Решение по дело №499/2011 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на Е. Д. У. и Б. Д. У. ,с която са предявили обективно съединени искове против И. И. Е. от гр.Г.Д. с искане да бъде осъден да им заплати обезщетение за ползата ,от която са лишени за имота-предмет на договор на наем от 2004г.,чийто срок е изтекъл , за периода от 23.02.2010г. до 23.01.2013г.-по 2000лв месечно или общо 70 000лв ,както и да ъде осъден да им заплати лихва за забава върху претендираната главница за посочения период в размер на 21090,69лв.

Ищците твърдят,че са имали сключен договорза наем с ответника от 15.05.2004г. ,по който са му предоставили за временно ползване срещу заплащане на наем собствения им УПИ *-* в кв.* по плана на гр.Г.Д. от 1992г. ,целият с площ 704кв.м при съседи:Д. Ф. ,наследници на Т.У. и обществена сграда,както и две стаи от първия етаж в построената в този имот жилищна сграда.Договорът бил сключен със срок до 31.12.2009г.,след изтичането на който ответникът като наемател продължил да ползва имота .Твърдят,че с едностранно предизвестие от 23.02.2010г. са уведомили ответника ,че прекратяват договора и искат връщане на дадените под наем обекти ,но ответникът не се съобразил с факта на прекратяване на договора за наем и продължил да ползва имота.С нотариална покана,която му е връчена на 04.05.2012г. ищците поискали да им заплаща обезщетение за ползата,от която ги е лишил с неоснователното задържане на имота след прекратяване на договора за наем ,като са посочили ,че претендират обезщетение в размер на 2000лв месечно от получаване на нотариалната покана.Твърдят,че ответникът не им предоставя достъп и не ги допуска и до останалата част от жилищната сграда ,която не е била предмет на наемния договор ,поради което претендират сумата 70 000лв като обезщетение за ползата, от която са лишени за обектите-предмет на наемния договор от 15.05.2004г. след прекратяването му на 23.02.2010г. до датата на предявяване на иска ,ведно със законната лихва върху посочената главница от датата на предявяване на иска до окончателното й плащане,както и мораторна лихва в размер на 21 090,69лв върху претендираната главница в размер на 70 000лв за периода от 23.02.2010г. до датата на предявяване на иска.С уточнителна молба от 04.03.2013г. ищците са конкретизирали ,че претендираното обезщетение в горепосочения размер е формирано на база пропуснат месечен наем в размер на 2000лв за процесния период от датата на прекратяване на договора до предвяване на исковата молба-31.01.2013г. Представят писмени доказателства и са ангажирали гласни доказателства,както и извършването на съдебно-икономическа експертиза.

В срока по чл.131 ал.1 ГПК ответникът е дал отговор,в който основно е навел възражения по редовността на исковата молба.По претенцията за обезщетение за ползата ,от която ищците са лишени от наетия имот след прекратяване на договора за наем,ответникът противопоставя възражение,че е направил подобрения в имота ,които са допринесли за увеличаване стойността му ,но без да е въвел възражение за прихващане за стойността на подобренията с дължимото обезщетение за ползването на имота след прекратяване на договора за наем.Твърди,че не препятства достъпа на ищците до останалата част от жилищната сграда извън двете стаи на първия етаж,които ползва ,както и че е продължил да заплаща наемната цена чрез бащата на ищците-Д. У..Представя писмени доказателства и е ангажирал гласни.

С определението по чл.140 ал.1 ГПК №2045/28-05.2013г. предявеният иск за собственост с първоначалната молба е отделен в самостоятелно производство и изпратен по правилата на родовата подсъдност на РС-ГД.След разделянето предмет на настоящето гр.д. са обективно съединените искове за обезщетение по чл.236 ал.2 ЗЗД,претендирано в размер на 70 000лв за периода 23.02.2010г. до предявяване на исковата молба-31.01.2013г. , и за мораторна лихва по чл.86 ЗЗД в размер на законната лихва върху главница от 70 000лв за горепосочения период.

След съвкупна преценка на събраните доказателства и като съобрази доводите на страните по разменените книжа ,съдът приема за установена следната фактическа страна на спора:

Не е спорно,че на 15.05.2004г. между страните е бил сключен договор за наем на недвижим имот,по силата на който ищците са предоставили на ответника за временно ползване за срок до 31.12.2009г. собствени си недвижим имот -парцел * /сега УПИ */ ,пл.№*в кв.*по РП на гр.Г.Д. от 1992г. при граници и съседи: Д. Ф. ,наследници на Т.У. и обществена сграда,ведно с две стаи от първия етаж в построената в този имот жилищна сграда.Установява се от представената скица на поземлен имот,че по одобрената кадастрална карта и кадастрални регистри на гр.Г.Д. от 2009г. отдаденият под наем на ответника УПИ е отразен с идентификатор *,целият с площ от 704 кв.м ,както и че в този имот са заснети като съществуващи три сгради с идентификатори *2;*.1 и *3.Договорът за наем е с достоверна дата,тъй като е вписан в Службата по вписванията -гр.Г.Д. с вх.рег.№881 ,акт №184 от 15.05.2004г. Установява се от представените с отговора на ответника договори за наем,че наемните правоотношения между страните за процесния УПИ датират от 1999г.,когато е сключен първият договор за наем ,вписан в Службата по вписванията ,и изменен с анекс от 22.03.2001г.,също вписан в Службата по вписванията с вх.рег.№380 акт 114/23.03.2001г.По възникналото от този наемен договор правоотношение предмет е била само част от УПИ Х -площ от 140 кв.м .Предвид различния предмет на двата договора за наем ,съдът намира,че за времето от 15.05.2004г. до прекратяването му е действал договора от 15.05.2004г. ,предвид което предходните уговорки по договора от 1999г. са ирелевантни.Наемното правоотношение е преуредено с договора от 2004г.Не е спорно,че обектите-предмет на договора за наем от 2004г. се ползват от ответника към момента на предявяване на иска ,а и в хода на производството както се установява с експертното заключение по извършената СИЕ.Спорно е дали ответникът ползва цялата жилищна сграда ,а не само двете стаи на първия етаж ,които са му били предоставени по наемния договор от 2004г. ,както и кога е настъпил факта на прекратяване на договора.

Установява се от доклада на вещото лице и показанията на св.Г. и св.Д.,че дворното място-предмет на наемния договор от 2004г. ответникът ползва за градинско заведение за обществено хранене ,а двете стаи на първия етаж в жилищната сграда-за офис и складово помещение.Непротиворечиво се установява от горните доказателства,че процесния УПИ е ограден,вход към дворното място има откъм улицата,който вход обслужва самото заведение на ответника,както и че има още един вход,обозначен с желязна гаражна врата .Установява се,че от жилищната сграда ответникът ползва само южните две стаи на първия етаж /по договора за наем от 2004г.,а останалата част от жилищната сграда е необитаема и в много лошо състояние-част от прозорците са изпочупени,на други липсва дограма ,вторият етаж не се заключва./вж.заключението на в.л.Р. от 24.09.2013г. Че къщата е необитаема свидетелства и св.Григоров,но не установява дали ищците могат да влизат спокойно в двора и къщата или достъпа им е препятства.Знае от ищеца,че не могат да си ползват имота,но няма лични впечатления за това.Св.Д. сочи,че ищците не ползват имота и жилищната сграда в него ,но също не установява причините за това-дали са препятствани от ответника или сами не проявяват инициатива да посещават имота.Препредава казаното му от ищеца Б.У.,че няма достъп до имота.Сочи,че вратата откъм улицата постоянно е отворена ,докато работи заведението.

С неоспореното заключение от 16.10.2013г. по изпълнената допълнителна задача на СИЕ се установява ,че по-голямата незастроена част от дворното място се ползва за прилежаща площ като лятна градина към заведението на ответника като тази площ е около 300кв.м.Експертът докладва,че ако се има предвид само фактическата площ,заета от масите на заведението в дворното място ,а тя е около 300кв.м ,среднопазарният наем за заетата площ за процесния период възлиза на 780лв месечно ,а ако се има предвид цялото дворно място с площ 704 кв.м - тази стойност е 1830лв месечно .Среднопазарният наем за двете стаи на първия етаж от жилищната сграда,ползвани от ответника за офис и склад възлиза общо на 109лв.съдът възприема напълно констатациите на вещото лице по приетите основно и допълнително заключения,тъй като са обективни ,аргументирани и изготвени компетентно при отсъствие на данни,които ги опровергават.

При така установената фактическа страна на спора съдът приема следните правни изводи:

По иска с правно основание чл.236 ал.2 ЗЗД:

Първият въпрос,на който следва да се даде отговор се отнася до осъществяването на правопараждащите за правото на обезщетение факти.Обезщетение се дължи,ако след изтичане на наемния срок наемателят продължи да ползва наетата вещ въпреки противопоставянето на наемодателя.Договорът за наем от 2004г. е бил сключен със срок до 31.12.2009г. След изтичането на този срок ответникът е продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на ищците-наемодатели до прекратяването му след превръщането му в безсрочен в хипотезата на чл.236 ал.1 ЗЗД.Опит за противопоставяне на ползването на имота ищците са предприели едва с отправеното предизвестие за прекратяване на договора с нотариална заверка на подписите на ищците от 23.02.2010г. ,извършено от нотариус А. Х. с район на действие РС-Г.Д..Липсват обаче доказателства,че това изявление е достигнало до знанието на ответника преди връчването на нотариалната покана на ищците от 04.05.2012г. от горепосочения нотариус,удостоверено като извършено срещу разписка на ответника.Доколкото не е опровергано извършеното нотариално удостоверяване на връчването на нотариална покана на 04.05.2012г. при отсъствие на наведени твърдения от ответника ,че не е осъществено надлежно връчване,съдът приема,че нотариалната покана на л.18 от делото е връчена на ответника на 04.05.2012г. и едва с връчването й настъпва факта на прекратяване на превърнатия в безсрочен договор за наем от 2004г. и се удостоверява противопоставяне на ищците на ползването на имота от ответника. От 04.05.2010г. за продължилото ползване на имота ответникът дължи обезщетение .Обезщетението се определя по общите правила-чл.82 ЗЗД и обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза,доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълненото задължение на ответника да върне наетата вещ и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението.В случая обезщетението следва да се определи на база среднопазарния наем за осъщественото ползване от ответника без основание на обектите -предмет на прекратения договор за наем за периода от датата на поканата-04.05.2012г. до датата на предявяване на иска-31.01.2013г. За определянето му по размер съдът съобразява допълнителното заключение на експерта Р. ,според което месечния среднопазарен наем за целия поземлен имот възлиза на 1830лв ,а заедно с двете стаи на първия етаж от жилищната сграда- на 1 939лв.Съдът намира,че обезщетението не следва да се определи на база фактически заетата площ от дворното място /около 300кв. м по заключението от 24.09.2013г./ ,а за целия поземлен имот,тъй като именно целия УПИ е бил предмет на отдаване под наем по договора от 2004г. и е подлежал на връщане от ответника с настъпване на факта на прекратяването му. Без значение е дали ответникът фактически ползва цялото дворно място или не-съгласно чл.233 ЗЗД наемателят дължи връщане на имота -предмет на наемния договор даже и да не го е ползвал целия ,ако това не се дължи на причина,за която отговарят наемодателите.А в случая е доказано,че целият имот е предаден за ползване на ответника,поради което с прекратяване на договора за наем е дложен да го върне,а за неизпълнение на това си задължение дължи обезщетение.По същите съображения обезщетение се дължи за периода от датата на поканата-04.05.2012г. до датата на предявяване на иска-31.01.2013г за двете стаи на първия етаж-предмет на договора за наем,а не за цялата жилищна сграда.Извън двете стаи на първия етаж останалата част на къщата не е била отдавана под наем и ползването й не е препятствано от ответника.Но дори да се приеме,че е създавал пречки на ищците за ползването на останалата част от къщата ,която не му е била отдадена под наем,ответникът не носи отговорност за обезщетение по чл.236 ал.2 ЗЗД,а ищците могат да защитят правата си по друг исков ред.

Предвид горното за посочения период от датата на поканата-04.05.2012г. до датата на предявяване на иска-31.01.2013г. ответникът дължи на ищците обезщетение в размер на 17 200,80лв за ползата,от която ги е лишил за имота с продължимолото ползване след прекратяване на наемното правоотношение.В така определеното обезщетение се включва сумата 16 233,87лв за дворното място и 966,93лв за двете стаи на първия етаж от жилищната сграда ,които съдът е пресметнал аритметически за посочения период на база определения от вещото лице среднопазарен месечен наем в размер на 1830лв за поземления имот ,и 109лв-общо за двете стаи.За разликата над 17 200,80лв до предявения размер за сумата 70 000лв искът по чл.236 ал.2 ЗЗД следва да се отхвърли като неоснователен.

За пълнота съдът отбелязва,че направените плащания от ответника на бащата на ищците Д. У. ,за което ответникът е представил разписки и декларации,изхождащи от посоченото лице,са ирелевантни за спора и не следва да се вземат предвид,тъй като няма никакви данни на какво основание са извършени плащанията ,както и за упълномощаване на бащата на ищците да получава от тяхно име дължими суми от ответника във връзка с ползването на процесния имот.

По иска за мораторна лихва:

Ищците не са ангажирали доказателства за установяване на размера на мораторната лихва,но даже и да бяха сторили това щяха да установяват мораторна лихва върху претендирания размер на главницата от 70 000лв и за периода ,който сочат в исковата молба.Няма как да знаят какво съдът ще приеме за установено по отношение на периода за който се дължи обезщетението и по отношение на размера му .Тъй като установяването на мораторната лихва върху главницата за 17 200,80лв е въпрос на математическо изчисление ,за което съществува общодостъпен програмен продукт -"Апис финанси"-изчислителни системи ,съдът намира,че не се нуждае от специалните знания на експерт за да определи по размер дължимата мораторна лихва с помощта на посочения програмен продукт.Следва да се отбележи,че при изчислението на мораторната лихва съдът съобразява натрупването на главницата,защото вземането за обезщетение става изискуемо от начална дата 04.05.2012г. /датата на връчване на нот.покана/ ,но се натрупва за всеки следващ месец с главницата от предходния.Предвид посоченото мораторната лихва върху дължимите обезщетения за всеки месец за периода от 04.05.2012г. до предявяване на исковата молба-31.01.2013г. с натрупване на главницата възлиза на 2090,07лв,в какъвто размер искът по чл.86 ЗЗД се явява основателен.

По деловодните разноски:

Ищците са направили своевременно искане за разноски чрез пълномощника си адв.М. в хода на устните състезания.Представен е и списък по чл.80 ГПК.От приложените по делото платежни документи се установява ,че ищците са направили деловодни разноски в размер на 4 090лв ,от които 3643 лв-държавна такса по двата иска/вн.бележки на л.38 и 39 от делото/ ,300лв за вещо лице и 150лв-адв.хонорар,заплатен от Е. У. на пълномощника й адв.В. по договор за правна защита на л.83 от делото.Няма никакви данни за заплатен адв.хонорар в посочения в списъка размер-2500лв /договорите за правна помощ с адвокатите М. и Т. не съдържат данни нито за договорено,нито за платено адвокатско възнаграждение в посочения в списъка по чл.80 ГПК размер/ .По съразмерност съобразво уважената част на исковете на ищците се дължат разноски в размер на 866,76лв.

Ответникът чрез пълномощника си също е направил своевременно искане за разноски в хода на устните състезания.той е извършил разноски само за адвокатско възнаграждение в размер на 1000лв,която сума е отразена като заплатена в договора за правна защита с адв.П.-на л.84 от делото.По съразмерност на ответника се дължат разноски в размер на 788,23лв.

Доколкото насрещните вземания на страните за разноски са изискуеми няма пречка да се извърши процесуално прихващане до размера на по-малкото от тях,като след прихващането ответникът следва да заплати на ищците сумата 78,53лв.

По изложените съображения Благоевградският окръжен съд

Р Е Ш И :

ОСЪЖДА И. И. Е. от гр.Г.Д. ,ул.”. №*бл.* * ап.*, с ЕГН * да заплати на Е. Д. У. с ЕГН * с адрес:гр.С.,кв.Д.,ул."Е."-* ап.* и на Б. Д. У. с адрес:гр.С.,кв.Б.,ул."Х.П. №*,ап.8* ,ЕГН * общо сумата 17 200,80лв/седемнадесет хиляди и двеста лева и осемдесет стотинки/ ,представляваща обезщетение на основание чл.236 ал.2 ЗЗД за ползването на поземлен имот,представляващ УПИ *,пл.№*в кв.*по РП на гр.Г.Д. от 1992г. при граници и съседи: Д. Ф. ,наследници на Т.У. и обществена сграда, отразен с идентификатор *по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Г.Д. от 2009г. ,както и за ползването на две стаи от първия етаж в построената в този имот жилищна сграда ,осъществено след прекратяване на договор за наем от 15.05.2004г. за периода от датата на получаване на нотариална покана-04.05.2012г. до датата на предявяване на иска-31.01.2013г.,ВЕДНО със законната лихва върху посочената главница от датата на предявяване на иска-31.01.2013г. до окончателното й плащане ,както и да им заплати на основание чл.86 ЗЗД сумата 2090,07лв /две хиляди и деветдесет лева и седем ст./ ,представляваща мораторна лихва върху главниците на месечните обезщетения с натрупване за периода от 04.05.2012г. до датата на предявяване на иска-31.01.2013г.

ОТХВЪРЛЯ иска за обезщетение по чл.236 ал.2 ЗЗД за разликата над уважения размер за сумата 17 200,80лв до предявения размер за сумата 70 000лв ,както и иска за мораторна лихва по чл.86 ЗЗД за разликата над уважения размер за сумата 2090,07лв /две хиляди и деветдесет лева и седем ст./ до предявения размер на сумата 21090,69лв като НЕОСНОВАТЕЛНИ.

ОСЪЖДА И. И. Е. от гр.Г.Д. ,ул.”. №* бл.* .* ап.*, с ЕГН * да заплати на Е. Д. У. с ЕГН * с адрес:гр.С.,кв.Д.,ул."Е."-* ап.* и на Б. Д. У. с адрес:гр.С.,кв.Б.,ул."Х.П. №*,ап.* ,ЕГН * сумата 78,53лв./седемдесет и осем лева и петдесет и три ст./ за направените деловодни разноски съразмерно на уважената част на исковете,след извършено прихващане на насрещните вземания за разноски -на ищците за сумата 866,76лв. и на ответника -за сумата 788,23лв. до размера на по-малкото от тях.

Решението може да се обжалва пред Софийския Апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: