Р
Е Ш Е Н И Е
№......... 01.07.2021г. Гр. Стара Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ състав
На
шестнадесети март 2021
година
В
публично заседание в следния състав:
Председател:
Александър ГЕОРГИЕВ
Секретар: РОСИЦА ДИМИТРОВА
Прокурор:
като
разгледа докладваното от СЪДИЯ ГЕОРГИЕВ
гр. дело № 4647 по
описа за 2020 година.
Предявен
е иск с правно основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД.
Делото е образувано по иск с
правно основание чл.92 ЗЗД от Е.Р.Б. и Г.П.Б. против „ПЛЮС ПРОПЪРТИС“ АД –
Стара Загора, за сума от 4845лева - представляваща неустойка в размер на 0,03%
на ден уговорена между страните по чл.21 от предварителен договор между тях от
08.02.2018г., по който уговорените обекти следвало да бъдат предадени на
08.04.2019г. – били предадени на 26.02.2020г. и за забавата от 323дни се
дължала търсената неустойка. Молят да им бъде присъдена, заедно със законната
лихва от датата на предявяване на исковата молба в съда до окончателното
заплащане на сумата. Претендират за присъждане на разноски.
В срока по чл.131 ГПК е
представен писмен отговор от ответника, в който заявяват, че оспорват изцяло
предявения иск като неоснователен – и по основание и по размер, като молят да
бъде отхвърлен. Претендират разноски.
Делото
е образувано по искова молба от ищеца Е.Р.Б. и
Г.П.Б. в която твърдят, че ответникът по настоящия иск - „ПЛЮС ПРОПЪРТИС”
АД, ЕИК *********, с адрес: гр.Стара Загора, ул.„Боруйград” 13-15,
представлявано от изпълнителния директор Веселин Ивайлов Калайджиев, сключили
помежду си на 08.02.2018г. Предварителен договор за покупко-продажба на имоти.
Съгласно договора продавачът-изпълнител се задължил
да продаде на купувача-възложител следните недвижими имоти, находящи се в
новострояща се Жилищна сграда с ОСД и гаражи в гр.Стара Загора, ул.
"Генерал Столетов" № 187 в УПИ VIII общ(осми), кв.133 по плана на
гр.Стара Загора, с идентификатор 68850.513.562, а именно: АПАРТАМЕНТ № 42(четиридесет и
две), с обща
площ 72,96 кв.м (седемдесет- и две цяло и деветдесет и шест стотни квадратни
метра), разположен на VIII (осмия) етаж, със застроена площ 61,47 кв.м
(шестдесет и едно цяло и четиридесет и седем стотни квадратни метра), състоящ
се от: дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня -тоалетна, входно
антре, килер и тераса, с граници, от изток - улица; от запад - коридор,
асансьор и апартамент №43; от север - стълбище, коридор и асансьор и от юг
-апартамент № 43, заедно с 1,295% (едно цяло, двеста деветдесет и пет хилядни
процента) идеални, части от общите части на сградата, равняващи се на 11,49
кв.м (единадесет цяло и четиридесети девет стотни квадратни метра) и ГАРАЖ № 9
(девет), с обща площ 25,03 кв.м (двадесет и пет цяло и три стотни
квадратни метра), разположен на подземния етаж, със застроена площ от 21,09кв.м
(двадесет и едно цяло и девет стотни квадратни метра), с граници: от изток -
маневрен коридор; от запад - двор; от север - гараж № 10 и от юг - двор, заедно
с 0,444% (нула цяло и четиристотин четиридесет и четири стотни процента)
идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 3,94 кв.м (три:
цяло и деветдесет и четири стотни квадратни метра), описани съгласно
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот и учредяване право на
строеж №189, том I, peг. № 2472, дело №139/2017г. За
описаните недвижими имоти доверителят ми се задължил да заплати на ответника
сумата от общо 50 000 лв. /петдесет хиляди лева/, от които 5000 лв. при
подписване на предварителния договор и 45 000 лв.- от целеви ипотечен банков
кредит. Съгласно т.6 от предварителния договор
строителството на обектите, предмет на договора е следвало да бъде завършено с
подписан Акт образец 16 в срок от 25 /двадесет и пет/ месеца, считано от
даването на строителна линия и ниво на сградата - от 08.03.2017г. Срокът за завършване на обектите, въвеждането в
експлоатация и предаването на обектите предмет на предварителния договор
изтекъл на 08.04.2019г.На 12.06.2018г. ответникът прехвърлил на доверителите ми
описаните по-горе имоти, предмет на сключения между страните предварителен
договор със степен на завършеност - „груб строеж”, видно от приложения към
настоящия иск Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 9, том V,
рег.№ 9443, дело № 602 от 2018 г. на Нотариус Денчо Недялков с peг.
№181 на Регистъра на Нотариалната камара. На посочената по-горе дата между доверителите ми и
„Обединена българска банка” АД бил сключен и Договор за банков кредит обезпечен
с ипотека и съставен Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху
недвижим имоти №10, том V, рег.№ 9448, дело № 603 от 2018г. на Нотариус Денчо
Недялков с peг. №181 на Регистъра на Нотариалната камара. След изслушване на посочените по-горе сделки, по сметка на
ответника от страна на банката била преведена и сумата от 45000 лв., представляваща
остатъкът от уговорената цена на описаните в предварителния договор имоти. Така
пълната договорена сума от 50 000 лв. за закупуване на имотите от доверителите
ми била изцяло изплатена на 12.06.2018г. Въвеждането
в експлоатация на сградата в която се намират процесиите имоти, предмет на
предварителния договор е станало едва на 26.02.2020г., видно от приложеното към
иска Разрешение за ползване № СТ-05-151/26.02.2020г., издадено от Началник ДНСК
арх. Иван Несторов. Съгласно чл.21 от
предварителния договор, при забава относно изпълнението на строителството и
предаването във владение на обектите, предмет на договора с повече от три
месеца, продавача дължи на купувача неустойка в размер на 0,03% на ден,
начислена върху стойността на неизпълнените СМР за имотите по чл.1 от договора,
считано от датата на изпадане в забава. В
случая е налице пълно неизпълнение, т.к. обектите не са предадени на купувача
до определения в чл.6 от договора срок - 08.04.2019г. Дължимата неустойка се формира на дневна база от 0,03% от пълната
платена от доверителите ми цена по договора от 50 000 лв. или 15лв. на ден.
Забавата на изпълнителя е настъпила на 08.04.2019г., затова и неустойка се
дължи за 323 дни за периода от 09.04.2019г. до 26.02.2020г. и възлиза на сумата
от 4845лв. Продавача - изпълнител е изпаднал в
забава , считано от 09.04.2019г. , като същия е отказал да даде обяснение на
доверителите ми поради какви причини сградата не е въведена в експлоатация в
определения срок. Обстоятелството, че
доверителите ми не са имали възможност да ползват имота почти година след като
е следвало да се нанесат в жилището си им е създало множество неприятности и
неудобства. Наложило се е да живеят в едно жилище заедно е децата си, които
също имат семейства и им е било изключително трудно. Междувременно доверителите ми са заплащали и лихви по
отпуснатия от ОББ АД ипотечен кредит, които били избегнати ако предполагаха за
забавата на ответника по отношение въвеждането на имота в експлоатация и
реалната им възможност да ползват собственият си имот.Доверителят ми
неколкократно е разговарял е управителя на ответното дружество относно
дължимата по договор неустойка за забава, но не е срещнал разбиране и съгласие
от него.През месец април тази година, предвид обилните дъждове, подземните
гаражи в сградата се напълнили с вода, поради некачествено строителство на
сградата. Управителя на ответното дружество отново е бил викан от собствениците
да отстрани проблема и след солидно забавяне от негова страна проблема е
наводнението е бил частично решен. И към момента този проблем съществува при
някой от етажните собственици.На 04.08.2020г. доверителите ми отново поканили
управителя на ответното дружество да им заплати дължимата по договор неустойка
за забава за периода от 09.04.2019г. до 25.02.2020г. или 323дни, която възлиза
на сумата от 4845лв. Поканата е изпратена чрез куриерска фирма „Спиди” и е
получена от служител на ответника на 05.08.2020г. Отговор по тази покана и до
момента няма.На основание гореизложеното, моля да ни призовете на съд и след
като установите истинността на твърдяното от нас да постановите решение, е
което да осъдите „ПЛЮС ПРОПЪРТИС” АД, ЕИК *********, с адрес:гр.Стара Загора,
ул.„Боруйград” 13-15, представлявано от изпълнителния директор Веселин Ивайлов
Калайджиев да заплати на доверителите ми Е.Р.Б., ЕГН ********** и Г.П.Б., ЕГН **********
***, СУМАТА от 4845лв./четири хиляди осемстотин четиридесет и пет лева/,
представляваща неустойка за забава по сключен между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот за периода от 09.04.2019г. до
25.02.2020г. или 323дни, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата. Моля да им бъдат присъдени и направените по настоящото дело разноски.
На основание чл.131 от ГПК ответникът „ПЛЮС
ПОРПЪРТИС“ АД представят отговор на исковата молба на Е.Р.Б., ЕГН********** и Г.П.Б.,
ЕГН:**********. Предявеният иск черпи своето материално правно основание от
нормата на чл.92 от ЗЗД. Исковата претенция е за заплащане на неустойка,
произтичаща според ищеца от сключен между страните в настоящото производство на
08.02.2018г. предварителен договор за покупко-продажба на имоти.Считам така
предявения от ищеца иск поначало за допустим, но по съществото си изцяло
неоснователен. Заявявам, че оспорвам изцяло така предявения иск, както по
основание, така и по размер, поради причините, изложени по-долу: Ищецът основава
исковата си претенция на уговорките в гл.ІV НЕУСТОЙКИ И САНКЦИИ от сключения
между страните предварителен договор за покупко-продажба на имоти. Но след
сключването на предварителния договор от 08.02.2018г. и в изпълнение на
задължението си по него, страните са
сключили окончателен такъв във формата на Нотариален акт от 12.06.2018г. /материализиран
в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №9, том V, рег.№9443,
дело №602 от 2018г. на нотариус Денчо Недялков с рег.№181 на НК и реквизити на
СВ при АВ вх.рег.№5533 от 12.06.2018г., дв.вх.рег.№5503 от 12.06.2018г., акт
№107, том.ХV, дело №3159/2018г., партида 185610, 185612-бел.). Този окончателен договор, сключен между
същите страни и с предмет същите имоти, и с по-късна дата, се явява приложимия
договор в отношенията между страните, по отношение на предмета му, считано от
12.06.2018г. Тоест предварителния, договор
е действал от сключването си на 08.02.2018г. до 12.06.2018г„ когато е сключен
окончателният такъв. Предварителния договор е
изпълнил предназначението си с факта на сключване на окончателния и с това е
изчерпал действието си. А в окончателния договор - Нотариален акт от
12.06.2018г., не се съдържат договорени санкционни разпоредби, а
предварителният договор е изчерпил приложението си със сключване на
окончателния.Следователно претенцията за неустойка,
базирана на предварителни уговорки (от предварителен договор) след сключване на
окончателния договор се явява лишена от основание.Дори да се приеме, че
предварителния договор е приложимо между страните облигационно отношение и след
сключването на окончателния им договор, и дори да се приеме, че е налице
закъснение в изпълнението, което да подлежи на санкциониране, то във всички
случаи следва да се направи преценка какви са причините за това закъснение -
дали закъснението е допуснато по вина на ответника. Дали
то е виновно или се дължи на фактори,
независещи от продавача-изпълнител, които фактори не могат да му се вменят във
вина. За да се направи обективната преценка за характера на едно закъснение,
следва да се анализират минимално следните факти и обстоятелства:Кога
фактически е приключва строителството като процес (т.е. кога изпълнителят на
СМР окончателно е реализирал своята престация) - то е приключило с подписването
на акт обр.15, с който изпълнителят „ИНВЕСТМЪНТ ПЛЮС“ ЕООД е предал на
възложителите, сред които ищците и „ПЛЮС ПРОПЪРТИС“ АД готовото строителство;
От представения акт обр. 15/07.10.2019г. е видно, че всички СМР са били
завършени от „ИНВЕСТМЪНТ ПЛЮС“ ЕООД към 07.10.2019г. Ищците са упълномощили
Веселин Ивайлов Калайджиев да подпише акт обр.15 от тяхно име - представям
тяхното нотариално заверено пълномощно.Веднага след подписването на акт обр. 15
документите за завършеното строителство са представени на независимия строителен
надзор в лицето на надзорната фирма „ЛИФО” ООД, а тя от своя страна ги е
представила пред държавната приемателна комисия. Всичко това стана през
м.октомври 2019г.Налице ли е закъснение от страна на държавна приемателна
комисия за приемане на обекта, което се дължи на нормативно изменение в НАРЕДБА
№ 2 от 31.07.2003г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република
България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни
работи, съоръжения и строителни обекти от 12.11.2019г. - дотогава обектите от
1-ва до 4-та категория се приемаха от. Национална дирекция строителен контрол,
а тези - от пета категория от Регионалните дирекции за строителен контрол. С
изменение на чл.19а ал.(З) от цитираната Наредба №2, в сила от 12.11.2019г.
бяха добавени и обектите от пета категория в компетентността на Национална
дирекция строителен контрол (каквато категория е процесния обект): текста на
ал.(3) преди промяната съдържаше само обекти от четвърта категория, а след
промяната бяха включени и тези - от пета. Така документите, които бяха внесени
в РДНСК Стара Загора заминаха за София, където се получи голямо натрупване на
документи от цялата страна. Вследствие на това затрупване с документи на
централната администрация (НДСК) и физическата й невъзможност тя да извърши
приемане на обектите от пета категория по места в страната в разумни срокове,
се стигна до следното административно решение - бяха делегирани права на
местните регионални дирекции за строителен контрол и те, действайки по заповед
на Националната дирекция за строителен контрол приемаха строежите по
места.Затова и заповедта, цитирана в Акт обр. 16, който представям (на стр.2-ра
горе) цитира Заповед № РД-19-118/17.02.2020г. на Началник на Дирекция за
национален строителен контрол. Документите ходиха в София, където стояха
ноември, декември (2019г.) и януари (2020г.) и м.февруари се върнаха в гр.Стара
Загора с цитираната заповед. За тези четири месеца административно бездействие
вината не е на ответника. Те са много и необичайно повече от традиционния
двуседмичен срок, в който местната дирекция (Регионална дирекция за строителен
контрол Стара Загора) приемаше строежите от местно значение до цитираното
изменение на Наредба № 2 от 12.11.2019г. Това административно забавяне не може
да бъде вменено във вина на „ПЛЮС ПРОПЪРТИС“ АД.Доказателство за
административното закъснение на НДСК е и издаденото от Община Стара Загора
удостоверение № 20-34-217/18.12.2019г., което потвърждава завършването на
строителството на процесната сграда до степен „Напълно завършен”, цитирайки Констативния акт за
установяване годността за приемане на строежа от 07.10.2019г. (акт обр.15) от Наредба №3 за съставяне на
актове и протоколи по време на строителството.Едва след като се направи анализа
на горните факти и обстоятелства, може да се отговори обективно на въпроса дали
изобщо е налице забава от страна на строителя, ответник по делото, която да
може да му бъде вменена в отговорност. Изводът от направения анализ е
категоричен, че не е налице виновно забавяне на ответника от момента, в който е
завършил строителния процес като процес и е депозирал документите за това пред
компетентния държавен орган. От представения Акт образец 15 е видно, че
строителството на обекта фактически е приключило преди дата 07.10.2019г. -
датата на съставяне на акт обр.15. Точно този Акт образец 15 е актът, с който
изпълнителят е докладвал на възложителя, че е извършил изцяло строителството по
проекта. Реално изпълнителят - „ПЛЮС ПРОПЪРТИС“ АД, не извършва никакви други
строителни дейности по обекта след подписването на Акт образец 15.(нещо повече
- ако го беше сторил, това щеше да е незаконосъобразно поведение). От този
момент нататък дължимо към ищците е единствено приемане на обекта от държавна
приемателна комисия, което като срокове на изпълнение не е в контрола на
продавача по предварителния договор, поради което
забавянето на компетентната администрация не може да му се вмени във вина.
Точно такъв случай третира чл.22 от сключения между страните предварителен
договор от 08.02.2018г. – „Не се счита за виновно забавянето в резултат на
непреодолима сила, случайно събитие, лоши метеорологични условия и административна забава,
която
не може да се вмени във вина на ПРОДАВАЧА -ИЗПЪЛНИТЕЛ. Забавата за приемане на обекта от страна на
Държавна приемателна комисия, съответно забавата за издаването на разрешение за
ползване на строежа (Акт образец 16) се дължи изцяло на организацията на
работата и последвалите нормативни промени касателно нея. Затова тя не е по
вина на продавача-изпълнител - ответник в настоящия процес и той не следва да
носи отговорност заради нея.Ако се приеме, че страните в настоящия процес са
обвързани от чл.21 от сключения между тях предварителен договор от
08.02.2018г., то същата договорна клауза следва да бъде коректно приложена,
съгласно действителната обща воля на страните (arg. чл.20 от ЗЗД). С други думи, както страните
са уговорили, следва размера на неустойката да се изчисли само на база на
неизвършените строително-монтажни работи, а не на база цялата стойност на
договора. Характерът на нормата на чл.21 от предварителния договор е
санкционен, поради което е недопустимо тази санкционна норма да се тълкува
разширително, както ищцовата страна се опитва да натрапи в настоящия процес.
Щом исковата претенция по настоящия спор е заведена в този си вид - чрез
формиране размера на неустойката на база цялата платена сума на договора, то с
това си поведение ищецът въвежда спор относно точния смисъл на договорната
клауза на чл.21 от сключения предварителен договор от 08.02.2018г. Съгласно
установената последователна практика на Върховния касационен съд в такива
случаи, съдът следва да тълкува договора съгласно изискванията на чл.20 ЗЗД,
издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки
във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия
договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
В горния смисъл е и Решение № 122 от 18.07.2019г. по гр.д.№3238/2018г. на
Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение.Считам, че в случая разпоредбата на чл.21 от
предварителния договор следва да се тълкува буквално - точно така, както е
уговорена. Несъмнено страните са приели, че уговорените по между им техни
престации са адекватни една на друга. В този смисъл, предоставяйки своята
престация от 50 000 лв. в средата на 2018г. ищците са очаквали средствата им да
бъдат последователно влагани в процеса на строителство до неговия предполагаем
завършек - пролетта на 2919г. Отговорен за поетапното и своевременно влагане на
така предоставените му като престация средства е ответника. Затова
несправедливо би било той да носи една и съща отговорност (върху цялата цена) в
две различни по своя характер хипотези: тази, при която ответникът е вложил в
строителния процес почти цялата част от представените му (като цена) парични
средства, т.е. оползотворил е по правилния начин почти цялата престация на
ищеца, и тази, при която той е вложил съвсем малка част от предоставената му от
ищеца престация. В първия случай малкия обем невложени
средства ще съответстват на малък обем СМР,
съответно отговорността на ответника би била по-малка, защото той е вложил
по-голямата част от средствата на ищците ефективно в изграждания обект. Във
втория случай отговорността му би била по-голяма, защото той неоснователно е
задържал средствата на ищците, без да ги влага ефективно в СМР. Затова
отговорността му в тази втора хипотеза справедливо ще е по-голяма, защото ще се
изчислява върху по-голяма база неизвършени СМР. Това е действителния заложен
справедлив смисъл на разпоредбата на чл.21 от предварителния договор,
съответстващ на действителната вложена в него воля на страните. Ищецът в ИМ не
посочва кои СМР са останали недовършени към 09.04.2019г. Това обаче е лесно установимо. Към
документите, подавани в Държавната приемателна комисия (в лицето на НДСК) се
представят всичките, актове, съставяни в хода на
строителството. Това
са документи, които са подписвани не само от изпълнителя и възложителя, но и от
проектантите, и от независимия строителен надзор. Тези актове носят съответни
дати. Представям тези актове, както следва:
1/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 21.10.2017г.
2/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 10.04.2018г.
3/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 12.04.2018г.
4/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 20.04.2018г.
5/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 20.06.2018г.
6/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 17.08.2018г.
7/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 06.09.2018г.
8/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 13.11.2018г.
9/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 29.11.2018г.
10/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 25.03.2019г.
11/ Приемо-предавателен протокол за
монтирани блиндирани врати на апартаментите (включително процесния) от
фимрата-изпълнител „ОПТРОНИКА” ЕООД - от 29.03.2019г. Това означава че след
тази дата - 29.03.2019г. ищците са имали индивидуално заключващ се апартамент
на свое разположение.
12/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 29.04.2019г.
13/ Сертификат за „Булгарконтрола” АД за
изпитание и приемане на асансьора на сградата - от 20.05.2019г.
14/ Акт за установяване на всички СМР,
подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията на проекта
- от 31.05.2019г.
15/ Акт за
установяване на всички СМР, подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са
постигнати изискванията на проекта - от 06.08.2019г.
16/ Акт за
установяване на всички СМР, подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са
постигнати изискванията на проекта - от 23.08.2019г.
17/ Протокол
за проведена 72-часова проба при експлоатационни условия - от 26.08.2019г.
18/ Акт за
установяване на всички СМР, подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са
постигнати изискванията на проекта - от 10.09.2019г.
От всички тях е видно, че по-голямата част от
всички СМР са били изпълнени към дата 09.04.2019г. и в тримесечния несанкцируем
период след това. И че само малка част от СМР, относими съм сградата и още
по-малка част от СМР, относими към обектите на ищците, са останали неизпълнени
в срок.
Тяхната стойност може да бъде дадена от
независимия строителен надзор - фирма „ЛИФО” ООД, а може да бъде определена и
по експертен път. Затова с оглед смисъла и предназначението на чл.21 от
предварителния договор, би било основателно начисляването на неустойка САМО
след изтичане на тримесечния несанкцируем период (09.07.2019г.) и то САМО върху
стойността на незавършените СМР за имотите на ищците. (И
то само ако се приеме, че страните в настоящия процес са обвързани от сключения
между тях предварителен договор от 08.02.2018г. дори след сключването на
окончателния договор).На
следващо място, ако приемем, че страните са обвързани от сключения между тях
предварителен договор от 08.02.2018г. и е налице закъснение в изпълнението, което
да подлежи на санкциониране, считам, че периодът, на който ищецът основава
исковата си претенция е изчислен погрешно. Съгласно чл.21 от предварителния
договор, при забава относно изпълнението на строителството с повече от 3
месеца, продавачът изпълнител дължи неустойка. Тоест наказуемо е закъснение
едва след изтичането на 3 месеца от предвидения срок, ergo не
е налице подлежаща на санкция забава при закъснение по-малко от 3 месеца. В тази връзка, считам, че е неоснователно
начисляването на неустойка за трите месеца след изтичането на 25-месечния срок,
предвиден за изпълнение, а именно периодът 09.04.2018г. - 09.07.2018г.
Начисляването на неустойка за тези три месеца е неоснователно, тъй като е
предвидено, че забавата настъпва едва с изтичането на този („гратисен” откъм-то
санции) период от 3 месеца след предвидения краен срок за предаване на
завършеното строителство (08.04.2018г.). С оглед на изложеното по-горе, считам,
че в отношенията между страните по настоящото дело след сключване на
окончателния договор под формата на Нотариален акт от 12.06.2018г., остава
приложим единствено той, съответно претенцията за неустойка, базирана на
неприложимия между страните предварителен договор се явява без основание,
съответно предявеният иск е неоснователен и моля да го отхвърлите изцяло.
Алтернативно, ако приемете, че предварителния договор намира приложение и че е
налице факт на забава, моля да приемете, че забавата на ответника „ПЛЮС
ПРОПЪРТИС“ АД, ЕИК *********) е невиновна, тъй като се касае за обстоятелства,
които не могат да се вменят в негова вина. Моля във втория случай да приемете
също, че ищецът неоснователно иска начисляване на неустойка за период, през
който такава не се дължи, а именно периодът 09.04.2018г.-09.07.2018г. Моля още
да приемете, че претенцията за начисляване на забава върху пълния размер на
престацията на ищеца е неоснователна и несъответна на действително заложената
воля на страните в разпоредбата на чл.21 от процесния предварителен
договор.Моля да ни присъдите направените в производството съдебни разноски.
В съдебно заседание ищците поддържат исковата си молба
лично и чрез пълномощника си адв.П., която претендира за заплащане на
направените по делото разноски и представя подробна писмена защита.
В съдебно заседание
ответното дружество оспорва исковата молба като неоснователна и моли
претенциите да бъдат отхвърлени изцяло, като претендира за направените по
делото разноски и представя подробна писмена защита.
Съдът, като обсъди събраните по делото писмени
доказателства, взе предвид становищата и доводите на страните и на основание
чл.235 от ГПК, намира за
установено следното:
По делото е представен и приет като писмено доказателство
Предварителен договор за покупко-продажба на имоти от 08.02.2018г., между „Плюс
пропъртис“АД/като продавач–изпълнител/ и Е.Р.Б. като купувач–възложител, като с
този договор продавачът –изпълнител се задължил да продада на
купувача-възложител недвижими имоти, находящи се в новострояща се Жилищна
сграда с ОСД и гаражи в гр.Стара Загора, ул.“Генерал Столетов“ № 1987, в УПИ VIIIобщ. Кв.133 по плана на гр.Стара
Загора, с идентификатор 68850.513.562 и именно – апартамент № 42 на осмия етаж
и гараж № 9 на подземния етжа, описани съгласно нот.акт за покупко-продажба на
недвижими имот и учредяване право на строеж № 189, том I, рег.№ 2472, дело № 139/2017г. срещу задължение за
заплащане на сумата от 50000лева с ДДС – стойност на имотите.
Съгласно раздел III от Договора, чл.5 - продавачът- изпълнител се задължава да построи и
предаде във владение на купувача-възложител съгласно одобрения архитектуране
проект жилищната сграда, в която се намират имотите, предмет на настоящия
договор. Спроде чл.6 Строителството на обектите, предмет на договора, следва да
бъде завършено с подписан акт, образец 16, в срок от 25/двадесет и пет/месеца
от даването на строителна линия и ниво на сградата от 08.03.2017г.
Според чл.8 срокът на строителството може да бъде удължен
по договореност между двете страни, във връзка с допълнителни строителни
работи, възложени от купувача –възложител на продавача-изпълнител, което се
оформя с допълнителен договор. Спроде чл.7 Срокът на строителството може да
бъде удължен само поради доказани обективни причини/непреодолима сила, случайно
събитие, административна забава, лоши метеорологични суловия/, които не могат
да бъдет вменени във вина на продавача - изпълнител. В член 10 е посочено
състоянието, в кето следва дабъдат предадин уговорените обекти – апартамент и
гараж, а в чл.12/чл.11 липсва в договора/ е уговорена възможността с допълнително
писмено споразумние да бъдат възлагани допълнителни СМР извън фиксираните в
договора, които се заплащат отделно. Според чл.20 При прехвърляне на обектите,
предмет на договора, преди получаване на разрешение за ползване на сградата,
купувачът-възложител се задължава да упълномощи продавача-изпълнител да го
представлява пред всички инстанции във връзка с издаване на Разрешение за
ползване на сградата.
В раздел IV – неустойки и санкции – чл.21 при забава относно изпълнението на
строителството и предаването във владение на обектите, предмет на този Договор
по вина на Продавача-изпълнител с повече от 38три/месеца, същият дължи на
Купувача-възложител неустойка в размер на 0,03% на ден, начислена върху
стойността на неизпълнените СМР за имотите по чл.1 от Договора, считано от деня
на изпадане в забава. Според чл.22 не се счита за виновно забавянето в резултат
на непредеолима сила, случайно събитие, лоши метеорологични условия и
административна забава, която не може да се вмени във вина на продавача-изпълнител.
Според чл.28 Настоящият договор има характер на предварителен договор по чл.19
от ЗЗД в частта си, относно продажбата на правото на строеж,
респ.собствеността. За останалата му част се прилагат разпоредбите на договор
за изработка.
По делото е представена документацията от Дирекция
национален строителен контрол, с писмо изх.№ АО-594-00-928/16.03.2021г.,
съдържаща Разрешение за строеж на обект № 19-68/10.02.2017г. на Главния
архитект на Община Стара Загора, касаещо сградата, в която са процесните обекти,
акт обр.14 от 18.04.2018г. – за приемане на конструкцията, акт обр.15 от
07.10.2019г. – за установяване годността за приемане на строежа, окончателния
доклад вх.№ СТ-04/99-00-712/ 17.01.2020г./с дата на оформянето му посочена в
него – 30.12.2019г./, Заповед № РД-19-118/17.02.2020г. на Началника на ДНСК за
назначаване на Държавна приемателна комисия, Протокол обр.16 от 21.02.2020г. на
Държавна приемателна комисия и Разрешение за ползване № СТ-05-151/26.02.2020г.
на началника на ДНСК, с което е въведен в експлоатация строеж находящ се в ПИ с
идентификатор 68850.513.562 и административен адрс гр.Стара Загора,
бул.“Ген.Столетов„ № 187. Държавната приемателна комисия е назначена с
гореуказаната заповед по искане, входирано на 17.01.2020г. Със Заповед от
02.06.2017г. е вписан ответника като допълнителен титуляр - възложител на
правото на строеж, като с акт обр. 15 от 07.10.2019г. е извършено предаването
на строежа от строителя – „Инвестмънт плюс“ЕООД – Стара Загора, представлявано
от Веселин Ивайлов Калайджиев на възложителя „Плюс пропъртис“АД – Стара Загора,
представлявано от Веселин Ивайлов Калайджиев.
С протокол обр.16 от 21.02.2020г. на Държавната
приемателна комисия – на база представен окончателен доклад на „ЛИФО“ООД
упражняващи строителен надзор на строежа, същата е установила годността за
ползване на строеж „Жилищна сграда с ОСД, гаражи и ограда“ находящ се в УПИ VIII-общ.кв.133 по плана на гр.Стара
Загора, /ПИ с идентификатор 68850.513.562 по кадастрална карта на Стара
ЗАгора/, с административен адрес гр.Стара Загора, ул.“Генерал Столетов“ № 187, въз
основа на който е издадено разрешението за ползване № СТ-05-151/26.02.2020г. и
е въведен в експлоатация строежа.
По делото са представени нот.акт № 9, том V, дело № 602 от 12.06.2018г. на нотариус Денчо Недялков, с който „Плюс
Пропъртис“АД продава на Е.Р.Б. и Г.П.Б. гараж 9 и апартамент №42 – на осмия
етаж, със степен на завършеност – груб строеж за сумата от 50000лева с включен
ДДС, от които 5000лева – собствени средства, а останалите – чрез банков кредит.
С нот.акт № 10, том V, дело № 603 от 12.06.2018г. на нотариус Денчо Недялков, ОББ
АД предоставили на Е.Р.Б. и Г.П.Б. кредит в размер на 75000лева за закупуване
на недвижими имот в процес на строителство, довършителни работи, подобрения,
ремнот и преустройство, на имоти - апартамент №42, етаж осем, ул.“Генерал
Столетов „ № 187, в гр.Стара Загора, който се усвоява в срок до 07.08.2018г. и
е със срок на издължаване 120месеца, като за обезпечаване на кредита Г.П.Б.
учредила в полза на банката ипотека върху собствения си имот – апартамент № 19
на ул.“Стефан Караджа“ №30, на петия етаж. По делото е представен договор за
банков кредит от 12.06.2018г. за сумата от 75000лева и срок на издължаване
120месеца, по който ищците са длъжник и съдлъжник.
На 12.06.2018г. ищците – Е. и г. Борисови предали на
Веселин Ивайлов Кавалджиев нотариално заверено пълномощно с подробон описание
на процесните имоти в него - да ги представлява пред всички органи във връзка с
подписване на акт обр.15, акт обр.16, приемане на обектите, издаване на
разрешение за ползване на описаната сграда
и конкретните недвижими имоти и въвеждане в експлоатацията им.
С Договор от
01.03.2017г. „Инвестмънт плюс“ЕООД – Стара ЗАгора, представлявано от Веселин
Калайдживе възложило на „ЛИФО“ООД – Стара Загора строителния надзор за целия
перод на строителството до издаване на разрешение за ползване на обекта –
жилищна сграда с ОСД, гаражи и ограда, строеж трета категория с бруто площ
5635кв.метра – местонахождение УПИ VIII общ. кв.133 по плана на Стара Загора. На
29.03.2019г. „Оптроника“ – Куклен монтирали на същия обект 48броя врати, които
били заплатени от управителя на „Инвестмънт плюс“ ЕООД.
По делото е представено и прието като доказателство и
удостоверение № 20-34-217/10.12.2019г. в уверение, че строителстмвото на
„Жилищна сграда с осд и гаражи“ в УПИ VIIIобщ. кв.133 по плана на гр.Стара Загора – с
издадено разрешение за строеж № 19-68 от 10.02.2017г. за имот с идентификатор
68850.513.562 по кадастралната карта е завършен съгласон представен констативен
акт за установяване гондстта за примане на строеж от 07.10.2019г. /обр.15/ от
Наредба 3 за съставяне на актове и протоколи по време на стротелството до етап:
Напълно завършен. Представени и приети са и 15 броя образец 12 – на Акт за
установяване на всички видове СМР, подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са
постигнати изискванията на проекта, за различните СМР на обекта – съставени в
периода – 21.10.2017г. до 10.09.2019г.
С покана за доброволно изпълнение от 30.07.2020г. ищците
поканили ответника „Плюс Пропъртис“АД да им заплати неустойка за забава по
чл.21 от договора от 08.02.2018г., в размер на 4845лева - за 323дни забава, за
периода от 09.04.2019г. до 25.02.2020г., която била изпратена на адресат
„Инвестмънт плюс“ЕООД – видно от представения отрязък за известие, доставено на
05.08.2020г. от служител на „Спиди“АД на адреса на дружеството–ответник –
идентичен с този на „Инвестмънт плюс“ ЕООД.
За изясняване обстоятелствата по делото са допуснати гласни
доказателства, като според свидетеля Георги Дончев Петков – без родство: “Познавам
Е.,*** и аз живея на този адрес, ние сме съседи от една година и те живеят на
адреса от една година. Жилището е новопостроено. Имаше забавяне, трябваше да е
готово жилището през месец април 2019г., а ние се нанесохме през месец март
2020г. и Е. и Г. тогава се нанесоха. Аз лично постоянно звънях на Веселин, който
е строител на сградата. Аз бях на квартира с малко дете и постоянно му звънях
на Веселин - строителя. В момента не се сещам за името на фирмата му. Забравих
му имената, знам му само малкото име и така контактувах с него, казваше ми да
изчакам още малко и скоро ще ми даде ключовете и акт.16, за да се нанеса.
Разрешението за ползване мисля, че го получих в края на месец февруари 2020г.,
защото на 01.03.2020г. се нанесох в апартамента на обект в гр.Стара Загора,
ул.Ген.Столетов №187. Преди да се нанесем се извършваше довършителни ремонти на
стълбището, довършителни ремонти на общите части – боядисване, може би един
месец след като се нанесохме в жилището. Ключовете за апартаментите ги получих
по-рано, преди разрешението за ползване. Аз лично не съм правил ремонт, защото
бях на квартира и исках да вляза. Ключа го получих месеци по-рано, може би два,
три месеца преди разрешението за ползване. Ходих доста пъти да проверя, какво и
как е направено и чаках да ми даде документа, за да започна ремонта. В нашия обект
всичко беше готово, но правеха довършителни работи по общите части. Аз с него
се познавам - Е.Б. откакто се нанесе, преди това не съм го познавал, съсед съм
с него от една година. След като се нанесохме в апартамента, заваля проливен
дъжд и се наводниха мазетата, и Веселин изпрати работниците, които извадиха
улуците извън канализацията и тогава спряха да се наводняват мазетата.“
Според свидетеля СЕВАЛ БААТИМ МЕМЮН
– технически ръководител в дружеството–строител, собственост на изпълнителния
директор на ответното дуржество: „Аз работя във фирма „ИНВЕСТМЪНТ ПЛЮС“.
Познавам ищеца Е.Б.. Сега в момента той живее в гр.Стара Загора, на ул.Ген.
Столетов №187. Аз бях технически ръководител на строителния обект в момента на
строежа и тогава Е. идваше. Този обект го строи дружеството „ИНВЕСТМЪНТ ПЛЮС“,
като аз бях технически ръководител на обекта, където съм на работа и до сега.
Евгени идваше и се интересуваше от състоянието на апартамента си, който беше
неговия обект. Строителството на обекта го започнахме на 08.03.2017г., тогава
започнахме ограждането на самия обект. Етапа на завършване на обекта беше през
месец октомври 2019г., тогава го завършихме обекта. След месец октомври 2019г.
не сме работили на този обект. Обекта че е приет чак пролетта на 2020г. стана
защото се забави изготвянето на някоя документация. Последно работих в началото
на месец октомври 2019г., после аз не съм работил на този обект. Отдавам го
забавянето на документацията. „ПЛЮС ПРОПЪРТИС“ АД е фирмата, която възлага на „ИНВЕСТМЪНТ
ПЛЮС“ за строежа, ние сме под изпълнител на „ПЛЮС ПРОПЪРТИС“ АД, а управителя
на „ИНВЕСТМЪНТ ПЛЮС“ се казва Веселин Калайджиев, той е управител на двете
дружества. В началото на месец октомври 2019г. се подписа документ акт обр.15
от „ИВЕНСТМЪНТ ПЛЮС“ ние сме там до акт 15, като даваме документите на
надзорната фирма „ПЛЮС ПРОПЪРТИС“ АД и това беше
през месец октомври 2019г. Аз нямам право да подписвам акт 15. Блиндираните
врати бяха монтирани в началото на месец март 2019г. Още като ги монтирахме
вратите започнахме да даваме ключовете, даже дадохме ключовете на ищеца г-н Б.,
който искаше да си вкара майсторите за да прави довършителните работи. Това
беше през месец март 2019г. още когато се монтираха входните врати. Аз лично му
го дадох ключа. Влязоха негови майстори да извършват ремонтни работи. Даже и
след акт.16 след приемателната комисия аз бях там, даже и неговите майстори не
бяха завършили апартамента му, който е на ет.8. По апартаментите не сме
извършвали никакви довършителни работи, общите части бяха завършени, имахме
работа по магазините, от южната част на фасадата. В момента в който връчихме
ключа на ищеца, бригадата нямаше достъп до неговия апартамент, тъй като бяхме
завършили апартамента му. Може да сме правили довършителни работи заради
драскотини, предизвикани от нанасящите се собственици при принасянето на
гипсокартоните и се наложи само да боядисваме стълбището, даже и два пъти го
пребоядисахме. Едно такова боядисване на стълбището, периода не мога да си
спомня. Едното боядисване беше месец
август 2019г., а другото боядисване беше в края на месец септември 2019г.
Асансьорите бяха монтирани, обаче няма как да ги пуснем преди приемателната
комисия. Не ми се е налагало да сменям улуци, нито аз, нито моята бригада.
Улуците са на покрива. Неправилното поставяне на улуците, няма как да се отрази
на нивото на водата в мазетата. Строително-монтажни работи не сме извършвали,
но имаше един голям дъжд, но не мога да си спомня точно, кога беше това и
тогава имаше вода в мазетата. Вече бяхме предали сградата, това беше след
акт.16, когато имаше вода в мазетата. Никой не ми се е обадил за наводнението в
мазетата. Един от блока ми звънна и ми каза, че се е наводнила гаражната част и
след като спря дъжда водата се оттече. Строителни работи от нашата бригада и
друга бригада не са правени това за отводняване на мазетата.“
Съдът изцяло кредитира показанията на ангажираните по
делото свидетели, тъй като същите са обстоятествени, безпротиворечиви,
кореспондират с ангажираните по делото писмени доказателства.
Съдът счита, че
искът се явява изцяло основателен и доказан – съгласно чл.178 от ЗУТ ал.1) Не се
разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в
експлоатация от компетентния орган по чл.177 ЗУТ.
Органът по чл.177 от ЗУТ е държавната приемателна
комисия, която едва с протокол от заседанието си на 21.02.2020г. е приела
решение за приемане на строежа, въз основа на което е издадено разрешение за
ползване от 26.02.2020г. и е въведен в експлоатация строежа в ПИ с
идентификатор 68850.513.562.
При това положение остават неоснователни възраженията на
ответника, че следва да се приеме за завършване на строежа датата от
07.10.2019г. – тогава е приет акт образец 15 и е предаден строежа от строителя
– „Инвестмънт плюс“ЕООД/който въобще не е страна по договора от 08.02.2018г./
на възложителя – „Плюс пропъртис“АД –ответник в настоящото производство. Не би
могло да се приеме за меродавно мнението на свидетеля Мемюн за момента на
завършване на строителството – 07.10.2019г., нито по-ранния момент на предаване
на ищците на ключа за блиндираната врата на апартамента им, находящ се на осмия
етаж–при непуснати в експлоатация асансьори/съгласно показанията на същия
свидетел/, като осигуряването им на постоянен достъп до обекта не означава
завършване на строителство по предвиден в закона начин.
Страните по договора в чл.6 ясно са очертали как следва
да бъде оформено завършването на строителството – с подписан акт обр.16, срока
за предаване на обектите – 25 месеца от даване на строителна линия и ниво на
сградата от 08.03.2017г. – срок, който изтича на 08.04.2019г. отговорността за
неустойка при забава – 0,03% на ден върху стойността на неизпълнените СМР – и
откога „считано от деня на изпадане в забава“, само в случай че същата е повече
от три месеца. Липсва уговорка по чл.8 от Договора между страните за възлагане
на допълнителни СМР, оформени с допълнителен договор. Липсват и уговорените в
чл.7 от Договора обективни причини – Разрешението за ползване на сградата е
издадено на 26.02.2020г. - преди ковид-пандемията, която би могла да бъде
изтъкната като такава обективна причина. Договорът от 08.02.2018г. следва да
бъде тълкуван като предварителен само по отношение на продажбата на правото на
строеж и собствеността – съгласно чл.28 от същия - в останалата си част –
включително и за нейустойките същият има характер на договор за изработка, като
клаузите му не са отменени и имат обвързващо действие спрямо страните по него. Тъй
като купувачът-изпълнител е изрядна страна по договора, а заплащането на
дължимите по него суми е извършено и от другия ищец – Г.Б., то следва
ответникът да бъде осъден да заплати дължимата неустойка по договора от
08.02.2018г. на двамата ищци – солидарно. По отношение на размера на същата
съдът изчисли същата служебно – по 15лева на ден за 323дни забава от 09.04.2019г.
до 25.02.2020г. или 4845лева. За размер на незавършените СМР, служещи за основа
на изчисление на неустойката съдът счита, че следва да приеме стойността на заплатената
от ищците цена – 50000лева, тъй като за никой от обектите няма дадено
разрешение за ползване преди указаната дата.
Следва да бъде присъдена законната лихва върху сумата,
считано от датата на завеждане на исковата молба в съда – 10.11.2020г. до окончателното
заплащане на сумата.
На осн.чл.78,ал.1 ГПК следва в тежест на ответника да
бъдат поставени направените от ищеца по делото разноски – в общ размер на 764лева
– 194лева държавна такса и 570лева адвокатски хонарар, съгласно представения
списък.
Следва да бъде посочена в решението банкова сметка ***,
посочена от тях в поканата до ответника BG 04 UBBS 78241012947219 – с титуляр Е.Р.Б..
Водим от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ПЛЮС ПРОПЪРТИС“АД със седалище и адрес на управление гр.Стара Загора, ул.“Боруйград“, № 13-15А, ЕИК *********, представлявано от
Веселин Ивайлов Калайджиев, съдебен адрес ***, чрез адв.М. ***, солидарно да заплати на Е.Р.Б. ЕГН ********** и Г.П.Б. ЕГН **********, двамата с
адрес ***, съдебен адрес *** 18, офис 9, сумата
от 4845/четири хиляди осемстотин четиридесет и пет/лева,
представляваща
дължима неустойка по 0,03% от стойността на неизвършеното строителство на
стойност 50000/петдесет хиляди/лева за всеки ден забава за 323/триста двадесет и три/дни за периода от 09.04.2019г.
до 25.02.2020г.,
дължима съгласно чл.21
вр.чл.6 от Предварителен договор
за покупко-продажба на имоти от 08.02.2018г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на исковата
претенция – 10.11.2020г. до окончателното изплащане на сумата, както и 764 /седемстотин шестдесет и четири/лева направени по делото
разноски, които да бъдат внесени по банкова сметка *** Е.Р.Б..
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен
съд Стара Загора в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: