№ 16105
гр. София, 06.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Кирил Ст. Петров
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА
като разгледа докладваното от Кирил Ст. Петров Гражданско дело №
20231110123736 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 310 и след. ГПК:
Съдът е сезиран с искова молба от [фирма], против [фирма], с която се иска да се
осъди ответникът да опразни и да върне на ищеца владението върху недвижим имот –
търговски обект със застроена площ от 16 кв. м., попадащ в дворно място с планоснимачен
№ 164, с обща площ от 1150 кв. м., парцел XIII, кв. 31, [адрес], предмет на прекратен
договор за наем от 09.04.2021 г. Твърди, че страните са сключили наемен договор от
09.04.2021 г., с който ищецът предоставил за временно и възмездно ползване на ответника
търговски обект със застроена площ от 16 кв. м., попадащ в дворно място с планоснимачен
№ 164, с обща площ от 1150 кв. м., парцел XIII, кв. 31, [адрес]. Срокът на договора бил
изтекъл на 28.02.2023 г. Твърди, че наетата вещ не е върната до момента. Моли искът да
бъде уважен. Претендира разноски. В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата
молба.
Ответникът оспорва иска. Твърди, че ползването на имота след изтичане срока на
договора е продължило със знанието и без противопоставянето на ищеца. Договорът се
трансформирал в безсрочен. Липсвало предизвестие за прекратяване на договора. Моли
искът да се отхвърли. Претендира разноски. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.
Съдът, съобразно чл. 235, ал. 2 ГПК във връзка с наведените в исковата молба
доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД:
Основателността на осъдителен иск с квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1, ЗЗД се
обуславя от кумулативното наличие на предпоставките: валидно възникнало наемно
правоотношение между страните, прекратяване на правоотношението и релевирано
неизпълнение от наемателя на задължението да върне наетата вещ. С оглед разпоредбата на
1
чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест за установяване на фактите, съставляващи
основание на иска и имащи характер на положителни такива, се носи от ищеца, който
трябва да проведе пълно и главно доказване.
От представения договор за наем от 09.04.2021 г. /л. 8-10 от делото/ се установява, че
между страните по делото е възникнало валидно облигационно правоотношение, съгласно
което ищеца /в качеството му на наемодател/ се задължава да предостави на ответника
/имащ качеството наемател/ ползването на недвижим имот, находящ се в [адрес], [улица] с
площ от 16 кв. м. срещу наемна цена от 60 лв. на месец. Договорът е сключен за срок от
01,03.2021 г. до 28.02.2023 г., като е уговорено, че наетият имот ще се ползва за пощенски
услуги. Не се спори между страните, че ищецът е титуляр на право на собственост на
процесния имот, а и основателността на иска по чл.233 ЗЗД не е в зависимост от
установяване правото на собственост в лицето на наемодателя.. Договорът за наем от ищеца
е сключен чрез районния мюфтия на Р., за което е представено решение № 1894 на Висшия
мюсюлмански съвет.
Не се спори по делото, че фактическата власт върху процесните недвижими имоти е
предадена на ответника и, че на същия е осигурено спокойно и безпрепятствено ползване.
Не се спори и, че ползването на наетия от ответника имот е продължило и след изтичане на
срока на договора.
Спорния по делото въпрос между страните е прекратен ли е договорът за наем, респ.
трансформирал ли се е договорът в безсрочен.
Съгласно чл. 236, ал. 1 ЗЗД, ако след изтичане на наемния срок използването на
вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита
продължен за неопределен срок.
В чл. 2.2 от договора за наем е предвидено, че срокът на договора може да бъде
продължен с анекс, ако наемателя отправи писмено предизвестие за това не по-късно от
един месец преди изтичането на договорения срок и наемодателят приеме офертата. При
липса на писмено споразумение, договорът се счита за прекратен.
Нормата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД е диспозитивна, т. е. позволява на страните да уговорят
нещо различно като отклонят поведението си от законовата норма в съответствие със
свободата на договаряне по см. на чл. 9 ЗЗД. Предвиденото в чл. 236, ал. 1 от ЗЗД
продължаване за неопределен срок на договора за наем, ако след изтичането на уговорения
срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на
наемодателя, не е приложимо в случаите, в които страните изрично са изключили
приложението на посочената разпоредба за мълчаливо подновяване на срока на договора. В
случая в рамките на договорната свобода страните са се отклонили от диспозитивната норма
на чл. 236, ал. 1 ЗЗД и са предвидили възможност за продължаване на срока на договора
само изрично, като съгласието за това се постигне в писмена форма.
Не се установява сключването на писмено споразумение между страните, поради
което с изтичане срока на договора за наем действието му е преустановено. След изтичането
на срока на договора за наем наемателят е длъжен да върне вещта - чл. 233 ЗЗД.
На следващо място, дори в случая да беше приложим чл. 236, ал. 1 ЗЗД, то исковата
молба следва да се счита за предизвестие по чл. 238 ЗЗД, ако договорът е безсрочен.
Наемното правоотношение се прекратява с достигането на писменото предизвестие до
адресата. Един месец след връчването на препис на ответника договорът за наем е
прекратен. Препис от исковата молба и приложенията е връчен на ответника на 09.06.2023 г.
– л. 52, поради което и договорът за наем /дори и при приложение на чл. 236, ал. 1 ЗЗД/
следва да се счита за прекратен на 10.07.2023 г., което обстоятелство настъпило в хода на
процеса следва да се съобрази по реда на чл. 235, ал.3 ГПК.
Доколкото наемателят не е изпълнил задължението си да върне предоставения му
2
имот след прекратяване на наемното правоотношение, то са налице предпоставките на
материалния закон /чл. 79, ал. 1 ЗЗД/ за осъждането му да престира принудително дължимия
облигационен резултат, с оглед на което исковата претенция по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД се
явява основателна.
С оглед на изложеното, по делото се установява, че между страните е възникнало
наемно правоотношение, че наемодателят е изправна страна – предоставил е за ползване
фактическата власт върху процесните недвижими имоти, съобразно уговореното в договора
предназначение, и е осигурил спокойно и безпрепятствено ползване на имотите, че
наемателят е получил фактическата власт върху процесните недвижими имоти, както и, че
впоследствие наемното правоотношение е било прекратено.
При прекратяване на наемното правоотношение задължение на наемателя е да върне
имота в състоянието, в което го е приел /при отчитане на обичайното му овехтяване/. В
тежест на ответника по делото е да докаже изпълнение на това свое задължение, като съдът
приема, че не е проведено пълно и главно доказване на този факт от ответната страна.
Напротив, установява се по безспорен начин, че процесните имоти се ползват от ответника и
в хода на настоящото съдебно производство. Последното обстоятелство не е оспорено от
ответника. Няма данни по делото за предаване фактическата власт на ищците.
Поради всичко изложено предявеният иск е основателен и следва да се уважи.
По разноските:
Предвид изхода на спора разноски се дължат само на ищците. Представен е списък и
доказателства за направата на разноски от страна на ищците в размер на 50 лв. за заплатена
държавна такса и 400 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение. Представени са
доказателства за заплащане на възнаграждението – л. 2. В срок е постъпило възражение по
чл. 78, ал. 5 ГПК. Възражението за прекомерност е неоснователно, доколкото минималното
възнаграждение по чл. 7, ал. 2, т. 1 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери
на адвокатските възнаграждения е 400 лв. Ето защо на ищеца ще се присъди сумата от общо
450 лв. за съдебни разноски по производството.
Водим от горното, СОФИЙСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД
РЕШИ:
ОСЪЖДА [фирма], ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: [адрес], да
опразни и върне на [фирма], ЕИК ****, религиозна институция, със седалище и адрес на
управление [адрес], на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, държането върху наето
помещение по прекратен договор за наем от 09.04.2021 г. - търговски обект със застроена
площ от 16 кв. м., попадащ в дворно място с планоснимачен № 164, с обща площ от 1150 кв.
м., парцел XIII, кв. 31, по плана на [населено място], с административен адрес [адрес].
ОСЪЖДА [фирма], ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: [адрес], да
заплати на [фирма], ЕИК ****, религиозна институция, със седалище и адрес на управление
[адрес], на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 450 лв. – представляваща разноски по
производството.
Решението подлежи на обжалване от страните пред СГС в двуседмичен срок от
09.10.2023 г., на осн. чл. 315, ал. 2 ГПК.
Препис от решението да се връчи на страните.
3
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4