РЕШЕНИЕ
№ 23334
гр. София, 23.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20241110141911 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от К. П. Г. срещу Н. П. Ш. осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал.
1 ЗЗД с искане за опразване и предаване на държането на отдаден под наем недвижим имот с
обща площ от 48 кв.м., включващ избено помещение с площ от 32 кв.м. и гараж с площ от 16
кв.м., находящ се на адрес: [адрес], след прекратяване на наемното правоотношение.
Ищецът К. Г. твърди, че по силата на договор за наем от 01.12.2023 г. същият, като
наемодател, предоставил на ответника Н. П. Ш., като наемател, за временно и възмездно
ползване следния обект – избено помещение с площ от 32 кв. м., находящо се в [адрес],
собственост на трето за процеса лице, син на ищеца. Посочва, че договорът е сключен за
срок от 2 години, като съгласно договореното между страните обектът следвало да се
използва като складово помещение и офис. Поддържа, че съгласно договорните клаузи
месечната наемна цена за ползване на имота възлиза на сумата от 400 лева, чието плащане е
със срок до 30-то число на месеца. Излага се, че договорът за наем е прекратен предсрочно с
отправено от наемодателя писмено предизвестие и считано от 01.07.2024 г. на основание чл.
16, пункт 1 от последния – поради неизпълнение на задълженията от страна на наемателя да
премахне всички свои вещи, поставени извън отдадените под наем площи; продължаващо
съхраняване в наетите площи на органични и разлагащи се материали, в нарушение на
хигиенните изисквания и незаплащане на наема за месеците април, май, юни и юли 2024 г. В
исковата молба се излага, че ответникът Ш. не полага грижа като добър стопанин по
отношение на наетия обект, като не поддържа и не почиства помещението и прилежащата
му площ. Твърди се също, че ответникът е запълнил наетия обект с отпадъци, събирани от
улицата и от контейнерите, включително леснозапалими вещи, което създава опасност и за
целостта на обекта. Ищецът посочва, че наемателят не е заплащал и дължимите месечни
наемни вноски за периода април – юни 2024 г. Поддържа се, че въпреки отправеното
предизвестие за прекратяване на договора и за опразване на имота, ответникът продължава
1
да държи наетия обект, като ищецът е лишен от възможността за ползването му. С
уточнителна молба от 16.10.2024 г. посочва, че с договора за наем на ответната страна е
предоставено ползването на цялата площ от 48 кв.м., състояща се от избено помещение с
площ от 32 кв.м. и гараж с площ от 16 кв.м., които представляват едно цяло, без преградни
стени между тях. С тези доводи К. Г. обосновава интереса си от търсената защита,
отправяйки искане ответникът да бъде осъден да опразни имота и да му го предаде.
Претендира присъждане на сторените по делото разноски.
Препис от исковата молба и приложенията към нея са връчени на ответника Н. П. Ш.
на 22.08.2024 г., като в указания му и законоустановен едномесечен срок по чл. 131, ал. 1
ГПК същият не е депозирал писмен отговор.
В проведеното открито съдебно заседание ответникът не оспорва, че имотът му е
отдаден под наем, както и получаване на уведомлението за прекратяване на договора.
Посочва, че е заплащал наем до определено време, има неплатени наеми, без възможност за
конкретизиране на месеците, за които се отнасят. Посочва, че имал уговорка с наемодателя
за изготвяне на нов договор за наем, поради което преустановил плащанията, но такъв не му
бил предоставен, не била предоставена и банкова сметка, по която да преведе сумите.
Оспорва наетият имот да се намира в твърдяното от ищеца състояние. Заявява, че има
достъп до имота, където се намира багажът му, като ползва цялото помещение. Обръща
внимание, че макар имотът да е собственост на трето лице, те предоставен за ползване от
бащата на собственика. Отправя искане за отхвърляне на иска, отричайки съхраняваните
вещи в имота да са отпадъци с довод, че се касае за покъщнина.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД наемателят е длъжен да върне
вещта, обект на сключения договор за наем, след неговото прекратяване.
Посочената разпоредба регламентира едно от основните задължения на наемателя, като
страна по наемното правоотношение, което възниква при прекратяването му.
Последната следва да се тълкува във взаимна връзка и обусловеност с разпоредбите на
чл. 228 и чл. 232 ЗЗД, определящи съдържанието и същността на договора за наем и
основните задължения на наемателя.
Съгласно посочените разпоредби с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати
определена цена, да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на
такова – съгласно предназначението й, да плаща наемната цена и разходите, свързани с
ползването на вещта и при прекратяване на договора да върне последната на наемодателя.
Същевременно, връщането на наетата вещ, обект на договора за наем, предполага,
както преустановяване на ползването й от страна на наемателя, така и осигуряване на
наемодателя на свободен достъп до вещта във вида, в който последната е била към момента
на сключване на наемния договор.
В настоящия случай ищецът претендира връщане от ответната страна на конкретен
недвижим имот на основание прекратяване на сключен между страните договор за наем.
Следователно, основателността на иска за връщане на наетата вещ е обусловена от
установяване от ищеца, при условията на пълно и главно доказване, кумулативното наличие
на следните материалноправни предпоставки: наличието на валидно възникнало
облигационно правоотношение между него, в качеството му на наемодател и ответника, в
качеството му на наемател, породено от договор за наем на недвижим имот от 01.12.2023 г.
за временно и възмездно ползване на процесния недвижим имот с твърдените предмет и
2
съдържание; изпълнение на задължението си по договора за реално предаване на имота за
ползването му от ответника; прекратяване действието на договора за наем поради допуснато
от ответника договорно неизпълнение в съответната форма и отправяне/получаване от
ответника на предизвестие за това и, че имотът се намира във фактическата власт на
ответника.
При установяване на тези обстоятелства в тежест на ответника е да докаже
възраженията си, в частност качеството си на изправна страна по договора за наем.
Както се изясни, ответникът не оспорва сключването на договора за наем, по силата на
който му е предоставено ползването на наетото помещение, получаването на уведомлението
за прекратяване на договора, както и продължаващото ползване на наетия имот.
За възникнало наемно правоотношение между страните, имащо за предмет
предоставяне ползването на процесния недвижим имот на ответника свидетелстват и
данните от приетия по делото договор за наем от 01.12.2023 г., сключен между К. П. Г., като
наемодател и Н. П. Ш., като наемател. Съгласно договора наемодателят отдава под наем на
наемателя за временно и възмездно ползване част от следните помещения в собствения си
апартамент, находящ се в град София, [адрес] – складово помещение, офис за срок от две
години – арг. чл. 2, ал. 1. Изяснява се, че срещу това наемателят се задължава да ползва
наетия имот по предназначението, определено от наемодателя (офис или жилище) – чл. 3,
като заплаща месечна наемна цена в размер от 400 лева, платима не по-късно от 30 число на
месеца, както и своята част от консумативните разходи. Съгласно клаузата на чл. 12 от
договора наемателят се задължава да ползва наетия имот с грижата на добър стопанин, като
незабавно уведомява наемодателя за повреди или посегателства върху имота. Установява се,
че съгласно договореното между страните в чл. 13 от договора, след прекратяване на
наемното правоотношение наемателят дължи да предаде на наемодателя наетия имот в
добро състояние и похабяване, нормално за времето на ползване. Съгласно чл. 16 договорът
за наем се прекратява: когато някоя от страните не е спазила задълженията си по договора; с
изтичане на срока му; от всяка от страните с тримесечно предизвестие по начин, доказващ
получаването му от адресата; по взаимно съгласие на страните в писмена форма.
Предвидено е, че за неуредените в договора отношения се прилагат разпоредбите на ЗЗД и
останалите такива на гражданското законодателство.
Предвид изложеното, съдът намира за установено, че между ищеца К. Г., като
наемодател и ответника Н. Ш., като наемател, е възникнало наемно правоотношение с
предмет предоставяне за временно и възмездно ползване на процесния имот – площ от общо
48 кв.м., включваща избено помещение от 32 кв.м. и гараж от 16 кв.м.
В тази връзка и с оглед доводите на ответната страна, изложени в съдебно заседание
относно сключването на договора от лице, което не е собственик на имота, съдът намира за
необходимо да отбележи, че действително съгласно представения и приет по делото
нотариален акт за собственост върху недвижим имот по договор за издръжка и гледане и
присъединяване чрез пристрояване към съществуващ апартамент № ***, том I, рег. № ****,
дело № 10982001 г. от 12.07.2001 г. по описа на нотариус с рег. № 350 на НК и район на
действие СРС, на основание чл. 483 ГПК (отм.) именно третото за процеса лице В. К.ов Г. (за
който не се спори, че е син на ищеца по делото) е признат за собственик на апартамент с
обща площ от 115,50 кв.м., находящ се на партерния етаж в сградата на [адрес], състоящ се
от холна стая с тераса, хол, стая /стара кухня/, сервизно помещение, входно антре, черно
антре, вграден гардероб, както и стая с тераса и кухня с тераса, заедно със старо избено
помещение с площ от 15,7 кв.м., ново избено помещение с площ от 32 кв.м. и гараж с площ
от 16 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от дворното
място. В нотариалния акт е отразено, че с нотариален акт № 113/15.07.1988 г. е запазено
правото на ползване – пожизнено и безвъзмездно на прехвърлителите К. П. Г. и Л.Г. Ст..
Съдът намира, че това обстоятелство не е от естество да промени извода относно
3
възникнало именно между страните по делото наемно правоотношение, намирайки за
ирелевантно към настоящия спор, че ищецът К. Г. към момента на сключване на договора за
наем не е бил собственик на отдадения под наем имот, след като договорът за наем е
сключен с него и имотът е представен за ползване на ответната страна.
Както се изясни, съгласно разпоредбата на чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят
се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да
му заплати определената цена.
Следователно, касае се за двустранна, консенсуална, неформална и възмездна правна
сделка, по която основно задължение на наемодателя е да предостави ползването на вещта, а
на наемателя да ползва същата по предназначение и да заплаща наемната цена. В текстовете,
касаещи договора за наем, не е въведено законово изискване същият да се сключва от
собственик на имота като наемодател, съответно да се дължи плащане на наема на
собственика на отдадената под наем вещ. Следва да се приеме, че договорът за наем
обвързва валидно страните по него – наемодател и наемател, дори и когато наемодателят
няма права върху вещта, в който последен случай договорът не би породил действие
единствено спрямо действителния собственик на имота. В допълнение следва да се посочи,
че в случая наемодателят К. Г. е лице, в чиято ползва, съгласно анализираните писмени
доказателства, е запазено вещно право на ползване върху имота, обект на договора за наем,
което право съгласно чл. 56, ал. 1 ЗС включва правото да се използва вещта съгласно
нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея.
Предвид изложеното, съдът намира, че ищецът по делото К. П. Г., като страна –
наемодател по процесния договор за наем е и активно материалноправно легитимиран
носител на правото да получи връщане от наемателя на предоставения за временно и
възмездно ползване имот, при доказано реално прекратяване на договора.
Изясни се, че ищецът се позовава на едностранно прекратяване на договора поради
допуснати от ответната страна, като наемател, конкретни форми на неизпълнение на
договорни задължения, изразяващи се в неплащане на наемната цена за периода м. април –
м. юли 2024 г., както и на задължението за полагане на грижа на добър стопанин по
отношение на наетия обект.
Съгласно клаузата на чл. 2, ал. 1 от договора за наем от 01.12.2023 г. уговореният
първоначален срок на действието му е две години, а съгласно чл. 16, предл. 1 от договора
едно от основанията за прекратяването му е неизпълнение на задълженията по договора от
някоя от страните.
Изясни се, че в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК от ответната страна не е подаден писмен
отговор с направени възражения срещу исковата претенция, както и, че в проведеното о.с.з.
ответникът по същество оспорва твърденията на ищеца относно допуснато договорно
неизпълнение, неоспорвайки неплащането на наемни вноски, но обосновавайки го с
конкретни уговорки с наемодателя и оспорвайки сочения от ищците начин на ползване на
имота.
Както вече се установи, съгласно уговореното в чл. 4, ал. 1 – ал. 3 от договора за наем,
за ползването на наетия обект наемателят Н. Ш. дължи заплащането на месечна наемна цена
от 400 лева в срок не по-късно от 30-то число на месеца.
По делото от ответната страна, въпреки разпределената доказателствена тежест и
изрични указания, че за конкретните обстоятелства не се сочат доказателства, не се установи
изпълнение на това свое задължение за месеците април, май и юни 2024 г., чрез заплащане
на дължимата месечна наемна цена. Недоказано е и възражението на ответника относно
причината за това договорно неизпълнение, по същество представляваща форма на забава на
кредитора – съществуващи уговорки за сключване на нов договор за наем, респ.
непредоставяне на банкова сметка, по която да бъде осъществено плащането. В договора за
4
наем не е отразен конкретен начин на плащане, а и в съдебно заседания самият ответник
посочва, че е заплащал наема на ръка, както и, че понякога са му издавани квитанции. Ето
защо, съдът намира за неустановено по делото уговарянето на конкретен начин на плащане –
по банков път и непредоставяне от страна на наемодателя на необходимата информация за
изпълнение на това задължение от наемателя.
Следователно, с незаплащането на месечни наемни вноски в периода м. април 2024 г. –
м. юни 2024 г. (доколкото изискуемостта на наема за м. юли 2024 г. съгласно уговорения
срок за плащане в договора за наем настъпва след сключване на писменото предизвестие за
прекратяване от 25.06.2024 г. към който момент се преценява наличието на съответното
неизпълнение), въпреки продължаващото действие на наемното правоотношение през този
период и ползването на обекта от наемателя, последният е в неизпълнение на основното си
договорно задължение, на основната дължима насрещна престация, което е достатъчно
основание да се приеме, че е налице хипотезата на чл. 16, предл. 1 от договора за наем,
предвиждаща като основание за прекратяването му неизпълнението на договорни
задължения от съответната страна.
В допълнение, с оглед изложените от ищеца твърдения за допуснато неизпълнение и на
друго договорно задължение – за ползване на наетата вещ с грижата на добър стопанин, чрез
поддържането и почистването му, за съхранявани в обекта отпадъци, оспорено от ответната
страна, съдът намира за необходимо да отбележи, че задължението за служене с вещта
съгласно определеното с договора/обикновено нейно предназначение и с необходимата
грижа следва както от клаузите на чл. 3 и чл. 12 от договора за наем, така и от законовите
разпоредби на чл. 232, ал. 1 и чл. 233 ЗЗД.
При анализ на същите следва, че наемателят е длъжен да си служи с вещта съобразно
уговореното в договора или съобразно обикновеното й предназначение, според нейния вид,
като това ползване следва да е съпроводено с полагане на грижата на добър стопанин към
вещта, която подлежи на връщане в добро състояние, респ. в състоянието, в което е била
предадена, като се вземе предвид овехтяването й, свързано с нормалното й ползване. Ето
защо, за наемателя съществува задължение да положи усилия да опазва и поддържа доброто
състояние на вещта.
В настоящия случай по делото се установи, че отдаденото под наем помещение с
договора за наем от 01.12.2023 г. е предназначено за използване като складово такова, което
обстоятелство не се спори от ответната страна.
За установяване на твърденията си относно неизпълнение на посоченото договорно
задължение от наемателя, от страна на ищеца са ангажирани гласни доказателства, чрез
разпита на свидетелите Добромир Атанасов Танов и Мартин Радославов Р..
В показанията си пред съда св. Т. - съсед на процесния нает обект и собственик на
самостоятелен обект в жилищна сграда на адрес: град София, [адрес] споделя, че познава
ответника като наемател на обект в сградата, представляващ гараж, от около 50 кв.м.,
находящ се в приземния етаж на жилищната сграда. Свидетелства, че като домоуправител на
жилищната сграда до м. юли 2024 г. е запознат с обектите в същата, със състоянието на
наетия такъв от ответника. Заявява, че последният е превърнат в бунище и
нерегламентирано сметище, като в гаража се съхраняват боклуци – дъски, кашони, стари
храни. Споделя, че и дворното място пред гаража било пълно с боклук. Свидетелства, че
във връзка със съхраняваните от ответника неща в гаража се разнасяла неприятна, силна
миризма, започнала от края на м. май. Споделя, че от етажните собственици било
организирано почистване на площта пред гаража, когато свидетелят възприел през
отворената врата на помещението, че същото е пълно с боклук, до тавана, както и, че тогава
оттам излязъл ответникът. Категоричен е, че почти всички етажни собственици са
разговаряли с ответника да изчисти помещението и двора, воден е разговор и със
собственика, но и към настоящия момент състоянието е такова. Споделя, че миризмата се
5
просмуква по цялата сграда, като се усеща във входа, в цялата кооперация.
В разказа си пред съда свидетелят М.Р. споделя, че с ищеца К. Г. са съседи в жилищна
сграда на адрес: град София, [адрес], като познава ответника Ш. във връзка с казуса,
предмет на настоящото дело. Разказва, че ответникът е наемател на гараж в сградата, който
се използва като склад. Споделя, че е виждал ответникът да влиза и излиза от обекта в
късните часове на нощта. Разказва, че понастоящем в гаража се съхраняват отпадъци –
строителен отпадък, хранителни продукти с изтекъл срок на годност, както и, че самият Р. е
виждал как ответникът носи такива и ги прибира в помещението. Заявява, че лично е
възприел през отворена врата на гаража как отвътре се наблюдава стена от натрупани
боклуци. Категоричен е, че многократно живущите в сградата са разговаряли с ответника, за
да преустанови събирането на ненужни вещи, но същият считал, че като наемател има право
да ги складира там. Разказва, че миризмите от тези складирани вещи, от разлагащите се
материали се усещали най-силно през лятото. Споделя, че е виждал в частта от дворното
място, където е и ползваното от ответника помещение, трети лица, които изхвърлят бутилки
или опаковки от храна, но не и такъв вид отпадъци, каквито съхранява в обекта ответникът.
Съдът, при преценка на показанията на двамата свидетели намира същите за
достоверни, житейски логични, последователни, непротиворечиви, израз на преките
впечатления на св. Т. и св. Р. относно ползването на наетия обект от ответника именно за
складиране на отпадъци. Действително, в разказа си пред съда и двамата свидетели
споделят, че не са влизали вътре в наетото помещение, но са категорични, че са виждали
същото през отворена врата на гаража лятото на 2024 г., когато отвътре се наблюдавали
множество натрупани отпадъци. Наред с това, същите са категорични, че именно от така
складираните от ответника вещи се разнася силна и неприятна миризма, усещаща се и във
входа на жилищната сграда. В показанията си и двамата свидетели посочват, че такива
отпадъци се натрупват от ответника и в пространството от двора пред гаража. Свидетелят Р.
разказва, че лично е възприел как ответникът Ш. носи със себе си различни отпадъци и ги
прибира в това помещение.
Същевременно, съдът взе предвид, че показанията на свидетелите се подкрепят и от
обективните данни, внесени в процеса със събраните писмени доказателства,
свидетелстващи за подаден сигнал от директора на ДГ № *** „Б.“, находяща се на адрес:
[адрес] (за съществуването на каквато в непосредствено съседство с процесната жилищна
сграда разказват и двамата свидетели), адресиран едновременно до кмета на район К.с.,
директора на СРЗИ и директор на СД „Пожарна безопасност и защита на населението“, в
който са изложени твърдения относно наличието на струпани боклуци и лоша хигиена в
близост до оградата на детската градина. В сигнала се посочва, че неприятната миризма от
отпадъци и умрели гризачи идва от отдаден под наем гараж до оградата на игрището на
детската градина, собственост на В. и К. Г.и, превърнат в сметище. Отразено е, че пред
гаража има огромно количество отпадъци с неясен произход, като миризмата идва предимно
от вътрешната част на гаража.
Установява се, че в отговор на така депозирания сигнал с писмо от 29.07.2024 г. СД
„Пожарна безопасност и защита на населението“, Шеста районна служба посочва, че за
констатациите относно гаража са изпратени и писма от К. Г. от 09.07.2024 г. и от 12.07.2024
г. Изяснява се, че при направените неколкократни проверки на място в работно време
гаражът е бил заключен, но видно вътре в него и пред него се складират горими материали и
опаковки, за което е подаден сигнал до кмета на района.
Съдът, при анализ на посочените писмени материали, изходящи от трети за процеса
лица, респ. от държавни институции, с останалите събрани по делото доказателства, в
частност показанията на двамата свидетели, намира за установено по делото, че от страна на
ответника Ш. не са изпълнени договорните му задължения като наемател за ползване на
отдаденото му под наем помещение по предназначение, респ. за полагане на грижата на
6
добър стопанин към вещта, като опазва и поддържа доброто състояние на последната.
Този извод не се разколебава от представения от ответника и приет по делото
констативен протокол № КП-24-0022836 от Столичен инспекторат относно извършена
проверка на 24.07.2024 г. на обект – частен имот – складово помещение, отдадено под наем
на адрес: [адрес], район К.с. С.о. в присъствието на ответника Н. Ш. и във връзка с подаден
сигнал за замърсяване на общи части с отпадъци. От удостовереното в протокола се
изяснява, че на място са направени следните констатации: отстрани на основната сграда има
подход за гараж, обособен за отдаване като складово помещение, като до вратата и по
стената са складирани вещи, части от мебели, които по обяснение на наемателя са
предназначение за домакинството му, тъй като се извършва ремонт в жилището; визуално
складираните материали не са отпадъци, събрани от контейнери; не е установена неприятна
миризма, не се установяват гризачи. С протокола на ответника Ш. са дадени указания да
бъдат прибрани складираните под прозорците на ет. 1 вещи и да се почистят натрупаните по
стената части от мебели, куфари и др. в срок от 7 работни дни, както и да се поддържа
чистота от наемателя.
Съдът, при анализ на така отразените данни, намира, от една страна, че от
съдържанието на протокола не се изяснява категорично дали в хода на проверката е
извършена такава, касаеща вътрешната част на отдаденото под наем помещение, от друга
страна съдът взе предвид свидетелските показания относно съществуване на проблема и в
по-ранен момент – от месец май 2024 г., относно извършено почистване по инициатива на
етажните собственици през лятото на тази година, както и за продължаваща миризма и в
жилищната кооперация, преимуществено идваща от вътрешността на ползването от
ответника помещение.
За състоянието на обекта свидетелстват и протоколът от ОС на процесната ЕС от
04.08.2024 г., с който е прието решение за изваждане от сградата на ответника Н. Ш., като
наемател на гараж, собственост на В. Г. и с наемодател К. Г., поради превръщане на наетия
имот и част от двора на сметище, както и предходно съставен протокол от ОС на ЕС от
30.06.2024 г., на което, в присъствието на 7 от общо 8 собственика на самостоятелни обекти
в жилищната сграда, е подложен на обсъждане въпрос относно системно нарушаване на
Правилника за вътрешния ред в сградата от наемателя на гараж на К. и В. Г.и, превърнат в
сметище. В този последен протокол е посочено, че при отворена врата на гаража –
отдаденото под наем помещение се наблюдават отпадъци до тавана и преливащи извън
вратата, констатирана е силна миризма както във входа на кооперацията, така и в
апартаментите от по-ниските етажи. Така отразените данни подкрепят показанията на
свидетелите относно конкретно съхранявани от ответника вещи в отдаденото под наем
помещение и начина на ползването му.
Предвид изложеното дотук и при липсата на ангажирани други доказателства съдът
намира за неустановено по делото от ответната страна, при условията на пълно и главно
доказване, изпълнението на конкретните си договорни задължения относно полагане на
необходимата грижа при ползване на обекта по договореното му предназначение.
С оглед допуснатите форми на неизпълнение на конкретни договорни задължения – за
заплащане на наемната цена за съответните месеци, респ. за ползване на обекта по
предназначение и за поддържане на доброто му състояние, съдът намира, че е осъществено
договорното основание за прекратяване на договора преди изтичане на срока му съгласно
чл. 16, предл. 1 от договора.
Изясни се, че съгласно последната договорът се прекратява при наличие на договорно
неизпълнение, без да е предвидено изпращане на уведомление за прекратяване до
неизправната страна.
В случая по делото не се спори, а и се установява, че с писмено предизвестие от
25.06.2024 г. за прекратяване на договор за наем от 01.12.2023 г. наемодателят К. Г. и
7
наемателят Н. Ш. са приели прекратяване на договора със задължение за наемателя в срок до
30.06.2024 г. да премахне всички свои вещи, поставени извън отдадените под наем площи,
да не съхранява в помещението органични и разлагащи се материали, а за съхраняваните
стоки да се прилагат съответните стандарти, като помещението се използва само за
отдадените цели (офис или склад), незаплатените наеми за месеците март и април да бъдат
платени до 30.06.2024 г., а наемите за месеците май и юни – до 31.07.2024 г. Прието е, че при
неизпълнение на тези условия предизвестието за прекратяване на договора влиза в сила от
01.07.2024 г. и на основание чл. 16 от последния считано от 1 месец от същото договорът ще
се счита за прекратен.
По делото не установи изпълнение на тези условия, приети от двете страни, подписали
предизвестието, поради което следва да се приеме, че с изтичане на едномесечният срок от
започване на действието на това предизвестие (от 01.07.2024 г.) или от 01.08.2024 г.
договорът за наем между страните следва да се счита за прекратен.
Предвид това и на основание чл. 233, ал. 1, изр. 3 ЗЗД за ответника, като наемател, е
възникнало задължение да върне имота, обект на сключения договор за наем, за което по
делото не е спорно, не се твърди от ответника, а и не се установява да е осъществено. Наред
с това в съдебно заседание същият изрично признава, че фактически помещението се държи
и ползва от него.
Ето защо, предявеният иск по чл. 233, ал. 1 ЗЗД с искане за опразване и предаване на
имота, предмет на сключения между страните договор за наем, който е прекратен, се явява
основателен и следва да бъде уважен, като ответникът бъде осъден да опразни от свои вещи
и да предаде на ищеца фактическата власт върху наетото помещение.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора – основателност на предявения иск, право на разноски има
само ищецът. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на същия следва да бъде присъдена
сумата от 192 лева, представляваща сторени разноски в производството за държавна такса.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Н. П. Ш., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес], на основание чл. 233, ал. 1
ЗЗД, да опразни от свои вещи и да предаде на К. П. Г., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес],
фактическата власт върху нает имот с обща площ от 48 кв. м., включващ избено помещение
с площ от 32 кв. м. и гараж с площ от 16 кв. м., находящ се на адрес: [адрес], предоставен за
ползване по силата на договор за наем от 01.12.2023 г., впоследствие прекратен.
ОСЪЖДА Н. П. Ш., с ЕГН: ********** и адрес: [адрес] да заплати на К. П. Г., с ЕГН:
********** и адрес: град София, [адрес], ет. 1, ап. 2, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата
от 192 лева, представляваща разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Софийски градски съд,
в двуседмичен срок от днес 23.12.2024 г. – датата на обявяване на решението и съобщена на
страните в откритото съдебно заседание на 09.12.2024 г.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните – за сведение.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8