от 271.85 лв., представляваща
задължение за ползвана ел. енергия в наетия имот за периода от 02.02.2022 г. до 09.03.2022
г., както и сумата от 5.88 лв., начислена от „**** като неустойка за просрочени плащания.
От писменото доказателство на л. 36 се установява, че ищецът е заплатил сумата от 19
лв. – такса за възстановяване на ел. захранването на прекъснат потребител. Касае се за
разход, произтичащ от ползването на наетия имот от ответника, включително от ползването
на ел. енергия и неплащането й в срок от него, поради което този разход се дължи от
наемателя, а не от наемодателя.
Ответникът не твърди и не доказва плащане на задълженията, поради което исковете с
правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД са изцяло основателни.
По исковете с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за мораторни лихви върху сумата от
277.73 лв. и върху сумата от 19 лв. в тежест на ищеца е да докаже наличието на главните
задължения, изпадането на ответника в забава в плащането на всяко от тях и размерите на
обезщетенията за забава. Предвид основателността на главните искове наличието на
главните задължения е доказано. По отношение на забавата съдът намира следното:
В чл. 3.9.2. от договора, съгласно който ако наемодателят заплати за своя сметка
консумативните разходи на наемателя, последният е длъжен да му възстанови незабавно
платените суми, както и в другите договорни клаузи, липсва определен ден за изпълнение
на задължението по смисъла на чл. 84, ал. 1 ЗЗД. Следователно приложимо е правилото на
чл. 84, ал. 2 ЗЗД и за изпадането на ответника в забава по отношение на задълженията му
към ищеца за платените от последния суми за консумирана от първия ел. енергия и
мораторната неустойка върху нея е необходима покана, но в случая не се доказва той да е
получил такава.
По отношение на задължението за платената от наемодателя такса за възстановяване на
ел. захранване също липсват доказателства за уговорен срок за плащане. Следователно
4
поставянето на ответника в забава изисква той да бъде поканен от ищеца да го заплати,
каквито доказателства в случая липсват.
Предвид горните съображения исковете за мораторни лихви върху главниците за
сумите от 277.73 лв. и за 19 лв. са неоснователни.
По иска за обезщетение за претърпени загуби по време на ползването на вещта и
мораторна лихва върху него съдът намира следното:
Предвид изложените от ищеца фактически твърдения, че сумата от 10 581.55 лв.
представлява остатъка /след извършено извънсъдебно прихващане с платения депозит/ от
сторените от него разходи за ремонтно-възстановителни дейности на имота поради
причинени по него вреди през времето на ползването му от ответника, съдът приема, че той
е с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД.
По този иск в тежест на ищеца е да докаже: наличието на валидно облигационно
правоотношение с ответника, възникнало по силата на договор за наем за процесния имот;
прекратяването на договора; настъпването за ищеца на вреди от ползването на имота от
ответника, което предполага ищецът да установи конкретното състояние, в което имотът му
е бил върнат от наемателя след прекратяване на ползването, и стойността на необходимия
ремонт за възстановяване на имота в състоянието, в което се е намирал към момента на
предаването му на наемателя, а в тежест на ответника да докаже, че настъпилите в имота
вреди се дължат на причина, за която той не отговаря.
Както бе посочено вече, сключването на договор за наем между страните относно
процесния апартамент е безспорно по делото. В чл. 1.2. от договора е уговорено, че
апартаментът ще се ползва като жилище от наемателя, а съгласно чл. 3.1. той се задължава
да ползва наетия имот за жилищни нужди и с грижата на добър стопанин и да го поддържа в
добро състояние. В отклонение от диспозитивната норма на чл. 234, ал. 1 ЗЗД страните са
уговорили в чл. 1.3., че наемателят няма право под каквато и да е форма да преотстъпва или
преотдава под наем наетия имот или част от него на трети лица.
Предоставянето на апартамента от наемодателя на наемателя на 05.12.2017 г. не е
спорно между страните. Чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД съдържа оборима презумпция – до
доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. В случая
състоянието, в което е предаден апартаментът от ищеца на ответника, е обективирано в
Приемо-предавателен протокол от 05.12.2017 г., подписан от страните на основание чл. 2.1.
от договора. Предвид съдържанието на този протокол и при липса на възражения на
ответника и на доказателства, оборващи законовата презумпция, съдът намира, че
апартаментът е бил предаден от наемодателя на наемателя в добро състояние и обзаведен с
описаните в протокола от 05.12.2017 г. вещи.
Липсва спор по делото относно прекратяването на договора за наем на 01.03.2022 г.
Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта и дължи обезщетение за
вредите, причинени през време на ползуването й, освен ако докаже, че те се дължат на
причина, за която той не отговаря, като той дължи обезщетение и за вредите, причинени от
5
лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. В съответствие със законовата
уредба са клаузите на чл. 3.5. и чл. 3.6. от договора, предвиждащи, че наемателят е длъжен
след прекратяване на договора за наем да върне наетия имот на наемодателя с Приемо-
предавателен протокол и в състоянието, в което е бил нает, като се отчете овехтяването
вследствие на нормалната употреба на инвентара и обзавеждането в него, както и че той е
длъжен да възстанови щетите при унищожаване или повреждане по негова вина на
предоставеното за ползване имущество.
Претърпените загуби, каквито се претендират за обезщетяване с този иск,
представляват вреди, изразяващи се в намаляване на актива на имуществото на кредитора. В
случая по делото е спорно какви вреди са причинени по наетия имот и какъв е техният
размер.
За установяване на състоянието, в което апартаментът е върнат от ответника на ищеца
са представени от последния Приемо-предавателен протокол от 09.03.2022 г. /л. 16/ и
Протокол за претърсване и изземване в неотложни случаи с последващо съдебно одобрение
и фотоалбум към него /л. 99 – 113/, както и е разпитан по искане на ищцовото дружество
свид. Н..
В протокола от 09.03.2022 г. е отразено следното състояние на апартамента и
обзавеждането: в дневната липсват диванът, телевизорът и керамичният полукръг на
камината, рафтовете са откачени и са на земята, а холната и трапезната маси са разглобени и
не може да се разбере дали са комплектовани; уредите не могат да се пробват дали работят;
в коридора липсват половината осветителни тела; в кухнята въздуховодът е откачен и
липсват бутоните на котлоните; леглата, гардеробите и нощните шкафчета в двете спални са
разглобени и не може да се разбере дали са комплектовани, като са натрупани в хола и са
неизползваеми; вратата в едната баня е откачена и издрана; стените в целия апартамент са
захабени и с дупки, а в спалните – и с мухъл, като в двете спални има дупки за монтаж на
климатици и счупени осветителни тела, както и запушен със станиол отвор в едната спалня;
необходимо е пълно боядисване и почистване; има счупени контакти и разпределителни
кутии.
Ответникът твърди, че част от текста в протокола от 09.03.2022 г. е нанесен след
полагането на подпис от него, с което оспорва да е автор на част от изявленията в
документа, и с молба с вх. № 74567/17.03.2023 г. изрично иска да бъде открито
производство за проверка на неговата автентичност. Поради това с Определение №
11543/27.03.2023 г. е открито на основание чл. 193 ГПК производство за проверка
автентичността на този документ – в частта относно авторството от името на Л. Л. П. на
изявленията, съдържащи се след положените подписи на „Предал“ и „Приел“, и е указано на
ответника, че негова е доказателствената тежест да установи неавтентичност на документа в
оспорената част, за което не сочи доказателства.
След откриване на производството по чл. 193 ГПК ответната страна релевира
възражение, че всъщност не са били налице предпоставките за това, защото оспореният
текст не е част от текста на Приемо-предавателния протокол от 09.03.2022 г., както и че
6
доказателствената тежест е неправилно разпределена, защото оспорената част от документа
не съдържа негов подпис. Внимателният прочит на протокола от 09.03.2022 г. обаче сочи, че
оспореният текст представлява част от единен документ, под който П. е поставил подписа
си за „Предал“, защото всички забележки относно състоянието на имота са написани
ръкописно и изписването им е започнало още на първа страница, а в края й е налице
означение, че ръкописният текст продължава на втора страница. Ответникът не твърди това
означение да е било добавено след полагането на подписа му и съдът приема, че то е било
част от съдържанието на документа към момента на подписването му от него. Оттук следва,
че целият текст, написан ръкописно след положените подписи за „Предал“ и „Приел“, към
който текст препраща въпросното означение, е част от документа – от т. нар. „забележки“, и
е написан преди подписването на протокола от наемателя.
За опровергаване на горните изводи е следвало ответникът да проведе пълно и главно
доказване. По негово искане с протоколно определение от 13.04.2023 г. е допуснат до разпит
един свидетел при режим на довеждане за установяване на вредите по процесния
апартамент към момента на връщането му на ищцовото дружество, включително че не е
имало неработещи уреди и голяма част от претендираните вреди не са били налице. В
следващото открито заседание обаче той не води допуснатия му свидетел и не поддържа
искането за неговия разпит. Поради това с протоколно определение от 08.06.2023 г. е
отменено протоколното определение, с което по негово искане е допуснат до разпит един
свидетел. Други доказателствени искания, целящи установяване неавтентичност на
протокола от 09.03.2022 г. в оспорената част, не са поддържани от П.. При това негово
процесуалното поведение оспорването му е останало недоказано.
Нещо повече дори – ищецът е провел успешно насрещно доказване на автентичността
на протокола от 09.03.2022 г. По негово искане с протоколно определение от 13.04.2023 г.
ответникът е задължен на основание чл. 190, ал. 1 ГПК да представи по делото своя
екземпляр от оспорения протокол, а в случай че не разполага с такъв, в същия срок да
посочи това обстоятелство. С молба с вх. № 110234/21.04.2023 г. той заявява, че не
разполага с екземпляр от Приемо-предавателния протокол от 09.03.2022 г. нито в оригинал,
нито в копие. Същевременно в неоспорената част от протокола се съдържа вписване, че той
е съставен в два еднообразни екземпляра – по един за предаващия и приемащия. Това
вписване има характера на извънсъдебно признание на неизгодния за П. факт, че той е
получил екземпляр от Приемо-предавателния протокол от 09.03.2022 г., което признание не
се опровергава от други доказателства по делото. Възражението на неговия процесуален
представител в откритото заседание на 13.04.2023 г., че се касае за бланков текст, който
невинаги съответства на действителността, и че нямало как ръкописният текст да е
идентично изписан в два оригинални екземпляра, са напълно голословни. Ето защо съдът
приема, че ответникът разполага с екземпляр от оспорения протокол, и преценява
непредставянето му по делото въпреки задължаването му от съда като поведение, създаващо
пречки за събиране на допуснати доказателства и очевидно целящо възпрепятстване
насрещното доказване от ищеца, че протоколът е съставен и подписан от двете страни във
7
вид, съответстващ на представения по делото препис от него. При тези съображения съдът
на основание чл. 161 ГПК намира за установено, че Приемо-предавателният протокол от
09.03.2022 г. е автентичен в оспорената част.
На следващо място, отразеното в протокола от 09.03.2022 г. състояние на процесния
имот към момента на предаването му на наемодателя корелира със събраните чрез
показанията на свид. Н. гласни доказателства. Същият е служител на ищцовото дружество,
но това не е достатъчно той да бъде определен като заинтересован свидетел. В случая
неговите показания са детайлни, логични, последователни и неопровергани. Те дори
намират опора в представените от ищеца писмени доказателства – актове и протоколи
относно извършени строително-ремонтни работи, фактури и платежни документи /л. 17 –
33/, и представляват добросъвестен разказ за лично възприетите от свидетеля факти в
качеството му на поддържащ сградата, в която се намира процесният апартамент. Ето защо
съдът ги кредитира изцяло. От тях се установява следното: Практиката във връзка с
отдаваните от „****“ ЕООД имоти е след всяко напускане на наемател Н. и шефът му В. Я.
да отидат в апартамента, за да вземат съответните мерки за неговото ремонтиране и
освежаване. Свидетелят отишъл в апартамента, който е бил отдаден на П., през март 2022 г.,
но не присъствал на предаването му от наемателя. В този период само шефът му имал
достъп до него. Преди това Н. не е влизал в този апартамент, защото бил отдаден под наем
преди неговото започване на работа във фирмата, а и никога не е влизал там, докато бил
стопанисван от П.. Апартаментът бил в ужасно състояние, каквото свидетелят за първи път
виждал. Стените били надупчени и на тях личали държачите на стелажите, но стелажите ги
нямало. Таванът бил подкожушен и имало паднала мазилка. Вратите – входната и на
спалнята, целите били издраскани и фурнирът бил паднал на парчета. В имота имало
електрозахранване, но някои контакти били счупени, други – извадени, изкъртени, а
осветителните тела – почупени. Хладилникът марка „Краун“ бил в безобразно състояние –
липсвали някои от плотовете и той изобщо не искал да тръгне. Вътре във вградената фурна
било горяло нещо, имало пепел и не работела. Въпреки че голяма част от контактите били
изкъртени, двамата с В. Я. успели с удължител да пробват дали хладилникът и фурната
работят. Врътките за пускане на електрическите котлони липсвали. Едната част на хобота на
абсорбатора, който прекарва въздуха, липсвала, а другата била счупена. Леглата в спалните
били разглобени, някои части били начупени и били оставени в някой ъгъл на спалнята.
Матраците били мръсни и неизползваеми – нещо било заливано и капано върху тях, имало
чернилка. Всичко било пълна мръсотия. Не помни да е имало проблем с пералнята. Не
помни дали бойлерът е работел, но знае, че фирмата купила чисто нов бойлер. Новите
електроуреди ги купил В. Я., а свидетелят отивал да ги пренесе след покупката. Дограмата
била изкривена и трудно се затваряла. Стандартната процедура на фирмата е след огледа да
се извикат фирми, които да оправят щетите. В случая първо бил извикан човек за
шпакловане и попълване на дупките – от фирмата на Шани или Шано. След това Спиро,
който се занимава с електрическата част, оправил разбитите и разкъртени контакти и лампи.
После извикали Д., който регулирал дограмата. Вградената фурна била сменена, бил сложен
нов хобот над абсорбатора и били оправени врътките за електрическите котлони. Ремонтът
8
бил сериозен и отнел около 3 месеца, макар че фирмите се отзовавали веднага, но имало
доста работа. След ремонта се наложило да се извика почистваща фирма.
Установените въз основа на Приемо-предавателния протокол от 09.03.2022 г. и
показанията на свид. Н. вреди по наетия апартамент намират опора и в Протокол за
претърсване и изземване в неотложни случаи с последващо съдебно одобрение от
10.02.2022 г., съставен по ДП № 240/2022 г. по описа на 06 РУ – СДВР, и фотоалбума към
него. Възражението на ответника за тяхната недопустимост, тъй като са събрани в друго
производство, е неоснователно. Изготвеният от разследващ орган протокол за оглед на
местопроизшествие съставлява официален документ по смисъла на чл. 179, ал. 1 ГПК –
издаден е от длъжностно лице в кръга на службата му, по установените в НПК форма и ред
и съставлява доказателство за удостоверените в него обстоятелства. Като официален
свидетелстващ документ протоколът за оглед на местопроизшествие има обвързваща съда
материална доказателствена сила и е годно доказателство в гражданското производство /в
този смисъл – Решение № 18/08.02.2012 г. по гр. д. № 434/2011 г. на ВКС, III ГО/. Липсва
основание да не се признае такава доказателствена сила на протокола за претърсване и
изземване, който е приет по настоящото дело като писмено доказателство, т.е. събран е от
съда с участието на страните по делото, поради което ползването му при изграждането на
фактическите изводи на съда по делото не опорочава принципа на непосредственост в
гражданския процес.
Въз основа на всичко изложено съдът приема за доказано по делото, че през времето на
ползването на наетия апартамент от ответника са причинени следните вреди по наетия имот
и обзавеждането в него, претендирани за обезщетяване с исковата молба, а именно: по стени
и таван, по ел. инсталация, по абсорбатор, по врати, по фурна и хладилник. Във връзка с
крайно лошото състояние на жилището е сторен от ищеца и разход за основното му
почистване. Неоснователно е възражението на ответника, че този разход следва да остане в
тежест на наемодателя, доколкото след прекратяване на договора за наем имотът е предаден
в състояние, изискващо почистване, надхвърлящо обичайното при напускане на наемател.
Недоказано е по делото през времето на ползването на наетия имот от П. да са
причинени такива вреди на климатика в дневната, които да са наложили неговата подмяна с
нов. Данни за това не се съдържат нито в Приемо-предавателния протокол от 09.03.2022 г.,
нито в показанията на свид. Н.. Единствено от снимка от фотоалбума към Протокола за
претърсване и изземване от 10.02.2022 г. /л. 105/ е видно необичайното състояние, в което е
заварен климатикът при извършеното претърсване и изземване, но при липса на конкретни
доказателства как то се е отразило на неговото функциониране и при изрично оспорване от
ответника, че уредът е работел, съдът не може само въз основа на тази снимка да приема за
установено, че климатикът не е работел, което е наложило неговата подмяна с нов.
Чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД съдържа оборима презумпция за виновно причиняване на
вредите от наемателя през време на ползуването на вещта. Следователно, ако той твърди, че
вредите се дължат на причина, за която той не отговаря, доказателствената тежест е негова.
В случая такива твърдения липсват, а дори от доказателствата се установява, че в нарушение
9
на уговорката по чл. 1.3. от договора имотът е бил преотстъпен за ползване от наемателя на
трето лице, което го е ползвало за цели, различни от договореното жилищно предназначение
на наетия имот. Ето защо и на основание чл. 233, ал. 1, изр. 3 ЗЗД ответникът следва да
понесе изцяло отговорността за причинените в имота вреди през периода на действие на
наемния договор с ищеца, дори ако те са причинени от пренаемателя.
За доказване извършването на ремонтно-възстановителни работи за отстраняване на
вредите, тяхната необходимост и тяхната стойност по делото е прието заключение на
съдебно-техническата експертиза. Възражението на ответника, че заключението е
некомпетентно, е неоснователно, защото експертизата е изготвена от вещо лице с висше
образование по специалност „Промишлено и гражданско строителство“, със средно
образование по специалност „Архитектура и строителство“ и с допълнителна квалификация
за оценител на недвижими имоти. Неоснователно е и възражението за непълнота на
заключението, доколкото вещото лице е отговорило на всички поставени му въпроси.
От заключението се установява, че строително-монтажните и ремонтни дейности, за
които са представени документи, са реално извършени в имота и са били необходими за
възстановяване на нормалното му състояние, така че той да бъде годен за ползване.
Възражението на ответника, че част от дейностите не са били необходими в извършения
обем, е неоснователно, защото вещото лице посочва, че понякога отстраняването на една
щета е свързано с редица дейности, които трябва да бъдат извършени. В тази връзка то
разяснява, че заличаването на следи от нарушена шпакловка и последващо боядисване е
задължително да се направи на всички стени и тавани на апартамента, като частичното
шпакловане и боядисване не е решение, за да се постигне равна и гладка повърхност, тъй
като местата на частично шпакловане и боядисване ще личат като петна заради процесите на
съхнене и разликата в качеството на материалите. Неоснователно е и възражението на
ответника, че закупените уреди не са монтирани в процесния имот, доколкото противното се
установява от приложените към заключението снимки.
Според вещото лице сумата, необходима за възстановяване на апартамента, определена
въз основа на средните пазарни цени за видовете работи и стоки, е 11 107.27 лв. /с включен
ДДС/. Възражението на ответника, че вещото лице не е извършило необходимото експертно
изследване, е неоснователно. При извършване на заключението то се е запознало с
материалите по делото, извършило е оглед на имота, направило е справка в „Справочник за
цените в строителството“ и е ползвало собствена база данни от актуални през 2022 г.
оферти, като посочва някои от източниците на тези оферти.
Въпреки това съдът не кредитира изцяло заключението досежно стойността на вредите,
като отчита, че сумата от 11 107.27 лв. включва и разходите за ремонт и подмяна на капак на
пералня, за подмяна на амортисьори на кухненски шкафове и за доставка, демонтаж и
монтаж на климатик, но по делото не са събрани доказателства да са причинени щети по
пералнята и кухненските шкафове в наетия имот, нито да са причинени такива щети по
климатика, които да налагат неговата цялостна подмяна с нов, поради което липсва
основание за осъждане на ответника да възстанови тези разходи. Същевременно в
10
посочената от вещото лице сума е включена и сумата от 291.27 лв., касаеща задълженията за
ел. енергия, които са предмет на друг иск. Поради това сумата от 11 107.27 лв. следва да
бъде намалена със сумите от 120 лв., 100 лв., 1 700 лв. и 291.27 лв. По изложените
съображения съдът намира, че сумата, необходима за възстановяване на вредите по
процесния апартамент и обзавеждането в него, възлиза общо на 8 896 лв.
В случая ищецът претендира остатъка от дължимото му обезщетение за претърпените
загуби при твърдения, че то е частично погасено – до сумата от 801.89 лв., чрез
извънсъдебно прихващане с левовата равностойност на платения от ответника депозит. Ето
защо съдът счита, че претенцията с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД е частично
основателна – за сумата от 8 094.11 лв., представляваща непогасен остатък от обезщетението
за вреди по наетия имот.
Когато няма определен срок за изпълнение на паричното задължение, както е в
разглеждания случай, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора.
Липсата в случая на покана до наемателя преди подаването на исковата молба изключва
наличието на възникнало в полза на наемодателя вземане за мораторна лихва върху
обезщетението за вреди, поради което искът с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД е изцяло
неоснователен.
По иска за обезщетение за пропуснати ползи съдът намира следното:
По иска с правно основание чл. 82 ЗЗД ищецът следва да докаже: неизпълнение на
задължението на наемателя да върне имота в състоянието, в което го е получил от
наемодателя; в резултат на това последният е понесъл имуществени вреди под формата на
пропуснати ползи в твърдяния размер, причинени в периода от 01.03.2022 г. до 13.07.2022
г.; предвидимост на настъпването на пропуснатите ползи към момента на пораждане на
задължението, респ. недобросъвестност на длъжника.
Предвид частичната основателност на иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2
ЗЗД по делото се явява доказано, че ответникът не е изпълнил задължението си след
прекратяване на договора за наем да върне наетия имот в състоянието, в което го е получил
от наемодателя, като се отчете овехтяването вследствие на нормалната употреба на
инвентара и обзавеждането в него.
По отношение настъпването за ищеца на имуществени вреди под формата на
пропуснати ползи съдът намира следното:
Понятието пропусната полза не е дефинирано в гражданския закон, но във връзка с
него е постановено ТР № 3/12.12.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС. В
теорията и съдебната практика се приема, че пропуснатата полза е неосъществено
увеличаване на имуществото на кредитора. При предявен иск по чл. 82 ЗЗД за обезщетяване
на вреди под формата на пропуснати ползи, произтичащи от договорно неизпълнение,
трябва да съществува сигурност за увеличаване на имуществото на кредитора, която
сигурност не се предполага предвид липсата на установена в закона презумпция.
Установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за състоянието, в
11
което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът беше изпълнил точно
задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на неизпълнението. Тъй като
пропуснатата полза представлява реална, а не хипотетична вреда, това предположение
винаги трябва да се изгражда на доказана възможност за сигурно увеличаване на
имуществото и не може да почива на логическо допускане за закономерно настъпване на
увеличаването. Затова при спор относно претърпяна пропусната полза съдът следва да
преценява всички – както преки, така и косвени доказателства, за действително
съществуващите факти и състояния, от които може да се направи обоснован извод за
сигурно увеличаване на имуществото на ищеца, което е осуетено от договорното
неизпълнение. Само ако бъде доказано, че при точно изпълнение на длъжника имуществото
на кредитора е могло да бъде увеличено, ще бъде постигната целта на предвиденото в чл. 82
ЗЗД обезщетяване – да се поправят претърпените от кредитора вреди, без да се допусне
обогатяването му за сметка на длъжника.
Ето защо за доказване основателността на иска с правно основание чл. 82 ЗЗД е
необходимо ищецът да установи, че е пропуснал сигурно увеличаване на имуществото си в
претендирания размер за исковия период, който пропуск се дължи именно на конкретното
състояние, в което имотът му е бил върнат от ответника и което не е съответствало на
състоянието, в което имотът е бил предаден. В случая обаче не е проведено успешно
доказване на тези обстоятелства. Единственото е представен Договор за наем на недвижим
имот от 14.07.2022 г., с който ищецът е отдал същия имот под наем на трето лице след
исковия период. Това писмено доказателство обаче не доказва конкретни и обективно
съществуващи факти, от които произтича реалната и сигурна възможност за реализиране на
ползи от имота под формата на граждански плодове от наем в по-ранен момент. Поради това
то не е достатъчно за формиране на извод, че имотът е щял да бъде отдаден под наем на
това или на друго трето лице в по-ранен момент, респ. че ищецът е щял да реализира
приходи от наем в по-ранен момент, ако ответникът бе изпълнил задължението си да върне
апартамента след прекратяване на договора за наем в състоянието, в което го е получил от
наемодателя.
Съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК за разпределение на доказателствената
тежест всяка една от страните в производството трябва да понесе неблагоприятните
последици от недоказването на фактите и обстоятелствата, на които основава изгодните за
себе си искания и възражения. В случая ищецът не е провел пълно доказване на
пропуснатите ползи като елемент от фактическия състав на претендираното обезщетение по
чл. 82 ЗЗД, поради което искът му следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски възниква за двете страни.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищеца се дължат разноски съразмерно на уважената
част от исковете, а именно сумата от 2 594.55 лв., включваща: 372.85 лв. – държавна такса;
8.55 лв. – такса за 2 бр. съдебни удостоверения; 259 лв. – депозит за вещо лице; 1 954.15 лв.
– заплатено адвокатско възнаграждение. При определяне на дължимите на ищеца разноски
12
за такси и депозит за вещо лице съдът съобрази относимостта на отделните разходи към
всеки от предявените искове и изходът на делото по всеки от тях. Възражението на
ответника за прекомерност на заплатеното от ищеца адвокатско възнаграждение е
неоснователно, защото заплатеният общо за всички искове адвокатски хонорар е дори под
минималния размер, определен на основание чл. 2, ал. 5 и чл. 7, ал. 2, т. 1, 2 и 3 от Наредба
№ 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника се дължат разноски съразмерно на
отхвърлената част от исковете, а именно сумата от 1 016 лв., включваща: 26 лв. – депозит за
вещо лице /при отчитане относимостта на този разход само към иска с правно основание чл.
233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД/; 990 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение. Възражението на
ищеца за прекомерност на заплатения от ответника адвокатски хонорар е неоснователен,
защото той е под минимално установения размер.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Л. Л. П., ЕГН **********, със съдебен адрес: ****, да заплати на „****“
ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, следните суми: на основание
чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД сумата от 277.73 лв. – задължения за изразходена ел. енергия в
наетия с Договор за наем от 24.11.2017 г. имот, представляващ апартамент № MG-****,
находящ се в ****, за периода от 02.02.2022 г. до 09.03.2022 г. и за неустойка за просрочени
плащания по Фактура № ****/11.05.2022 г., ведно със законната лихва от 27.09.2022 г. до
окончателното плащане; на основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД сумата от 19 лв. – такса за
възстановяване на ел. захранване на прекъснат потребител в наетия имот, ведно със
законната лихва от 27.09.2022 г. до окончателното плащане; на основание чл. 233, ал. 1, изр.
2 ЗЗД сумата от 8 094.11 лв. – остатък от обезщетение за претърпени загуби през времето на
ползване на наетия имот, ведно със законната лихва от 27.09.2022 г. до окончателното
плащане; на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2 594.55 лв. – разноски по делото, като
ОТХВЪРЛЯ, както следва: изцяло иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от
8.74 лв. – законна лихва за забава върху главница в размер на 277.73 лв. за периода от
01.06.2022 г. до 16.09.2022 г.; изцяло иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от
0.53 лв. – законна лихва за забава върху главница в размер на 19 лв. за периода от 09.06.2022
г. до 16.09.2022 г.; частично иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД – за разликата
над 8 094.11 лв. до пълния предявен размер от 10 581.55 лв.; изцяло иска с правно основание
чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 376.22 лв. – законна лихва за забава върху главница в размер на
10 581.55 лв. за периода от 21.04.2022 г. до 16.09.2022 г.; изцяло иска с правно основание чл.
82 ЗЗД за сумата от 4 019.23 лв. – обезщетение за пропуснати ползи за периода от 01.03.2022
г. до 13.07.2022 г., ведно със законната лихва от 27.09.2022 г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА ****“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, да
заплати на Л. Л. П., ЕГН **********, със съдебен адрес: ****, на основание чл. 78, ал. 3
13
ГПК сумата от 1 016 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14