С решение № 125 /10.11.2004 г.,постановено по гр.д. № 583 по описа за 2004 г.,Кърджалийският районен съд е отхвърлил предявения от Христо Николов Иванов и Комня Николова Иванова,против Катя Асенова Моллова и Красимир Асенов Моллов,иск за прогласяване нищожността на Договор за продажба на недвижим имот,представляващ ап.№ 39 в жилищен блок “Младост” № 2,вх.”Б”,построен в парцел І,кв.79 на бул.”Беломорски” № 54 в гр. Кърджали,сключен с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 200 от 14.06.2001 г.,т.І,рег.№ 1763,нот. дело № 257 /2001 г.,между Христо Николов Иванов и Комня Николова Иванова,като продавачи,чрез пълномощника им Красимир Асенов Моллов,и Катя Асенова Моллова като купувач,поради накърняване на добрите нрави /чл.26,ал.1 от ЗЗД/,поради наличие на привиден договор,прикриващ договор за дарение /чл.26,ал.2 ,във вр. с чл.17,ал.1 от ЗЗД/,поради споразумение на представителя и купувача във вреда на представляваните продавачи /чл.40 от ЗЗД/ и поради наличие на съглашение,с което се уговаря предварително,че ако задължението не бъде изпълнено,кредиторът ще стане собственик на вещта,както и поради наличие на споразумение,с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора,различен от този ,който е предвиден в закона /чл.152 от ЗЗД/. Съдът е отхвърлил и предявения от Христо Николов Иванов и Комня Николова Иванова,против Катя Асенова Моллова и Красимир Асенов Моллов,иск за разваляне на Договор за продажба на недвижим имот,представляващ ап.№ 39 в жилищен блок “Младост” № 2,вх.”Б”,построен в парцел І,кв.79 на бул.”Беломорски” № 54 в гр. Кърджали,сключен с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 200 от 14.06.2001 г.,т.І,рег.№ 1763,нот.дело № 257 /2001 г.,между Христо Николов Иванов и Комня Николова Иванова,като продавачи,чрез пълномощника им Красимир Асенов Моллов,и Катя Асенова Моллова като купувач,поради неплащане на цената. Къджалийският районен съд е осъдил ищците да заплатят на ответницата Моллова ,сумата в размер на 100 лв.,съставляваща направени от нея разноски по делото,а по сметка на КРС,допълнителна държавна такса в размер на 151.10 лв. Настоящото производство е образувано по повод депозирана въззивна жалба от недоволните от решението,изцяло,ищци в първоинстанционното производство,Христо Иванов и Комня Иванова. В жалбата се твърди,че атакуваното решение е неправилно и незаконосъобразно,постановено при явно несъответствие между фактическите констатации на съда и обективната истина,и между правните изводи на съда и материалния закон. Излагат са съображения,че по делото отсъствуват каквито и да било доказателства за извършено между ответниците плащане по сделката,а самият нотариален акт не доказвал такова плащане. Въпросът дали било или не направено плащане бил от съществено значение както за главните искове,така и за алтернативно предявеният от тях,иск. На първо място това доказвало договаряне от страна на ответника - Красимир Моллов в качеството му на техен пълномощник в тяхна вреда, а неистинското му волеизявление пред нотариуса било безспорно доказателство за неговите намерения в тази насока, което обосновавало претенцията им по чл.40 от ЗЗД. Неплащането на цената и близката родствена връзка между ответниците доказвало и че на практика между техния пълномощник и купувачката чрез привидна продажба било прикрито дарение за каквото пълномощника им нямал никаква представителна власт. Жалбодателите не приемат мотивите на съда и за отхвърляне на иска им за нищожност на основание чл.152 от ЗЗД. Твърдят,че доводът на съда, че упълномощаването е извършено след сключване на ипотечния договор и поради това нямал качеството на "предварително съглашение" за удовлетворяване на кредитора бил неправилен. Правото на кредитора да се удовлетвори по принудителен ред възниквало едва след като имало безспорно неизпълнение на обезпеченото задължение. Това бил релевантния момент към който се определяло дали съглашението е "предварително" или не. Твърдят,че в текста на чл.152 изразът "...се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора..." и условието "...ако задължението не бъде изпълнено..." били в безспорна корелативна и последователна връзка,и следователно неизпълнението било абсолютно условие за валидност за съглашението за удовлетворяване на кредитора по начин различен от този, предвиден в закона. Отнасянето на момента на съглашението към един по-ранен момент било юридически необосновано и житейски неоправдано. Изтъкват,че бил неоснователен и доводът на съда, че упълномощаването не можело да бъде обявено за нищожно понеже било едностранна сделка. Твърдят,че упълномощаването, макар и едностранна сделка било безспорно съглашение по смисъла на чл.152 от ЗЗД, тъй като съгласието на овластеното лице се манифестирало с получаването на пълномощното като документ. В случая с пълномощното била дадена представителна власт на ответника за сключване на една противна на закона сделка на основание чл.152 от ЗЗД, което на свой ред правило самото упълномощаване нищожно, а следователно и извършената в последствие продажба. Изтъкват също,че даващият реално обезпечение за едно чуждо задължение не може да бъде приравняван на поръчител и следователно не дължи каквото и колкото длъжникът по обезпечаваното задължение. В този смисъл прилагането на института на чл.65 от ЗЗД било немислимо в случаите на ипотека за чуждо задължение. Изтъкват също,че неправилно съдът е определил и заплащане на допълнителна държавна такса. Молят настоящата инстанция да отмени изцяло атакуваното първоинстанционно решение,вместо което да постанови друго,с което да уважи исковата им претенция изцяло като основателна и доказана. В съдебно заседание жалбодателите,чрез процесуалните си представители, поддържат жалбата си по изложените в същата съображения. Претендират разноски. В съдебно заседание ,ответникът по жалбата,Катя Асенова Моллова,чрез процесуалния си представител,оспорва жалбата. Претендира разноски. В съдебно заседание ,ответникът по жалбата,Красимир Асенова Моллов,редовно призован не се явява и не взема становище по жалбата. Окръжният съд,действуващ в качеството си на въззивна инстанция,по повод депозираната жалба,прие за установено следното : Жалбата като подадена в срок и от лица,имащи интерес от това е допустима ,поради което следва да бъде разгледана по същество. Пред компетентния Кърджалийски районен съд са предявени в обективно съединение и формулирани от ищците следните искове: 1.иск с правно основание чл.26 от ЗЗД,за прогласяване нищожността на Договор за продажба на недвижим имот,представляващ ап.№ 39 в жилищен блок “Младост” № 2,вх.”Б”,построен в парцел І,кв.79 на бул.”Беломорски” № 54 в гр. Кърджали,сключен с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 200 от 14.06.2001 г.,т.І,рег.№ 1763,нот. дело № 257 /2001 г.,поради накърняване на добрите нрави изразяващо се в нарушена еквивалентност на насрещните по договора престации ; 2. иск с правно основание чл.26 от ЗЗД,за прогласяване нищожността на договора за продажба на недвижимия имот,поради наличие на привиден договор ,прикриващ договор за дарение; 3. иск за прогласяване нищожността на договора за продажба на недвижимия имот,поради споразумение на пълномощника и купувача по същия,във вреда на представляваните продавачи –чл.40 от ЗЗД; 4. иск за прогласяване нищожността на договора за продажба на недвижимия имот с правно основание чл.152 от ЗЗД,поради наличие на съглашение ,с което е уговорен начин за удовлетворяване на кредитора,различен от предвидения в закона; и 5. иск ,заведен при условията на евентуалност за разваляне на договора за продажба на недвижимия имот с правно основание чл. 87 от ЗЗД,поради неплащане от страна на купувача на продавачите. По делото е представен Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 152,т.І1,рег.№ 1882,н.д. № 251/2000 г. на Нотариус с рег.№ 020 на Нотариалната камара,с район на действие РС,гр. Кърджали,от който се установява,че за дадения от ответника в първоинстанционното производство,Красимир Моллов на Николай Христов Николов,заем в размер на 8 900 лв.,платим в срок до 06.11.2000 г.,с уговорена неустойка при неизпълнение, ищците Христо и Комня Иванови,в качеството им на трети задължени лица са учредили в полза на Моллов, ипотека върху собствения си недвижим имот - ап.№ 39,находящ се в жилищен блок “Младост” № 2,вх.”Б”,построен в парцел І,кв.79 на бул.”Беломорски” № 54 в гр. Кърджали, със застроена площ 78.38 кв.м.,ведно с прилежащите му таванско и избено помещения и съответното право на строеж . Установява се по делото,от представеното пълномощно от 11.07.2000 г.,с рег.№ 1945 на Нотариус с рег.№ 020 на Нотариалната камара,с район на действие РС,гр. Кърджали,че ищците в първоинстанционното производство,Христо Николов Иванов и Комня Николова Иванова са упълномощили ответника Красимир Асенов Моллов след 06.11.2000 г., да извършва всякакви разпоредителни действия,включително да прехвърля и на себе си,на цена каквато прецени,собствения на упълномощителите недвижим имот - ап.№ 39,находящ се в жилищен блок “Младост” № 2,вх.”Б”,ет.VІІ,построен в парцел І,кв.79 ,на бул.”Беломорски” № 54 в гр. Кърджали,със застроена площ 78.38 кв.м.,ведно с прилежащите му таванско и избено помещения и съответното право на строеж. Представен е и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 200 от 14.06.2001 г.,т.І,рег.№ 1768,нот. дело № 257 /2001 г. на Нотариус с рег.№ 020 на Нотариалната камара,с район на действие РС,гр. Кърджали,от който се установява,че ищците Христо и Комня Иванови,в качеството им на продавачи,чрез пълномощника си,втория ответник Красимир Моллов,са продали на първия ответник,Катя Асенова Моллова,в качеството й на купувач , собствения си недвижим имот,представляващ ап.№ 39 в жилищен блок “Младост” № 2,вх.”Б”,построен в парцел І,кв.79 на бул.”Беломорски” № 54 в гр. Кърджали,със застроена площ 78.38 кв.м.,ведно с прилежащите му избено и таванско помещения и съответното право на строеж ,за сумата 9 500 лв.,която сума пълномощника на продавачите,заявил,че е получил напълно и в брой от купувача. В нотариалния акт е посочено,че данъчната оценка на имота е 16 518.60 лв. От представените в производството удостоверения за ражõане ,се установява,че ответниците Катя Асенова Моллова и Красимир Асенов Моллов са сестра и брат. Представено е удостоверение за данъчна оценка на имота към 09.08.2004 г.,от което се установява,че последната е в размер на 15 113.60 лв.От прието изготвено по назначената съдебно-оценъчна експертиза, заключение,се установява,че пазарната стойност на имота,определена към 14.06.2001 г. е 16 200 лв. Представено е и Удостоверение № 1221/21.09.2004 г. на Службата по вписванията при РС,гр. Кърджали,от което се установява,че за периода 14.06.2001 г.- 21.09.2004 г.,към 10.00 часа ,върху имота,предмет на продажбата има наложени вещни тежести- договорна ипотека,вписана по силата на цитирания в предходен абзац,нотариален акт за учредяване на договорна ипотека. В този ход на констатации,настояща съдебна инстанция,действуваща в качеството си на въззивна изгради своето становище : По иска с правно основание чл.26 от ЗЗД,за прогласяване нищожността на Договор за продажба на недвижим имот,представляващ ап.№ 39 в жилищен блок “Младост” № 2,вх.”Б”,построен в парцел І,кв.79 на бул.”Беломорски” № 54 в гр. Кърджали,сключен с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 200 от 14.06.2001 г.,т.І,рег.№ 1763,нот. дело № 257 /2001 г.,поради накърняване на добрите нрави,изразяващо се в нарушена еквивалентност на насрещните по договора престации: В този аспект не се спори по делото,че с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 200 от 14.06.2001 г.,т.І,рег.№ 1768,нот. дело № 257 /2001 г. на Нотариус с рег.№ 020 на Нотариалната камара,с район на действие РС,гр. Кърджали,ищците Христо и Комня Иванови,чрез пълномощника си,втория ответник Красимир Моллов,са продали на първия ответник,Катя Асенова Моллова, собствения си недвижим имот,представляващ ап.№ 39 в жилищен блок “Младост” № 2,вх.”Б”,построен в парцел І,кв.79 на бул.”Беломорски” № 54 в гр. Кърджали,със застроена площ 78.38 кв.м.,ведно с прилежащите му таванско и избено помещения и съответното право на строеж ,за сумата 9 500 лв. Установява се по делото и че ищците Иванови на 11.07.2000 г.,са упълномощили ответника Красимир Моллов след 06.11.2000 г. да извършва всякакви разпоредителни действия,включително да прехвърля и на себе си,на цена каквато прецени,собственият им недвижим имот .Установява се също по делото,че пазарната стойност на имота,определена към 14.06.2001 г. е 16 200 лв.,а данъчната му такава е 16 518.60 лв. Изложените от ищците доводи в подкрепа на този им иск,че е налице накърняване на добрите нрави ,поради отсъствие на еквивалентност на дадените по договора престации - продаващата се вещ и най-вече продажната цена,настоящият съд намира за неоснователни,поради което респективно и предявеният иск с правно основание чл.26,ал.1 от ЗЗД за неоснователен. И това е така защото при липса на повелителни норми за образуване на цените,отклоненията в цените ,които в казуса определено не са драстични и като такива нарушаващи добрите нрави,са възможни и единственото средство за определянето им остава договорното съгласие. В този аспект безспорно упълномощавайки ответника Моллов ,да извършва всякакви разпоредителни сделки със собствения им недвижим имот при “... цена, каквато прецени...”,ищците Иванови са дали своето съгласие за възможността пълномощникът им да договаря свободно. Определено за да е възмезден един договор,какъвто безспорно е договорът за покупко-продажба,следва всяка от страните по него да получи насрещна облага ,но определено няма законова императивна правна норма,която да определя точна,пълна и абсолютна еквивалентност. И това е така защото при липса на повелителни норми за образуване на цените,отклоненията в продажната,респ. покупната цена са възможни,и единственото средство за определянето им о±тава договорното съгласие. Всъщност изложените от страните доводи определено очертават правната рамка на една друга разпоредба –чл.33 от ЗЗД. Поддържаната от ищците “нищожност” определено обаче не държи сметка за тази норма,по силата на която би могъл един договор да бъде обявен за унищожаем ,но не и за нищожен. Доводите за отсъствие на еквивалентност на насрещните престации,в частност за твърдяна заниженост на покупната цена в казуса ,само по себе си не прави договора даже унищожаем ,от което следва,че още по-малко тя е в състояние да го направи нищожен. Безспорно страните са тези ,които определят дали и кога насрещните престации имат еквивалентен характер. В настоящия казус страната-продавач без ограничения е дала възможност на пълномощника си да договаря свободно.В аспекта на изложеното е и константната съдебна практика/решение № 151/92 г. на І ГО на ВКС/.В този ход на мисли не без значение за определяне рамката на твърдяната еквивалентност на престациите като форма на нарушение на добрите нрави, е и обстоятелството,че недвижимият имот ,предмет на прехвърлителната сделка е обременен с тежести. По иск с правно основание чл.26 от ЗЗД,за прогласяване нищожността на договора за продажба на недвижимия имот,поради наличие на привиден договор ,прикриващ договор за дарение: И в този аспект настоящата инстанция споделя доводите на първоинстанционния съд. Не се спори по делото,че с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 200 от 14.06.2001 г.,т.І,рег.№ 1768,нот. дело № 257 /2001 г. на Нотариус с рег.№ 020 на Нотариалната камара,с район на действие РС,гр. Кърджали, ищците Христо и Комня Иванови,страни по тази сделка ,в качеството им на продавачи, чрез пълномощника си,втория ответник Красимир Моллов,са продали на първия ответник,Катя Асенова Моллова,в качеството й на страна-купувач,собствения си недвижим имот,представляващ ап.№ 39 в жилищен блок “Младост” № 2,вх.”Б”,построен в парцел І,кв.79 на бул.”Беломорски” № 54 в гр. Кърджали,със застроена площ 78.38 кв.м.,ведно с прилежащите му помещения и съответното право на строеж ,за сумата 9 500 лв.,и за която цена пълномощникът на продавачите е заявил,че е получил напълно и в брой. Всъщност доводите които ищците навеждат се свеждат до отсъствие на извършено в тяхна полза, в качеството им на продавачи,плащане от страна на пълномощника им, което според тях идело да докаже привидност на сключения договор за покупко-продажба. Това обстоятелство според ищците релевирало факта,че била сключена привидна сделка при условията на относителна симулация,с която се прикривал договор за дарение и с оглед родствената връзка между пълномощника на страната –продавач и купувача,които били брат и сестра. Освен факта на съществуваща родствена връзка други доказателства по делото страната -продавач по договора за покупко-продажба,Иванови,ищци в първоинстанционното производство ,не ангажират. Нещо повече факта на отсъствие на плащане по една сделка не води до нейната нищожност. А що се касае до твърдяно отсъствие на плащане от страна на пълномощника в полза упълномощителите,следва да се отбележи,че това е взаимоотношение между самите тях,което може да води до други правни последици,но не влияе върху действителността на самия договор. В този смисъл неоснователен се явява и доводът на жалбодателите направен във въззивна жалба,че решаващият съд по недопустим начин бил разместил тежестта на доказване в първоинстанционното производство. Разпоредбата на чл.143,ал.1 от ГПК,на която и решаващият съд ,се е позовал,дава на официалния документ,издаден от длъжностно лице в кръга на службата му по установените форми и ред, доказателствена сила на изявленията направени пред него и за извършените от него и пред него действия. В този смисъл се явява голословно твърдението на жалбодателите,че нотариусът е удостоверил само едно изявление на пълномощника Моллов за действие извършено преди нотариалното изповядване на сделката,поради което съставения в резултат на това изповядване,нотариален акт нямал доказателствена сила за това изявление. Голословно е и твърдението на жалбодателите ,че последното доказвало отсъствие на каквото й да е плащане по тази сделка. По иска за прогласяване нищожността на договора за продажба на недвижимия имот,поради споразумение на пълномощникът и купувача по същия,във вреда на представляваните продавачи –чл.40 от ЗЗД : В смисъла на изложеното в предходния абзац са мотивите на настоящата съдебна инстанция и досежно този иск. Съдът не възприема доводите на ищците,че отсъствие на реално извършено в тяхна полза от страна на пълномощника им,плащане,доказвало договаряне между него и купувача по сделката в тяхна вреда, а волеизявлението му пред нотариуса било безспорно доказателство за неговите намерения в тази насока, което обосновавало претенцията им по чл.40 от ЗЗД. Освен тези твърдения,доказателства в тази насока не се представят. Правилен е в този смисъл и извода на решаващия съд,че твърдяното в казуса наличие на неизгодно договорена според ищците,продажна цена при хипотезата на чл.40 от ЗЗД,не подлежи на разглеждане като самостоятелно основание за нищожност или унищожаемост на сделката,а само като преценка досежно това дали договарянето е във вреда на представляваните. Но дори и в този аспект не се представят по делото доказателства. По иска за прогласяване нищожността на договора за продажба на недвижимия имот с правно основание чл.152 от ЗЗД,поради наличие на съглашение ,с което е уговорен начин за удовлетворяване на кредитора,различен от предвидения в закона. Съобразно разпоредбата на чл.152 от ЗЗД, съглашение,с което се уговаря предварително,че ако задължението не бъде изпълнено,кредиторът ще стане собственик на вещта,както и всяко друго съглашение,с което се уговаря предварително начин за удовлетворяване на кредитора,различен от този,който е предвиден в закона,е недействителен. В действителност упълномощаването е едностранна сделка,насочена към пораждане на представителна власт за друго лице,по силата на която то може да извършва правни действия с последици за упълномощителя. В аспекта на изложеното тя е и съглашение,и в този смисъл същата може да бъде обявена за недействителна,но ако е спазено условието на закона,т.е. тя да е уговорена предварително . Според константната съдебна практика,счита се ,че съглашението е уговорено предварително,ако е извършено преди или най-късно в същия момент на възникване на вземането на кредитора. /Р. № 558/2003 г. на ІІ ГО; Р.№ 1353 /2001 г. на ІІ ГО/.В настоящия случай упълномощаването дадено от ищците на ответника Моллов последва момента на възникване на задължението , т.е. факта на упълномощаването,разгледано и като съглашение,не поставя под условие възникването на самото задължение,а още по малко е предварително съглашение за удовлетворяване на взискателя по това задължение,по начин различен от предвидения в закона. По иска ,заведен при условията на евентуалност за разваляне на договора за продажба на недвижимия имот с правно основание чл. 87 от ЗЗД,поради неплащане от страна на купувача по сделката на продавачите. Не се спори в производството,че ищците Иванови в качеството им на страни – продавачи са продали на втората страна –купувач Моллова, чрез пълномощника си,собствения си недвижим имот. Безспорно е ,че по този по своя характер двустранен договор се пораждат права и задължения за всяка от страните. Безспорно е и това,че задължение на страната - купувач е да плати цената. В настоящия казус в т.2 на цитирания нотариален акт № 200/01 г. ,с който е изповядан сключения между страните договор за покупко-продажба на спорния ап.39,е отразено,че купувачът е “...платил напълно и в брой на пълномощника на продавачите”,договорената цена.В този смисъл са значими и изложените по-горе доводи досежно приложното поле на разпоредбата на чл.143,ал.1 от ГПК,относно доказателствената сила на извършените пред нотариуса в казуса,изявления и за извършените от него и пред него действия. И доколкото упълномощаването е едностранна сделка,насочена към пораждане на представителна власт за друго лице,по силата Ýа която то може да извършва правни действия с последици за упълномощителя,то в този смисъл плащайки на него ,купувачът изпълнява задължението си към продавачите. А що се касае до твърдяното отсъствие на плащане от страна на пълномощника в полза упълномощителите,следва да се отбележи,че това е взаимоотношение между самите тях,което може да води до други правни последици,но не влияе върху действителността на самия договор. Прочие следва да бъде посочено и това,че договорът ,с който се прехвърлят вещни права върху недвижим имот,подлежи по смисъла на ал.3 на чл.87 от ЗЗД,на отменяване в ограничен брой случаи,изрично посочени в закона. Факта на сбъдване на която и/или които и да е точно посочени от закона,предпоставки в настоящото производство, не се доказаха. Категорично неоснователен е и довода на жалбодателите,че по отношение на дължимата държавна такса неправилно била приложена разпоредбата на чл.55,ал.1,б.”г” от ГПК. Безспорно по смисъла на цитираната разпоредба всеки от обективно предявените искове цели обявяване на недействителност на договор за покупко-продажба на недвижим имот или неговото разваляне. Нещо повече приложима в случая е и разпоредбата на ал.2 на цитирания чл.55,във вр. с чл.55,ал.1,б.”г” от ГПК,поради което цената на иска следва да бъде определена като сбор от цената на всеки от обективно съединените искове,или следва да бъде заплатена държавна такса в общ размер от 756 лв.,от които следва да се приспадне цената на платените и присъдени държавни такси,поради което остава дължима допълнителна държавна такса в размер още на 454 лв. И при този изход на делото,разноски не се следват,доколкото такива макар и изрично поискани,не се доказват от страна на ответника по жалбата,Моллова. За ответника по жалбата ,Моллов, разноски не се следват,доколкото такива изрично не са поискани. Водим от изложеното,съдът
Р Е Ш И :
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 125/ 10.11.2004 г.,постановено по гр.д.№ 583/2004 г. по описа на Кърджалийския районен съд . ОСЪЖДА Христо Николов Иванов,с ЕГН ********** и Комня Николова Иванова ,с ЕГН 39011282437,и двамата от гр. Кърджали,бул.”Беломорски” № 54,бл.”Младост” № 2,вх.”Б”,ет.7,ап.39 ,да заплатят по сметка на Кърджалийският окръжен съд,допълнителна държавна такса в размер на 454 лв. Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в тридесетдневен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :1.
2. |