№ 919
гр. Варна, 12.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Невин Р. Шакирова
Членове:Юлия Р. Бажлекова
мл.с. Александър В. Цветков
при участието на секретаря Елка Н. Иванова
като разгледа докладваното от Юлия Р. Бажлекова Въззивно гражданско
дело № 20223100500954 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл.258 от ГПК.
Образувано е по повод въззивна жалба, подадена от Б. Б. Р. срещу решение № 576 от
07.03.2022г., постановено по гр. дело № 4124/2021г. по описа на Районен съд – Варна, в частта, с
която е уважен предявеният от ИВ. АТ. Л. иск с правно оснванание чл.41 ЗС, като Б. Б. Р. е
осъдена да му заплати сумата от 6 718,60лв., представляваща дължими за ремонт на покрив,
фасада и общи части на вход на жилищна сграда, находяща се в гр.Варна, ул.“Плиска“ №11,
извършен в периода 20.11.2019г. – 01.05.2020г., ведно със законната лихва, считано от датата на
предявяване на иска – 22.03.2021г. до окончателното изплащане на задължението и 1058,30лв.,
представляващи разноски , на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Жалбата е основана на оплаквания за недопустимост, неправилност и необоснованост на
решението, като постановено при съществено нарушение на процесуалните правила. Според
въззивницата предявеният иск е допустим по реда на ЗУЕС и съдът неправилно е квалифицирал
същият по чл.41 ЗС. Излага, че етажната собственост на сградата е вписана в регистъра на сградите
или отделните входове в режим на ЕС от 06.11.2009г. с № 194. С разпоредбата на чл.48, ал.1 и ал.3
ЗУЕС се определя, че ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се
извършва по решение на ОС на собствениците, като разходите за ремонт, преустройство,
реконструкция, за които има прието решение на ОС се разпределят между собствениците на
самостоятелни обекти, съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на
сградата. В ал.6 са предвидени условията и реда за извършване от отделен съсобственик на
необходим, неотложен ремонт и без решение на ОС, който е специален по отношение на общия по
чл.32, ал.2 ЗС, каквато хипотеза в случая не е налице, тъй като ищецът не е обжалвал решението на
ОС на ЕС, проведено на 18.07.2019г. и същото е влязло в сила. Неправилен и необоснован е
изводът на РС, че всички СМР представляват неотложен и необходим ремонт. Извършените СМР
представляват строеж – реконструкция, за който е необходимо издаване на разрешение, съгласно
чл.148, ал.1 ЗУТ. В случая ремонтът на общите части на сградата е извършен без строително
разрешение и представлява незаконен строеж, като не са налице и предпоставките на чл.61, ал.2
ЗЗД и чл.59 ЗЗД за възникване на задължения за заплащане на претендираните суми от
въззивницата, тъй като сградата е с непостоянен устройствен статут. Извършеният ремонт не е
1
уместен и не обосновава приложението на разпоредбите на чл.61, ал.3 ЗЗД и чл.59 ЗЗД. Съдът е
постановил решението си при неправилно установена фактическа обстановка, при необсъждане
или превратно тълкуване на събраните по делото доказателства.Излага подробни доводи в
подкрепа на становището си за неоснователност на предявеният иск. Моли в тази връзка да се
обезсили решението на ВРС като недопустимо, евентуално същото да се отмени и вместо него
бъде постановено друго, с което предявеният иск бъде отхвърлен като неоснователен.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от
въззиваемата страна – И.Л., чрез процесуален представител адв. П.В., с който се заявява
становище за неоснователност на същата. Оспорва доводите, изложени в жалбата и излага други, с
които обосновава правилност и законосъобразност на обжалваното решение, което моли да бъде
потвърдено.
Необжалвалият другар В.С. не изразява становище по жалбата.В съдебно заседание не се
явява и не изпраща представител.
Варненски окръжен съд, като съобрази доводите на страните и събраните делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК намира за установено
от фактическа и правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите, когато следва да се
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на
някоя от страните.
При проверка валидността и допустимостта на обжалваното решение, съобразно нормата
на чл.269, ал.1 ГПК, съдът не откри пороци, водещи до неговата нищожност или недопустимост.
Решениието в частта, с която е уважен иска срещу В. С. не е обжалвано и е влязло в сила.
Предвид наведените в исковата молба фактически твърдения че като етажен собственик в
сграда-етажна собственост е извършил неотложен ремонт на покрива, фасадата и общите части на
сградата и е заплатил разходите за неговото извършване, правното основание на предявените
искове е по чл.41 ЗС, както правилно са квалифицирани от първоинстанционния съд. На
основание чл.37 ЗС, етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана
или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици – Държавата, общини и други
юридически или физически лица. Отношенията между собствениците в етажната собственост
относно поддържането, възстановяването и подобряването, както и по повод ползването на общите
части на сградата се уреждат съгласно правилата на чл.41 ЗС. Всеки собственик, съразмерно на
дела си в общите части е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или
възстановяването на общите части , а в полезните разноски, за извършването на които е взето
решение на общото събрание. Необходимите разноски са свързани с неотложни ремонтни
дейности за поддържането и/или възстановяването на общите части, предизвикани от
непредвидено събитие или се свързват с необходимостта от текущи или основни ремонтни
дейности, наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели привеждане на
общите части в състояние годно за тяхното предназначение.
В конкретния случай е безспорно, че се касае за сграда, в която
Отделни етажи принадлежат на отделни собственици и тъй като обектите са три следва да намери
приложение изключението, посоченото в чл.3 от ЗЕУС, поради което сградата, в която страните
притежават самостоятелни обекти се подчинява на обществените отношения, свързани с
управлението на общите части на сграда по смисъла на ЗС, не по реда на Закона за управление на
етажната собственост. Ето защо обжалваното решение е процесуално допустимо, а спора следва да
се разгледа по същество.
Пред ВРС са предявени от И.Л. срещу Б. Б. Р. и В.Ц. С. искове с правно основание чл.41 ЗС
за осъждане на първата ответница да заплати на ищеца 7317,88лв., а втората ответница –
8414,12лв., представляващи съответстващи на припадащите им се части от общите части на
сградата от заплатени от ищеца разходи за неотложен ремонт на покрив, фасада и общи части на
сграда, находяща се в гр.Варна, ул.“Плиска“ №11, извършен в периода 21.11.2019г. – 01.05.2020г.,
ведно със законната лихва върху всяка сума, считано от подаване на исковата молба. Фактическите
твърдения, на които са основани исковете са в следния смисъл: страните са собственици на
самостоятелни обекти –жилища в сграда: ищецът на апартамент на втори, надпартерен етаж, със
2
ЗП -93,57кв.м., с припадащи се 42,7801% ид.ч. от общите части на сградата, ответницата К. - на
жилище на втори етаж на сградата, с припадащи се 26,6163% ид.ч. от общите части, а ответницата
С.- на жилище на първи етаж, ведно с 30,6036% ид.ч. от общите части на сградата. Състоянието на
сградата било лошо, тъй като в годините след построяването й през 1932г. не били правени
съществени ремонти. През 2016г., по повод подаден сигнал за състоянието на сградата, служители
на Община Варна извършили оглед и констатирали, че мазилката на фасадата се рони и има
опасност от нараняване на минаващи по тротоара пред нея пешеходци; на места имало оголена
тухлена зидария; опадали части от корниза; прогнила дограма; растителност на покрива. Кметът
на Район „Одесос“ е издал предписание собствениците да предприемат незабавни мерки за
обезопасяване на тротоара и ремонтиране на компрометираните участъци от сградата. Поради
несъгласие на ответниците, ремонт не бил извършен и състоянието на сградата продължило да се
влошава. С писмо от 06.06.2019г. Кметът на Район „Одесос“ насочил етажните собственици към
вземане на решение за извършване на ремонт. На 18.07.2019г., етажните собственици взели
решение да се отстранят течовете по покрива, като за извършване на ремонта определили сума в
размер на 150лв., която според ищеца е недостатъчна. Въпреки решението, ремонт не бил
извършен. На 14.08.2019г. служители на Община Варна направили оглед и констатирали „опадала
мазилка по фасадата, прогнила покривната обшивка,разместени керемиди; стари течове в
жилището на ищеца. С писмо от 21.08.2021г. Кметът на район „Одесос“ указал на етажните
собственици, че следва да извършат ремонт в 6-месечен срок от датата на одобряване от Община
Варна на план за безопасност и здраве. Състоянието на сградата станало критично, поради което и
ищецът предприел действия за извършване на ремонта, като на 17.10.2019г. сключил договор за
ремонт на покрив за сумата от 6635лв. Издадено било разрешение за строеж:“текущ ремонт на
фасада и покрив“. На 20.11.2019г. ищецът сключил договор за ремонт на фасадата на стойност
12 965лв., включваща труд и материали. Ремонтът на сградата приключил на 01.05.2020г., като
ищецът заплатил общо за всички ремонтни работи сума в размер на 27 494лв. Ответниците не са
участвали със средства в извършването на ремонта.
В отговор на исковата молба ответницата К. е оспорила предявените искове по основание
и размер. Не оспорва, че е собственик на обект и припадащите се ид.ч. от общите части на
сградата, както и, че ищецът е извършил ремонт на сградата, както и, че тя не е участвала с
парични средства в него. Излага съображения, че ремонтът не е бил необходим и належащ, тъй
като сградата е с временен устройствен статут, като разположена в ПИ в който съгласно
предвижданията на ПУП е отреден за ново жилищно строителство и следва да бъде премахната
при реализирането му. Освен това твърди, че състоянието на сградата не били толкова лошо,
колкото го представя ищеца и извършените ремонтни работи не били наложителни. Съгласно
решението на собствениците от 18.07.2019г. било необходимо да се подменят керемиди и да се
извърши подмазване за отстраняване на течовете за сумата от 150лв. Излага също, че с писмо от
21.08.2019г. била уведомена, от Кмета на район „Одесос“, че ищецът се е снабдил с „план за
безопасност и здраве“ и „Временна организация за безопасност на движението“, с указания, че
следва да извърши ремонт на покрива в 6 месечен срок от датата на одобрения проект, т.е. до
28.11.2019г., но не й били представени инвестиционен план, организационен план, строителен
ситуационен план и план за последователност на извършване на СМР. Твърди, че ищецът
предприел незаконно строителство на 12 и 20.10.2019г., тъй като премахнал конструктивни
елементи от покрива, подменил част от гредите и изградил скеле и започнал да санира сградата,
без съгласие на останалите собственици и извън обхвата на решението на ОС на ЕС и без издадено
разрешение за строеж. Освен това част от извършените СМР се отнасяли само за жилището на
ищеца, а не засягали общите части. По изложените съображения отправя искане за отхвърляне на
исковете.
За да е основателен иска по чл.41 ЗС следва да се установят следните предпоставки:
страните по делото да са собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на ЕС, находяща
се в гр.Варна, ул.“Плиска“ №11, включително припадащите се на всяка от страните ид.ч. от
общите части на сградата; ищецът е извършил ремонт на покрива, фасадата и общи части на
сградата, в която страните притежават самостоятелни обекти; че работата е предприета уместно, в
интерес на етажните собственици, т.е., че ремонтът е бил необходим и/или неотложен по смисъла
на §1, т.8 и т.9 от ДР на ЗУЕС; извършване на парични разходи, необходими за извършването на
чуждата работа, в претендирания размер.
По отношение на извода на ВРС за наличие на първите две предпоставки, не са изложени
оплаквания във въззивната жалба, поради което и с оглед ограниченията на чл.269 ГПК,
3
въззивният съд ги приема за установени. Следователно спорът пред настоящата инстанция е
относно това дали извършването на ремонта е било уместно, наложително и дали ищецът е
направил разходи за неговото извършване.
Съгласно §1, т.8 от ДР на ЗУЕС „необходим ремонт“ е дейност за привеждане на сградата, на общи
части, инсталации или част от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа
пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на
създадени пречки и неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в
нея. Съгласно §1, т.9 от ДР на ЗУЕС „неотложен ремонт“ е дейност за предотвратяване
разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части
от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи да опасност за
живота и здравето на собствениците, ползвателите, обитателите и други лица, до нанасяне
увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради“.
По делото са представени: писмо от 04.11.2016г. от Община Варна, с което във връзка с
подаден сигнал и извършена проверка, при която е констатирано, че мазилката по фасадата на
сградата, находяща се в гр.Варна, ул.“Плиска“ се рони и падат парчета на тротоара и съществува
опасност от нараняване на пешеходци; тухлената зидария е оголена на места; от корниза на
сградата има опадали части, дограмата е прогнила, по покрива има растителност, на
собствениците е указано да предприемат незабавно мерки за обезопасяване на тротоара и
ремонтиране на компроментираните опасни участъци в двумесечен срок.; писмо от 06.06.2019г. от
Община Варна до Б. Равноустова – К., като управител на ЕС, в което е посочено, че след извършен
оглед е установено, че мазилката по фасадата на сградата е опадала, дограмата на прозорците на
първи етаж е прогнила, на места липсват стъкла; по данни на собствениците на втори етаж,
покривът тече.
Представен е протокол от ОС на собствениците на обекти в сградата от 18.07.2019г., на
което е взето решение да се отстранят течовете на покрива, с подмяна на керемиди и подмазване,
за което следва да се съберат 150лв., по равно от собствениците.
С писмо от 21.08.2019г. с писмо Община Варна е уведомила Б. К., като управител на ЕС, че
след извършен оглед на 14.08.2019г. е установено, че мазилката по фасадата е опадала, покривната
конструкция е прогнила, на места има разместени керемиди, в жилището на втори етаж има следи
от течове и е предоставен 6 месечен срок за извършване ремонт на покрива.
По делото са представени в заверени за вярност копия на: договор за ремонт на покрив,
сключен на 17.10.2019г. между ИВ. АТ. Л. и К.А.К., с подробно описани видове дейности по пера
на обща стойност 6635лв.; договор за ремонт на фасада и покрив на сградата, сключен на
20.11.2019г. между И.Л. и Г.Н.Д., с конкретно възложени дейности- сваляне на стара олющена
мазилка, грундиране, флексова шпакловка с мрежа;измазване, поставяне на изолация, боядисване
със силиконова мазилка, реставриране и измазване на фронтони, заздравяване и измазване на
бордюр около покрива; обръщане на прозорци, реставриране и измазване на стена, скриване на
улуци, поставяне на ПВЦ фибран на прозорци, изхвърляне на боклук, на обща стойност за труд и
материали-12 695лв.; касови бонове, фактури за закупени строителни материали.
От показанията на разпитаните по делото свидетели се установява, че фасадата на сградата
се е рушала, мазилката е била олющена и подпухнала, на места опадала, покривът е течал,
стълбището не е било боядисано. Ремонтът на сградата бил извършен от ищеца през 2019г. и
продължил шест месеца. Старата мазилка била съборена, поставена била изолация, шпакловка с
поставяне на мрежи, мазилка, била сменена дъсчената обвивка на покрива с нови дъски и ново
нареждане на цигли, във вътрешния коридор била направена шпакловка, подменена била входната
врата, поправена била дограмата на първия етаж; бил направен ремонт и на стълбището- петната
от течове били шпакловани и боядисани.
Въззивният съд кредитира с доверие част от показанията на ангажираните от ответницата
свид. А. и Д., в частите, в които същите са посочили, че покривът имал течове през 2000г., 2002г.,
2003г. и 2010 и 2011г. и имало жълти петна от тях, включително и в стаята на втория етаж, която
ползвал съпругът на ответницата К., че мазилката по фасадата била подпухнала, че при ремонта е
разрушена мазилката, която била подпухнала, че е направен ремонт на стълбището. Въззивният
съд не цени с висока доказателствена стойност показанията на двамата свидетели, в частта,
касаеща състоянието на покрива на сградата преди извършване на ремонта, че е било необходимо
само подмяна на няколко керемиди и, че ремонта е можело да се извърши са сумата от 150лв.,
4
доколкото същите не почиват на преки лични възприятия и не се потвърждават от останалите
събрани по делото доказателства.
Съгласно приетите пред ВРС заключение на първоначалната и повторната СТЕ СМР, които
са извършени на покрива, фасадите и коридора, етажното стълбище и входната врата на сградата
са били необходими за поддържането и възстановяването им и във връзка с поддържане на
качеството на живот на обитателите на сградата и за удължаване на експлоатационната й годност.
Строителните дейности, съгласно представените по делото договори за ремонти са изпълнени на
място. Съгласно първоначалната СТЕ общата стойност на извършения ремонт по средни пазарни
цени, към момента на извършване е 32 494,59лв., от които 16 657,75лв. – за труд и 15 836,84 лв. за
материали, като в приложение към заключението вещото лице е посочило стойността на СМР,
които е следвало да се извършат по предписание на общината- 30 428,36лв., от които 15 846,08лв.
за труд и 14 564,28лв. – за материали. Съгласно повторната СТЕ стойността на вложения при СМР
труд и материали е 29 067,24лв., като стойността на ремонта съгласно предписанията на общината
е в размер на 19 497,30лв., като според вещото лице не е била необходима подмяна на всички
керемиди, в случай че има съвместимост на старите керемиди с новите.
Въззивният съд при оценка на заключенията, намира, че следва да кредитира последното,
като изготвено обективно, компетентно и добросъвестно, относно обема на извършените СМР,
както и, че същите представляват неотложен и необходим ремонт, с изключение на полагането на
изолация на цялата сграда, смяна на входна врата и боядисване на дворна метална врата на обща
стойност 3824,78лв.
Стойността на вложените труд и материали за неотложния и необходим ремонт, съгласно
представените по делото доказателства е 25 242,46лв., която сума е заплатена изцяло от ищеца,
съгласно представените платежни документи.
С оглед на изложеното и при съвкупният анализ на събраните по делото доказателства,
настоящият състав на съда намира, че ищецът е доказал пълно и главно факта на съществуващата
потребност от предприетия основен ремонт на покрива, фасадата и общите части на сградата,
наложен от съществуването на повреди и деформации по покривната конструкция, протичане на
същата, по фасадата на сградата и вътрешното стълбище и дограма, целящ предотвратяване
разрушаване на покрова, възстановяване на нормалното състояние и запазване целостта на
сградата. Ремонтът е бил необходим и неотложен.
Неоснователни са изложените във въззивната жалба доводи, че процесната сграда има
временен статут, поради което не подлежи на ремонт. От събраните по делото доказателства не се
установява сградата да подлежи на събаряне, като обстоятелството, че по план за имота е
предвидено ново застрояване, не влияе върху статута на изградената сграда и не я прави с
„временен статут“. Липсата на съгласие между отделните собственици в сградата относно ново
застрояване в парцела, както и желанието и предприемането на действия от страна на част от
собствениците за сключване на договори със строители за изграждане на нова сграда също не
може да обоснове извод за промяна в статута на сградата или за наличие на пречка за извършване
на ремонт за запазване и поддържането й.
От доказателствата по делото не се установяват и изложените от въззивницата твърдения,
че извършеният ремонт, представлява незаконен строеж по смисъла на ЗУТ, поради което
предявеният иск е неоснователен.
При така възприетото, настоящият въззивен състав приема, че предявеният иск е доказан
по основание.
По правило разходите за общите части се разпределят между етажните собственици
съобразно притежаваните от всеки от тях идеални части от общите части на сградата – чл.48, ал.3
ЗУЕС, която е конкретна норма, основана на общото правило на чл.41 ЗС. В този смисъл размерът
на обогатяването на всеки от тях се съизмерява с притежавания дял в общите части на сградата.
Не е спорно между страните, а и се установява от събраните по делото доказателства, че
ответницата Б. К. притежава 26,6163% ид.ч. от общите части на сградата, поради което и следва да
заплати на ищеца сумата от 6 718,60лв.
Мотивиран от горното и като взе предвид, че направените фактически и правни изводи на
настоящата инстанция съвпадат с изводите, които са направени от първоинстанционния съд, съдът
намира, че решението в обжалваната част следва да се потвърди като правилно и законосъобразно.
5
На основание чл.78, ал.3 ГПК, следва да бъде уважено искането на въззиваемата страна за
присъждане на направените по делото разноски, доказани в размер на 700лв., съгласно
представените списък по чл.80 ГПК и договор за правна защита и съдействие.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 576 от 07.03.2022г., постановено по гр. дело № 4124/2021 г.
по описа на Районен съд -Варна, с което Б.Б. Равноустова- К. , ЕГН **********, гр.Варна е
осъдена да заплати на ИВ. АТ. Л., ЕГН **********, сумата от 6 718,60лв., представляваща
дължими суми за ремонт на покрив, фасада и общи части на вход на жилищна сграда, находяща се
в гр.Варна, ул.“Плиска“ №11, извършен в периода 20.11.2019г. – 01.05.2020г., ведно със законната
лихва, считано от датата на предявяване на иска – 22.03.2021г. до окончателното изплащане на
задължението, на основание чл.41 ЗС и 1058,30лв., представляващи разноски , на основание чл.78,
ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА Б. Б. Р., ЕГН **********, гр.Варна, ул.“Плиска“ №11 да заплати на ИВ. АТ. Л. .,
ЕГН ********** сумата от 700лв., представляваща разноски за въззивното производство.
В останалите части решението не е обжалвано и е влязло в сила.
Решението подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едномесечен срок от
получаване на съобщение за постановяването му, на основание чл.280, ал.3, т.1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6