Р Е Ш Е Н И Е
№..............30.10.2020г., гр.Кюстендил
В ИМЕТО НА НАРОДА
Кюстендилският районен съд гражданска колегия,
На осми октомври две
хиляди и двадесета година,
В публично заседание в
следния състав:
Председател:Ч. Тодоров
Секретар:Зоя Равенска
като разгледа докладваното от съдия Тодоров гр.д.№458
по описа на съда за 2019г., и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е по искова молба, подадена
от Н. Б. Ц., с ЕГН **********, с адрес ***,
със съдействието на попечител А.Н.Ц., с ЕГН **********, с адрес *** срещу Ч.Н.И.,
с ЕГН ********** , с адрес *** и М.Г.И., с ЕГН **********, с адрес ***.
Твърди се, че на 26.05.2015г. с НА №58, т.2,
рег.№2723, д.№193/2016г. на нотариус с рег.№325 на НК ищецът продал на Ч.Н.И.
собствения си недвижим имот, представляващ част от поземлен имот с
планоснимачен номер 163, с площ от 220 кв.м., която част попада в УПИ V-164, кв.27
по действащия план на с.Гърляно, общ.Кюстендил, одобрен със заповед
№2889/24.12.1986г., при съседни имоти: ПИ 234, УПИ IV-234, собственост на Ч.Н.И. *** по
действащия план на с.Гърляно.Част от ПИ 163 с площ от 1172 кв.м., попадащи
извън регулацията на с.Гърляно, при граници: земеделски земи, улица с осева
точка 76, ПИ 248, УПИ I-162, УПИ IV-234 и ПИ 164, всички в квартал 27
по действащия план на с.Гърляно, ведно с построените в тази част на имота две
жилищни сгради и една стопанска постройка.С нотариален акт за „Поправка на
нотариялен акт“ с №93, т.2, рег.№3038, д.№219/2016г. на нотариус с рег.№325 на
НК, площта на ПИ 163 била поправена от 1172 кв.м. на 1781 кв.м.
Имота и изградените в него сгради били продадени за
сумата от 4 300 лв.
С оглед умствената изостаналост на ищеца и
злоупотребата с алкохол, за които купувачът знаел, крайния резултата от
сделката бил несъвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и
добросъвестност.
Продажната цена била по-ниска от данъчната оценка, при
което ищецат претърпял загуба, която не желаел и не очаквал.При сключването на
сделката, ответникът използвал недостига на средства, за да закупи не само
имота, но и изградените в него жилища-единствените на ищеца.При сключването на
този договор били нарушени добрите нрави-основание за нищожност на този
договор.
Със решение на КОС по гр.д.№241/2018г., влязло в сила
на 28.12.2018г. ищецът бил поставен под ограничено запрещение.това било
резултата от умствена изостаналост и злоупотреба с алкохол.
При гореописанато, се претендира прогласяване на
нищожност на сключения между страните договор, поради нарушаване на добрите
нрави-иск по чл.26, ал.1 пр.3 ЗЗД.При условията на евентуалност е предявен за
разглеждане иск по чл.31, ал.1 ЗЗД за унищожаване на този договор, доколкото
към момента на сключването му ищецът не разбирал свойството и значението на
действията си.
С срока по чл.131 ГПК са депозирани отговори от страна
на ответниците, в които изцяло са оспорени предявените искове.Двамата ответници
са навели в депозираните отговори идентични възражения.Твърдят, че с ищеца се
познават от години, като съседи по имоти.Ответниците били собственици на имот с
идентификатор №18352.501.380 по КККР на с.Гърляно.Ищецът от своя страна
притежавал в съсобственост с община Кюстендил имот с идентификатор
№18352.501.382, както и бил изключителен собственик на процесния имот с
идентификатор №18352.501.381.При строеж на ограда на имота на ответниците ,
навлезли в съседния имот с идентификатор №18352.501.382.Обърнали се към Община
Кюстендил за закупуване на този имот, като тогава установили, че същия е
съсобствен между общината и ищеца в производството.Обърнали се към ищеца с предложение
да изкупи частта на общината и да им продаде имота.Ищецът се съгласил, като
ответниците заплатили на Община Кюстендил продажната цена и разноските, като в
последствие заплатили на ищеца сумата от 1650 лв.
След сключването на гореописания договор, ищецът бил
този, който предложил на ответниците да закупят и имот с идентификатор
№18352.501.382 за сума в размер на 4 300 лв.Тъй като имал задължения в
размер на 1371.99 лв. към ЧСИ Е. Х. по изп.д.№115/2012г., страните се
договорили ответниците да погасят това задължение и при сключване на договора
да му платят 2 928.01 лв.По тази начин бил сключен атакувания договор.
Твърди се, че страните по делото винаги били в добри
отношения.Ищецът живеел и се грижил за себе си сам, като ответниците винаги му помагали-с
пари и в натура.проблем в отношенията се появил когато дъщеря му узнала, че е
продал имотите.С цел атакуване на договорите бил поставен под запрещение.
По делото са представени и приети като доказателства:
нотариално дело №193/2016г. на нотариус с рег.№325 на НК, по което е сключен
атакувания договор, както и нотариално дело №138/2015г., скица и данъчна оценка
на имота, , заповед №РД-00-303 от 25.03.2015г. на кмета на Община Кюстендил,
договор за покупко-продажба на общински недвижим имот, копие от НА №167, т.1,
рег.№2516, д.№138 от 2015г., пълномощни и декларация, удостоверение от държавен
военноисторически архив-Велико Търново.В качеството на свидетели са разпитани Б.А.,
М.Р., П.Х., Н. Асенов, М.М..Като доказателства по делото са приети две
съдебно-оценителни експертизи, изготвени от вещите лица В. и Г. и две съдебно
психиатрични и психологически експертизи на вещите лица Р. и М. и А.П. и Е. В.
От описаните доказателства по делото се установи
следната фактическа обстановка:
Между страните не е налице спор относно описания в
отговора механизъм на закупуване на друг имот между страните.От показанията на
свидетелите А., М. и А., по делото се установи, че след
сключване на договора, ищецът заявил на ответниците, че продава и другия си
имот-процесния, тъй като му трябват пари, за да погаси задължение по
изпълнително дело.От представеното към нотариално дело №193/2016г. е видно, че
към дата 25.05.2016г. Н.Ц. е имал задължение към „Кредит Инкасо инвестмънт“ в
размер на 1371.99 лв., за което е водено изп.д.№115 на ЧСИ Е. Х.Страните
постигнали съгласие имота да се продаде за цена от 4 300 лв., като 2928.01
лв. да се изплатят на ищеца, а 1371.99 лв.-по сметка на ЧСИ за погасяване на
задълженията му.
Към момента на сключване на договора данъчната оценка
на имота е била в размер на 4317.20 лв.Вещото лице В. е оценил имота на
стойност 19 500 лв., а вещото лице Г. на стойност 11 081 лв.
От приетите по делото комплексни съдебно психиатрични
и психологически експертизи Н.Ц. не е страдал от „слабоумие“ или психично
разстройство в смисъла на „продължително разстройство на съзнанието“, които да
са довели до качествено разстройство на психичната му годност да възприема
правилно действителността, да взима правилни решения, да защитава интересите
си, да извършва сделки и да сключва договори, да разбира свойството и
значението на постъпките си, както и да преценява последствията от извършените
от него действия-бил е със съхранена дееспособност към 26.05.2016г. и
10.06.2016г.
При гореописаната фактическа обстановка, съдът намира,
че предявения иск по чл.26, ал.1 ЗЗД е неоснователен и следва да се отхвърли,
като съображенията на съда в тази насока са следните:
От описаните психиатрични и психологически експертизи,
по делото се установи, че към момента на сключване на договора, ищецът е бил с
напълно съхранена дееспособност, разбирал е свойството и значението на
действията си.От посочените свидетелски показания се установи, че самия той е
поел инициатива за продажбата на този имот.
На следващо място, следва да се посочи, че
договорената цена, равняваща се на данъчната оценка и значително по-ниска от
пазарната цена излиза извън пределите на нравствената допустимост, което
накърнява "добрите нрави" и
обуславя нищожност на сделката. В същото време чл. 9 от Закона за
задълженията и договорите определя свобода на договарянето,
позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността
от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Следователно
облигационното правоотношение предпоставя самостоятелност от една страна и от
друга се рамкира от "добрите нрави"
и от императивните правила, които при продажбата определят, че държавната такса
се изплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорена цена, която е
по-ниска от нея. Следователно законодателя допуска, че цената на един недвижим
имот по волята на страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото
време понятието "добри нрави" предполага известна еквивалентност на
насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение,
водещо до нищожност на сделката. Тази неравностойност би следвало да е такава,
че практически да е сведена до липса на престация. В конкретния случай
отклонението от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната
оценка не налага извод за такава неравностойност на престацията, която да
съставлява нарушение на "добрите нрави
" и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД.
Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната
не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.Видно
от приетите по делото съдебно-оценителни експертизи, през периода на сключване
на договора, а и в последствие, сделки с недвижими имоти в района на с.Гърляно
не са извършвани.Имота е бил в недобро
състояние, запуснат и необитаем.В този смисъл, съдът намира, че договорената
цена в размер на 4 300 лв. и начина й на изплащане, напълно попада в
хипотезата на чл.9 ЗЗД и е в рамките на договорната свобода на страните, като
липсва нарушение на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1 ЗЗД.
При горните изводи, съдът дължи
произнасяне по евентуално съединения иск по чл.31, ал.1 ЗЗД, като възражение за
давност по този иск, ответниците са направили едва в хода на устните
състезания.
Този иск, съдът намира, че също е
неоснователен.От приетите като доказателства по делото експертизи, изцяло
безпротиворечиви и еднопосочни в направените изводи, по делото се установи, че
към момента на сключване на договора, ищецът е разбирал свойството и значението
на постъпките си и е можел да ги
ръководи.Няма данни алкохолната употреба да влияе на тези му качества, като без
значение по настоящето дело е че е бил освободен от военна служба, поради
психиатрично заболяване.Факта, че в последствие е поставен под ограничено
запрещение, също не променя извода на съда, доколкото двете експертизи са
категорични и безпротиворечиви в извода си за възможност на ищеца, към датата
на договора, да разбира и ръководи действията си.
При горните изводи и на основание чл.78,
ал.3 ГПК, ищецът дължи на ответниците сторените от тях съдебно-деловодни
разноски в размер на 1443 лв.-изплатено адвокатско възнаграждение и изплатени
възнаграждения на вещи лица, готвили заключения по делото.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
Отхвърля предявения от Н. Б. Ц., с ЕГН **********, с адрес ***,
със съдействието на попечител А.Н.Ц., с ЕГН **********, с адрес *** срещу Ч.Н.И.,
с ЕГН ********** , с адрес *** и М.Г.И., с ЕГН **********, с адрес *** иск по
чл.26, ал.1 пр.3 ЗЗД за обявяване на нищожност на договор за покупко-продажба на
недвижим имот във формата на нотариален акт №58, т.II, рег.№2723, д.№193/2016г. на
нотариус Б.А., рег.№325 на НК, като неоснователен.
Отхвърля предявения от Н. Б. Ц., с ЕГН **********, с адрес ***,
със съдействието на попечител А.Н.Ц., с ЕГН **********, с адрес *** срещу Ч.Н.И.,
с ЕГН ********** , с адрес *** и М.Г.И., с ЕГН **********, с адрес *** иск по
чл.31, ал.1 ЗЗД за унищожаване на
договор за покупко-продажба на недвижим имот във формата на нотариален акт №58,
т.II, рег.№2723,
д.№193/2016г. на нотариус Б.А., рег.№325 на НК, като неоснователен.
Осъжда от Н. Б. Ц., с ЕГН **********, с адрес ***,
със съдействието на попечител А.Н.Ц., с ЕГН **********, с адрес *** да заплати
на Ч.Н.И., с ЕГН ********** , с адрес ***
и М.Г.И., с ЕГН **********, с адрес *** деловодни разноски в размер на 1443 лв.
Решението
подлежи на обжалване пред ОС гр.Кюстендил в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
Районен
съдия: