Р Е
Ш Е Н
И Е
Гр.София,
… май 2021 година
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Софийски градски съд,
ТО, 6-6 състав, в проведеното на пети май две хиляди двадесет и първа година,
при закрити врати, съдебно заседание, в състав:
СЪДИЯ: ЕЛЕНА РАДЕВА
с участието на съдебен
секретар Габриела Владова, след като изслуша докладваното от съдията Радева
т.д.№1887 по описа за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производство по чл.625 и сл. ТЗ.
В подадената
молба по чл.625 ТЗ „К.Ф.“ ЕООД, ЕИК *******, твърди, че между него и
ответника „И.“ ЕООД, ЕИК *******, е сключен договор за наем от 15.05.2018година,
по силата на който ответникът, като наемодател, е предоставил на молителя, като
наемател, помещения, определени като търговско помещение №1 и №2 за ресторант“
и „търговски обект – кафе“. С допълнително споразумение от 03.06.2019 година
към този договор, страните са се съгласили срокът на наемното правоотношение да
бъде продължен с още три години, до
31.07.2023 година, както и относно това
от предмета на наемния договор да бъде изключен единият обект – „търговско
помещение – кафе“, като месечният наем се формира от два компонента: базова
наемна цена в размер на 6 850 евро, без ДДС и допълнителна подоходна
наемна цена, представляваща процент от нетните месечни приходи, реализирани от
наемателя от търговската му дейност в наетия обект.
Молителят твърди, че съгласно чл.8, т.4 от споразумението
от 03.06.2019 година е уговорено, че всички клаузи, свързани със санкции и
неустойки, определени на база месечен наем, наем или
наемна цена, ще се разбира базова наемна цена, посочена в чл.2, ал.1 от
договора.
На 21.05.2020година, след проведени преговори
между страните, е подписано още едно допълнително споразумение, което урежда
отношенията между страните в договорната връзка, във връзка с въведеното в
страната на 13.03.2020година извънредно положение и действащите ограничителни
мерки.
Съобразно него, страните са приели, че по-дългият
от двата периода - времето на извънредното положение в страната и/ или това на
действащата официална забрана за работа на ресторантите в пълния им работен
капацитет (вкл. открити и закрити площи), наемателят няма да заплаща на
наемодателя наема по договора за наем. В чл.3 от последното допълнително споразумение
е уговорено, че в „период от три месеца след отпадане на ограниченията,
посочени в чл.1, наемателят дължи само част от наемната цена, която е изрично
посочена като процент от базовата наемна цена“.
Съгласно уговореното дължимата месечна наемна цена
за м.март 2020 година е платена авансово от наемателя и преди датата на
обявеното извънредно положение на 13.03.2020г. С тази недължимо платена наемна цена, съгласно
споразумението от 21.05.2020година, молителят е извършил прихващане с вече
платената цена с дължимото от него плащане на наемна цена за месец юли
2020година. Ответникът, с писмо от 07.07.2020г., е възразил срещу извършеното прихващане и е
заявил, че му се дължи ефективно плащане на наемната цена за м.юли 2020г. в
пълен размер. Предупредил е наемателя, че ако сума в общ размер на
11 364лева не постъпи по банковата му
сметка в 3-дневен срок, писмото му има характер за предизвестие за прекратяване
на договора за наем по чл.14.182 от него. Дори и при незачитане на извършеното
прихващане от наемателя към датата на изпращане на писмото – 07.07.2020г. – не са налице неизплатени задължения за наемна
цена или други задължения, произтичащи от договорната връзка, свързани с
ползването на наетите площи, които да имат значение на основание за
прекратяване на договора за наем от страна на наемодателя, на посоченото
основание чл.14.182 от него.
След възникналия спор относно дължимостта
на месечния наем за м.юли 2020 година наемодателят внушава, че липсата на
ефективно плащане в дадения 3-дневен срок за него ще има значение на
прекратяване на ползването на имота и настоява наемателят да освободи и да
върне държането на наетите площи. Молителят твърди, че поведението на
наемодателя е при абсолютно незачитане на писмените договорености за недължимост на наемна цена за периода на ограничения в
работата на обекта и клаузите за предсрочно прекратяване на договора за наем,
което е несъвместимо със задължението му да осигурява непрекъснато
необезпокоявано ползване на площите съобразно предназначението, за което са
отдадени.
Проведената кореспонденция между страните и
отправените от наемодателя изявления породили у молителя притеснения за
опасност от фактически нарушения и прекъсвания работата на обекта, които
възпрепятствали наемателя да планува с обичайна степен на сигурност и предвидимост нормалното осъществяване на търговската си
дейност в отдадените под наем помещения.
Твърди, че поведението на ответника и извършените
от него действия грубо препятстват, смущават и застрашават правото на ползване
на наетите обекти, което представлява неизпълнение на основното задължение по
договора за наем, срещу което наемателят дължи заплащане на цена на ползването.
Молителят твърди, че в чл.14.1, т.3 от договора за
наем е записано, че в 3-дневен срок от получаване на уведомление от наемателя
до наемодателя, ако последният не преустанови действия, които препятстват
свободно ползване на помещенията, започва да тече срок за едномесечно писмено
предизвестие по смисъла на чл.14.1, т.3 вр. с чл.14.3
от договора за наем. Такова уведомление е изпратено от наемателя до наемодателя
на 20.07.2020г., като считано от 24.07.2020г. тече едномесечен срок на едностранно
предизвестие по чл.14.3 от договора за наем, което изтича на 24.0.2020г. Нещо
повече, не само поведението на наемодателя не е поправено и не опровергава
притесненията на молителя-наемател, но в срока на предизвестието на наемателя –
на 28.07.2020г. – е последвало и насилствено едностранно (самоволно) отнемане
на наетите площи от ответника-наемодател, придружено със смяна на всички
ключалки на имота и пълно ограничаване на възможността за ползване, включително
изнасяне на останалите обекти в имота, представляващи движими вещи на наемателя.
Молителят твърди, че съгласно чл.14.3 от договора
за наем в случай, че същият бъде предсрочно прекратен от наемателя,
наемодателят дължи неустойка в размер на всички месечни наеми, които биха били
дължими, ако договорът не е прекратен до края не действие на същия. Ето защо
има вземане за неустойка, базираща се на цитираната разпоредба, в размер на
248 883евро (за периода от преустановяване на ползването на наетите площи
до изтичане на срока на договора – 31.07.2023 година). С писмо от 24.08.2020година
ответникът е изрично поканен да заплати тази неустойка, което не е сторено до
момента на подаване на молбата по чл.625 ТЗ.
Молителят твърди, че за това си вземане е предявил
срещу ответника осъдителна претенция.
Молителят твърди, че ответникът не е в състояние
да заплати дължимата сума, произтичаща от търговската сделка, която е
обвързвала страните по делото. Причината за липса на плащане е
неплатежоспособността на ответника и това негово състояние е трайно. Ответникът
не разполага с активи, които да са достатъчни за покриване на задълженията му;
дружеството не осъществява търговска дейност, от която да бъдат генерирани
приходи и негови единствени активи са описаните недвижими имоти.
Неплатежоспособността на ответника може да се установи от обявените от него
финансови отчети за последните три години, тъй като дружеството поддържа
задлъжнялост от около 600 000лева и за същия период от време генерира
загуба, която към 2019 година е в размер на 1 454 000лева.
С притежавани недвижимости
ответникът се е разпоредил и след извършения апорт не
разполага с друго имущество, което да послужи за удовлетворяване на неговите
кредитори.
Моли съда след като съобрази изложеното до
постанови решение по чл.630 ТЗ, с което констатира неплатежоспособността, респ.
свръхзадължеността; да открие производство по
несъстоятелност; да назначи временен синдик и да насрочи Първо събрание на
кредиторите.
В срока за отговор ответникът „И.“ ЕООД, ЕИК *******,
оспорва молителят да има качество на
кредитор спрямо него с парично изискуемо
вземане; оспорва да е в състояние, което да дава основание за откриване на
производство по несъстоятелност. Моли съда да отхвърли молбата. Излага подробна
фактическа обстановка относно сключване на договора за наем, посочен от молителя
и причината за прекратяване на същия.
В срока по чл.629, ал.4 ТЗ е подадена
молба за присъединяване от „В.“ ЕООД, ЕИК *******, в която присъединеният
кредитор твърди, че има вземане спрямо ответника „И.“ ЕООД, ЕИК *******,
произтичащо от договор за цесия от 03.08.2020г., по силата на който му е
прехвърлено вземане от „К.Г.Х.“ ООД към настоящия ответник. Твърди, че
вземането на неговия праводател произтича от
заплатени 17 броя вноски по погасителен план, за периода от 06.12.2016г. до
22.03.2018г., които се основават на нищожна клауза за неустойка по договор за
наем от 20.11.2015г. на търговски помещения №№1, 2 и за кафе, находящи се в гр.София,
район „Средец“, ул.“*******Твърди, че договорът за наем е
търговска сделка, попадаща в обхвата на чл.286, ал.1 ТЗ и в обявения предмет на
дейност на – „сделки с недвижими имоти“ в ТРРЮЛНЦ.
Твърди, че тази претенция е предявена частично по
т.д.№1571/2020г. по описа на СГС, ТО, 6-12 състав.
Твърди, че в това дело е обосновал защо счита
неустойката за нищожна като накърняваща добрите нрави.
Твърди, че ответникът не е в състояние да заплати
това парично задължение и се явява неплатежоспособен. Моли съда след като
съобрази изложеното да постанови решение по чл.630 ТЗ след като се установи
състоянието на неплатежоспособност, респ. на свръхзадълженост.
Ответникът оспорва да е налице нищожна клауза за
неустойка и твърди, че има вземане по отношение на праводателя
на присъединения кредитор. Оспорва активната легитимация на тази страна
(твърди, че предмет на цесията е несъществуващо вземане на праводателя,
което не е било налично в неговия патримониум), както
и да е налице основание за откриване на производство по несъстоятелност, тъй
като не е неплатежоспособен и свръхзадължен и
разполага с имущество, достатъчно да покрие задълженията и без това да създаде
опасност за неговите кредитори. Моли съда да отхвърли молбата.
Съдът, преценявайки събраните по делото
доказателства, поотделно и в съвкупността им, намери за установено следното:
Относно договорната обвързаност между страните.
Между „К.Ф.“ ЕООД и „И.“
ЕООД.
По
делото няма спор, че на 15.05.2018 година тези страни сключват договор за наем
с нотариална заверка на подписите, осъществена от нотариус В.Ч., рег.№210 на
НК, под рег.№3779 от 15.05.2018година.
Съобразно постигнатото съгласие „И.“ ЕООД, в
качество на наемодател, отдава за временно възмездно ползване на наемателя „К.Ф.“
ЕООД търговско помещение №1 и №2, както и търговски обект- кафе,
индивидуализирани в раздел „Дефиниции“ на договора и което ще се ползват от
наемателя съгласно предназначението им за ресторант, респективно като търговски
обект-кафе – чл.1 от договора.
Спецификация на наетите помещения страните са
осъществили чрез нормата на чл.2 от договора и Приложение №1 към него,
представляващо неразделна негова част.
С разпоредбата на чл.3 от договора страните са се
съгласили, че наемателят ще използва наетите помещения само за целта на своята
търговска дейност, в съответствие с предназначението им, посочено в
индивидуализацията на наетите помещения, като е предвидена възможност за
промяна в предназначението само след предварително писмено съгласие от
наемодателя. Съгласили са се, че разходите във връзка с ползване на наетите
помещения, както и разходите, налагани с оглед всекидневното използване и
поддръжка на имота и на предоставеното обзавеждане и оборудване на ресторанта и
кафето, в това число и кухненското и ресторантско оборудване, са изцяло за
сметка на наемателя – чл.3.2 от договора.
С разпоредбата на чл.4.1 страните са се съгласили,
че договорът влиза в сила от датата на неговото подписване – т.е. от 15.05.2018
година и има срок на действие от 2 години и 2 месеца, освен ако друго е специално
и изрично уговорено в настоящия договор, страните нямат право да прекратяват
този договор преди изтичане на наемния срок- чл.4.2 от договора. Страните са
приели, че наемният срок започва да тече от 01.05.2018 година- чл.4.3 от
договора.
Наемната цена е уговорена с разпоредбата на чл.5
от договора и тя представлява наемът, дължим месечно за наетите помещения и
посочен в чл..5.4 от този договор, който наем не включва ДДС, който наемателят
е длъжен да начислява и плаща заедно с наема, съгласно ЗДДС, като плащането на
ДДС от наемателя се извършва едновременно с плащането на съответната дължима по
този договор сума – чл.5.2 от договора.
Съгласно чл.5.4 от договора размерът на наемната
цена месечно е сумата от 8 850 евро, която е платима до 5-то число на текущия
месец, а когато срокът изтича в неприсъствен ден, сумата ще е дължима в първия
следващ работен ден – чл.5.3 от договора.
С нормата на чл.5.1 от договора страните са се
съгласили, че наемната цена е платима и дължима за времето на целия наемен срок,
считано от 01.05.2018г., без да зависи от реалното използване на наетите
помещения и други фактори, включително такива, свързани с оборотите на обекта,
финансовите резултати от търговската дейност на наемателя, преустановяване на
дейността на наемателя, икономическата обстановка в страната и др.
Страните са се съгласили, че наемът се плаща в
левова равностойност по курса на БНБ към деня на неговото плащане по банковата
сметка на наемодателя, допълнително посочена на наемателя най-късно при
подписване на договора. Задължението за заплащане на наема се счита извършено в
деня на заверяване на сметката с пълния размер на уговорения наем, ведно с
платен дължим ДДС, за което наемодателят издава данъчна фактура в срока,
предвиден в закона – чл.5.5 от договора.
С разпоредбата на чл.5.7 от договора страните са
се съгласили, че внесеният депозит (гаранция) от 10 000 евро следва да се
възстанови от наемодателя на наемателя в срок от 15 дни след края на срока на
договора, като наемодателят може да усвоява суми от депозита за всякакви суми,
дължими му от наемателя по или във връзка с този договор. Тези суми включват
наемни вноски, неустойки, лихви, обезщетения за вреди, причинени на помещенията
и/ или кухненското и ресторантско оборудване и обзавеждане от наемателя или
негови клиенти и лица, действащи от него или от негово име; подлежащи на
възстановяване платени от наемодателя суми; подлежащи на обезщетяване вреди от неизпълнение на
договора от наемателя; разходи, понесени при привеждане на помещенията и/ или
кухненското и ресторантско оборудване и обзавеждане в състоянието, в което е
бил към датата на подписване на приемо-предавателен
протокол(отчита се нормалното изхабяване), след като е бил използван от
наемателя за неговата дейност по време на срока на договора; както и всякакви
разходи и разноски, възникнали за наемодателя във връзка с неизпълнение на
задължения по настоящия договор от страна на наемателя.
С нормата
на чл.6.1 от договора страните са регламентирали задължението на наемателя да
заплаща дължимите консумативи в сроковете, определени от съответните
доставчици, а с разпоредбата на чл.6.2 – задължението на наемателя да заплаща
дължимите данъци, включително корпоративни и др. такси, с изключение на такса
смет/битови отпадъци, която е за сметка на наемодателя, както и разходите за
поддръжка на общите части на сградата в размера, срока и при условията,
определени от ОС на етажната собственост. Наемодателят заплаща данък сгради
върху имота съгласно ЗМДТ – чл.6.3от договора.
Страните са се съгласили, че на датата на
подписване на този договор съставят и подписват приемо-предавателен
протокол, който се явява Приложение №4 към договора, удостоверяващ акт на
предаване и приемане на наетите помещения, както и състоянието им.
С разпоредбата на чл.13 от договора страните са
уговорили последиците от забава в плащането на наема.
Съобразно чл.13.1 от договора страните са приели,
че ако наемателят забави плащането на наемната цена дължи на наемодателя
законна лихва за забава върху дължимата сума на ден за всеки ден забава до
пълното изплащане на дължимата сума. Ако забавата в плащането на наемната
вноска продължи повече от три работни дни след падежа, то наемателят дължи на
наемодателя и неустойка за забава в общ размер на 1 500лева – чл.13.2 от
договора, а ако забавата в плащането е повече от 30 дни след падежа,
наемодателят има право да прекрати достъпа на наемателя до имота, както и да
прекрати наемния договор.
Основанията за прекратяване на договора са
посочени в разпоредбата на чл.14 от договора и това е по взаимно писмено
съгласие – чл.14.1.1 и с едностранно писмено месечно предизвестие от страна на
наемодателя в посочените хипотези- чл.14.1.2 и с едностранно едномесечно
писмено предизвестие, в случай, че наемателят бъде възпрепятстван свободно да
ползва наетите помещения и това не бъде отстранено в тридневен срок от
уведомление – чл.14.1.3.
При едностранно прекратяване на договора от страна
на наемателя, на основанията посочени по- горе в чл.14.1,т.3, то наемодателят
следва да заплати на наемателя неустойка в размер на всички месечни наеми,
които биха били дължими от наемателя, ако договорът не е бил прекратен, от
датата на прекратяването до края но срока на договора, заедно с дължимата лихва
за забава – чл.14.3.
С разпоредбата на чл.14.4 страните са дефинирали,
че за нуждите на определяне на дължимата неустойка по чл.14.2 и чл.14.3 от
договора, то размерът на дължимия месечен наем се определя съгласно чл.5.4 от
този договор, а броят на дължимите
месечни вноски се изчислява от момента на връчване на уведомлението за
прекратяване на договора до крайния срок на същия, който изтича в последния ден
на тригодишния срок..
Страните са регламентирали правата и задълженията
си при прекратяване на договорната връзка, последиците от неизпълнение на
договора и др.
По делото са представени приложения №№1,2,3 и 4,
които са неразделна част от договора.
По делото страните не спорят, че на 15.05.2018
година е подписан приемо-предавателен протокол,
удостоверяващ предаване на държането на търговските помещения е обект на
наемателя от страна на наемодателя, ведно с оборудване, съобразно приложение №2
към договора.
По делото не
е налице спор затова, че на 03.06.2019 година страните сключват
допълнително споразумение, с което променят параметрите на сделката, като изключват
от наетите помещения търговско помещение-кафе (чл.1.2 от договора), удължават
срока на действие на договора с още три години – до 31.07.2023 година и променят
размера на наемната цена, като съгласно чл.3 от това споразумение се
съгласяват, че наемът се формира от две отделни самостоятелни части, а именно
базова наема цена от 6 850евро без ДДС, която е дължима винаги и
допълнителна подоходна наемна цена, представляваща процент от нетните месечни
приходи, реализирани от наемателя от търговската му дейност в наетия обект,
дължима при условията, уговорени по-долу в този анекс – чл.1.3 от анекса.
С нормата на чл.2 от анекса страните се
съгласяват, че считано от 01.06.2019 година наемателят заплаща на наемодателя
базова месечна наемна цена в размер на 6 850евро без ДДС, която е дължима
ежемесечно за текущия месец и се заплаща в срока по чл.5.3 от договора – т.е.
до 5-ти число на текущия месец.
Ако са налице условията на чл.2, ал.2 от анекса
наемателят следва да заплаща и допълнителен подоходен наем в размер на
разликата над вече платените 6 850евро без ДДС за съответния месец до
получената сума в размер на 9% от нетните приходи за съответния месец през
първата година, респ. 10% от нетните приходи за съответния месец за останалия
срок от наема.
В тази връзка страните регламентират задълженията
на наемателя, свързани с отчета на приходите.
На 21.05.2020 година страните сключват ново
допълнително споразумение, по силата на което се съгласяват, съгласно чл.1 от
него, че за по-дългия от двата периода: времето на извънредното положение в
страната и/или действащата официална забрана за работа на ресторантите в пълния
им възможен капацитет (вкл. в открити площи и на закрито), наемателят няма да
заплаща на наемодателя наема по договора. Страните приемат, че ако ресторантите
могат да работят на открито и до 21.06.2020г. не бъде разрешено ресторантите да
работят и на закрито, страните ще обсъдят актуалното положение с оглед преценка
на условията, при които да продължи ползването на наетия обект, като ако
ресторантът продължава да работи само на открито, страните следва да уговорят
дължим наем в тази ситуация в кратки срокове.
Съобразно чл.2 от това споразумение страните са
приели, че през периода от време по чл.1 наемателят заплаща в пълен размер и в
срок дължимите данък сгради и такса битови отпадъци за името, вместо
наемодателя.
С разпоредбата на чл.3 от допълнителното
споразумение страните са приели, че след отпадане на ограниченията, посочени в
чл.1, в период от три месеца след отпадането, наемателят се задължава да
заплаща на наемодателя наема по договора в намален размер, както следва: през
първия и втория месец – 50% от базовия месечен наем по договора; пред третия
месец – 65% от басовия месечен наем по договора.
В чл.4 от договора се съдържа съгласие първият
пълен размер на определения в договора наем се дължи за четвъртия поред месец,
считано от отпадане на забраните по чл.1. Всяко месечно плащане по чл.3 се
начислява в посочения намален размер съответно на дните от месеца, като за един
месец се приемат 30календарни дни.
По делото е представена кореспонденция между
страните, от която се установява, че молителят е изпратил на ответника писмо,
без дата, получено от адресата на ръка, с което го уведомява, че е заплатил
изцяло наемната цена за м.март 2020 година. От сключеното на 21.05.2020 година
споразумение за периода от 13.03.2020г. до 31.05.2020г., включително твърди, че
не дължи наем, а само заплащане на ТБО и данък сгради вместо наемодателя.
Твърди, че е получил дебитно известие за сумата от 2 926,32лева и моли да
му бъде представен документ относно основание и размер на тази сума, като моли
и да бъде издадено кредитно известие за наема платен след 13.03.2020 година до
края на март 2020г., с оглед договореностите. Твърди, че недължимо платеният
наем за м.март 2020г. е сума в размер на 9 646,15лева с ДДС. Уведомява го,
че е платил наема за м.юни 2020година.
С друго писмо молителят твърди отново, че
недължимо платеният наем за м.март 2020 година е в размер на 9 646,15лева
с ДДС. Дължимият за м.юли 2020г. е в размер на 8 038,46лева с ДДС, като
отделно от това дължи 400лева в края на съответния месец. Извън разходите за
ТБО и данък сгради, твърди, че има задължения в размер на 8 438,46лева
срещу недължима платен наем в размер на 9 646,15лева. Ето защо прихваща
дължимата сума с недължимо платената, като остатъкът от 1 207,69лева е
вземане на молителя към ответника.
В отговор на това писмо ответникът заявява, че
платеният наем за м.март 2020 година не може да бъде предмет на прихващане, тъй
като споразумението от 21.05.2020 година има действие за напред.
Твърди, че наемателят има изискуемо задължения към
него – наем за м.юли, ведно с признатата сума от 400лева, ведно с дължимия
размер на данък сгради и ТБО за периода април-май, за които са издадени фактури
общо в размер на 2 926лева.
Отправя покана в срок най-късно до 3 дни да
заплати дължимия наем за м.юли в размер на 8 038лева, съгласно издадената
фактура, чийто падеж е настъпил на 05.07.2020година, както и горепосочените
суми по споразумението и съгласно издадените фактури в общ размер на
2 926лева.
Прави изявление, в случай, че дължимите суми не
постъпят по сметката на наемодателя (общо в размер на 11 364лева),
наемателят следва да счита това писмо за предизвестие за прекратяване на
договора по смисъла на чл.14.1, т.2, считано от деня, следващ дадения срок за
плащане, поради неизпълнение от страна на наемателя. Писмото е с дата 07.07.2020 година.
В отговор на това писмо наемателят изпраща свое писмо, с който се противопоставя на
твърденията на своя съдоговорител относно липсата на
вземане за недължимо платен наем, позовавайки се на споразумението от
21.05.2020 година, както и на това, че за наемодателя е възникнало право да
преустанови действието на договора, тъй като не е налице забава в плащането на
наемна цена, която да надвишава срокът, посочен в чл.14.2 от договора, нито е
налице друго парично задължение, произтичащо от този договор. Такава забава,
твърди страната, би настъпила към 06.08.2020 година, а не към датата на
изпращане на предизвестието 07.07.2020година.
Твърди от своя страна, че е възпрепятстван да
ползва наетия имот свободно е необезпокоявано, а поради отправената покана да
освободи имота у него се създават обосновани притеснения и съмнения, че
дейността му ще бъде смущавана, включително за необходимите достъп до имота,
електрозахранване с цел съхраняване на продукти и риск от безвъзвратно
увреждане на репутацията, отправя покана за възстановяване на внесения депозит
и заплатена сума от 120 000евро съгласно нищожно клауза за неустойка съгласно
споразумение от 30.11.2016г. към договор за наем от 20.11.2015г., както и на
неустойка на основание чл.14.3 от договора за наем. Твърди, че това писмо
представлява едномесечно едностранно предизвестие по смисъла на чл.14.,т.3 вр. с чл.14.3 от договора, като срокът тече от 24.07.2020
година. Писмото носи дата 20.07.2020година.
В отговор на това писмо наемодателят изпраща
друго, от същата дата, получено от молителя - наемател на 21.07.2020година. С
това последващо писмо наемодателят сочи какви са по
основание и размер задълженията на наемателя, които не са погасени чрез
плащане; отново го уведомява, че не приема за валидно изявлението му за
прихващане; сочи какви са нарушенията на наемния договор, извършени от
наемателя; оспорва да му пречи да ползва имота и твърди, че не е предприемал
действия в тази насока.
Отново заявява, че това писмо, при наличен отказ
за плащане на задължения, породени от наемния договор от страна на наемателя,
следва да се счита за едностранно месечно предизвестие по реда на чл.14.1,т.2
от договора, поради неизпълнение на същия, поради което заявява, че при липса
на плащане и изтичане на срока за изпълнение на непогасените задължения, най-късно
до 24.08.2020г., на която дата имота следва да бъде предаден на наемодателя, ще
счита договорът за прекратен. Наемодателят е изразил готовност, ако наемателя
не приема твърденията му за правилни или неверни, да обсъди със съдоговорителя си ситуацията на конкретна среща.
Към делото е приложено констативен протокол от
28.07.2020 година, изготвен от помощник нотариус на нотариус В.Ч., В.С., касателно състоянието на имота към посочената дата, с който
се установява наличността на оборудването в търговските помещения, предмет на
договора за наем.
По делото са представени от молителя заверени
копия от документи по докладна записка с рег.№225р-27612/29.07.2020г. по описа
на първо РУ на МВР-София, отразяващи извършени от органите на МВР действия и
изявления на представляващите двете дружества, които документи отразяват действия
на длъжностни лица от МВР и изявления на представляващите двете дружества, като
последните не представляват доказателства, събрани по реда на ГПК, поради което
се явяват негодни такива.
По делото са допуснати и изслушани двама
свидетели, доведени в о.с.з. на 16.02.2021 г., от ответника.
От показанията на свидетеля Я.К.(лист 522-523 от
делото) се установява, че този свидетел е работил в процесния
ресторант при ищеца като главен готвач; ресторантът е затворил в средата на юли
2020 година от хората, при които е работил свидетеля; че ответникът като
наемодател е проверявал оборудването на ресторанта през 6 месеца; преди
затварянето на ресторанта е имало наводнение – преди 13-ти май – ресторантът се
напълнил с вода, дошла фирма и изчистила всичко; след затварянето на ресторанта
е научил от свои колеги, че всичко е било изпразнено, изнесено от наемателя; не
е имало ситуация при която наемодателя да е създавал препятствия за работа.
От показанията на свидетеля И.И.(лист524-525
от делото) се установява, че този свидетел е отговарял за поддръжката на
ресторанта, работил при ответника; обадили му се, че на 6-ти юли 2020 г. е
имало голям дъжд и наводнение в ресторанта, цяла нощ изпомпвали вода, която е
навлязла от подземния етаж; ресторантът бил почистен, на 10-ти дошли
застрахователите и на 13-ти му се обадили съседите, че от ресторанта се изнасят
разни неща и той не работи; отишъл в обекта и видял, че целият ресторант е
опакован от вътрешната страна с черни найлони и от съседното заведение разбрал,
че се изнасят уреди, маси, столове от процесния
ресторант.
По отношенията между „В.“ ЕООД и „И.“ ЕООД.
Към молбата за присъединяване кредиторът „В.“ ЕООД
представя следните документи, касаещи неговата материална легитимация:
Споразумение към договор за наем от 20.11.2015г.,
сключено между „И.“ЕООД(наемодател); „К.Г.Х.“ООД(наемател) и „К.Ф.“ ЕООД на
30.11.2016година.
Съгласно това споразумение, в неговата установителна част, трите субекта са признали следните
факти: на 20.11.2015г. между наемодателя и наемателя е подписан договор за
наем, по силата на който са предоставени за ползване под наем от наемателя
следните, собствени на наемодателя, обекти: търговско помещение №1 и търговско
помещение №2, индивидуализирани в договора; договорът за наем е сключен за срок
от три години, считано от 01.12.2015г.; съгласно чл.5.7 от договора наемателят
е предоставил на наемодателя депозит в размер на 10 000 евро; наемателят
желае да прекрати договора предсрочно, считано от 01.12.2016г.; съгласно
чл.14.3 от договора, в случай на предсрочно прекратяване на договора за наем от
страна на наемодателя, наемателят дължи неустойка в размер на всички месечни
вноски, които са били дължими до края на наемния срок; поръчителят по
споразумението „К.Ф.“ ЕООД е дружество, което желае да сключи договор за наем с
наемодателя по отношение на същите обекти, които са предмет на договора за наем
от 20.11.2015г.; страните по договора за наем от 20.11.2015г. желаят с това
споразумение да прекратят договора за наем помежду им, както и да уредят
последиците от предсрочното му прекратяване, а от друга страна- със същото
споразумение да бъде учредено поръчителство по реда и условията на чл.138 и сл. ЗЗД по отношение на третата страна по това споразумение „К.Ф.“ ЕЕОД, което лице
желае и е съгласно да поръчителствува и носи
солидарна отговорност относно задължението за неустойка на наемателя към
наемодателя по договора за наем от 20.11.2015г., което ще възникне след и във
връзка с предсрочната му прекратяване.
Съгласно постигнатото съгласие наемателят и
наемодателят по договора за наем от 20.11.2015г. прекратяват същия по
взаимно съгласие, считано от 01.12.2016г.
Наемателят и наемодателят изрично се съгласяват,
че с оглед предсрочното прекратяване на договора за наем наемателят дължи на
наемодателя неустойка в размер на 120 000 евро и се съгласяват тази
неустойка да бъде заплащане разсрочено, за срок от 30 месеца, считано от
01.12.2016г., чрез извършване на равни месечни вноски, всяка от които в размер
на 4 000евро, съгласно погасителен план, представляващ приложение №1 към
настоящата споразумение- чл.2 от споразумението.
С разпоредбата на чл.3 от този договор страните са
се съгласили, че забавата в плащането на която и да е месечна погасителна
вноска, уговорена в чл.2, с повече от 30 дни от датата на падежа, съгласно
погасителния план, води автоматично и без уведомяване или покана за плащане, до
предсрочна изискуемост на целия оставащ размер на неустойката. Предсрочно
изискуемата сума се изчислява като сбор от забавената вноска и всички следващи
вноски до пълния размер на уговорената неустойка.
С разпоредбата на чл.4 страните са приели, че с
това споразумение се учредява и поръчителство относно поръчителя, на основание
чл.138 и сл. ЗЗД, като поръчителят се съгласява да отговоря пред наемодателя
солидарно с главния длъжник- наемател по прекратения договор за наем от
20.11.2015г., вкл. и при настъпване на хипотеза на предсрочна изискуемост на
неустойката, съгласно чл.3 от споразумението, в който случай поръчителят
отговаря и за целия остатък от неплатената неустойка.
Съгласно чл.7 за заплащането на неустойката, така
както е уговорена в чл.2 от споразумението, наемателят и поръчителят отговарят
солидарно.
С разпоредбата на чл.8 от това споразумение
поръчителят е поел задължението да отговаря за задълженията на наемателя по
прекратения договор за наем от 20.11.2015г. за плащане на неустойка, посочена в
това споразумение, като отговорността на поръчителя се разпростира върху всички
последици от неизпълнението на главното задължение, включително и разноските по
събиране на вземането.
Договорът, който носи подписите на трите страни, е
с нотариална заверка на тези подписи рег.№7015, извършена на 30.11.2016г. от
нотариус В.Ч..
Към този договор е представен погасителен план,
представляващ приложение №1 към споразумението, съгласно който сумата от
120 000 евро се заплаща на равни месечни вноски от по 4 000евро
всяка, платима до 5-ти число на съответния месец. Погасителният план носи
подписите на страните по споразумението.
На 03.08.2020г. е сключен договор за цесия
между „К.Г.Х.“ ООД (цедент) и „В.“ ЕООД (цесионер), по силата на което съглашение цедентът като титуляр на вземане прехвърля на цесионера правата си върху вземане от „И.“ ЕООД(длъжник) за
връщане на неоснователно платени и получени от длъжника суми по чл.2 от
споразумение от 30.11.2016г. към договор за наем от 20.11.2015г.(приложение
№1), ведно с всички права, които цедентът има спрямо
длъжника към момента на сключване на този договор. Извършените плащания,
вземането по които е предмет на прехвърляне с този договор, са индивидуализирани
и установени с приложение №№1 и 2 към този договор.
Страните са уточнили, че прехвърлените вземания не
са установени със СПН и не са признати от длъжника, по отношение на вземането
се прилага правилото на чл.86 ЗЗД; прехвърлителната
сделка е възмездна. Нейни приложения са споразумението от 30.11.2016г. към
договор за наем от 20.11.2015г.и и доказателства за извършени плащания от цедента.
Договорът за цесия е с нотариална заверка на
подписите рег.№5463, извършена от нотариус П.П.на
03.08.2020г.
Към договора за цесия присъденият кредитор е
представил уведомление по чл.99, ал.4 ЗЗД, с което „К.Г.Х.“ ООД уведомява
длъжника „И.“ ЕООД за прехвърлителната сделка, за
който документ съдът приема, че е връчен на ответника чрез размяна на съдебните
книжа по това дело ( книжата са връчени на ответника в.о.с.з. на 17.11.2020г.),
тъй като от представените от „В.“ ЕООД доказателства не се установява да е
извършено такова връчване и ответникът да е получил книжата, включително
уведомлението по чл.99, ал.4 ЗЗД, в
предходен момент.
Към договора за цесия са представени четири броя извлечения
от сметки на ответника в „ПИБ“ АД от които се установява, че по сметката му в
периода от 12.04.2017г. до 11.07.2017година е постъпила сума общо в
размер на 31 293,28 лева.
По делото са допуснати и изслушани ССчФИЕ, изготвени от вещото лице А.Т., неоспорени от
страните и приети от съда като годни доказателствени
средства.
От тези експертиза се установява следното:
По
отношение на притежаваните от ответника активи, то в структурата на същите
основен дял заемат ДМА – над 80% от всички активи за периода от 2017 до 2019г.,
като стойността на притежаваните ДМА към 31.12.2019година е
1 811 522,11лева- търговски помещения по балансова стойност и
29 942,32лева- търговско оборудване.
Вещото лице е констатирало, че на 15.09.2020г.
притежаваните от ответника недвижими имоти са апортирани
в капитала на „И.парк“ ЕАД и към момента на изготвяне на заключението
ответникът не отчита ДМА.
Другият дълготраен актив на дружеството е
участието в капитала на „П.И.“ ЕООД, който е в размер на 10 хил.лева или 0,38%
от активите на дружеството.
В балансите на дружеството са включени вземания с
над 1 година: през 2017 година-245 хил.лева или 9,21%, а през 2018г. –
240хил.лева или 9,04%.
Краткотрайните активи на дружеството през периода
2017-2019г. заемат относително малък дял, между 0,81“ през 2018г. до 14,55%
през 2019г. Вследствие на апорта на недвижимите имоти
в капитала на „И.“ ЕАД относителният дял на краткосрочните активи се увеличава
до 99,47% през 2020г. Основен дял в тях заемат вземанията към „Г.“ ЕООД – 155
хил.лева; „Електроника – София“ АД – 111 хил.лева и по договор за продажба на
акции от капитала на „И.“ ЕАД по договора за продажба на акции, сключен на
05.09.2020г. с „Електроника- София“ АД, на стойност 2 060 000лева.
Вещото лице е посочило, че към момента на изготвяне на заключението вземането
по договора за продажба на акции на ответника е сума от
1 497 190,36лева.
По отношение на пасивите вещото лице е
констатирало, че текущите задължения на дружеството заемат относително нисък
ръст- между 2,64% през 2020г. до 26,40% през 2018г. Не са установени просрочени
задължения. Към 31.12.20219г. най-голям дял в пасивите заемат задълженията към A.T.PRIVATSTIFTU в размер на
553хил.лева, които задължения към момента на изготвяне на заключението са
погасени.
Вещото лице не е констатирало дружеството да има
задължения към НАП или произтичащи от банкови сделки.
Основната му дейност е отдаване под наем на
недвижими имоти. В изследвания период получените приходи от отдаване под наем
на притежавани ДМА са недостатъчни за покриване на текущи разходи за дейността,
в които основан дял заемат разходите за амортизации – 160хил.лева годишно. Към
30.09.2020г. дружеството е отчело приходи от съучастия (апортна
вноска в „И.“ ЕАД) в размер на 2 600хил.лева и текуща печалба от 272
хил.лева. независимо от натрупаните загуби дружеството не е декапитализирано
и финансово независимо, поради високия дял на записания капитал – 3 061
хил.лева
Определените от в.л. коефициенти за ликвидност на
ответника, които изразяват способността на предприятието да изплаща текущите си
и краткосрочни задължения с наличните краткотрайни активи са както следва: КОЛ
за 2017 -1,39; за 2018 – 0,03; за 2019 – 4,74 и за 2020 – 37,66; КБЛ: за 2017 –
1,39; за 2018 – 0,03; за 2019 – 4,74 и за 2020 – 37,66; КНЛ: за 2017 – 1,39; за
2018 – 0,03; за 2019 – 4 74 и за 2020 – 37,66; КАЛ: за 2017 -,001; за 2018 –
0,00; за 2019 – 0,09 и за 2020 – 0,60.
В заключението си вещото лице е пояснило, че
коефициентите за ликвидност за 2018 година са в резултат на факта, че основните
вземания на дружеството от предприятията от групата са посочени със срок на
събиране над 1 година и са изключени от изчислението.
Коефициентите за финансова автономност и за
задлъжнялост (реципрочни един на друг) сочат, че предприятието е независимо от
кредиторите си и не е налице превишаване на задълженията спрямо собствения
капитал.
В дадените в открито съдебно заседание пояснения
към това заключение, на основание въпросите на страните и съда вещото лице Т.
пояснява, че при изследване на вземанията на ответника, при изчисляване на
коефициентите за ликвидност, тези взимания, които не са събрани в срок от една
година, са изключени от краткотрайните активи и не участват при формиране на
показателите за ликвидност. Изрично е подчертала, че коефициентите за 2020
година са впечатляващи и междинният баланс към 30.09.2020г. отразява две
стопански операции, които още не са приключили. Първата операция е апортът на ДМА в друго дружество. Следващата причина е, че
дружеството-ответник има договор за покупко-продажба на акции, съответно има
формирано вземане и е започнато погасяването. Към момента на изготвяне на
експертизата в счетоводните регистри на ответника са отразени плащания по този
договор над 580 000лева, които са постъпили по сметка и реално
осчетоводени платежни. Налице е увеличение на паричните средства. Коефициентът
за абсолютна ликвидност сочи на 0,60, тъй като е включена огромна неустойка в
размер на 450 000лева. Този коефициент е в следствие на факта, че общите
парични средства са в размер на 30 000лева ( пари на каса в размер на
24 000лева и по банкова сметка ***). Вещото лице сочи, че счетоводството
на ответника е водено редовно, същият е платежоспособен на база определените
коефициенти за ликвидност, изчислени въз основа на представените от ответника
документи.
По делото е допусната и допълнителна експертиза,
която да даде отговори относно това какви са причините към датата на изготвяне
на първото заключение вземанията на ответника към „Електроника- София“ АД, са в
размер на 1 497 190,37лева, при положение, че стойността на договора
за продажба на акции от 05.09.2020г.(за който вещото лице сочи, че и е бил
представен) е 2 060 000лева, а вземанията към датата на апорта са в размер на 111 000лева; извършени ли са
погасявания на задълженията на „Електроника- София“ АД към ответника през
2020г., какви са по вид и как е извършено погасяването? С оглед на факта, че
вземането на ответника, произтичащо от договора за продажба на акции е записано
като краткосрочно (до 1 година) вещото лице да даде отговор налице ли са
краткотрайни активи и/или парични средства от собствена търговска дейност,
която да позволи на „Електроника- София“ АД да плати в срок задължението си към
ответника; в.л. да даде вариант на коефициентите за ликвидност като не вземе
предвид вземанията на ответника към свързани лица; както и вариант при който са
включени/ не са включени задълженията към двата кредитори в това производство.
Ответникът поставя следните допълнителни въпроси:
какъв е собственият капитал на ответника за изследвания период от време; по
какъв начин е набран капитала на ответника и дали е внесен изцяло; вариант касателно
2018 година, при който вземанията на
ответника са със срок на събиране 1 година.
Въз основа на тези въпроси вещото лице Т. дава
следните отговори: въз основа на извършения апорт на недвижими
имоти в капитала на „И.“ ЕАД относителният дял на краткосрочните активи на ответника
се е увеличил до 99,47% през 2020 година. Основен дял в тях заемат вземанията
към „Г.“ ЕООД – 155 хил.лева; „Електроника- София“ АД – 111 хил.лева и по
договора за продажба на акции от капитала на „И.“ ЕАД, сключен с „Електроника-
София“ АЗ на стойност 2 060 000 лева. В.л. сочи, че към момента на
изготвяне на това заключение вземането от „Електроника- София“ АД по договора
за продажба на акции е в размер на 1 497 190,36лева. Плащането между
страните е уговорено по следния начин: чрез прихващане на задължение на „И.“
ЕООД *** АД, произтичащо от договор за
цесия в размер на 287 760евро с левова равностойност от
562 809,64лева, което е осчетоводено на 05.09.2020г. и чрез прехвърляне на
собствеността на акциите на „Електроника- София“ АД в капитала на
новоучреденото дружество „Тополи Варна“ ЕАД, чийто капитал е формиран чрез апортна вноска на обща стойност 1 954 000лева. В
счетоводните регистри на ответника прехвърлянето на акциите от капитала на
„Тополи Варна“ ЕАД е извършено на 04.02.2021 година, като в ТР е вписано, че
едноличен собственик на капитала на това дружество е „И.“ ЕООД. Вещото лице е
констатирало, че след сключване на договора за продажба на акции, инвестицията
в капитала на „И.“ ЕАД е отписана от сметка 220 „Инвестиции в дъщерни
дружество“.
Вещото лице подробно е описало промяната в стойността
на капитала на ответника и в неговата собственост.
Посочило е, че текущите задължения на дружеството
заемат относително малък дял и не се установяват просрочени текущи задължения.
Към 31.12.2019 година най-голям дял в пасивите на ответника са задълженията,
които произтичат от договори за заем от 19.05.2017г.в размер на 160 000
евро и от 29.11.2017г. в размер на 105 000евро, към A.T.PRIVATSTIFTU,
в общ размер на 553 хил.лева. Вземанията на това дружество към ответника в
размер на 282 964евро са прехвърлени с договор за цесия от 03.01.2020г.
към „Жубал Инестмънт“ и на
05.09.2020 година последното ги прехвърля (287 760евро) на „Електроника-
София“ АД, като задълженията си към това дружеството ответникът погасява чрез
прихващане на 05.09.2020г.
Вещото лице е посочило, че съотношението между
притежаваните от ответника активи и негови парични задължения е в следните
проценти: за 2017 година – 28,23% в полза на активите; за 2018 – 27,31% в полза
на активите; за 2019 – 28,13% в полза на активите и за 2020 г.- 3,91% в полза
на активите.
Вещото лице е установило, че в счетоводните
регистри на ответника са намерили отражение плащанията, извършени от „К.Г.Х.“
ООД по споразумение от 30.11.2016г. в общ размер на 125 173,12лева (за
периода от 07.12.2016г. до 23.03.2018г.), представляващи неустойка или
64 000евро, а в счетоводните регистри на присъединения кредитор „В.“ ЕООД
договорът за цесия е отразен задбалансово по сметката
за условни активи.
След включване на вземанията на двамата кредитори
коефициентите за ликвидност на ответника търпят промяна само за 2020 година
като за този период те също надвишават референтната стойност от единица.
Включването на тези вземания от парично естество
не променя драматично съотношението между притежаваните от ответника активи и
неговите парични задължения, като съотношението отново е в полза на активите.
В предпоследното изготвено по делото заключение
вещото лице Т. дава отговор на въпроса, че задълженията на ответника към ЧЮЛ A.T.PRIVATSTIFTU
са отразени коректно съобразно първичните документи, установяващи техния
произход.
При вариант с изключени вземания на ответника към
свързаните лица, с изключение 2020 година, показателите за ликвидност са извън
референтните стойност, а в последното изготвено заключение при изключени
вземания от свързани лица и при включени вземания на двамата кредитори вещото
лице е посочило коефициенти за целия изследван период, вкл. и 2020 година да са
под единица.
Въз основа на представената от ответника оборотна
ведомост и баланс към 31.03.2021 година вещото лице е посочило, че актуалната
структура на активите на ответника е следната: инвестиции в дъщерни предприятия
– 49,93%;.
Краткосрочни вземания –
47,74%, които са следните: 1/.от „Крустал фууд“ ЕООД – ТБО –
2 400лева; ТБО и ДНИ – 1 207,69лева; неустойка в размер на
472 035,66лева; 13 088 лева-вземане по липси на движими вещи и оборудване
след напускане на ресторанта ; 2/.
от SCTS s.r.o
750 301,09лева- по договор за продажба на
акции от 25.02.2021 година изграждане на проект в гр.Варна върху земята, която
е апортирана в капитала на „Тополи Варна“ ЕАД,
собственост на „И.“ ЕООД, в тази връзка
са продадени 25% от акциите на посоченото дружество от Словакия, платена е част
от цената по договора по банковата сметка на ответника, а останалата част
следва да се плати до 6 месеца от подписване на договора и 3/.вземане от „Г.“ ЕООД по договор за заем в размер на
25 869,43лева.
По делото ответникът е представил платежни
нареждания, с които се домогва да установи реални плащания към него, извършени
от свързаните с дружеството лице.
По делото ищецът е представил разпечатка от ТР на на Република Словакия (без превод на български език), с
които се домогва да установи, че трето за делото лице – ЧЮЛ, на което
ответникът е прехвърлил акции, няма достатъчно капитал, за да се приеме за
достоверно твърдението на ответника, че това дружество няма качество на инвеститор по отношение на „Тополи варна“ ЕАД.
При така установената фактическа обстановка съдът
достига до следните изводи:
Подадените молби намират правното си основание в
разпоредбата на чл.625 във връзка с чл.607аТЗ във връзка с чл. 608 ТЗ, респ.
чл.742 ТЗ.
За уважаване на молбата по чл.625 ТЗ следва да са налице
предвидените в закона процесуално-правни и материално-правни предпоставки за
това – молбата да е подадена пред надлежен съд, от активно легитимирано лице, наличие на парично задължение,
породено от или отнасящо се
до търговска сделка, включително нейната действителност, изпълнение, неизпълнение, прекратяване, унищожаване и разваляне, или последиците от прекратяването й, или публичноправно задължение към държавата и общините, свързано с търговската му дейност, или задължение по частно държавно
вземане, свързано с
търговската дейност, което длъжникът да не може да изпълни ( чл.608 ТЗ); с
притежаваните от длъжника активи да не могат да се покрият наличните парични
задължения на същия(чл.742 ТЗ).
В настоящия случай са налице предвидените от
закона процесуално-правни предпоставки – съзираният съд е надлежен по смисъла
на разпоредбата на чл. 613 ТЗ и молбите са подадени от активно легитимирани за
това страни.
По материалната легитимация на молителя „К.Ф.“
ЕООД.
Тезата на този молител е, че има изискуемо парично
вземане, произтичащо от търговска сделка (договорът за наем), представляващо
неустойка, уговорена с процесната сделка.
Действително със сключения между този молител и
ответника договор за наем, на 15.05.2018г., с нормата на чл.14.3 от него,
страните са се съгласили, че ако наемателят (каквото качество безспорно има
молителят „К.Ф.“ ЕООД) предсрочно прекрати този договор, на основанията,
посочени в чл.14.1, т.3, то наемодателят дължи на наемателя неустойка в размер
на всички месечни наеми, които биха били дължими от наемателя, ако договорът не
е прекратен, от датата на прекратяване на договора до края на срока на същия,
заедно с дължимата лихва за забава.
Молителят „К.Ф.“ ЕООД твърди, че едностранно е
прекратил договора в тази хипотеза, като основание за това е поведението на
ответника, представляващо неизпълнение на негово основно задължение и това е
така, тъй като с отправените от ответника до него писма е бил възпрепятстван
свободно да ползва наетите помещения и това поведение не е коригирано в
тридневен срок от уведомлението.
Това твърдение налага да се изследват въпросите
дали за молителя е възникнало потестативно право да
прекрати договорната връзка към момента на отправяне на едностранната месечно
предизвестие; дали същият е изправна страна по нея, което рефлектира върху
възможността му да преустанови действието на договора и на има право на
уговореното неустоечно вземане; дали клаузата за
неустойка е валидна.
За да се прекрати наемното правоотношение между
страните, съобразно обвързващия ги договор, е предвидено наемателят да е
възпрепятстван свободно да ползва наетите помещения и това не бъде отстранено в
тридневен срок от уведомлението.
Тезата на страната, изложена в молбата по чл.625 ТЗ е, че между страните е възникнал спор относно дължимост
на наемна цена за м.юли, поради това, че това си задължение наемателят е
прихванал със свое вземане за наемна цена за м.март, която според страната е
недължимо платена. В резултат на този спор наемодателят е отправил покана за
плащане, дал е срок за изпълнение на това парично задължение, като е заявил, че
липсата на плащане и отправената писмо следва да се приеме като едностранно
едномесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем.
Молителят твърди, че поведението на наемодателя
демонстрира абсолютно незачитане на
договорните обвързаности, а това е несъвместимо със задължението му
непрекъснато да осигурява необезпокоявано ползване на наетите площи по
предназначение, за което са отдадени. Твърди, че осъществената кореспонденция и
изявленията на наемодателя са предизвикали у него основателни притеснения за
опасност от фактически нарушения и прекъсвания на работата в обекта. Притесненията
от своя страна са възпрепятствали наемателя да планува с обичайна степен на
сигурност и предвидимост нормалното осъществяване на
търговска дейност в ползваните по силата на договорната връзка помещения, част
от които са регулярно постъпване и съхранение на продукти за осъществяване на ресторантьорска дейност и свързаните с това разходи към
доставчиците.
Всъщност цялото това изложение сочи, че от
поведението на наемодателя наемателят е получил притеснения във връзка с
осъществяваната дейност, но фактически не е бил лишен от възможност да
упражнява дейността си на територията на наетите помещения( така заявената теза
е променена с писмени бележки, в които молителят обосновава прекратяване на
договора с последващи действия от страна на
наемодател). Съобразно постигната договорка, за да възникне в полза на
наемателя потестативно право да прекрати договора,
следва същият да бъде възпрепятстван свободно да ползва наетите помещения и
това да не е отстранено в тридневен срок от уведомлението. Уговорката е за свободно
ползване, т.е. необезпокоявано ползване на вещта, съобразно нейното
предназначение, чрез осъществяване на обичайна търговска дейност, съобразно
предназначението на наетите обекти и осъществяване на същата в обичайния и
ритъм. По виждане на състава поведението на ответника не може да се третира
като застрашаване и възпрепятстване на свободното ползване на наетите обекти.
Следва да бъде отчетен и факта, че в последното си писмо, което наемодателят
отправя да наемателя, същият изразява виждане, че ако неговите твърдения не се
споделят за правилни, то той е готов да проведе среща с наемателя, на която да
поставят за решаване възникналите между тях проблеми. Съдът отчита, че
изявленията, които страните са направили, във връзка със съществуващия между тях
договор, безспорно са довели до смущение в техните отношения, но това смущение
е от чисто субективен характер, т.е. намерило е отражение във възприятията,
които имат за осъществяване на своите права и задължения по договора, но
действия на наемодателя, които реално и ефективно да доведат до ограничаване на
правото на ползване на наемателя на наетите помещения не са налични.
Ето защо съдът не възприема тезата, че за
наемателя е възникнало право да прекрати договора, на посоченото основание
(чл.14.1, т.3), поради което и преустановяване на договорната връзка на това
основание не е възникнало.
Но дори и да се приеме, че наемателят е имал право
да прекрати договора на преждепосоченото основание,
то той не може да претендира неустойка, тъй като е неизправна страна по
договора.
Това е така, тъй като наемателят е нарушил
договора, защото не е заплатил дължимите консумативи ток (м.юни 2020г.), за
което твърдението молителят не спори; данък сгради (по последното споразумение)
и ТБО за април и май 2020 година. Съобразно чл.6.1 от договора наемателят е
поел задължение да заплаща консумативите.
Дори и да се приеме, че не е налице задължение за
заплащане на наемна цена за м.юли 2020 година, данък сгради и такса битови
отпадъци, то неизпълнение на задължението за заплащане на консумативи лишава
страната от възможността да дири неустойка.
Това е така, тъй като наемателят е неизправна
страна по този договор. Съобразно константната практика на ВКС (решение 021/12.07.2010г.
по т.д.№470/2009г. на ВКС, Второ т.о.; решение №105/02.07.2014г. по т.д.№2617/2013г.
на ВКС, Второ т.о.) една от предпоставките на чл.92 ЗЗД за присъждане на
неустойка за неизпълнение на договорна задължение е претендиращият кредитор да
е изпълнил или да е бил готов да изпълни собствените си задължения по договора.
Тъй като настоящият молител е неизправна страна по договор, то той не може да
иска неустойка от своя съдоговорител.
Но дори и да се приеме, че молителят е изправна
страна по договор (което настоящият състав не споделя), то неустойка не му се
дължи, тъй като клаузата за неустойка е нищожна.
Клаузата за неустойка е нищожна защото противоречи
на добрите нрави.
Съобразно нормата на чл.92 ЗЗД неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е необходимо те да се установяват.
Чрез института на неустойката страните в
договорната връзка предварително определят обема и границите на имуществената
отговорност на неизправната страна, произтичаща на договорно основание. Ето
защо в доктрината и практиката се приема, че неустойката има обезпечителна
функция (чрез индиректен натиск, който се упражнява над длъжника, последният е
стимулиран да изпълни точно под угрозата
да плати неустойка); обезщетителна функция – да обезвреди
кредитора за вредите от неизпълнението и
наказателна функция, при която с оглед размера на неустойката, обезщетителната функция се превръща в санкционна и страната
не може да иска нейната намаляване.
Неустойката може да бъде уговорена за различни проявни форми на неизпълнението. Тя може да е компенсаторна
(при пълно неизпълнение), мораторна (при забавено изпълнение), както и неустойка за
лошо изпълнение.
При преценка волята на страните, направена на
основание чл.20 ЗЗД, настоящият състав на съда приема, че уговорената в чл.14.3
от договора неустойка е компенсаторна такава.
Въпросът е дали клаузата за неустойка е валидна,
за да породи своето действие.
Последователно ВКС приема (решение №№
229 от 21.01.2013 год., по т.д.№ 1050/2011 год. на ІІ т.о. на ВКС), че съдът,
разглеждащ иска по чл.92,ал.1 ЗЗД за заплащане на договорна неустойка по търговски
договори е длъжен служебно да следи за евентуална нищожност на съдържащите се в
договора уговорки за неустойка, поради противоречието и с добрите нрави. Съобразно
т.3 на ТР №
1/15.06.2010 год. на ОСТК на ВКС, в съобразителната част на което е застъпено
становището, че добрите нрави по см. на чл.26, ал.1 ЗЗД са неписани морални
норми с правно значение, нарушаването на които има същата последица, като противоречието
със закона- нищожност на договора, поради което при предявен иск за присъждане
на неустойка, уговорена по приватизационните и търговски договори, съдът следи
служебно за съответствието и с добрите нрави, като абсолютна предпоставка за
нейната действителност.
Базирайки
се на посочените примерни критерии, посочени в ТР № 1/15.06.2010 год. на ОСТК
на ВКС, както и изхождайки от това, че договорът за наем е относителна
търговска сделка, по смисъла на чл.286, ал.1 ТЗ, от което следва изводът, че е приложима
нормата на чл.30 ТЗ, съдържаща забрана за намаляване поради прекомерност на
уговорената неустойка, съдът намира, че така уговорена неустойката излиза извън
своята обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функция. Чрез нея се нарушава забраната за неоснователно обогатяване и принципа
на справедливост и добросъвестност в търговските взаимоотношения. Размерът на
уговорената и претендирана за дължима от „К.Ф.“
ЕООД неустойка надвишава 400 000лева. Дори и да се приеме, че
компенсаторната неустойка, която страните са уговорили има и санкционна
функция, то размерът на тази неустойка противоречи на добрите нрави и това е
така, тъй като евентуалното неизпълнение (съдът използва тази форма на
изразяване, тъй като е приел, че не е налице неизпълнение на основното
задължение на наемодателя да предостави за свободно ползване търговски
помещения) касае непарична престация и съотношението
между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди, които в настоящия случай
за наемателя са пропуснати ползи под форма на печалба. Освен това ищецът
получава тази имотна облага без насреща да престира
нещо. Ето защо съдът приема, че неустоечно вземане в
размер на 472 035,66лева, изчислено на база наемна месечна цена съобразно
срока на договора, за молителя не съществува, поради нищожност на клаузата за
неустойка, на основание чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД.
Налице е безспорно несъответствие между размера на уговорената неустойка и
очакваните при сключване на договора вреди за наемателя, произтичащи от
неизпълнение на договора, както и че така уговорена неустойката излиза извън
присъщите и обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функция, тъй като с нея се цели вземане на страната, което представлява
възнаграждение, накърняващо принципа на справедливост и нарушаващо забраната за
неоснователно обогатяване.
По
отношение на сумата от 10 000 евро.
С оглед на извода на съда, че към момента на
предизвестието за молителя не се е породило право да прекрати договора, което
води до извод, че същият не може да претендира и задържания от ответника
депозит в размер на 10 000евро, към момента на отправяне на
предизвестието. Ето защо и това вземане не се явява изискумо.
При така изложеното съдът намира, че молителят„К.Ф.“
ЕООД няма материална легитимация за молбата по чл.625 ТЗ и същата се явява
неоснователна.
По отношение на материалната легитимация на
присъединения кредитор „В.“ ЕООД.
Съгласно разпоредбата на чл. 625 ТЗ производството по несъстоятелност се открива по
подадена писмена молба от длъжника,
съответно от ликвидатора или от кредитор на
длъжника по търговска сделка, както и от НАП за публичноправно задължение към държавата или общините,
свързано с търговската дейност на длъжника,
или задължение по частно държавно
вземане. Преценката дали лицето, подало
молбата, има качеството кредитор по търговска сделка,
се извършва в контекста на разпоредбата
на чл.608, ал.1 ТЗ, която разяснява
кои вземания имат характера на такива по
търговска сделка.
Твърденията на този
молител са, че е носител на материално право за възстановяване на платена сума
от 125 173,12лева от неговия праводател, заплатена на ответника при начална липса на
основание за това, като обосновава легитимацията си с прехвърлителна
сделка от 03.08.2020 година (договор за цесия), с което „К.Г.Х.“ ООД му е прехвърлил
тази сума, за което прехвърляне настоящият състав на съда е приел, че длъжникът
е уведомен в хода на това производство, чрез размяната на съдебни книжа. Това
означа, че цесията е породила действието си спрямо длъжника.
Съгласно чл.608, ал.1 ТЗ неплатежоспособен е търговец, който не е в състояние да изпълни парично
задължение, породено от или отнасящо
се до търговска
сделка, включително нейната действителност, изпълнение, неизпълнение, прекратяване, унищожаване и разваляне, или последиците от прекратяването. Въз основа на тази
разпоредба следва да се приеме,
че вземането на присъединен кредитор за връщане на
заплатена неустойка, поради недължимост на същата е
от категорията на посочените в нормата на чл.608, ал.1 ТЗ.
Относно
съществуване на това вземане на присъединения кредитор.
По
виждане на състава присъденият кредитор няма вземане спрямо ответника и това е
така, тъй като такова вземане няма и неговият праводател.
Съдът достига до този извод опирайки се на представените по делото документи,
приети като годни доказателствени средства,
представени от „В.“ ЕООД.
Въз
основа на представеното от тази страна споразумение страните са заявили и установили (чиято
истинност не е оспорена от ответника), че между „К.Г.Х.“ ООД и „И.“ ЕООД е
сключено споразумение на 30.11.2016 година, с което страните са признали, че „К.Г.Х.“
ООД желае да прекрати договора за наем предсрочно, в качеството си на наемател,
считано от 01.12.2016 година и в този случай, съгласно чл.14.3 от договора за
наем той дължи неустойка в размер на всички месечни наеми, които биха били
дължими до края на срока на договора, който не е обозначен (б. „Г“ и „Д“ от
споразумението). С нормата на б. “Ж“ от този договор са приели, че с този
договор уреждат не само прекратяване на наемното правоотношение, но и
последиците от това предсрочна прекратяване, като уговорят и формата на
обезпечение на вземането на наемодателя за неустойка.
В
чл.1 от споразумението се съгласяват, че прекратяването на сделката е по
взаимно съгласие, а с разпоредбата на чл.2 се съгласяват, че с оглед
предсрочното прекратяване на договора наемателят следва да заплаща на
наемодателя вземане, представляващо неустойка в размер на 120 000 евро,
платима разсрочено, съобразно погасителен план, представляващ неразделна част
от това споразумение.
По
делото вещото лице е установило, че длъжникът, по това споразумение е извършил
плащане на уговорената неустойка.
Основание
за извършеното имуществено разместване между праводателя
на присъединения кредитор и настоящия ответник е споразумението от 30.11.2016
година. Следователно налице е правно основание за получаване на имуществената
облага от ответника.
По
делото не са направени доводи за нищожност на споразумението, на някое от
основанията, посочени в закона. От представените документи съдът не може да
направи извод дали неустоечното вземане съществува, с
оглед твърдението за нищожност на клаузата за неустойка, преценка за което
съдът дължи към момента на сключване на сделката. По делото не е представен
наемният договор, който страните са прекратили със споразумението от 30.11.2016
година, нито при какви условия и предпоставки се дължи неустойка, за да направи
служебна преценка относно това дали клаузата не противоречи на закона/добрите
нрави.
Възможността
за събиране на доказателства в тази насока (относно наличие на вземането на
присъединения кредитор) в това производство е преклудирана.
Ето
защо съдът намира, че и „В.“ ЕООД, макар и да твърди, в това производство
доказателства за съществуване на негово вземане, основаващо се на института на
неоснователното обогатяване, не са представени.
При
така формираните изводи на съда относно липса на материална легитимация на
подалите молби по чл.625 ТЗ не са налице основания да се разглеждат твърденията
им относно състоянието на ответника, което е основание за откриване на
производство по несъстоятелност (неплатежоспособност/свръхзадълженост).
Липсата на материална легитимация на двамата молите е достатъчно основание за
отхвърляне на молбите по чл.625 ТЗ.
При
изложеното съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
подадени от „К.Ф.“ ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление ***, със съдебен адрес ***, чрез адв.М.Е. и от „В.Д.Е.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес на управление ***, със съдебен адрес ***, срещу „И.“ ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление *** А, молби по чл.625 ТЗ за откриване на
производство по несъстоятелност по отношение на ответника, поради
неплатежоспособност, респ. свръхзадълженост, поради
неоснователността им.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред САС в седмодневен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: