РЕШЕНИЕ
№ 147
гр. Бургас, 20.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седемнадесети
ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Румяна Ст. Калошева Манкова
Членове:Албена Янч. Зъбова Кочовска
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря МАРИНА Д. ДИМОВА
като разгледа докладваното от Румяна Ст. Калошева Манкова Въззивно
гражданско дело № 20212000500413 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Н. С., гражданка на У., чрез
пълномощника адв.А., против решение №164/19.05.2021г. по гр.дело
№1555/2019г. на Бургаския окръжен съд, с което по предявен от „О.“ ЕООД,
гр.Я. против „С.“ ЕООД /предишно наименование „А.“ ООД/, гр.З., в
несъстоятелност, е прието за установено, че „О.“ ЕООД, гр.Я., е собственик
на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.506.602.2.45,
представляващ зала за обществено хранене на площ от 212,50 кв.м., находяща
се в жилищна сграда „Р.“ в УПИ IV-183, кв. 6201 в КК С., имот с идент.
51500.506.60, отменен е на основание чл.537, ал.2 ГПК констативен нот.акт
№149 от 27.06.2011г. за извършена обстоятелствена проверка, с който „А.“
ООД е признато за собственик на описания имот , прието е за установено по
отношение на „С.“ ЕООД, “К.“ ЕООД, гр.С. и „О.“ ЕООД и Н. С., че „К.“
ЕООД, както и Н. С. не са собственици на имота, като последната е осъдена
на основание чл.108 ЗС да предаде на „О.“ ЕООД, гр.Я. процесния недвижим
имот и в полза на ищцовото дружество са присъдени съдебни разноски.
1
Навеждат се оплаквания за неправилно прилагане на ЗУТ и
подзаконовите нормативни актове във връзка с него, конкретно Наредба №4
за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти и Наредба №7 за
правилата и нормативите за отделните видове територии и устройствени
зони. Твърди се, че не е съобразен двуякият характер на процесния имот, тъй
като част от него е включена в застроената площ на сградата, а друга е част от
дворното място, като неправилно са интерпретирани и свидетелските
показания по спора. Не е изследвано и твърдението, че към момента на
учредяване на правото на строеж процесният имот е съставлявал
принадлежност към проектираното на партера заведение за обществено
хранене. Не е извършено тълкуване на договора за учредяване на правото на
строеж и доводите на ответницата и не е извършен пълен и всестранен анализ
на доказателствата по делото. Направено е искане за отмяна на обжалваното
решение и постановяване на ново, с което искът да бъде отхвърлен, с
присъждане на разноските.
Въззивна жалба против решението е подадена и от „К.“ ЕООД, чрез
пълномощниците адв.С. и адв.Т.. Иска се отмяна на съдебния акт като
неправилен и незаконосъобразен, с постановяването на друг, с който исковете
да бъдат отхвърлени. Навеждат се оплаквания,че съдът неправилно е приел,
че площта на процесния имот не е включена в площта на сградата и поради
това не е и в предмета на учредената суперфиция, тъй като не е съобразил
нормите на Наредба №4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните
проекти. Неправилно е преценен статута на имота като застроена площ и от
гледна точка на конструкцията на сградата. Оспорват се констатациите на
вещото лице относно колоните, като се сочи, че съгласно архитектурния
проект на сградата и цитираната наредба, няма как да бъдат декоративни, тъй
като са отразени като конструктивни елементи на носеща конструкция. Сочат
се несъответствия между заключението на вещото лице-архитект и
заключението на вещото лице-конструктор, като е налице позоваване на акта
за въвеждане на сградата в експлоатация, който е доказателство, че реалното
изпълнение на конструкциите на сградата съответства на проекта. Според
въззивника, неправилно е прието, че дори колоните, очертаващи процесната
площ да са носещи, то тя не следва да се счита застроена, тъй като не са
изградени външни зидове. Този извод не съответства на разпоредбите на ЗУТ
- §5, т.15 от ДР на ЗУТ, който съдът е тълкувал буквално и стеснително. Не е
2
съобразен с разпоредбата на §2, ал.1 от ДР на Наредба №7 за правилата и
нормативите за отделните видове територии и устройствени зони и с
житейската и правна логика, според която след като етажите на сградата
лежат върху колоните, то носещите елементи са част от застроената площ на
сградата. Горните изводи следват и от разпоредбата на §5, т.47 от ДР на ЗУТ.
В решението не са съобразени последвалите преработки на проекта и
разпоредбата на §5, т.18 от ДР на ЗУТ, според която имотът е част от ЗП и от
РЗП на сградата.
Счита за неправилни и изводите на съда относно статута на процесния
имот като самостоятелен обект на правото на собственост. Не е съобразено
твърдението на експерта-архитект, че от архитектурна гледна точка имотът е
покрита тераса, която по естеството си е принадлежност, а не самостоятелен
обект. Не са съобразени и първоначалният и последващите архитектурни
проекти и разположението на имота като принадлежност към заведение за
обществено хранене. Самостоятелността на обектите върху терасата е
настъпила след преработка на вече придобитата от ответната страна застроена
площ на сградата. Решението се сочи като неправилно и досежно предметния
обхват на договора за учредяване на право на строеж и тълкуването на
неговите клаузи. Твърди се, че не е обсъдено в пълнота съдържанието на
договора за суперфиция и събраните по делото свидетелски показания. На
последно място се излагат доводи за неоснователно отхвърляне на
възражението за изтекла в полза на дружеството придобивна давност.
В общ отговор на двете въззивни жалби, подаден от „О. „ЕООД, чрез
пълномощника адв.Ш., се иска оставянето им без уважение като
неоснователни. Моли да бъде потвърдено решението като правилно и
законосъобразно.
Въззивна жалба против решението е подадена и от „С.“ ЕООД /в
несъстоятелност/, чрез адв.С., временен синдик, с искане за отмяната му като
неправилно и незаконосъобразно. Според страната, съдът неоснователно е
приел, че имотът не е включен в общата застроена площ на сградата,
игнорирайки идейния проект, според който залата е обособена тераса към
други съседни имоти, което е довело до погрешни правни изводи. Не е
направен задълбочен анализ на договора за учредяване на право на строеж и
на доказателствата по делото. В хода на производството е установено, че с
преработките не е изграден нов самостоятелен обект, а е извършено
3
единствено заграждане на откритата фасада на сградата. На последно място се
оспорват констатациите относно доказването на осъществена придобивна
давност с доводи, че строителят упражнява фактическа власт над имота от
момента на започване на строителството. Сградата е изградена на груб строеж
през 2008г. съгласно издадения Акт №14 и от този момент отделните обекти
са годни обекти на вещни права, които могат да бъдат придобивани по
давност. Изводът на съда, че „А.“ ООД и „К.“ не са владели имота е
неправилен и противоречи на доказателствата по делото. По отношение на
първото дружество, по силата на договора за суперфиция, придобивна
давност е изтекла на 22.02.2018г.
Горната въззивна жалба е оспорена в писмен отговор от „О.“ ЕООД, с
искане да бъде оставена без уважение като неоснователна по вече
изложените в преходния отговор съображения.
Жалбите са подадени в срок от надлежно легитимирани страни против
подлежащ на обжалване съдебен акт, което сочи на допустимост.
След съвкупната преценка на становищата и доводите на страните,
събраните по делото доказателствата и с оглед предвиденото в закона, съдът
намира следното:
С обжалваното решение Бургаският окръжен съд е уважил исковете на
„О.“ ЕООД, гр.Я. за установяване по отношение на ответника „С.“ ЕООД,
гр.З., с предишно наименование „А.“ ООД, в несъстоятелност, че е
собственик на процесния имот с идентификатор 51500.506.602.2.45,
предсталяващ зала за обществено хранене на площ от 212,50 кв.м. в жилищна
сграда „Р.“, построена в поземлен имот 51500.506.602 в к.к. С., за отмяна на
основание чл.537, ал.2 ГПК на констативен нотариален акт № 149 от
27.06.2011г. на нотариус С. А., рег. №208 на НК, с който „А.“ ООД, гр.З. е
признат за собственик на процесния имот, за приемане за установено по
отношение на ответниците „С.“ ЕООД, „К.“ ЕООД, гр.С., и „О.“ ЕООД, гр.Я.,
че „К.“ ЕООД не е собственик на процесния имот, за приемане са установено
по отношение на горните ответници и ответницата Н. С., гражданка на У., че
последната не е собственик на процесния имот и за осъждането и да предаде
имота на „О.“ ЕООД, като в полза на ищеца „О.“ ЕООД са присъдени съдебни
разноски в размер на 11 883,39 лв. За да постанови този резултат, съдът е
приел, че ищецът е доказал правото си на собственост по приращение,
съгласно чл.92 ЗС, върху процесния самостоятелен обект, построен в
4
собствен на дружеството поземлен имот. Същият не попада в обема на
учреденото в полза на „С.“ ЕООД право на строеж, както и не е придобит по
давност, тъй като до края на 2018г. не е бил във фактическа власт на
ответните дружества, като не е собственик и последният приобретател Н. С.,
която владее имота от 2019г. без основание и дължи предаването му на
ищеца.
Така постановеното решение, преценено служебно, съобразно
изискванията на чл.269 ГПК, настоящата инстанция намира за валидно и
допустимо. Съдебният акт е произнесен от законен състав на компетентния
съд по надлежно предявени и допустими искови претенции и при редовно
развило се исково производство.
По правилността на решението:
Безспорно е от фактическа страна, че с нотариален акт №66 от
10.03.2004г. на нотариус С. А., рег.№ 208 на НК „О.“ ЕООД са закупили
урегулирани поземлени имоти УПИ IV- 183 и УПИ Х-182 в кв.6201 по плана
на к.к. С., на площ от общо 2 925 кв.м.
С нотариален акт № 145 от 12.02.2007г. на нотариус №208 на НК, в
гореописаните УПИ, обединени в едно УПИ IV-183, отразен по КК като
поземлен имот с идентификатор 51500.506.602 с площ от 2925 кв.м.,
дружеството е учредило в полза на „А.“ ООД, сега „С.“ ЕООД-в
несъстоятелност, с управител Д.Б., право на строеж за имоти с разгърната
застроена площ от 5061,43 кв.м., при запазено за себе си право на строеж за
имоти с разгърната застроена площ от 1 915, 07 кв.м. от общата разгърната
застроена площ-6976,50 кв.м. на предвидената за изграждане в поземления
имот жилищна сграда с ваканционни апартаменти, разпределени в две
секции-„А“ и „Б“ и паркоместа, наречена Ваканционен комплекс „Р.“, при
подробно описани самостоятелни обекти за собственика-учредител. За
приобретателя-строител правото на строеж е описано в т. 2 с посочената по-
горе разгъната застроена площ 5061,43 кв.м. от общата 6976,50 кв.м.,
съгласно идеен инвестиционен проект на жилищната сграда, състояща се от
партер с магазини, кафе-ресторант, фоайета, помещения за техническа
инфраструктура и паркоместа, пет етажа с апартаменти и ателиета и едно
подпокривно ниво с ателиета, разпределени в секция „А“ и секция „Б“,
одобрен с Протокол № 1 от 17.01.2007г. на Общински експертен съвет по
устройство на територията при Община Н.. Приложено е
5
площоразпределение, в което на партерния етаж на секция Б са отбелязани
кафе-сладкарница-113.66 кв.м., снек-бар от 153,87 кв.м. и кухня-88,92 кв.м.
Срещу учредената суперфиция приобретатялят се е задължил да построи
описаната жилищна сграда.
Издадено е разрешение за строеж № 32 от 28.02.2007г. на Община Н. за
изграждане на жилищната сграда, съгласно одобрените/съгласувани проекти
на 24.01.2007г. С молба от 13.04.2009г. на „А.“ ООД е направено искане да
бъде одобрена преработка на проекта по разрешението за строеж. Видно от
обяснителната записка на арх. Н.Н., преработката се изразява в остъкляване
на част от пространството под блок А на кота 0, в блок Б разделяне на две
кафе-сладкарницата, обединяване на две ателиета и осигурени са 6 бр.
паркоместа в прилежащото пространство за сметка на премахнатите 6 бр. от
подблоковото пространство. Преработката е одобрена с протоколно решение
по т. 23 от протокол № 4/12.05.2010г. на ОбЕСУТ и е отразена в
разрешението за строеж в забележка от същата дата. Сградата е построена и
въведена в експлоатация, видно от издаденото от Община Н. удостоверение
№ 126/01.06.2010 г. за въвеждане в експлоатация на строеж.
С нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит на
основание учредено право на строеж и извършено строителство №149 от
27.06.2011г., „А.“ ООД е признато за собственик, на основание учредено
право на строеж и извършено строителство, на следния самостоятелен обект
във ваканционна жилищна сграда „Р.“, с идентификатор 51500.506.602.2,
находяща се в поземлен имот с идент. 51500.506.602, а именно: зала за
обществено хранене с идентификатор № 51500.506.602.2.45, разположена на
партер, секция „Б“, със застроена площ от 212,50 кв.м.
Последвало е учредяване на „К.“ ЕООД, съгласно учредителен акт от
03.07.2012г., с едноличен собственик на капитала на дружеството „А.“ ООД и
направена от собственика непарична вноска, включваща недвижими имоти,
между които и горепосочената зала за обществено хранене, обект с идент.
51500.506.602.2.45.
С нотариален акт № 39 от 02.04.2019г. на нотариус М. Б., рег. №110 на
НК процесният имот е продаден от „К.“ ЕООД, с управител и собственик В.
Б. /съпруга на Д. Б./, на Н. С..
Пред първоинстанционния съд е изслушана съдебно-техническа
експертиза на инженер-конструктор М.Е., която потвърждава, че по време на
6
строителството на ваканционния комплекс по искане на „А.“ ООД е
направена преработка на първоначалния проект по изработен проект
„Жилищна сграда–преработка по време на строителството“ в кв. 6201, УПИ
IV–183, одобрен с протоколно решение по т.23 от прот. №4/12.05.2010г. на
ОбЕСУТ, за което в разрешението за строеж от 2007г. е вписана забележка на
основание чл.154, ал.2, т.5 до т.8 ЗУТ от гл. архитект на общината.
Промените в проекта по време на строителството са две. Според първата,
обектите кафе-сладкарница, снек-бар и кухня със ЗРП 365,46 кв.м. са с
променено предназначение в снек-бар, кухня, магазин 6 и магазин 7
/разделена е кафе-сладкарницата на два магазина/ със ЗРП 365,45 кв.м., т.е.
запазва се застроената разгъната площ, за която е учредено правото на строеж
на „А.“ ООД. Съгласно втората промяна е включено изграждането на нов
обект „зала за обществено хранене“ със ЗРП 212,50 кв.м., която площ е извън
обема от 5061,43 кв.м. на учреденото право на строеж на „А.“ ООД. Стоежът
е заснет и нанесен в кадастралната карта, като в секция Б на ниво партер са
нанесени следните самостоятелни обекти с РЗП: снек-бар–137,89 кв.м., кухня
108,77 кв.м., магазин 6 – 72,30 кв.м., магазин 7 – 37,50 кв.м. или общо 356,46
кв.м. и ресторант 212,46 кв.м. В съдебно заседание вещото лице М.Е.
пояснява, че при извършения оглед е констатирала, че обектът е подблоково
пространство на сграда Б, като над него са жилищни имоти. Представлява
един незавършен обект, който няма стени. Има само колони, носещи шайби,
една смесена замазка и таван. Няма фасада, няма ток и вода и не работи по
предназначение като ресторант. Същият не е включен в площта и обектите
при учредяване правото на строеж.
Изслушано е и експертно заключение от архитект Х.Г.. Вещото лице,
след проучване на строителната документация, оглед на място и съобразяване
на строителните правила и норми в Наредба № 7 от 22.12.2003г., е дало
заключение, че процесната „тераса“ или „зала за хранене“, изпълнена на ниво
партер западно от блок Б, не е включена в обема на застроената площ на
сградата. Определението за застроена площ е дадено в пар.5 от ДР на ЗУТ, т.
15, съгласно който „застроена площ“ е площта, ограничена от външните
очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на
полуподземен етаж, включително площта на проветрителните шахти и
проходите в тези очертания. В застроителната площ на приземно ниво не се
включват тераси, външни стълби…“ Застроената площ в процесния терен е
7
общо 705,70 кв.м. /блок А-360,70 кв.м. и блок Б–345 кв.м./, при допустими
1053 кв.м., с оглед площта на поземления имот от 2 925 кв.м. и плътност на
застрояване 36%, съгласно ситуационния план, част от одобрените проекти на
24.01.2007г. В одобрения идеен инвестиционен проект няма обозначен обект
„тераса“ или „зала за хранене“. В ситуационния чертеж, западно от блок Б е
обозначена „зона за отдих, детски кът и рекреации“, чиято площ не е
посочено и тя е извън обема на сградата, проектирана към момента на
учредяване на правото на строеж. На първия жилищен етаж на блок Б има
изпълнена подова плоча, част от която покрива предвидената в проекта „Зона
за отдих, детски кът и рекреации“. Процесната „тераса“ е с изпълнена подова
плоча и е покрита с подовата плоча на първия етаж на блок Б. Нейната площ
не е включена в ЗП и РЗП по проекта, въз основа на който е учредено правото
на строеж. Според експерта, процесният имот не отговаря на изискванията за
самостоятелен обект по пар. 5, т.39 ЗУТ и няма самостоятелно функционално
предназначение, тъй като има обслужващ характер и е нанесен в
преработения проект от 11.05.2010г. като „открита зала за хранене към
ресторант“–212,50 кв.м. В одобрения на 19.01.2007г. идеен проект, западно от
блок Б има обозначена „зона за отдих, детски кът и рекреации“. Типа на тази
площ е определен от вещото лице като „прилежаща площ“ към сграда в
режим на етажна собственост, предвид пар.1, т.2 ЗУЕС. В архитектурния
работен проект, одобрен на 24.01.2007г. няма обозначена такава зона. В
одобрения на 11.05.2010г. архитектурен работен проект – преработка, в
западната част на блок Б има обозначена „открита зала за хранене към
ресторант“–212,50 кв.м. В одобрен на 10.07.2013г. архитектурен работен
проект–преработка, на мястото на процесната тераса има проектирани 7 броя
стаи със санитарни възли към всяка от тях, които са частично изпълнени в
груб строеж. При извършен оглед на обекта на 01.12.2020г. вещото лице е
констатирало, че на въпросната „тераса“ или „зала за хранене“ е извършено
ново строителство, като частично са изпълнени в груб строеж преградни
стени между съществуващите колони за обособяването на стаи. Във връзка с
това ново строителство, по делото е представена заповед № 1400/21.09.2020г.
на зам. кмет „Правно обслужване и общинска собственост“ на Община Н.,
издадена въз основа на констативен акт № 43/03.12.2019г. за извършена
проверка на незаконно строителство, с която е наредено на С. П. да премахне
незаконно изградените от него тухлени зидове.
8
Към заключението арх.Х.Г. е приложил в табличен вид разгърнатата
застроена площ на блок А и блок Б, съобразно чл.10, ал.2 от Наредба №7 от
22.12.2003г., включваща целите площи на балкони, лоджии и тераси в
надземните етажи, измерени по външните им очертания, както и застроените
площи в подпокривните помещения на сградите, когато не са тавански
складови помещения, а именно: блок А–3 321,1 кв.м. и блок Б–3 305,4 кв.м. ,
или общо 6626,50 кв.м.
С одобрената преработка на работния проект застроената общата
застроена площ на комплекса е увеличена от 705,70 кв.м. на 1122,20 кв.м.,
включително процесната „открита зала за хранене към ресторант“ с площ от
212,50 кв.м.
В съдебно заседание вещото лице пояснява, че процесният обект е
тераса на ниво терен със свободна площ и свободен достъп отвсякъде. По
проект снек-барът е свързан с терасата, с предвидени изходи за навън.
Разпитани са свидетелите М.П., син на управителя на ищеца, Н.Ж. и
Б.М.. Свидетелят П. заявява, че познава строежа, като от 2013г. негова фирма
отдава под наем апартаментите. Въпросното пространство, в близост до
детския кът е сенчесто, винаги е ползвано от майки с деца, туристи като зона
за отдих, където туристите седели на масите, четели книги, гледали децата си.
Било към двора и част от него. През лятото на 2019г. С. П., в деня когато
почерпил за сключения същия ден брак с Н.С., казал, че е купил това
пространство и има намерение да построи четири студия в тази зона. Тогава
майката на свидетеля се обадила на Д.Б. да разберат как е продадено
пространство, за което няма учредена суперфиция и как ще строят. Получили
отговор, че ще провери и ако е допусната грешка ще върне парите на С.. В
последствие, през зимата строителството започнало с изграждане на
преградни стени. Извикали служители по незаконното строителство, бил
съставен акт и дадено становище за събаряне.
Свидетелят Ж. живее в крило А на процесния комплекс от 2012г.
Заявява, че в задната част на блок Б има детски кът, зелена площ и
помещение с маси и столове като зона за отдих. Децата играели там до тази
година /съдебното заседание е от 22.10.2020г./, но тази година в началото,
когато отишъл имало вече изградени стени. Настилката на въпросното
пространство била бетонова, след която имало трева с футболно игрище,
батут, детски играчки. Имало и две-три колони, които държали плочата, като
9
площадката се ползвала от децата като зона за игра.
Свидетелката М. е близка на семейство Б. и като консултант с надзорна
фирма, ги консултирала. Преди суперфицията коментирали. Идеята била, на
собственика имотите да са конкретно описани по одобрения проект, а за
инвеститора-останали обекти с обща площ, за да може той да променя
предназначението им. Свидетелката е ходила на обекта като пълномощник
на „А.“ ООД. На зелената площ имало батут, а процесният имот се пада в
застроената част на сградата и над него има плоча. Не е заварвала маси и
столове, било поддръжка управление и имало хладилници, имало ток от
2010г. Имало колони, което дава възможност да бъде остъклено. Когато
отишла последно преди две-три години, било открито помещение.
При горните изяснени по делото фактически обстоятелства се налагат
следните правни изводи:
Основният спорен по делото въпрос е дали процесният обект,
представляващ „открита зала за хранене към ресторант–212,50 кв.м.“ по
одобрения архитектурен работен проект–преработка от 11.05.2010 г. /л.245 от
делото/, „зала за обществено хранене“ по констативен нот. акт №149 от
27.06.2011г., а фактически на място - открито подблоково пространство
/“тераса на ниво терен със свободна площ и свободен достъп отвсякъде“
според в.л. Г./, е включен в обема на учреденото с нотариален акт № 145 от
12.02.2007г. от собственика на терена „О.“ ЕООД в полза на „А.“ ООД право
на стоеж на имоти с разгъната застроена площ от 5 061,43 кв.м. от общата
разгъната застроена площ-6976,50 кв.м. на предвидената за изграждане
жилищна сграда в две секции А и Б, наречен ваканционен комплекс „Р.“,
съгласно идеен инвестиционен проект, одобрен на 17.01.2007г. Няма спор, че
към момента на учредената суперфиция, такъв обект по идейния проект не е
съществувал, като на същия терен е обозначена „зона за отдих, детски кът и
рекреации“. В одобрения на 24.01.2007г. работен архитектурен проект
обектът също липсва, без горното обозначение. Преработката на проекта от
11.05.2010г. е инициирана и извършена по искане на суперфициара, без
уведомяване и без предварително писмено съгласие на собственика на терена
/вж. раздел III, т. 4 от договора за суперфиция/. От заключенията по
изложените по-горе две съдебно-технически експертизи на вещите лица М.
Е. - инженер конструктор и Х.Г.-архитект, които настоящата инстанция
възприема изцяло, следва да се приеме, че въпросният обект е извън тези,
10
формиращи 5 061,43 кв.м. разгъната застроена площ по учредената
суперфиция на „А.“ ООД и не попада в обхвата на придобитото от ответното
дружество право на строеж по посочения нотариален акт.
При липсата на учредено в полза на „А.“ ООД, сега „С.“ ЕООД, право
на строеж за процесния имот, представляващ по преработения проект
-„открита зала за хранене към ресторант“ на площ от 212,50 кв.м., по
констативния нотариален акт № 149/27.06.2011г. -„зала за обществено
хранене“, а фактически на място–открито подблоково пространство,
дружеството не е придобило собствеността върху имота на заявеното в
отговора на исковата молба основание-суперфиция по чл.63, ал.1 ЗС. Същият
е собственост на собственика на поземления имот „О.“ ЕООД по силата на
приращение по чл.92 ЗС.
Без значение за разглеждания спор е повдигнатият във въззивната
жалба на „С.“ ЕООД въпрос за значението на колоните в подблоковото
пространство по идейния и първоначалния архитектурен проект, които
очертавали площта на залата за хранене по преработката и това следвало да се
счита за застроена площ. Дали въпросното подблоково пространство е с
колони, носещи или декоративни, дали то е застроена площ или не, дали е
самостоятелен обект или обслужващ, са въпроси ирелевантни за обема на
процесната суперфиция, учредена в границите на разгърнатата застроена
площ на процесната жилищна сграда с блок А и блок Б по одобрения идеен
проект, който обем не включва площта на въпросното открито подблоковото
пространство, обозначено документално с изброените по-горе наименования.
Що се отнася до изложените в жалбата на „С.“ ЕООД доводи за изтекла
придобивна давност, следва да се отбележи, че в отговора на исковата молба
въпросното дружество не е направило възражение в тази насока, поради което
позоваването му на давност във въззивното производство е недопустимо.
При изложените съображения, установителният иск за собственост на
„О.“ ЕООД против „С.“ ЕООД, с предишно наименование „А.“ ООД, е
основателен и следва да бъде уважен, както и на основание чл.537, ал.2 ГПК
да бъде отменен като неверен констативният нотариален акт в полза на
ответното дружество.
От горното следва, че и „К.“ ЕООД не е придобило собствеността върху
имота на основание апортирането му от „С.“ ЕООД, което дружество като
несобственик не е могло да прехвърли права, които няма.
11
В отговора си на исковата молба, ответникът „К.“ ЕООД се е позовал на
придобита собственост върху процесния имот на основание изтекла в негова
полза кратка придобивна давност по чл.79, ал.2 ЗС, с оглед осъществено
добросъвестно владение в продължение на 5 години, считано от апортирането
на имота на 18.07.2012г. до 18.07.2017г. Съгласно чл.68, ал.1 ЗС, владението е
упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично
или чрез другиго, като своя. По делото липсват ангажирани каквито и да било
доказателства за осъществявана от „К.“ ЕООД фактическа власт върху
процесния имот от 212,50 кв.м. в подблоковото пространство на блок Б на
ваканционен комплекс „Р.“ в к.к. С., както като „открита зала за хранене към
ресторант“, така и като „зала за обществено хранене“ или като какъвто и да
било друг обект на дружеството. Тъкмо напротив, видно от посочените по-
горе показания на свидетелите П. и Ж., имотът винаги е бил част от дворното
пространство и се е ползвал като зона за отдих на туристите, ползвал се от
майки с деца, децата играели, майките ги наблюдавали от това сенчесто място
и това продължило до началото на 2020г., когато между колоните били
изградени преградни стени. При липсата на осъществявана от въпросния
ответник фактическа власт, не е изпълнен обективния елемент на владението,
поради което не е налице фактическият състав на чл.68, ал.1 ЗС. Дружеството
не е владяло имота за времето от 2012 до 2017г. и не го е придобило по
давност в хипотезата на чл. 79, ал.2 ЗС.
Предвид изложеното, предявеният от „О.“ ЕООД иск за приемане за
установено, че „К.“ ЕООД не е собственик на процесния имот е основателен и
следва да бъде уважен.
Като е закупила имота, предмет на настоящото дело, от несобственик в
лицето на „К.“ ЕООД, Н. С. не е придобила право на собственост на
договорно основание. Извършената с нот.акт №39 от 02.04.2019г. покупко-
продажба не е породила вещноправен ефект, тъй като продавачът не може да
прехвърли права, които няма в своя патримониум. Ответницата не е станала
собственик и по давност, след като от започналото владение към момента на
продажбата до предявяването на иска не е изтекъл изискуемият от закона
петгодишен давностен срок. Ерго, отрицателният установителен иск за липса
на собственост върху имота в полза на Н. С. също е основателен и подлежи на
уважаване. След като не е установено право на собственост и не се твърди
друга причина за осъществяваното към настоящия момент владение чрез
12
започналото изграждане на преградни стени от съпруга на С., последната
няма правно основание да владее процесния имот. Налице са условията на
чл.108 СЗ. Предявеният от „О.“ ЕООД осъдителен иск за собственост е
основателен, поради което Н. С. следва да бъде осъдена да предаде на ищеца
владението на собствения му имот.
Като е стигнал до същите изводи и е уважил предявените от „О.“ ЕООД
искове, Бургаския окръжен съд е постановил правилно решение, което е
обосновано от доказателствата по делото и приложимия закон, поради което
същото следва да бъде потвърдено. Настоящата инстанция споделя
изложените в съдебния акт мотиви и за пълнота препраща към тях, съгласно
предвиденото в чл.272 ГПК.
С оглед резултата от настоящото производство, в полза на „О.“ ЕООД
следва да бъдат присъдени направените пред въззивния съд съдебни разноски
в размер на 8 400 лв., заплатен адвокатски хонорар, съгласно приложените по
делото фактура и платежно нареждане. Възражението на въззивниците по
чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на възнаграждението е неоснователно. При
правен интерес от 262 338 лв. /данъчната оценка на процесния имот/,
минималното адвокатско възнаграждение, определено по чл.7, ал.2, т.5 от
Наредба №1/2004г. на ВсАС, е в размер на 8 132 лв. с включен ДДС, предвид
регистрацията на адв. О.Ш. по ЗДДС. Платеният хонорар от 8 400 лв. е близък
до минимума, поради което не следва да бъде намален, като се съобрази
значителната фактическа и правна сложност на делото.
Мотивиран от горното, Бургаският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 164 от 19.05.2021г., постановено по
гр.дело №1555/2019г. на Бургаския окръжен съд.
ОСЪЖДА „С.“ ЕООД, гр. З., в несъстоятелност, „К.“ ЕООД, гр.С. и Н.
С., гражданка на У. да заплатят на „О.“ ЕООД, гр.Я. по 2 800 лв. всеки или
общо сумата от 8 400 лв., представляваща съдебни разноски пред настоящата
инстанция за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния
13
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14