Р Е Ш Е Н И Е
Номер 349 05 март 2021 година град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД БУРГАС, осми състав, в открито заседание на двадесет и
четвърти февруари, две хиляди двадесет и първа година, в състав:
Съдия Златина Бъчварова
Секретар В. С.
като разгледа административно дело номер 3022 по описа за 2019 година, за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано
по жалба на О.А.А., гражданин на Руска Федерация, с постоянен адрес ***, в
качеството му на председател на управителния съвет/УС/ на етажната
собственост/ЕС/ в бл. „В“ - сграда „Мадрас“ с идентификатор 61056.502.569.4, с.Равда, община Несебър,
обл.Бургас, ул. „Македония“№ 61, к-с „Емералд“, против отказ,
изх.№Н2-УТ-4029-002 от 22.11.2019 г. на кмета на община Несебър да определи
прилежаща площ към сграда „Мадрас“, представляваща етажна собственост, с
идентификатор 61056.502.569.4 по КККР на
с.Равда, с адрес - с.Равда, община Несебър, обл.Бургас, ул. „Македония“№ 61,
к-с „Емералд“, по заявление, вх.№ H2-УТ-4029/11.06.2019
г.
Жалбоподателят,
редовно уведомен, чрез процесуалния си представител, поддържа сезиращата съда
жалба. С доводи за незаконосъобразност иска да се отмени процесния отказ.
Излага подробни съображения. Не ангажира доказателства. Претендира разноски.
Ответникът по жалбата - кмет на община Несебър,
редовно уведомен, чрез процесуалния си представител, оспорва жалбата. Счита
същата за неоснователна. Представя административната преписка по издаване на
отказа. Ангажира доказателства. Претендира юрисконсултско възнаграждение.
Представени са писмени бележки.
Административен съд Бургас, като взе предвид изложените доводи, съобрази
доказателствата и закона, намира следното:
Жалбата е подадена в срока по чл.149, ал.1 АПК, от лице, което има правен
интерес, съдържа необходимите форма и реквизити, поради което е допустима.
Разгледана по същество е
неоснователна, при следните съображения:
От представените в административната преписка
доказателства се установява, че административният орган е сезиран да се
произнесе по заявление, вх.№ H2-УТ-4029/11.06.2019 г., подадено от председателя на
управителния съвет на сграда в режим на етажна собственост, с което е поискал
да се определи прилежаща площ към сграда „Мадрас“ с идентификатор 61056.502.569.4, находяща се в курортен
апартаментен комплекс „Емералд“, бл. „В“. В заявлението е посочено, че
определянето на прилежаща площ е необходимо с цел да бъде осигурено преминаване
през общите части на сградата и достъп до самостоятелните обекти в нея, както и
при извършването на необходимите строително-ремонтни дейности; поддръжка,
достъп до зелените площи и разположените в тях места за отдих/л.80 от делото/.
Към заявлението са представени: протокол от общото събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда „Мадрас“, проведено на 17.08.2018 г., на което с
решение по т.1 от дневния ред участниците в събранието са упълномощили
управителя на етажната собственост да предприеме всички надлежни действия, в
това число, да подаде заявление, ведно с всички необходими придружаващи
документи до общинската администрация на гр.Несебър, за определяне на прилежаща
площ към сградата в режим на етажна собственост с идентификатор 61056.502.569.4
по КККР на с.Равда, община Несебър, чието предназначение ще бъде за преминаване/осигуряване
на достъп до самостоятелните обекти и общите части на сградата, зелени площи и
места за отдих на живущите в етажната собственост; уведомление по чл.46 б ЗУЕС/л.86-95 от делото/.
Административният орган не се е произнесъл по
заявление, вх.№ H2-УТ-4029/11.06.2019
г. своевременно и жалбоподателят е сезирал съда с искане да отмени мълчалив
отказ на кмета на община Несебър.
С решение №1611 от 07.10.2019 г., по адм.дело
№1554/2019 г., влязло в сила на 29.10.2019 г., Административен съд Бургас е
отменил мълчалив отказ на кмета на община Несебър да се произнесе по
заявлението и е изпратил преписката за произнасяне/л.77-79 от делото/.
В изпълнение на влязлото в сила решение, кметът на
община Несебър се е произнесъл по заявление, вх.№ H2-УТ-4029/11.06.2019
г. и е постановил процесния административен акт, изх.№Н2-УТ-4029-002 от
22.11.2019 г., с който е отказал да определи прилежаща площ към сграда
„Мадрас“, представляваща етажна собственост, с идентификатор 61056.502.569.4 по КККР на с.Равда, с адрес -
с.Равда, община Несебър, обл.Бургас, ул. „Македония“№ 61, к-с „Емералд“. Като
се е позовал на Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/ и наредбата
по чл.4, ал.2 ЗУЕС- Наредба №6 от 18.09.2009 г. за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на
етажна собственост в квартали с комплексно застрояване/обн.ДВ, бр.78/02.10.2009
г., Наредба №6/18.09.2009 г., наредбата/, кметът на общината е мотивирал отказа
със следните обстоятелства: в поземлен имот/ПИ/ с идентификатор
61056.502.569 по КККР на с.Радва не е допуснато и осъществено комплексно
застрояване; невъзможност прилежащата площ към сградата да се урегулира като
самостоятелно УПИ; ПИ с идентификатор 61056.502.569 по КККР на с.Радва е частна
собственост на трето лице, което не е етажен собственик/л.37-38 от делото/.
Отказ, изх.№Н2-УТ-4029-002 от 22.11.2019 г. на кмета
на община Несебър е предмет на разглеждане в настоящото производство.
При тези факти се налагат следните правни изводи:
На първо място, отказът е издаден от компетентен
орган-кмет на община Несебър, съобразно нормата на чл.4, ал.2 ЗУЕС и заповед
№1919 от 11.11.2019 г./л.72 от делото/. Ноторно е, че за периода 23.10.2019 г.-
29.12.2019 г. кметът на община Несебър е бил с повдигнато обвинение от
Специализираната прокуратура и задържан.
На второ място, същият е в предвидената от закона
писмена форма и при издаването му не са допуснати съществени нарушения на
административнопроизводствените правила.
На трето място, отказът е съобразен с приложимия
материален закон.
Редът и условията за обособяване на прилежащи площи
към съществуващи сгради в режим на етажна собственост са уредени в чл.4 от
Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/ и в наредбата по чл.4, ал.2 ЗУЕС- Наредба №6 от 18.09.2009 г. за определяне на прилежащата площ
към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно
застрояване/обн.ДВ, бр.78/02.10.2009 г., Наредба №6/18.09.2009 г., наредбата/.
Според правилото
на чл.4, ал.1 ЗУЕС, при преструктуриране на квартали с комплексно
застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може
да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се
определя прилежаща площ към сградата, като в тези случаи прилежащата площ се
определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на
заинтересованите лица по ред, определен с наредба на министъра на регионалното
развитие и благоустройството/чл.4, ал.2 ЗУЕС/.
В §1, т.2 ДР ЗУЕС се съдържа
дефиниция относно „прилежаща площ към сграда в режим на етажна
собственост“, която е част от територията на поземлен имот с
комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна
собственост и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи,
площадки за игра, места за паркиране и други.
Анализът
на цитираните норми сочи на извода, че за да се определи прилежаща площ към
сграда в режим на етажна собственост следва да са налице следните предпоставки
в кумулативна даденост, а именно: сградата да е в режим на етажна собственост;
същата да изградена в имот с осъществено „комплексно застрояване“, респ. при
преструктуриране на квартали с комплексно застрояване; сградата в режим на
етажна собственост да не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот/УПИ/
по реда на Закона за устройство на територията.
Налице
е първото от посочените условия.
Няма
спор, че сграда „Мадрас“, с идентификатор
61056.502.569.4 по КККР на с.Равда, с адрес - с.Равда, община Несебър,
обл.Бургас, ул. „Македония“№ 61, к-с „Емералд“, е в режим на етажна
собственост.
От
справка в КККР на с.Равда се установява, че сграда с идентификатор 61056.502.569.4
е със застроена площ от 1392 кв.м.; на 5
етажа; с обособени 75 броя самостоятелни обекти/СОС/; с вписани
характеристики:функционално значение-жилищна сграда със смесено предназначение;
вид собственост-частна; местонахождение-курортен апартаментен комплекс
„Емералд“, блок „В“, изграден в поземлен имот с идентификатор /ПИ/61056.502.569
с площ от 39 235 кв.м. и с характеристики: територия- урбанизирана; НТП-
комплексно застрояване/л.39 и 43, 216 от делото/.
Не
е реализирано второто условие - сградата в режим на етажна собственост да е
изградена в имот с осъществено „комплексно застрояване“, респ. при
преструктуриране на квартали с комплексно застрояване.
Разпоредбата
на чл.22, ал.1 ЗУТ сочи, че в квартали и в големи урегулирани поземлени имоти
застрояването може да бъде комплексно с разполагане на групи от сгради с
различно предназначение, свободно стоящи или свързани, като площите между
сградите при комплексното застрояване се устройват като паркове и градини,
места за паркиране или подземни паркинги и площадки за игра. А „комплексно“
е застрояването в големи урегулирани поземлени имоти на групи от сгради, които
се разполагат свободно стоящи или допрени една до друга/ §5, т.23 ДР ЗУТ/.
Данните
по делото сочат, а и от заключението на вещото лице, прието без възражение, се
установява, че поземлен имот/ПИ/ с идентификатор 61056.502.569 по КККР на
с.Равда, общ.Несебър, идентичен с УПИ ХІV-467, 468, 480, кв.22 по плана на
с.Равда, съгласно частично изменение/ЧИ/ на ПУП-план за регулация и
застрояване/ПРЗ/, одобрено със заповед №828 от 01.11.2004 г. на кмета на община
Несебър/л.96 и 218 от делото/ е отреден „за курортно строителство, подземен
паркинг, трафопост и озеленяване“, с устройствени показатели: Пл.-35%; Кинт.-1.30;
макс. височина-Н=21.00 м. и минимално озеленяване-50%.
В
обяснителната записка към разработката на ЧИ на ПУП-ЗРП подробно са описани
инвестиционните намерения на възложителя относно застрояването на УПИ ХІV-467,
468, 480, кв.22, а именно: да се изгради курортно селище -апартаментен тип в
северния край с осигурен подземен
паркинг и обслужващи функции на партерния етаж-ресторанти, кафе-сладкарница,
търговски обекти, фитнес зала, детска занималня, зали за тихи игри,
административно-обслужваща част/рецепция, охрана канцеларии и др./ В южната
част на имота да се ситуират нискоетажни курортни сгради с намаляване на
височината им към морския бряг, като пространството между сградите да бъде
богато озеленено с подходяща растителност
и благоустроено с насищане на спортно-развлекателни и атракционни
съоръжения и водни басейни/л.222-223 от делото/.
Вещото
лице е посочило, че курортен апартаментен комплекс „Емералд“ в УПИ ХІV-467,
468, 480 в кв.22 по плана на с.Равда, е реализиран въз основа на надлежно одобрена
проектна документация и издадени разрешения за строеж/РС/ поотделно за всяка от
предвидените „основни“ сгради/съгласно проекта-сгради „А“, „В“, „С“, „Д“, „Е“ и
трафопост/, както и за техническите
мрежи и съоръжения за комплекса. След извършване на строителството
сградите са въвеждани в експлоатация с отделни разрешения, респ. издавани са отделни
разрешения за ползване. Сграда „В“ - „Мадрас“ с идентификатор 61056.502.569.4
по КККР на с.Радва, е реализирана въз основа на РС №14 от 08.02.2005 г. и е
въведена в експлоатация с удостоверение №271 от 15.09.2007 г./л.238 от делото/.
Експертът
изрично е отразил, че реализираното фактически застрояване на ПИ с
идентификатор 61056.502.569 по КККР на с.Равда, съставляващ УПИ ХІV-467, 468, 480 в кв.22 по действащия
план на ПУП-ПРЗ на с.Радва не представлява „комплексно застрояване“ по смисъла
на §5, т.23 ДР ЗУТ. Предвид конкретния начин на организиране на ползването на
сградите; самостоятелните обекти и терена/дворното пространство/, реализираното
на място застрояване в поземления имот представлява „жилищен комплекс от
затворен тип“-комплекс, обособен като
отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при
спазване на изискванията на контролиран достъп за външни лица/§1, т.3
ДР ЗУЕС/. При огледа на място е констатирал, че целият комплекс е ограден; има
денонощна охрана и е допуснат в комплекса, след като е заявил причината.
Относно
третата предпоставка- сградата в режим на етажна собственост да не може да се
обособи в отделен урегулиран поземлен имот/УПИ/ по реда на Закона
за устройство на територията, следва да се имат предвид концепцията на инвестиционните намерения на
възложителя и начина на реализиране на застрояването/сгради съоръжения,
инфраструктура, благоустрояване и озеленяване/ в УПИ ХІV-467, 468, 480 в кв.22
по ПУП-ПРЗ на с.Равда, общ.Несебър, сграда с идентификатор 61056.502.569.4 по
КККР на с.Равда, които сочат на невъзможност да се обособи сградата в отделно
УПИ. В подкрепа на този извод са представените части от проектната документация
за комплекса, касаещи подземната инфраструктура - ВиК; канализационно помпена
станция; ел.захранване; канализация и дъждовни води, която е разработена за
целия комплекс, а не за отделните сгради в него/л.252-259 от делото/.
Озеленяването, напояването, комплексите от басейни са проектирани и реализирани
като обща концепция за целия комплекс.
От актове
за собственост, приложени по делото е видно, че част от апартаментите,
представляващи самостоятелни обекти в отделни сгради на курортен комплекс
„Емералд“, са придобити ведно с ид.части от общите части на сградата и правото
на строеж в УПИ ХІV-467, 468, 480 в кв.22 по плана на с.Равда/л.159-181 от
делото/.
Отделно, данните по делото сочат, че УПИ ХІV-467, 468,
480 в кв.22 по плана на с.Равда, представляващ ПИ с идентификатор 61056.502.569
по КККР на с.Равда, е частна собственост/виж справка от служба по вписванията
Несебър, л.52 и 53 от делото/.
С оглед
приложението на нормата на чл.2, ал.1 ЗУЕС, според която управлението на общите
части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от
затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, следва да се посочи,
че ЗУЕС е влязъл в сила на 01.05.2009 г., а голяма част от самостоятелните
обекти в етажната собственост на сграда „Мадрас“ са продадени преди посочената
дата, обстоятелство, което не се оспорва, и съответно правилото за тях, към
момента на придобиване на самостоятелни обекти в сградата, не е било приложима.
Освен това, процесуалният представител на жалбоподателя изрично сочи, че само
няколко собственика са сключили писмени договори за поддръжка на общите части
на сградата, а по партидите на всички собственици такива договори
липсват/виж.л.261, гръб, от делото/.
Налага се
изводът, независимо че се касае за сграда в режим на етажна собственост,
правилно административният орган е отказал да определи по отношение на нея
прилежаща площ, тъй като е реализирана в имот, частна собственост и за нея не
са налице кумулативно предвидените предпоставки - е изградена е в „жилищен
комплекс от затворен тип“, а не в имот с осъществено „комплексно застрояване“ и
не може да се обособи в отделен УПИ.
По тези
съображения жалбата е неоснователна и следва да се отхвърли.
При този
резултат и предвид направеното искане в полза на администрацията се следва юрисконсултско възнаграждение в размер на 200.00/двеста/
лева, на основание чл.78, ал.8 ГПК, вр. чл. 144 АПК, вр. чл. 37, ал.1 ЗПП, вр. чл. 24 от Наредбата за
заплащане на правната помощ/обн.ДВ, бр.5/2006 г./.
Предвид горното и на основание чл.172,
ал.2 АПК, Административен съд Бургас, осми състав,
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалбата на О.А.А.,
гражданин на Руска Федерация, с постоянен адрес-***, в качеството му на
председател на управителния съвет/УС/ на етажната собственост/ЕС/ в бл. „В“ -
сграда „Мадрас“ с идентификатор
61056.502.569.4, с.Равда, община Несебър, обл.Бургас, ул. „Македония“№
61, к-с „Емералд“, против отказ, изх.№Н2-УТ-4029-002 от 22.11.2019 г. на кмета
на община Несебър да определи прилежаща площ към сграда „Мадрас“,
представляваща етажна собственост, с идентификатор 61056.502.569.4 по КККР на с.Равда, с адрес -
с.Равда, община Несебър, обл.Бургас, ул. „Македония“№ 61, к-с „Емералд“, по
заявление, вх.№ H2-УТ-4029/11.06.2019
г.
ОСЪЖДА О.А.А., в качеството му на председател на
управителния съвет на етажната собственост в бл. „В“ - сграда „Мадрас“ с
идентификатор 61056.502.569.4, с.Равда, община Несебър, обл.Бургас, ул.
„Македония“№ 61, к-с „Емералд“, да заплати на община Несебър разноски в размер
на 200.00/двеста/ лева.
Решението може да се обжалва
в 14-дневен срок от съобщението за изготвянето му, пред Върховен
административен съд на Република България.
СЪДИЯ: