Р Е Ш Е Н И Е
№ ……………../………02.2020 г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в публично съдебно заседание проведено на двадесет и първи януари през две хиляди и двадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ЖАНА МАРКОВА
при участието на секретаря Румяна Дучева,
като разгледа докладваното от съдията
т. д. № 238/2019 г. по описа на ВРС, ТО,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по искова молба вх. № 4759/13.02.2019 г., уточнена с молба вх. № 645527.02.2019
г. и молба вх. № 7602/11.03.2019 г. на А.Д.А., ЕГН **********,*** срещу
„РАЙФАЙЗЕНБАНК (БЪЛГАРИЯ)“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. София, бул. „Никола Вапцаров“, № 55, „Експо 2000“, с която е
предявен иск за прогласяване нищожността на Договор за учредяване на ипотека,
обективиран в нот. Акт № 27, т. І, д. 27/2008 г., на
Нотариус № 124, с район на действие ВРС, сключен между страните, досежно Жилище
– тип „Мезонет“ № 15, находящ се в ***, на пети жилищен етаж и в подпокривното
пространство, с площ от 144.24 кв.м., включващо ателие № 3, на пети етаж, с
площ от 72.12 кв.в., и жилище, в подпокривното пространство, с площ от 72.12
кв.м., при граници: ап. № 14, ап. № 13, стълбище и околоблоково пространство,
ведно с принадлежащото му избено помещение № 14, с площ от 4.93 кв.м., както и
6.1276 ид.ч. от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, в което е разположена сградата, поради невъзможен
предмет, на осн. чл. 26, ал. 2, предл.
1 ЗЗД.
Ищецът твърди, че процесното
жилище придобил по силата на Договор за покупко-продажба от 21.01.2008 г.,
обективиран в нот. Акт № 26, т. I, д. № 26 на Нотариус № 124, с
район на действие ВРС като продавачите се легитимирали с нот. Акт № 118,
т. I, д. № 290/16.05.2006 г., на Нотариус № 363, с район на действие ВРС. Излага, че
за неизпълнени негови задължения по сключения с ответника Договор за кредит,
било образувано изп.д. № 20188830400146 като
изпълнението било насочено върху ипотекирания имот. Сочи, че в хода на
изпълнението било установено, че за втория етаж от имота, представляващ жилище
в подпокривното пространство няма строителни книжа. Установената липса на
строителни книжа водела до извод, че към момента на сключване на договора за
покупко-продажба и договора за учредяване на ипотека е била налице изначална
невъзможност за обособяване на такъв самостоятелен обект в сградата, находяща се
на у.Р.***, тъй като би било в противоречие с площообразуването
на сградата и в отклонение на коефициента, определящ плътност на застрояване.
Липсата на строителни книжа за втория етаж от Мезонета, водело до извода, че
сградата е била въведена в експлоатация без в строителната документация да е
отразено Жилище № 15 във вида, в който е описано при придобиването му от ищеца.
Счита, че преустройствата, довели до обособяването на Жилище – тип „Мезонет“ №
15 са извършени след въвеждане на сградата в експлоатация и обособяването е
изцяло незаконосъобразно и в отклонение със строителните книжа и норми. Твърди
и, че акт за узаконяване на обекта не е издаван в срока по ал. 14 на пар. 127 ЗУТ (изм. И
доп. Дв бр. 101/2015 г.), а
удостоверение за търпимост и към настоящият момент.
В срока по чл. 367 ГПК, ответникът
"Райфайзенбанк (България)"
ЕАД, оспорва иска и моли за отхвърлянето му. Не оспорва факта, че на 21.01.2008
г. е учредена договорната ипотека от страна на ищеца, обективирана в посочения нот. Акт № 27. Сочи, че тя обезпечава задължението по
сключения на 21.01.2008 г., между същите страни, Договор за банков кредит в
размер на 127261.08 лв. Счита, че доколкото ищецът не оспорва реалното
съществуване на обекта, то се касае за неговата правна невъзможност. Сочи, че
имотът индивидуализиран в нот. Акт № 27 е годен обект
за извършване на сделки с вещно-правен ефект, в т.ч. и за учредяване на
ипотека, съществувал е във вида, в който е описан в ипотечния акт – на две
нива, съществува и към настоящият момент, с което изискването за тъждество
съгл. Чл. 170 ЗЗД е било изпълнено. Проследява хронологията на прехвърлителните сделки с имота и сочи, че процесния
недвижим имот е възникнал в настоящия си вид след покупко-продажба и надстрояване,
след въвеждане на сградата на експлоатация, видно от нот.
Акт № 95, т. III, д. № 460/2005 г. на
Нотариус № 479.
Следователно към момента на учредяване на ипотеката ищецът се е легитимирал с
годен титул за собственост. Счита, че дори обособяването на второто ниво от
Мезонет № 15 да представлява незаконен строеж, то до неговото премахване той
представлява обект на собственост и с него могат да бъдат извършвани сделки,
поради което и процесния договор не е с невъзможен предмет. Счита, че дори да
се установи, че са налице основанията за прогласяване нищожност на договора по
отношение Мезонет № 15, то да бъде прието, че порокът засяга само второто ниво
от него, по арг. на чл. 26, ал. 4 ЗЗД.
В срока по чл. 372 ГПК, ищецът депозира
допълнителна искова молба, в която поддържа изложеното в първоначалната. Във
връзка с възраженията на ответника сочи, че описаният акт за узаконяване № 138,
при изготвянето на нот. Акт № 95, т. III, д. №
460/2005 г. на Нотариус № 479, в действителност не касае процесния имот.
В срока по чл. 373 ГПК, ответникът депозира
допълнителен отговор, в който поддържа изразеното становище в отговора на
исковата молба.
В съдебно заседание страните, чрез
процесуални представители, поддържат изложените твърдения, доводи и възражения.
Съдът, след преценка
на събраните в хода на производството доказателства, поотделно и в съвкупност,
становищата на страните и приложимите материални и процесуалноправни норми,
приема за установено от фактическа и правна страна, следното:
Не е спорно между страните и се установява от представеният нотариален акт № 26, т. І, д. 26/2008 г. на Нотариус № 124, че по силата на
Договор за покупко-продажба от 21.01.2008 г., ищецът е придобил от Г. Стоянов Г.
и Светлана Ангелова Г.а, правото на собственост върху Жилище – тип
„Мезонет“ № 15, находящо се в ***, на пети жилищен етаж и в подпокривното
пространство, с площ от 144.24 кв.м., включващо ателие № 3, на пети етаж, с
площ от 72.12 кв.в., и жилище, в подпокривното пространство, с площ от 72.12
кв.м., при граници: ап. № 14, ап. № 13, стълбище и околоблоково пространство,
ведно с принадлежащото му избено помещение № 14, с площ от 4.93 кв.м., както и
6.1**6 ид.ч. от общите части на сградата и от правото
на строеж върху мястото, в което е разположена сградата. Не се спори и, че
заплащането на продажната цена е извършено със сумата по отпуснатия на ищеца от
страна на ответника банков кредит, обективиран в Договор от 21.01.2008 г.
Установява се от представения нот. Акт № 27, т. I, д. № 27/2008 г., че
на същата дата 21.01.2008 г. е сключен и договор за учредяване на ипотека, по
силата на който за обезпечаване на задълженията си по Договор за банков кредит
от 21.01.2008 г., ищецът е учредил в полза на ответника ипотека върху придобития
имот.
Установява се от представения нот. Акт № 118, т. I,
д. № 290/2006 г., че праводателите на ищеца, са се
легитимирали като собственици на придобития имот, по силата на сключен договор
за покупко-продажба от 16.05.2006 г., с който са придобили процесното жилище – Мезонетот Р.И.К..
По делото е
представен нот. Акт № 126, т. IV,
д. № 509/2003 г., по силата на който Радослав Калчев е придобил чрез договор за
покупко-продажба недвижим имот – Ателие № 3, с площ от 72.12 кв.м., находящо се
в ***, *****.
Представено е и Удостоверение № 63/05.04.2004
г. за въвеждане в експлоатация на строеж – Масивна жилищна сграда, състояща се
от сутерен, партер с гаражи, четири жилищни етажа и терасовиден етаж, находяща
се в ***.
От представения по делото нотариален акт за
собственост на недвижим имот № **, т. III, д. 460/2005 г., се
установява, че Радослав Калчев е признат за собственик, чрез покупка и
надстрояване на Жилище, тип „Мезонет“, № 15, находящо се в жилищна сграда в ***,
на 5-ти етаж и в подпокривното пространство, с обща сплощ
от 144.24 кв.м., включващо ателие № 3, на пети етаж, с площ от 72.12 кв.в. и
жилище, в подпокривното пространство, с площ от 72.12 кв.м., при граници: ап. №
14, ап. № 13, стълбище и околоблоково пространство, ведно с принадлежащото му
избено помещение № 14, с площ от 4.93 кв.м., както и 6.1**6 ид.ч.
от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е
разположена сградата.
По делото е
назначена СТЕ, чието заключение, неоспорено от страните, е прието от съда като
компетентно и безпристрастно дадено. След извършване на необходимите проверки,
експертът е установил, че строежът на жилищната сграда е започнал без да има одобрева строителна документация и
разрешение за строеж. На 15.03.2002 г. е одобрен проект за узаконяване и
екзекутивна документация, а на 18.06.2002 г. е издаден Акт за узаконяване № 50,
въз основа на които е издадено и удостоверение за въвеждане в експлоатация на
строежа. Други строителни книжа и актове за узаконяване относно надстрояване на
жилищната сграда след 2002 г., вещото лице не е установило. Експертът сочи, че
в одобрените проекти за узаконяване и екзекутивната документация пети
терасовиден етаж съдържа два тристайни и един двустаен апартамент. В
разпределението на етажа е отразено ателие № 3 като тристаен апартамент, без да
е налице отразяване на жилище в подпокривното пространство и вътрешната стълба,
която започва от северозападната спалня на пети етаж и стига до коридора на
шести етаж. В одобрените проекти кота корниз към улицата е +
16.40 и 16.62 и към вътрешен двор + 16.20. На място кота
корниз към улицата е + 16.40 и 16.62, а към
вътрешен двор + 18.90. Експертът посочва още, че при проверка в архива
на район „Приморски“, на Община Варна, където се съхранява преписката за строеж
не са налице данни за извършване на надстрояване и преустройство на
подпокривното прострастно на сградата. Установява се
още, че към 21.01.2008 г. не е съществувала възможност за одобряване на
инвестиционни проекти за обособяване на реално обособена част – Жилище – тип
Мезонет, тъй като при изграждането му са били нарушени всички градоустройствени
показатели. Вещото лице излага още, че в КК на гр. Варна, на пети жилищен етаж от
сградата на ул. „Роза“, № 23А са отразени Апартамент № 15, с брой нива 1,
апартамент № 14 – ателие № 2, с брой нива – 1 и Апартамент № 13, с брой нива 1.
В с.з. експертът уточнява, че обособената
част като мезонет отговаря на изискванията за жилище към 2008 г.. Има
необходимите помещения – спални, дневен тракт, баня и тоалетна. В подпокривното
пространство се намира една тераса, дневна, коридор, спалня, към която има баня
и тоалетна, още един балкон на север и стълбата, която свързва долното ниво.
Към 2008 г. второто ниво от мезонета не е разполагало със самостоятелно
складово или избено помещение, за да отговаря самостоятелно на изискванията за
жилище. Първото ниво от мезонета, отразено в КК като апартамент № 15 и към 2008
г. и към настоящият момент отговаря на изискванията за самостоятелно жилище,
тъй като разполага с необходимия брой помещения. Вещото лице посочва, че
наричането „ателие“ е единствено и само с цел заобикаляне на изискването за
наличие на паркомясто.
Съобразно
императивната разпоредба на чл. 26, ал. 2 ЗЗД, нищожни са договорите, които
имат невъзможен предмет. Именно такива твърдения е изложил и ищеца касателно
сключения с ответника договор за ипотека, обективиран в представения
нотариален акт № 26, т. І, д. 26/2008 г. на Нотариус № 124.
Невъзможен
предмет на договора, по смисъла на посочената разпоредба е налице, когато има
начална невъзможност за неговото изпълнение и то към момента на сключването му,
т. е., когато предмет на договора е обект, който не съществува или, който е
изключен от гражданския оборот и, който в нито един момент не би могъл да бъде
предмет на прехвърлителна сделка като този порок не може да бъде саниран.
В конкретния случай, съдът намира, че договорната ипотека е учредена при
точно спазване изискванията на чл. 167 ЗЗД. Договорът е сключен в нотариална
форма, съдържа изискуемите реквизити, ипотеката е учредена върху недвижим имот,
който към момента на сключване на договора е бил реално обособен като такъв, коректно
е индивидуализиран с посочване на вид, местонахождението му, площ и граници,
посочен е още размерът на обезпеченото вземане, както и неговия падеж.
От събраните в
хода на производството доказателства не се установява, към момента на сключване
на ипотечния договор, ипотекираният имот да не е съществувал, да е погинал или
да е бил извадени от гражданския оборот. Вярно е, че от събраните специални
знания се установи, че в одобрените проекти на сградата към момента на
въвеждането й в експлоатация през 2004 г. е било отразено само първото ниво от
процесния Мезонет № 15, а именно Ателие № 3, отразено в КК като Апартамент № 15,
а експертът не е установил към момента на сключването на договорът за ипотека
на 21.01.2008 г. акт за узаконяване на надстроеното второ ниво в подпокривното
пространство да е бил издаван. Това означава, че второто ниво от Мезонета има
характер на незаконен строеж, но не и, че целия недвижим имот е изваден от
гражданския оборот. Напротив, константната съдебна практика се придържа към
схващането, че и незаконно изграден обект може да бъде обект на разпоредителни
сделки и такива сделки не биха били нищожна. В практиката е възприето още и, че
въпросът дали строежът е законен или не, е относим към възможността за
премахването му, но не и към правото на собственост на незаконната сграда или
обект. След като незаконен строеж може да бъде обект на прехвърлителни сделки,
то не би могла да бъде изключена и възможността същият да бъде обременяван с
вещни тежести, стига разбира се същият да е реално обособен или да е възможно
това, както и да е индивидуализиран в достатъчна степен. Фактическата
установеност по делото, води до извода, че договорът за ипотека е имал реално
определен, съществуващ в гражданския оборот предмет, поради което и не е налице
нищожност на сключения договор на твърдяното основание - невъзможен такъв.
Следва да бъде
посочено, че на съда са известни разрешението и разясненията дадени в Тълкувателно
решение № 3/28.06.2017 г. на ВКС, тълк. д. № 3/2014 г., ОСГК, които обаче
касаят конкретен поставен на тълкуване въпрос, какъвто не е разглеждания в
настоящото производство, поради което и не могат да намерят приложение в
конкретния казус.
По изложените
съображения искът се явява неоснователен и недоказан и следва да се отхвърли.
В съответствие на направеното искане и
предвид изхода от спора, на ответника се следват разноски, на осн. Чл. 78, ал. 3, вр. ал. 8 ГПК.
Съобразно представения списък по чл. 80 ГПК и доказателства, направените
възлизат на 505.00 лв., възраграждение за вещо лице и
такса за удостоверение. В хипотезата на чл. 78, ал. 8 ГПК на ответника се дължи
и юрисконсултско възнаграждение, което определено служебно от съда в хипотезата
на чл. 25, ал. 1, вр. ал. 2 НЗПП и предвид фактическата
и правна сложност на делото, възлиза на 450 лв. При това общия размер на
следващите се на ответника разноски възлизат на **5.00 лв.
Мотивиран от
изложеното, съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ
иска
предявен от А.Д.А., ЕГН **********,*** срещу „РАЙФАЙЗЕНБАНК (БЪЛГАРИЯ)“ ЕАД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, бул. „Никола
Вапцаров“, № 55, „Експо 2000“, с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. първо ЗЗД за прогласяване за нищожен, поради
невъзможен предмет, на Договор за учредяване на ипотека, обективиран в нот. Акт № 27, т. І, д. 27/2008 г., на Нотариус № 124, с
район на действие ВРС, сключен между страните, досежно Жилище – тип „Мезонет“ №
15, находящо се в ***, на пети жилищен етаж и в подпокривното пространство, с
площ от 144.24 кв.м., включващо ателие № 3, на пети етаж, с площ от 72.12
кв.в., и жилище, в подпокривното пространство, с площ от 72.12 кв.м., при
граници: ап. № 14, ап. № 13, стълбище и околоблоково пространство, ведно с
принадлежащото му избено помещение № 14, с площ от 4.93 кв.м., както и 6.1276 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж
върху мястото, в което е разположена сградата.
ОСЪЖДА А.Д.А., ЕГН **********,***
да заплати на „РАЙФАЙЗЕНБАНК (БЪЛГАРИЯ)“ ЕАД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. София, бул. „Никола Вапцаров“, № 55,
„Експо 2000“, сумата 955.00 лв. (деветстотин петдесет и пет лева), разноски по делото,
на осн. чл. 78, ал. 3, вр.
ал. 8 ГПК
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред ВАпС в 2-седмичен срок от съобщаването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: