Р Е Ш Е Н И Е
№262382/28.7.2021г.
гр. Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 9-ти
съдебен състав, в открито съдебно
заседание, проведено на двадесет и осми юни през две хиляди двадесет и първа
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: НАСУФ ИСМАЛ
при участието на секретаря Илияна Илиева,
като разгледа докладваното от съдията
гр. д. № 15393 по описа за 2019 г. на РС-Варна,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е образувано по предявен от П.Б.П., ЕГН *********
против А.П.И., ЕГН **********, отрицателен установителен иск с правна
квалификация по чл. 124, ал. 1 от ГПК за постановяване на съдебно
решение, с което със сила на пресъдено нещо да се приеме за установено в
отношенията между страните, че ответникът не е титуляр на вещното право на
собственост върху следните недвижими имоти: 1./
Кабинет № * с ид. № *, друг вид самостоятелен обект в сграда,
брой нива на обекта *, с площ от 53,10 кв. м., в *, в сграда с ид. № *, ведно с изба * с площ от 3,61 кв. м. и 4,8917% ид. ч. от общите части
на сградата, при граници по КК: на същия етаж № *.*, под обекта № *.* и № *.*, над обекта № *.* и 2./ Гараж
№ * с ид. № *.*, с предназначение гараж в сграда, брой
нива на обекта *, с площ от 13,23 кв. м., в *, в сграда с ид. № * с 1.2067 % ид. ч. от общите части
на сградата, при граници по КК: на същия етаж № *.3, под обекта няма, над обекта № * и № *.9.
Ищецът
твърди в исковата молба, че е собственик на 39.57 кв. м., равняващи се на
1/6 /една шеста/ ид. ч. от дворно място в *, ПИ
№ * по КК и КР на гр. Варна,
последно изменени през 2015 г., въз основа на договора по НА № * г. на нотариус
при РС-Варна. Твърди също, че с НА № * г. на нотариус при РС-Варна, ищецът и
останалите съсобственици на дворното място били учредили на строителя „И. С. *“
ЕООД право на строеж на обекти от бъдеща сграда в терена, при което строителят
се задължил да построи сградата и да я въведе в експолоатация в срок до 24
месеца от сключване на договора. Строежът обаче бил изоставен на кота +19.25
още през м.11.2008 г. и от този момент и до днес не бил завършен до етап груб
строеж – нито фактически, нито по валиден Акт № 14.
Твърди още, че с оглед на горното, с
Решение №267/18.01.2013 г. по гр. д. № 19292/2011 г. на РС-Варна, по иск на
ищеца и другите собственици срещу строителя бил развален поради неизпълнение
договорът от дата 25.09.2008 г. за учредяване на право на строеж срещу
задължение за такъв.
Твърди отделно, че с НА № * г. на нотариус
при РС-Варна и с НА *г. на нотариус при РС-Варна „И. С. *“ ЕООД прехвърлил в
полза на ответницата по делото и купувач А.И. правото на собственост върху
процесните Кабинет № * и Гараж № * от все още строящата се сграда. Тъй като
обаче към този момент /а и впоследствие, и досега/ същата не била изобщо
довършена до етап груб строеж – нито фактически, нито по валиден Акт № 14, то и
продажбите нямало как да прехвърлят собственост, защото обектите изобщо не били
възникнали в правния мир /нито тогава, нито изобщо/. Обаче наличието на актове
за собственост за тях създавало такава привидност, с което накърнявало и
правата на ищеца и другите съсобственици – доколкото те станали собственици и
на построеното, което не е „сграда“ по смисъла на ЗУТ, по приращение. Като в
тази връзка добавя и че в хода на в. т. д. № 406/2015 г. на ОС-Варна било
оборено, при участието на страните по делото, съдържанието на издадения Акт № 14
относно сградата, което потвърждавало липсата на завършеността ѝ, по
смисъла на ЗУТ.
Евентуално твърди, че по същите
причини и неупражняване на правото на строеж от м.11.2008 г. до м.11.2014 г.
същото било погасено по давност, чиито последици били същите – липса на
собственост у ответницата върху обектите.
По изложените причини и считайки
себе си за собственик на 1/6 /една шеста/ ид. части от „построеното“ в терена
му, което „не е сграда по ЗУТ“, моли за установяване липсата на права у
отвеницата върху процесните два обекта от постройката, без да счита, че такива
обекти съществуват в правния мир.
Моли за уважаване на исковете и за присъждане
на сторените съдебни разноски.
В
срока по чл. 131 от ГПК ответникът депозира писмен отговор, в който сочи
доводи за недопустимост на производството.
По същество оспорва изцяло
основателността на исковете. Твърди, че тъй като не е страна по гр. д. № 19292/2011
г. на РС-Варна и е придобил правата преди да се впише исковата молба по това
дело, решението по него не го обвързва. Счита, че към момента на закупуване –
м.12.2008 г., сградата е била фактически годна да се приеме за завършена в груб
строеж, с изградени стени и покрив, за което били налице нарочни актове и
протоколи, поради което и валидно били придобити и отделните и процесни обекти
от нея - Кабинет № * и Гараж № *. Незавършването в последствие на сградата
счита, че имало само административни последици. По тези причини счита, че е
собственик на процесните Кабинет № * и Гараж № * от сградата, находяща се в *,
ПИ № *, въз основа на прехвърлителните сделки от м.12.2008
г.
Моли за прекратяване на делото или
евентуално за отхвърляне на исковете и за съдебни разноски по делото.
В
хода на откритото съдебно заседание ищецът, редовно призован, не се явява. Представлява
се от адв. П., чрез която поддържа исковата молба и инвокира възражение за
прекомерност на претендирания от процесуалния представител на ответника
адвокатски хонорар.
Ответникът, редовно
призован за същото съдебно заседание, явява се лично и чрез адв. Д. поддържа
отговора на исковата молба.
Съдът,
като взе предвид доводите на страните, събрания и приобщен по делото
доказателствен материал в съвкупност и поотделно и като съобрази предметните
предели на исковото производство, очертани с исковата молба и отговора, на
основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически
положения:
Установява се от
приетия по делото нотариален акт № * г. по описа на Д. С., нотариус при
РС-Варна, че бащата на ищеца е прехвърлил на последния 4/24 /четири
двадесетчетвърти/ ид. ч. от дворно място, съставляващо парцел *, *, кв.
*, по плана на * подрайон на *, с площ 237.40 кв. м. срещу задължението на
приобретателя да гледа и издържа праводателя.
Видно от ангажирания
договор за учредяване право на строеж срещу задължение за извършване на
строителство, обективиран в н. а. № * г., съсобствениците на гореописаното дворно
място, сред които и ищецът, са учредили в полза на „И. С.“ ЕООД - Гараж № *; гараж
№ *; гараж № *; гараж № *; склад-шивашко ателие; Кабинет № *; апартамент № *; апартамент
№ *; апартамент № *; апартамент № *; апартамент № *; апартамент № *; апартамент
№ *; Кабинет № * срещу насрещното задължение на търговското дружество да
завърши строежа на цялата сграда съгласно одобрен архитектурен проект със
собствени сили и средства и да предаде същата с подписан акт образец 16 в срок
от 24 месеца от датата на издаване на разрешение за строеж, при степен на
завършеност по БДС.
По делото е ангажирано
и разрешение за строеж № 10.28.01.2008 г. /л.23/, от което е видно, че съгласно
съгласуван и одобрен идеен инвестиционен проект на 22.01.2008 г. от арх. И. Т.
– гл. а. на О. В. е разрешено на съсобствениците чрез пълномощника „И. С.“ ЕООД
да извършат строеж на жилищна сграда, находяща се в УПИ *, кв. *
по плана на * м.р., *, гр. Варна.
Видно е от
представените преписи от Решение № 267/18.01.2013 г. по гр. д. № 19292/2011 г.
на РС-Варна, от Решение № 606 от 24.06.2013 г. по в. гр. д. № 473/2013 г. на ОС-Варна
и от Определение № 192 от 04.02.2014 г. по к. гр. д. № 6344/2013 г. на ВКС, че по искове, предявени от съсобствениците
на дворното място, а именно
И. И. и П. Т. с влязъл в законна сила
съдебен акт е развален, поради неизпълнение, гореописания договор за
учредяване на право на строеж, сключен между съсобствениците на гореописаното дворното
място, сред които е ищцецът, и „И. С.“ ООД.
От приетия по делото
препис от нотариален акт № * г. на Нотариус О. Ш., материализиращ договора за
покупко-продажба на недвижим имот, се установява, че на 19.12.2008 г. „И. С.“
ООД е прехвърлило на ответника, правото на собственост върху процесния Кабинет
№ *.
На същия ден –
19.12.2008 г. ответникът по силата на друг договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт за продажба на недвижим имот № *, е придобил от
търговското дружество суперфициар и правото на собственост върху процесния Гараж
№ *.
Представен по делото е
и акт за приемане на конструкцията по приложение № 14 към чл. 7, ал. 3, т.14 от
14.05.2000 г., на строеж „Жилищна сграда”, находяща се в УПИ *, кв. * по плана
на * м.р.,
*, изготвен от инж. Г. Р. като проектант – консултант, представител на
строителя „Ч. С. Х.“ ЕООД – В. Д. и инж. Л. Н. като технически правоспособно
физическо лице по част „Конструктивна“ към лицето, упражняващо строителен
надзор. Със същия след преглед на изпълнението на конструкцията на строежа и
всички документи по изпълнението, е дадено заключение, че изпълнената носеща
конструкция на строежа, етапа или части от него, е в състояние да понесе по
време на последващото изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му всички
постоянни, временни и особени натоварвания съгласно проекта и действащата
нормативна уредба и е разрешено изпълнението на довършителните работи.
От приобщеното удостоверение, издадено от
дирекция „ДИРЕКЦИЯ „А., г. у. п.“” при О. В. по повод
молба вх. № ЗАО-46876/27.10.2008 г., се констатира, че жилищна сграда, находяща
се в УПИ *, кв. *, по плана на * м. р.,
*, гр. Варна, е изградена в груб строеж, съгласно констативен протокол от
06.11.2008 г. на служители от Дирекция „АГУП” при О. В., съставен във връзка с
чл. 181, ал. 2 ЗУТ. Заверено копие от констативния протокол от 06.11.2008 г. е
приложен на л. 90 от делото, видно от който, комисия от служители на Дирекция
„АГУП” при О. В., в състав арх. П. Й., Г. Г. и Г. Ж., след извършен оглед на
място на горната жилищна сграда са установили, че същата към датата на огледа е
завършена в груб строеж.
По делото
е представено и копие от акт за установяване състоянието на строежа при спиране
на строителството с дата 15.11.2008 г. /л. 92/, като в акта е посочено че същият
е съставен с оглед финансова необезпеченост на обекта и прекратяване на
договора за строителен надзор, станало на 15.10.2008 г. – видно от ангажираните
уведомление и уверение л. 143 и л. 144 от делото, като при съставянето им е
установено, че са изпълнени строителни и монтажни работи по одобрен проект,
сградата е изпълнена в груб строеж до плоча „З“ /последна/, на кота + 19.25. Актът
по обр. 10 е подписан от строителя „Ч. С. Х.“ ЕООД, проектантите по част
„Архитектурна“, „Коструктивна“, „ВиК“ и възложителите, включително и от ищеца П.П.,
действащ чрез пълномощника си „И. С.“ ООД.
От ангажирания
констативен протокол от 29.09.2014 г., изготвен от арх. В. М. и арх. Л. П.,
подписан и от съсобственика И. И., се установява, че сградата не е довършена до
степен груб строеж.
По делото е приобщен и
констативен акт № 3 от 20.02.2015 г. /л. 112/, от който се установява, че при
извършен оглед на място на строежа на 12.12.2014 г. от служители на РО
НСК-Варна при РДНСК-СИР е установено, че сградата е изградена до степен „груб
строеж“, като при строителството са допуснати съществени отклонения от одобрения
инвестиционен проект. Няма неизпълнени части от конструкцията, но има променени
такива.
Със заповед №
ДК-10-В-04/13.05.2015 г. /л. 117/ е спряно изпълнението на всички видове
строително-монтажни работи на строежа до отстраняване на отклоненията.
Видно от приобщения
протокол /л. 148/, изготвен от ДНСК РДНСК – гр. Варна, обективиращ
констатациите от извършената на 07.03.2019 г. проверка, жилищната сграда, в
която са ситуирани процесните самостоятелни обекти, е изпълнена при съществени
отклонения от първоначалния одобрен инвестиционен проект.
По делото е приетата
СТЕ, вещото лице, по която е дало заключение за степента на завършеност на
процесната сграда към датата на разпоредителната сделка – м.12.2008 г.,
съответства ли построеното на одобрените инвестиционни проекти и има ли
неизпълнени елементи от конструкцията на сградата. Експертизата е извършена на
база приобщения към делото доказателствен материал, извършения оглед на място и
направените проверки в общинската администрация. Крайното заключение на вещото
лице е, че сградата е била завършена до степен „груб строеж“ към датата на
разпоредителната сделка, доколкото са изпълнени всички конструктивни елементи,
както и преградни и ограждащи зидарии. Положени са част от кабелите съгласно
одобрения инвестиционен проект по част „Електрическа“. Няма положени топло и
хидроизолации, няма изпълнена дограма. До кота +10,90 сградата е изпълнена
съгласно одобрените инвестиционни проекти по части „Архитектура“ и
„Конструкции“. Последните три нива са изпълнени съгласно дадените предписания
на проектантите в заповедната книга, които са съществени отклонения от
одобрените проекти и издаденото разрешение за строеж, за които е било
необходимо да се одобрят проекти за промяна по време на строителството.
Констатира се още, че има изграден плосък покрив със съществено променени
използваеми площи, който не отговаря на одобрените проекти и издаденото
разрешение за строеж, но открити жилищни площи няма.
В хода на о.с.з.
вещото лице поддържа заключението си и допълва, че сградата е изпълнена до
степен „груб строеж“ при съществено отклонения от одобрените проекти, което е
пречка за узаконяването ѝ в този вид.
За
доказване на въведените от всяка от страните твърдения относно степента на
завършеност на сградата, освен коментираните по-горе писмени и експертни
доказателства, ангажирани по делото са и гласни такива чрез разпита на
свидетелите И. Д. И. и П. Д.Т., водени от ищцовата страна и В. Г. А. и Р. Е. Д.,
водени от ответната страна.
Свидетел
И. И. в показанията си сочи, че сградата, в която се намират процесните обекти
не е била изградена на етап груб строеж към м.12.2008 г., тъй като последните
два етажа са били без ограждащи зидове. Сочи, че през 2013 г. и 2014 г. са
изпълнени ограждащите зидове и борд на последната плоча с цел да се покаже, че
е плосък покривът.
В показанията си
свидетелката П. Т. сочи, че към датата на преустановяване на строителството
сградата е нямала изградени стени откъм ул. „*“ и „комшиите“, както и това че
същата е нямала и покрив. По-късно – след спиране на строителството – сочи, че
е виждала работници да работят в обекта, но не може да каже какво точно са
извършвали.
Свидетелят В. А. сочи,
че процесната сграда е била изградена до степен „груб строеж“ към датата на
закупуване на апартамент, находящ в същата, от сина му, а именно през 2008 г.,
доколкото са били изпълнени ограждащите стени и покривът и допълва, че е имало
известни отклонения, свързани с изправяне на някои скатни части на покрива на
последния етаж. Констатира се още от показанията на свид. А., че след
преустановяване на строителството, собствениците на самостоятелни обекти в
сградата са предприели действия за доизграждане на сградата със собствени
средства, като съсобствениците на парцела с категоричност отказали да участват
в довършителните работи, като дори завели съдебни производства против
приобретателите на самостоятелните обекти в процесната сграда.
При разпита си свидетеля Р. Д. –
архитект-проектантът на сградата – сочи, че е към м.10.2008 г. сградата е била
изградена до степен „груб строеж“ при отклонения от одобрените инвестиционни
проекти, които са на кота 10,90 и 13,70, които са откъм фасадата на ул. „*“,
които се състоят в частични изменения на скатните покриви в плоски. Констатира
се още, че свид. Д. нито веднъж не е потърсен от съсобствениците на земята, а
от собствениците на самостоятелни обекти е бил търсен нееднократно от 2012
г./2013 г. насам. Констатира се, че Свид. Д. е сред лицата подписали акт по
обр. 10.
При така установената фактическа обстановка съдът
достига до следните правни изводи:
Относно възраженията на ответника за недопустимост
на производството, поддържани и в депозираната писмена защита, съдът следва да
отбележи, че е обвързан от указанията на ОС-Варна, обективирани в определение №
910/11.03.2020 г., постановено по в. гр. д. № 517 по
описа за 2020 г. на ОС-Варна.
Правото, предмет
на отрицателния установителен иск и специално при иск, с който се отрича
правото на собственост или друго вещно право, не се индивидуализира само с
вещта, върху която съществува и с лицето, което е негов носител. Следва да се държи сметка и за придобивното основание като белег,
индивидуализиращ това право и разликата в правния режим на правото на
собственост, извеждано от първични и производни придобивни способи. При отрицателния установителен иск за собственост, след като ищецът
изобщо отрича правото на ответника, последният трябва да изчерпи в процеса
всички основания, на които то е могло да се породи.
В конкретния случай ответникът се легитимира като
собственик на процесните недвижими имоти – Гараж № * и Кабинет № * на основание
договори за покупко-продажба, материализирани в ангажираните конститутивни
нотариални актове на л. 9 и л. 10 от делото.
Основаният спор, който е поставен за разрешаване
пред настоящия съдебен състав, е за това дали сградата, в която са ситуирани Гараж
№ * и Кабинет № *, е построена до степен „груб строеж“, доколкото ищецът
оспорва валидността на придобивните деривативни основания, инвокирайки доводи
за нищожност на разпоредителните сделки поради невъзможен предмет.
В обективното частно гражданско
право нищожност поради невъзможен предмет на договора
е налице, когато предметът-обект на правоотношението е невъзможно да
възникне, като невъзможността трябва да е изначална, а не да настъпи след
сключване на сделката. Ако при сключването на
договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва
валидно страните и едва ако в последствие предметът на договора стане
невъзможен, тогава валидният договор се разваля по право или подлежи на
разваляне, когато невъзможността е по причина, за която длъжникът отговаря. От
друга страна, договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно страните /напр.
отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска земя, която се
очаква да бъде възстановена/. В този смисъл е каузалната практина ка ВКС,
обективирана в множество решения, постановени по реда на чл. 290 от ГПК - Решение
№ 93 от 06.04.2012 г. по гр. д. № 1548/2010 г. на ВКС, IV г. о., Решение
№ 92 от 22.08.2013 г. по т. д. № 1107/2011 г. на ВКС, II т. о. и Решение № 64
от 08.03.2012 г. на ВКС по гр. д.№ 820/2011г., III г.о.
Каузалната практика на ВКС по чл.
290 ГПК е възприета и от тълкувателната на ВКС, обективирана в ТР № 3/2014 г.,
постановено на 28.06.2016 г. Съгласно цитираната задължителна за съдилищата по
арг. от чл. 130, ал. 2 от ЗСВ практика на ВКС, ако към момента на сключване на сделката, реално
определените части от недвижим имот /сграда, жилище или други обекти/, не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като
самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към
този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от
недвижим имот /сграда, жилище
или други обекти/ е налице,
когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде
одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.
По делото не се спори, а и от ангажираните писмени
документи по несъмнен начин се констатира, че инвестиционният проект за
строителството на процесната сграда е съгласуван и одобрен, като въз основа на
него е издадено и разрешително за строеж.
В случая Кабинет № * и Гараж № *,
чиято собственост се оспорва от ищеца, са ситуирани в строяща се жилищна
сграда, като същите са подробно индивидуализирани и съществуващи. Дори да се
приеме тезата на ищеца, че жилищната сграда не е завършена в груб строеж, то
както бе посочено по-горе това обстоятелство не води до нищожност на договорите,
с които е извършено разпореждане със самостоятелно обособен обект в процесната
сграда, тъй като по същество с процесните договори ще се уреждат право на
собственост върху бъдеща вещ. Степента на завършеност на сградата не обуславя
нищожността на разпоредителните сделки, от които произтичат правата на ответника.
При създаване на нови обекти наличието на одобрен инвестиционен проект е
достатъчно за действителността на договора, който има за предмет такъв обект.
Ако грубият строеж е завършен, предмет на сделката съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ ще бъде правото на собственост. Когато все още грубият строеж не е
осъществен, предмет на прехвърлителната сделка ще бъде правото на строеж върху
обекта по арг. от чл. 181, ал. 1 от ЗУТ.
Доводите на ищеца, че
разпореждането с правото на строеж не може да породи целените правни последици поради
развалянето на договора за учредяване право на строеж от 25.09.2008 г. не се
споделят от съда, доколкото оспорените вещни права са придобити от ответника
още през 2008 г., а исковата молба за разваляне на договора за учредяване право
на строеж е депозирана в съда едва през 2011 г. Съгласно чл. 88, ал. 2 от ЗЗД развалянето на договори, които подлежат на
вписване – какъвто е
този от 25.09.2008 г.,
не засяга правата, придобити от трети лица – какъвто е ответника, преди вписване на исковата молба за разваляне по чл. 87, ал. 3
от ЗЗД.
Сделката, в която за
предмет е посочено правото на собственост преди то да се е реализирало във
формата на груб строеж, трябва да се зачита като действителна сделка върху
право на строеж. Кога ще се породи вещнопрехвърлителният ефект на сделката е
въпрос, който не се отнася до нейната действителност. В този смисъл са
определение № 1329 от 20.11.2015 г. по гр. д. № 4425/2015 г. на ВКС, IV ГО, определение № 497 от
31.05.2016 г. по гр. д. № 1766/2016 г. на ВКС, III ГО и др.
За
пълнота на изложението следва да се отбележи, че от съвкупния анализ на
събраните по делото доказателства и най-вече от заключението на вещото лице, което съдът кредитира, като компетентно
изготвено, пълно, ясно,
обективно и неоспорено от страните, може да се направи обоснован
извод, че процесната сграда е изградена до степен „груб строеж“, тъй като вещото лице е
установило, че макар и в отклонение от одобрената по административен ред
документация са
налице изградени ограждащи стени и плосък
покрив, което е в
съответствие с легалната дефиниция по т. 46 от ДР на ЗУТ. В
подкрепа на този извод е и представения Констативен протокол от 06.11.2008 г.
на Дирекция Дирекция „А., г. у. п.”, установяващ на сградата завършеност в груб
строеж, включително и свидетелските показания, събрани чрез разпита на свид. В.
А. и свид. Р. Д., които освен че са логични, последователни, взаимно допълващи
се, са в пълен унисон и с писмените и експертни доказателсвта, поради което се
кредитират от съда.
Ангажираните от
ищеца гласни доказателства чрез разпита на свид. И. И. и свид. П. Т. са в пряко противоречие с останалия
доказателствен материал и в частност със заключението на вещото лице, акта за
приемане на конструкция и акта за установяване състоянието на строежа при
спиране на строителството. Анализът на последните писмени
доказателства и заключението на вещото лице налага категоричния извод, че към момента
на сключване на процесните
договори за покупко-продажба
е била налична изградена в груб строеж сграда. Отделно, показанията на ищцовите свидетели
са ценени при условията на чл. 172 от ГПК, с оглед
възможната тяхна заинтересованост от изхода на делото, имайки предвид, че свидетелите
Илиев и Т. и ответника са били страни по гр. д. № 18226 по описа за 2013
г. на РС-Варна по повод
процесните недвижими имоти.
Представения констативен протокол от
29.09.2014 г., изготвен от работна група при район ”Одесос”, О. В., не
разколебава горния извод на съда, тъй като същият няма характер на официален
свидетелстващ документ, а такъв, касаещ
инициирането
на административна процедура по проверка на законосъобразността на
строителството. Следователно към датата на сключване на
договорите за продажба са били налице обособени самостоятелни обекти в изградената в груб строеж сграда, поради което и прехвърлянето
на правото на собственост върху същите
е било възможно.
Относно възражението за погасяване на правото на строеж по давност:
Според чл. 92 от ЗС собственикът на земята е собственик и
на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Принципът на приращението се изключва само в изрично предвидените в
закона случаи. Такова изключение съдържа чл. 63, ал. 1 ЗС, който предоставя правна
възможност на собственика на земята да отстъпи на друго лице правото да построи
сграда върху нея, както и да придобие собствеността на постройката отделно от
земята. Чл. 67
ЗС определя петгодишен срок, в който следва да се упражни правото на строеж и постановява,
че при бездействие на суперфициаря то се погасява по давност. Очевидна е
целта на закона да стимулира суперфициаря да реализира своето ограничено вещно
право, което обременява имота на собственика и да не допусне то да съществува
без да има предвидимост и яснота дали ще бъде упражнено и в какъв срок, тъй
като общото правило е, че вещните права не се погасяват по давност и се
изгубват съгласно чл. 99 ЗС само ако друг ги придобие или
собственикът се откаже от тях.
Съгласно ТР № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, понятието
„упражняване“ на правото на строеж, употребено в чл. 67 ЗС, следва да се тълкува в смисъл на реализиране на
правомощието, чрез което се постига крайната цел - придобиване на суперфициарна
собственост. Собственост върху сграда, построена въз
основа на учредено право на строеж, може да възникне само ако тя е обособена
като вещ, съдържаща минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде
годен обект на вещни права според изискванията на съответните строителни норми.
Правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде
предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на
сградата в груб строеж – арг. от чл. 181 ЗУТ. След това разпореждането се
извършва с цялата сграда или със самостоятелни части от нея. Следователно разпоредбата определя завършването на грубия строеж
като момент на придобиване на собственост за обектите в цялата сграда. От този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна
собственост. Дотогава строежът представлява недвижим имот
по смисъла на чл. 110 ЗС като част от незавършена
сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост и
правото на строеж все още не е упражнено. Правото на строеж се упражнява
не когато са построени отделните обекти – гаражи, магазини, апартаменти, офиси
и др., а при завършването на цялата сграда в груб
строеж, както е конкретния казаус. В този момент се придобива
и собствеността върху обектите, за които носители на правото на строеж са
различни лица. Изключение от това правило е допустимо
само в хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ -
когато разрешението за строеж е издадено за отделни етапи /части/ на строежите,
които могат да се изпълняват и ползват самостоятелно, а за жилищните сгради и
за отделни етажи от сградата – при условие, че се завърши
архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от
строителството. В настоящия случай съгласно договора от 25.09.2008 г. „И. С. *“ ООД е поел задължението да завърши строителството на
цялата сграда в срок до 24 месеца и да предаде същата с подписан акт по обр. 16, поради което нормата изключение, обективирана в разпоредбата на
чл. 152, ал. 2 от ЗУТ е неприложима, като сградата е построена до
степен „груб строеж“ още през м.10.2008 г.
Ето защо съдът счита, че правото на строеж не е погасено по
давност, доколкото е упражнено с изграждане на сградата в груб строеж в рамките на давностния срок, който факт се констатира по несъмнен начин
в процеса на доказване от ангажираните експертни, гласни и писмени доказателства, което обуславя
неоснователността на направеното възражение по чл. 67, ал. 1 от ЗС.
Крайният извод на
съда е за неоснователност на
предявения отрицателен установителен иск за собственост по чл. 124, ал. 1 от ГПК, доколкото
ответната страна установи в условията на пълно и главно доказване, че е титуляр
на правото на собственост върху процесния Кабинет № * и Гараж № * на основание
валидно сключени договори за покупко-продажба, включително и поради
неприложимостта на разпоредбата на чл. 92 от ЗС поради установеното изключение
от принципа на приращението, което налага отхвърлянето на предявения иск.
Относно
съдебно-деловодните разноски:
При този изход на
спора в полза на ответника
следва да се присъдят сторените съдебно-деловодни разноски на основание чл.
78, ал. 3 от ГПК съразмерно с отвхърлената част от иска, чийто общ размер възлиза на 2500.00 лева, съобразно представения списък
по чл. 80 от ГПК и договор за правна помощ и съдействие, представляващ разписка
по арг. от т. 1 от ТР № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС, от които: 300.00 лева – депозит за
вещо лице по СТЕ и 2 200.00 лева – адвокатски хонорар.
Обективираното от ищеца искане по
чл. 78, ал. 5 от ГПК е несъстоятелно, доколкото делото се отличава както с
фактическа, така и с правна сложност, като при определяне размера на
адвокатското възнаграждение съдът съобрази и минималния по Наредбата за
минималните размери на адвокатските възнаграждение и обема на оказаното
професионално съдействие от адв. Величка Д..
Водим от горното, СЪДЪТ
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от П.Б.П., ЕГН *********, с адрес: *** против А.П.И., ЕГН **********, с адрес: *** отрицателен установителен иск с правна
квалификация по чл. 124, ал. 1 от ГПК за приемане за установено в отношенията между страните, че
ответникът не е титуляр на вещното право на собственост върху следните
недвижими имоти: 1./
Кабинет №* с ид. № *, друг вид самостоятелен обект в сграда,
брой нива на обекта *, с площ от
53,10 кв. м., в *, в сграда с ид. № *, ведно с изба * с площ от 3,61 кв. м. и 4,8917% ид. ч. от общите части
на сградата, при граници по КК: на същия етаж № *.*, под обекта № *.* и № *.*, над обекта № *.*; 2./ Гараж № * с ид. № *.*, с предназначение гараж в сграда, брой нива на обекта *, с площ от 13,23 кв. м., в *, в сграда с ид. № * с 1.2067 % ид. ч. от общите части
на сградата, при граници по КК: на същия етаж № *.*, под обекта няма, над обекта № * и № *.*.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78,
ал. 3 от ГПК, П.Б.П., ЕГН *********, с адрес: *** да заплати на А.П.И., ЕГН **********, с адрес: *** сумата в общ размер от 2 500.00 лева /две хиляди и петстотин лева/, представляваща сторени по делото съдебно-деловодни
разноски, от които: 300.00 лева – депозит за
вещо лице по СТЕ и 2 200.00 лева – адвокатски хонорар.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред Окръжен съд - Варна в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
Препис от решението да се връчи на страните по арг. от
чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: