№ 309
гр. София, 08.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 53 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:КОНСТАНТИН АЛ. КУНЧЕВ
като разгледа докладваното от КОНСТАНТИН АЛ. КУНЧЕВ Гражданско
дело № 20231110166774 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Предявени са осъдителни искове на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД и чл. 232, ал. 2 ЗЗД, с
които се иска да се осъди ответника „АУ“ ЕООД, ЕИК: ***, да заплати на „С. 83“ ЕООД,
ЕИК: ***, сумата от 17, 550.00 лева - представляваща дължимо обезщетение за причинени
имуществени вреди от лица, действащи от името и за сметка на „АУ“ ЕООД при ползване на
нает търговски обект, представляващ самостоятелно заведение, състоящо се от търговска
зала, лятна градина с обща площ 80 кв.м., находящ се на адрес: гр. София, кв. „Овча купел“
ул. 747 № 5, изразяващи се в унищожаване и повреждане на имущество на ищеца през
периода 27.03.2019 - 01.06.2023 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба,
както и сумата от 1,082.16 лева , представляваща платена сума за разходи за питейна вода и
електрическа енергия, потребени от ответника по време на действието на договор за наем от
27.03.2019 г. самостоятелно заведение, състоящо се от търговска зала, лятна градина с обща
площ 80 кв.м., находящ се на адрес: гр. София, кв. „Овча купел“ ул. 747 № 5, дължими за
периода май - юни 2023 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба.
Ищецът твърди, че на 27.03.2019 г. с ответника е сключил договор за наем, съгласно
който ищецът, в качеството си на наемодател, предоставил на ответника, в качеството му на
наемател, за временно и възмездно ползване самостоятелен обект - самостоятелно заведение,
състоящо се от търговска зала, лятна градина с обща площ 80 кв.м., находящ се на адрес гр.
София, кв. „Овча купел“ ул. 747 № 5. Посочва, че съгласно пет отделни анекса към договора
за наем, срокът на договора и възнаграждението са били периодично изменяни като
ответникът е държал имота до 01.06.2023 г., когато договорът е прекратен поради изтичането
му. Ищецът поддържа, че след получаването на обекта са констатирани редица увреждания,
1
причинени виновно от наемателя, както следва: дистанционно на телевизор на стойност 50
лева; два броя големи маси на обща стойност 400 лева; седем броя оранжеви стола на обща
стойност 700 лева; десет броя високи столове на обща стойност 1000 лева; един брой
сладкарска витрина на стойност 2500 лева; Един брой входна плъзгаща врата - механизъм и
дръжка на стойност 3000 лева; един брой счупена дръжка на втора входна врата на стойност
50.00 лева; три счупени стъкла на входна врата на обща стойност 350.00 лева; унищожени
текстилни щори на стойност 500.00 лева; унищожена дървена ламперия на стените на
заведението - 1000.00 лева; унищожени всички интериорни дървени ламперии по стените -
3200 лева; външна плъзгаща врата, която е огъната - един брой на стойност 200.00 лева;
унищожен бойлер на стойност 300.00 лева; лунички - крушки на стойност 200.00 лева;
пребоядисване на стени на заведението - 2000.00 лева; пребоядисване на тоалетна - 150 лева;
подмяна на външното фолио на стъклата - общо за 350.00 лева; два броя стъклопакет на
стойност 500 лева; плочките пред входната врата на заведението на обща стойност 400.00
лева; бар-плотовете и вратички на мебели - 800 лева. Сочи, че общият размер на увреденото
имущество, което не се дължи на обичайно захабяване и амортизация възлиза на сумата в
размер от 17 550 лева. Ищецът твърди, че ответникът не е заплатил и използваната от него
електрическа енергия и вода, възлизаща на сумата в общ размер от 1082,16 лева. Моли за
уважаване на предявените искове, като претендира присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е подавал писмен отговор на исковата молба, в
който оспорва предявените искове. Посочва, че наемната цена на имота е в размер на 1000
лева, като при подписването на договора Наемателят заплаща депозит в размер на 2000 лева
като гаранция за изпълнението на договора за наем. Посочва, че към Договора за наем е
съставен Приемо-предавателен протокол на 01.04.2019 г., в който страните са описали
оставения за ползване инвентар - движими вещи, които се отдават под наем ведно с
недвижимия имот, предмет на договора, като в същия изрично са посочени и движимите
вещи, които са взети от Наемодателя и не са оставени за ползване в имота, а именно: маси -
8 малки маси и 2 големи, 10 високи столове; хладилници - 4 броя и сладкарска витрина - 1
брой. Твърди, че в Приемно -предавателният протокол има и отбелязване, че единият
механизъм на вратата е счупен. От изложеното посочва, че следва да се приеме, че
претендираните под номера 2, 4 и 5 (два броя големи маси на обща стойност 400 лева, десет
броя висока стола на обща стойност 1000 лева и един брой сладкарска витрина на стойност
2500 лева) движими вещи са взети от Наемодателя при предаване владението на имота, като
същите не са оставени за ползване в помещението, а претендиралата повреда под номер 7
(един брой счупена дръжка на втора входна врата на стойност 50.00 лева) е съществувала и е
отбелязана като повреда при предаването на имота за ползване, и същата не е в следствие на
неправомерни действия от страна на Наемателя. Навежда твърдения, че със заплатения от
него депозит в размер на 2000 лева (гаранция за изпълнението на договора за наем), която не
му е възстановена след изтичане на наемния период от ищеца, последният е удовлетворил
вземането си за заплащане на вода и електроенергия.
В законоустановения срок по чл. 211 ГПК е подаден насрещен осъдителен иск от
2
„АУ“ ЕООД срещу „С. 83“ ЕООД за осъждане на последния да заплати сумата от 4550 лева,
представляваща направените подобрения в имота, довели до увеличаване на неговата
стойност. Ищецът по насрещния иск навежда твърдения, че през целия период на договора,
имотът е стопанисван с грижата на добър стопанин от негова страна, като е направил
ремонти, с които е допринесъл на увеличаване на неговата стойност, а именно: изграждане
на преградна стена за обособяване на две помещения в заведението - гипсокартон 10
квадратни метра и други материали на стойност в размер на 1000 лева и труд - 1500 лева;
поставяне на външни лампи на стойност - 500 лева; ремонт на тоалетна (поставяне на ново
казанче) на стойност - 500 лева; ремонт на шапка на професионален абсорбатор в кухненско
помещение на заведението - положен труд на стойност 300 лева; подмяна на ВиК инсталация
в кухнята на заведението - труд на стойност - 400 лева и материали - 350 лева. Посочва, че
подобренията са направени след наемането на имота на 27.03.2019 г. и със знанието и
съгласието на собственика, с оглед на което последният се е обогатил неоснователно със
стойността на направените подобрения. Ето защо моли съда да постанови решение, с което
да уважи предявения иск. Моли съда да уважи предявения иск.
В законоустановения срок ответникът по насрещния иск оспорва претенцията за
изграждане на преградна стена, защото стената е направена без знанието и съгласието на
наемодателя и защото представлява незаконно преустройство. Счита, че ищецът по
насрещния иск може да иска само по-малката стойност от увеличената стойност на имота в
резултат на подобренията и извършените от него разходи. Оспорва претенциите за ремонт на
тоалетната и за ремонт на шапка на професионален абсорбатор в кухненското помещение и
подмяна на ВиК инсталацията в кухнята, защото представляват „дребни поправки” и са в
тежест на наемателя. Твърди, че тоалетното казанче се е повредило в резултат на
използването му от клиенти на наемателя и поради това твърди, че той носи отговорност. В
условията на евентуалност прави възражение за прихващане с предявената с главния иск
сума.
Съдът, като съобрази правните доводи на страните, събраните писмени доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното:
Софийски районен съд, 53-и състав е сезиран с първоначално обективно и
кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД и чл. 232,
ал. 2 ЗЗД и насрещен иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в доказателствена тежест на
ищеца е да установи наличието през исковия период на наемно правоотношение между
страните и предаване на наетия имот на наемателя, както и размера на разходите за ел.
енергия и питейна вода за имота през процесния период, а при установяване на тези
обстоятелства в тежест на ответника е да докаже, че ги е заплатил.
По исковете с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за обезщетения за претърпени
загуби по време на ползването на вещта в тежест на ищеца е да докаже: наличието на
валидно облигационно правоотношение с ответника, възникнало по силата на договор за
3
наем за процесния имот; прекратяването на договора; настъпването за ищеца на вреди от
ползването на имота от ответника, което предполага ищецът да установи конкретното
състояние, в което имотът му е бил върнат от наемателя след прекратяване на ползването,
стойността на необходимия ремонт за възстановяване на имота в състоянието, в което се е
намирал към момента на предаването му на наемателя, а в тежест на ответника да докаже, че
настъпилите в имота вреди се дължат на причина.
По иска по чл. 59, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно
доказване следните обстоятелства: обогатяване на ответника, своето обедняване, размера на
обогатяването и обедняването, както и наличие на връзка между обогатяването и
обедняването.
В тежест на ответника е да докаже наличието на валидно основание за това
имуществено разместване в отношенията между страните.
С доклада по делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 от ГПК, обективиран в
Определение № 16607 от 17.04.2024 г., съдът е обявил за безспорно и ненуждаещо се от
доказване обстоятелството, че между страните по делото е имало валидно сключен договор
за наем от 27.03.2019 г. , съгласно който ищецът, в качеството си на наемодател, предоставил
на ответника, в качеството му на наемодател, за временно и възмездно ползване
самостоятелен обект - самостоятелно заведение, състоящо се от търговска зала, лятна
градина с обща площ 80 кв.м., находящ се на адрес гр. София, кв. „Овча купел“ ул. 747 № 5.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД:
По делото е приложен договор за наем на недвижим имот от 27.03.2019 г. между
„С.83” ЕООД, в качеството на наемодател, и „АУ” ЕООД, в качеството на наемател.
Съгласно чл. 2.5 наемната цена не включва консумативни разходи, които съгласно чл. 3.2. са
в тежест на наемателя и включват разходи за електрическа енергия, студена вода и пр.
Съгласно чл. 3.3. наемателят е длъжен да заплаща за своя сметка разходите по отстраняване
на всички дребни повреди, които се дължат на обикновеното ползване на имота. Съгласно
чл. 3.5. наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени по време на ползването на
имота, освен ако се окаже, че те не са причинени виновно. По делото са приложени анекси
към договора от 23.03.2020 г., от 01.06.2020 г., от 01.06.2021 г., от 01.12.2021 г. и анекс от
01.06.2022 г., с които многократно е продължавано действието на договора до 01.06.2023 г.
Посочения договор и анексите към него представляват частен диспозитивен документ
и обвързват страните по делото, доколкото не е оспорена неговата автентичност по уредения
в ГПК начин.
По делото е приложена и приета Разписка № 0400020388212056 от 20.11.2023 г., с
която се удостоверява извършено плащане по фактури № 98508953/30.06.2023 г. на стойност
13,74 лв., № *********/09.09.2023 г. на стойност 6,07 лв. за потребена електрическа енергия
за периода от 22.07.2023 г. до 21.08.2023 г., № *********/09.10.2023 г. на стойност 5,62 лв. за
потребена електричесна енергия за периода 22.08.2023 г. до 19.09.2023 г., №
090088848392/09.11.2023 г. на стойност 12,91 лв., представляващи неустойка по предходни
4
вземания, както и фактура № *********/09.11.2023 г. на стойност 5,99 лв. за потребена
електрическа енергия за периода от 20.09.2023 г. до 20.10.2023 г. и е отразено съдебно
вземане на обща стойност 879,34 лв.
По делото е приложена и приета Разписка № 0400019621912860 от 28.08.2023 г., с
която се удостоверява плащане на обща стойност 158,49 лв. по фактури №
**********/22.05.2023 г. на стойност 46,97 лв.; № **********/20.06.2023 г. на стойност
44,03 лв. и № **********/20.07.2023 г. на стойност 67.49 лв.
Разписката представлява частен удостоверителен документ, който съгласно чл. 77, ал.
1 от ЗЗД служи за доказателство, че дългът е изпълнен. За да се ползва с доказателствена
сила за погасяването на дълга, следва да са посочени фактите, релевантни за точното, с
погасителен ефект изпълнение на задължението, а именно: основание и размер на
задължението, кредитор, длъжник, респ. платец, време и място на плащане (така:
Определение № 122 от 02.02.2016 г. по гр. д. № 102 / 2016 г. на Върховен касационен съд,
4-то гр. отделение). Съгласно чл. 3.2 от договора наемателят е задължен да плаща
консумативните разходи, вкл. разходите за електрическа енергия и за студена вода.
Посоченото задължение обаче има значение само за вътрешните отношения между страните,
а по отношение на доставчика на електрическа енергия задължено лице продължава да бъде
наемодателят. Поради това наемодателят валидно е заплатил дължимите суми за
електрическа енергия и съответно той следва да получи документа, удостоверяващ
плащането от кредитора му, а за периода на действие на договора може да търси на
основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД вр. с чл. 3.2 от договора за наем сумите за заплатената
електрическа енергия и за студена вода. Това задължение на наемателя съществува до
прекратяване на наемното правоотношение, което видно от договора за наем и приложените
анекси към него настъпва на 01.06.2023 г. Видно от разписката и приложенията към нея по
фактури за потребена електрическа енергия № *********/09.09.2023 г., №
*********/09.10.2023 г., № 090088848392/09.11.2023 г., № *********/09.11.2023 г. сумите по
изброените фактури са дължими за потребена електрическа енергия за периоди следващи
деня на прекратяване на договора, поради което сумите по тях на обща стойност 30,59 лв.
не се дължат от ответника. Аналогично по отношение на фактура № **********/20.07.2023
г. за потребена студента вода в нея е отразено задължение за потребена студена вода за
периода месец юни 2023 г., през който период не е съществувало наемно правоотношение и
наемателят не е ползвал наетото помещение, поради което сума в размер на 67,49 лв. по
посочената фактура не се дължи от наемателя.
Съгласно чл. 2.3. от договора за наем наемателят предава на наемодателя депозит в
размер на 2000 лв. При езиковото тълкуване на клаузата от договора настоящата инстанция
приема, че наемателят е предал сума в размер на 2000 лв. при сключване на договора и
самият договор служи за разписка за получаване на сумата. Доколкото в клаузата на
договора се използва сегашно време на глагола „предавам”, а не определена бъдеща форма
или формулировка, която да предполага извършване на действието в бъдещето, настоящата
инстанция счита, че следва да приеме, че депозитът е предаден при сключване на договора.
5
Самият договор служи за разписка за получаване на сумата, доколкото подписите на
страните се намират след клаузата по договора. Следователно при прекратяване на договора
за наем на 01.06.2023 г. за наемодателя е възникнало задължение да върне депозита или
алтернативно право да прихване предоставения депозит с разходите за незаплатени
комунални разноски и с разходи за поправка на вещта, доколкото такива са били налице. От
събрания доказателствен материал по делото не се установява депозитът да е бил
възстановен, поради което следва да се приеме, че наемодателят в съответствие с клаузата на
чл. 2.3 от договора за наем е задържал депозита за обезщетяване на нанесените вреди по
наетото помещение и за незаплатените разходи за комунални разноски. Поради това
предявеният иск по чл. 232, ал. 2 ЗЗД би бил основателен до размера от 984,08, но предвид
извършеното прихващане със сумата от 2000 лв. следва да бъде отхвърлен изцяло, а
остатъкът от 1015,92 лв. следва да се приеме, че е прихванат от размера на обезщетението за
вреди, причинени на наетия обект.
По иска с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД:
По делото е приложен Приемо-предавателен протокол между „С. 83” ЕООД и „АУ”
ЕООД, от който се установява предаването на наетата вещ и наличните към момента на
предаването на държането на имота движими вещи в него. Видно от протокола две големи
маси и сладкарската витрина са взети от наемодателя и не са предадени на наемателя и
наемодателят изрично е изразил съгласието си за изграждане на преградна стена от
гипсокартон в помещението, както и е отразено, че един механизъм на вратата е счупен,
което е удостоверено с подписа му, който не е оспорен в настоящото производство, поради
което по правилата на чл. 180 от ГПК следва да се приеме, че изявлението действително
произтича от него.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на св. Александър
Александров Трънков, който свидетелства, че при посещение на заведението преди около
година е видял изпочупена дограма, че стените са попили влага, че вратите в тоалетната са
изпочупени, дупки в стените, счупени дръжки на дограмата, че подовата настилка е била
изпочупена и че е имало счупени столове.
Настоящата съдебна инстанция приема показанията на св. Трънков за достоверни, тъй
като, преценени по правилата на чл. 172 ГПК, са последователни, житейски и правно
логични. Въпреки че е логично с оглед изминалия период от време свидетелят да няма
точен, достатъчно конкретен и подробен спомен за някои обстоятелства, а да си спомня
фактите в по-обобщен вид, основното, което има значение е, че показанията касаят факти,
които са възприети лично от свидетеля и изложените показания са житейски и правно
логични и последователни.
По делото е изготвено и прието заключение по съдебно-техническа експертиза,
съгласно което общата сума, необходима за възстановяване на имота в състоянието му
преди отдаването му под наем възлиза на 8108,36 лв. при детайлно разписани в
заключението дейности в 21 точки.
6
По делото е изготвено и прието заключение по повторна съдебно-техническа
експертиза на осн. чл. 201, пр. 2 от ГПК по същия въпрос. Вещото лице е изчислило, че
общата стойност, необходима за възстановяване на наетия обект в състоянието му преди
отдаването му под наем възлиза на 12 318,79 лв., от които 3009 лв. са за възстановяване на
повредени или липсващи вещи, а 9309, 79 лв. е пазарната стойност на ремонтно-
възстановителните работи.
Съдът, като извърши преценка на заключението по повторната съдебно-техническа
експертиза, на основание чл. 202 ГПК счита, че следва да кредитира така направените
изводи, тъй като заключението е изготвено обективно, компетентно и добросъвестно.
Вещото лице е отговорило изчерпателно на поставените задачи, като по делото липсват
доказателства, че то е действало недобросъвестно или е заинтересовано от изхода на делото.
Предвид обстоятелството, че между страните не е спорно наличието на наемно
правоотношение и че видно от кредитираната от съда повторна съдебно-техническа
експертиза при предаване на вещта от наемателя на наемодателя са налице вреди, тяхното
обезщетяване се дължи на основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД вр. с чл. 3.9 от договора за
наем. Към така определения размер на дължимото обезщетение следва да се отчете
извършеното от наемодателя прихващане с депозита по чл. 2.3 от договора за наем
съобразно мотивите на настоящата инстанция от по-горе и сумата от 12 318,79 лв. да бъде
намалена с 1015,92 лв., като следователно размерът на дължимото от наемателя
обезщетение за вреди е в общ размер на 11302,87 лв.
По насрещния иск с правно основание чл. 59 ЗЗД:
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на св. Цвета И.
Дражева, която свидетелства, че е работила като готвач и хигиенист в заведението. Заявява,
че когато са наели помещението, то е било много захабено и мръсно. Свидетелства, че
управителят на ответника е изградил преграждаща стена заедно с още няколко души, че не
са имали достъп до бойлера в наетото помещение, че е имало само две маси, два
хладилника, един фритюрник, маси с шкафове, една лавица. Свидетелства, че каквото се е
чупело, е било ремонтирано.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на св. Александър
Александров Андреев, който свидетелства, че при наемането на имота, той е бил в лошо
състояние, че управителят на ответника му е споделил, че е изградил преграждаща стена и
вентилационна система, както и че е извършил ремонт на тоалетната. Свидетелят заявява, че
е имало шапка на абсорбатора, но му е направило впечатление, че е малка, както и си
спомня, че е имало маси и столове в обекта,
Настоящата съдебна инстанция приема показанията на св. Дражева и Андреев за
достоверни, тъй като, преценени по правилата на чл. 172 ГПК, са последователни, житейски
и правно логични. Въпреки че е логично с оглед изминалия период от време свидетелят да
няма точен, достатъчно конкретен и подробен спомен за някои обстоятелства, а да си спомня
фактите в по-обобщен вид, основното, което има значение е, че показанията касаят факти,
7
които са възприети лично от свидетеля и изложените показания са житейски и правно
логични и последователни. Макар и свидетелите да са близки с управителя на ответника,
техните показания са последователни и отговарят на останалия събран по делото
доказателствен материал, поради което настоящата инстанция счита, че следва да ги
кредитира.
По делото е изготвено и прието заключение по съдебно-техническа експертиза по
въпроса какви подобрения са били извършени в процесния имот и каква е тяхната стойност.
В заключението си вещото лице е констатирало, че е изпълнена преградна стена с дебелина 8
см. от гипсокартон на метална конструкция, че пред входа са монтирани 2 бр. стоящи
градински лампи, че е монтирано ново казанче и че е монтирана PVC тръба ф50. По време
на извършения съвместен оглед от ответника е уточнено, че шапката на абсорбатора е
демонтирана от него. Вещото лице е изчислило, че общата сума на извършените подобрения
възлиза общо на 2903,31 лв.
В открито съдебно заседание от 22.05.2024 г. вещото лице е уточнило, че шапката на
абсорбатора заедно с цилиндричното тяло на абсорбатора струва около 150-200 лв.
Съдът, като извърши преценка на заключението по повторната съдебно-техническа
експертиза, на основание чл. 202 ГПК счита, че следва да кредитира така направените
изводи, тъй като заключението е изготвено обективно, компетентно и добросъвестно.
Вещото лице е отговорило изчерпателно на поставените задачи, като по делото липсват
доказателства, че то е действало недобросъвестно или е заинтересовано от изхода на делото.
Дребни поправки са поправките, които се налагат в резултат на обикновеното
употребление на наетата вещ, като обичайно и те са не сравнително незначителна стойност.
В настоящия случай е монтирана тоалетна чиния и бутон за казанче, като е уточнено, че е
сменена цялата структура на казанчето. Настоящата инстанция не счита, че тези разноски
представляват дребни поправки, тъй като в резултат на употреблението на наетата вещ за
уговореното предназначение на търговски обект не следва да се наложи цялостна подмяна
на структурата на казанчето.
Когато наемателят е извършил подобрения, тяхното обезщетяване се дължи изрично,
доколкото изрично не се е съгласил тези разходи да бъдат за негова сметка. Когато
наемодателят е дал съгласие за извършване на определени подобрения, начинът за
обезщетяването им следва да се уговори в договора за наем, а ако липсва такава клауза,
обезщетяването им се дължи по правилата на неоснователно обогатяване – чл. 59 ЗЗД.
Когато наемодателят не е дал съгласието си за извършване на подобренията, но такива все
пак са извършени и имат някаква полезна стойност за него, тяхното обезщетяване отново се
дължи по правилата на чл. 59 ЗЗД с оглед приложението на принципа за недопускане на
неоснователно обогатяване (така: Решение № 411 от 07.02.2014 г. по гр. д. № 115/2013 г. на
Върховен касационен съд). В настоящия случай страните изрично са уговорили в чл. 3.8 от
договора, че направените от наемателя преустройства и подобрения на наетия обект са за
сметка на същия и не подлежат на обезщетяване при прекратяване на договора за наем.
Поради това в съответствие със свободата на договаряне страните валидно са уредили
8
отношенията си във връзка с разноските за извършвани подобрения в имота (така: Решение
№ 329 от 09.01.13г. по гр.д.№ 381/12г. на ВКС, ІІІ г.о., Решение № 207 от 19.01.2017 г. по
т. д. № 2584 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 1-во тър. отделение, Определение №
50139 от 10.03.2023 г. по гр. д. № 3400 / 2022 г. на Върховен касационен съд, 3-то гр.
отделение). Въпреки това обаче извършените от наемателя преустройства имат характера на
разходи за привеждане на имота в състояние, годно за ползването му по уговореното
предназначение. Видно от клаузите на чл. 1.1 от договора обект на договора за наем е
търговски обект, а в клаузите на чл. 2.8 и 2.9 изрично е предвидено, че имотът ще ползва
като търговски обект – заведение за хранене, съответно ресторант. За да може да се ползва
имота според това предназначение е било необходимо да бъдат извършени разходи от
наемателя, тъй като наемодателят в нарушение на задължението си по чл. 230 ЗЗД не е
предал имота в състояние, годно за уговореното му предназначение. Поради това следва да
се даде положителен отговор на въпроса може ли при прекратяване на наемното
правоотношение да се претендира стойността на разходи за подобрения съобразно правилата
на неоснователното обогатяване, за извършени разходи за привеждане на имота в състояние,
годно за ползването му по предназначение, когато страните не са уговорили заплащане от
страна на наемателя на тези разходи (в този смисъл са Решение № 120/01.07.2009г. по т.д.
№ 21/2009г. ІІ т.о. ВКС, Решение № 316 от 07.11.2011 г. по гр.д. № 1646/2010г. на ВКС, ІІІ
г.о.). Обстоятелството, че част от извършените разходи са извършени без съгласието на
наемодателя не води до отпадане на правото на наемателя да търси тяхното обезщетение
именно понеже те съставляват разходи за привеждане на наетото помещение в състояние,
годно за уговореното му предназначение (арг. от чл. 230, ал. 2 ЗЗД – така: Решение № 411 от
07.02.2014 г. по гр. д. № 115/2013 г. на Върховен касационен съд). Поради това следва да
бъдат обезщетени извършените разноски от наемателя съгласно заключението на вещото
лице. По отношение на шапката на абсорбатора настоящата инстанция счита, че не следва
да бъде обезщетена, тъй като тя не е налице в имота към момента на предаване на наетия
обект и съответно не е налице обогатяване на наемодателя със стойността й.
По възражението за прихващане:
Предпоставките за валидно упражняване на правото на прихващане са: 1) да са
налице две еднородни вземания, 2) те да са насрещни, 3) активното вземане да е изискуемо и
4) активното вземане да е ликвидно. Извършеното в процеса, т. нар. „съдебно прихващане“,
изявление за прихващане е под условие, че предявеното с иска вземане ще бъде уважено
(Тълкувателно решение № 2 от 18.03.2022 г. по тълк. д. № 2 / 2020 г. на Върховен
касационен съд, ОСГТК). Предвид констатациите на настоящата инстанция за наличие на
пасивно вземане и за неоснователност на възраженията на ответника по насрещния иск,
настоящата инстанция следва да разгледа възражението за прихващане.
Видно от изложените по-горе мотиви на съда съществуват две насрещни вземания –
на наемодателя за причинени имуществени вреди на наетия имот и на наемателя за
извършени подобрения в имота. Те са еднородни, доколкото имат за обект парична сума.
Освен това двете вземания са изискуеми, а ликвидността им е установена в рамките на
9
процеса предвид констатациите на настоящата инстанция. Възражението за прихващане е
направено от страна на ищеца в настоящото производство, ответник по насрещния иск,
поради това изискванията за изискуемост и ликвидност се отнасят до вземането за
обезщетение за вреди на наетото помещение, а вземането за неоснователно обогатяване на
ответника, ищец по насрещния иск, трябва да бъде само изпълняемо. Изискуемостта на
активното вземане за заплащане на обезщетение за причинените вреди през време на
ползванетона наетото помещение става изискуемо с връщането на наетия имот, което в
настоящия случай е на 01.06.2023 г. (така: Решение № 4242 от 11.06.2014 г. по гр. д. №
13574/2013 г. на Софийски градски съд), тъй като правото на обезщетение е
регламентирано в чл. 233 от ЗЗД, който предвижда задълженията на наемателя при
прекратяване на договора. Като към този момент вземането на наемателя за извършени
разходи по привеждане на наетото помещение в съответствие с уговореното предназначение
е било изпълняемо, доколкото то възниква с понасянето на съответните разходи.
Прихващането се извършва чрез изявление на едната страна, отправено до другата,
като то не може да бъде направено под срок или под условие, освен под условието, че
предявеното пред съд вземане ще бъде уважено. В настоящия случай липсват данни
изявлението да е направено извънсъдебно, поради което преценката дали е упражнено
валидно възражение за прихващане следва да бъде направена към момента на отправянето
на изявлението в настоящия процес. Предвид изложените по-горе мотиви към момента на
отправянето на волеизявлението за прихващане страните по настоящото дело са имали две
насрещни вземания една спрямо друга, които имат за предмет пари, като активното вземане
е било изискуемо и ликвидно. Неговата ликвидност се установява в рамките на настоящия
процес, но настоящото съдебно решение има само установително действие в рамките на
отношенията между страните, а не и конститувино по отношение на характеристиката
ликвидност на вземането. Двете насрещни вземания се смятат погасени до размера на по-
малкото от тях от деня, в който прихващането е могло да се извърши - чл.104 ал.2 ЗЗД
(Решение № 50160 от 13.02.2023 г. по т. д. № 1391 / 2021 г. на Върховен касационен съд, 2-
ро тър. отделение), като съгласно задължителната практика на ВКС, обективирана в
Тълкувателно решение № 2 от 18.03.2022 г. по тълк. д. № 2 / 2020 г. на Върховен
касационен съд, ОСГТК при съдебно прихващане погасителният ефект също настъпва с
обратно действие от момента, в който прихващането е можело да се извърши, макар и
ликвидността да се установява чрез съдебното решение. По настоящото дело се установи, че
най-ранният момент, в който е можело да се извърши прихващане е деня на прекратяване на
наемния договор, когато е върнато наетото помещение – 01.06.2023 г., поради което следва
да бъде зачетено действието на извършеното прихващане с обратно действие от този
момент.
Предвид основателността на възражението за прихващане насрещният иск следва да
бъде отхвърлен изцяло поради погасяването на вземането за неоснователно обогатяване като
по-малкото от двете вземания, а искът за присъждане на обезщетение за причинените вреди
от наемателя следва да бъде уважен до размера от 8399,56 лв. (11 302,87лв. – 2903,31 лв. =
10
8399,56 лв.), като бъде отхвърлен в останалата му част.
По разноските:
При този изход на правния спор с правна възможност да претендират разноски
разполагат и двете страни.
Ищецът претендира разноски в общ размер на 3531,60 лв. съгласно списък по чл. 80
от ГПК, като е доказал, че действително е сторил такива. Поради това на осн. чл. 78, ал. 1
ГПК следва да му бъдат присъдени такива в размер на 1592,08 лв., представляващи
деловодни разноски за първоинстанционното производство.
Ответникът е поискал присъждане на разноски, като е доказал, че действително е
сторил такива, поради което следва да му бъдат присъдени такива на основание чл. 78, ал. 3
ГПК съобразно отхвърлената част от исковете в общ размер на 2269,25 лв.
Така мотивиран, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД, предявен от „С. 83“ ЕООД,
ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. София, п.к. 1373, р-н Овча купел, ж.к.
„ОВЧА КУПЕЛ 1”, ул. „747” № 5, срещу „АУ“ ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на
управление: гр. София, п.к. 1336, р-н Люлин, ж.к. „Люлин”, бл. 333, ет. 2, ап. 10, да заплати
сума в размер на 1082,16 лв. /хиляда осемдесет и два лева и шестнадесет стотинки/,
представляващи разходите, свързани с ползуването на вещта, за електроенергия и за студена
вода.
ОСЪЖДА „АУ“ ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. София,
п.к. 1336, р-н Люлин, ж.к. „Люлин”, бл. 333, ет. 2, ап. 10, на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД да
заплати на „С. 83“ ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. София, п.к.
1373, р-н Овча купел, ж.к. „ОВЧА КУПЕЛ 1”, ул. „747” № 5 сума в размер на 8399,56 /осем
хиляди триста деветдесет и девет лева и петдесет и шест стотинки/, представляващи
имуществени вреди, причинени през време на ползуването от вещта, ведно със законната
лихва от датата на предявяване на исковата молба до окончателното плащане, КАТО
ОТХВЪРЛЯ иска до пълния предявен размер от 17 550,00 лв.
ОТХВЪРЛЯ иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД от „АУ“ ЕООД, ЕИК: ***, със
седалище и адрес на управление: гр. София, п.к. 1336, р-н Люлин, ж.к. „Люлин”, бл. 333, ет.
2, ап. 10, срещу „С. 83“ ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. София,
п.к. 1373, р-н Овча купел, ж.к. „ОВЧА КУПЕЛ 1”, ул. „747” № 5, за заплащане на сума в
размер на 4550 лв.
ОСЪЖДА „АУ“ ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. София,
11
п.к. 1336, р-н Люлин, ж.к. „Люлин”, бл. 333, ет. 2, ап. 10, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да
заплати на „С. 83“ ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. София, п.к.
1373, р-н Овча купел, ж.к. „ОВЧА КУПЕЛ 1”, ул. „747” № 5, сума в размер на 1592,08 /
хиляда петстотин деветдесет и два лева и осем стотинки/, представляващи деловодни
разноски за първоинстанционното производство.
ОСЪЖДА „С. 83“ ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. София,
п.к. 1373, р-н Овча купел, ж.к. „ОВЧА КУПЕЛ 1”, ул. „747” № 5, на основание чл. 78, ал. 3 от
ГПК да заплати на „АУ“ ЕООД, ЕИК: ***, със седалище и адрес на управление: гр. София,
п.к. 1336, р-н Люлин, ж.к. „Люлин”, бл. 333, ет. 2, ап. 10, сума в размер на 2269,25 / две
хиляди двеста шестдесет и девет лева и двадесет и пет стотинки/, представляващи
деловодни разноски за първоинстанционното производство.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от съобщението до страните
пред Софийски градски съд с въззивна жалба.
Препис от решението да се връчи на страните на основание чл. 7, ал. 2 ГПК!
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12