Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр.
София 13.06.2019 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Софийският градски съд, първо гражданско отделение, I-6
състав
в публичното заседание на шестнадесети
април
две хиляди и деветнадесета
година в състав:
Председател: ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА
при секретаря Антоанета
Стефанова и в присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от
съдия Алексиева гр. дело № 11145 по описа
за 2017 г. и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба, подадена от С.К.А. срещу А.Г.К. и Ц.Д.К., с която
са предявени пасивно, субективно съединени искове при условията на евентуалност
с правно основание чл.26, ал.1, пр.1, чл.42, ал.2 и чл.40 от ЗЗД за
установяване нищожността на договор за покупко-продажба недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 82, том І, дело № 66/13.11.2012 г. на нотариус К.С.
с рег. № 111 на НК, поради противоречие със закона, поради неплатена продажна
цена по договора, поради липса на представителна власт от страна на
пълномощника на продавача-иск с правно основание чл. 42, ал. 2, ЗЗД, предвид
липсата на валидно изразено съгласие в пълномощно под общ. рег. № 7302 и
удостоверено съдържание под рег. № 7303, акт 99, том І, на 31.10.2012 г., при
условията на евентуалност предвид унищожаемостта на пълномощното, подписано под
заплаха за живота и след упражнено физическо насилие над ищцата и иск с правно
основание чл.40 ЗЗД, поради споразумение във вреда на ищцата, продавайки имота
на силно занижена продажна цена, в два пъти по-ниска от данъчната и средната
пазарна цена на имота.
В исковата
молба се твърди, че ищцата и на 06.08.2012 г. закупила апартамент, находящ се в
гр. София в сградата на ул. „*******, заедно с таванско помещение и със
съответните идеални части от общите части на сградата и от отстъпеното право на
строеж върху мястото, върху което е построена сградата за сумата от 60 000
евро.
Поддържа
се, че на 31.10.2012 г. ищцата подписала пълномощно под общ. рег. № 7302 и
удостоверено съдържание под рег. № 7303, акт 99, том І, на 31.10.2012 г., въз
основа на което ответникът А.К., в качеството си на пълномощник на ищцата на
13.11.2012 г. продал имота на себе си за сумата от 9000 лв., като сделката е
обективирана в нотариален акт № 82, том І, дело № 66/13.11.2012 г. на нотариус К.С.
с рег. № 111 на НК.
Поддържа
се, че тази сделка е нищожна, тъй като по нея не е заплатена продажната цена от
9000 лв. и ищцата не е получавала такава сума, поради което и на това основание
сделката противоречи на закона.
Поддържа
се, че в това пълномощно липсва валидно изразено съгласие, поради което и
договорът от 13.11.2012 г. е нищожен, поради липса на изразено от ищцата
съгласие. Твърди се, че в пълномощното липсва валидно изразена воля, тъй като в
него липсва индивидуализация на имот.
Твърди
се, че пълномощно под общ. рег. № 7302 и удостоверено съдържание под рег. №
7303, акт 99, том І, на 31.10.2012 г. е подписано от ищцата под заплаха за
живота й и след упражнено физическо насилие над нея от страна на ответника К..
Твърди
се, че дори да се приеме, че пълномощното е валидно, то сключения договор за
покупко-продажба от пълномощника на ищцата е сключен в нейна вреда и я ощетява,
тъй като посочената в договора продажна цена е драстично занижена. Твърди се,
че тази цена е много по-ниска от цената, която ищцата е заплатила по банков път
за апартамента при закупуването му на 06.08.2012 г.-60 000 евро. Поддържа се,
че ответникът е договарял сам със себе си за собствеността на ищцата в размер
ощетяващ ищцата. Твърди се, че несъмнено е налице крещяща нееквивалентност на
насрещните престации, тъй като ответникът получава апартамент на стойност 60
000 евро, а ищцата получава 9000 лв., т.е. сумата е 13,3 пъти по-ниска от
цената, която ищцата е платила за придобиване на апартамента.
Поддържа
се, че втората ответница Ц.Д.К. е съпруга на първия ответник, като имотът е
придобит от първия ответник по време на брака му с втората ответница.
В срока
по чл.131 от ГПК е депозиран отговор от двамата ответници. Оспорват исковите
претенции като недопустими, неоснователни и недоказани. Заявяват липса на
идентичност между посочения в исковата молба апартамент и описания в нотариален
акт № 135, дело № 24888/13.11.2012 г, съставен от нотариус К.С.. Твърди, че
процесът е изцяло симулативен, тъй като ищцата по неправомерен начин се опитва
да създаде основание за отмяната на нотариалния акт, с което ищцата
неоснователно би се обогатила с изплатената сума по нотариалния акт. Поддържа
се, че от пълномощно от 31.10.2012 г. е видно, че ищцата изрично упълномощава
ответника К. да продаде сам на себе си апартамента и то под условие, пожизнено
и безвъзмездно да си запази правото на ползване, т.е. продава се голата
собственост и изрично е заявила, че е получила предварително пълния размер на
продажната цена от 9000 лв. Видно е, че волята на ищцата е спазена и на същата
й е учредено вещно право на ползване върху имота с процесния нотариален акт.
Оспорват всички твърдения на ищцата за заплахи и употреба на физическа сила от
ответника, за заблуда, психически тормоз.
Ищцата
поддържа в съдебно заседание така предявените искове чрез своя процесуален
представител по съображения изложени в приложени по делото писмени бележки.
Претендира разноски, съобразно представен списък по чл.80 ГПК.
Ответниците
в съдебно заседание чрез процесуалния си представител оспорват предявените
искове и молят съда да ги отхвърли по съображения подробно изложени в писмени
бележки по делото. Претендират разноски по списък. Заявяват възражение по
чл.78, ал.5 от ГПК.
От събраните по делото писмени и гласни
доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за
установено следното от фактическа
страна:
С
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 165, том ІІ, рег. № 3774,
нот.дело № 340/06.08.2012 г. на нотариус Й.Л.с рег. № 263 на НК, ищцата се
легитимира като собственик на следния недвижим имот, а именно: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.101.18.1.7 по КККР на район Средец, СО,
гр.София, одобрени със Заповед № РД-18-33/15.06.2010 г. на изпълнителния
директор на АГКК, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент,
представляващ апартамент, находящ се в гр. София, район Средец, СО, в сградата
на ул. ******* на трети етаж с изглед към двора, със застроена площ от 60
кв.м., заедно с таванско помещение с площ от 5,35 кв.м., заедно с 2,71% идеални
части от общите части на сградата и толкова идеални части от отстъпеното право
на строеж върху мястото върху което е разположена сградата, представляващо
поземлен имот с идентификатор 68134.101.18 по КККР на район Средец, СО,
гр.София, одобрени със Заповед № РД-18-33/15.06.2010 г. на изпълнителния
директор на АГКК, съответно УПИ V от кв.400 по плана на гр.София, м.Центъра,
целият с площ от 590 кв.м. Имотът е закупен от ищцата за продажната цена от
60 000 евро.
На
13.11.2012 г. ответникът А.Г.К., действащ в качеството си на пълномощник на
ищцата С.К.А. е продал на себе си гореописания имот за сумата от 9000 лв., като
ищцата е запазила пожизнено и безвъзмездно правото на ползване върху имота.
С
пълномощно с нотариално удостоверен подпис и съдържание, съответно с рег. №
7302 и 7303, том № І, № 99, и двете от 31.10.2012 г. на К.С.,*** на НК, ищцата
е упълномощила първия ответник да я представлява пред нотариус К.С. с право да
продаде на себе си, при условията на чл.38, ал.1 от ЗЗД гореописания имот за
сумата от 9000 лв., която сума ищцата е получила преди подписване на
пълномощното и която сума пълномощникът да декларира, че е действителното
плащане по сделката, както и да запази на ищцата пожизнено и безвъзмездно право
на ползване върху имота.
Между
страните не се спори, а и от представените писмени доказателства се установява,
че ответницата К. е племенница на ищцата /дете на нейния брат Д.К.И./, както и
че двамата ответници са съпрузи, които са били в брак и към датата на спорната
сделка-13.11.2012 г.
От
приетото по делото заключение на СТЕ неоспорено от страните се установява, че
пазарната стойност на процесния имот към месец ноември 2012 г. е в размер на
116 375 лв., съответно 59 500 евро.
От
разпита на нотариус К. А.С. се установява, че в качеството си на нотариус е
заверявал в кантората си пълномощно от лицето С.К.А. на 31.10.2012 г.
Свидетелят
си спомня много добре ищцата, която идвала с господина, който се е явил като
продавач по сделката, няколко пъти в кантората. Първият път ищцата подписала
пълномощно за снабдяване с документи за апартамента и с всички права А.К. да
извършва разпореждане с апартамента, включително и да го дарява на когото
намери за добре. Това било на 21.08.2012 г. По-късно, след два месеца се появили
пак в кантората на нотариус С. и пояснили, че искат А.К. да прехвърли
апартамента на себе си. Поискали от свидетеля да изготви пълномощно, в което да
пише, че ищцата е получила 9000 лв. от К. и по силата на това пълномощно вече
да се прехвърли имота. На въпроса на нотариуса имат ли родствена връзка, те
отговорили че имат и затова прехвърлят този апартамент на тази цена, като ищцата
желае единствено да си запази правото на ползване. Също така казала, че
заминава за Виена и затова е необходимо да му остави пълномощно и да си
прехвърли сам на себе си имота. Ищцата доброволно подписала пълномощното. По
собствена воля дошла, подписала и декларации, подписала се и в книгата, където
се подписват клиентите и се описват личните им данни. Свидетелят не видял нищо
смущаващо у ищцата, не видял да действа под нечии натиск. Свидетелят изготвил
пълномощното, така както пожелали страните, заверил подписа на ищцата и след
известно време дошъл А.К. и съгласно дадените му права в пълномощното прехвърлил
на себе си имота, като е описано в нотариалния акт. Страните пожелали нотариусът
да изготви този документ, защото в предишното пълномощно от месец октомври, А.К.
нямал право да се разпорежда, да продава на себе си апартамента.
Разпитана
свидетелката М.С.С.установява, че познава ищцата повече от 25 години. Не
познава ответниците по делото. Знае, че ищцата е имала брат и фактически
племенница и съответно неин съпруг, с които е поддържала отношения. Виждала се
е с брат си, много го е уважавала, виждала се и със своята племенница. Всичко е
било наред. Ищцата заминала, за да лекува дъщеря си в Белгия, малко след като
се запознали-около 3 години след като се запознали. В периода, в който ищцата била
в Белгия не поддържали отношения. През 2014 г. възобновили отношенията си.
Ищцата разказала на ответницата, че нейната племенница и съпруга й постъпили по
един невъзможно грозен начин с нея, като са я принудили да подпише документ, с
който те стават собственици на жилището, което тя е купила. Тя не знаела, кога
е станало точно това като подмяна до момента, в който съпругът на племенницата
не се е отнесъл доста грубо, грозно в присъствието на жени, които били в тях на
гости. Когато възобновили отношенията си, ищцата поверила на свидетелката своя
ключ. През м. октомври 2016 г. свидетелката отишла да се види с ищцата и я
намерила в окаяно състояние. Ищцата пристигнала в петък, била нападната от
някакъв човек, който се е представил, че е от 01 РПУ, блъскана е, бита. През
цялото време повтарял „ще те ликвидирам, ще те ликвидирам“.
Свидетелят
С.И.С.установява, че познава А., а чрез него и жена му от около 20 години от
стола на МВР. С. е леля на Цецка и свидетелят я е виждал само веднъж за около
половин час. С. ***, до пл. „Гарибалди“ в един безистен навътре, на третия
етаж. В апартамента свидетелят ходил заедно с ответника 2 или 3 пъти. В самото
начало С. била упълномощила А. да продава апартамента. Имала някакви проблеми
по чужбина в Брюксел, неприятности със зет й, с внуци. От А. свидетелят знае, че
ищцата е изгонена от апартамента, който е в Брюксел. Тя имала намерение да
вземе общинско жилище, но в София имала два апартамента-единият някъде на
„Прага“ и „Петте кьошета“ в посока ВМА, на първия етаж и процесния на *******
или 8. Отначало ищцата дала пълномощно на А. да продаде апартамента на „Граф
Игнатиев“, но след няколко месеца, А. се обадил на свидетеля и му казал, че С.
искала да прехвърли апартамента на него срещу определена сума към 9000 лв.,
защото не може да има в Брюксел общинско жилище, ако в България има собствено
жилище. Свидетелят присъствал при предаването на парите от А. на С. в
апартамента й, която ги взела и си ги прибрала. От апартамента излезли заедно
тримата, след което свидетелят си тръгнал, а ищцата и ответника имали час при
нотариуса да прехвърлят жилището. Свидетелят установява, че А. не е заплашвал
по никакъв начин С.. Всичко било нормално, приятелски, дружелюбно, не е имало
никакво напрежение. Не е забелязал някакви видими физически белези по С. от
нанесен побой. Свидетелят знае от А., че ищцата е в много лоши отношения със
зет си, тъй като го обвинява, че той е убил дъщеря й. Внуците на С. също са се
отнасяли много лошо с нея. Изгонили са я от апартамента в Брюксел.
При така установената фактическа обстановка, съдът
приема следното от правна страна.
Предявени са искове за прогласяване нищожността на договора
за покупко-продажба от 13.11.2012 г.
Първият предявен иск е с правно основание чл.26, ал.1, пр.1
и пр.3 от ЗЗД.
Ищцата
твърди противоречие на процесния договор със закона и добрите нрави, тъй като
посочената продажна цена е драстично занижена.
Искът е
основателен и доказан на заявеното от ищцата основание за
нищожност-противоречие с добрите нрави.
Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката
противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала. Добрите
нрави не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи, на чието
нарушаване законодателят е придал правно значение, приравнявайки го по
последица с нарушение на закона, затова вложеният в това понятие смисъл, следва
да се тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила
и норми, които бранят правила, принципи, права и ценности, които са общи за
всички правни субекти и чието зачитане е в интерес на обществените отношения
като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни - такива са
принципите на справедливостта, на добросъвестността и морала в гражданските и
търговските взаимоотношения, намерили израз в отделни правни норми, а целта е
предотвратяване на несправедливо облагодетелстване. С принципа на
справедливостта в гражданските правоотношения се закриля и защитава всеки
признат от нормите на гражданското право интерес, като се търси максимално
съчетаване на интересите на отделните субекти. Съдебната практика приема, че
значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните
договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са
опредени като граница на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД.
Свободата на договарянето пък е рамкирана и от императивните разпоредби на
закона. Така при преценка действителността на двустранните възмездни договори
относно това дали са накърнени добрите нрави следва съдът да преценява
действителната воля на страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава
при тълкуване на договорите да установява действителната обща воля на страните,
формирана от всичките им уговорки, да се отчита взаимната им връзка и целта на
договора.
Предвид гореизложеното настоящият съдебен състав намира, че
сключеният между страните договор за покупко-продажба на недвижим имот за
продажна цена в размер на 9000 лв. е нищожен, тъй като така уговорената
продажна цена е над 11 пъти по-ниска от пазарната стойност на имота към месец
ноември 2012 г., т.е. налице е значителна нееквивалентност в насрещните
престации по договора.
При този свой извод съдът съобразява и правния статус на
имота към момента на сключването на договора и по-конкретно, че е учредено в
полза на ищцата право на ползване върху целия имот, предвид на което и действителната
стойност на продавания имот очевидно ще е по-малка, в сравнение с тази ако
предмет на договора би било правото на собственост в пълен обем. Ето защо наличието
на ограничено вещно право върху продавания имот във всички случаи следва да се
вземе предвид при установяването на действителната стойност на имота, респ. при
извършването на преценката дали е налице очевидна нееквивалентност на
престациите. В този смисъл и Решение № 26 от 30.01.2012 г. на ВКС по гр. д. №
151/2011 г., IV г. о., ГК.
Вещото лице е посочило, че пазарната стойност на имота към
месец ноември 2012 г. възлиза на сумата от 116 375 лв., като не е отчело
наличието на учредено вещно право на ползване.
Съобразно Решение № 16 от 28.II.1985 г. по гр. д. № 131/84
г., ОСГК на ВС на РБ, вещното право на ползване върху недвижим имот се оценява съобразно
стойността на имота и предполагаемия бъдещ живот на ползвателя. Към датата на
сключване на процесния договор ищцата е била на 80 години, поради което и в
практиката се приема, че стойността на имота следва да бъде намалена с 10%, или
към датата на сключване на сделката пазарната стойност на имота с учредено
право на ползване е възлизала на сумата от 104 737,50 лв.
/116375-11 637,50=104 737,50 лв./, т.е. продажната цена от 9000 лв. е
била с над 11 /11,6375/ пъти по-ниска от пазарната стойност на процесния
апартамент и с над 9 пъти по-ниска от данъчната оценка на имота, посочена в
нотариалния акт-84 921,80 лв.
С оглед на горното съдът намира, че така договорена продажна
цена нарушава принципа на справедливост и създава условия за неоснователно
обогатяване, тъй като вследствие на заплащането й, ще е налице неравностойност
на насрещните задължения по договора.
Изцяло в този смисъл и Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС
по гр. д. № 1208/2009 г., III г. о., ГК, с което е прието, че нарушение на
добрите нрави е налице при нееквивалентност на престации, в който случай
сключената сделка е нищожна, поради нарушаване на основния принцип на
отношенията между представител и представляван, а именно на задължението на
представителя да действа в интерес на представлявания. Неморално е
пълномощникът да уговаря над дванадесет пъти по-ниска стойност на продаваните
имоти, договаряйки сам със себе си, макар да има пълномощно от собственика на
имотите да извърши продажбата "на купувач и на цена, каквито намери за
добре".
В конкретния случай е налице същата хипотеза, доколкото
ответникът А.К. е уговорил над 11 пъти по-ниска стойност на продавания
апартамент, договаряйки сам със себе си, макар да има пълномощно от ищцата да
извърши продажбата за сумата от 9000 лв., посочена от упълномощителя като
действително плащане по сделката.
Предвид уважаването на иска на посоченото
основание-нищожност, поради противоречие с добрите нрави, съдът не дължи
произнасяне по евентуално заявените искови претенции.
По разноските в процеса:
С оглед изхода на делото на
ищцата се дължат разноските направени в настоящото производство в пълен размер,
както следва: 3 400 лв. заплатено адвокатско възнаграждение, съобразно
договор за правна помощ от 11.10.2016 г.
На основание чл.78, ал.6 от ГПК
двамата ответници ще следва да бъдат осъдени да заплатят в полза на бюджета на
съдебната власт по сметка на Софийски градски съд държавна такса в размер на
849,22 лв. и 250 лв.-депозит вещо лице заплатена от бюджета на съда, или общо
сума в размер на 1099,22 лв.
Водим от горното Софийски градски
съд, първо гражданско отделение, І-6 състав
Р Е
Ш И:
ПРОГЛАСЯВА за нищожен на
основание чл.
26, ал. 1, пр.3 от ЗЗД, по иска предявен от С.К.А., ЕГН **********,***,
със съдебен адрес:***, кантора 146, адвокат М.Й.-САК против А.Г.К., ЕГН **********
и Ц.Д.К., ЕГН **********, и двамата с адрес: гр.София, кв.Витоша, ул. „*******,
договор за покупко-продажба на недвижим имот, оформен в нотариален акт № 82, том І, рег. № 7622, дело № 66
от 13.11.2012 г. на К.С.-*** на Нотариалната камара, с
който А.Г.К. като пълномощник на С.К.А.
продава на себе си А.Г.К. следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.101.18.1.7 по КККР на район Средец, СО, гр.София, одобрени със Заповед №
РД-18-33/15.06.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, представляващ апартамент, находящ се
в гр. София, район Средец, СО, в сградата на ул. ******* на трети етаж с изглед
към двора, със застроена площ от 60 кв.м., заедно с таванско помещение с площ от
5,35 кв.м., заедно с 2,71% идеални части от общите части на сградата и толкова
идеални части от отстъпеното право на строеж върху мястото върху което е
разположена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор 68134.101.18
по КККР на район Средец, СО, гр.София, одобрени със Заповед №
РД-18-33/15.06.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, съответно УПИ V от
кв.400 по плана на гр.София, м.Центъра, целият с площ от 590 кв.м., за
продажна цена в размер на 9 000 лв.
ОСЪЖДА
А.Г.К.,
ЕГН ********** и Ц.Д.К., ЕГН **********, и двамата с адрес: гр.София,
кв.Витоша, ул. „******* да заплатят на основание чл.78, ал.1 от ГПК на С.К.А.,
ЕГН **********,***, със съдебен адрес:***, кантора 146, адвокат М.Й.-САК сумата от 3400 лв. /три хиляди и
четиристотин лв. /разноски направени от ищцата пред настоящата съдебна
инстанция.
ОСЪЖДА А.Г.К., ЕГН ********** и Ц.Д.К.,
ЕГН **********, и двамата с адрес: гр.София, кв.Витоша, ул. „******* да
заплатят на основание чл.78, ал.6 от ГПК в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на
Софийски градски съд държавна такса в размер на 849,22 лв. и 250 лв.-депозит
вещо лице заплатена от бюджета на съда, или общо сума в размер на 1099,22 лв./хиляда
деветдесет и девет и 0,22 лв./
Решението подлежи на въззивно
обжалване в двуседмичен срок от връчването му страните пред Софийски апелативен
съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: