№ 964
гр. Русе, 02.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Ивайло Д. Иванов
при участието на секретаря Елисавета Янк. Янкова
като разгледа докладваното от Ивайло Д. Иванов Гражданско дело №
20234520105169 по описа за 2023 година
Ищцата Е. Л. Б. твърди, че е собственик на самостоятелен обект /апартамент/ намиращ
се в режим на етажна собственост в гр.Русе, ул.”Черно море” № 2, вх.2, блок „Сила”,
съгласно нотариален акт за собственост на недвижим имот № 49, том 2, нот.дело №
591/1979г. на нотариус при РРС Цвятко Миланов. Поради временното й отсъствие, на
07.09.2023г. случайно разбрала за проведено на 04.09.2023г. Общо събрание на Етажната
собственост на входа. След като се заинтересувала за подробностите установила, следното:
С покана до собствениците на Етажна собственост - във вх.2, блок „Сила”, ул.”Черно море”
№ 2 в гр.Русе, на 04.09.2023г. от 18.00 часа било свикано Общо събрание на входа, което
следва да протече по обявен в поканата дневен ред, в три точки: 1. Обсъждане на оферти за
ремонт на покрив; 2. Обсъждане на задължения от живущите /непокрити месечни такси/ и 3.
Обсъждане на бъдещи дейности. Видно от самата покана за свикване на Общото събрание,
същата е обявена на информационното табло на входа на 01.09.2023г. в присъствието на
двама свидетели – К. П. Н. и И. В. Б.. За проведеното на 04.09.2023г. събрание на входа е
съставен Протокол с посочен дневен ред идентичен с този обявен в поканата за свикване на
Общото събрание. Така изготвения протокол от проведеното събрание не е публикуван
/обявен/ на информационното табло на входа, а бил предоставен на ищцата от К. Н., която е
наемател на самостоятелен обект на етаж 1 в етажната собственост, на 26.09.2023г. Ведно с
протокола от проведеното Общо събрание й били предоставени и приетите решения, които
също не са били обявени на информационното табло на входа. Видно от приетото решение
по т.1 от обявения дневен ред – Обсъждане на оферти за ремонт на покрив, са били
предоставени са обсъждане 4 броя оферти, от които да бъде избран изпълнител. Събранието
е решило до 04.10.2023г. да се събере сумата от 3 000.00 лева, в касата на входа от всеки
1
апартамент, а от собствениците на обособена, като отделна собственост таванска стая
сумата от 600.00 лева. В същото решение е записано: „... в хода на събиране ще се доуточни,
коя оферта се приема, а ако има остатък ще се ползва за последващи ремонти в общата
етажна собственост /до приемане на твърда месечна сума за фонд „ремонт”/”. По т.2 –
Обсъждане на задължения от живущите /непокрити месечни такси/, събранието е решило до
04.10.2023г. „те да се покрият”. По т.3 от обавения дневен ред – Обсъждане на бъдещи
дейности, Общото събрание е обсъдило и начертало бъдещите ремонти – Довършване на
прозорците и подновяване на боята им: По козирката на входа: Ремонт на пътеката към
входа и др. По същата точка е взето решение в срок до 04.10.2023г. да се събере сумата от
50.00 лева от всеки апартамент за довършване на прозорците. Предвид горната фактическа
обстановка, ищцата счита решенията по т.1 изцяло, по т.2 изцяло и по т.3, по отношение на
приетото решение за внясяне на 50.00 лева от всеки апартамент за довършване на
прозорците, за незаконосъобразни по следните съображения: Нарушена е процедурата по
свикване и провеждане на събранието. Съгласно чл.13, ал.1 от ЗУЕС общото събрание се
свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя
на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на
събранието, а в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето
задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за
което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-
рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано
от 24 часа след поставянето й. В настоящия случай няма спор, според фактите, че поканата
за провеждане на процесното общо събрание е поставена на информационното табло при
входа на ЕС на 01.09.2023г., което се установява и от свидетелите в присъствие на които е
поставена – К. Н. и И. Б., като събранието е свикано на 04.09.2023г., т.е. преди изтичане на
осмия ден предвиден в закона. Съгласно разпоредбата на пар.1, т.16 от ЗУЕС неотложен
случай е наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за
разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни
конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане
на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи,
общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на
сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства,
водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица. В
конкретния случай не би могло да се твърди, че Етажната собственост е поставена в
състояние на „неотложен случай” за да се провежда Общо събрание в съкратен срок. Нито
от поканата за провеждане на процесното Общо събрание, нито от Протоколът от
проведеното събрание, още по-малко от приетите решения става ясно за неотложна
необходимост от провеждане на Общо събрание в съкратен срок. На следващо място, видно
от Дневния ред обявен с Поканата за свикване на Общо събрание по т.1 е предвидено
единствено Обсъждане на оферти за ремонт на покрив, като в тази насока са били
разгледани 4 броя офертни предложения от различни лица. Процесната т.1 от обявения
Дневен ред не предвижда приемане на решение за внасяне в касата на входа на конкретна
2
сума и срокове за изпълнение. Обсъждане на постъпилите оферти предполага разглеждането
от Общото събрание на всяко едно конкретно предложение, съпоставянето му с останалите
и приемането на едно конкретно предложение или отхвърлянето на всичките, но не
означава и приемане на решение за внасяне в касата на входа на определена сума. Съгласно
чл.16, ал.2 от ЗУЕС, Общото събрание на собствениците не може да приема решения по
въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи. В
документите по проведеното Общо събрание, никъде не е аргументиран „неотложен случай”
за да бъде обоснована необходимост от приемането на решения извън предварително
обявения Дневен ред. По този въпрос, касаещ ремонт на покрива на етажната собственост
следва да се има предвид, че става въпрос за ремонт на изключителна обща част. Покрива е
обща част на двата входа на адрес – гр.Русе, ул.”Черно море” № 2, блок „Сила” и
следователно в обсъждането на офертите и решенията в тази насока следва да вземе участие
и другия вход 1 от блока, независимо дали ще бъде извършван ремонт само над вход 2. В
тази връзка, следва да се отбележи, че съдебната практика намерила изражение в Решение №
103/20.01.2021г. по гр.дело № 4703/2019г. на ВКС е дала отговор на въпроса дали покривът
на една сграда с няколко отделни входа е обща част на цялата сграда по смисъла на чл.38 от
ЗС, зависи дали неговият статут от определяне на идеалните части, които всеки
съсобственик притежава от общите части на сградата при възникване на етажната
собственост и променя ли се статутът на покрива при последващо създаване на отделни
етажни собствености в отделни входове. Покривът на сградата, както и покривните тераси,
които не обслужват всички обекти в сградата, според практиката на ВКС са общи части на
всички етажни собственици. В сграда с няколко отделни входа покривът е предназначен да
покрие цялата сграда и затова е обща част по естеството си, част от конструкцията на
сградата, за всички добственици. В този случай дори и да има отделяне на входовете за
самостоятелно управление по реда на чл.8, ал.2 от ЗУЕС, то не може да засегне и покривът
на сградата, когато той е проектиран цялостно и е единен, при учредяването на етажната
собственост е възникнал като обща част, принадлежаща към всички обекти и идеалните
части на отделните апартаменти или други обекти, са изчислени за цялата сграда.
Възможността за самостоятелно управление на общите части на отделен вход не може да
има за последица по решение само на собствениците на този вход да се променя
характеристиката на общи части на целия блок и да се признае възможност сегментиране на
покрива на сградата на отделни части, част от които принадлежат на отделни собственици, а
други – на всички. Имайки предвид последователната съдебна практика по този въпрос, в
конкретния случай решението по точка 1 от обавения Дневен ред на Етажната собственост
на вх.2 е прието изцяло без необходимия изискуем кворум, тъй като но проведеното
събрание не са присъствали и представителите на самостоятелни обособени части от другия
вход 1 на сградата. Съгласно чл.17, ал.1, т.5 от ЗУЕС, решенията за основно обновяване или
за извършване на основен ремонт се приемат в мнозинство не по-малко от 51 на сто идеални
части от общите части. Съгласно пар.1, т.18 от ЗУЕС, „Основен ремонт” и „основен ремонт”
по смисъла на ЗУТ, а съгласно пар.5, т.42 от ЗУТ, „Основен ремонт” на строеж е частично
възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части,
3
съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които
първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се
заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява
експлоатационната им годност, подобрява се или се удържава срокът на тяхната
експлоатация. От представените оферти за ремонт на покрива се установява, че се
предвиждат строително-монтажни работи, с които първоначално вложени, но износени
материали и конструктивни елементи на покрива ще се заменят с други видове или ще бъдат
извършени нови видове работи, с които ще се възстанови експлоатационната годност на
покрива и така ще се подобри неговото състояние и ще се удължи срокът за неговата
експлоатация. Следователно предвижда се основен ремонт на покрива, който представлява
изключителна обща част и на двата входа на блок „Сила” и респективно във вземането на
решения касаещи тази част от сградата е следвало да вземат участие и представителите на
вход 1, а не процесната решение да бъде взета единствено от Етажната собственост само на
единия вход 2. При приемане на решението по този въпрос, съгласно чл.18, ал.1 от ЗУЕС е
следвало провеждането на съвместно събрание, с участието на собствениците от двата входа
на сградата – аргумент от чл.48, ал.4 от ЗУЕС. Не на последно място, следва да се добави, че
приетото решение по т.1 от обявения Дневен ред не е съобразено и с друго изискване на
закона. Видно от процесното решение, Общото събрание е решило да се събере в касата на
входа, сумата от 3 000.00 лева от всеки апартамент. Съгласно чл.6, ал.1, т.9 от ЗУЕС,
собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство,
основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване”,
съразмерно с притежаваните идеални части. Съобразно разпоредбата на чл.48, ал.3 от ЗУЕС,
разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части,
за които има прието решение на общото събрание на собствениците, се разпределят между
собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части
от общите части на сградата. Тук в определяне на сумата от 3 000.00 лева не са взети
предвид притежаваните идеални части от собствениците на вход 1, от друга страна не са
взети предвид и идеалните части на взелите участие в процесното събрание на
собствениците от вход 2. В протокола са записани различни проценти на притежаваните
идеални части от различни собственици, но в крайна сметка съвсем неаргументирано е
определена общата сума за всички независимо от притежаваните идеални части. В края на
краищата не става ясно по какъв критерий е определена сумата от 3 000.00 лева, която да
бъде внесена в касата на входа от всеки апартамент, още повече, че от протокола на
процесното събрание не става ясно да е избрана една определена оферта за ремонт на
покрива. По отношение на т.2 от обявения Дневен ред: От приетото решение на Общото
събрание по този въпрос, не става ясно кой от собствениците в етажната собственост какви
непокрити задължения има, от какъв и за какъв период от време са те, на каква стойност и за
какво се отнасят. Решението по тази точка е: „до 04.10.2023г. /включително/ те да се
покрият”, касае се за непокритите месечни задължения. Това решение формулирано по този
начин практически е не само неразбираемо, но и неизпълнимо. Липсват всякакви мотиви и
4
формулировка. За да подлежи на изпълнение процесното решение следва в достатъчна
степен да изясни стойността на всяка непокрито задължение, периода за който се отнася,
основанието и задълженото лице. По т.3 от Дневния ред, по отношение на приетото
решение за внасяне на 50.00 лева от всеки апартамент за довършване на прозорците. В този
случай отново се касае за довършителен ремонт на прозорците на стълбищното
пространство на входа, които представляват общи части на входа, като съобразно
разпоредбите на закона, всеки собственик е длъжен да заплаща разходите за ремонта
съразмерно с притежаваните идеални части – аргумент от чл.6, ал.1, т.9 от ЗУЕС. В този
случай, отново напълно неаргументирано е прието решение за събиране в касата на входа на
сумата от 50.00 лева от всеки апартамент, без да се имат предвид притежаваните идеални
части. В тази част процесното решение е прието в противоречие със закона. Отделно, по
отношение на документацията по проведеното събрание, следва да бъде добавено, че в
протокола от проведеното общо събрание не са записани каквито и да е изявление на
присъствалите лица, както и направените предложения. По отношение на нито едно от
взетите решения не е посочен размер на идеалните части, с което то е прието.
Обстоятелството, че в приложен списък /Протокол/ на лицата, присъствали на общота
събрание, са посочени и притежаваните от тях идеални части, не може да обоснове извод за
спазване на изискването на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Поради изложените съображения, моли
съда да постанови решение, с което да бъдат отменени решенията на Общото събрание на
етажната собственост на ул.”Черно море” № 2, вх.2, блок ”Сила”, в гр.Русе, по точка 1
изцяло, по точка 2 изцяло и по точка 3, по отношение внасяне на 50.00 лева от всеки
апартамент за довършване на прозорците, приети на проведеното на 04.09.2023г. Общо
събрание на етажната собственост, като незаконосъобразни. Претендира и направените по
делото разноски.
Съдът, като взе предвид наведените от ищцата в исковата молба фактически
обстоятелства, на които основава претенцията си и формулирания петитум, квалифицира
правно предявения иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
Ответникът Етажната собственост във вх.2, блок „Сила”, ул.”Черно море” № 2 в
гр.Русе, представлявана от управителя Ралица К. Иванова, признава основателността на
предявения иск, предвид изложените основание и действително неспазения срок по чл.13,
ал.1 от ЗУЕС. Твърди, че единствената причина за несъобразяване с цитираната правна
норма е, че датата на провеждане на събранието е избрана като последна възможна такава,
за да могат на събранието на присъства лично собственика на апартамент 4/15/ - В. Б..
Последния със семейството си живее трайно в САЩ и се връща за кратко през летните
месеци. Поради тази причина 04.09.2023г. е била последната възможна дата за провеждане
на събранието, тъй като на следващия ден посочения собственик е отпътувал. Тъй като
проблемите в Етажната собственост са много и наболели /видно и от взетите решения на
Общото събрание/ управителят е решил да „рискува” и да проведе събранието, въпреки че от
поканата за свикването му не са били изтекли 7 дни, както изисква закона. За него е било по-
важно лично участие да вземат повече от собствениците, за да се дебатират проблемите и да
5
се вземат своевременни и адекватни решения. От друга страна представителите на Етажната
собственост смятат, че ищцата въпреки, че формално е упражнила свое законно право е
действала недобросъвестно. Основанията за подобни твърдения идват от факта, че Е. Б. не
живее постоянно в притежаваното от нея жилище в блок „Сила”, в гр.Русе. Присъствала е
на провежданите общи събрания само веднъж и не спазва взетите решения. Поради тази
причина никой не е допускал, че последната ще предявява каквито и да е било претенции по
отношение на свикването и провеждането на събранието, защото с поведението си от дълго
време демонстрирала незаинтересованост към проблемите на Етажната собственост. Поради
това счита, че е упражнила правото си на настоящия иск превратно и единствено с
намерение да осуети събирането на средствата, необходими за осъществяване на ремонта на
покрива /който ремонт с оглед на метеорологичните условия се превръща в неотложен
ремонт/. В този смисъл ищцата е действала в противоречие със заложения в чл.3 от ГПК
принцип за добросъвестност. В случай, че не е съгласна и не приема взетите от
мнозинството на общото събрание на Етажната собственост решения, Б. е имала
възможност да направи съответните възражения в тази насока по правилата на чл.16, ал.9 от
ЗУЕС. В случай, че ищцата се е била възползвала от правата, които й дава посочената
правна норма, то членовете на етажната собственост са щели да разгледат възраженията й и
да проведат ново общо събрание, при което да се съобразят с всички императивни
изисквания на ЗУЕС. Поради изложеното ответникът счита, че не е станал причина за
завеждане на настоящото производство и са налице основанията на чл.78, ал.2 от ГПК,
поради което следва да бъдат възложени на ищцата всички разноски за производството,
включително и тези направени от него.
Съдът като взе предвид, че ответникът признава изцяло предявения иск, намира, че са
налице предпоставките на чл.237, ал.2 от ГПК и следва да бъде постановено решение без да
се коментира спора по същество, като искът следва да се уважи изцяло, основаващ се на
признанието на ответника, като бъдат отменени решенията на Общото събрание на етажната
собственост на ул.”Черно море” № 2, вх.2, блок ”Сила”, в гр.Русе, по точка 1 изцяло, по
точка 2 изцяло и по точка 3, по отношение внасяне на 50.00 лева от всеки апартамент за
довършване на прозорците, приети на проведеното на 04.09.2023г. Общо събрание на
етажната собственост, като незаконосъобразни.
Съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че не е дал повод за
завеждане на иска и че не следва да бъде осъждан да заплаща на ищцата направените по
делото разноски. На първо място той не е посочил защо счита, че това е така, а самото
признание на иска не е достатъчно. Изложените обстоятелства какво било довело и какви
били причините за приемане на незаконосъобразните решения не означава, че не е дал повод
за завеждане на делото, тъй като именно с приемане на решения, за които ответникът знае,
че е нарушил законовопредвидените изисквания и същите се явяват незаконосъобразни, това
е довело ищцата да потърси съдебна защита и да предяви иска за прогласяване на
незаконосъобразността им и за което тя е направила разноски, които следва да й бъдат
заплатени. Поради това, на основание чл.78, ал.1 от ГПК и предвид уважаването на
6
предявения иск, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцата направените по
делото разноски в размер на 1 850.00 лева – заплатени държавна такса за производството по
делото, възнаграждение на вещото лице по изготвената експертиза и възнаграждение на
редовно упълномощения адвокат.
Мотивиран така и на основание чл.237, ал.2 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решенията на Общото събрание на етажната собственост на ул.”Черно
море” № 2, вх.2, блок ”Сила”, в гр.Русе, от протокола по точка 1 изцяло, по точка 2 изцяло и
по точка 3, по отношение внасяне на 50.00 лева от всеки апартамент за довършване на
прозорците, приети на проведеното на 04.09.2023г. Общо събрание на етажната
собственост, като незаконосъобразни.
ОСЪЖДА Етажната собственост във вх.2, блок „Сила”, ул.”Черно море” № 2 в
гр.Русе, представлявана от управителя Ралица К. Иванова, да заплати на Е. Л. Б. от гр.Русе,
ул.”Черно море” № 2, блок „Сила”, вх.2, сумата от 1 850.00 /хиляда осемстотин и петдесет/
лева – направени по делото разноски.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на страните
пред Русенски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
7