РЕШЕНИЕ
№IV-278
26.11.2020 г., гр. Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – Бургас, II гражданско отделение, IV въззивен граждански състав, в открито
заседание на шестнадесети ноември две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА МИХОВА
ЧЛЕНОВЕ: 1. ПЛАМЕНА ВЪРБАНОВА
2. мл. с. ДИАНА АСЕНИКОВА-ЛЕФТЕРОВА
при
секретаря Ваня Димитрова, като разгледа докладваното от младши съдия Асеникова-Лефтерова
въззивно гражданско дело № 2318 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба на Етажната
собственост в сграда „Ета“ с идентификатор
№ *** по кадастралната карта на
град Поморие, находяща се в к-с „Сънсет ризорт“: гр. Поморие, ул. ,,Княз Борис I“ № 219, представлявана от
управителя „Поморие Мениджмънт 2“ ЕООД, с ЕИК *********, представлявано от управителя
Владимир Георгиев Добрев, чрез пълномощниците адвокат Николова и адвокат
Гагашева, против Решение № 172 от 23.07.2020 г. по гр. д. № 963/2019 г. на
Районен съд – Поморие в ЧАСТТА, с
която са ОТМЕНЕНИ като
незаконосъобразни решенията на проведеното на 20/21.11.2019 г. Общо събрание на
собствениците в Етажната собственост на сграда „Ета“, приети по т. 2, т. 3, т .4 и т. 5 от дневния ред
на събранието, както следва: по т. 2, с което е приет предложения годишен
бюджет за приходите и разходите на сграда „Ета“ за 2020 г. и 2021 г.; по т. 3,
с което е прието годишната вноска за разходите за управление и поддръжка на
общите части на сградата и обслужващите обекти към нея за 2020 г. и за 2021 г.,
да бъде в размер 15 евро на квадратен метър от общата застроена площ на
апартамента, включително общите части, платима еднократно до края на м. ноември
предходната година, като паричната вноска за разходите за управление и
поддръжка да се заплаща от всички собственици, ползватели или обитатели в
еднократен размер, независимо колко време пребивават в ЕС в рамките на една
календарна година и независимо от достъпът на външни лица във всеки обект в ЕС;
по т. 4, с което е прието да се възложи на управителя на сградата да сключи
договори във връзка с изпълнението на задълженията му, за поддържане на общите
части и прилежащите обекти с когото прецени, при условия и цена, каквито
прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС и по т. 5, с което се възлага на
управителя на сградата да организира избора и инсталирането на дигитална
система за управление на достъпа до инфраструктурата на комплекса като цяло и
до общите части на сградата, като съответните разходи за инсталиране на тази
система следва да бъдат покрити от всички собственици на имоти в сградата, а
ако собственик на иска да се включи към дигиталната система за контрол на
достъпа, тогава той и неговите гости ще имат достъп до комплекса през входа с
физически (присъствен) контрол на достъпа след представяне на доказателство, че
са собственици или че пребивават в комплекса.
В
жалбата са изложени оплаквания против извода на съда за незаконосъобразност на
приетото решение по т. 3 от дневния ред. Навеждат се доводи, че размерът,
начинът и сроковете за плащане на паричните вноски за разходите за управление и
поддръжка на общите части на сградата са определени съобразно приетия бюджет и
с оглед изключителната компетентност на ОС по чл. 11 ал. 1 т. 5 от ЗУЕС. Поддържа
се, че предвид необходимостта от целогодишно поддържане на сградата, дори да е
налице дълготрайно отсъствие на собственик, то същият не следва да бъде
освободен от задължението за плащане на разходите за управление и поддържане на
сградата. Излагат се доводи, че на основание чл. 41 ЗС е без значение дали
собственикът реално пребивава в имота си, за да възникне задължението му за
участие в разноските за поддържането на сградата, тъй като е достатъчно
качеството му на собственик. Посочва се, разпоредбите на чл. 51, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС нямат императивен характер. Навеждат се съображения, че ЗУЕС не съдържа
правила, които да уреждат специфичното управление на етажната собственост в така
наречените „сезонни курортни комплекси“, които се използват само през летния
сезон и не само от собствениците, а от техни наематели и/или гости. Отбелязва,
че пред първата инстанция са представени доказателства, от които е видно, че
апартаментите в комплекс „Сънсет ризорт“ се отдават под наем с цел туризъм и
отдих, но същите не са обсъдени от съда. Поддържа се, че поради спецификата на
функционалното предназначение на комплекса паричните вноски за разходите за
управление и поддържане на общите части на сградата не могат да се разпределят
поравно според броя собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на
техните домакинства, който брой е невъзможно да бъде определен. Твърди се, че
за осигуряване на адекватен бюджет и съответно добро състояние на сградата ОС е
решило паричната вноска да бъде определена на квадратен метър, а не на друг
принцип. Отбелязва се, че повечето етажни собственици обитават обектите си за
кратък период от време през летния сезон, но не може да се приеме, че същите не
дължат парична вноска за управление и поддръжка, тъй като това би довело до липса
на такава или до занижаване качеството й. Счита се, че при такава празнина в
закона се налага нейното преодоляване чрез прилагане на разпоредби за подобни
случаи при съобразяване на целта на закона и основните начала на правото на
Република България, като няма пречка това уреждане да бъде извършено с решение
на Общото събрание. Поддържа се, че разпоредбите на чл. 51, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС
следва да се тълкуват в смисъла, който най-много отговаря на целта на ЗУЕС – уреждане
на обществените отношения по повод управлението на общите части на сгради в
режим на етажна собственост съобразно волята на самите етажни собственици,
обективирана в решения на законосъобразно проведени общи събрания на ЕС.
Намират, че приемането на решение, с което се определя размера на паричните
вноски по начин, различен от посочения в чл. 51, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС, не е
незаконосъобразно.
В
жалбата са изложени оплаквания против извода на съда за незаконосъобразност на
приетото решение по т. 2 от дневния ред. Излагат се доводи, че годишният бюджет
за управление, поддържане и ползване на общите части на етажната собственост се
изготвя от управителя на етажната собственост, а приемането му е от изключителна
компетентност на Общото събрание. Считат, че приемането на бюджета е въпрос на
целесъобразност и не подлежи на съдебен контрол. Посочва се, че приходната част
на бюджета е ясна предвид приетата от Общото събрание парична вноска за
управление и поддръжка на общите части на сградата.
В
жалбата са изложени оплаквания против извода на съда за незаконосъобразност на
приетото решение по т. 4 от дневния ред. Отбелязва се, че при сключването на договори
за поддържане на общите части и прилежащите обекти управителят на ЕС следва да
се съобрази с приетия бюджет, като по този начин ЕС не ще бъде натоварена с
повече разходи от посочените в приетия бюджет. Акцентира се, че поставеното
ограничение е изцяло в защита на етажните собственици.
Въззивната
страна моли съда да отмени решението в обжалваната част. Претендира за
присъждане на разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен
отговор на въззивната жалба от въззиваемите М.Д.К., Д.М.Ш. и Е.О.Ш., чрез
пълномощника им адвокат Гюмова, която оспорва жалбата като неоснователна и
излага доводи в подкрепа на изводите на първоинстанционния съд. Отбелязва, че във въззивната жалба не са
изложени конкретни основания за порочност на решението в частта, с която е
отменено решението по т. 5 от дневния ред, поради което счита жалбата за
нередовна кат неотговаряща на изискванията за съдържание на чл. 260, ал. 1, т.
3 ГПК.
Въззиваемата страна моли съда да потвърди обжалваното
решение. Претендира за присъждане на разноски.
Въззивната
жалба е подадена против подлежащ на обжалване съдебен акт, в законовия срок, от
надлежно упълномощени представители на легитимирана страна, която има правен
интерес от обжалване, и съдържа необходимите реквизити по чл. 260, т. 1, 2, 4 и
7 и чл. 261 ГПК, поради което е процесуално допустима. В тази насока
оплакването на въззиваемите за нередовност на жалбата е неоснователно предвид
това, че липсата на указания в какво се състои порочността на решението (чл.
260, т. 3 ГПК) не е сред посочените в чл. 262, ал. 1 ГПК основания за
нередовност на жалбата.
В
съдебно заседание въззивната страна се представлява от пълномощника адвокат
Николова, която поддържа жалбата.
В
съдебно заседание въззиваемите се представляват от пълномощника адвокат Гюмова,
която поддържа отговора на жалбата.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, на основание чл. 235, ал. 2 ГПК и чл. 12 ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
На
основание чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, по допустимостта – в обжалваната му част, а по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата.
Съдът
намира обжалваното решение за валидно и допустимо в обжалваната част, а
наведените във въззивна жалба оплаквания за неправилност – за неоснователни. Възприетата
от първоинстанционния съд фактическа обстановка не се оспорва от страните и се
споделя изцяло от настоящия въззивен състав.
С първоинстанционния съдебен акт взетото решение по т. 2
от дневния ред на общото събрание, а именно приемане на предложения годишен
бюджет за приходите и разходите на сграда Ета за 2020 г. и 2021 г., е отменено
с аргумент, че всички бюджети, включително и тези на ЕС се състоят от две
основни части – приходна и разходна, а в представения по делото бюджет на
процесната ЕС приходна част въобще не е заложена, поради което не е спазено
изискването на чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС. Действително, както е заявено от
въззивната етажна собственост приемането на бюджета е въпрос на целесъобразност
и не подлежи на съдебен контрол, доколкото е от изключителна компетентност на
общото събрание (Определение № 400 от 10.11.2014 г. на ВКС по гр. д. №
4646/2014 г., II г. о.) Преценката по целесъобразност обаче се отнася за
въпроси като размера на бюджета в приходната и разходната му част, неговото
разпределение по пера, целевото предназначение на разходите и прочие въпроси,
съставляващи част от бюджетирането като планиране, контрол и анализ на
паричните потоци. Преценката за законосъобразност по чл. 11, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС е във връзка с правомощието на общото събрание да приема бюджет, чиято
съставна част е както разходната част, така и приходната част. Доколкото в
приложения по делото и приет от ОС бюджет на ЕС липсва приходна част, не става
ясно какво ще бъде разходвано, след като няма посочени входящи парични потоци.
Несъстоятелни са аргументите на въззивната етажна собственост, че приходната
част имплицитно е ясна, доколкото ще бъде формирана от вноски на етажните
собственици. Дори и това да е така, законът ясно дефинира бюджета на етажната
собственост в приходната и разходната му част, като приемане само на разходна
такава представлява нарушение на императивна норма и води до
незаконосъобразност на приетото решение на ОС.
С първоинстанционния съдебен акт взетото решение по т. 3
от дневния ред на общото събрание е отменено като незаконосъобразно поради
противоречие с разпоредбите на чл. 51, ал. 1 и ал 2 от ЗУЕС. Основите аргументи
на въззивната етажна собственост са, че разпоредбите на чл. 51, ал. 1 ал. 2 от ЗУЕС имат диспозитивен характер, както и че е налице законодателна празнота по
отношение на т.н. ваканционни комплекси, а законовата уредба в ЗУЕС е
неприложима за тях. Следва да се посочи, че е константна практиката на ВКС, че
правилата на чл. 51, ал. 1 – 6 ЗУЕС
касаят начина, по който се разпределят средствата за поддръжка и управление на
общите части на сградата, като само размерът им е в правомощията на ОС. Липсва
нормативно установена правна възможност ОС да определя друг начин за
разпределение на средствата и правилото
на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС е такова с
императивен характер. С Определение № 130 от 17.07.2020 г. на ВКС по ч. гр. д.
№ 1770/2020 г., II г. о., ГК не е допуснато касационно обжалване именно по
поставен въпрос „Императивна ли е нормата на
чл. 51, ал. 1 ЗУЕС ?“, като при искането за допускане е посочена
практика на Софийския градски съд в смисъл, че нормата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС
има диспозитивен характер, приета от върховния съд за изолирана. Становището на
състава на Софийския градски съд в посоченото Решение № 134 от 08.01.2020 г. по
в. гр .д. №6436/2020 г. на СГС, че нормата на чл. 51, ал. 1 е диспозитивна, не
се споделя от настоящия съдебен състав. Следва да се отбележи, че в разгледания
там случай общото събрание не е променило определената методика в ал. 1, а след
констатация, че е невъзможно да се определи реалния брой обитатели е решило
таксите да се начисляват на един брой обитател в апартамент. В допълнение
следва да се отбележи, че императивният характер на нормата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС е многократно отбелязван от Върховния касационен съд (Решение № 165 от
26.06.2019 г. по гр. д. № 4291/2018 г. на ВКС, ІV г. о., Определение № 194 от
26.02.2016 г. на ВКС по т. д. № 2280/2015 г.,
Определение № 1097/17.11.2011 г. по гр. д. № 630/2011 г., I г. о., ГК на
ВКС, Определение № 478/22.12.2015 г. по гр. д. № 4190/2015 г., II г. о., ГК на
ВКС). Според настоящият съдебен състав нормата на ал. 2 на чл. 51 от ЗУЕС също
е императивна и освобождава от заплащане на такси по ал. 1 изчерпателно посочен
кръг лица, като общото събрание на етажната собственост няма възможност да
дерогира законовото правило и да създава за тези лица незаконосъобразни
задължения. За пълнота следва да се посочи, че действително т.н. ваканционни
комплекси нямат уредба в Закона за управление на етажната собственост.
Безспорно обаче сграда „Ета“ в комплекс „Сънсет Ризорт” – Поморие, е жилищна
сграда в режим на етажна собственост, за която е приложим ЗУЕС. Дали някои
самостоятелни обекти в същата сграда могат да бъдат използвани за отдих от
гости и наематели, различни от собствениците, зависи от волята на всеки собственик
на самостоятелен обект. Следва да се посочи, че ваканционните комплекси
представляват места за настаняване по смисъла на Закона за туризма и
подзаконовите нормативни актове по прилагането му, като не е налице
законодателна празнота, а напротив – детайлна нормативна уредба, създаваща
множество задължения за лицата, осъществяващи туристическа дейност, с цел
осигуряване условия за устойчиво развитие на туризма и конкурентоспособен
национален туристически продукт. Установеният от приложените брошури и разпечатки
факт, че сградата се рекламира като хотел, по никакъв начин не променя
предназначението ѝ като жилищна сграда. Това, че собственици са решили да
отдават апартаментите си, като извършват туристическа дейност или са
предоставили на други лица, в т. ч. търговски дружества правото да извършват
туристическа дейност с техните апартаменти с цел реализиране на доход създава
единствено на тези други лица допълнителни административни задължения за
регистрация по Закона за туризма, както и задължения за понасяне на
административните, данъчни и фирмени разходи от тази дейност. Извършването на
такава дейност в самостоятелни обекти може да се санкционира и по реда на ал. 5
на чл. 51 от ЗУЕС, според който собственик, ползвател или обитател, който
упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната
собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление
и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер,
определен с решение на общото събрание. Опитът за прехвърляне на тези разходи
на всички етажни собственици, особено на тези, които не отдават апартаментите
си под наем и пребивават в тях по-малко от един месец годишно, по аргумент, че
се поддържа луксозния характер на комплекса и чрез приемане на решения на
общото събрание на етажната собственост в нарушение на императивните норми на
Закона за управление на етажната собственост, може да влече единствено отмяна
на тези решения от съда. Ето защо
неоснователно е възражението, че доколкото повечето от етажните
собственици пребивават в апартаментите си по-малко от месец, то общото събрание
може да вземе решение и тези етажни собственици да заплащат такси за управление
и поддръжка. Свободен избор на всеки собственик е кога и дали изобщо ще
пребивава в собствения си имот, като волята на законодателя, че непребиваващият
в имота не участва и в разходите по поддръжка и управление, е ясна. По
изложените съображения приетото решение вноската за разходите за управление и
поддръжка да се заплаща от всички собственици, ползватели или обитатели в
еднократен размер, независимо колко време пребивават в ЕС е в противоречие с
императивната разпоредба на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС и като такова решението е
незаконосъобразно.
С първоинстанционния съдебен акт взетото решение по т. 4
от дневния ред на общото събрание е отменено с аргумент, че функции на общото
събрание са прехвърлени на управителя, без да са посочени никакви критерии.
Настоящата инстанция споделя изводите на РС – Поморие. Твърдяното от въззивника
ограничение пред управителя, че сключвайки договори за поддържане на общите
части и прилежащите обекти, управителят следва да се съобрази с приетия бюджет
и да сключва договори в рамките на същия, е прекалено общо и реално не поставя
никакво ограничение пред управителя. Самото общо събрание приема бюджет за
поддържане на общите части и именно в изпълнение на този бюджет се сключват
сделките по чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС. Не е налице конкретизиране на
правомощията на управителя, които ще бъдат възложени за изпълнение на това трето
за ЕС лице, като не са посочени поне съществените елементи на сделките,
ограничаващи представителната му власт. Поради изложеното приетото решение по
т. 4 също се явява незаконосъобразно.
По отношение на взетото решение по т. 5 от дневния ред на
общото събрание е налице само бланкетно оспорване от въззивника на извода на РС
– Поморие за незаконосъобразност на същото, поради което въззивният съд има
задължение да следи само за приложението на императивни материалноправни норми,
каквито в процесния случай не са нарушени.
Поради
съвпадане на правните изводи на двете съдебни инстанции в обжалваната част
решение следва да бъде потвърдено като правилно.
При
този изход на делото въззиваемите имат право на разноски съобразно направеното
искане и представените доказателства за извършването им. Ето защо въззивната
страна следва да бъде осъдена да заплати на въззиваемия М.Д.К. сумата от 300
лева, представляваща заплатено от него адвокатско възнаграждение за въззивната
инстанция.
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК настоящото решение не подлежи на касационно
обжалване, поради което е окончателно.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 172 от
23.07.2020 г. по гр. д. № 963/2019 г. на Районен съд – Поморие в обжалваната
част.
ОСЪЖДА Етажната собственост в сграда „Ета“ с идентификатор №
57491.509.24.1 по кадастралната карта на град Поморие, находяща се в к-с
„Сънсет ризорт“: гр. Поморие, ул. ,,Княз Борис I“ № 219,
представлявана от управителя „Поморие Мениджмънт 2“ ЕООД, с ЕИК *********,
представлявано от управителя Владимир Георгиев Добрев, да заплати на М.Д.К.,
гражданин на ****, роден на *** г., притежаващ паспорт № *********, издадена на
*** г., с адрес: ***, сумата от 300 лева, представляваща заплатено
адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.