РЕШЕНИЕ
гр. София, 08.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЬД, ГО, ІІ А въззивен състав, в публичното съдебно заседание на
21.02.2022, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мариана
Георгиева
ЧЛЕНОВЕ: Виолета Йовчева
Димитър Ковачев
При участието на секретаря
Емилия Вукадинова, като разгледа докладваното от съдия Д. Ковачев гр. дело № 4680 по описа за 2021 г.,
За да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по чл. 258 и сл. от ГПК. Образувано е по въззивна жалба от „С.”ЕООД (с предишно наименование "О."
ЕООД) ЕИК: *****, чрез адвокат С. срещу Решение № 20014708/18.01.2021г,
постановено по гр. д. № 7107/2016г. по описа на Софийски районен съд, 68 с-в, с
което са уважени, предявените срещу жалбоподателя от „М.П.‘‘АД
искове по
чл. 232 от ЗЗД, чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД от ГПК за суми, дължими по договор за
наем на недвижим имот както следва: 6 102,00 лева, представляващи сбора от
неплатените наемни месечни вноски с включен ДДС (всяка в размер на 3 051 лв),
дължими по Договор за наем от 24.09.2013г. за периода от 01.08.2015г. до
30.09.2015. на недвижим имот, представляващ помещение с площ от 130 кв.м. ,
находящо се в гр. София , ул. *****, партерен етаж с вход от бул.
„Дондуков" , (чл.232. ал.2 , предл.1 ЗЗД във връзка с чл.286 ТЗ); 5 035,80 лева, представляващи сбора от
уговорени в чл.5 от Договора неустойки за забавено плащане на наемната цена,
начислени за периода от 06.08.2015г. до 07.02.2016. (чл.92,ал.1 ЗЗД); 5 537,00 лева, представляващи
дължими по същия наемен договор сбор от месечни разходи за електроенергия с включен
ДДС за м. 08.2014г.; м. 11.2014г.; м. 12.2014г.; м. 06.2015; м. 07.2015г. и за
м. 08.2015г. (чл.232. ал.2 , предл.2 ЗЗД във връзка с чл.286 ТЗ); 373,84 лева, представляващи сбора от
законните лихви за забава върху неплатените разходи за електроенергия, начислени
общо за периода от 18.09.2014г. до 07.02.2016г. (чл.86,ал.1 ЗЗД) и 5 555,81 лева, представляващи сбора от
уговорените в чл.5 от същия наемен договор неустойки за забавено плащане на
наемните цени в периода от 01.12.2013г. - 31.07.2015г., начислени общо за
периода от 06.12.2013г. до 03.08.2015г. (чл.92,ал.1 ЗЗД);
С жалбата
моли решението да се отмени като неправилно и немотивирано.
Изложени са аргументи за неправилност на правните
изводи на СРС, че възникналите между ответника-жалбоподател и трето за делото
лице „П.Б.И.”ЕООД отношения са ирелевантни за спора между ищеца и ответника,
както и срещу изводите на СРС, че договор за наем може да се сключи и от лице,
което не е собственик на имота (като наемодател). В тази връзка повтаря
възраженията си от отговора на исковата молба, че посоченото по-горе трето лице
е съсобственик на процесния имот, заедно с държавата, а ищецът по настоящото
дело не бил собственик, които факти са установени със СПН по гр.д. 7989/2002 г.
на СРС, влязло в сила през м.07.2015г.
Посочва, че ищецът не е осигурил спокойно и
необезпокоявано ползване на наетия имот, тъй като действителния собственик е
предявил претенции към жалбоподателя, съответно ищецът няма право на наемната
цена, а ответника е сключил договор за наем с действителния собственик.
Оспорват се изводите за основателност на исковете за
неустойка за забава по отношение на наема за процесните два месеца. Посочва, че
съдът не е обсъдил възражението му, че до делото ищецът не е предявявал
претенции за забава и е приемал неточното изпълнение (забавата).
Неправилно било прието, че се дължат консумативни
разходи за ел. енергия, защото не било доказано какво количество е ползвано от
ответника, поради липса на доказателства, че е имало сертифициран монтиран
електромер в ползвания имот. Не било доказано засичане на електромер в
присъствие на двете страни както изисквал договора. Наемодателя бил неизправен
по отношение задължението си да съдейства за откриване на партида на името на
жалбоподателя и така препятствал изпълнението от наемателя. Не дължал и лихви
за забава по отношение на сумите за ел.енергия, тъй като наемодателя не бил
лицензиран да продава ел.енергия и съответно да начислява лихви, а такива не
били уговорени. Отделно нямало срок за плащане на задълженията за ел.енергия в
договора и нямало покана до предявяване на иска, съответно липсвала забава.
Постъпил е отговор на въззивната жалба, с който тя се
оспорва и се иска потвърждаване на решението.
Софийски
градски съд, при проверка по чл. 269 ГПК намира обжалваното решение за валидно
и допустимо. По отношение на неговата правилност въззивния съд е ограничен от
оплакванията в жалбата и императивните материални норми.
След
преценка на твърденията и възраженията на страните с оглед на събраните по
делото доказателства СГС намира жалбата за частично основателна по следните
съображения:
Няма спор между страните за сключването на договора за
наем и за имота негов предмет. Няма спор и за наемната цена.
Основните задължения на страните по договора за наем
са предоставяне необезпокоявано ползване на веща (за наемодателя) и плащане на
цената (за наемателя).
Трайна е съдебната практика (а такова е виждането и в
правната теория), че няма правна пречка да се отдава под наем чужда вещ, както
и че кому е правото на собственост върху имота е без значение за валидността на
договора за наем сключен от несобственик като наемодател. Договора е валиден и
обвързва страните по него, като всяка е длъжна да изпълнява задълженията си по
договора, съответно при неизпълнение възникват предвидени в ЗЗД права за
изправната страна. До прекратяване на наемния договор от страните или в
предвидените от закона хипотези всяка страна е длъжна да изпълнява задълженията
си по него. Независимо от това, че наемодателя не е собственик, ако той
осигурява спокойно ползване на имота, то наемателят дължи наемната цена именно
на наемодателя си, а не на собственика. Собственика няма вземане и за
неоснователно обогатяване срещу наемателя. От друга страна защитата на
наемателя при неизпълнение на задължението на наемодателя да осигури спокойно
ползване на имота не е чрез неплащане на наемната цена, а чрез прекратяване на
договора по реда на чл. 238 ЗЗД или разваляне на договора по реда на 87 ЗЗД. Наемателят
дължи заплащането на наемна цена за наетия недвижим имот дори и ако фактически
не го е ползвал, след като наемният договор не е бил прекратен от страните (в
горния смисъл е трайната практика на ВКС Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС
по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК; Определение № 585 от 17.08.2011 г. на
ВКС по т. д. № 567/2010 г., II т. о., ТК; Решение № 79 от 7.07.2020 г. на ВКС по гр. д. №
2688/2019 г., III г. о., ГК; Решение 97/23.07.2013 г. на ВКС, І Т.О. по т.д.№
73 по описа за 2012г.).
В конкретния
случай въз основа на приетите като доказателства по делото съдебни решения по
посоченото по-горе дело на СРС се установява, че ищецът не притежава вещни
права върху отдадения от него под наем на ответника имот. Както се посочи
по-горе това не се отразява на валидността на наемния договор и за периода в
който ищецът е осигурявал ползване на имота и договора е действал наем се
дължи.
По делото е
представена и неоспорена Нотариална покана (л. 15-17 от делото на СРС) съставена
на 06.10.2015г. от ответника до ищеца с която се заявява, че не дължи наем от
01.09.2015г, когато е уведомен от собственика, че ищецът няма права върху имота
и на която дата е подписан и договор за наем между посоченото по - горе трето за делото лице (съсобственик
на имота) и ответника.
От
неоспорения приемо - предавателен
протокол на л. 133-135 от делото на СРС
се установява, че на 01.09.2015г. ищецът е предал владението върху наетият от
ответника имот на посоченото по-горе трето лице – съсобственик в имота. С точка
VII от този
протокол ищецът и третото за делото лице –собственика на имота се съгласяват,
че до датата на протокола наемите и разходите за ел. енергия наемателите ще
заплащат на ищеца.
На същата
дата 01.09.2015г. е подписан договор за наем между третото лице и ответника.
Предмет на
този договор и на протокола за предаване на владение е същият имот, като СГС не
споделя извода на СРС , че се касае за различен имот. От съдебните решения
става ясно, че се касае за комплекс от свързано застроен парцел с лице на ъгъла
на бул. „Дондуков“ и ул. „Бенковски“. Изводите на СРС са обосновани с формалното
посочване на различен административен адрес и площ, но не държат сметка, че и в
процесния договор за наем имота е с посочен вход от бул. „Дондуков“, което не е ясно как би
се осъществило ако имотите са различни и в самостоятелни сгради на различно
физическо място (различни улици). Отделно от подробно описаните в съдебните
решения имоти, не се установява такъв с квадратура от 130,00 кв. метра с адрес
на ул. „Бенковски“. Извод, че се касае за един и същи имот следва и от обстоятелството,
че по съдебното дело посочено по-горе е прието, че имота по т.1 от исковата
молба (по която е било образувано) е именно търговско помещение-сладкарница/магазин/
и е на „*****с площ 120 кв.м. (описано в диспозитива като магазин). Няма описано
друго помещение сладкарница/магазин освен процесното. Ищецът има имот от 120
кв.м. според съдебното решение по делбата и с административен адрес на ул.
„Бенковски“, но с вход от ул. „Бенковски“, а не от „Дондуков“ и ползван като
мазе и партер.
От горните
доказателства става ясно, че на една и съща дата ищецът е предал на действителния
собственик отдадения с процесния договор за наем имот, а ответника-наемател е
сключил нов договор за наем вече със собственика на имота. По този начин според
СГС страните по процесния договор за наем (страните по делото) са прекратили
договора по взаимно съгласие чрез конклудентни действия.
Ето защо и
наем се дължи на ищеца само за месец Август 2015г, но не и за м.09.2015г. Няма
доказателства, че за м.08.2015г. не е било осигурено от ищеца ползването на
имота, а и да имаше такива, то при непрекратен договор наем пак се дължи, както
бе изяснено по-горе.
От
неоснователността на иска за наемна цена за месец 09.2015г. следва
неоснователност на акцесорната претенция за неустойка за забава за плащане на
наема за м.09.2015г. (2364,60 лева според СЧЕ основна).
По исковете
за консумативни разходи за електроенергия:
Правилно СРС е приел, че ответникът дължи заплащане на
консумираната в наетият обект ел. енергия. Неоснователни са оплакванията за
нищожност на клаузата от договора предвиждаща метод за определяне на консумацията
само на ответника. Не се касае за договор за продажба на ел. енергия.
Отношенията по повод на разходите за ползване на един нает имот са вторични
спрямо наемното отношение и произтичат именно от него. Няма норма която да
задължава страните по договор за наем да влизат в отделно правоотношение с
доставчика на съответната комунална услуга (в случая доставка на ел. енергия)
чрез откриване на отделна партида на името на наемателя. Явявайки се разход
свързан с ползването на имота според договореното разходите за ел. енергия се
поемат от наемателя, каквито са уговорките в договора и разпоредбите на ЗЗД. Всъщност
възраженията на ответника касая количеството на ел.енергията. По делото са
представени дебитни известия издадени за суми представляващи „съпътстващи
разходи“. Представени са и „приложения към ДИ“ с посочени номера на дебитни
известия, в които са описани количествата и стойността на ползваната
електроенергия. Тези приложения към дебитните известия не са оспорени с отговора
на исковата молба. Дебитните известия и приложенията към тях носят подпис за
получател, тоест за ответника и няма оспорване, че ответника не ги е получил.
След като негов представител е подписал приложенията и самите дебитни известия
то следва да се приеме, че ответника се е съгласил с посочените тях суми и
количества ел.енергия и те са дължими на ищеца. Неоснователни са оплакванията
свързани с липса сертифициран електромер. Видно от представения протокол за
засичане на електромер от 24.09.2013г., както и от изходящата от ответника
нотариална покана е имало монтиран контролен електромер. Установява се от
повторната СЧЕ, че фактурираните за периода суми за ел. енергия от електроразпределителното
предприятие към ищеца за всички обекти в сградата са заплатени. Следователно
и ответникът дължи неговата част от тази
електроенергия.
Искът за
законна лихва за забава върху сумите за ел. енергия обаче е неоснователен. В
договора не е уговорен срок в който тези суми да бъдат платени от наемателя на
наемодателя. Ето защо и е била необходима покана,
Неоснователни
са оплакванията за нищожност на клаузата за неустойка, обосновани с
облагодетелстване на наемодателя и икономическата ситуация в страната.
Неустойката има обезщетителна функция – обезщетява забавеното изпълнение на
задължението. Има обаче и обезпечителна и санкционна функции. В случая нейния
размер не е такъв, че да води до неоснователно обогатяване, а що се касае до
размера на забавата ( а оттам и на неустойката) - то този размер (периода на
забавата) е изцяло в контрола на наемателя. От него зависи кога ще плати и
затова и трайна е практиката на ВКС, че няма нищожност само поради липсата на
краен срок за начисляване на неустойката. Икономическата ситуация в страната
към момента, в който е трябвало да се изпълни паричното задължение или когато е
предявен иска не е основание за прогласяване на една неустоечна клауза за
нищожна (преценка за нищожност се прави към сключване на договора), а
евентуално за прилагане на друг институт на търговското право (стопанска
непоносимост), но няма твърдения за изменение съществено на икономическите
условия, при които е сключен договора с включена в него неустоечната клауза в
сравнение с тези към момента в който е трябвало да изпълни задължението за
наемна цена, недължимост на която ответника извежда не от някакви икономически
затруднения, а от други фактори.
Абсурдно е
твърдението, че кредиторът няма право да дири неустойка ако е приел забавеното
изпълнение. Точно в обратния смисъл е чл. 79 ЗЗД. Кредиторът може да иска
изпълнение ведно с обезщетение за забавата, а неустойката за забава има обезщетителна
функция (наред с другите ѝ функции). Цитираното Определение на ВКС в
молба на ответника от 28.05.2018г. е в съвсем друга хипотеза постановено- за
друг вид неустойка – такава за разваляне. В случая не е уговаряна неустойка за
разваляне, а за забава. Уговорката за неустойка за забава по никакъв начин не
противоречи на добрите нрави. Няма ограничения за какъв вид неизпълнение пълно
или частично (във времево, в количествено или в качествено отношение) може да
се уговаря неустойка. Трайната практика на съдилищата приема, че неустойка може
да се договаря и за забавено (неточно във времево отношение) изпълнение.
В заключение
решението следва да се отмени в частта с която е присъден наем за месец Септември
2015г. в размер на 3051 лева; в частта, с която е присъдена неустойка за забава
върху наема за м.09.2015г. в размер на 2364,60 лева и в частта с която е
присъдена законна лихва за забава в плащането на ел.енергия в общ размер от
373,84 лева.
По
разноските:
При този
изход на делото и двете страни имат право на разноски за въззивното
производство съобразно уважената (26%) и отхвърлената (74) част от жалбата.
Жалбоподателя –ответник има право на разноски за държавна такса по жалбата в
размер на 122,20 лева.
Въззиваемия-ищец
претендира и доказва разноски за адвокатски хонорар в размер на 3600,00 лева с
ДДС. Направено е възражение за прекомерност на така претендирания хонорар. СГС
намира, че въззивното производство не се отличава с висока правна или
фактическа сложност. По повдигнатите с жалбата оплаквания има практика на
съдилищата, въззивното производство е протекло в едно заседание без събиране на
нови доказателства. Минималния размер по чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба 1/2004г.
на ВАвС е 1449,76 лева с включено ДДС и именно той следва да се присъди, а не
претендирания който е повече от два пъти над минималния.
За първа
инстанция съобразно крайния изход на делото
(уважени 74 % от размера на исковете) ищецът има право на разноски за
държавна такса в размер на 695,60 лева; за адвокатски хонорар в размер на
2664,00 лева с ДДС и за вещи лица в размер на 296 лева или общо на 3655,60. Над
този размер решението на СРС в частта по разноските присъдени на ищеца следва
да се отмени.
На ответника
съобразно отхвърлената част от исковете се следват разноски за първа инстанция
за вещи лица в размер на 130,00 лева. Адвокатски хонорар не се присъжда тъй като липсват доказателства
за плащане по представената пред СРС фактура.
В останалите
си части решението е правилно и следва да се потвърди.
Воден от горното, Съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №
20014708/18.01.2021г, постановено по гр. д. № 7107/2016г. по описа на Софийски
районен съд, 68 с-в, В ЧАСТТА С КОЯТО СА УВАЖЕНИ предявените
от „М.П.‘‘АД
с ЕИК *****срещу „С.”ЕООД ЕИК: ***** (с предишно
наименование "О." ЕООД) искове
за сумите, както следва: 3 051,00 лева, наемна цена за м.09.2015г. по Договор за наем от 24.09.2013г. на
недвижим имот, представляващ помещение с площ от 130 кв.м. , находящо се в гр.
София , ул. *****, партерен етаж с вход от бул. „Дондуков" , (чл.232. ал.2
, предл.1 ЗЗД във връзка с чл.286 ТЗ); 2364,60
лева- мораторна неустойка за периода 06.09.2015г-07.02.2016г. върху наемната цена за м.09.2015г. и 373,84 лева - сбор от законните лихви за забава по чл.86,ал.1 ЗЗД
начислени общо за периода от 18.09.2014г. до 07.02.2016г. върху неплатени разходи за електроенергия за месец 08.2014г., за
месец 11,2014г., за месец 12.2014г., за месец 06.2015г., за месец 07.2015г. и
за месец 08.2015г.
КАТО ВМЕСТО ТОВА ОТХВЪРЛЯ
ТЕЗИ ИСКОВЕ като неоснователни.
ОТМЕНЯ РЕШЕНИЕТО и в частта по разноските, присъдени в полза на „М.П.‘‘АД над
размера от 3655,60 лева.
ПОТВЪРЖДАВА решението в
останалата му част.
ОСЪЖДА „М.П.‘‘АД, ДА ЗАПЛАТИ НА „С.”ЕООД, СУМАТА ОТ 252,20 лева-разноски
за двете съдебни инстанции за държавна такса и за вещи лица.
ОСЪЖДА „С.”ЕООД, ДА ЗАПЛАТИ НА „М.П.‘‘АД
СУМАТА ОТ 1449,76 лева
с включено ДДС лева-разноски за адвокат
във въззивното производство.
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 1, предл. 2-ро от ГПК настоящото решение не
подлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
1. 2.