№ 2647
гр. Варна, 08.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на осми
юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ТатЯ. Лефтерова
при участието на секретаря Дарина Сл. Димитрова
като разгледа докладваното от ТатЯ. Лефтерова Гражданско дело №
20213110107230 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „И.Т. ЕООД, ЕИК ***,
със седалище и адрес на управление: ***, с която против Б. П. К., ЕГН
**********, с постоянен адрес: *** и Н. П. Д., ЕГН **********, с постоянен
адрес: ***, са предявени съединени осъдителни искове за солидарното
осъждане на ответниците, да заплатят на ищеца, следните суми:
- 4576,64 лева с ДДС /2340 евро с ДДС/, представляваща дължимо
комисионно възнаграждение по сключен между страните договор за
посредничество от 26.10.2020 г., определено въз основа продажна цена в
размер на 65000 евро, ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното плащане;
- 2288,32 лева с ДДС /1170 евро с ДДС/, представляваща неустойка за
забавено плащане в размер на 50% от договореното между страните
комисионно възнаграждение, ведно със законната лихва върху тази сума от
датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане;
- 2340 евро с начислен ДДС, представляваща еднократен размер от
дължимата неустойка в общ, троен размер на комисионно възнаграждение -
6720 евро с ДДС, на основание чл. 4 от договора за посредничество от
26.10.2020 г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на
предявяване на исковата молба до окончателното погасяване на
задължението.
В условия на евентуалност се претендира разделното осъждане на всеки
от двамата ответници да заплати на ищеца по ½ от горепосочените суми, а
именно:
1
- всяка от ответниците да заплати сумата от 2288,32 лева,
представляваща ½ от сума в общ размер на 2340 евро с ДДС /4576,64 лева с
ДДС/, представляваща дължимо комисионно възнаграждение по сключен
между страните договор за посредничество от 26.10.2020 г., определено въз
основа продажна цена в размер на 65000 евро, ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане;
- всяка от ответниците да заплати сумата от 1144,16 лева,
представляваща ½ от сума в общ размер на 2288,32 лева с ДДС /1170 евро с
ДДС/, представляваща неустойка за забавено плащане в размер на 50% от
договореното между страните комисионно възнаграждение, ведно със
законната лихва върху тази сума от датата на подаване на исковата молба до
окончателното плащане;
- всяка от ответниците да заплати сумата от 2288,32 лева,
представляваща ½ от сума в общ размер на 2340 евро с ДДС /4576,64 лева с
ДДС/, представляваща еднократен размер от дължимата неустойка в общ,
троен размер на комисионно възнаграждение - 6720 евро с ДДС, на основание
чл. 4 от договора за посредничество от 26.10.2020 г., ведно със законната
лихва върху тази сума от датата на предявяване на исковата молба до
окончателното погасяване на задължението.
Обстоятелствата, от които произтичат претендираните от ищеца
права.
Между страните е налице облигационна обвързаност, въз основа
сключен между тях договор за посредничество от 26.10.2020 г., по силата, на
който ищецът, като изпълнител поема задължението, срещу възнаграждение,
да извърши посредническа дейност при продажбата на собствения на
ответниците недвижим имот, а именно: апартамент № 19, находящ се в ***.
Уговореният срок на действие на договора е от 26.10.2020г. до 26.05.2021 г.
вкл. Съгласно договора, продажната цена на имота е в размер на 65000 евро.
Твърди се, че с подписване на договора ответниците поемат
задължението да заплатят на ищеца комисионно възнаграждение в размер на
3 % от цената на предлагания недвижим имот или сума в размер на 1950 евро
без ДДС /2340 евро с ДДС/. Сочи, че в карето, където се намира имотът на
ответниците, от началото на действието на договора, подписан между
страните, до момента, служители на ищеца са разлепили стотици флаери,
извършени са множество огледи, като всички потенциални купувачи
посещават имота благодарение само усилията на ищеца. Твърди се, че
сключеният договор предоставя не ищеца „ексклузивни права“, като само
посредникът може да представлява продавачите. Заявява, че с подписване на
процесния договор, ответниците поемат задължението за срока до 26.05.2021
г. да не продават имота самостоятелно или чрез посредничеството на друго
лице, тъй като за този период само ищецът притежава изключителното право
да предлага имота и да посредничи при сключване на сделка за продажба, от
страна на продавачите.
2
Ищецът сочи, че по време на действие на договора, на дата 15.03.2021
г., ответниците се разпореждат с правото на собственост върху имота, без
неговото знание и участие на ищеца, като продажната цена по сключения
договор е в размер на 69000 лева. Според ищеца, с тези си действия,
ответниците са нарушили чл.1 от раздел 3 на подписания между тях договор,
с който, като посредник, са му предоставени изключителни права за
предлагане продажбата на имота, с цел сключване на предварителен и/или
окончателен договор за продажба. Заявява, че за срока на действие на
договора ответниците нямат право да продават недвижимия имот без негово
участие, нямат право да го предлагат за продажба самостоятелно или чрез
трето лице /вкл. с друг посредник/, както и да извършват огледи в имота без
присъствие на негов посредник. Намира, че поради извършената продажба, в
срока на договора, ответниците му дължат уговореното комисионно
възнаграждение, в пълен размер. Твърдят, че в договора за продажба не е
посочена реалната цена, с което ответниците са спестили разходи при
извършване на сделката. Поради това приема, че продажната цена, въз
основа, на която следва да се определи комисионното им възнаграждение е в
размер на 65000 евро, като този извод не се променял от обстоятелството, че
за кратко имотът е бил предлаган на цена от 61800 евро.
До ответниците са изпратени покани за доброволно изпълнение, с които
същите са поканени да заплатят на ищеца сумата от 2340 евро. Ответницата
Н. П. Д. получава лично съобщението на 01.04.2021 г., а на ответницата Б. П.
К. поканата не е връчена. До ответниците са изпратени нотариални покани за
довроволно изпълнение, като в определения им десетдневен срок,
ответниците не изпълняват задължението към ищеца. Последният сочи, че с
поканите е уведомил ответниците за правото си да претендира неустойка за
забавено плащане, в размер на 50 % от комисионното възнаграждение, ведно
със законна лихва за забава, обезщетение за пропуснати ползи, както и
неустойка в троен размер на дължимото комисионно възнаграждение,
изчислено при продажна цена в размер на 65000 евро.
В срока по чл.131 ГПК, ответниците представят писмен отговор, с
който оспорват основателността на предявените искове. Не оспорват
сключването на договор за посредничество от 26.10.2020 г., при офертна
продажна цена – 65000 евро, както и че на дата 15.03.2021 г., ответниците са
се разпоредили със собствения си недвижим имот. Оспорват да са нарушили
договора за посредничество и да дължат претендираните от ищеца суми.
Оспорват истинността на представения от ищеца договор за посредничество,
в частта касаеща срока на договора. Твърдят, че в действителност
уговореният срок на действие на договора е с продължителност три месеца –
до 26.01.2021 г., а не както е посочено в същия – до 26.05.2021 г., като
твърдят, че причина за краткия срок е нежеланието им да се обвързват с
посредник, който единствено има права да продава имота им, за по-дълго
време. Заявяват, че ищецът е манипулирал договора, като е подменил първите
две страници от договора. Сочат, че оригинал от сключения договор не им е
3
предоставен.
Оспорват да е налице нарушение на договора, тъй като са продали
имота сами, доколкото имотът е продаден след прекратяване на договора за
посредничество. Оспорва твърдението на ищеца, че договорът за продажба е
сключен при цена значително по-ниска от действителната. Оспорват следните
документи, представени от ищеца: договор за поръчка от 17.02.21 г., сключен
между М.Т.И. и ищеца; договор за съвместна дейност от 01.03.21г., сключен
между „Виза Сити“ ЕООД и ищеца, Договор за поръчка /без дата/, сключен
между Р.Ф.И. и ищеца, както и договор за поръчка от 21.02.21г., сключен
между К.В.А. и ищеца, при твърдение, че същите са съставени с оглед
настоящото производство. Твърдят, че ищецът е нарушил своите задължения,
произтичащи от чл.2, т.2.5. и т.2.7. от раздел IV от договора за
посредничество и не е информирал ответниците за действията по изпълнение
на поръчката, като ищецът не ги е предупредил за провеждане на огледите.
Твърдят, че ако ищецът ги бил предупредил предварително, те щели да
откажат извършване на огледите, тъй като срокът на договора е изтекъл.
Сочат, че на 26.10.2020 г. се провела среща с представител на ищеца,
който им оставил договор, само в един екземпляр без негов подпис и без
печат. Тъй като ищецът имал ключове от имота, неговият представител казал
на ответниците да подпишат договора и да го оставят в имота, като им
обещал да подпише и да постави печат на документа. Ответниците подписали
договора на указаното място – трета страница от същия и го оставили в
имота, но ищецът не изпълнил обещанието си и не им върнал екземпляр с
негов подпис.
Отделно от горното, въвеждат възражение за неоснователност на
предявените искове. По отношение претенцията за заплащане на главното
задължение, оспорват същата като неоснователна. Твърдят, че към 15.03.2021
г. договорът за посредничество е прекратен, като огледите в имота са
проведени извън срока му на действие. Заявяват, че в периода от 26.10.2020 г.
до 26.01.2021г., в имота им не е извършен нито един оглед. Намират, че
комисионно възнаграждение не се дължи, тъй като ищецът, като посредник не
е осъществил посредничество нито при сключване на нотариалната сделка,
нито преди това е осъществил посредническа дейност между ответниците и
купувача по нотариал ната сделка.
Оспорват основателността на предявените искове и по отношение
размера на същите, тъй като комисионно възнаграждение е изчислено от
ищеца въз основа продажната цена по договора за посредничество – 65000
евро, а не по действителната продажна цена - 69000 лева.
Оспорват дължимостта на сумата от 1170 лева – неустойка за забавено
плащане, поради недължимост на главното вземане, върху което тя е
изчислена. Отделно, сочат нищожност на клаузата, като намират, че същата е
в противоречие с добрите нрави – основание по чл.26, ал.1 ЗЗД. Намират, че
уговорената с договора за посредничество неустойка излиза извън присъщите
й функции - обезщетителна, санкционна, обезпечителна и цели обогатяване
4
на ищеца, което е в противоречие с принципите за справедливост и се
накърняват добрите нрави.
В условие на евентуалност, въвеждат възражение за прекомерност на
претендираната неустойката, поради което отправят искане нейният размер
да бъде намален. Сочат, че същата е неправилно определена, доколкото не е
съобразена действителната продажна цена. Намират, че същата е
неравноправна, на основание чл. 143, ал.2, т.5 ЗЗП, тъй като „задължава
потребителя при неизпълнение на неговите задължения да заплати
необосновано високо обезщетение или неустойка“, както и на основание т.19
тъй като „не позволява на потребителя да прецени икономическите последици
от сключването на договора“.
С идентични възражения оспорват иска за заплащане на сумата от 2340
евро с ДДС, представляваща еднократния размер от дължимата неустойка, в
троен размер, на комисионно възнаграждение от 3% върху 65000 евро, на
основание чл.92, ал.1 ЗЗД, по чл.4 от раздел 5 от договора. Отделно, заявяват,
че претенцията е отправена след изтичане на срока, уговорен с чл.4, ал.2 от
раздел V от договора за посредничество, според който, тази претенция може
да бъде предявена в едномесечен срок от узнаване на нарушението на
задълженията по т. III. 1, III.2, V.2, V.3 от възложителя, но не по-късно от 3
години от прекратяването на договора.
В открито съдебно заседание по делото ищецът поддържа предявените
искове и моли за уважаването им. Ответниците, чрез упълномощен
процесуален представител, настояват за отхвърляне на ищцовата претенция.
Варненският районен съд, като прецени доказателствата по делото
и доводите на страните, приема за установено, от фактическа страна,
следното:
Като безспорни и ненуждаещи се от доказване, са отделени следните
обстоятелства: на дата 26.10.2020 г., между страните по делото е сключен
договор за посредничество, по силата, на който ищецът е приел да извърши,
срещу възнаграждение в размер на 3% върху продажната цена от 65000 евро,
посредническа дейност при продажбата на собствения на ответниците
недвижим имот, а именно: апартамент № 19, находящ се в ***; на дата
15.03.2021 г. ответниците се разпоредили със собствения си недвижим имот -
апартамент № 19, находящ се в ***.
Видно от представен по делото препис от процесния договор,
определената цена, на която е предвидено да се осъществи продажба на имота
е в размер на 65000 евро, като съгласно т. II – 1 от договора, дължимото от
възложителя, в полза на посредника, възнаграждение е в размер на 3% без
ДДС от покупната цена на имота, но не по-малко от 1000 евро без ДДС.
Съгласно т. II–2 от договора, в случай, че бъде сключен
предварителен/окончателен договор на цена различна от посочената в
договора за посредничество /65000 евро/, комисионното възнаграждение се
5
изчислява в процент от действителната продажна цена на имота. Според
ръкописен текст, изписан в т.I-3 от договора, срокът на действие на същия е
до 26.05.2021 г. Допусната е техническа грешка при изписване на годината,
като след извършената поправка, последната се чете 2021 г. вместо
първоначално изписаната – 2020 г.
Съгласно т.III – 1 от договора, възложителите предоставят на
посредника изключителни права за предлагане продажбата на имота, с цел
сключване на предварителен и/или окончателен договор за продажба, за
срока на действия на договора за посредничество, възложителят няма право
да го продава без участието на посредника, няма право да го предлага за
продажба самостоятелно или чрез трето лице /вкл. с друг посредник/, както и
да извършва огледи в имота без присъствие на представител на посредника.
За неизпълнение на горното задължение, в тежест на ответниците е
предвидено заплащане на неустойка в троен размер от полагащото се на
посредника възнаграждение.
От представен по делото нотариален акт за покупко-проджба на
недвижим имот №145, том I, рег.№1799, дело №99/2021г. от 15.03.2021 г. по
описа на Светлана Димова, нотариус №363 в НК, вписан в Служба по
вписванията - Варна на 16.03.2021г., дв.вх.рег.№6213, вх.рег. №6323, акт
№75, том XVI, дело №3509/21 г., се установява, че на дата 15.03.2021 г.
ответниците са се разпоредили с правото на собственост върху имота, за
който е сключен процесния договор за посредничество. Съгласно
представения документ, продажната цена е в размер на 69000 лева.
До ответниците са изпратени съобщения чрез телепоща – изх. №
68/31.03.2021 г. и изх. № 69/31.03.2021 г., с които ищецът отправя искане, в
десетдневен срок от съобщаването, да заплатят дължимото комисионно
възнаграждение, в размер на 2340 евро – 3% с ДДС върху продажната цена от
65000 евро. Съобщението до Н.Д. е получено на 01.04.2021 г. Пратката до
ответницата Б.К. е върната на подателя, на 06.04.2021 г., като непотърсена. С
нотариална покана рег. №1107/07.04.2021 г. на Диана Бейлерян – нотариус
рег. № 012 на НК, връчена на 16.04.2021 г., на Б.К. е връчено искането на
ищеца да му бъде заплатено комисионно възнаграждение за осъществено
посредничество, в десетдневен срок от връчване на поканата.
По делото са представени договори за поръчка, сключени от ищеца, с
трети лица, с оглед извършване на огледи и посредничество при закупуване
на недвижим имот, като във всеки от тях е посочено, че е извършен оглед на
процесния имот. Същите са, както следва: договор за поръчка от 13.01.2021 г.,
с възложител - И.В.И.( договор за поръчка от 17.02.2021 г., с възложител
М.Т.И.; договор за съвместна дейност от 01.03.2021 г., с възложител „Вива
Сити“ ЕООД; договор за поръчка без дата, с възложител Р.Ф.И.; договор за
поръчка от 21.02.2021 г. с възложител К.В.А..
По искане на страните са събрани гласни доказателства, чрез разпит на
водените от тях свидетели – за ищеца - Светлана Руменова Рачева – в трудово
правоотношение с ищеца до 30.04.2022 г. и Кичка Бончева Щерева – в
6
трудово правоотношение с ищеца до 30.03.2022 г., а за ответника - Я.Г.Г. и
А.Е.Х. - двете без дела и родство със страните по делото.
В показанията си св. Рачева заявява, че познава ответниците, тъй като
до 30.04.2022 г. се е намирала в трудово правоотношение с ищеца, като тя е
осъществила контакт с двете жени. В телефонен разговор с Н.Д., свидетелката
уговорила среща за да се запознае с имота и да уведоми ответницата за реда,
по който работел посредникът. След седмица била проведена среща и с
ответницата Б.К., като двете сестри заявили желанието си именно
свидетелката да е техен посредник при продажба на имота им, като били
съгласни тя да има т.нар. „ексклузивни“ права при продажба на имота им, т.е.
нито един друг брокер не можел да предлага имота на евентуални купувачи,
като за срока на договора, такива права нямали и собствениците. Св. Рачева
сочи, че не било възможно срокът на договора да бъде три месеца, тъй като
обичайно посредническите договори се сключвали за срок от шест месеца.
Твърди, че пазарът на имоти бил интензивен и тъй като процесното жилище
било на атрактивно място, тя извършила множество огледи. Сочи, че
непрекъснато осведомявала възложителите за проведените огледи в имота.
Заявява, че ръкописният текст на първа страница от договора е изпълнен от
нея, като срокът на действие на същия, бил изписан пред възложителите.
Твърди, че презентацията на имота е по-добра, когато на огледа не присъства
продавачът. Заявява, че за някои от огледите сестрите били предварително
уведомени.
В показанията си св. Щерева заявява, че не познава ответниците, но е
посещавала имота им, тъй като е извършила два огледа на обекта със свои
клиенти. Достъп до апартамента се осигурявал от брокерката, която
представлявала продавачите, като според св. Щерева, срокът на договора за
посредничество бил около една година. Заявява, че „ексклузивни“ договори
се сключвали за срок от половин до една година. Твърди, че по време на
действие на договора, нейната колежка активно рекламирала имота, като в
последния били извършени над петнадесет огледа.
От показанията на водения от ответниците свидетел Я. Г., се
установява, че през м.10.2020 г., същата е посетила процесния имот,
непосредствено след проведена среща между представител на ищеца и
ответниците. Срещата била проведена в жилището на починалата наскоро
майка на сестрите Б. и Н., тъй като последните искали да продадат имота.
Според св. Г., брокерката била оставила два екземпляра от договор, който
ответниците трябвало да подпишат и да оставят на масата в хола. Уговорката
била такава, тъй като двете сестри се нуждаели от време да се запознаят с
текста на договора и да преценят дали да го подпишат. Сочи, че при срещата
им, ответниците били разстроени, поради което свидетелката предложила тя
да изчете договора. Твърди, че в същия имало много условности и
ограничения, но тъй като същият бил със срок на действие само три месеца,
св. Г. предложила на двете сестри да го подпишат, а ако не били доволни от
резултата, имали възможността след изтичане на срока, да ангажират друг
7
посредник. Твърди, че брокерката била казала на ответниците да изчетат и
подпишат договора, а след това да го оставят на масата. Ответниците казали
на свидетелката, че били предоставили ключ на посредника, за да могат да
бъдат извършвани огледи. Б.К. и Н.Д. подписали договорите на последната
страница и ги оставили на уговореното място, заедно с ключ за жилището.
Заявява, че през м.март 2021 г. разбрала от двете сестри, че договор не им е
бил предоставен. На допълнителен въпрос относно броя на екземплярите от
договорите, които се намирали в имота, заявява, че не може да си спомни
дали документът е бил в един или два екземпляра.
В показанията си воденият от ответниците св. А.Х. заявява, че е
посетила процесния имот на 26.10.2020 г., тъй като на тази дата Б.К.
празнувала рожден ден. В имота се намирали двете сестри Н.Д. и Б.К., както
и тяхната обща приятелка „Я.“ /св. Я. Г./. Свидетелката заявява, че заварила
двете сестри силно разстроени. На масата в хола имало договор, който те
трябвало да прочетат и подпишат. Твърди, че договорът бил прочетен от
тяхната обща приятелка Янка, като на свидетелката направило впечатление,
че договорът се сключвал за срок от три месеца, като след този период те
имали право сами да продават имота си. Спомня си за точната
продължителност на срока, тъй като Янка Г. коментирала, че срокът не бил
дълъг, а след това ответниците можели сами да продават апартамента си. Св.
Хараламбиева не може да заяви с категоричност дали ответниците подписали
един или два екземпляра от договора.
При така установената фактическа обстановка, се налагат следните
правни изводи:
Предявените искове намират правно основание в разпоредбите на чл.79,
ал.1 ЗЗД вр.чл. 51 ТЗ вр. чл.49 ТЗ, чл.86 ЗЗД и чл.92 ЗЗД. Исковете са
допутими, поради което съдът дължи произнасяне по основателността им.
Правоотношението, от което произтича правото на ищеца, е по договор за
посредничество, като за успешно провеждане на исковете, в тежест на ищеца
е да установи: наличие на облигационна обвързаност между страните; точно
изпълнение от страна, на ищеца на задълженията по договора, в т.ч., че в
срока на договора е извършил огледи с водени от него потенциални купувачи,
дължимост на претендираното комисионно възнаграждение, в претендирания
размер. По иска за неустойка за забавено плащане, ищецът носи тежестта да
докаже основание, настъпване на падеж, размер и период за начисляване на
неустойката. В тежест на ответната страна е да докаже въведените
възражения, в т.ч., че не дължат претендираните суми.
Договорът за посредничество е неформален, консенсуален, двустранен
и възмезден, като същият се сключва с цел осъществяване на действия по
свързване на две лица с оглед сключване на бъдеща сделка, между тях. За
действителността на постигнатата договореност с посредника не е
необходима форма, като в случай, че договорът бъде сключен в писмен вид,
тази форма е само с оглед доказване на неговото съдържание. Основното
8
задължение на търговския посредник е да свърже с контрахент възложителя,
срещу насрещното задължение да му бъде заплатено уговорено
възнаграждение. Посредникът няма задължение да участва в преговорите по
сключване на сделката, но заплащането на възнаграждение, в негова полза, е
поставено под условие за осъществяване на сделката, тъй като
възнаграждението е дължимо при постигането на определен резултат.
По делото, като безспорно и ненуждаещо се от доказване е отделено, че
на 26.10.2020 г., между „И.Т. ЕООД, от една страна, Б. П. К. и Н. П. Д., от
друга страна, е сключен договор за посредничество, по силата, на който
ищецът приема да извърши, срещу възнаграждение в размер на 3% върху
продажната цена от 65000 евро, посредническа дейност с цел продажба на
собствения на ответниците недвижим имот. Ответниците не оспорват
положените от тях подписи, поради което съдът приема, че автентичността на
документа не се спори от страните.
Възражението, че първият лист от договора е подменен, респективно –
в представения по делото документ е вписан срок на договора, който е
различен от първоначално уговорения, остана недоказано. Макар, по своята
същност, да се твърди извършено документно престъпление, ответниците не
представят доказателства, а и не твърдят да са инициирали проверка за
установяване на сочените от тях престъпни обстоятелства. Провеждане на
производство по чл.124, ал.5 ГПК би се явило недопустимо.
В показанията си, водените от ищеца свидетели заявяват, че практика
на дружеството – ищец е да встъпва в договорни отношения, по които има
изключителни права да представлява собственика на имота, за срок не по-
кратък от шест месеца, като обясняват продължителността на този срок с
действията, които е необходимо да се извършат за изпълнението му.
Водените от ответниците свидетели не успяха с категоричност да установят
дали на сестрите Б.К. и Н.Д. са били оставени един или два екземпляра от
договора за подпис, както и дали същите са били вече подписани от
представляващия ищеца. Коригирането на датата в т. I-3 от договора касае
само годината, като страните не спорят, че същият е валиден до 2021 г.,
независимо дали срокът изтича през м.01. или м.05.
Тук следва да се посочи и разминаването в показанията на водените от
ответниците свидетели. Според св. Г., когато тя се срещнала с ответниците, в
процесния имот, двете били сами, като брокерката току що била тръгнала. В
показанията на този свидетел не се съдържат каквито и да е данни, че в
жилището е присъствало или по-късно да е дошло друго лице – св.
Хараламбиева. Последната твърди, че св. Г. е прочела пред нея текста на
договора, но св. Г. не заявява в имота да се е намирало друго лице освен нея и
двете сестри. Твърденията на ответниците за по-кратък срок на договора се
подкрепят само от показанията на водените от тях свидетели и с нито едно от
останалите събрани доказателства по делото, като с оглед констатираното
противоречие, съдът не кредитира същите като достоверни.
Отделно от горното, от показанията на водените от страните свидетели,
9
безпротиворечиво се установява, че на брокера е бил предоставен ключ от
апартамента, като ответниците не твърдят да са поискали връщането му нито
след изтичане на сочения от тях срок на договора – 26.01.2021 г., нито след
продажбата на имота, осъществена на 15.03.2021 г. Доколкото не са налице
данни кога и при какви обствоятелства е върнат ключът от имота, съдът
намира, че същият е в държане на ищеца, а пропускът да бъде поискано
връщането му, при твърдение за прекратен договор, противоречи на
нормалната житейска логика.
Съдът намира, че в процесния случай е налице валиден договор за
посредничество, в срока на действие, на който, възложителите са се
разпоредили с правото на собственост върху процесния имот, в нарушение на
т.III – 1 от договора. По делото бе безспорно установено изпълнението на
последния от страна на посредника. От събраните писмени и гласни
доказателства по делото се установи, че ищецът е извършил множество
действия по изпълнение предмета на договора. Доколкото ответниците са се
разпоредили с правото на собственост върху имота, преди изтичане срока на
договора за посредничество, възражението им за неизпълнение на
задължения от страна на ищеца, се явява неоснователно. Причина за
евентуално неизпълнение може да се търси само в действията на ответниците,
с които сами са се поставили в ситуация на кредиторова забава. Ищецът е
изпълнил задълженията си по договора, като причина да не бъде сключен
договор за продажба с негово участие и след извършено от него
посредничество, се явява поведението на продавачите. Искът е доказан по
основание, поради което следва да бъде извършена преценка по отношение на
претендирания размер.
Съгласно т.II-1 от договора, в полза на посредника се дължи
възнаграждение в размер на 3 % с ДДС от покупната цена на имота, но не по-
малко от 1000 евро без ДДС. С т.II-2 от договора, страните са постигнали
съгласие, че при сключване на предварителен/окончателен договор,
възнаграждението на посредника се определя като процент от действителната
продажна цена на имота, която съгласно нотариален акт за покупко-проджба
на недвижим имот №145, том I, рег.№1799, дело №99/2021г. от 15.03.2021 г. е
в размер на 69000 лева. При съобразяване на горното, съдът намира, че
дължимото от ответниците, в полза на ищеца, посредническо
възнраграждение е в размер на 2484 лева с ДДС. До този размер искът се
явява основателен и следва да бъде уважен, като за разликата над 2484 лева с
ДДС до пълния претендиран размер от 4576,64 лева с ДДС, искът следва да
бъде отхвърлен като неоснователен. Искането на ищеца за солидарно
осъждане на ответниците произтича от договора, доколкото със същия е
уговорено, двете ответници, действащи в качеството на възложител да
заплатят уговореното комисионно възнаграждение и евентуално начислени
неустойки. С оглед установената основателност на главния иск, съдът не
дължи произнасяне по заявения в условия на евентуалност, иск за осъждане
на ответниците да заплатят комисионно възнаграждение, при условия на
10
разделност.
По отношение претенцията за заплащане на неустойка за забава, съдът
намира следното.
Възложителите по процесния договор са потребители по смисъла на
§13, т.1 ДРЗЗП, в какъвто смисъл е и установената практика на ВКС,
обективирана в съдебни актове, като: определение № 143 от 31.03.2022 г. на
ВКС по ч. т. д. № 401/2022 г., II т.о., ВКС; решение № 115/03.12.2020 г. по т.
д. № 559/2020 г. на II т. о. и решение № 60050/07.06.2021 г. по т. д. №
860/2020 г. на II т. о., ВКС. Съгласно разпоредбата на чл.7, ал.3 ГПК, съдът
служебно следи за наличието на неравноправни клаузи в договор, сключен с
потребител. Клаузата за неустойка за забава в размер на 50 % от дължимото
комисионно възнаграждение е нищожна, поради накърняване на добрите
нрави, тъй като същата е уговорена извън присъщите обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции /т.3 ТР №1/2009 г. от 15.06.2010 г. на
ОСТК, ВКС/. Неустойката е в необосновано висок размер - 50 % дължимото
комисионно възнаграждение, като обстоятелството, че същата се претендира
за допусната забава повече от 15 дни, сочи на значително неравновесие между
правата и задълженията на страните по договора, поради което и същата се
явява неравноправна по смисъла на чл.143 ЗЗП. Доколкото не се установи
клаузата за неустойка за забава да е уговорена с потребителите
индивидуално, същата се явява нищожна по смисъла на чл.146 ЗЗП,
респективно, претенцията за заплащането й подлежи на отхвърляне.
Искът за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца компенсаторна
неустойка е неоснователен. Страните не спорят, че ответниците са се
разпоредили със собствения си недвижим имот, без знанието на дужеството –
ищец. Тъй като те не са изпълнили точно задължението си, кредиторът има
право да иска обезщетение за забава или да иска обезщетение за
неизпълнение /чл.79, ал.1 ЗЗД/. В случаите, когато кредиторът заяви към
длъжника искане за реално изпълнение, той не може да иска и неустойка за
неизпълнение, доколкото в противен случай ще се стигне до неоснователното
му обогатяване, тъй като ще получи дължимото му се, два пъти. Както
неустойката за забава, така и неустойката за изпълнение е нищожна,
доколкото същата е уговорена извън присъщите обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции, с което е допуснато накърняване на
добрите нрави. Претенцията на ищеца за заплащане на неустойка за
неизпълнение е неоснователна и подлежи на отхвърляне.
Исковете за присъждане на неустойка за забава и на неустойка за
неизпълнение подлежат на отхвърляне както по отношение на искането за
солидарното, така и за разделното осъждане на ответниците.
По разноските:
С оглед изхода от спора, в полза на ищеца, съразмерно на уважената
част от исковете, се дължат разноски, на основание чл.78, ал.1 ГПК/.
Ответникът също има право на разноски, съразмерно на отхвърлената част от
исковете, на основание чл.78, ал.3 ГПК. Всяка от страните въвежда
11
възражение за прекомерност, като съдът намира следното.
С разпоредбата на чл.78, ал.5 ГПК се дава възможност, в случаите
когато заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно
съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото, по искане
на насрещната страна да се определи по-нисък размер на разноските в тази им
част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл.36 ЗА.
Претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение е в размер на 1450
лева, а всеки от ответниците претендира адвокатско възнаграждение в размер
на 620 лева. При данни, че цената на исковете е в общ размер на 11441,60
лева, то размерът на адвокатското възнаграждение следва да се определи
съгласно разпоредбата на чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №1 от 9 юли 2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, съгласно която, за
процесуално представителство, защита и съдействие по дела с интерес от
10000 лева до 100000 лева, възнаграждението е в размер на 830 лева + 3 % за
горницата над 10000 лева. Изчислено по указания начин, минималният размер
на дължимото адвокатско възнаграждение е в размер на 873,25 лева.
По делото са представени договори за правна защита и съдействие,
сключени между страните и техните пълномощници. Въведеното от
ответниците възражение за прекомерност на заплатеното от ищеца
адвокатско възнаграждение е основателно, тъй като изплатеното адвокатско
възнаграждение в полза на пълномощника на ищеца надвишава значително
минималния размер по чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №1 от 9 юли 2004 г.
Идентичното възражение на ищеца е неоснователно, доколкото всеки от
ответниците е изплатил възнаграждение под минималния размер съгласно
чл.7, ал.2, т.4 от Наредба №1. Възнаграждението, изплатено от ищеца следва
да бъде намалено до размера, изплатен от отвениците – 1240 лева.
С оглед горното, съразмерно на уважената част от исковете,
ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят в полза на ищеца, сторените
от него разноски, в размер на 269,21 лв., на основание 78, ал.1 ГПК, а ищецът
да заплати на ответниците общо сума в размер на 970,79 лв. - съразмерно на
отхвърлената част от исковете, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Б. П. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: *** и Н. П.
Д., ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, ДА ЗАПЛАТЯТ солидарно на
„И.Т. ЕООД, ЕИК *** , със седалище и адрес на управление: ***, сума в общ
размер на 2484 лева с ДДС, представляваща дължимо комисионно
възнаграждение по сключен между страните договор за посредничество от
26.10.2020 г., ведно със законната лихва от 21.05.2021 г. до окончателното
плащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над 2484 лева с ДДС до пълния
претендиран размер от 4576,64 лева с ДДС /левова равностойност на 2340
евро с ДДС/.
12
ОТХВЪРЛЯ предявения от „И.Т. ЕООД, ЕИК *** , със седалище и
адрес на управление: ***, против Б. П. К., ЕГН **********, с постоянен
адрес: *** и Н. П. Д., ЕГН ********** , с постоянен адрес: ***, иск за
солидарното осъждане на ответниците, да заплатят на ищеца, сумата от
2288,32 лева с ДДС /1170 евро с ДДС/, представляваща неустойка за забавено
плащане в размер на 50% от договореното между страните комисионно
възнаграждение, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
21.05.2021 г. до окончателното плащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „И.Т. ЕООД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление: ***, против Б. П. К., ЕГН **********, с постоянен
адрес: *** и Н. П. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, иск за
солидарното осъждане на ответниците, да заплатят на ищеца, сумата от 2340
евро с начислен ДДС, представляваща еднократен размер от дължимата
неустойка в общ, троен размер на комисионно възнаграждение - 6720 евро с
ДДС, на основание чл. 4 от договора за посредничество от 26.10.2020 г.,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 21.05.2021 г. до
окончателното плащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „И.Т. ЕООД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление: ***, против Б. П. К., ЕГН **********, с постоянен
адрес: *** и Н. П. Д., ЕГН ********** , с постоянен адрес: ***, иск за
осъждане на всяка от ответниците да заплати на ищеца, сумата от 1144,16
лева, представляваща ½ от сума в общ размер на 2288,32 лева с ДДС /1170
евро с ДДС/, представляваща неустойка за забавено плащане в размер на 50%
от договореното между страните комисионно възнаграждение, ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от 21.05.2021 г. до окончателното
плащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „И.Т. ЕООД, ЕИК *** , със седалище и
адрес на управление: ***, против Б. П. К., ЕГН **********, с постоянен
адрес: *** и Н. П. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес: ***, иск за
осъждане на всяка от ответниците да заплати на ищеца, сумата от 2288,32
лева, представляваща ½ от сума в общ размер на 2340 евро с ДДС /4576,64
лева с ДДС/, представляваща еднократен размер от дължимата неустойка в
общ, троен размер на комисионно възнаграждение - 6720 евро с ДДС, на
основание чл. 4 от договора за посредничество от 26.10.2020 г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от 21.05.2021 г. до окончателното
плащане.
ОСЪЖДА Б. П. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: *** и Н. П.
Д., ЕГН **********, с постоянен адрес: *** ДА ЗАПЛАТЯТ на „И.Т.
ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***, сторените
13
разноски по делото, в размер на 269,21 лева, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА „И.Т. ЕООД, ЕИК *** , със седалище и адрес на
управление: ***, ДА ЗАПЛАТИ на Б. П. К., ЕГН **********, с постоянен
адрес: *** и Н. П. Д., ЕГН ********** , с постоянен адрес: ***, сторените
разноски по делото, в размер на 970,79 лева, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред
Варненския окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
14