№ 77
гр. гр.Несебър , 09.08.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в
публично заседание на десети юни, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Мария М. Берберова Георгиева
при участието на секретаря Диана Ив. Каравасилева
като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Георгиева Гражданско
дело № 20202150..0768 по описа за 2020 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на „Б.О. ЕООД
с ЕИК .............., със седалище и адрес на управление: гр.В., ул.”Д.” № ..,
представлявано от управителя С.Д.-М., с адрес на призоваване КК Слънчев бряг-изток,
хотел Г., ............., както и на ел.поща: *****************@*****.***, тел:.............
против ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на Ваканционно селище „......”, в сграда с
идентификатор 51500.507.293.1, изградена в имот с идентификатор 51500.507.293 по
КККР на гр.Несебър, с административен адрес: гр.Несебър, КК Слънчев бряг-запад,
общ.Несебър, с ЕИК ................, представлявана от К.Е., с правно основание чл.40 от
ЗУЕС.
В исковата молба се сочи, че ищцовото дружество е собственик на четири
самостоятелни обекта - недвижими имоти, представляващи - ателиета 1, 2, 3 и 4, вход
1, етаж 0, в сграда с идентификатор 51500.507.293.1 по КККР на гр.Несебър, КК
Слънчев бряг-Запад, община Несебър, област Бургас, Ваканционно селище „......".
Твърди се, че на 06.08.2020г. от ...30 часа и на 07.08.2020г. от ...30 часа, във
Ваканционно селище „Е. . КК Слънчев бряг-Запад, било проведено Общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в Етажната собственост в сграда с
идентификатор 51500.507.293.1 по КККР на гр.Несебър, КК Слънчев бряг-Запад,
община Несебър, област Бургас, Ваканционно селище „......". Ищецът обжалва решения
по токи 2, 3, 4 и 5 от Дневния ред на проведеното ОС на ЕС, като незаконосъобразни и
моли същите да бъдат отменени. При условията на евентуалност твърди, че, взетите от
1
Общото събрание на Етажната собственост на дати 06.08.2020г. и на 07.08.2020г.
решения по т.2, 3, 4 и 5 са недействителни, поради нищожност и противоречие на
нормите на ЗУЕС.
Относно незаконосъобразността на взетите решения, ищецът сочи на първо
място, че Общото събрание, насрочено за 06.08.2020г. е обявено и организирано от
В.Е.Т., който не е правоимащо лице. В тази връзка сочи, че същият не е собственик на
самостоятелен обект в етажната собственост в комплекс „......". Твърди, че липсва
решение на Управителния съвет за свикване на ОС на собствениците в Комплекс „Е. . в
нарушение на чл.12, ал.1 от ЗУЕС. Наред с това се твърди, че не са изпратени покани
до собствениците на самостоятелни обекти в ЕС за провеждане на ОС. В тази връзка
ищецът оспорва да е уведомяван за ОС на ЕС във ВС „......" по съответния законов ред
на ЗУЕС и от правоимащи лица. Оспорва на входните врати на входовете на сградата
да е била разлепена покана от правоимащите лица за свикване на ОС на собствениците
на процесната ЕС на 06.08.2020г., с което били нарушени нормите на чл.12 и 13 от
ЗУЕС.
Независимо от горното, ищецът оспорва наличието на кворум, необходим за
редовното провеждане на ОС на ЕС и за вземане на решения. В тази връзка сочи, че
приложените към протокола два списъка на присъстващите собственици на ОС,
съответно за 06 и за 07.08.2020г. са със зачерквания и поправки. Твърди, че
Председателят на УС на ЕС отказва да им предостави приложението за представените
пълномощни към Протокола от проведеното на 06 и 07.08.2020г., поради което счита,
че същите не съществуват. Също така се сочи, че в протокола липсвала информация
относно присъстващите на ОС на ЕС - кои от тях са собственици на самостоятелни
обекти, на кои обекти, какъв е процента идеални части от общите части на сградата,
който представляват, кои представители са се явили, кого са представлявали, както и
дали са част от домакинството на собствениците, или са трети лица - пълномощници. С
оглед на това ищецът оспорва тяхната легитимация и счита, че не е бил налице
необходимия кворум за провеждане на Общото събрание, включително и за вземане на
решения. Сочи, че не били ясни и причините, поради които собственици не са взели
участие в гласуването по точките от дневния ред. Невярно била изчислена сумата на
гласувалите, записана в протокола. С оглед на гореизложеното, ищецът счита, че
процесните решения взети на ОС на ЕС, проведено на 06 и 07.08.2020г. се явяват
незаконосъобразни и като такива следва да бъдат отменени.
Наред с горното, ищецът излага възражения относно незаконосъобразността на
всяко едно от приетите на процесното събрание решения. Относно решението по т.2 -
„....ОС на ЕС приема годишен бюджет за приходите и разходите на ЕС за периода
07.06.2020г. - 06.06.2021г....", сочи, че представеният и раздаден на присъстващите на
събранието от Т. проектобюджет бил в табличен вид, като таблица от 5-6 реда на 1
2
лист, с приходи и няколко вида разходи, недатиран, без място на изготвянето му, без
име и подпис на изготвител, което го правило недействителен и нищожен. На това
основание оспорва и решението по т.3 и т.4, касаещо „Годишната вноска за периода
07.06.2020г. до 06.06.2021г., дължима за поддръжка и управление на общите части на
ЕС от собственик/собственици на обектите” и „....Размерът на годишната вноска в
бюджета за фонд Ремонт и обновление за всеки собственик”. По т.5 - „....Управлението
на ЕС да бъде възложено на фирма- частен домоуправител „М.П. ." ЕООД....", счита
взетото решение на ОС на ЕС за незаконно, поради неспазване на разпоредбата на
чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС, изискваща мнозинство повече от 67 на сто идеални части от
общите части на етажната собственост за приемането му, тъй като липсвали
доказателства „М.П. ." ЕООД да е собственик на самостоятелен обект в процесната
Етажна собственост.
Предвид гореизложеното се моли съда да постанови решение, с което да
прогласите нищожността на взетите решения по т. 2, 3, 4 и 5 от проведено на 06 и
07.08.2020г. Общо събрание на Етажната собственост на ваканционно селище „Елит
3", а при условията на евентуалност да отмени същите, като незаконосъобразни.
Представят Писмени доказателства. Правят искане за задължаване на Председателя на
УС на ЕС да представи всички приложения към Протокола от проведеното на 06 и
07.08.2020г. Общо събрание на Етажната собственост. Претендират присъждане на
заплатените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК по делото е постъпил отговор на исковата молба от
Председателя на УС на ответната етажна собственост, с който оспорва исковата молба,
като недопустима, поради подаването й след изтичането на срока по чл.40, ал.2 от
ЗУЕС. Наред с това оспорва исковата молба, като неоснователна и моли същата да
бъде отхвърлена. В тази връзка сочи, че на 07.08.2020г., при условията на спадащ
кворум било проведено Общо събрание на етажната собственост на в.с. „....,
к.к.Слънчев бряг, на което са взети множество решения по предварително обявен
дневен ред, едно от които е избора на нов управителен съвет с председател К.Е., при
съблюдаване на законовите изисквания за свикване и провеждане на Общо събрание,
както и за съобщаване на изготвен протокол от него с взетите решения. Сочи се, че
Председателят на УС е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
51500.507.293.1.22, представляващ апартамент № ...... находящ се във ваканционно
селище „...., к.к. Слънчев бряг, община Несебър, съгласно нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 175, том II, per. № 2340, дело № 308 от 01.07.2020г. на
нотариус Валентина Илиева. Възразява срещу твърдяната от ищеца
незаконосъобразност на взетите от ОС решения. Твърди, че с нотариално заверено
пълномощно, „........................” ЕООД с ЕИК ..............., в качеството си на собственик на
самостоятелен обект в процесната етажна собственост е упълномощил В.Е.Т. да ги
3
представлява пред етажната собственост, включително и на Общи събрания на ЕС,
както и с правомощия за иницииране свикването на Общи събрания и разширен кръг
други правомощия. С оглед на това ответникът счита, че процесното Общо събрание е
легитимно свикано от лице, имащо съответните правомощия на основание чл.12, ал.1,
т.1 и ал.2 от ЗУЕС. Оспорва твърдението на ищеца за липса на изрично взето решение
на УС за свикване на Общо събрание, като представя протокол от заседание на УС от
17.06.2020г. за това. Ответникът оспорва и възраженията за допуснати пороци в
процедурата по свикване на Общото събрание. В тази връзка твърди, че в изпълнение
на разпоредбата на чл.13, ал. 1 от ЗУЕС, за свикването на ОС на ЕС е била изготвена
покана, с която досегашният управител на ЕС В.Е.Т., при съблюдавайки нормата на
чл.12, ал.1, т.1 и чл.13, ал.1 от ЗУЕС, е съобщил на всички собственици, живущи и
ползватели във в.с. „...., че на 06.08.2020г. от ...30 часа, на адреса на сградата, ще се
проведе общо събрание на главния вход, при предварително обявен дневен ред. В
поканата се съдържало разяснение за това, че всеки собственик следва да подготви
копие на документ за собственост, посредством който да се легитимира като
собственик. В случай, че не може да присъства лично, всеки собственик разполагал с
възможността да упълномощи друг собственик или външно за етажната собственост
лице, да го представлява. Твърди се, че поканата била подписана от управителя към
този момент, свикващ общото събрание като лицето, имащо това правомощие и е
съставена и поставена на видно и общодостъпно място (входа на сградата) на
17.06.2020г. от 19.00 часа от В.Т. в качеството си на член на УС и в присъствието на
свидетеля В.И. - собственик на самостоятелен обект във ваканционото селище, като
било спазено изискването тя да е поставена най-малко седем дни преди датата на
провеждане на събранието. С оглед на това, ответникът счита, че е налице валидно
уведомяване на всеки собственик, като не е необходимо поканата да бъде изпращана
на всеки собственик, ползвател или живущ поотделно. Твърди, че не са представени по
делото доказателства, от които да е видно, че е налице писмено уведомяване на
управителя от страна на собственик или конкретно на ищеца, за това, че ще отсъства от
комплекса повече от месец, или отделно заявление, изразявайки желанието си да бъде
уведомяван отделно в устна форма, чрез телефон или имейл. Твърди се, че управителят
на ищцовото дружество била през това време в комплекса и лично е видяла поканата.
Ответникът оспорва и твърдението на ищеца за липса на представени
пълномощни, с които неявилите се лично собственици са упълномощили други лица да
ги представляват. От представения протокол от Общо събрание, проведено на
07.08.2020г., ведно със списък на присъстващите, ставало ясно, че на събранието не са
присъствали собственици или трети лица, упълномощени да представляват
неприсъстващи етажни собственици. Възразява срещу ищцовото твърдение за
незаконосъобразност на взетите решения поради липса на посочени идеални части в
протокола. В тази връзка сочи, че представя Справка № 2, която представлява
4
неразделна част от изготвения протокол от ОС и от която било видно какви са
идеалните части на всеки собственик, респ. как е образуван кворума. Взетият размер на
идеалните части на всеки собственик бил от вписаните такива в акта му за собственост,
който бил представен на общото събрание. По този начин бил сформиран и кворума за
провеждане на събранието, описан изрично още в поканата за свикване на общо
събрание на 06.08.2020г. Сочи, че кворумът за всяко гласувано и взето решение бил
конкретно посочен, като разликата в предварително посочения размер на 19,5591%
идеални части и този при гласуване в размер на 17,351% се дължал на димичното
провеждане на събранието и напускане на собственици на събранието, които не били
гласували, което според ответника не представлява нарушение на процедурата по
провеждане на общото събрание, водещо до незаконосъобразност или нищожност на
взетите решения.
Относно изготвения и представен на ОС на ЕС проектобюджет, ответникът
твърди, че решението било взето като прогнозен бюджет на етажната собственост за
периода 07.06.2020г.-06.06.2021г. и било съобразено с предходните бюджети на
етажната собственост, извършените счетоводни справки, на база приходи и разходи.
Поради това счита начина на съставяне на проекто-бюджета за изцяло
законосъобразен.
Относно взетото на общото събрание от 07.08.2020г. решение, с което е
възложено на управителния съвет да сключи договор с „ЮМ.П. ." ЕООД, посредством
който част от дейността по поддръжка на ваканционното селище да бъде възложена
на дружеството, счита, че е неприложима разпоредбата за наличието на изискуем
кворум от 67 % по смисъла на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС, тъй като този договор по
своята същност не представлява такъв, с който се възлага изцяло или част от
правомощията на УС на външно за ЕС юридическо лице. Договорът бил сключен
между страните на 08.09.2020г. и включвал изчерпателно изброяване на дадените на
дружеството правомощия, които по своята същност подпомагали дейността на УС, при
това под строгия контрол и ръководството на самото УС.
Предвид гореизложеното, ответникът твърди, че Общото събрание на ЕС на
сградата е свикано и проведено при спазване на всички законови разпоредби,
разписани в ЗУЕС. Взетите на Общото събрание от 07.08.2020г. решения са
обективирани в протокол, подписан от избраните председател и протоколчик на
събранието, спазен е предварително обявения дневен ред, не са взети решения извън
него, протоколът съдържа дата и място на провеждането му, както и списък,
представляващ неразделна част от него, в който се съдържат имената на
присъстващите, собственик на кой обект са и в какво качество се явяват - лично или
като пълномощник и техен подпис. Протоколът от общото събрание е изготвен и въз
основа на чл.16, ал. 7 от ЗУЕС е поставен на видно и общодостъпно място, за което е
5
съставен нарочен протокол, който удостоверява, че на 14.08.2020г. в 09.58 ч., тримата
членове на новоизбрания Управителния съвет са поставили на входа на сградата
съобщение за изготвен протокол от проведеното ОС на ЕС, в присъствието на
свидетеля А.Д. собственик на апартамент № ..........., в.с. „..... С оглед на това
ответникът счита, че взетите решения не са нищожни, а изцяло законосъобразни, като
не са нарушени правните норми, относими към тяхното вземане, поради което моли
съда да отхвърли ищцовите претенции, като недопустими поради просрочие, а в
случай, че съда възприеме, че исковата молба е допустима, моли същите да бъдат
отхвърлени, като неоснователни. Представя писмени доказателства. Моли съда да
допусне до разпит двама свидетели при режим на довеждане, които да установят
твърдените в отговора обстоятелства. Претендира присъждане на заплатените по
делото разноски.
В съдебно заседание, за ищцовото дружество се явява управителят, който
поддържа исковата молба, ведно с представените писмени доказателства. Представя
нови писмени доказателства. Пледира за отвяна на атакуваните решения на ОС на ЕС,
като незаконосъобразни.
Процесуалният представител на ответната Етажна собственост в съдебно
заседание оспорва исковата молба и поддържа подадения писмен отговор на същата.
Представя нови писмени и ангажира гласни доказателства. В хода по същество
пледира за отхвърляне на ищцовата претенция. Претендира присъждане на
заплатените по делото разноски, за които представя списък по чл.80 от ГПК.
Съдът, като анализира събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявеният иск, предмет на разглеждане на настоящото дело, черпи правното
си основание от разпоредбата на чл.40, ал.1 от ЗУЕС, според която всеки собственик
може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание и има за
предмет установяване законосъобразността или незаконосъобразността на проведено
Общо събрание на етажна собственост. Претенцията е заявена в преклузивния срок по
чл.40 от ЗУЕС и е предявена от надлежна страна - собственик на самостоятелен обект в
етажната собственост, поради което е допустима.
При предявен конститутивен иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС, преценката за
законосъобразност, която е длъжен да извърши съдът, е ограничена само до изрично
посочените в исковата молба нарушения, представляващи самостоятелни основания за
отмяна на атакуваните актове на общото събрание. Това следва от характера на
производството, което е исково и съдът дължи произнасяне само по заявените в
6
исковата молба основания. В този смисъл е Решение № 58 от 25.03.2014 г. на ВКС по
гр. д. № 5704/2013 г., I г. о.
Съобразно разпределението на доказателствената тежест в гражданския процес,
ищецът следва да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в процесната сграда
- Етажна собственост, както и че атакуваните решения са взети на проведеното на 06 и
07.08.2020г. Общо събрание на ЕС. В тежест на ответната страна е да докаже, че при
вземане на решенията са спазени правилата за свикване и провеждане на общото
събрание, и за вземане на решения от същото, регламентирани в ЗУЕС. С Определение
№ 19 от 03.02.2021г., съдът е указал тежестта на доказване на страните по делото /л...4-
л...7 вкл./.
От представения от ищеца Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими
имоти № 141, том VІ, с рег.№ 6986, дело № ..31 от 08.06.2018г. на Нотариус с рег.№
208 на НК с район на действие – РС-Несебър се установява, че „Б.О. ЕООД с ЕИК
.............. е собственик на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор
51500.507.293.1, с административен адрес: гр.Несебър, обл.Бургас, КК „Слънчев бряг-
запад“, ваканционно селище „Елит ІІІ“, вх.1, ет.0, ателиета № 1, № 2, № 3 и № 4 /л...-11
вкл./. Изводът, който се налага е, че иска по чл.40 от ЗУЕС, е предявен от
легитимирано лице.
От представените с исковата молба писмени доказателства се установява, че на
06.08.2020г. в ...30 часа, е било свикано Общо събрание на собствениците на
процесната сграда. За събранието е била изготвена Покана /л.62/, поставена на
входните врати на входовете на сградата на комплекс „Елит ІІІ“ на 17.06.2020г. в
19.00 часа /л.81/. Видно от поканата, общото събрание е било свикано на основание
чл.12, ал.1 от ЗУЕС от Управителния съвет на Етажната собственост, при подробно
посочен в нея дневен ред.
Първият от доводите за незаконосъобразност за решенията на събранието е
свързан с процедурата по неговото свикване и в частност - неспазен ред за
оповестяване на поканата за ОС на ЕС, от неправоимащо лице, свикало събранието и
основанието за свикването му. Излагат се и възражения за липса на кворум при
провеждане на събранието. На последно място се излагат възражения относно
незаконосъобразността на всяко едно от приетите на процесното събрание решения.
От представените по делото писмени доказателства безспорно се установява, че
за свиканото на 06.08.2020г. ОС на процесната ЕС е била поставена покана в
законоустановения срок по чл.13, ал.1 от ЗУЕС /л.62/. За поставянето на поканата е бил
изготвен протокол /л.81/. Изготвянето на покана за процесното ОС на ЕС и поставянето
й на входните врати на всички входове в процесната ЕС се подкрепя от показанията на
7
водения от ответната страна свидетел К.Б.. Същият установява пред съда, че е видял
обявление за насроченото събрание на будката на охраната и на единия от входовете
на комплекса. Свид.Е. потвърждава, че на всичките девет входа на комплекса имало
разлепени покани за свикване на общото събрание на етажната собственост. Както
поканата така и протокола за поставянето й, съдържат всички изискуеми реквизити,
съгласно чл.13, ал.1 от ЗУЕС, поради което съдът счита, че така ангажираните писмени
доказателства установяват спазването на законовите изисквания, както и че общото
събрание е било свикано редовно на основание решение на УС на ЕС, взето на
проведено на 17.06.2020г. заседание на членовете на управителния съвет /л.59/.
Неоснователни са възраженията на ищеца, че Общото събрание на ЕС е свикано
от неправоимащо лице, тъй като не било собственик в процесната етажна собственост.
По делото не се спори, че В.Т. не е собственик на самостоятелен обект в процесната
етажна собственост. От събраните по делото писмени доказателства се установява, че
Т. черпи представителната си власт от представеното по делото нотариално заведено
пълномощно с рег.№ 5069/2018г. на Нотариус Румен Тодоров, с № ..5 на Нотариалната
камара, с район на действие РС-Силистра, с което „.................... ЕООД с ЕИК ...............,
представлявано от управителя И.Т.Г., в качеството му на собственик на самостоятелен
обект в процесната етажна собственост с идентификатор 51500.507.293.1.45, находящ
се във в.с. „Елит ІІІ“, ет.2, ап.7 /справка от АВ – л.87-88 вкл./, упълномощава В.Е.Т. да
го представлява на Общи събрания на Етажната собственост на в.с. „Елит ІІІ“,
включително и с право да инициира свикването на такива /л.151/. Извода, кйто се
налага е, че събранието е свикано от лице, имащо правомощията по чл.12, ал.1, т.1 от
ЗУЕС.
На следващо място ищецът излага възражения относно неспазване реда за
провеждане на процесното общо събрание, като твърди, че липсвал кворум за
провеждането му. В тази връзка същият оспори автентичността на представените по
делото пълномощни на етажните собственици, представени на процесното ОС на ЕС.
За да се произнесе, съдът съобрази:
Видно от протокола от проведеното на 06.08.2020г. ОС на ЕС, към същия е
приложен списък на присъстващите с отбелязване на техните имена, притежавани
обекти, притежавани идеални части и в какво качество се явяват – лично или чрез
пълномощник /л.78/. Въз основа на притежаваните от същите идеални части от общите
части на процесната сграда е бил определен кворума за провеждане на общото
събрание съответно процента на мнозинството при взимане на решенията на същото.
Видно от поканата за ОС на ЕС и от протокола, същото е било насрочено за ...30 часа,
но поради липса на изискуемия по закон кворум /общо представените идеални части от
общите части на сградата, регистрирани от ...30 до 11.30 часа, са били 11,816 %/,
събранието е било отложено с още един час по реда на чл.15, ал.2 от ЗУЕС, съгласно
8
който „ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса
на кворум по ал.1, събранието се отлага с един час, провежда се по предварително
обявения дневен ред и се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от
33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост“. В случая, в 12.30
часа, на ОС на ЕС не е имало новорегистрирали се лица, поради което отново не е бил
налице необходимия кворум за провеждане на ОС по обявения дневен ред. С оглед на
това, на основание чл.15, ал.3 от ЗУЕС, провеждането на ОС на ЕС е било отложено за
следващият ден – 07.08.2020г., в същия час – ...30 часа, на същото място, посочено в
поканата за свикването му и по предварително обявения дневен ред.
На 07.08.2020г., в ...30 часа, на главния вход на в.с.„Елит ІІІ“, е започнала
регистрацията на явилите се лица за провеждане на ОС на процесната ЕС. До 11.50
часа, общо представените идеални части от общите части на сградата са били 19,5591
%. С оглед на това и на основание чл.15, ал.3, изр.второ от ЗУЕС, събранието е
проведено при наличния кворум на представените идеални части от общите части на
етажната собственост. Предвид гореизложеното, съдът счита, че ОС на ЕС е проведено
законно при така наречения „спадащ кворум“, при спазена процедура по неговото
свикване.
По отношение атакуваните от ищеца решения по т.2, т.3, т.4 и т.5 от дневния ред
на проведеното на 07.08.2020г. ОС на ЕС, за да се произнесе, съдът съобрази:
С решението по т.2 е приет годишен бюджет за приходите и разходите на ЕС, за
периода от 07.06.2020г. до 06.06.2021г. в размер на 117693 лева, от които 30000 лева -
за фонд „Ремонт и обновление“, 76960 лева – общо предвидени разходи по пера, от
които разходи за гаражи – 2..0 лева и ..733 лева – буфер за непредвидени разходи.
Съдът счита, че така приетото решение не подлежи на съдебен контрол, тъй като е
изцяло в прерогативите на ОС на ЕС, поради което намира за неоснователни
възраженията за незаконосъобразност на същото.
По отношение решението по т.3, касаещо определяне на размера на паричните
вноски, дължими от собствениците за управлението и поддържането на общите части
на сградата за периода от 07.06.2020г. до 06.06.2021г., както и определяне сроковете, в
които да бъдат заплатени, за да се произнесе, съдът съобрази:
Съгласно разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според
броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят. В случая видно от мотивите за
вземане на решението, етажните собственици са приели разпределението на вноските
за управление и поддържане на общите части на сградата в режим на ЕС, да остане
9
така, както е прието с решение на предходното Ос на ЕС от 17.06.2019г., а именно: да
се разпределят по реда на чл.51 от ЗУЕС – на брой собственици, като се приема, че
всеки обект е в притежание на собственик и се дължи такса. Така разходите за общо
155 самостоятелни обекти /общо 196 минус 41 бр. гаражи/ са определени, като от
бюджета на ЕС от 87 693 лева, се извадят разходите за гаражите /2..0 лева/и разликата
от 85593 лева е разпределена на брой собственици /155/. В резултат на това е решено,
годишната вноска за поддръжка и управление на общите части на ЕС, дължима от
собственик/собственици на обекти, които не са гаражи, да е в размер на 552,21 лева
или 46 лева месечно, за собственик на гараж – 51 лева годишно, или по 4,25 лева
месечно, а за собственици на магазини на партерния етаж – 315,60 лева годишно, като
е прието срока за заплащането им да е до 01.06.2021г. Прието е също, че по желание,
всеки собственик може да заплаща годишната вноска авансово за цялата година, или да
заплаща пропорционалната част помесечно, за съответния месец, за който се дължи.
Съдът, като взе предвид, че приетият от ОС на ЕС начин за определяне на
размера на паричните вноски, дължими от собствениците за управлението и
поддържането на общите части на сградата, намира, че същият съответства изцяло на
разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, което налага извод за законосъобразност на така
приетото решение.
Същият извод се налага и по отношение на решението по т.4 от дневния ред,
касаеща определяне размера на паричните вноски, дължими от собствениците във
фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 07.06.2020г. до 06.06.2021г., както и
сроковете, в които същите следва да бъдат заплатени. Това решение, също е
съобразено изцяло с разпоредбата на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, съгласно която
средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ се набират от ежемесечни вноски от
собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно
идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но
не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната. В случая, е
прието размера на годишната парична вноска в бюджета за фонд „Ремон и обновяване“
за всеки собственик да е разна на произведението от 30000 лева /бюджета на фонд
„Ремонт и обновяване“/ и съответния процент идеални части от общите части на
сградата, притежавани от съответния собственик, но не по-малко от 1% от
минималната работна заплата за страната, платими в срок до 01.06.2021г. В този
смисъл, съдът приема за неоснователно и възраженията за незаконосъобразност на така
приетото решение на проведеното ОС на ЕС.
На последно място, ищецът оспорва законосъобразността на приетото по т.5 от
дневния ред решение, касаещо избора на нов управител или нов състав на УС на ЕС, в
частта му, касаеща възлагане на управлението на ЕС на фирма-частен домоуправител,
10
като твърди, че същото не е прието с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от
общите части на ЕС, съгласно чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС. Съгласно визираната
разпоредба, „Общото събрание на собствениците приема решения за възлагане
правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за
възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на
юридически или физически лица, които не са собственици - с мнозинство повече
от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост“. Съдът
намира възражението на ищеца за основателно. Действително, от представения по
делото протокол от проведеното на 07.08.2020г. ОС на ЕС, същото е проведено при
общо представените идеални части от общите части на сградата - 19,5591 %, докато за
приемане на решението по т.5 от дневния ред, законът изисква мнозинство повече от
67% от общите части на ЕС, каквито в случая не са били налице. Неотносими са
изложените в отговора на исковата молба доводи за частично възлагане на дейността
по поддръжка във процесния комплекс на юридическото лице – „М.П. .“ ЕООД, както
и че същото подпомага дейността на УС, под строгия контрол и ръководство на самия
УС. По делото не се спори, че „М.П. .“ ЕООД не е собственик на обекти в процесната
ЕС, което автоматично налага извода, че възлагането на каквито и да е дейности на
същото /частично или цялостно/, свързани с поддържането на общите части на
сградата става с решение, прието с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от
общите части на етажната собственост. Предвид гореизложеното, така приетото
решение по т.5 от дневния ред на ОС на ЕС, следва да бъде отменено, като
незаконосъобразно.
При този изход на спора, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, на ищеца следва да се
присъдят сторените по делото разноски в размер на 20 лева /двадесет лева/,
представляващи заплатена по делото държавна такса, съразмерно на уважената част от
иска.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК, на ответната етажна собственост следва да се
присъдят направените по делото разноски в размер на 1275 лева (хиляда двеста
седемдесет и пет лева), представляваща заплатено адвокатско възнаграждение,
съразмерно на отхвърлената част от иска.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ, като незаконосъобразно взетото решение по т.5 на проведеното на
06. и 07.08.2020г. Общо събрание на Етажна собственост на Ваканционно селище
„......”, в сграда с идентификатор 51500.507.293.1, изградена в имот с идентификатор
51500.507.293 по КККР на гр.Несебър, с административен адрес: гр.Несебър, КК
11
Слънчев бряг-запад, общ.Несебър, с ЕИК ................, представлявана от К.Е., с което
ОС на ЕС избира за частен домоуправител „М.П. .“ ЕООД с ЕИК ..6527900, като
възлага на УС да сключи договор за управление и поддръжка на ЕС по реда на чл.19,
ал.8 от ЗУЕС, със срок на договора 2 години и общ размер на бюджет на ЕС от 119000
лева, с включен в тази сума „Фонд ремонт и обновление“ и възнаграждение на
управителя от 700 лева месечно, считано от месец ноември 2020 година, като частният
домоуправител събира таксите на етажните собственици по специална сметка и се
отчита пред УС на ЕС на всеки 6 месеца, а през ОС на ЕС – на следващото ОС.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Б.О. ЕООД с ЕИК .............., със седалище и адрес
на управление: гр.В., ул.”Д.” № .., представлявано от управителя С.Д.-М., с адрес на
призоваване КК Слънчев бряг-изток, хотел Г., ............., както и на ел.поща:
*****************@*****.***, тел: ............. против ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на
Ваканционно селище „......”, в сграда с идентификатор 51500.507.293.1, изградена в
имот с идентификатор 51500.507.293 по КККР на гр.Несебър, с административен
адрес: гр.Несебър, КК Слънчев бряг-запад, общ.Несебър, с ЕИК ................,
представлявана от К.Е., иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС, в останалата му
част, с което се иска отмяна на решенията по т.2, т.3 и т.4 на проведеното на 06 и
07.08.2020г. Общо събрание на Етажната собственост на Ваканционно селище „......”,
като неоснователна.
ОСЪЖДА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на Ваканционно селище „......”, в
сграда с идентификатор 51500.507.293.1, изградена в имот с идентификатор
51500.507.293 по КККР на гр.Несебър, с административен адрес: гр.Несебър, КК
Слънчев бряг-запад, общ.Несебър, с ЕИК ................, представлявана от К.Е. да заплати
на „Б.О. ЕООД с ЕИК .............., със седалище и адрес на управление: гр.В., ул.”Д.” № ..,
представлявано от управителя С.Д.-М., с адрес на призоваване КК Слънчев бряг-изток,
хотел Г., ............., както и на ел.поща: *****************@*****.***, тел: .............,
сумата в размер на 20 лева /двадесет лева/, представляващи заплатена по делото
държавна такса, съразмерно на уважената част от иска.
ОСЪЖДА „Б.О. ЕООД с ЕИК .............., със седалище и адрес на управление:
гр.В., ул.”Д.” № .., представлявано от управителя С.Д.-М., с адрес на призоваване КК
Слънчев бряг-изток, хотел Г., ............., както и на ел.поща:
*****************@*****.***, тел: ............. да заплати на ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ на Ваканционно селище „......”, в сграда с идентификатор
51500.507.293.1, изградена в имот с идентификатор 51500.507.293 по КККР на
гр.Несебър, с административен адрес: гр.Несебър, КК Слънчев бряг-запад,
общ.Несебър, с ЕИК ................, представлявана от К.Е., сумата в размер на 1275 лева
(хиляда двеста седемдесет и пет лева), представляваща заплатено адвокатско
12
възнаграждение, съразмерно на отхвърлената част от иска.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните пред Окръжен съд - Бургас.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
13